臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第792號原 告 陳李美春訴訟代理人 林玟岑律師
錢紀安律師被 告 游茂樹上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號八八八⑴部分（面積二十六點七五平方公尺）之地上及地下工作物拆除，並將該土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬陸仟伍佰玖拾參元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾陸萬貳仟零壹拾柒元供擔保後，得為假執行，但如被告以新臺幣壹佰零捌萬陸仟零伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬貳仟壹佰玖拾捌元供擔保後，得為假執行，但如被告以新臺幣參萬陸仟伍佰玖拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254 條第1 項前段定有明文。本件原告於訴訟繫屬中即民國104 年12月29日，將其所有坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍全部，下稱系爭888 地號土地）所有權移轉登記予訴外人新日興股份有限公司（下稱新日興公司），經本院依職權以書面將訴訟繫屬之事實通知新日興公司，雖未據新日興公司聲明承當訴訟，揆諸前開規定，於本件訴訟並無影響，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第2 、3 、7 款分別定有明文。查：本件原告起訴時訴之聲明為：⒈被告應將坐落於系爭888 地號土地上占用地上物、農作物（實際占用面積、位置以現場實際測量為準）拆除，將土地騰空返還予原告。⒉被告應給付原告自10
0 年4 月20日起至拆除占用地上物將土地回復原狀騰空返還予原告之日止，按日給付相當於租金之不當得利予原告（金額待測量實際占用面積後另行陳報）。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。其後本院會同地政人員履勘現場，並地政人員實地丈量繪製土地複丈成果圖後，原告於105 年8 月4 日提出民事準備（二）狀，將變更訴之聲明為：⒈被告應將坐落於系爭888 地號土地上，如附圖所示編號888 ⑴部分（面積26.75 平方公尺）之地上及地下工作物拆除，並將該土地返還原告。⒉被告應自100 年4 月20日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）1,320 元予原告。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。經核原告上開訴之聲明之變更，係本於同一請求基礎事實，而變更應受判決事項之聲明，且未妨礙被告之防禦及訴訟之終結，依首揭法條規定，不在禁止之列，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張之意旨：
（一）原告原為系爭888 地號土地（權利範圍全部）之所有權人，被告明知系爭888 地號土地非其所有，未經原告同意，無權占用系爭888 地號土地種植蔬菜等農作物，搭蓋如新北市樹林地政事務所105 年5 月26日土地複丈成果圖所示編號888 ⑴之棚架及鐵皮部分，供作菜圃之用，並於其上堆置水塔及雜物（下統稱系爭地上物）。後原告請求拆除系爭地上物及返還占用土地，再以通律法律事務所律師函請求被告清除系爭地上物，惟被告均不置理，已侵害原告之所有權，爰本於所有權人地位，請求被告拆除系爭違建，並請求返還系爭888 地號土地予原告。
（二）被告無法律上原因，無權占有系爭888 地號土地，因而獲得占有使用之利益，致原告無法管領使用而受有損害，因依其性質為無法立即返還，應償還其價額，依土地法第97條第1 項、第105 條之規定，租用基地建築房屋，租金以不超過土地價額年息百分之10為限，原告自得以「被告無權占用系爭888 地號土地使用面積×每平方公尺之土地申報地價5,920 元/ 平方公尺×年息百分之10」為計算基準，請求被告自100 年4 月20日起至返還系爭888 地號土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，每月金額為1,
