臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第865號原 告 黃俊叡訴訟代理人 林維堯律師被 告 李楹滄訴訟代理人 徐正坤律師
吳宜平律師上列當事人間租佃爭議事件，於中華民國106年2月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
事實及理由
壹、程序部分：本件係原告與被告間因租佃爭議事件，因出租人即本件被告不服新北市政府耕地租佃委員會調處結果，由新北市政府依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，以民國105年3月7日新北府地籍字第1050379402號函移送本院審理。
又依同條項規定，本件免收裁判費用，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：請求確認原告就被告所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地面積116.59平方公尺、同段第93地號土地土地面積117.65平方公尺、同段第93之1地號土地面積150.29平方公尺、同段第391地號土地如複丈成果圖A部分所示面積621.38平方公尺、B部分所示面積82.33平方公尺、同段第412地號土地如複丈成果圖C部分所示面積508.26平方公尺（租約字號板崑字第27號）有三七五耕地租賃關係存在。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告前將坐○○○區○○段○○○號土地面積116.59平方公尺、93地號土地面積117.65平方公尺、93-1地號土地面積
150.29平方公尺、391地號土地如複丈成果圖A部分所示面積621.38平方公尺及B部分所示面積82.33平方公尺、412地號土地如複丈成果圖C部分所示面積508.26平方公尺（下稱系爭土地）出租與原告之先祖父黃則性，訂有板崑字第27號私有耕地租約(參原證9)，嗣原告之先祖父亡故，其就系爭土地之租賃權由原告之先父黃長利繼承，亦有台北縣私有耕地租約可證(原證10)，而原告之先父黃長利不幸又於101年2月27日亡故，其租賃權依法由唯一之繼承人原告繼承，不料原告於請求被告協同辦理續訂及變更租約登記時，竟遭被告拒絕，並藉詞原告先父自91年起積欠租金為由終止本件耕地三七五租賃契約，但原告認為被告終止耕地三七五租賃租約不合法，耕地三七五租賃關係仍存在，被告對於系爭耕地三七五租賃關係是否存在既有爭議，原告自有請求鈞院判決確認之必要，原告就本件請求有即受確認判決之法律上利益，合先陳明。
（二）原告之被繼承人黃長利未積欠租金：被告係於原告以如原證2所示101年7月20日板橋國慶郵局存證號碼000216號存證信函通知，因原告之被繼承人黃長利死亡，原告欲辦理租約繼承登記，請被告於101年8月1日至蘇明意地政士事務所配合辦理時，才於101年7月25日以三重永興郵局存證號碼000102號存證信函諉稱原告之被繼承人黃長利自91年起積欠佃租至101年底止共11年，每年佃租新臺幣（下同）12,000元，要求原告於101年8月5日上午10時前去其住處清償按複利計算之租金云云，但原告之被繼承人黃長利如果有積欠租金情事，何以被告歷年來無任何作為亦無任何催告？足見所謂積欠租金，係被告利用原告之被繼承人黃長利死亡，不願配合原告辦理耕地三七五租約繼承登記所杜撰之藉口，不足採信。
（三）被告終止系爭耕地三七五租約不合法：
1、被告與原告之再被繼承人黃則性所訂之租約第三條約定：租率：依正產物收穫總量千分之三百七十五為最高額其原低於千分之三百七十五者按其原有約定之規定計算早季六成晚季四成。其第四條約定：應納地租依左列甲項或乙項限定之：甲.繳納實物：地點在板橋鎮崑崙里繳納期間每年早季八月晚季十二月上下期各五成，其中「崑崙」里及「八」月、「十二」月、「上下期各五成」等文字係以手寫方式填入，而乙項為繳納現金欄，但該欄完全空白(參原證9)，足見原告之再被繼承人黃則性與被告所訂租約，關於租金係約定繳納實物，且清償地為板橋鎮崑崙里，亦即被告必須前來收取正產物之實物，原告之被繼承人黃長利繼承該租賃權後，與被告所訂之私有耕地租約第三條、第四條均為空白(參原證10)，亦即租金仍依原約應由被告於每年八月及十二月前來板橋鎮崑崙里收取實物。
