臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第10號原 告 牛俞琳訴訟代理人 陳正旻律師被 告 尤万豪訴訟代理人 黃世瑋律師訴訟代理人 劉佳燕律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國105 年12月21日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾捌萬貳仟元，及自民國一Ｏ四年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參拾捌萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國103 年8 月31日透過訴外人○○不動產仲介經紀
有限公司（即東森房屋鶯歌加盟店）經紀人葉○○之仲介，向被告買受其所有門牌號碼為新北市○○區○○路○○○ ○○○號0 樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造並於同年月日在○○房屋三峽總公司簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）840 萬元，被告於簽約時未提及系爭房屋有滲漏水瑕疵，且其於系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書第8 項「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄位勾選「否」。原告嗣於103 年9 月3 日、同年月15日分別交付價款168 萬元、672 萬元，共計840 萬元，兩造復於同年月19日完成系爭房屋所有權移轉登記，於同年月25日相約在○○房屋鶯歌加盟店交付系爭房屋鑰匙，且再至系爭房屋查看屋況，被告於看屋過程中亦僅提及系爭房屋水壓不夠有安裝加壓馬達，每年需繳交電梯維護費3000元及每4 年需做樓頂平台防水1 次，均未提及系爭房屋有滲漏水瑕疵。
惟原告於103 年11月19日請裝潢人員就系爭房屋裝潢進行裝潢施工時，經原告之胞姊即訴外人牛○○發現系爭房屋內如台灣省土木技師公會104 ○○○字第0000號鑑定報告書（原證七）附件五所示房間1 牆壁牆腳處出現漏水及房間2 之天花板隔板上有出現黃色水漬。原告嗣於104 年1 月6 日至系爭房間查看，亦發現系爭房屋房間2 窗戶牆壁之樑部分因漏水而凸起，且房間2 之牆壁均有水漬。後因過完年後一直下雨，經牛○○至系爭房屋查看，又發現系爭房屋房間2 牆壁之樑部分因漏水全部凸起，且房間2 、房間3 之牆壁都出現黃色水漬，甚且其後再經過幾天下雨後，系爭房屋頂樓平台又出現裂痕，於104 年6 月間又發現系爭房屋廚房天花板有大面積水漬，且凸起牆面抹平批土越刮越多。
㈡因系爭房屋有上開一再發生滲漏水情形，原告遂於104 年8
月17日委請台灣省土木技師公會至系爭房屋鑑定，而依其出具之鑑定報告書（原證七，下稱系爭鑑定報告書）記載，系爭房屋有如下被告未告知之滲漏水瑕疵：「1.由現況客廳、餐廳、廚房及房間等可檢視處發現樓板、梁及牆構件有多處的滲水白華產生，亦即此些損壞情形主要係受水氣作用所致，其中客廳及房間2 頂版已有局部混凝土鼓脹剝落情形，建議應進行修復，以避免構件裂損情形擴大。2.檢視現況屋頂防水層老舊，然部分範圍近期雖曾辦理改善，惟現況防水層仍有裂縫損壞情形，則雨天與積水情況易使水氣沿該裂損處進入室內梁、柱及版構件，進而造成滲水白華現象。3.因標的物位處頂樓，經依據構件損壞位置及屋頂防水層之現況，綜合研判室內構件裂損情形主要係屋頂防水層老舊損壞其功能性所致，建議先針對防水層進行整體修繕，避免樓板積水並阻絕水氣進入構件之條件，後續並就構件損壞處進行修復。4.因現況鑑定時僅就局部已敲除處之開孔進行檢視，惟依據現況損壞情形研判天花板木拆除之範圍仍有損壞之潛勢，建議後續辦理構件修復時應予以考量。」。
㈢被告為出賣人依民法第354 條規定應負物之瑕疵擔保責任，
而系爭房屋既存有上開滲漏水瑕疵，則原告自得依民法第35
