臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第980號原 告 鄭 田訴訟代理人 江肇欽律師
劉紀寬律師被 告 優美實業股份有限公司法定代理人 黃登洲訴訟代理人 林禮模律師上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於民國105年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣肆拾貳萬元，及自民國一０五年四月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告得以新台幣壹拾肆萬元預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國101年6月30日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號房屋即如附圖所示編號206-1⑴鐵皮搭棚、403⑴鐵皮搭棚、404⑴鐵皮屋（工廠）、404⑵鐵皮搭棚、405⑴鐵皮屋（工廠）、416⑴鐵皮屋（工廠），面積依序為10.53、
12.39、610.54、34.31、2.77、8.15平方公尺之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋），出租與被告作為廠房之用，租期至103年7月1日止，每月租金為新台幣（下同）8萬元，押金15萬元。租期屆滿後兩造同意將租期展延至104年6月30日。
㈡嗣因系爭房屋及其坐落之土地已列入新北市土城區運校自辦市地重劃範圍內，故原告於104年1、2月間接獲重劃會限期搬遷之通知後，乃向被告表示租期屆滿將不再續約，請被告依約遷讓返還系爭房屋，以利辦理拆遷作業。惟被告法定代理人黃登洲向原告表示廠房搬遷需要時間，希望原告能給他時間進行規劃，為此雙方達成協議，原本重劃會要發給原告之自動搬遷獎勵金29萬393元由被告負責補貼予原告，原告則同意續租讓被告有時間規劃臨近廠房進行搬遷，被告並應於每月5日給付租金8萬元，此有協議書可憑。㈢然查，被告在簽署協議書之後，卻一再拖延搬遷廠房事宜，可是據查被告事實上在系爭房屋對面其實早已購買新北市○○區○○路○○○○○○○○○○○○號之房屋3間，嗣又在104年11、12月間購買51之3號房屋進行整建，此外在上開51之1號房屋隔壁也有承租廠房一棟約8、9年之久，但上開廠房根本都空著沒有充分利用，顯見被告若要進行搬遷並無任何困難，故被告遲遲無法將系爭房屋返還原告，明顯具有惡意。為此原告曾在104年10月2日以土城工業區郵局第202號存證信函要求被告必須於文到後30日內將系爭房屋返還，然未獲置理。原告不得已乃再於同年12月24日委請江肇欽律師函知被告將於105年2月29日終止系爭租賃契約關係，並以該函為終止之意思表示通知，請被告必須於上開期限前將租賃標的無條件遷讓返還與原告，並同時結清欠租。但被告屆期仍拒絕依約返還系爭房屋，故原告只有提起本件訴訟以保護合法權益。㈣查系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求新台幣（按照租金貳倍）違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」。再者，「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第455條及第767條第1項前段分別定有明文。本件兩造間之系爭租約關係業已於105年2月29日終止，已如前述，茲為求穩妥，爰再以起訴狀之送達為終止租約之意思表示通知。準此，被告已無法律上之正當權源繼續占有使用收益系爭房屋，是其拒絕搬遷實已造成原告對於系爭房屋合法權利之侵害，故原告自得依前開契約約定及法律規定，請求被告遷讓系爭房屋。㈤復依系爭租約第3條及上開協議書之約定，被告應按月給付原告租金8萬元。可是被告於104年9月份（起訴狀誤載為8月及9月份）僅繳納租金6萬元，尚欠租金2萬元，且自104年10月以後就完全沒有繳納任何租金，累計至105年2月29日終止租約為止，積欠5個月租金40萬元，合計為42萬元。此外，依系爭租約第6條約定，被告若不於租約終止後遷讓返還系爭房屋與原告時，應按月以租金8萬元之2倍即16萬元賠償原告，直到返還為止，作為違約金。