臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第807號原 告 周正忠被 告 周正勝訴訟代理人 劉凡聖律師訴訟代理人 黃紀方律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國106年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號及地上建物即門牌號碼新北市○○區○○路○段000號1至5樓准予變賣，所得價金由兩造均分之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１兩造父親購入坐落新北市○○區○○段○○○○號土地，並於
其上興建二層建物（未辦保存登記）供一家居住及經營建材零售事業，嗣於民國63年6月25日，兩造之父將上開二層樓建物所有權贈與兩造，兩造所有權應有部分各二分之一，又於69年7月4日兩造之父將系爭土地贈與兩造，於69年12月10日移轉登記，兩造各取得所有權應有部分二分之一，被告為原告之長兄，於婚後因兄嫂與先父不合，即搬離系爭房地。先父仙逝後，兩造於76年2月23日就二層樓建物協議分割，原告分得二樓建物所有權，被告分得一樓建物所有權，並簽訂原證四之分割契約書。惟因被告長年居住在外，始終怠於與原告協同辦理分割登記。原告則獨自扶養先母，並持續於系爭房屋一樓經營建材行，另按月支付一樓租金予被告作為補償。83年左右，政府辦理板橋市○○路道路拓寬，原先二層樓房屋被拆除一部分，兩造利用剩餘二層樓基礎整建為四層建物，三樓為原告出資，四樓為被告出資。因當時先父已逝，被告多年未歸，先母期望被告能搬回同住，原告因孝順先母，爰將建材事業遷至二樓經營，並居住於三樓，依先母之安排讓被告居住四樓，讓被告之長子於一樓經營事業，以滿足先母家族團聚之心願。因當時兩造不諳法令，系爭房屋於道路拓寬重新整建後，雖繳回舊有建物權狀，但並未取得新建物權狀。又因系爭房屋已非昔日「二層」建物，且被告未經原告同意擅於四樓頂加蓋鐵皮屋使用，並將一樓逕自轉租第三人營業使用，獨占租金，原告曾多次請求被告重新協議分割，然被告卻表示權利已為其所有，斷然拒絕。先母仙逝後，原告於102年6、7月間，經鄰居得知得委請代書申請補發建物權狀，即通知被告共同委請代書處理，當時代書轉達地政機關回覆表示，因目前門牌號碼單一，故地政機關僅同意以共有方式發給系爭房屋各二分之一所有權狀予兩造，待取得系爭房屋之權狀後再由兩造自行協議分割。原告本欲利用此次機會，就系爭房地重新依整建後之狀態協商分割、順利完成產權登記，並取得建物權狀，詎被告斷然主張一樓、四樓及四樓頂樓加蓋建物為其單獨所有，無法接受與原告成為各二分之一共有人之狀態，甚至要求代書應擔保被告得獨立取得一樓及四樓之權狀，否則拒絕配合辦理建物權狀之申請及協議分割，導致原告雖居住於系爭房地並依法納稅迄今，但多年來卻無建物權狀，財產權受限。被告嗣又搬回其原先臺北市○○路住處，改由其長子搬回系爭房屋四樓居住，除繼續使用四樓頂加建物外，並仍占用一樓轉租他人迄今。原告慮及兩造皆已年邁，如系爭房地之產權狀態未能劃清，未來由兩造子女繼承後，將使權利狀態及爭議更為複雜化，為此提起本件分割訴訟。
２兩造間於76年間就系爭房屋所為分割契約書，早已罹於15年
消滅時效，原告主張時效抗辯，且兩造原協議分割為兩層樓之建物，後經改建為四樓建物，非76年間所成立之分割契約所得預料，且考量將近30年之不動產增值，如依原先分割契約分割，將一樓分給被告，顯失公平，爰訴請裁判分割。分割方案順序：①建物左右分割②變價分割，兩造各分二分之一③一樓分給一個人，二至五樓分給一個人，分到一樓者要補償他造新台幣（下同）1000萬元以上。
３系爭房地鄰近一樓店面租金行情，每月租金至少4萬元以上
，被告逾越其應有部分獨占一樓租金，所造成原告財產權損害，每月2萬元，原告依民法第179條之規定，請求被告給付15年以來之不當得利360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告終止租賃返還前項所示房地予共有人全體為止，每月2萬元之不當得利。
４備位主張：
