臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第144號原 告 羅玉秋訴訟代理人 林廷隆律師被 告 吳廖寶珍訴訟代理人 李富祥律師上列當事人間請求確認買賣關係存在等事件，經本院於民國105年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告與被告間就附表所示之不動產買賣關係存在。
被告應將附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告與被告係坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號兩筆土地共有人，原告就上揭兩筆土地之應有部分均為29925分之3176，被告就上揭兩筆土地之應有部分均為720分之48（見原證1）。
（二）原告於民國（下同）104年9月4日接獲被告以板橋文化路郵局第2738號存證信函，謂其就附表所示二筆土地擬出售予第三人，依土地法第34條之1規定通知原告是否行使優先購買權（見原證2），原告即於104年9月11日以土城青雲郵局第278號存證信函向被告表示行使優先購買權，並請被告將其與第三人所簽之買賣契約書給原告，原告依被告與該第三人之買賣條件履行（見原證3）。被告於收到原告前揭存證信函後，竟委由德誠聯合法律事務所發函予原告謂原告除了買賣價金外還須支付整合顧問服務費215萬元（見原證4），原告即委由劉添錫律師發函予被告謂原告仍主張行使優先購買權，但代書費及整合顧問費與原告無關（見原證5）。
（三）因原告請被告檢附其與第三人之買賣契約書予原告，原告願行使優先承買權，但被告卻一直拒不與原告簽書面契約，原告即依被告通知是否行使優先購買權之存證信函內容所通知之付款條件，將第一期買賣價金新台幣（以下同）0000000元簽發支票隨板橋中正路郵局第181號存證信函寄給被告（見原證6），詎被告接獲上揭存證信函後，竟委由德誠聯合法律事務所發函予原告謂原告就附表所示之不動產之優先承購權已視為放棄，並將支票退還原告。（見原證7）
（四）查被告於104年9月3日以原證2之存證信函通知原告就附表所示不動產是否行使優先購買權時，原告以原證3之存證信函通知被告表示行使優先購買權時，則兩造就附表所示之不動產買賣契約即已成立，因被告否認與原告就附表所示之不動產有成立買賣契約，所以有訴請確認之必要。
（五）又兩造就附表所示之不動產既已成立買賣契約，則於原告給付買賣價金予被告後，被告負有將附表所示不動產之所有權移轉登記予原告之義務。
（六）被告答辯主張其以板橋文化路郵局第002738號存證信函及104年9月25日律師函通知原告行使優先購買權時，已告知原告買賣價款總金額7,684,471元之付款方式外，另買賣雙方特別約定取得產權登記所需付之代書費（二萬元）、登記規費、公證費及應貼印花稅等費用由買方負擔，整合顧問服務費215萬元由買方負擔。前開稅費及整合顧問服務費由買方負擔，屬買賣價格之一部分，則原告主張優先承購時，亦應接受此項條件，始得為之。惟原告回覆被告表示「代書費及整合顧問費應與本人無關」是以原告拒絕依同一價格即買賣雙方約定之買賣條件優先承購，其優先承購權已生失權效果、、、云云。經查：
1、就被證1不動產買賣契約書，原告主張係被告等人臨訟制作出來，並非其原始之真正買賣契約書，蓋被告於104年9月3日以板橋文化路郵局第002738號存證信函（見原證2）通知原告是否行使優先購買權時，並未於該存證信函內告知原告「整合顧問費」之實際金額為若干？且原告要求被告提供買賣契約書，被告亦不提供，所以原告懷疑被證1之不動產買賣契約書係臨訟制作出來。再者依被告之通知其出售總價款為7,684,471元，而依被證1所示之整合顧問服務費高達215萬元竟未於該存證信函內告知確切之金額，實有違常情。而被告於接到原告原證3之存證信函後，不敢依原告於該存證信函內之要求提供買賣契約書予原告，反而委請李富祥律師發函予原告（見原證4），才於律師函內表示整合顧問服務費為215萬元，由此客觀事實適足證明所謂整合顧問服務費係虛偽的，只是被告與買方通謀虛偽之約定，作為如有共有人表示要行使優先購買權時，以高額之所謂整合顧問服務費來嚇阻、妨礙共有人行使優先購買權而已，所以被告於原證2之存證信函只故意表示有整合顧問服務費而不表示金額（因為還未決定要以多少之金額來嚇阻共有人行使優先購買權），待原告表示要行使優先購買權後再另行表示有高額之整合顧問服務費作為藉口。
