臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第738號原 告 吳俊德訴訟代理人 陳正旻律師被 告 陳冠因訴訟代理人 楊閔翔律師上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國105年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告於訴訟程序中，本於所主張不動產借名登記之同一基礎事實，追加請求被告給付新台幣（下同）111萬元，核與上開規定相符，應屬合法。
二、原告主張：㈠原告任職○○○房屋○○○○○加盟店（下稱○○○○○○店）專案經理期間，經同事李○○提及坐落於新北市○○區○○路0 段000 號0 樓房屋權利範圍全部，及共有使用部分權利範圍10萬分之185 ，與其基地新北市○○區○○段0 ○段000 地號土地權利範圍10萬分之175 （下稱系爭不動產）已委託銷售，原告查看系爭不動產後即給付○○○○○○店10萬元斡旋金。又被告為原告配偶陳○○之妹，原告基於信任關係，於民國101 年2 月10日以總價金638萬元向訴外人陳○○購買系爭不動產，並委由被告以其為買受人名義與出賣人陳○○簽訂不動產買賣契約書。簽約時原告、陳○○、李○○、洪○○（即○○○○○○店店長）及被告皆在場。依該不動產買賣契約書第4 條約定，簽約款為65萬元其中10萬元係將原告先前給付之斡旋金轉為簽約款，另55萬元則以被告名義簽發面額55萬元之本票予代書。另原告向其母親盧○借貸130 萬元，由盧○於101 年2 月10日匯款130 萬元至原告所有玉山銀行三峽分行帳戶，再由原告於同年月13日領出現金130 萬元，並於同日會同陳○○與被告於台灣土地銀行三峽分行以被告名義匯款128 萬元至系爭不動產買賣契約之履保帳戶。另系爭不動產委由○○○○○○店仲介及買賣，買方需支付總價金638 萬元之2%佣金即12萬7,600 元，此款項由原告支付，前開買賣履約過程洪○○均十分明瞭。
㈡系爭不動產於101 年2 月29日以借名登記方式登記予被告，並向台灣土地銀行借款500 萬元，且設定最高限額抵押權
600 萬元，借款前3 年無須還本，只須繳納利息，年息為
1.7%，故每月需繳納利息7,167 元，由原告將現金交由陳冠容轉交被告，再由台灣土地銀行直接從被告帳戶扣款。原告並分別於101 年5 月29日自玉山銀行三峽分行帳戶、101 年
7 月31日自新光銀行三峽分行帳戶及102 年7 月8 日自台灣土地銀行三峽分行帳戶各領出現金10萬元後交給陳○○，再交給被告，以供日後台灣土地銀行每月扣繳之利息。㈢系爭不動產購入後，即由原告獨自居住，被告從未居住，此有戶籍謄本及房屋稅、水費、電費與管理費，亦均由原告繳納可資證明。㈣104 年7 月間原告打算出售系爭不動產，並同時委由○○不動產○○○○店（下稱○○○○○○店）店長梁○○及○○房屋○○○○店（下稱○○○○○○店）店長王○仲介買賣，期間為6 個月，係以被告名義分別與○○○○○○店、○○○○○○店簽約委託買賣不動產契約書，惟均未於委託期間內仲介出售。嗣於104 年12月30日梁○○傳訊息內容「愛歐被○○賣掉了昨晚的事」，即系爭不動產（社區名稱愛在歐洲簡稱愛歐）已由被告委由○○○房屋出售，且已簽訂不動產買賣契約，惟尚未辦妥移轉登記。嗣原告向○○○房屋○○○○加盟店（下稱有○○○○○○店）店長楊○○證實前情無誤。另原告於104 年12月31日聲請系爭不動產謄本，竟發現被告未經原告同意，擅於104 年11月間以系爭不動產向台灣土地銀行借貸，並設定最高限額抵押權
111 萬元，並於104 年11月9 日登記在案，原告因被告前開所為，除致所有權能行使遭受限制，且日後無論系爭不動產遭債權人查封拍賣，或原告為保全系爭不動產而自行籌款清償該抵押債權，以塗銷抵押設定，均造成原告之財產權受有損害。