倘鈞院認為系爭房屋1、2樓，已依分割協議書完成協議分割，即原告依分割協議書取得2樓所有權及事實上處分權，被告取得1樓所有權及事實上處分權，原告訴請裁判分割系爭土地亦無理由者，因被告於答辯狀主張系爭房屋2樓為其出資興建，則原告依分割協議書所取得2樓之所有權及事實上處分權，在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本院確認判決將之除去。又，有關所謂「事實上處分權」或「分割協議」，因不具備物權法上之絕對效力，亦無公示性，故原告依分割協議書取得系爭房屋2樓所有權及事實上處分權，此一法律關係恐因被告隨時反悔、否認，導致存否不明確，認有請求確認原告就系爭房屋二樓有單獨所有權及事實上處分權。
５並聲明：
⑴先位聲明：
①就兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地及其上建
物即門牌號碼新北市○○區○○路○段000號1至5樓裁判分割。
②被告應給付原告360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至被告終止租賃返還前項所示房地予共有人全體之日止，按月於每月1日給付原告2萬元。
⑵備位聲明：
請求確認原告就門牌號碼新北市○○區○○路○段000號二樓有單獨所有權及事實上處分權。
二、被告則以：１系爭房屋三樓為原告出資興建，四樓則為被告出資興建，各
自原始取得所有權，當非本件共有物分割訴訟之標的，以下所稱系爭房屋不含三、四樓。系爭房屋為未辦保存登記之建物，屬因法律上之限制無從分割所有權之情形，於辦妥保存登記前，履行分割協議之請求權無從行使，其消滅時效自無從起算，故原告稱已罹於15年消滅時效等語云云，顯非事實，本件若如原告所言，已有分割協議，則原告訴請裁判分割，顯於法不符。況查，當初購買系爭土地之半數價金為被告支付，且系爭房屋二樓亦為被告出資興建，故先父於將系爭房地贈與兩造後，特於70年1月1日親筆書立遺書表示︰「一、座落板橋市○○路○段○○○號土地房屋一樓分給長子正勝二樓分給次子正忠（土地二分之一正勝買及二樓建造）。」等語，將系爭房屋一樓分予被告；原告亦於72年9月2日親筆書立契約表示︰「…樓下歸大哥周正勝所有，樓上歸本人所有…」等語，同意將系爭房屋一樓分歸被告所有，而被告當時亦將系爭房屋一樓無償供原告使用，並要求原告於76年1月1日予以歸還；其後兩造並於76年2月23日依照先父遺願完成分割，並各自管理使用、負擔稅賦迄今，是以，縱使系爭房屋為未辦保存登記之建物，然至少系爭房屋之事實上處分權已完成分割、分配，原告現欲再行請求分割，實無理由。縱認原告所請求分割者為繼承取得之所有權，惟系爭房屋無法辦理繼承登記，依據105年度台上字第2075號判決即無從分割，且除兩造外尚有其他繼承人，原告未將渠等列為被告，顯然當事人不適格，亦應予駁回。
２退步言之，若本院認本件得再次分割，則被告所提之分割方
案如下︰1、4樓及4樓頂樓加蓋分歸被告所有，而2、3樓分歸原告所有。蓋1、2樓早已依照76年2月23日之分割為權利劃分，至於3樓為原告出資興建，4樓及4樓頂樓加蓋為被告出資興建，故依照此方式進行分割最為公平、合理。依據趙峙孝建築師事務所不動產估價報告書第44頁，被告分得之1樓估價為00000000元，而被告興建之4樓估價為00000000元、5樓估價為00000000元，總計為00000000元，占整棟估價之比率約為72.16％。是以，若本院認本件應整棟變價分割，懇請本院以原告27.84％、被告72.16％之比率分配售得價金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准免假執行。
三、就原告主張：兩造父親購入坐落新北市○○區○○段000地號土地，並於其上興建二層建物（未辦保存登記）供一家居住及經營建材零售事業，嗣於民國63年6月25日，兩造之父將上開二層樓建物所有權贈與兩造，兩造所有權應有部分各二分之一，父親死亡後，兩造於76年2月23日就二層樓建物協議分割，原告分得二樓建物所有權，被告分得一樓建物所有權，並簽訂原證四之分割契約書乙節，為被告所不爭執。本院認為：因上開二層樓建物未辦保存登記，是兩造基於贈與所取得之權利僅係事實上處分權，並非所有權，此時兩造係共有事實上處分權各二分之一。嗣兩造父親死亡，上開二層樓建物所有權即由兩造共同繼承，雖被告辯稱除兩造外尚有其他繼承人，惟從兩造之父於63年6月25日將事實上處分權贈與兩造，兩造於76年2月23日協議分割，及本件並無其他繼承人出面主張共有權利等情觀之，可知全體繼承人應有達成上開二層樓建物由兩造繼承之協議。兩造於76年2月23日就二層樓建物協議分割，原告分得二樓建物所有權，被告分得一樓建物所有權，並簽訂原證四之分割契約書。惟因兩造自76年2月23日起迄今已逾15年未請求對方履行分割協議，辦理分割登記，故原告以請求權已罹於15年時效為由拒絕履行，請求裁判分割，衡情該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年台上字第2688號民事判例參照），是原告訴請裁判分割兩造共有建物為有理由。