2、再者本案被告只是單純出售系爭土地之應有部分而已，為何買方謝馥禧須支付高額之整合顧問服務費？尤其是系爭土地之買賣總價款為7,684,471元，整合顧問服務費高達215萬元，佔總價款之比例高達百分之28，則整合顧問服務費之法律性質為何？吉田地產開發有限公司王康有究係作了那些之整合顧問服務工作，因而須由買方支付如此高額之費用？
（七）聲明：
1、請求確認原告與被告間就附表所示之不動產買賣關係存在。
2、被告應於原告給付7,684,471元後，將附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：
（一）按依土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。另前項規定之優先承購權，參照土地法第104條第2項之規定，應解為於接到出賣通知後十日內不表示者，視為放棄（參照內政部頒佈「土地法第三十四條之一執行要點」十之（二））。因此，他共有人於接到出賣應有部分共有人通知後十日內不表示依同一價格或拒絕依同一價格優先承購者，即生失權效果。
（二）查被告以板橋文化路郵局第002738號存證信函及104年9月25日律師函（如原證2、4）通知原告行使優先承購權時，已告知原告買賣價款總金額768萬4,471元之付款方式外，另買賣雙方特別約定取得產權登記所需付之代書費（2萬元）、登記規費、公證費及應貼印花稅等費用由買方負擔，整合顧問服務費215萬元由買方負擔。前開稅費及整合顧問服務費由買方負擔，屬買賣價格之一部分，則原告主張優先承購時，亦應接受此項條件，始得為之。惟原告回覆被告表示「代書費及整合顧問費應與本人無關」（如原證3、5），是以原告拒絕依同一價格即買賣雙方約定之買賣條件優先承購，其優先承購權已生失權效果。
（三）綜上所述，原告之優先承購權已生失權效果，其請求確認兩造間就系爭土地買賣關係存在，並請求被告移轉登記系爭土地所有權，於法無據。
（四）聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、原告與被告係坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號兩筆土地共有人，原告就上揭兩筆土地之應有部分均為29925分之3176，被告就上揭兩筆土地之應有部分均為720分之48（見原證1）。
2、被告將其所有之前開土地以總價新臺幣7,684,471元於104年7月25日出賣予訴外人謝馥禧，並簽訂不動產買賣契約書第五條約定：「稅捐及登記費之歸屬1.本買賣不動產所應繳之各種稅費：如地價稅、工程受益費（尚未開徵者亦是）所有權移轉前由乙方負擔，所有權移轉後由甲方負擔。2.有關買賣時發生之土地增值稅歸乙方負擔，雙方同意依辦理所有權移轉當期之土地公告現值為申報土地現值，並同意土地增值稅由甲方代繳，並由第二期款中扣除。3.就於甲方取得產權登記所需付之代書費（新臺幣二萬元整）、登記規費公正費、整合顧問服務費新臺幣二百壹拾伍萬元整、及應貼印花等費用，均歸買方負擔，並於簽訂契約時由甲方開立支票，經由地主交付吉田地產開發有限公司王康有先生，但如有第三人行使優先購買權時前項所有費用應列為買賣價金之一部份，於優先承買人行使優先承買權時一併給付。」（見本審卷第61-64頁）。
3、被告於104年9月3日以板橋文化路郵局第2738號存證信函通知原告，該函載明：「主旨：為通知台端於文到10日內表示是否行使優購權事，逾期未表示者，視為放棄優先權，詳如說明。說明：本能擁有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號部分土地與臺端為上開土地之分別共有人。