9 條規定解除系爭契約。又被告明知系爭房屋有上開滲漏水瑕疵，卻故意不告知原告，並於不動產標的現況說明書關於系爭房屋有無滲漏水情形勾選否，致原告受騙買受系爭房屋，是原告亦得依民法第92條規定撤銷買受系爭房屋之意思表示。原告已於104 年11月9 日以三重中山路郵局第0000號存證信函向被告為解除系爭契約及撤銷買受系爭房屋之意思表示，並請求被告返還價金840 萬元，然屢經催討，未獲置理。另縱系爭契約仍有效，惟被告故意不告知上開瑕疵，致原告買受系爭房屋受有市值之貶損，則原告自亦得依民法第
359 條、第179 條規定，主張減少價金，並請求被告應返還以修繕房屋價額為據之價金予原告。
㈣綜上，原告先位依民法第359 條、第259 條第1 款規定，或
依同法第92條、第179 規定，擇一請求被告返還買賣價金84
0 萬元予原告。另備位依同法第359 條規定，請求減少價金
100 萬元，並依第179 條請求被告返還38萬2000元予原告。㈤對被告抗辯主張之意見：
1.先位聲明部分：⑴系爭房屋實際上有無漏水狀況，非經專業人員進行辨識，原
告實難僅憑肉眼觀察即可得知，被告不能單憑原告於103 年
8 月31日、103 年9 月25日均曾進入系爭房屋查看，未發現系爭房屋存在漏水等情，逕謂系爭房屋交屋時未存在滲漏水瑕疵。
⑵系爭鑑定報告研判系爭房屋構件裂損主要係屋頂防水層老舊
損壞其功能性，致水氣作用沿該裂損處進入室內樑、柱，進而造成滲水白華現象所致。依邏輯上推論之論理法則、日常生活閱歷所得及一般建築常規，前開滲水白華現象並非偶發裝潢事件即可產生，需水源累積持續滲漏致混擬土方得生成，且只要水源不斷，就會不斷產生。原告購屋後，未對系爭房屋屋頂防水層進行裝潢，僅就廚房、房間1 、2 、3 ，客廳浴室進行更換窗戶、門、地板等裝潢，並不會造成滲漏水問題。
⑶公寓大廈房屋，通常之效用即為供居住、營業使用，倘有漏
水現象，自足影響居住、營業目的，屬物之瑕疵自不待言。且兩造不爭執被告於原告看屋過程中提及系爭房屋每4 年需作頂樓平台防水1 次等情，更可證明被告確實知悉系爭房屋存在屋頂防水層老舊致水氣進入系爭房屋之滲漏水瑕疵，才會提及系爭房屋每4 年需做樓頂平台防水1 次。
⑷本件被告係故意不告知原告系爭房屋有滲漏水瑕疵，則無論
被告對於瑕疵形成原因是否知悉，原告行使解除契約或價金減少請求權，自不受6 個月除斥期間之限制。縱認被告非故意未告知，依本件情形瑕疵既係陸續發現，即應以原告發現各該瑕疵為通知之時點分別認定，且上開瑕疵曾經被告修補，是本件應以修補無效再通知時，即以104 年6 月重為起算時點，而原告並於104 年11月9 日以存證信函向被告主張解除或撤銷系爭買賣契約，並請求返還買賣價金840 萬元，是原告已於通知後6 個月內除斥期間合法行使權利，並無逾時未主張歸於消滅等情。
⑸原告否認兩造約定頂樓平台防水工程由專業師傅保固3 年，
原告亦未口頭同意施作頂樓平台防水工程後應簽立不再要求被告負擔瑕疵擔保責任之同意書。
2.備位聲明：原告否認被證5 報價表形式真正，再者，被告自承系爭報價表施作工程僅能提供三年保固，即無法以11萬元根本解決系爭房屋滲漏水瑕疵，遑論台灣省土木技師公會係兩造合意選定進行本件鑑定，系爭鑑定報告所列損壞修復費用，已審酌系爭房屋經修復後應具備效用及品質方法及必要費用，是以，系爭鑑定報告所載損害修復費用並無過高。另原告本件備位聲明係請求減少價金，係在填補系爭房屋具備應有之效用及品質所需費用，即在使系爭房屋具備應有之狀態，非損害賠償所應回復原有之狀態，故本件應無以新代舊應予折舊之問題。
㈥並為聲明：
1.先位聲明：⑴被告應給付原告840 萬元，及自103 年9 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
2.備位聲明：⑴被告應給付原告38萬2000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：㈠針對原告之先位聲明部分：
1.兩造係於103 年8 月31日就系爭房屋簽訂買賣契約，於103年9 月17日辦理所有權移轉登記，於103 年9 月25日交付系爭房屋鑰匙給原告。被告於交付系爭房屋予原告前，並未發現系爭房屋有任何漏水情事，原告係於103 年10月、11月間就系爭房屋進行裝潢，系爭房屋才出現漏水，且原告亦曾於