四、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得其所有權，民法第811條定有明文。經查，83年左右，因板橋市○○路道路拓寬，將原先二層樓房屋拆除一部分，兩造利用二層樓剩餘部分為基礎，整建為四層建物，三樓為原告出資，四樓為被告出資，被告之後又於四樓頂加蓋五樓，
二、三、四、五樓均利用一樓旁之樓梯上樓，會經過二、三、四樓之室內空間等情，為兩造所不爭執，並有照片可稽。兩造各自出資提供建材搭建三、四、五樓，可認建材依民法第811條之規定，與原先一、二樓附合成為不動產之重要成份，三、四、五樓又無獨立出入口，故由一、二樓之所有權人即兩造共同取得所有權，一併成為原告訴請裁判之分割標的，所有權應有部分各二分之一。
五、系爭房屋之基地地號，依原告於起訴時所提之土地謄本登記為新北市○○區○○段○○○○號，嗣經新北市板橋地政事務所發現系爭房屋之基地應為4-8地號，業據新北市板橋地政事務所更正，見卷第127、128頁，先予敘明。又查兩造就原登記為新北市○○區○○段○○○○號，所有權應有部分各二分之一，有土地謄本可稽，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
六、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。同法第824 條第1、2項亦有規定。查系爭建物共有5樓，1樓為店面，2至5樓為住家，2至5樓均賴1樓旁之樓梯出入，如採分層分割，會有出入問題，且1樓店面價值高，對於分到其他樓層之人亦不公平，系爭建物之基地地○○○區○○○段，據趙峙孝建築師事務所鑑定結果，認系爭房地總價00000000元（土地價值00000000元，房屋價值491709元），可見系爭房地總價高達八千多萬元，係因土地價值占有極高貢獻率，房屋價值貢獻即為有限，且房屋建造年代已久，價值僅40餘萬元，應著眼於長期，簡化所有權關係，將房屋與土地一併變賣，由兩造均分價金較符經濟效益。本院審酌系爭建物及基地之使用情形、經濟效用、公平原則及共有人之利益，認將系爭建物及基地變價分割較為適當，所得價金由兩造均分之。被告雖辯稱：變買所得價金應依原告27.84%、被告72.16%之比率分配，惟查，系爭1至5樓之建物所有權應有部分係兩造各二分之一，所得價金自應均分之，被告此部分所辯，為不可採。至於系爭建物之3樓係由原告出資，4、5樓由被告出資興建，就建材因附合於1、2樓所受損害，由兩造依民法第816條之規定結算，附此敘明。
七、原告另主張：系爭房地鄰近一樓店面租金行情，每月租金至少4萬元以上，被告逾越其應有部分獨占一樓租金，所造成原告財產權損害，每月2萬元，原告依民法第179條之規定，請求被告給付15年以來之不當得利360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告終止租賃返還前項所示房地予共有人全體為止，每月2萬元之不當得利等情。經查，兩造於76年2月23日就二層樓建物協議分割，原告分得二樓建物所有權，被告分得一樓建物所有權，並簽訂原證四之分割契約書乙節，為兩造所不爭執之事實，則被告使用系爭建物之1樓係本於兩造之協議，雖原告以履行分割協議請求權已罹於時效拒絕給付，然兩造之分割協議仍屬存在，被告使用系爭1樓係有法律上之原因，自不符合不當得利之要件，原告請求被告給付360萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告終止租賃返還前項所示房地予共有人全體為止，每月2萬元之不當得利，為無理由，應予駁回。
八、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件土地分割後，全體共有人同蒙其利，本院爰酌量情形，命兩造依原應有部分比例即各一半負擔訴訟費用。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民事第二庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 黃頌棻