今本人擬將所有之上開土地出售於第三人，特依土地法第34條之1規定，將處分方式及內容等事宜通知台端如下，請查照。一、土地標示：新北市○○區○○段0000000地號，權利範圍皆為48/720，共二筆土地，面積33.14坪。
二、處分方式：上開土地標示之權利買賣總價款為新臺幣（以下同）七百陸拾捌萬四千四百七十一元整，付款方式為簽約時支付訂金二百参拾萬五千三百四十完整，增值稅單核下並查無欠稅後支付三百八十四萬二千二百三十五元整，過戶完成後支付壹佰伍拾参萬六千捌佰九十六元整。有關買賣時發生之土地增值稅由賣方負擔，取得產權登記所需付之代書費（二萬元）登記規費、公證費及應貼印花稅等費用由買方負擔，另有整合顧問費亦由買方負擔。三、依土地法第34條之1規定，臺端就本人處分共有土地之應有部分，有以同一價格及同一條件就出賣之全部土地行使優先承購。如臺端於文到10日內以書面回覆本人，並於同期限內與本人簽訂買賣契約」（見本審卷第18-22頁），原告於104年9月4日收到該函。
4、原告於104年9月11日以土城青雲郵局第278號存證信函回覆被告，該函載明：「敬啟者：來函收悉，就臺端所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權應有部分各720分之48，本人主張依土地法第34條之1規定優先承買，請臺端檢附買賣契約書乙份給本人，本人僅就臺端與第三人買賣條件履行，就臺端所購代書費及整合顧問費應與本人無關，如有疑義，可與劉添錫律師聯絡。特此通知。」，被告並於104年9月14日收受（見本審卷第22-24頁）。
5、被告於104年9月25日以德誠聯合法律事務所104年9月25日德祥字第0000000-0號函通知原告，該函載明：「主旨：
為代理吳廖寶珍女士通知臺端買賣條件，請於文到10日內表示是否行使優先承購權，請查照。說明：一、本律師受吳廖寶珍女士委託代為發函。二、吳廖寶珍女士委託意旨略以：（一）吳廖寶珍女士所有之新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地，臺端為土地共有人，現因吳廖寶珍女士將出售其權利範圍之土地，依法通知臺端行使優先承購權。（二）買賣條件如下：1.土地標示：新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地權利範圍均為720分之48。2.買賣價款總金額新臺幣（以下同）768萬4471元。付款方式為簽約時支付230萬5340元，增值稅單核下並無查欠稅後支付384萬2235元，過戶完成後支付153萬6896元成。3.有關買賣時發生之土地增值稅由賣方負擔。取得產權登記所需付之代書費（2萬元）、登記規費、公證費及應貼印花稅等費用由買方負擔，整合顧問服務費215萬元由買方負擔。（三）相關買賣條件詳列如下，因臺端依法得以同一條件優先承購，吳廖寶珍女士前函漏未記載整合顧問服務費之金額，特以此函補充說明。三、請臺端於文到10日內回覆是否願以同一條件優先承購，逾期視為放棄優先承購權。至於臺端函請吳廖寶珍女士檢附買賣契約書一事，並非通知行使優先承購權之要件，特此說明。」（見本審卷第25-26頁），原告於104年10月1日收到該函。
6、原告於104年9月30日以慈律律師事務所函通知被告，載明：「臺端曾以存證信函通知羅玉秋小姐就臺端所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權應有部分各720分之48是否主張優先承購權事宜，羅玉秋小姐主張依土地法第34條之1規定主張優先承買，請臺端檢附買賣契約書乙份給羅玉秋小姐，羅玉秋小姐僅就臺端與第三人買賣條件履行，就臺端所稱代書費及整合顧問費應與羅玉秋無關，如有疑義，可與本律師聯絡（電話0000000000）並以存證信函通知臺端，但未經臺端聯絡協同辦理移轉登記，請臺端於文到五日內協同辦理移轉登記，否則依法請求移轉登記訴訟事，並於104年10月1日送達。」（見本審卷第27-29頁），被告已收到該函。