2、又「民法第四百四十條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於期限內不為支付者，出租人得終止租約。此項規定於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止租約時，亦適用之。上訴人就系爭耕地對被上訴人之欠租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但所謂剋速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂有效。」「耕地出租人以承租人積欠地租達二年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期間催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。」分別有最高法院45年台上字第二○五號、八十六年台上字第三二二四號判例可循，由上開判例可知，耕地出租人在主張承租人積欠二年租金總額時，除須依民法第440條規定，定相當期限催告承租人支付外，若為往取債務，並須於催告期滿至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約，假設原告之被繼承人黃長利有所謂積欠11年租金情事，但：
(1)依原證9、10二份耕地租約可知，約定之租金係繳納實物，被告並未舉證證明業佃雙方已合意將租金以實物給付變更為以現金支付，亦未舉證證明變更為現金支付之租金為每年12,000元，則其於101年7月25日所發存證信函縱有催告性質，其要求原告按每年12,000元以現金給付租金，其催告顯然不符合原約定而不生效力。
(2)退而言之，縱被告能舉證證明租金已變更為以現金給付，且為每年12,000元，因原約定為往取債務，必須由被告前來原告住所收取，其催告原告將租金及利息送至其處所，仍不符合租約約定，其催告仍不生效力。且依前揭最高法院判例意旨，必須催告期滿，出租人前往承租人住所收取，承租人未為支付，出租人始得終止租約，而被告並未於催告期滿後前來原告住處收取租金未獲支付，其終止租約不合法。至於證人許美芬供稱原告積欠租金與事實不符，因原告係於101年2月27日先父亡故始繼承系爭租約，不可能積欠租金，另其供稱其來向其他二位承租人收取租金時，順便向原告之父收取，適足以證明本件為往取債務，依前開最高法院判例意旨，被告未前來收取租金，其催告原告前去給付租金不合法，其終止租約亦不合法。
3、由被證4新北市板橋區公所發給被告之函可知，縱係由原告單獨提出申請租約變更登記，新北市板橋區公所仍須通知被告表明有無異議，如未於文到10日內提出書面意見，始視為同意續訂租約，亦即在承租人單獨申請租約變更或續訂租約登記時，承辦單位一定要依法通知出租人表示意見，不可能僅憑承租人單獨申請即逕予登記，而由被證10可知原告之父黃長利就系爭租約曾於92年1月1日單獨申請續訂租約至97年12月31日，又於98年1月1日單獨申請續訂租約至103年12月31日，就原告之父黃長利上述單獨申請續訂租約登記，板橋區公所依法一定會通知被告是否有異議，必定是被告未於板橋區公所通知期限內表示意見，板橋區公所才會准原告之父黃長利辦理租約續訂登記，而如果原告之父黃長利有自91年起積欠租金情事，在原告之父黃長利於92年、98年二次單獨申請租約登記時，被告豈有不表示異議之理？由原告之父黃長利於92年、98年二次單獨申請租約續訂登記，被告均未表示異議，足以反證原告之父黃長利未積欠租金之事實。
4、被告又提出被證20，主張原告之父黃長利生前為律師而非務農為業，故被告早已與黃長利約定地租採現金繳納，但原告之父並非執業律師，且若非務農，何以被告多年來未曾主張原告之父未自任耕作並繼續收取租金，足見其所述不實。而即使改以現金繳納，依原證9、10之約定，該項租金仍係往取債務，縱原告之父有所謂積欠租金而應由原告繼承其債務，仍須經被告催告及於催告期滿，被告前來收取，原告仍未為給付，被告始得終止租約，但被告並未依上開程序辦理，其終止租約不合法，況在被告以101年7月25日存證信函通知後，原告因先父遽然猝逝，生前無任何交代，為避免爭議，仍願重覆給付租金，而分別於101年8月1日、8月5日前往被告家中二度欲給付租金，可見原告欲重覆給付租金，仍遭被告拒絕受領，被告已受領遲延，原告不負遲延責任，其終止租約不合法，且由被告提出之被證20足以證明每年之租金為6,000元，被告所謂原告之父黃長利以一半現金、一半以被證20支票給付88、89、90年租金之事實，原告否認之，被告未舉證證明每年租金為12,000元，依被證20所示，每年之租金為6,000元，被告終止租約不合法，原告以每年12,000元計付租金連同遲延利息共已給付163,250元，已溢付11年之租金，無積欠租金達兩年以上情事。
5、因此被告以原告未依其101年7月25日存證信函所訂期限付清所欠租金，積欠租金超過二年為由終止租約不合法，系爭耕地租約未經合法終止。
（四）被告應負受領遲延責任：再退萬步言，假設租金已變更為以現金給付，且須由承租人送往出租人住處，然原告之被繼承人並未積欠租金，而原告在收受被告101年7月25日存證信函後，為避免爭議，仍願再次給付租金，遂先以電話徵得被告配偶同意，提前於101年8月1日下午3時攜帶現金，由友人王麗娜陪同，前往台北市○○區○○路○○號被告之住所樓下等候，適被告由台大醫院看病返回，原告即表達欲繳納租金之意，但被告拒絕受領，嗣至101年8月5日上午10時，原告再度由友人王麗娜陪同前去被告住所繳納租金，被告再度避不見面，足見原告確有於101年8月1日下午3時即同年8月5日上午10時前往被告住所欲給付租金，但遭被告拒絕受領，則應負受領遲延責任者為被告，原告無不付租金情事，被告以原告未於其所訂期限內給付租金，而委任徐正坤大律師以101年8月6日台北三張?郵局存證號碼000797號存證信函終止租約，亦不合法。