103 年8 月31日進入屋內察看，對於不動產標的現況說明書第8 項關於系爭房屋是否有滲漏水情形勾選否（原證1 ），亦有簽名確認。另原告在103 年9 月25日取得系爭房屋鑰匙後，亦再次進入屋內察看，均未發現系爭房屋存有漏水瑕疵，是系爭房屋發生漏水應係原告裝潢不當導致天花板結構破壞而造成，該漏水瑕疵顯非在系爭房屋交付前即已存在，被告無庸負擔瑕疵擔保責任。
2.臺灣省土木技師公會105 年4 月29日( 105)省土技字第0000號之會勘結果雖謂系爭房屋滲漏水原因與原告對系爭房屋裝潢無因果關係，然此亦僅係確認係爭系爭房屋滲漏水與原告對系爭房屋之裝潢項目及內容無因果關係，但系爭房屋滲漏水是否與裝潢使用震動性設備、或天花板敲除等原因造成天花板龜裂，無法確認。且被告購買系爭房屋後自98年起至
103 年6 月間自行居住長達5 年，並未發生滲漏水情形，被告於交付系爭房屋予原告前並無特別進行裝潢，可知系爭房屋於被告居住時確實未有結構之變動也未發生漏水情事，證人葉凱文之證述，亦係表示於交屋後1 個月發生漏水情事，且原告也是交屋後1 個月內進行裝潢，足證系爭房屋發生漏水係於原告裝潢期間，亦即滲漏水應是系爭房屋交付後始發生。
3.系爭鑑定報告書作成日期為104 年8 月17日，已在系爭房屋交屋近1 年後，本即難以排除系爭房屋內發生滲漏水、白華，係因原告裝潢不當所導致，況依系爭鑑定報告書內容十之記載，系爭房屋造成滲水白華現象係因屋頂防水層老舊導致，並非系爭房屋本身具有瑕疵。
4.原證11所示該筆670 萬元成交之房屋，建物型態為公寓（5樓含以下無電梯），與系爭房屋屬於社區型電梯華廈不同，本即不能相提並論，且該筆交易明細特別註記親友間不動產買賣（被證3） ，可知該筆670 萬元買賣係不合於正常交易行情，原告自不得以此主張兩造間之買賣價金未考量折舊因素。且系爭房屋建築完成日期為80年12月27日，為25年中古屋，依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候因素，及系爭房屋位於5 樓，其上緊鄰屋頂，難免有破損現象。縱系爭房屋有水漬、白華等輕微瑕疵對於房屋價值減少程度亦無關重要，依民法第354 條第1 項但書規定，不得視為瑕疵。
5.縱認被告需負物之瑕疵擔保責任，惟原告係於103 年11月間就系爭房屋進行裝潢，即發現系爭房屋房間1 牆壁腳處出現漏水，房間2 天花板隔間出現黃色水漬，且原告胞姊牛○○於斯時已以電話通知葉凱文，並經由葉○○告知被告系爭房屋有漏水情形，則自103 年11月間起算，至原告於104 年11月9 日以存證信函向被告主張解除及撤銷買賣契約，或算至
103 年12月2 日原告以本件起訴狀解除系爭契約，均已逾6個月除斥期間。
6.被告於原告在103 年11月間通知系爭房屋有滲漏水情形後，即同意負擔此筆修繕費（被證1） 。於104 年1 月間，原告發現房間2 窗戶牆壁之樑部分因漏水凸起，且房間2 窗戶牆壁均有黃色水漬，再於104 年2 月間發現系爭房屋房間2 之樑部分漏水全部凸起，房間2 、3 之牆壁都出現黃色水漬。
上開漏水情事，業經專業人員判斷是頂樓平台需作防水補強，雖頂樓平台屬大樓共用部分，非被告負擔物之瑕疵擔保範圍，然被告亦願意負擔部分修繕費4 萬元（被證2 ），嗣頂樓平台防水補強施工完成，此項工程並由物專業師傅保固3年，雙方亦有口頭同意此次工程後，原告應簽立同意書，不再要求被告負擔瑕疵擔保責任，此業經證人葉凱文證述無訛。是系爭房屋固有漏水瑕疵，惟非不可修補，原告所受損害並非重大，若解除系爭契約，對被告顯失公平。且被告亦可以兩造已合意於被告施作頂樓防水補強後，即特約免除被告對系爭房屋物之瑕疵擔保責任。
7.不動產標的現況說明書係表示系爭房屋之現況，且原告亦自承系爭房屋係在交付後始發生漏水瑕疵，原告以標的物現況說明書之選項主張被告知悉系爭房屋漏水且故意隱瞞，即無足採。且被告自98年起至103 年6 月間居住系爭房屋常達5年，在被告居住期間並無發生漏水情事，已如前述，標的物現況說明書中關於系爭房屋是否有滲漏水情形勾選否，本屬合理且符合事實現況之舉，難謂被告主觀上有何故意不告知瑕疵或為虛偽不實陳述之舉，是原告主張受被告詐欺，亦屬無據。