綜上所述，爰依系爭租約第3條、第6條約定及民法第455條、第767條第1項前段規定與遲延給付法律關係，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還與原告。㈡被告應給付原告42萬元（起訴狀誤載為44萬元）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並應自105年3月1日起至遷讓返還上開房屋與原告之日止，按月給付原告16萬元。㈢原告願以現金或新北市土城區農會可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造間固於101年6月30日簽署房屋租賃契約書，惟因租賃期間，系爭土地、房屋為新北市土城區運校自辦市地重劃會（下同市地重劃會）劃為市地重劃之範圍，兩造乃於104年3月6日改簽署協議書，以取代既有的租賃契約，依協議書約定：「本公司（優美實業股份有限公司）承租於○○區○○路84之1號廠房，將面臨都更重劃，今與房東鄭田先生協議，原重劃會須補貼限期搬遷費，由本公司負擔此費用予房東鄭田先生新台幣貳拾玖萬參佰玖拾參元，讓本公司有時間規化臨近廠房再搬遷，在緩拆的情形下，本公司仍然無契約續租，並於每月五日付房租費八萬元整」，可知兩造間於101年6月30日所簽訂之系爭租約即已失效，而另行更改租賃條件為「無契約續租」之方式，並以該協議書所載之內容做為兩造間租賃契約。故兩造間租賃關係既仍存續，原告以業已失效之系爭租約第6條約定、民法第455條、第767條第1項規定做為本件請求遷讓系爭房屋之依據，顯無理由。㈡系爭房屋因被列入市地重劃範圍，且被告與市地重劃會間就土地改良物之搬遷補償尚有爭議，兩造乃協議租約改以無約續租方式處理，並由被告補貼原告市地重劃會之限期搬遷費用獎勵金29萬393元後，原告即不再處理過問被告與重劃會間搬遷補償爭議，原告及其配偶甚至表示同意由被告無約續租至被告與市地重劃會協商搬遷補償費完成後再行搬遷，而與地主即原告無關，原告亦不再干涉或過問被告與重劃會間的搬遷補償費爭議，而由被告與重劃會自行協調解決。基此，兩造既曾協議被告得無約續租至市地重劃會搬遷補償完成前，則原告未履行兩造間之協議，反而以土城工業區郵局第202號存證信函、板橋埔墘郵局第1414號存證信函片面終止租賃契約，其終止顯然無據，亦無理由。㈢原告固另提出被告尚有3間房屋可供搬遷，其搬遷並無困難云云。然被告承租及所購買之3間房屋，早在市地重劃前，就做為被告廠房使用，而系爭房屋內之機器設備及人員配置空間，並無法容納現有被告正在使用之系爭廠房內之所有機器設備及儲料空間，確實須另覓較大空間之廠房以供使用。因此，原告稱上開廠房均空著未使用，且搬遷並無困難，明顯具有惡意云云，顯然與事實不相符合。再者，原告明知被告尋覓廠房確有困難，並確實須要較大之空間來進行搬遷，且系爭廠房搬遷之費用與市地重劃會間之估價爭議尚待解決，復已同意被告可以續住至被告領完搬遷補償費後再行搬遷。則兩造既有此協議存在，原告理當遵守協議之約定，預留充裕時間由被告與重劃會協調補償費爭議，始為正辦。詎原告不但拒絕履行協議書約定，甚至片面終止租賃契約，顯違誠信，洵無理由。㈣原告領取被告所給付之自動搬遷獎勵金後，猶違約訴請遷讓房屋，顯屬權利濫用。退萬步言之，倘認為兩造間之租賃關係已終止，則被告爰依民事訴訟法第396條之規定，請求於判決主文命為緩期返還。㈤兩造間長期以來均以債務人即被告公司之住所地為清償地，原告歷來租金均是至被告公司親領支票，且104年3月6日兩造另行約定新租賃契約後，原告亦是親赴被告公司領取房租支票，此有原告簽收票據可資為憑。此外，被告之所以至104年9月支付房租6萬元，係因原告慮及其已領取被告所給付之搬遷補償獎勵金，其意形同原告對於該土地已無可管理使用之權利，卻仍可收取被告所給付之租金，此租金乃原告額外之收益。因此，原告乃主動表示願意調降租金為6萬元，並非原告僅給付部分租金。嗣後極可能係因原告與市地重劃會私下另有欲損害被告領取重劃會所應給付之搬遷補償費之協議，乃由原告出面要求被告遷讓系爭廠房。原告此係惡意違反兩造先前之協議，並拒絕收受被告早已開立之房租支票，而僅收受被告所交付之系爭廠房自來水費用。因此，原告既已明白表示拒絕受領被告租金給付，當非被告拒絕給付租金而有給付遲延之情事，此應屬原告即債權人之受領遲延，被告自不負給付遲延之責任。詎原告以業已失效之原租賃契約約定及給付遲延法律關係，請求被告給付租金42萬元暨其利息云云，洵無足採。