（五）原告已給付租金：由於被告於101年8月1日、8月5日二度拒絕受領原告給付租金，原告乃於101年8月7日寄發板橋中正路郵局164號存證信函，敘明被告拒絕受領租金之經過，並向被告索取存摺帳號，於101年8月13日將被告要求之租金本息合計163,250元匯至被告在國泰世華銀行之帳戶(參原證7)，因被告受領遲延，其終止租約不合法，租約尚未終止，原告已將被告要求之租金本息匯至被告帳戶而付清租金，且如前所述，原告已溢付11年之租金，被告所謂原告給付者為其終止租約前所欠租金本息，亦無理由。
（六）原告無不自任耕作情事：
1、原告之被繼承人黃長利只承租系爭391地號土地其中面積7
03.71平方公尺、421地號面積508.26平方公尺，上開二筆土地另二分之一面積由案外人黃明堂承租，原告之被繼承人黃長利與案外人黃明堂各有分管耕作之範圍，被告提出之被證14作為停車場使用或堆置雜物之位置，並非原告被繼承人黃長利耕作之範圍，而係案外人黃明堂承租分管耕作之範圍，其上所停車輛亦非原告所有，不容被告指鹿為馬，原告繼承被繼承人黃長利之耕作權後，即在承租分管耕作之範圍內繼續耕作，種植竹筍、地瓜葉、落花生、薑黃、山藥、芋頭外，亦有種植芭樂、芭蕉等水果，有照片可證(參原證11)，不僅有自任耕作之事實，更無任令土地荒蕪繼續一年以上未耕作情形，被告主張原告非因不可抗力，繼續一年以上未耕作，並無任何舉證，不足採信，故被告主張原告不自任耕作，原耕地租約無效或主張原告非因不可抗力，繼續一年以上未耕作，而以其答辯一狀終止租約，均無理由。
2、被告指稱原告未自任耕作，將系爭土地改建為停車場或堆置雜物並非事實，由鈞院105年8月18日履勘現場可知，系爭391地號土地係由原告之父親黃長利承租如複丈成果圖A、B所示部分，其中A部分有種植地瓜葉、落花生、薑黃、芋頭、山藥等作物，另有芭蕉、芭樂等果樹，至於系爭391地號土地如複丈成果圖B部分雖為水泥空地，但此為當年之曬穀場，因種植稻穀已不足以供應佃農生活，故多年來早已不種植稻穀而改種經濟價值較高之其他作物，曬穀場即未再使用，此為被告明知之事實，多年來亦無表示反對意見，至於被證14照片停放汽車位置，係另一承租人黃明堂承租部分，亦經當日到場之黃明堂配偶當場承認，況原告住家○○○區○○路○段○○號房屋旁邊即為空地，可供原告停車(參原證12)，原告根本無在系爭391地號土地如複丈成果圖B部分所示位置設置停車場之必要，不容被告混淆，另所謂堆置雜物，實係利用陳舊之招牌看板作為隔板，以防止野狗或他人侵入，另系爭412、93、93-1、74地號等土地，亦係種植竹子、芋頭等作物，並無不自任耕作情形，而且系爭五筆耕地分散五處，各筆耕地耕作之作物及其生長時序不同，不能一概而論，尤不能以個別耕地之耕作情形推論原告就五筆耕地全部未耕作而認為系爭耕地三七五租約全部無效。
3、系爭第74、93、93-1地號土地部分：上開土地周圍之圍籬係原告之父生前為農地管理、防止野狗等侵入所設置，不能曲解為不能進入，鈞院履勘現場當日確有從另一側小路至該處，且其上亦確實種有麻竹筍，每叢麻竹下方，亦將土堆高，覆以塑膠布以防止雜草生長，可見原告確有種植情事，至於被證23之所謂綠竹栽培技術，與原告所種植之麻竹無關。而該麻竹為原告之父所種植，原告繼承後繼續耕種，並無不自任耕作情事，被告稱該竹林為當地原有植物，非原告種植管理與事實不符，且當日既能至現場勘驗，被告所謂原告在無法通行下如何種植採收竹筍，亦與事實不符。
4、391地號部分：被告提出被證24主張391地號土地A部分有雜木林、雜草叢生，遍布枯枝敗葉，芭樂樹與芭蕉樹亦未整枝修剪，除草施肥，為此均為被告片面之詞，由原證11及鈞院履勘現場時均可見391地號土地上確實有地瓜葉、芋頭、芭樂、芭蕉、落花生等多種作物，且並無雜草，更無枯枝敗葉，不容被告刻意誇張扭曲，另由被證24-1、24-2等照片亦確實可看出芭蕉生意盎然，被證24-2照片芭蕉左側為芭樂樹並非雜木，而芭樂已種植多年，枝幹高大，產量頗豐，原告俱已採收，至於少數品質較差者，原告即未採收，使其自然掉落，可充做肥料，此為一般農民習慣，被告曲解為落果，亦與事實不符，而芋頭亦生長良好，被告稱其為奄奄一息，仍屬刻意誇大其辭蓄意扭曲，不足採信，關於391地號土地B部分水泥地原為曬穀場已如前述，並非原告在其上鋪設水泥，至於其上之汽車篷架並非原告所有，391地號另一承租人黃明堂為原告長輩，其家人在原告承租之B部分放置物品或暫停汽車，原告亦不便異議，以免有傷親戚間和氣，此為人情之常，原告實無不自任耕作情事，更不容曲解為出借他人使用。
5、412地號土地部分：原告所謂412地號土地如複丈成果圖C部分所示，有雜木成蔭、長草及腰亦為誇大之詞，按412地號土地亦係種植麻竹筍，周圍仍設置圍籬種植藤蔓植物攀爬其上，被告將圍籬及藤蔓植物曲解為雜木及雜草仍不足採。