7、原告於104年12月9日以板橋中正路存證號碼000181信函通知被告，載明：「主旨：隨函附上訂金新臺幣二百三十萬五千三百四十元整支票乙紙，請臺端於文到三日內與本人簽訂書面買賣契約，並將新北市○○區○○段0000000地號土地土地臺端應有部分各為720分之48移轉登記予本人。說明：臺端出售臺端所有新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地應有部分各為720分之48，並通知本人是否行使優先購買權，本人已於104年9月11日以土城青雲郵局第278號存證信函通知臺端，本人行使優先購買權，並請臺端檢附買賣契約書予本人，惟臺端迄今卻未檢附買賣契約書予本人。為盡速辦理所有權移轉登記，特隨函附上訂金新臺幣2,305,340元整支票乙紙請查收。同時請臺端於文到三日內與本人簽訂書面買賣契約，並將上揭土地所有權辦理移轉登記予本人。」（見本審卷第30-32頁）。
8、原告於105年2月23日有收到答辯狀所附的買賣契約書，並無通知幾日內答覆。
9、被告於104年12月25日以德誠聯合法律事務所104年12月25日德祥字第0000000-0號函通知原告，載明：「主旨：臺端對於吳廖寶珍女士所有之新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地權利範圍720分之48優先承購權，已視為放棄，特此函覆，並退還支票原本一紙，請查收。說明：一、本律師受吳廖寶珍女士委任代為發函。二、吳廖寶珍女士委任意旨略以：（一）吳廖寶珍女士委任本律師以104年9月25日德祥字第000 0000-0號函詳列買賣條件，通知臺端行使旨揭土地之優先承購權，該項通知於104年10月1日由黃永吉先生收受。然而臺端並未於收受通知後10日內表示依買賣條件行使優先承購權，依法視為放棄優先承購權。（二）因此臺端以板橋中正路郵局第181號存證信函檢附2,305,340元支票一紙作為訂金，主張優先承購吳廖寶珍女士前揭土地權利範圍，於法不合，特隨函退還上開支票原本，請查收。」（見本審卷第33頁），原告於104年12月29日收到該函。
（二）爭執事項：
1、原告主張除了拒絕接受顧問服務費以外，其他都接受，因為顧問服務費不是買賣契約的條件，已通知行使優先承購權，被告答辯狀上所附買賣契約書沒有叫伊幾日內答覆等語。
2、被告則以原告回覆被告表示「代書費及整合顧問費應與本人無關」（如原證3、5），是以原告拒絕依同一價格即買賣雙方約定之買賣條件優先承購，其優先承購權已生失權效果，答辯狀上有附買賣契約書是針對本件的答辯，沒有叫原告幾日內答覆，因原告已經無權表示優先購買，所以我沒有意思請原告答覆是否願意優先購買系爭土地云云置辯。
四、本件應審酌為原告主張系爭土地買賣關係存在及被告應於原告給付7,684,471元後，將附表所示之不動產所有權移轉登記予原告，有無理由？
（一）按依土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。另前項規定之優先承購權，參照土地法第104條第2項之規定，應解為於接到出賣通知後十日內不表示者，視為放棄（參照內政部頒佈「土地法第34條之1執行要點」十之
（二）），因此，他共有人於接到出賣應有部分共有人通知後十日內不表示依同一價格或拒絕依同一價格及同樣條件優先承購者，即生失權效果。又按土地法第三十四條之一第四項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（本院六十五年台上字第八五三號判例參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（參照最高法院100年度台上字第432號民事裁判）；即出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。但共有人如對於系爭土地買賣契約之買賣條件認為與土地之買賣有關與否不明時，自可要求出賣之共有人提供系爭土地買賣契約供共有人判斷是否與土地之買賣有關再就回覆，如認為與土地之買賣有關而加以拒絕，則視為放棄優先承購權；如與土地之買賣無關而加以拒絕有爭執買賣條件，兩造不爭執時係合法行使優先承購權已明，兩造有爭執時，自可以訴訟解決之，由法院認定係有爭執買賣條件與土地之買賣有無關係，系爭土地買賣關係是否存在。