㈥兩造間於101年6月30日所簽訂之系爭租約既已失效，而另行更改租賃條件為「無契約續租」之方式，並以該協議書所載之內容做為兩造間租賃契約，則原租賃契約所載之條文及違約金之約定，自失所附麗。再者，原告亦不否認系爭租約已失其效力，此從原告土城工業區郵局第202號存證信函所載：「台端向本人承○○○區○○路84之1號所簽訂之房租租賃契約，租期已於一０四年六月三十日屆滿…且雙方租賃關係於期限屆時消滅…」，以及板橋埔墘郵局第1414號存證信函所載：「本人於民國（下同）101年6月30日…房屋出租與優美實業股份有限公司，租賃至103年7月1日，嗣延至104年6月30日」。由此可知，系爭租約早已失效，且在租賃期間，兩造間亦另行約定新約即系爭協議書，則原告自不得依系爭租約所載之約款對被告更有主張，故原告本於失效之系爭租約第3條及第6條之約定訴請按月給付租金2倍之違約金云云，即無可採等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查本件原告於101年6月30日與被告簽訂系爭租約，將未辦保存登記之系爭房屋，出租與被告作為廠房之用，租期至103年7月1日止，每月租金為8萬元，押金15萬元，租期屆滿後兩造同意將租期展延至104年6月30日，嗣系爭房屋及其坐落土地列入新北市土城區運校自辦市地重劃範圍內，兩造復於104年3月6日簽署協議書約定：「本公司（優美實業股份有限公司）承租於○○區○○路84之1號廠房，將面臨都更重劃，今與房東鄭田先生協議，原重劃會須補貼限期搬遷費，由本公司負擔此費用予房東鄭田先生新台幣貳拾玖萬參佰玖拾參元，讓本公司有時間規化臨近廠房再搬遷，在緩拆的情形下，本公司仍然無契約續租，並於每月五日付房租費八萬元整」等語之事實，有房屋租賃契約書、協議書在卷可稽（本院板簡字卷第7至10頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張其於104年1、2月間接獲重劃會限期搬遷之通知後，乃向被告表示租期屆滿將不再續約，請被告依約遷讓返還系爭房屋，以利辦理拆遷作業，惟被告法定代理人黃登洲向原告表示廠房搬遷需要時間，希望原告能給他時間進行規劃，為此兩造達成協議，原本重劃會要發給原告之自動搬遷獎勵金29萬393元由被告負責補貼予原告，原告則同意續租讓被告有時間規劃臨近廠房進行搬遷，被告並應於每月5日給付租金8萬元。然被告在簽署協議書後，卻一再拖延搬遷廠房事宜，據查被告事實上在系爭房屋對面其實早已購買新北市○○區○○路○○○○○○○○○○○○號之房屋3間，嗣又在104年11、12月間購買51之3號房屋進行整建，此外在上開51之1號房屋隔壁也有承租廠房一棟約8、9年之久，但上開廠房根本都空著沒有充分利用，顯見被告若要進行搬遷並無任何困難，故被告遲遲無法將系爭房屋返還原告，明顯具有惡意。原告曾於104年10月2日以存證信函要求被告必須於文到後30日內將系爭房屋返還，然未獲置理，原告再於同年12月24日委請律師函知被告將於105年2月29日終止系爭租賃契約關係，並以該函為終止之意思表示通知，但被告屆期仍拒絕依約返還系爭房屋，並積欠租金42萬元未付，原告自得依系爭租約第3條、第6條約定及民法第455條、第767條第1項前段規定與遲延給付法律關係，訴請被告將系爭房屋遷讓返還與原告，並給付原告租金42萬元本息，及自105年3月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告違約金16萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告固主張兩造於104年3月6日簽訂協議書，係約定原本重