6、原告並無不自任耕作情形，迭如前述，至於被告民事答辯
(五)狀所陳述果樹應如何整枝、修剪、除草、施肥及引用農委會有關竹筍栽培管理之資料，均係種植技術層面的問題，與有無自任耕作無關，不能混為一談，被告將種植技術問題曲解為原告未自任耕作，並無理由。
（七）按農地原係課徵田賦但免徵，系爭土地因已變更編定為工業用地，才由政府課徵地價稅，被告所謂其每年繳納將近26萬元之地價稅，原告先父承租系爭土地僅繳納12,000元之租金顯失公平，亦係混淆事實，按系爭土地原為農地而依耕地三七五減租條例訂立租約，依法以正產物收穫總量之千分之三七五計算租金，並無不當，且系爭土地由農地變更編定為工業用地，其土地價格增值數以倍計，因已變更為非耕地使用，才需繳納地價稅，此乃政府依法課稅，無所謂不公平問題，況依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項規定，農地經依法變更為非耕地使用時，出租人欲終止租約，應給予承租人補償，本件係被告之子欲規避被告終止租約依法應負之補償義務而杜撰原告之父積欠租金之不實理由所製造之爭端，實違反誠信，另原告之汽車是車齡十九年之二手老車，價值微薄，非所謂名車，被告蓄意誇大其詞，同無理由。
（八）證據：提出土地登記謄本、板橋國慶郵局101年7月20日第216號存證信函、三重永興郵局101年7月25日第102號存證信函、臺北三張犁郵局101年8月10日第821號存證信函、板橋中正路郵局101年8月7日第164號存證信函、調處記錄決議、板橋中正路郵局101年8月14日第172號存證信函、私有耕地租約、照片、支票等影本為證據，並聲請訊問證人王麗娜。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）程序部分：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。兩造因坐落新北市○○區○○段○○○號、第93號、第93-1號、第391號及第412號等地號土地（下稱系爭土地）之三七五租約是否存在發生爭議後，業經原告申請調解，並經板橋區公所耕地租佃委員會調解、新北市政府耕地租佃委員會調處而未成立，遂經新北市政府移送鈞院審理，有新北市政府民國105年3月7日新北府地籍字第1050379402號函（參鈞院卷第9頁）及所附之系爭板崑字第27號租約租佃爭議調處不成立案附卷可憑，是本件訴訟與上揭法律規定相符，合先陳明。
（二）不爭執事項：
1、被告為坐落新北市○○區○○段○○○號、第93號、第93-1號、第391號及第412號等地號土地所有權人，與原告先父黃長利就第74地號土地面積116.59平方公尺、第93地號土地面積117.65平方公尺、第93-1地號土地面積150.29平方公尺、第391地號土地如複丈成果圖A部分所示面積621.38平方公尺、B部分所示面積82.33平方公尺、第412地號土地如複丈成果圖C部分所示面積508.26平方公尺簽訂板崑字第27號耕地租約，黃長利嗣於101年2月27日死亡。
2、原告曾以板橋國慶郵局第216號存證信函，要求被告於101年8月1日下午2時至蘇明意地政士事務所辦理系爭租約變更登記，由原告繼承黃長利之承租人地位，否則將逕單獨辦理。
3、被告於101年7月25日以三重永興郵局第102號存證信函通知原告，要求其於同年8月5日上午10時至被告住所繳清地租，並拒絕依原告片面要求於同年8月1日辦理租約變更登記。
4、原告於101年7月30日委託蘇明意地政士單獨申請系爭租約變更登記，並稱被告已同意由其單獨申請。
5、被告於101年8月6日委請徐正坤律師以臺北三張犁郵局第797號存證信函終止租約，該信函於同年月7日由原告收訖。
6、原告於101年8月13日，將欠繳地租匯入被告銀行帳戶。
（三）原告先父黃長利積欠地租一事是否屬實？被告是否曾催繳欠租？地租採現金或實物繳納？清償地為何？若採現金繳納，金額若干？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。原告既要求繼承其先父黃長利於系爭土地之承租人地位，自應就已繳納91年起地租之事實負舉證責任，而原告未能舉證以實其說，僅空言黃長利並未欠租云云，自無足採。
2、被告與原告先父黃長利已約定地租採現金繳納，金額每年1萬2,000元，由承租人至出租人住所繳納，且被告曾三度向黃長利催告繳納欠租，復於101年7月25日函催原告繳清地租，金額均為每年1萬2,000元，足證被告說法屬實：
(1)原告聲稱系爭租約之地租採實物繳納，無非係執原告先祖父黃則性之租約紙本載有「繳納實物地點板橋鎮崑崙里」等語為據（原證9），然實物繳租乃農業社會遺緒，與工商社會格格不入，於承租人、出租人均甚不便，且原告先父黃長利生前為執業律師而非務農為業，故被告與黃長利已約定地租採現金繳納，此觀與黃長利間之租約紙本，繳納實物欄已無任何記載（原證10），可茲佐證。