8.至原告援用證人葉○○證述，稱被告曾向原告表示系爭房屋每4 年作一次防水，惟被告從未如此向原告陳述，被告僅提及一般房屋是每4 年作一次防水，此從證人葉○○證述：「. . . 被告有跟原告說一般房子四年都有作一次防水」即可得證，原告顯然係錯誤援引證人葉○○之證詞，誤導鈞院之判斷。
㈡針對原告備位聲明之部分：
1.原告係於103 年11月間就系爭房屋進行裝潢，即發現系爭房屋房間1 牆壁腳處出現漏水，房間2 天花板隔間出現黃色水漬，且原告胞姊牛○○於斯時已以電話通知葉○○，並經由葉○○告知被告系爭房屋有漏水情形，已如前述。則自103年11月間起算，至原告於104 年11月9 日以存證信函向被告主張解除、撤銷買賣契約及請求減少價金，或算至103 年12月2 日原告以本件起訴狀主張減少價金，均已逾6 個月除斥期間，是原告主張減少價金亦無理由。
2.系爭房屋為鋼筋混凝土造，81年2 月10日為建物第一次登記（原證2） ，依固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表中之平均折舊法（被證4） ，系爭房屋之耐用年數應為50年，每年折舊率為千分之20，故自系爭房屋81年2 月10日第一次登記至台灣土木技師公會105 年11月16日作成本件鑑定結果經過25年，該部分自應予折舊千分之500 ，又依據台灣土木技師公會鑑定報告所列施工費29萬4215元，扣除拆除費用1萬元，施工材料費之折舊金額為14萬2108元。故必要修復費用為15萬2107元，再加計百分之5 廢料清理及運什費1 萬4711元，施工費及搬運費共計16萬6818元。至土木技師公會鑑定報告另就修復費用加計零星整理及其他工作，及約百分之15利潤、稅捐及管理費，並無客觀依據，尚難認係須支出之必要修復費用。另被告曾於104 年9 月間委請○○專業抓漏防水工程就修復費用進行報價，經實地勘驗後提供之報價為
3 年保固工程11萬元（被證5 ），且上開報價時點較為接近本件交屋時所為之鑑定，應屬較為客觀正確，益鑑台灣省土木技師公會就修復費用之鑑定，縱扣除折舊仍屬過高。
㈢綜上所述，並為聲明：
1.原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於103 年8 月31日向被告買受系爭房屋，買賣價金為840 萬元，被告於簽約時未提及系爭房屋有滲漏水瑕疵，且其於系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書第8 項「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄位勾選「否」，原告於看屋過程中，被告均未提及系爭房屋有滲漏水瑕疵上開之事實，業據原告提出不動產買賣契約書影本（原證1 ）、土地及建物第一類謄本（原證2 ）為證，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主張被告明知系爭房屋有上開滲漏水瑕疵，卻故意不告知原告，致原告受騙買受系爭房屋，先位聲明依民法第92條規定撤銷買受系爭房屋之意思表示，或依民法第
359 條、第259 條第1 款規定解除買賣契約，請求被告返還價金840 萬元，備位聲明依民法第359 條、第179 條規定，請求被告減少修繕房屋價額為據之價金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。
四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠原告得否主張解除或撤銷系爭買賣契約，並請求返還買賣價金840 萬元？㈡原告得否主張減少價金38萬2000元？茲分述如下：
㈠原告得否主張解除或撤銷系爭買賣契約，並請求返還買賣價
金840 萬元？