320 元（計算式：26.75 平方公尺×每平方公尺5,920 元×10％×1/12＝1,320 元，元以下四捨五入）。
（三）對被告答辯之意見：
1、訴外人李詠月、朱宗信、朱娟玉、朱娟秀將渠等所有之系爭888 地號土地所有權出售予原告之配偶即訴外人陳國松之際，被告自陳同意放棄其為佃農之優先購買權。
2、被告辯稱系爭地上物所坐落之土地乃建築法規之法定空地，而訴外人吳晉安有於協議書上簽名，其為陳國松之代理人，被告就如附圖所示編號888 ⑴部分之土地，應有買回之權利云云，惟依被告所提出不動產買賣契約及上開協議書之內容，均未有陳國松之簽名，經證人黃景堂於審理中證述明確，且被告未提出吳晉安為陳國松代理人之憑據，縱吳晉安簽名於上開協議書上，對於陳國松亦無拘束力。又依建築法第11條第1 項及同法第25條第1 項前段之規定，法定空地以合法建物為前提，因金紙店鋪及廟宇均屬違章建物，故如附圖所示編號888 ⑴部分之土地，非為建築法之法定空地。是被告上開所辯，自不可採。
（四）為此，爰依民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求被告將坐落於系爭888 地號土地如附圖所示編號888 ⑴部分之系爭地上物拆除，並返還該部分土地予原告，並依民法第179 條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，聲明：⒈被告應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上，如附圖所示編號888 ⑴部分（面積26.75 平方公尺）之地上及地下工作物拆除，並將該土地返還原告。⒉被告應自100 年4 月20日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,320 元予原告。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯之意旨：
（一）系爭888 地號土地有辦理耕地三七五減租條例登記，被告原為系爭888 地號土地之佃農，於該土地上之門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○ 號建物設有金紙店鋪及附屬設施（即化糞池、水塔、供電之變電箱）。又訴外人李詠月、朱宗信、朱娟玉、朱娟秀出售系爭888 地號土地及新北市○○區○○段○○○ ○號（下稱系爭923 地號土地）予陳國雄時，陳國雄授權其子即訴外人陳建宏，與賣方及佃方即被告簽立系爭買賣契約時，業已達成買賣成立之先決條件為：保留被告附有買回條件如下：⑴約定被告以每坪13萬元，買回陳國雄所有之系爭923 地號土地之土地公廟保存用地。⑵約定被告以每坪15萬元，買回陳國雄所有坐落於系爭888 地號土地邊陲土地約20多坪即上開建物及附屬設施，作為被告同意放棄身為系爭888 地號土地佃農之條件。
（二）訴外人陳國雄取得系爭888 地號土地之所有權後，於100年4 月20日以夫妻贈與為原因，將系爭888 地號土地所有權移轉登記予原告。而原告僅依約履行由被告買回系爭92
3 地號土地部分，並未由被告買回系爭888 地號土地其上設有金紙店鋪之面積。
（三）詎原告取得系爭888 地號土地所有權後，原應通知被告買回占有系爭888 地號土地面積之部分，並依建築法規定及區域建物重測圖所示，就系爭888 地號土地其上之建物，乘以建築容積率百分之60，換算保留土地之法定空地比約12坪予被告。惟原告故意限縮被告行使買回系爭888 地號土地之權利，將系爭888 地號土地其上設有金紙店舖部分，自系爭888 地號土地分割增加地號為新北市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地（下稱系爭888 之1 地號土地），並向銀行貸款3 億元，再以系爭888 之1 地號土地及新北市○○區○○段○○○ ○○ ○○○○ ○號土地為抵押物，足見原告違反上開協議，未將金紙店鋪、搭棚種菜、系爭建物之附屬設施及應保留之系爭888 地號土地劃得法定空地比所有權移轉登記予被告，而被告曾數次以口頭催促，另以樹林中正路郵局存證號碼第000189、000198號存證信函通知原告之律師，原告仍拒絕商議，反稱被告有越界占用系爭