(2)被告與黃長利約定，每兩到三年繳納地租乙次，90年黃長利繳納88、89、90年三年地租共3萬6,000元時，即以一半現金、一半票據方式支付，此觀黃長利將訴外人陳世洋簽發之票面金額1萬8,000元、發票日期90年1月10日支票乙紙背書轉讓予被告後，於「黃長利」印文旁寫有「88、89、90年租金」等字即明（被證20），足見地租採現金繳納。
(3)按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之，民法第314條定有明文。「現金」並非特定物，系爭租約中亦無約定清償地（原證10），故本案應由承租人至出租人即被告住所繳納地租，已臻明確。
(4)因黃長利遲未繳租，93年6月6日被告之妻李翁綿綿女士，96年7月8日、99年6月12日被告子媳許美芬女士均曾受被告委任前往黃長利住所催繳欠租，黃長利均以「罹癌身體不適，日後再繳租」等語回覆。由於黃長利病情堪憐，被告與其相識多年，所欠地租每年1萬2,000元亦非鉅款，乃未循法律途徑追討。
(5)又，證人許美芬於105年12月15日庭訊證稱：「（法官問：系爭土地誰種植的？）好幾筆土地，總共三個，爭議的就是原告這筆土地，因為90年以後原告沒有繳納佃租。」、「（法官問：是否代表被告處理過這些事情。）有的，
96、99年時候我們有向原告方面催繳。」、「（被告訴訟代理人問：當時向黃先生催收的租金每年多少錢？）每年1萬2千元。」、「（原告訴訟代理人問：原來的租約約定何時改為現金給付是否知道？）我們有內帳，我婆婆有記帳的習慣，80年左右，是黃先生自己拿到我們家，有時拿支票到我公公公司去。大概80年左右以後就改成現金交付，我們才有支票的證據。」、「（原告訴訟代理人問：96年、99年口頭催告，為何沒有用書面催告？）因為錢沒有很多，而且是十幾年的佃租關係沒有必要發存證信函，我們向另外兩位收租的時候就順便到他家去，他有說之後會找我公公。」、「（原告訴訟代理人問：是否同意原告方面欠租？）沒有。不然怎麼會口頭向他們催租。」（鈞院105年12月15日言詞辯論筆錄第2至3頁參照），足見系爭土地之地租採現金繳納、金額為每年1萬2,000元與清償地為被告住所，已臻明確。
（四）系爭租約是否於101年8月7日依法終止？原告聲稱於101年8月1日與同年月5日兩度至被告住所繳納地租，均遭被告拒收，是否屬實？
1、按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…三、地租積欠達兩年之總額時。」，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第1項第3款定有明定。經查，因黃長利積欠地租已達11年，原告復未於101年8月5日繳清地租，被告爰於同年月6日委請徐正坤律師以臺北三張犁郵局第797號存證信函終止租約，該信函於同年月7日由原告收訖（被證5，被證11），嗣於同年月7日委請徐正坤律師以安信(101)字第063號律師函函覆板橋區公所，函中載明因系爭租約已終止，請該所駁回原告單獨申請變更登記（被證6），足見被告已依法終止租約。
2、原告嗣後雖於101年8月13日，依被告同年月10日臺北三張犁郵局第821號存證信函（被證7）所載，將欠繳地租匯入被告銀行帳戶，並於同年月14日以板橋中正路郵局第172號存證信函要求被告偕同辦理系爭租約變更登記（被證8），惟系爭租約既已依法終止，原告要求顯屬無據。
3、原告「為避免爭議，願重覆給付租金，而於101年8月1日與同月5日二度前往被告住所繳付租金」之說法與其寄發在前之存證信函說法迥異，顯為臨訟飾詞，不足採信：原告主張於101年8月1日與同年月5日至被告住所繳租，均遭被告拒收云云，惟若原告果欲繳納欠租，何須於同年7月30日即委託蘇明意地政士單獨申請系爭租約變更登記，並謊稱被告已同意由其單獨申請？尤有甚者，原告101年8月9日板橋14郵局第245號存證信函（被證9），猶以「查先父至今年2月27日仙逝前從未提及有積欠出租人租佃一事，亦從未接獲台端催告繳納積欠租佃之信函，更有可疑者，如先父長期積欠台端租佃，何以自91年至今，台端仍二度與先父續訂上揭土地租約，並向主管機關陳報在案」云云，爭執其父並未欠租（按：函中所稱自91年二度續訂租約，經被告向板橋區公所申請抄錄租約登記，方知黃長利曾於92年與98年二度單獨辦理續訂租約登記，被告事前未接獲板橋區公所通知，更未同意黃長利續訂租約），足證原告自始即無繳納欠租之意，所謂兩度繳租云云俱非事實。
4、原告聲稱101年8月1日下午至被告住所繳納租金時見到原告乘坐輪椅，104年12月17日調處會議中被告子媳（即證人許美芬）亦提及有見到原告到場云云，然而證人許美芬已證稱不知道原告是否有至被告住所、被告未乘坐輪椅，104年12月17日會議紀錄復無上開記載，足見原告說法不足採信：
(1)原告於租佃爭議調處會議中，聲稱「先前曾電話聯繫地主（即被告）太太，取得其同意於101年8月1日下午三點到其住所繳租，於當日下午有會晤地主本人、地主太太、兒子及外傭，並表明要繳納欠繳之租金，地主表示剛從台大醫院回來，地主因身體不適需坐輪椅，現場表示不便處理租金事宜」（被證18），並指摘「被告之兒媳在104年12月17日新北市調處會議當場提及101年8月1日下午有見到原告到場，顯然被告未誠實表述」云云（原告105年5月20日民事爭點整理狀第4頁(五)參照）。
