臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第122號原 告 陳重泰訴訟代理人 陳德聰律師被 告 劉安源訴訟代理人 周佳弘律師上列當事人間請求給付價金事件，經本院於民國105 年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告應於被告給付新台幣參仟壹佰肆拾萬元之同時，將坐落於新北市○○段○○○段○地號土地（面積八千九百六十四平方公尺），其中六百五十坪（位置在面對大水溝的左邊）之土地點交予被告，原告並應於點交前搬遷完畢及排除土地遭他人佔用之情形。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟零肆拾陸萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參仟壹佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣兩造於民國100 年3 月28日就坐落新北市○○段○○○段0 地號面積8,964 平方公尺，其中650 坪之土地所有權（按：分割後為新北市○○段○○○段0 地號面積4,298平方公尺應有部分10億分之000000000 ，下稱系爭土地），以每坪新臺幣（下同）11萬元，總價款為7150萬元訂立買賣契約書，被告於簽約日給付簽約款10萬元，兩造並已於100 年3 月辦畢土地所有權移轉登記，嗣被告於100 年12月2 日登記抵押權向聯邦銀行辦理抵押貸款，於101 年
1 月19日撥款付給3 千萬元，匯入原告五股鄉農會興珍分部帳號0000-00-00000000帳戶，於101 年9 月20日再撥付給付一千萬元，匯入原告之上開農會帳戶內，並且土地已於100 年6 月6 日分割共有物完成為單獨地號○○○區○○段○○○段0 地號面積4,298 平方公尺之土地所有權應有部分10億分之000000000 ，土地買賣價金因核貸金額不足抵付，依買賣契約第4 條第2 款第㈠目，買方應於貸款核撥後，一個半月以現金一次補足。被告尚欠原告買賣價金3140萬元，並未依約於貸款核撥後一個半月以現金一次補足。買賣簽約迄今已歷三年半，被告未再為給付補足任何價金。
（二）依前開合約書第3 條約定第2 期款由買方在二個月內，向銀行辦理貸款，所貸金額全數在銀行作業下支付給賣方充作第2 期款，第3 期款在第2 期（即銀行貸款）如有不足額時，買方必須在銀行撥款後，且土地分割完成後，一個半月內付清全部不足之尾款。依系爭買賣契約第10條第2項約定：「買方逾期達五日部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾七日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金」。第11條約定：「履行本契約之各項通知均應以契約書上記載之地址為準，如有變更未經通知他方，致無法送達時（包括拒收），均以第一次郵遞之日期視為送達」，「因本契約發生之爭議，雙方同意除專屬管轄外，以雙方不動產所在地之法院為第一審法院」。被告因原告屢催應給付補足之價金，均置不理，原告不得已遂於105 年1 月5 日再以蘆洲郵局第5 號存證信函，依雙方買賣契約第11條之約定以契約書上被告記載之地址，寄出存證信函通知被告履行契約，給付補足其餘買賣價金3140萬元，惟被告卻以遷移新址不明退回上開存證信函，有存證信函及退回存證信函之雙掛號信封及掛號回執可按。依契約第11條第1 項之約定，視為已送達。被告自應負遲延給付價金之責任。
（三）對被告抗辯之陳述：因上開第三期付款之約定，係「必須在銀行撥貸款後且土地分割完成後一個半月內付清全部不足之尾款」。而非係約定於「土地點交之同時給付第三期（尾款），上開雙方之債務，雖因同一之雙務契約（即買賣契約）而發生，然其一方（被告）之價金尾款之給付應於銀行撥貸款後，且土地完成分割後一個半月內付清。與他方（原告）從屬點交土地之給付，並非立於互為對待給付之關係，依前揭最高法院判例所示，不能發生同時履約之抗辯。」被告為同時履行之抗辯，尚無理由。退步言之，被告在裁判上援用民法第264 條之同時履行抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895 號判例參照）。
（四）按買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，民法第367條定有明文。爰依民法第367 條買賣之規定及履行本件土地買賣契約之法律關係，請求被告給付本件土地買賣之價金，應屬有據。併為聲明：求為判決①請求判令被告應給付原告3140萬元及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。②訴訟費用，由被告負擔。③原告願提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）查本件原告與被告於100 年3 月28日簽立原證一買賣契約書，由被告向原告買受新北市○○區○○段○○○段0 地號土地其中650 坪，每坪11萬元，總價金7150萬元，被告已依約給付原告簽約款10萬元，墊付土地增值稅642 萬元充作第一期付款，並於101 年1 月19日及101 年9 月20日分別給付原告3000萬元及1000萬元為第二期付款，總計已給付原告4652萬元，尚餘2498萬元尾款未付。
（二）次查依系爭買賣契約書第3 條付款約定中之第3 期款即尾款，點交土地款，其「應同時履行條件」為「在第二期（即銀行貸款）如有不足額時，買方必須在銀行撥貸款後，且土地分割完成後，一個半月內付清全部不足之尾款，同時賣方必需排除土地占用且完成土地點交工作。」，原告就占用系爭土地上興建鐵皮屋等建物迄未排除，並未完成土地點交工作，依上開約定及民法第264 條第1 項規定「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，被告自得拒絕給付尾款，原告本件請求顯無理由。