888 地號土地，原告已侵害被告買回系爭888 地號土地之權利。倘原告依上開協議約定，將如附圖所示編號888 ⑴部分所有權移轉登記予被告，被告即無占用系爭888 地號土地之情，並應由原告舉證兩造間有簽訂確認界址之證明文件。是原告上開主張，委不足採。
（四）爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、訴外人陳國松於100 年4 月20日以夫妻贈與為原因，將系爭
888 地號土地所有權（權利範圍全部）移轉登記予原告。又系爭888 地號土地其上有被告所有之系爭地上物，占用面積為26.75 平方公尺之事實，業據原告提出土地登記第一類謄本影本1 份、地籍圖謄本1 紙、現場照片3 紙在卷可稽（本院卷第15至19頁），並經本院於105 年5 月23日前往系爭88
8 地號土地勘驗，有本院105 年5 月23日勘驗筆錄1 份、現場照片7 張在卷可查（本院卷第122 至127 頁反面），並有囑託新北市樹林地政事務所繪製之105 年5 月26日土地複丈成果圖1 份在卷可查（本院卷129 頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、本件原告主張為系爭888 地號土地之所有權人，然遭被告所有之系爭地上物無權占用如附圖所示編號888 ⑴部分，面積共計26.75 平方公尺，爰依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物，並將所占用之土地返還予原告，另依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利；被告則以前詞置辯。本件爭點應為：⒈被告是否無權占用系爭888 地號土地，原告主張依所有物返還及排除請求權，訴請被告拆屋還地，是否有理由？⒉原告請求被告返還相當於租金之不當得利，是否有理由？其得請求之金額為何？茲分述如下：
（一）被告是否無權占用系爭888 地號土地，原告主張依所有物返還及排除請求權，訴請被告拆屋還地，是否有理由？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第
1 項前段、中段分別定有明文；而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，被告應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；倘被告不能證明其占有權源，則自應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312 號判決意旨參照）。
本件原告主張被告無權占用系爭888 地號土地，並對被告行使所有物返還及排除妨害請求權，被告對於其所有之系爭地上物占用系爭888 地號土地並不爭執，惟抗辯係有權占用，故應由被告就其占用權源負舉證之責。
2、被告辯稱其就系爭地上物所占用之系爭888 地號土地部分為有權占用，無非以其原為系爭888 地號土地之佃農，訴外人即原告之夫陳國松向訴外人即原地主李詠月、李宗信、朱娟玉、朱娟秀買受系爭888 地號土地時，已就該部分土地由原告保留買回該土地邊陲土地約20多坪即金紙舖及其附屬建物之權利一節有所約定，原告係以夫妻贈與為原因取得系爭888 地號土地，自應繼受上開約定等語為據，並提出不動產買賣契約書影本1 份、協議書影本1 紙在卷為憑（本院卷第112 至116 頁），並聲請傳喚證人黃景堂於審理中證稱：被告有說他們家族是佃農，原地主是朱家，有一塊系爭888 地號，因為租佃不融洽，朱家打算把土地賣掉，被告要我依朋友關係找買主把土地賣掉，我的朋友李和安，他就透過關係找到陳國松，陳國松不了解租佃關係的內情，陳國松告訴李和安，李和安要我去問內情，我就告訴陳國松內情，陳國松要我全權處理，我就去跟被告講也跟地主講，價錢有很多要協調，協調很多次，確定之後，被告也要跟他兄弟簡興旺與姪子游福來確定，朱家答應給佃農的部分，金額很少，沒有按照3 分之1 ，游家不同意，陳國松很喜歡，問我怎麼辦，我建議陳國松私下補償每坪2 萬元，這部分確定成立，但是被告有說，他有兩個條件，第一，土地廟的保存區有部分約2 坪，畫到系爭888 地號裡面，第二，被告在廟旁邊有金紙店，這部分他要保留，要買回來，陳國松同意了。