(2)惟被告每日散步健身，無須乘坐輪椅。所謂「地主因身體不適需坐輪椅」，乃原告101年3月前往被告住所時，眼見被告聘有外籍看護、家中備有輪椅，乃於調處會議提出，冀圖塑造「原告曾前往被告住處繳租」之假象。實則，輪椅係被告之妻、而非被告乘坐，且原告來電時被告已告知101年8月1日需前往醫院，請依原定日期101年8月5日繳租，又101年8月1日為週三上班日，101年8月5日則為週日假日（被證19），衡諸常情，原告不會請假以提前繳租。
(3)次，104年12月17日租佃爭議調處會議之會議紀錄中，並無原告聲稱之「證人許美芬表示曾見到原告於101年8月1日至被告住所繳納租金」之記載（鈞院卷一第49至52頁參照），又證人許美芬於105年12月15日庭訊證稱：「（被告訴訟代理人問：是否在104年12月17日出席租佃爭議調解會議？）有。」、「（被告訴訟代理人問：是否在當次會議中表示曾經看到原告於101年8月1日至被告家中繳付租金？）101年8月1日那個時候我人在診所上班，我沒有在家中，我也不知道原告是否有去。他說他有去繳付租金看到我公公坐輪椅，當時我公公早上都去運動，不可能是坐輪椅的。」（鈞院105年12月15日言詞辯論筆錄第2頁參照），足見原告說法與事實不符，不足採信。
（五）被告主張因原告未自任耕作，將系爭土地部分改建停車場或堆放雜物，系爭租約依耕地三七五減租條例第16條第2項已當然終止，有無理由？
1、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項定有明文。且「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列。」、「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。」，最高法院70年台上字第4637號判例、80年台再字第15號判例意旨可資參照（被證12）。又「承租人既非以系爭土地供耕作之用，且堆放輪胎、廢鐵等物，無論係自己堆放抑供他人堆放，均屬不自任耕作，應准出租人收回耕地。」，最高法院67年度第7次民事庭庭推總會議決議（二）可資參照（被證13）。
2、原告除將系爭土地部分鋪設混凝土、改建停車場外，更用以堆放雜物，此觀被告105年5月29日拍攝之現場照片（按：照片中報紙為105年5月29日聯合報頭版，以玆證明拍攝日期，被證14）、林務局農林航空測量所100年7月24日及102年11月19日拍攝之航空照片（被證15）、系爭土地地籍圖謄本（被證16）與被告105年8月18日勘驗時拍攝之現場照片（被證27）甚明。
3、原告諉稱「被告提出之被證14作為停車場使用或堆置雜物之位置，係案外人黃明堂承租分管耕作之範圍」云云（原告105年7月18日民事準備二狀第2頁第11-13行參照），惟依據黃長利與被告製作之「板崑字第27號耕地三七五租約耕作圖」（被證21）記載，第391地號土地如複丈成果圖B部分屬於黃長利分管範圍，又林務局農林航空測量所100年7月24日拍攝之航空照片中，亦可辨識上有汽車1輛與活動車庫1座（同被證15），且105年8月18日現場履勘時猶有已收起之活動車庫1座（被證27），則該處係作為停車場使用甚明。
4、第391地號土地原均為耕地，被告否認複丈成果圖B部分曾如原告陳稱作為曬穀場使用，又原告105年10月17日民事準備三狀第7頁第3-6行載有「391地號另ㄧ承租人黃明堂為原告長輩，其家人在原告承租之B部分放置物品或暫停汽車，原告亦不便異議」等語，是原告已自承將土地借予訴外人黃明堂家人使用，參酌最高法院67年度第7次民事庭庭推總會議決議（二）意旨即屬不自任耕作（被證13），應准被告收回系爭土地。
5、綜上所述，原告既未自任耕作，依減租條例第16條第2項規定，系爭租約已當然終止，無待另為終止表示。原告請求辦理租約登記及續訂登記失所附麗，自無足採。
（六）被告主張因原告任令耕地荒蕪，爰依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止租約，有無理由？
1、按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。」，減租條例第17條第1項第4款定有明文，又「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地。」，最高法院84年台上字第1856號判例（被證17）可資參照。
2、系爭土地除極少部分曾搭建瓜棚（按：105年5月29日拍攝時瓜棚並無作物）外，多數部分均改建停車場或堆放雜物，或任令雜木成蔭、垃圾棄置（同被證14、15、16），則原告已多年不為耕作致使耕地荒蕪，至為灼然。
3、次依據105年8月18日履勘結果，系爭土地並無耕作，分述如下：