（二）經查：
1、被告將其所有之系爭土地以總價7,684,471元於104年7月25日出賣予訴外人謝馥禧，並簽訂不動產買賣契約書第五條約定：「稅捐及登記費之歸屬1.本買賣不動產所應繳之各種稅費：如地價稅、工程受益費（尚未開徵者亦是）所有權移轉前由乙方負擔，所有權移轉後由甲方負擔。2.有關買賣時發生之土地增值稅歸乙方負擔，雙方同意依辦理所有權移轉當期之土地公告現值為申報土地現值，並同意土地增值稅由甲方代繳，並由第二期款中扣除。3.就於甲方取得產權登記所需付之代書費（新臺幣二萬元整）、登記規費公正費、整合顧問服務費新臺幣二百壹拾伍萬元整、及應貼印花等費用，均歸買方負擔，並於簽訂契約時由甲方開立支票，經由地主交付吉田地產開發有限公司王康有先生，但如有第三人行使優先購買權時前項所有費用應列為買賣價金之一部份，於優先承買人行使優先承買權時一併給付。」（見本審卷第61-64頁），為兩造不爭執事項（見本院105年4月6日言詞辯論筆錄）。所以，被告確有將其所有之系爭土地以總價7,684,471元於104年7月25日出賣予訴外人謝馥禧，並簽訂不動產買賣契約書第五條約定之買賣條件。
2、被告於104年9月3日以板橋文化路郵局第2738號存證信函通知原告，該函載明：「主旨：為通知台端於文到10日內表示是否行使優購權事，逾期未表示者，視為放棄優先權，詳如說明。說明：本能擁有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號部分土地與臺端為上開土地之分別共有人。
今本人擬將所有之上開土地出售於第三人，特依土地法第34條之1規定，將處分方式及內容等事宜通知台端如下，請查照。一、土地標示：新北市○○區○○段0000000地號，權利範圍皆為48/720，共二筆土地，面積33.14坪。
二、處分方式：上開土地標示之權利買賣總價款為新臺幣（以下同）七百陸拾捌萬四千四百七十一元整，付款方式為簽約時支付訂金二百参拾萬五千三百四十完整，增值稅單核下並查無欠稅後支付三百八十四萬二千二百三十五元整，過戶完成後支付壹佰伍拾参萬六千捌佰九十六元整。有關買賣時發生之土地增值稅由賣方負擔，取得產權登記所需付之代書費（2萬元）登記規費、公證費及應貼印花稅等費用由買方負擔，另有整合顧問費亦由買方負擔。
三、依土地法第34條之1規定，臺端就本人處分共有土地之應有部分，有以同一價格及同一條件就出賣之全部土地行使優先承購。如臺端於文到10日內以書面回覆本人，並於同期限內與本人簽訂買賣契約」（見本審卷第18-22頁），原告於104年9月4日收到該函。然該函並未載明整合顧問費內容、金額及為何代書費2萬元（如有無依據公定價格收費，若無，依據何在）。
3、原告於104年9月11日以土城青雲郵局第278號存證信函回覆被告，該函載明：「敬啟者：來函收悉，就臺端所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權應有部分各720分之48，本人主張依土地法第34條之1規定優先承買，請臺端檢附買賣契約書乙份給本人，本人僅就臺端與第三人買賣條件履行，就臺端所購代書費及整合顧問費應與本人無關，如有疑義，可與劉添錫律師聯絡。特此通知。」，被告並於104年9月14日收受（見本審卷第22-24頁）。