劃會要發給原告之自動搬遷獎勵金29萬393元由被告負責補貼予原告，原告則同意續租讓被告有時間規劃臨近廠房進行搬遷，然被告在簽署協議書後，在並無任何搬遷困難情況下，仍一再拖延搬遷廠房事宜，明顯具有惡意，原告於104年12月24日委請律師函知被告將於105年2月29日終止系爭租賃契約關係，並以該函為終止之意思表示通知，則兩造間就系爭房屋之租賃關係即告終止云云。惟觀諸該協議書記載：「本公司（優美實業股份有限公司）承租於○○區○○路84之1號廠房，將面臨都更重劃，今與房東鄭田先生協議，原重劃會須補貼限期搬遷費，由本公司負擔此費用予房東鄭田先生新台幣貳拾玖萬參佰玖拾參元，讓本公司有時間規化臨近廠房再搬遷，在緩拆的情形下，本公司仍然無契約續租，並於每月五日付房租費八萬元整」之文義，並未具體約定被告在並無任何搬遷困難情況下，一再拖延搬遷廠房事宜時，原告即可終止租約之內容，是原告上開主張已嫌無據。遑論被告抗辯兩造簽訂協議書約定無約續租，並由被告補貼原告市地重劃會之限期搬遷費用獎勵金29萬393元後，原告即不再處理過問被告與重劃會間搬遷補償爭議，原告及其配偶甚至表示同意由被告無約續租至被告與市地重劃會協商搬遷補償費完成後再行搬遷，而與地主即原告無關，原告亦不再干涉或過問被告與重劃會間的搬遷補償費爭議，而由被告與重劃會自行協調解決乙節，業據證人林文傳證稱：「（是否知悉優美公司負責人黃登洲向鄭田承租系爭廠房做工廠使用的事？）知道」、「（在104年7月、8月間，證人是否曾陪同優美公司負責人黃登洲到鄭田家中，與鄭田協談系爭廠房出租是否出租予優美公司的事？過程如何？）有，優美公司負責人黃先生有向鄭田承租廠房，廠房是重劃區的範圍，先前鄭田有連署，以黃豊雄為代表人異議重劃會不合理違法事情，鄭田知道這件事，後來鄭田他要優美公司還他廠房，我們協調，鄭田夫婦同意廠房遷移的補償費，由優美公司及重劃會自己去溝通處理，鄭田繼續出租廠房給優美公司」、「（鄭田是否有當場承諾要繼續出租？）有，他們倆夫婦都同意」、「（同意出租到何時？）沒有講到」、「（另於104年8月間，是否又再去鄭田家協談過於優美公司承租系爭廠房及土地的事？原因為何？）有，我與黃豊雄繼續去協調，因鄭田變卦要求返還廠房，與事先承諾不同，可能要司法解決，我就沒有再管」、「（事先的承諾是指何事？）就是繼續出租的事」等語（本院訴字卷第83、84頁）；證人黃豊雄證稱：
「（是否知悉優美公司負責人黃登洲向鄭田承租系爭廠房做工廠使用的事？）知道」、「（在104年7月、8月間，證人是否曾陪同優美公司負責人黃登洲到鄭田家中，與鄭田協談系爭廠房出租是否出租予優美公司的事？過程如何？）我陪黃先生去過兩次，第一次我與里長林文傳一起去，日期我不記得，我與他一起去鄭田家裡協調，第一次協調鄭田、鄭太太，大家很圓滿，並說以後你們繼續租，拆屋的事交給友田〈重劃公司〉去處理，就是說繼續租，其他的事情他們就不管了」、「（鄭田是否有當場承諾要繼續出租到何時？）沒有，我沒有聽到」、「（另於104年8月間，是否又再去鄭田家協談過於優美公司承租系爭廠房及土地的事？原因為何？）我聽黃登洲先生說，鄭田要其退租，要求我幫他一下，我與里長一起去，林文傳出面調解，我在旁邊聽，黃登洲先生跟鄭田先生所講並無交集，我與林文傳認為調解不成，我們就回家」等語（同卷第85、86頁），洵屬有據。可見兩造簽約協議書之真義，應如被告前述所辯無誤。是原告於收受被告補貼原告市地重劃會之限期搬遷費用獎勵金29萬393元後，在被告尚未與市地重劃會協商搬遷補償費完成前，即以被告可以搬遷而一再拖延為由，主張終止租約，即無可取。故本件兩造間就系爭房屋之租賃關係（包括系爭租約及協議書均屬租約之一部分）現仍繼續存在，原告以上開事由主張終止租約，請求被告遷讓房屋及給付違約金，尚無理由，不應准許。
㈡原告另主張被告積欠自104年9月至105年2月之租金42萬元未
付之事實。被告則抗辯本件租金為往取債務，且原告同意自104年9月起調降租金為6萬元云云，並提出被告簽收支票簿冊支票為證。本院審酌被告提出之上開證物既為其單方製作，未經原告簽認，自難遽為有利被告之認定依據，是被告此部分所辯尚無可採。原告依兩造間之租賃關係，請求被告給付租金42萬，自屬應予准許。
五、從而，原告依租賃關係，請求被告應給付原告42萬元，及自起訴狀繕本送達（本院訴字卷第15頁）翌日即105年4月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請為准、免假執行宣告，就原告勝訴部分，所命給付金額在50萬元以下，應依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額宣告免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 12 月 2 日
民事第五庭 法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 2 日
書記官 廖美紅