(1)第74、93、93-1地號土地：①原告聲稱於上開土地種植竹筍，然上開土地邊界俱以廢
棄建材、廣告看板等築成圍牆，且未設置門戶（被證22），西側小路更長滿雜草，顯已久無人跡（同被證22），則原告如何進出？已有可疑。
②再者，依據行政院農業委員會出版之「綠竹筍專輯」第
一章「綠竹栽培管理技術」記載，栽植竹筍須依時翻土、清除罹病與老化竹頭、施肥及培土，又每年6月及8月為產筍高峰期，竹筍多於清晨採收，經陽光照射後竹籜（即筍殼）即呈暗綠色，筍肉變苦、品質降低（被證23），則原告如何在無法通行之情況下栽植採收竹筍？顯然無法自圓其說。
③原告辯稱其所種植者為麻竹而非綠竹（原告105年10月1
8日民事準備三狀第5頁倒數第3行參照），縱令屬實，依據行政院農業委員會出版之「竹筍合理化施肥及栽培管理」專刊記載（被證28），麻竹與綠竹產季均集中在每年6至9月，須於清晨採收，且三年生以上之母竹因根群密接，需全數砍除後翻土、清除罹病與老化竹頭、施肥及培土，並酌留一、二年生小竹，始能保持生長勢力，兩者並無二致。又原告先父黃長利於101年2月27日過世，距履勘時已四年又六個月，故原告需將原有竹林全數砍除並重新栽植，始有竹筍可供採收，而原告如何在兩側道路俱無法通行之情況下栽植採收竹筍？顯見系爭竹林為當地原有植物，並非原告栽植管理、用以採收竹筍之農業經濟作物。
(2)第391地號土地：①原告聲稱於該地種植芭樂、芭蕉等蔬果（原告105年7月
18日民事準備二狀第2頁第13-16行參照），惟第391地號土地如複丈成果圖A部分之西緣為雜木林，雜草叢生，遍佈枯枝敗葉，顯已荒棄多年，此部分約占A部分土地之四分之一（被證24）；而芭樂樹與芭蕉樹均未整枝、修剪、除草或施肥，任令藤蔓纏繞，芭樂樹下更有大量腐朽落果（被證25），甚者，原證11照片中之芋頭於履勘時已奄奄一息（被證26），足見原告委請他人代種作物並拍攝照片後即棄置不顧，芭樂樹、芭蕉樹等為土地上原有植物，並非原告栽植管理之農業經濟作物。②原告諉稱其種植之芭蕉「生意盎然」，芭樂「產量頗豐
」（原告105年10月18日民事準備三狀第6頁倒數第4-6行參照），然而上開果樹均未整枝、修剪、除草或施肥，任令藤蔓纏繞（同被證24、25）；前揭農事之目的在於增進農作物質量與收益、維持成長之生理性狀、防治與處理病蟲害暨維持環境衛生等，需常年進行，而原告坐視土地荒蕪，猶聲稱果樹「生意盎然」、「產量頗豐」，足證原告不諳農事，竟諉稱自任耕作，實屬無稽。
(3)第412地號土地：第412地號土地如複丈成果圖C部分上有雜木成蔭，下為長草齊腰，顯已荒棄多年，履勘當日更積有黑色汙水，幾無立足之地，原告竟稱於此耕作，實屬無稽。
4、退萬步言，縱認系爭租約未因改建停車場、堆放雜物而當然終止，因原告多年不為耕作，被告爰依減租條例第17條第1項第4款終止系爭租約。
（七）系爭土地地價稅逐年調漲，被告105年繳納之第391與第412地號土地地價稅高達31萬7,300元，相較之下，原告先父黃長利承租第74、93、93-1、391與第412地號土地僅須支付地租每年1萬2,000元，尚不到地價稅之3.8%，顯失公平：
1、減租條例限制地租與限制終止租約之目的，在於扶植自耕農，藉以保障農民生活，故未自任耕作者即無保障之必要。
2、第391與第412地號土地面積合計2423.96平方公尺【計算式：1,407.43+1,016.53=2423.96，被證1第4-5面參照】，84年地價稅為17萬7,870元（被證30），其後地價稅逐步調漲，以100年至104年為例，稅款即高達129萬4,755元【計算式：258,253+ 258,253+258,253+259,998+259,998=1,294,755，被證29】，105年地價稅更高達31萬7,300元（同被證30），相較之下，原告先父黃長利承租第74、93、93-1、391與第412地號土地僅須按年支付地租1萬2,000元，尚不到地價稅之3.8%【計算式：12,000÷317,300=0.0378】，顯失公平。
3、且原告家境富裕，出入以BMW名車代步（原證12參照），原告既未自任耕作，亦毋須保障其「農民生活」，自無藉由減租條例保障之必要。
（八）證據：提出土地登記謄本、原告101年7月20日板橋國慶郵局第216號存證信函、被告101年7月25日三重永興郵局第102號存證信函及收件回執、板橋區公所101年8月1日新北板民字第1012056126號函、被告101年8月6日臺北三張犁郵局第797號存證信函及收件回執、徐正坤律師101年8月7日安信(101)字第063號律師函、被告101年8月10日臺北三張犁郵局第821號存證信函及收件回執、原告101年8月14日板橋中正路郵局第172號存證信函、原告101年8月9日板橋14郵局第245號存證信函、臺灣省臺北縣私有耕地租約板崑字第27號異動登記表、被告101年8月6日臺北三張犁郵局第797號存證信函之掛號郵件收件回執、最高法院70年台上字第4637號判例、最高法院80年台再字第15號判例、最高法院67年度第7次民事庭庭推總會議決議（二）、被告105年5月29