1.原告得否依民法第359 條物之瑕疵擔保責任主張解除系爭買賣契約？⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 條第1項前段、第2 項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又民法第359 條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院97年度台上字第739 號民事裁判要旨參照）。
⑵經查，觀諸系爭買賣契約第5 條第6 款約定：「簽約後，賣
方就買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任」。（見本院卷第27頁），並參以被告於不動產標的物現況說明書第8 項「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄位勾選「否」（見本院卷第36頁），應認兩造約定系爭房屋應符合一般房屋之品質，且系爭房屋並無漏水之情事。然經原告委請臺灣省土木技師公會鑑定，於104 年9 月7 日出具之（104 ）省土技字第4553號鑑定報告書（置卷外），其鑑定結果為「1.客廳：現況客廳頂版具有局部滲水白華混凝土鼓脹剝落剝落情形。2.餐廳：檢視現況主要為頂版與梁構件之滲水白華，造成之油漆剝落。3.廚房：主要為廚房頂版具有局部滲水白華及油漆剝落。4.房間1 ：現況頂版及牆面有滲水白華及油漆剝落情形。5.房間2 ：現況頂版有局部修復情形，仍有部分頂版有混凝土鼓脹剝落情形，梁、版及牆構件具有滲水白華油漆剝落情形。6.屋頂防水層：現況屋頂防水層老舊，局部範圍近期曾有辦理防水修繕，但經檢視現況防水層仍有多處裂縫，並有大面積積水情形。」，此有上開技師公會鑑定報告書在卷可稽（見鑑定報告書第3 至4 頁），足徵系爭房屋確有滲漏水情形，自對於系爭房屋之使用價值、交易價值有所減損，並有減少系爭房屋通常效用及契約預定效用之情事，應認屬物之瑕疵無訛。至被告辯稱上開鑑定報告所稱滲漏水情形係因原告裝潢所致，且因屋頂防水層老舊導致，並不可歸責於伊云云，然查，系爭房屋滲漏水發生原因為：「1.由現況客廳、餐廳、廚房及房間等可檢視處發現樓板、梁及牆構件有多處的滲水白華產生，亦即此些損壞情形主要係受水氣作用所致，其中客廳及房間2 頂版已有局部混凝土鼓脹剝落情形，建議應進行修復，以避免構件裂損情形擴大。2.檢視現況屋頂防水層老舊，然部分範圍近期雖曾辦理改善，惟現況防水層仍有裂縫損壞情形，則雨天與積水情況易使水氣沿該裂損處進入室內梁、柱及版構件，進而造成滲水白華現象。
3.因標的物位處頂樓，經依據構件損壞位置及屋頂防水層之現況，綜合研判室內構件裂損情形主要係屋頂防水層老舊損壞其功能性所致，建議先針對防水層進行整體修繕，避免樓板積水並阻絕水氣進入構件之條件，後續並就構件損壞處進行修復。4.因現況鑑定時僅就局部已敲除處之開孔進行檢視，惟依據現況損壞情形研判天花板木拆除之範圍仍有損壞之潛勢，建議後續辦理構件修復時應予以考量。」，此有上開開技師公會鑑定報告書在卷可稽（見鑑定報告書第5 至6 頁），可見滲漏水並非原告進行屋內裝潢所導致，並依邏輯上推論之論理法則、日常生活閱歷所得及一般建築常規，前開滲水白華現象並非偶發裝潢事件即可產生，需水源累積持續一定時間滲漏致混擬土方得生成，足見滲漏水之瑕疵發生在簽約交屋之前，且查物之瑕疵擔保之立法目的乃係使出賣人就其所出賣之標的物價值，或其通常之效用，有滅失或減少之瑕疵負法律上之擔保責任，以維持交易上之誠實及信用，並不問出賣人有無故意過失及該瑕疵產生原因是否可歸責於出賣人所致，是系爭房屋經鑑定後確有上開滲漏水之瑕疵，堪以認定，被告自不得以前開辯稱卸免其對原告所應負之契約責任，則被告前開所辯，要非足採。
⑶是被告於簽約時，即係以現況說明書向原告保證系爭房屋具