後來陳國松有個特助叫吳晉安，極力贊成陳國松買這塊888 地號及其他工業區的土地，特助慫恿陳國松說888 地號在巷子裡面價值不高，要就連三俊街旁邊的土地都買下來，臨馬路的土地也一併買下來，但是三俊街旁邊的909 、910 、911 地號土地是游茂樹的姪子游福來、游福銘、游福利等3 人的，游福來不賣，這個買賣就終止了，這個買賣就無法談了，陳國松要我想辦法，我就告訴被告想辦法，被告就去找他的舅舅，也是游福來的舅公，叫做簡先生，出來對游福來施壓，談了很多次都談不攏，後來簡先生生氣了，叫游福來負全責，游福來後來答應要賣，告訴陳國松說連系爭888土地價值都提升了，但是廟要蓋時，吳晉安建議陳國松不要在廟後蓋廁所，建議把廁所移到與游福來相鄰之系爭79
8 地號土地上，所以才會有那幾張的協議書（即上開不動產不動產買賣契約書）。我打電話給被告，要保留幾坪，被告說50坪，等於被告要買回來，陳國松不同意，後來我們才協商，我們以金紙店的坪數寫20幾坪，後來覺得應以實際需要為主，這些協議書都簽了以後，只有第2 項游茂樹的金紙店還沒有買回來。不動產買賣契約書第3 條第四期所稱之金紙舖、廟宇暫留置，即為我所述之特別約定。因被告要求陳國松履行契約，陳國松想要變更為住宅區，若把20、30坪畫給被告的話，變成有個畸零地，會影響到土地的變更，所以被告也答應了，說完成之後再賣給被告。後來沒有簽上開不動產買賣契約書，陳國松生病過世，被告要求我去跟他講要變更過來，他們說已經給銀行設定了等語（本院卷第144 至146 頁）為主要論據。
3、查證人黃景堂雖就原告與訴外人陳國松及李詠月、李宗信、朱娟玉、朱娟秀於買賣系爭888 地號土地時所為協商內容有所證述，惟其亦證稱渠等最終並未簽訂上開不動產買賣契約書，自難謂有何就被告得以使用系爭888 地號土地部分範圍有所約定，又觀諸上開不動產買賣契約未經買方陳國松（即甲方）、賣方朱詠月、朱宗信、朱娟玉、朱娟秀（即乙方）及佃方即被告、簡興旺、游福來（即丙方）簽名用印，上開協議書亦僅有訴外人吳晉安、李和安、黃景堂之簽名，並無陳國松或被告之簽名或用印，是上開不動產買賣契約書、協議書既未成立生效，被告自難執此作為其有權占用系爭888 地號土地之依據。況上開不動產買賣契約書並未載明被告有其所稱得買回系爭地上物所占用之系爭888 地號土地部分之權利，反係於第8 條第2 項記載：「. . . 概由丙方負責於甲方交付乙方第肆期款前將基地內之地上物如水塔、豬舍、作物、車棚等全部拆除完竣（金紙舖、廟宇暫留置）。」等文字，而上開協議書亦係記載：「鄰近建地0000-000地號之0000-000地號上，有上芳香舖約（依實際面積為準）約20坪，買下後依每坪新台幣壹拾參萬元賣給佃農游茂樹用地。（再加貳萬元補貼給資方建商）」等語，亦僅提及上開金紙舖所占用之土地，並不涉及該金紙舖邊緣之如附圖所示編號888 ⑴部分土地，是被告所提上開證據，均不足以證明其就系爭地上物所占用之如附圖所示編號888 ⑴部分土地有占有權源。
4、被告另以系爭888 地號土地分割出系爭888 之1 地號土地，顯見陳國松有事先承諾被告附買回土地之條件云云，並提出被告雖提出區域建物重測圖影本1 份、分割前後地籍圖影本各1 份、系爭888 之1 、921 之2 、922 地號土地之土地登記謄本各1 份在卷為憑（本院卷第62至70頁），惟以系爭888 地號土地所為上開分割，顯係將金紙舖建物所坐落範圍內之土地分割而出，與陳國松是否承諾原告得以使用如附圖所示編號888 ⑴部分土地並無關連，被告上開主張，應屬無稽。至被告另稱如附圖所示編號888 ⑴部分土地係屬法定空地云云，並提出系爭888 地號土地基地面積計算及位置地籍圖影本2 紙在卷為憑（本院卷第149、150 頁），惟查建築法第11條所稱之法定空地，係屬建築基地之一部分，建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火，以增進使用人之舒適、安全與衛生，其與建築本身所占之地面關係雖然密切，但法定空地之所有權人，仍保有所有權人之使用收益權能，是縱如附圖所示編號888 ⑴部分土地為法定空地（假設語氣，非本院認定之事實），然原告並未喪失私法上之管領、使用權限，自難以該部分土地遭侵害範圍係屬法定空地，即認原告不得行使排除侵害請求權，況以上開建築法係主管機關行政上應遵循之法規，被告執此作為其享有私法上權利之依據，亦難認有理。