日系爭土地現場照片、林務局農林航空測量所100年7月24日及102年11月19日系爭土地航空照片、台北市大安地政事務所101年8月6日系爭土地地籍圖謄本、最高法院84年台上字第1856號判例、新北市政府105年3月4日新北府地籍字第1050354479號函與105年2月26日租佃爭議調處會議紀錄、行政院人事行政總處101年政府行政機關辦公日曆表、陳世洋90年1月10日支票、板橋區公所105年7月28日新北板民字第1052055901號函、被告105年8月18日地號74、93-1土地照片、行政院農業委員會桃園區農業改良場98年6月綠竹筍專輯節本、105年8月18日地號391土地西緣雜木林照片、105年8月18日地號391土地芭樂樹、芭蕉樹照片、105年8月18日地號391土地芋頭照片、105年8月18日地號391土地編號B部分照片、行政院農業委員會臺南區農業改良場88年農作物合理化施肥專刊「竹筍合理化施肥及栽培管理」專輯節本、100年至104年系爭土地第391與第412地號土地地價稅稅單、84年與105年系爭土地第391與第412地號土地地價稅稅單等影本為證據，並聲請訊問證人許美芬。
參、本院依聲請至現場履勘，並囑託新北市板橋地政事務所測量並製作土地複丈成果圖。
肆、得心證之理由：
一、原告主張被告前將坐○○○區○○段74、93、93-1、391等地號土地，如複丈成果圖A部分所示面積621.38平方公尺及B部分所示面積82.33平方公尺、412地號土地如複丈成果圖C部分所示面積508.26平方公尺等土地（下稱系爭土地）出租與原告之先祖父黃則性，並訂定有「板崑字第27號私有耕地租約」，黃則性死亡後，系爭土地之租賃權由原告之先父黃長利繼承，黃長利已於101年2月27日死亡等情，為被告所不爭執，並有原告提出之身分證、繼承系統表、戶籍謄本、私有耕地租約影本在卷可參（見本院卷第13至16頁、第160至161頁），則原告此部分主張自堪信為真實。又依前揭原告所提出之私有耕地租約所載，租賃土地之標示○○○區○○段
74、93（後分割增編93-1）、412、391地號等土地（見本院卷第161頁，及土地登記謄本，附本院卷第79至83頁），則前揭土地乃適用耕地三七五減租條例規定之耕地租約之事實亦堪以認定。原告另主張其父黃長利對於系爭土地之承租權應由原告繼承，被告應辦理租約改訂一節，則為被告所否認。
二、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。又按「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。」，亦有最高法院70年台上第4637號判例意旨可資參照；另「依耕地三七五減租條例所訂立之耕地租賃契約，承租人應以租賃物（耕地）供耕作之用，且應自任耕作，此就該條例第十六條承租人應自任耕作，否則原定租約無效之規定觀之自明。本件承租人既非以系爭土地供耕作之用，且堆放輪胎、廢鐵等物，無論係自己堆放抑供他人堆放，均屬不自任耕作，應准出租人收回耕地（參照司法院大法官會議釋字第一二五號解釋及本院四十八年台上字第一三六二號判例）。」，亦有最高法院最高法院67年度第7次民事庭庭推總會議決議（二）可資參考。是以，如適用耕地三七五減租條例之耕地租約，其租賃標的物即耕地有堆置雜物或建築房屋等非供耕作使用之情形者，且不論為承租人自為或供他人使用，均屬於前揭耕地三七五減租條例第16條第1項規定之不自任耕作之情形，依同條第2項規定，其原訂租約歸於無效，即無庸再審究是否有出租人得終止租約之必要，合先敘明。經查，本件原告之父黃長利所承租之系爭土地，其與被告所訂定之耕地租約之承租人權利本應依繼承之法律關係，由黃長利之繼承人即本件原告繼承，然被告抗辯系爭耕地中之坐○○○區○○段○○○○號土地如附圖所示(B)部分面積82.33平方公尺部分之土地，現在並非供耕作使用，而係鋪設水泥地面供停車使用一節，業經本院至現場履勘屬實，且有勘驗筆錄照片在卷可參（見本院卷第229至230頁、第177頁、第257頁），雖原告主張該鋪設水泥地面部分乃供曬稻使用之稻埕，惟現場仍留有供停車使用之車棚，可見原告此部分主張尚非可採。從而，依前揭說明，本件被告與原告之父黃長利前就系爭土地所訂定之耕地租約，依前揭法條規定，乃屬無效一節，當堪以認定。
三、綜上所述，本件被告與原告之父黃長利前就系爭土地所訂定之耕地租約乃屬無效，則關於被告抗辯之原告之父積欠地租，及原告主張並無欠租等節，即與出租人即本件被告得否終止系爭耕地租約無關，而無再予審究必要。從而，原告請求確認其就系爭土地有三七五耕地租賃關係存在一節，應認為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列；又本件為耕地三七五減租條例第26條第1項所規定之事件，依該條項規定免收裁判費用，故不並為裁判費負擔之諭知，均附此敘明。
柒、結論：原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
書記官 郭祐均