㈤原告於105 年1 月6 日寄發存證信函予被告，表明終止系爭不動產借名登記，並請求被告於文到3 日內配合原告辦理系爭不動產所有權移轉登記予原告，被告於105 年1 月15日收受後，仍置若罔聞。原告爰依法提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達再行終止兩造間借名登記契約之意思表示。㈥綜上所述，本件兩造間就系爭不動產有借名登記關係存在，且被告未經原告同意擅於104 年11月間以系爭不動產向台灣土地銀行借貸，設定最高限額抵押權111 萬元，原告自得類推適用民法第549 條第1 項規定，終止與被告間之借名登記契約，而請求被告辦理系爭不動產所有權移轉登記；並得依民法第184 條第1 項、第213 條規定，請求被告給付111 萬元等情。並聲明：㈠被告應將所有系爭不動產移轉登記予原告。㈡被告應給付原告111 萬元。
三、被告則以：㈠被告否認原告主張之借名登記事實，原告應負舉證責任。本件事實為：原告配偶即被告胞姊陳○○建議被告置產，並拜託時為房屋仲介之原告代為留意，適於101 年
2 月初，原告得知系爭不動產欲出售，故向陳○○提議，以被告名義，由原告、陳○○及被告共同出資購買系爭不動產，日後售出利益均分。惟兩造長期不睦，被告委實不願與原告有任何瓜葛，陳○○遂向兩造協商，先由原告墊付頭期款共143 萬元，待陳冠容取得出售新北市○○區○○路房地（下稱○○路房地）之利潤後，再由陳○○負責返還原告代墊之143 萬元，亦即系爭不動產由陳○○負責期頭款，後續由被告負責貸款部分，日後出售利益則由陳○○與被告依照出資比例均分。被告始同意出面簽定系爭不動產買賣契約書，且陳○○於101 年3 月22日即匯款包括原告代墊143 萬元在內共計300 萬元，入原告玉山銀行三峽分行帳戶。是以，就系爭不動產而言，兩造間並未存在借名登記契約或合資買賣法律關係，縱有合資法律關係，亦存在於陳○○與被告間。再者，陳○○售出原與原告共同居住之○○路房地後，因懷孕、坐月子而回到新北市○○區○○路住處，由被告負責照顧。原告則因工作，須於三峽覓址租屋，遂向陳○○表示欲居住在系爭不動產，且願意支付居住期間所有房貸、水電、管理費用，被告雖然不甚願意，但念及原告為陳○○配偶因素，乃勉予同意。此為系爭不動產購買及原告居住該處之完整始末。㈡原告主張其以轉投資目的購入系爭不動產，但礙於奢侈稅規定，夫妻名下只能有1 間房地，且戶籍要遷入及有居住之事實，才不會被課徵奢侈稅，故基於信任關係，委由被告為買受人名義，簽訂不動產買賣契約云云。然查，兩造間因長期感情不睦，被告委實不願意與原告有任何瓜葛，遑論基於「信任關係」同意出名借予原告登記系爭不動產為原告所有。況原告亦曾於101 年9 月以自己名義購買位於新北市○○區○○路○○○○ 號0 樓「大英尊爵」房地（下稱大英尊爵房地），旋後立即出賣，同樣是以投資轉售為目的，是原告所謂避免被課徵奢侈稅云云，實屬虛妄。再者，系爭不動產買受登記之時間為101 年2 月29日，然原告起訴狀第
4 頁第2 行及爭點整理狀第6 頁第2 行均曾提及「104 年7月原告才打算出售系爭不動產」云云，且事實上被告是在
104 年12月才出售系爭不動產。顯見原告所稱避開兩年奢侈稅期間云云，從來不是本件所謂「借名登記」考慮之要素。再以事後歷史進程來看，原告所稱將系爭不動產登記予被告名下，係為避免被課徵奢侈稅云云，均屬無稽。㈢原告未曾擁有印鑑證明、印鑑章，自始欠缺系爭不動產處分權。按一般借名登記者，借名者均會要求被借名者交出不動產權狀正本、印鑑章、印鑑證明及存摺帳戶、印章等，由借名者親自保管或處理利息繳納事宜，以避免被借名者無權處分房地，或延遲繳納房貸因而遭受法院拍賣。