因被告於104年9月3日以板橋文化路郵局第2738號存證信函並未載明整合顧問費內容、金額及為何代書費2萬元（如有無依據公定價格收費，若無，依據何在），顯然，系爭整合顧問費內容、金額不明及為何代書費2萬元（如有無依據公定價格收費，若無，依據何在）不明，與系爭土地之買賣有關與否尚屬不明，原告自可要求出賣之共有人提供系爭土地買賣契約供共有人判斷是否與土地之買賣有關再就回覆，原告既已明白表示系爭整合顧問費及代書費2萬元保留優先購買之權，並就其餘部分主張依土地法第34條之1規定優先承買，應屬於合法，俟被告正式以是否優先購買之意思寄送系爭土地買賣契約時，原告再就保留系爭整合顧問費及代書費2萬元部分是否接受，如接受即優先購買系爭土地買賣成立；如不接受及兩造均認為係買賣條件即拒絕優先購買系爭土地之買賣條件，買賣不成立；如不接受及兩造認為是否買賣條件有爭執時，自可以訴訟解決之，由法院認定係有爭執買賣條件與土地之買賣有無關係，系爭土地買賣關係是否存在。
4、又被告再於104年9月25日以德誠聯合法律事務所104年9月25日德祥字第0000000-0號函通知原告，該函載明：「主旨：為代理吳廖寶珍女士通知臺端買賣條件，請於文到10日內表示是否行使優先承購權，請查照。說明：一、本律師受吳廖寶珍女士委託代為發函。二、吳廖寶珍女士委託意旨略以：（一）吳廖寶珍女士所有之新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地，臺端為土地共有人，現因吳廖寶珍女士將出售其權利範圍之土地，依法通知臺端行使優先承購權。（二）買賣條件如下：1.土地標示：新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地權利範圍均為720分之48。2.買賣價款總金額新臺幣（以下同）768萬4471元。付款方式為簽約時支付230萬5340元，增值稅單核下並無查欠稅後支付384萬2235元，過戶完成後支付153萬6896元成。3.有關買賣時發生之土地增值稅由賣方負擔。取得產權登記所需付之代書費（2萬元）、登記規費、公證費及應貼印花稅等費用由買方負擔，整合顧問服務費215萬元由買方負擔。（三）相關買賣條件詳列如下，因臺端依法得以同一條件優先承購，吳廖寶珍女士前函漏未記載整合顧問服務費之金額，特以此函補充說明。三、請臺端於文到10日內回覆是否願以同一條件優先承購，逾期視為放棄優先承購權。至於臺端函請吳廖寶珍女士檢附買賣契約書一事，並非通知行使優先承購權之要件，特此說明。」（見本審卷第25-26頁），原告於104年10月1日收到該函。被告僅載明整合顧問服務費215萬元，並未檢送系爭土地買賣契約，亦未載明整合顧問費內容及為何代書費2萬元（如有無依據公定價格收費，若無，依據何在），依前項說明，原告無從判斷是否與土地之買賣有關。
5、原告於104年9月30日以慈律律師事務所函通知被告，載明：「臺端曾以存證信函通知羅玉秋小姐就臺端所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權應有部分各720分之48是否主張優先承購權事宜，羅玉秋小姐主張依土地法第34條之1規定主張優先承買，請臺端檢附買賣契約書乙份給羅玉秋小姐，羅玉秋小姐僅就臺端與第三人買賣條件履行，就臺端所稱代書費及整合顧問費應與羅玉秋無關，如有疑義，可與本律師聯絡（電話0000000000）並以存證信函通知臺端，但未經臺端聯絡協同辦理移轉登記，請臺端於文到五日內協同辦理移轉登記，否則依法請求移轉登記訴訟事，並於104年10月1日送達。」（見本審卷第27-29頁），被告已收到該函，被告亦未依該函檢送系爭土地買賣契約。