有無滲漏水情形之品質，並依系爭買賣契約第5 條第6 款約定，被告對於系爭房屋有滲漏水情事應負瑕疵擔保責任，則揆諸上開規定，被告應擔保系爭房屋於交付原告時，具有其所保證之上述品質，而系爭房屋於交屋前即存有滲漏水之狀況，已如前述，不論依社會通常交易觀念，或被告於簽訂買賣契約時以標的物現況說明書所為之說明，系爭房屋均應具有無滲漏水之效用與品質，堪可認定被告交付系爭房屋予原告時，系爭房屋確有不備通常及契約預定效用及品質之重要瑕疵存在，並欠缺其保證之品質，是以原告主張系爭房屋有減少通常及契約預定效用物之瑕疵存在及欠缺原告保證之品質，請求被告負出賣人物之瑕疵擔保責任，為有理由。惟查，本件經臺灣省土木技師公會鑑定結果，認為系爭房屋雖有上開滲漏水之瑕疵，然本院認此瑕疵規模並非鉅大，且該等瑕疵非不得修復，又此等修繕費用經補充鑑定後估算為38萬2000元，臺灣省土木技師公會鑑定，於105 年11月16日出具之（105 ）○○○字第0000號鑑定報告書（置卷外），與本件系爭買賣契約之標的價值相較，瑕疵修繕之花費仍相差甚遠，且查瑕疵修復後原告依然得繼續使用系爭房屋，亦符合兩造交易目的，是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡，則原告執此逕為解除契約之主張，顯失公平，洵屬無據。
2、原告得否依民法第92條規定主張受詐欺而撤銷系爭買賣契約之意思表示？⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條前段定有明文；又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度臺上字第171 號判決要旨參照）。是本件原告主張被告故意隱匿系爭房屋有滲漏水瑕疵之事實，已為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實負擔舉證責任。
⑵原告主張被告於原告看屋過程中提及系爭房屋每4 年需作頂
樓平台防水1 次，足見其明知系爭房屋有上開滲漏水瑕疵，卻故意不告知原告，並於不動產標的現況說明書關於系爭房屋有無滲漏水情形勾選否，致原告受騙買受系爭房屋云云。惟查，原告於看屋過程中均未發現有何滲漏水情形，且經證人即仲介葉凱文於本院審理時證述：系爭房屋於交屋前內部裝潢感覺不是很新也不會很舊，牆壁不是近期刷的，不像是為了賣屋而刷，被告僅說一般房子四年都有做一次防水，被告是刷防水漆等語（見本院卷第164 頁），可見被告於交屋前並未特別進行防漏水工程或裝潢粉刷掩飾漏水情形，且無法排除交屋前所存在之漏水瑕疵均無人發現，於交屋後始漏水情況逐漸積累而顯現之可能性，故被告於交屋前是否已發覺一般常人未發現之漏水及其原因，而故意不告知原告，並非無疑。原告尚難僅以被告於不動產標的現況說明書關於系爭房屋有無滲漏水情形勾選否，而原告於系爭房屋交屋後發現有漏水之情事，即可謂被告以詐欺為手段，致原告陷於錯誤而購買該屋。職是，原告既未能舉證證明被告明知系爭房屋確有漏水情形，並故意告知不實資訊使原告陷於錯誤等情事，尚難認為被告有原告所指稱施用詐術情節，原告自無權依前揭規定，撤銷其締結系爭買賣契約之意思表示。
㈡原告得否主張減少價金38萬2000元？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前開規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354 條、第359 條前段定有明文。又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照）。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。復按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條第1 項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。
2.經查，系爭房屋於交屋前即存在有滲漏水之狀況，已如前述，不論依社會通常交易觀念，或被告於簽訂系爭買賣契約時以標的物現況說明書所為之說明，可知兩造約定買賣交易之系爭房屋應具有無滲漏水之效用與品質，是足認被告交付系爭房屋予原告時，確有不備通常及契約預定效用及品質之重要瑕疵存在，並欠缺其保證之品質。是以，原告主張系爭房屋有減少通常及契約預定效用物之瑕疵存在及欠缺原告保證之品質，並請求被告依據民法第359 條規定應負出賣人物之瑕疵擔保責任，為有理由。次查，系爭房屋並未達不能居住之情況，倘原告得解除系爭買賣契約，應有顯失公平之情形，業如前述，則原告先前行使解除權之意思表示依照民法第