然查，本件權狀正本及印鑑章、印鑑證明均由被告自行保管、且原告陳稱其所繳納的利息均透過陳冠容轉交被告繳交等情，均可證明，原告完全欠缺系爭不動產處分權利，無由構成借名登記契約。㈣被告固不否認購買系爭不動產一開始款項係由原告墊付。然係於101 年2 月初，原告職司仲介，因工作機會得知系爭不動產位置優越、價錢合理、日後仍有上漲空間，故陳○○提議，建議由被告名義，由原告、陳冠容及被告共同出資購買系爭不動產，日後房地售出，利益均分。此即為104 年7 月17日原告傳給陳○○簡訊「老婆，賣愛歐的錢，我的1/3 部分，將來有賣掉，你直接存入阿寶的帳戶就好，給阿寶將來讀書基金」等語、104 年12月30日傳簡訊給陳○○「聽說愛歐昨天成交了，請問什麼時候交屋，之前談好我的1/3 部分不要忘了」等語真正函意。惟原告與被告因感情長期不睦，陳冠容才向原告協商，請原告墊付頭期款共143 萬元，待陳○○取得出售○○路房地利潤後，再由陳○○負責返還原告代墊之款項，後續由被告負責貸款部分，房屋出賣利益則由陳○○與被告均分，被告始同意出面簽定系爭不動產買賣契約書，陳○○於101 年3 月22日即匯款300 萬元入原告甲○○玉山銀行三峽分行帳戶。是當可確認被告是以真正取得所有權之意思，簽訂系爭房屋買賣契約書。㈤原告復主張其已敘明於96年5 月2 日匯款100 萬至陳冠容帳戶，作為購買大學哈佛房地（應即○○路房地）價款，嗣後委託○○房屋出售大學哈佛房地，於101 年3 月以1563萬元成交，實拿1500萬元，扣掉房貸費用剩餘款約889 萬元，依原告所匯款項100萬元已超過自備款195 萬9,213 元之1/2 ，依比例陳○○至少應匯440 萬元予原告，然陳○○僅匯款300 萬元給原告。
且大學哈佛建案之裝潢費用約140 萬及每月4 萬房貸均由原告給付。…云云。然查，購買大學哈佛之不動產買賣契約書、刷卡訂金收據、期款繳納收據、每年度管理費、水電費及房屋、土地稅及後續每月房貸支出均係由陳○○繳納，亦有相關單據以為憑據。原告於先前委任仁奕律師事務所發函及民事準備二狀均稱遠雄大學哈佛是原告於95年5 月2 日匯款
100 萬至陳○○帳戶，以陳○○名義所購買，就大學哈佛建案與陳○○間具備借名登記關係云云。惟原告於民事準備三狀第16頁及爭點整理狀第12頁一反前述，改稱如前述，其義似又指原告與陳○○之間存在合資關係，已與民事準備二狀所陳之借名關係不符。就此單純的事實，竟然有前後兩種截然不同、差異極大的版本，足見原告與陳○○間從未針對該房地是否成立借名關係或合資關係取得一致看法。充其量只是原告匯款上開100 萬元至陳○○帳戶之性質，到底是贈與或借貸抑或不當得利法律關係，亦與本件無涉。㈥被告固不否認系爭不動產自101 年3 月交屋起即提供原告住至104 年
5 月中旬。然性質為租賃，且到104 年5 月前，原告均有透過陳○○交付充作租金之房貸利息費用給被告。惟於104 年
5 月以後，原告遷離該處，即未再繳納性質為租金之房貸費用，後續即104 年5 月迄今每月兩萬餘元房貸皆由乙○○自行負擔，足見原告所付之上開費用僅為居住他人房屋租金之對價，無法依此評價兩造存在借名登記契約關係。佐以，原告遷離系爭不動產後，甚於104 年6 月24日予陳○○簡訊中詢問「愛歐房子有要租嗎？」、104 年12月3 日予陳○○簡訊「…愛歐（系爭不動產）的房子，都給妳們，…水電管理費我都有去繳，…」等語，可知原告確非系爭不動產所有權人無疑。㈦縱兩造間有借名關係存在，被告亦無庸給付原告
111 萬元。蓋原告雖主張被告未經原告同意，擅自以系爭不動產設定最高限額抵押權111 萬元，然被告實際上借款僅為
100 萬元，只要將所借款項清償，銀行即塗銷抵押，。故縱認原告主張本件借名登記為有理由，原告因被告設定抵押權之損失充其量僅為100 萬元，故原告主張被告應給付原告新台幣111 萬元，即無所據。又被告自系爭不動產設定最高限額抵押權後，迄今業已清償8 萬6,123 元，亦有民法第216條之1 損益相抵之適用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告配偶陳○○係被告之胞姊。