6、原告於本院105年4月6日言詞辯論時當庭表示除了拒絕接受顧問服務費以外，其他條件都接受，因為顧問服務費不是買賣契約的條件等情，有本院105年4月6日言詞辯論筆錄在卷可按。足見，原告已表示除了拒絕接受顧問服務費以外，其他條件都接受，原告認為系爭顧問服務費不是土地買賣契約的條件，被告認為是土地買賣契約的條件，兩造認為是否買賣條件顯有爭執，所以，本院認定如係土地買賣條件時，則系爭優先承購土地買賣關係不成立，如非土地買賣條件時，則系爭優先承購土地買賣關係成立。然證人王康有於本院105年4月6日言詞辯論時證述伊是購買系爭土地買受人謝馥禧之代理人，整合顧問服務費受款人是寫吉田地產公司，由我來代收，整合顧問服務項目（庭呈現況圖）裡面有鐵皮屋，還有汽車修理場也在營業、貨櫃，不是一塊單純乾淨的土地，因為吉田地產公司評估要拆遷，有拆遷費，都包含在整合顧問服務費。買方要買的話是要乾淨的土地，之後產生的費用都含在裡面，目前還沒有開始做整合服務顧問的工作，目前沒有事證證明整合顧問服務費為什麼需要這麼多錢，大約的估值，不知道現在系爭土地的占有人是誰，尚待查證，不知道系爭土地所有人曾經請求現在占有人拆遷地上物已經有判決確定等情，有本院105年4月6日言詞辯論筆錄在卷可按。足見，證人王康有證述不知道現在系爭土地的占有人是誰，且目前沒有事證證明整合顧問服務費為什麼需要這麼多錢，根本沒有任何整合顧問服務情形，所以，本院認定系爭顧問服務費並非土地買賣條件，系爭優先承購土地買賣關係成立甚明，原告主張系爭土地買賣關係存在及被告應將附表所示之不動產所有權移轉登記予原告，有理由。
7、又查，被告將其所有之前開土地以總價新臺幣7,684,471元於104年7月25日出賣予訴外人謝馥禧，並簽訂系爭不動產買賣契約書第5條約定：「稅捐及登記費之歸屬1.本買賣不動產所應繳之各種稅費：如地價稅、工程受益費（尚未開徵者亦是）所有權移轉前由乙方負擔，所有權移轉後由甲方負擔。2.有關買賣時發生之土地增值稅歸乙方負擔，雙方同意依辦理所有權移轉當期之土地公告現值為申報土地現值，並同意土地增值稅由甲方代繳，並由第二期款中扣除。3.就於甲方取得產權登記所需付之代書費（新臺幣二萬元整）、登記規費公正費、整合顧問服務費新臺幣二百壹拾伍萬元整、及應貼印花等費用，均歸買方負擔，並於簽訂契約時由甲方開立支票，經由地主交付吉田地產開發有限公司王康有先生，但如有第三人行使優先購買權時前項所有費用應列為買賣價金之一部份，於優先承買人行使優先承買權時一併給付。」（見本審卷第61-64頁），為兩造不爭執事項（見本院105年4月6日言詞辯論筆錄。所以，本件買賣條件除總價7,684,471元外，尚含代書費、登記規費公正費及應貼印花費用，所以，原告給付7,684,471元外，尚應給付代書費、登記規費公正費及應貼印花費用，然而，原告並未請求同時履行抗辯，原告聲明第2項：「被告應於原告給付7,684,471元後，將附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。」，依前開說明，原告主張被告應將附表所示之不動產所有權移轉登記予原告部分有理由外，其餘部分並無理由。
五、從而，原告主張「1、原告與被告間就附表所示之不動產買賣關係存在。2、被告應將附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。」部分核屬正當，為有理由，自應准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事第一庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
書記官 林惠敏附表┌──┬──┬──┬──┬──┬──┬──────┬─────┬────┐│編號│市 ○區 ○段 │地號│地目│面 積│應有部分 │所有權人││ │ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │ │├──┼──┼──┼──┼──┼──┼──────┼─────┼────┤│ １ │新北│土城│大安│593 │旱 │1316.06 │720分之48 │吳廖寶珍│├──┼──┼──┼──┼──┼──┼──────┼─────┼────┤│ ２ │新北│土城│大安│594 │墓 │327.35 │720分之48 │吳廖寶珍│└──┴──┴──┴──┴──┴──┴──────┴─────┴────┘