359 條第1 項但書規定，自難認已合法發生效力，惟原告仍得主張依民法第359 條規定請求減少買賣價金，自不待言。
復查，臺灣省土木技師公會針對系爭房屋之漏水瑕疵所需修復費用再為補充鑑定，以上開鑑定報告函覆意見如下：「平頂現況具有局部剝落或混凝土鼓脹處之修復：敲除現況樓板劣質或鬆動處至堅實混凝土面，續以環氧樹脂砂漿填補受損剝落範圍至原平整結構面。2.平頂及梁構件等滲水之修復：
先依上述第1 項原則將其混凝土鼓脹處修復後，再行施作屋頂防水處理。3.既有屋頂防水層，後續建議整體改善，並配合施作女兒牆防水，以達防水改善之完整性。4.現況局部空間具有固定式天花板，為完整確認現況損壞範圍，並利於損壞修復施工作業，建議整體拆除，並於施工後予以復原，損害修復費用總計為38萬2000元」，而本院細繹上開修復費用估算表，認上開表格所載列之各修復項目，不論施工位置、品項及其範圍，均與本件系爭房屋經鑑定之滲漏水狀況相符，堪認係屬修復系爭房屋所必要進行之工程及費用支出，是以上開鑑定報告書所列瑕疵修繕方式及費用，堪認為合理必要，則上開修復費用估算計為38萬2000元，應屬可採。是本件系爭房屋經上開估算費用為修復後，堪認足以回復原狀並恢復通常居住、使用之功能，應無影響系爭房屋原有價值，則應認原告得請求減少價金之數額即為上開估算之瑕疵修復費用38萬2000元。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。此有民法第179 條規定定有明文。在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。故本件原告主張系爭房屋存有滲漏水之瑕疵，依民法第35
9 條規定請求減少價金於38萬2000元範圍內，為有理由，則系爭買賣契約應減少價金之金額為38萬2000元，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依民法第179 條不當得利規定，請求被告返還38萬2000元，自屬有據。至被告辯稱應計算折舊云云，然原告本件備位聲明係請求減少價金，係在填補系爭房屋具備應有之效用及品質所需費用，即在使系爭房屋具備應有之狀態，非損害賠償所應回復原有之狀態，故本件應無以新代舊應予折舊之問題。
3.又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。民法第365條第1 項定有明文。查本件情形瑕疵既係陸續發現，即應以原告發現各該瑕疵為通知之時點分別認定，且上開瑕疵曾經被告修補，是本件應以修補無效再通知時，即以104 年6 月重為起算時點，卷內經調查後並資料證明原告係何時瑕疵通知，推定為104 年6 月15日，而原告並於104 年12月2 日起訴向被告主張減少價金，是原告已於通知後6 個月內除斥期間合法行使權利，自未逾民法第365 條第1 項規定之6 個月除斥期間。
五、綜上所述，原告先位聲明請求依物之瑕疵擔保規定或不完全給付規定解除系爭買賣契約，抑或依民法第92條撤銷系爭買賣契約，並請求返還買賣價金840 萬元之主張均屬無據，應予駁回。又原告備位聲明依物之瑕疵擔保規定請求減少價金，並依不當得利規定請求返還溢領之價金，洵為有據，從而，原告備位聲明請求被告應給付38萬2000元，及自收受民事起訴狀繕本送達翌日（即104 年12月28日，見本院卷第90頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即有理由，應予准許。經核原告勝訴部分，未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1 項第5 款職權宣告假執行，另被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 1 月 18 日
民事第三庭 法 官 魏俊明本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 18 日
書記官 劉鴻傑