㈡系爭不動產係於101 年2 月10日，由被告與出賣人陳○○簽
定買賣契約書，約定總價638 萬元，並於同年2 月29日由陳○○移轉所有權登記至被告名下。
㈢系爭不動產自101年3月交屋起由原告居住至104年5月中旬搬至京河社區止。
㈣被告於104年11月間以系爭不動產向台灣土地銀行設定最高限額111萬元抵押權，並於104年11月9日登記在案。
㈤原告於105年1月6日以存證信函向被告表明終止系爭不動產借名登記，被告於105年1月15日收受。
㈥被告就系爭不動產對原告提出刑事竊佔等告訴，業經臺灣新
北地方法院檢察署檢察官不起訴處分，被告聲請再議，亦經駁回在案。
五、原告主張其基於信任關係，於101年2月10日以總價638萬元向陳○○購買系爭不動產時，係委由被告為買受人與陳○○簽訂不動產買賣契約書，並將系爭不動產於101 年2 月29日借名登記於被告名下，嗣被告未經原告同意，擅於104 年11月間以系爭不動產向台灣土地銀行借貸並設定最高限額抵押權111 萬元，致原告財產權受有損害，原告已於105 年1 月
6 日以存證信函向被告表明終止系爭不動產借名登記之意思表示，被告於105 年1 月15日收受後，仍置若罔聞，原告自得類推適用民法第549 條第1 項規定，終止與被告間之借名登記契約，請求被告為系爭不動產所有權移轉登記；並得依民法第184 條第1 項、第213 條規定，請求被告給付111 萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。再按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院102年台上字第1833號裁判意旨參照）。從而，當事人間主張就不動產所有權之登記有締結借名登記契約者，應舉證證明該不動產所有權除係由借名者自己為管理、使用及處分外，該不動產所有權雖登記為出名者所有，但並無使出名者取得系爭房地所有權利之意思，且當事人對於上開內容已為意思表示之合致，自不待言。是本件原告主張兩造間就系爭房地成立借名登記法律關係等情，既為被告所否認，揆諸上開說明，自應由原告就兩造間就系爭房地確有成立借名登記契約之有利於己事實，負舉證責任，否則即應駁回原告之請求。
㈡本件原告就其主張兩造間就系爭不動產有借名登記法律關係
存在之事實，並未能提出借名登記契約之書面或實際見聞兩造為借名登記約定之證人為證明，即未能直接舉證證明兩造間就系爭不動產係於何時、地，成立何種內容之借名登記關係，是原告主張即難遽信為真實。
㈢原告雖以系爭不動產簽約款65萬元中之10萬元係將原告先前
給付之斡旋金抵付，原告並借貸130萬元，以被告名義匯款128萬元至系爭不動產買賣契約之履保帳戶，另仲介佣金12萬7,600元，亦由原告支付，且每月銀行貸款利息7,167元，由原告將現金交由陳○○轉交被告，再由台灣土地銀行直接從被告帳戶扣款，原告並分別於101 年5 月29日、101 年7月31日及102 年7 月8 日各領出現金10萬元交給陳○○，再交給被告，以供日後台灣土地銀行每月扣繳之利息，再者，系爭不動產購入後，即由原告獨自居住，被告從未居住等語為由，主張兩造間確有借名登記關係存在之事實，並提出戶口名簿、存摺、統一發票、房屋稅繳款書、水費、電費收據及管理費收據影本等件為證（本院卷一第27至139 頁）。惟本件原告配偶陳○○既係被告之胞姊，可見兩造關係非淺，且系爭不動產交屋登記為被告所有後，原告一直居住於該處，則原告支付系爭不動產部分價款、貸款、房屋稅、及水、電、管理費，其可能原因多端，上開事證並不足以證明兩造間就系爭不動產確有借名登記之合意。