（三）併為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，被告願供擔保，請准免假執行。
三、原告主張系爭土地買賣價金因核貸金額不足抵付，依買賣契約第4 條第2 款第㈠目，買方應於貸款核撥後，一個半月以現金一次補足，被告尚欠原告買賣價金3140萬元，並未依約於貸款核撥後一個半月以現金一次補足，為此請求被告給付尾款3140萬元，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠原告依兩造買賣契約書內容，請求被告給付尾款3140萬元，有無理由？㈡被告得否主張同時履行抗辯權？茲論述如下：
四、原告依兩造買賣契約書內容，請求被告給付尾款3140萬元，有無理由？
（一）按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第367 條定有明文。查依兩造簽立之買賣契約書第3 條「付款約定」第三期款（尾款，點交土地款）中雙方約定：「在第二期（即銀行貸款）如有不足額時，買方必須在銀行撥貸款後，且土地分割完成後，一個半月內付清全部不足之尾款，同時賣方必須排除土地佔用且完成土地點交工作」等語。又同契約第4 條第2 款第㈠目約定：
「核貸金額不足抵付時，買方應於貸款核撥後，一個半月以現金一次補足。」等語（見本院卷第16頁）。
（二）而查，本件原告已於100 年3 月辦畢土地所有權移轉登記，被告於100 年12月2 日登記抵押權向聯邦銀行辦理抵押貸款，於101 年1 月19日撥款付給3 千萬元，匯入原告五股鄉農會興珍分部帳號0000-00-0000 0000 帳戶，於101年9 月20日再撥付給付一千萬元，匯入原告之上開農會帳戶內，並且土地已於100 年6 月6 日分割共有物完成為單獨地號○○○區○○段○○○段0 地號面積4,298 平方公尺之土地所有權應有部分10億分之000000000 ，現尚欠尾款3140萬元，原告已於105 年1 月5 日以存證信函請求被告補足價金等事實，有原告提出之土地登記第二類謄本及存證信函及回執等為憑（見本院卷第20至27頁），復為被告所不爭執，則原告依雙方所簽訂之買賣契約第3 、4 條內容並援引民法第367 條規定，請求被告給付買賣價金尾款3140萬元，即屬可採，應予准許。
五、被告得否主張同時履行抗辯權？
（一）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第1項定有明文；次按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行之抗辯（參照最高法院74年度台上字第355號裁判意旨）。
（二）本件被告抗辯：系爭土地上興建鐵皮屋迄未排除，且未完成土地點交工作，在原告完成系爭土地點交及排除佔用前，其得拒絕給付尾款等語。查依兩造所簽訂系爭買賣契約第3 條「付款約定」第三期款（尾款，點交土地款）中雙方約定：「在第二期（即銀行貸款）如有不足額時，買方必須在銀行撥貸款後，且土地分割完成後，一個半月內付清全部不足之尾款，同時賣方必須排除土地佔用且完成土地點交工作」等語。又同契約第8 條「點交」約定：「本買賣土地應於尾款交付日，由賣方於現場點交買方或登記名義人，賣方應於約定點交日前搬遷完畢或排除佔用。點交時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。但如未完成排除佔用，則買方有權拒絕點交及暫停交付第三期款。」等語，又第9 條約定：「…目前土地上被他人占用或占用他人土地等情事，且有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，買方已清楚，賣方應於第三期款交付前負責理清，否則買方有權暫停交付第三期款，直到賣方處理清楚…」等語。則本件原告點交土地及排除土地遭他人佔用與被告給付尾款兩者間，從系爭契約之規定，兩者間縱非存在對價關係之雙務契約性質，亦有實質上牽連性，且雙方亦約定原告點交土地及排除佔用前，被告得拒絕給付尾款，而本件原告亦已將系爭土地過戶予被告，此為被告不爭執，參照上開裁判意旨，基於法公平原則，非不許被告主張同時履行之抗辯，而查系爭契約之尾款為3140萬元，本院認被告給付尾款範圍內同時履行抗辯防禦方法，於法無違，應可採信。原告主張本件買賣被告付尾款之後原告始有點交義務，點交義務屬於從屬給付義務，並非對待給付義務云云，尚乏所據，無足採信。而查依系爭買賣契約書第1 條約定：「買、賣雙方應於土地現況互為確認，賣方於點交時應排除侵害並完成點交。」等語，又第2 條規定：「買方購買土地其中650 坪，位置在面對大水溝的左邊」等語，而原告亦自承系爭土地現況為其上有廠房五棟，有二棟廠房由原告占用中，三棟廠房出租他人等語（見本院卷第74頁）。是被告抗辯原告應於其給付尾款3140萬元同時，原告亦應點交系爭土地及排除土地遭他人佔用，亦屬正當有據，爰判決如主文第1 項所示。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第3 條第1 項規定，請求被告給付買賣價金尾款3140萬元，於法並無不合，應予准許；惟被告抗辯原告應同時履行，原告應於被告給付3140萬元之同時，將坐落於新北市○○段○○○段0 地號土地（面積8,964 平方公尺），其中650 坪（位置在面對大水溝的左邊）之土地點交予被告，原告並應於點交前搬遷完畢及排除土地遭他人佔用之情形，亦屬有據，均應准許。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第81條第2款、第390 條、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
書記官 陳怡眞