5、準此，被告既無從證明其就如附圖所示編號888 ⑴部分土地有占有權源，原告依所有物返還、排除侵害請求權，請求被告應將系爭地上物拆除，並將該部分土地返還原告，為有理由。
（二）原告請求被告返還相當於租金之不當得利，是否有理由？其得請求之金額為何？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條分別定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字1695號判例參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項及第105 條分別定有明文。復按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
2、本件被告無權占用如附圖所示編號888 ⑴部分土地，已如前述，其可能獲得相當於租金之利益，是原告請求被告給付相當於租金之不當得利，應有理由。查系爭888 地號土地於99年1 月、102 年1 月之每平方公尺公告地價分為7,
100 元、7,400 元，有本院依職權調閱之新北市政府不動產買賣交易服務網所示土地公告地價資料在卷可查，依平均地權條例第16條規定土地所有權人未於公告期間申報地價者，按公告地價80％為其申報地價之規定，系爭888 地號土地於99年1 月、102 年1 月之每平方公尺申報地價分為5,680 元、5,920 元。又如附圖所示編號888 ⑴部分土地係緊鄰門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○ 號金紙用品店之右側及後側，其上搭蓋木製及鐵皮棚架，後側放置有水塔及變電箱各1 座，上開棚架係被告作為種植絲瓜使用，水塔、變電箱為被告經營之上開金紙用品店使用電力及水源所搭蓋，又上開部分土地附近無學校、市場，係屬工業區，有本院105 年5 月23日勘驗筆錄1 份及現場照片
7 張在卷可查（本院卷第122 至124 頁、第126 至127 頁反面），本院審酌如附圖所示編號888 ⑴部分土地之使用現況，包括其四周環境、建設情形、鄰近交通便利程度及工商業繁榮狀況，生活機能要件是否充足，及被告僅係供作擺放水塔、變電箱及種植絲瓜使用，使用效益非高等一切情況，認以系爭888 地號土地申報地價年息百分之5 計算為屬適當，原告主張應以申報地價年息百分之10計算每月計算相當於租金之損害賠償，尚屬過高。
3、準此，原告所得請求自100 年4 月20日起至104 年12月28日相當於租金之不當得利金額為3 萬6,593 元｛計算式：
《【5,680 元×26.75 平方公尺×（1 ＋255/365 ）】＋【5,920 元×26.75 平方公尺×（2 ＋362/365 ）】》×
5 ％＝36,593元，元以下四捨五入｝。至原告請求被告自
104 年12月29日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利部分，查原告已於104 年12月29日將系爭88
8 地號土地移轉登記予訴外人新日興公司所有，已如前述，則原告自斯時起已非系爭888 地號土地之所有權人，自不因被告無權占用如附圖所示編號888 ⑴部分土地而受有損害，應無從請求被告給付此部分相當於租金之不當得利，是原告上開請求部分，尚無理由。
五、綜上所陳，原告依民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求被告應將坐落於系爭888 地號土地上，如附圖所示編號
888 ⑴部分（面積26.75 平方公尺）之地上及地下工作物拆除，並將該土地返還原告；又依民法第179 條規定，請求被告給付3 萬6,593 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額俱准許之，並依職權宣告被告為原告預供相當之擔保後，得免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 15 日
民事第一庭 法 官 張誌洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 15 日
書記官 洪嘉卿