㈣原告復聲請訊問證人洪○○、梁○○為證（本院訴字卷一第
190 頁、第368 頁），然依原告聲請意旨，其2 人並未實際見聞兩造間有為借名登記之約定，本無傳訊之必要。遑論洪○○業於台灣新北地方法院檢察署105 年度偵字第4204號竊佔案件作證（偵查卷第285 至287 頁），證言內容略為：伊為○○○○○○店長，原告為伊業務員，系爭不動產由伊經手買賣，原告說要自己買，要用別人名字登記等語，惟其所知者既為原告告知，並非見聞兩造為借名登記約定過程，所為證言自難為有利原告之認定依據。
㈤被告抗辯本件係原告得知系爭不動產欲出售，向陳○○提議
以被告名義（訂約登記）由原告、陳○○及被告共同出資購買，日後售出利益均分，惟兩造長期不睦，被告不願與原告有任何瓜葛，陳○○遂向兩造協商，先由原告墊付頭期款共
143 萬元，待陳○○取得出售學勤路房地之利潤後，再由陳○○負責返還原告代墊之143 萬元，亦即系爭不動產由陳○○負責期頭款，後續由被告負責貸款部分，日後出售利益則由陳冠容與被告依照出資比例均分，被告始同意出面簽定系爭不動產買賣契約書，且陳○○於101 年3 月22日即匯款包括原告代墊143 萬元在內共計300 萬元予原告，是系爭不動產縱有合資法律關係，亦存在於陳○○與被告間云云，固未舉證以實其說，亦難遽信為真實。惟依原告於104 年7 月17日傳給陳○○簡訊稱「老婆，賣愛歐的錢，我的1/3 部分，將來有賣掉，你直接存入阿寶的帳戶就好，給阿寶將來讀書基金」、104 年12月30日傳給簡訊陳○○稱「聽說愛歐昨天成交了，請問什麼時候交屋，之前談好我的1/3 部分不要忘了」等語（本院卷一第167 至169 頁）；兩造於上開偵查案件分別供稱：「（問告訴人〈即本件被告〉：你要賣房子是有跟被告〈即本件原告〉說嗎？）有，被告同意」、「（問被告：你是否知情？）知道，仲介是我找的，我同意」、「（問被告：有無說法賣掉的錢如何分配？）我本來希望拿回
150 萬本錢，但最後告訴人不願跟我談，所以房屋確實賣掉時，我才又故意搬回去，讓他們不能交屋，因為我沒有拿到我的錢」等語（同上偵查卷第33頁）；陳○○於105 年1 月
4 日在新店分局安康派出所製作調查筆錄供稱：「（你今日因何事至派出所？）我遭先生甲○○簡訊騷擾、言語恐嚇、精神虐待」、「…最近因為我跟他及我妹妹（乙○○）合資的房子（新北市○○區○○路○段000 號0樓，屋主為乙○○）委託0000000店房屋仲介（李柏志0000000000）出售，已簽約尚未交屋…」等語（同上偵查卷第217 、218頁），可見系爭不動產應係由原告、陳○○及被告3 人合資購買，並非原告個人購買並借名登記於被告名下。
㈥原告主張兩造間就系爭不動產有借名登記關係存在之事實，
既不能認定為真實，原告終止借名登記關係而請求被告移轉所有權登記，即屬無據。至於原告復主張被告未經原告同意擅於104年11月間以系爭不動產向台灣土地銀行借貸，設定致原告之財產權受有損害等情，則因兩造間就系爭不動產既無借名登記關係存在，原告即無借名登記不動產之財產權受損可言。
㈦綜上所述，本件原告就其主張之借名登記事實，並未舉證以
實其說，難信為真實，原告據以請求被告移轉所有權登記及賠償原告借名登記財產權損害111萬元，均不應准許。
六、從而，本件原告類推適用民法第549條第1項規定，依終止借名登記法律關係，暨依民法第184條第1項、第213條規定，訴請：㈠被告應將所有系爭不動產移轉登記予原告；㈡被告應給付原告111萬元；為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 1 月 20 日
民事第五庭 法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 23 日
書記官 廖美紅