臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第263號原 告 周奎銘訴訟代理人 蔡仲威律師
林俊儀律師陳姵君律師被 告 陳資翔訴訟代理人 蘇錦霞律師複 代理人 連庭蔚律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國108 年4 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號裁定意旨參照）。查原告提起本件訴訟，原主張原告向被告購買之新北市○○區○○路○○○號地下一樓（新北市○○區○○段○○○○○號）及昌平街79號地下一樓（同段7300建號）房屋，共同使用部分為同段7303建號、7304建號，暨坐落之同段804地號土地(下稱系爭房地)具備物之瑕疵，依民法第359條、第259條規定請求解除系爭房地買賣契約，返還新臺幣(下同)7,000萬元之買賣價金，訴之聲明為:一、先位聲明:1、被告應給付原告7,000萬元，及自民國103年10月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、如獲有利之判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：
1、被告應給付原告2,800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、願供擔保請准宣告假執行。嗣於107年10月26日具狀主張系爭房地亦具備權利瑕疵；且被告對原告施用詐術致原告陷於錯誤而訂立系爭房地之買賣契約；及被告侵害原告之意思決定自由權，致原告受有損害，追加先位之訴依民法第349條、第353條、第226條、第256條、第260條解除系爭房地買賣契約；復追加民法第92條、第179條、第184條規定為請求(見本院卷二第309頁)，經核原告追加訴訟標的，與原訴請求解除系爭房地買賣契約或減少價金，請求之基礎事實均屬同一，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
(一)原告於103年9月3日以7,000萬元向被告買受系爭房地，並與被告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)。兩造於簽訂系爭買賣契約書時，系爭房地所在之G棟大樓14樓屋頂平台放置冷卻水塔及其設備(下稱系爭冷卻水塔)，作為系爭房屋排風、通風之空調設備裝置。
(二)然系爭冷卻水塔裝置遭唐漢中原公寓大廈管理委員會訴請原告拆除，經本院106年度重簡字第37號判決勝訴確定，足見系爭冷卻水塔為增建，且系爭冷卻水塔拆除後，系爭房屋無法裝設冷卻水塔，造成而無法通風等瑕疵，並影響其作為商場、辦公室及其他之法定用途，因被告故意不告知原告瑕疵，致使系爭冷卻水塔遭拆除後，系爭房地無法為通常之使用，而有物之瑕疵。再者，兩造就系爭房地之買賣契約並無停車位之買賣，但契約書關於「共同使用部分」所載之新北市○○區○○段○○○○號建號即為停車空間及車道之所在，依原告之持分比例為計算，取得之面積為131.34平方公尺（39.73坪），相當於3個且停車位之大，然而原告卻未配得任何車位，顯與系爭房地買賣契約內容不符，亦屬物之瑕疵。又系爭房屋買賣契約書載明「出售標的物之建物無增建」，「不動產標的現況說明書」關於「共同使用部分是否被非法使用」一欄，被告於買賣時雖勾選「否」，然系爭房地所在之社區共同使用部分，確實存在多處非法使用之情形，亦應認為有物之瑕疵存在。
(三)原告向被告購買之標的包含地下一樓之系爭房地，及頂樓放置系爭冷卻水塔之位置土地，卻遭唐漢中原公寓大廈管理委員會以本院106年度重簡字第37號民事案件訴請拆除地上物，且拆除之後原告無法裝設冷卻水塔，並影響其作為商場、辦公室及其他法定用途，而原告所購買之系爭冷卻水塔之位置土地遭第三人主張而無法使用，自有權利欠缺之瑕庇存在，原告自得依據民法第349條及第353條之規定，準用民法第226條、第256條主張解除契約，請求被告返還原告7,000萬元之買賣價金。
(四)又被告故意隱匿系爭房地原裝設之系爭冷卻水塔早有其他區分所有權人抗議設置位置、要求拆除之資訊，而冷卻水塔如遭拆除後將導致系爭房地無法使用或嚴重價值減損等事實，使原告陷於錯誤而作出購買之決定，被告之行為業已構成民法第92條消極詐欺，原告之代理人於107年9月19日方為知悉，是原告依民法第92條之規定撤銷購買系爭房地之意思表示，並依第179條請求被告返還7,000萬元價金。又被告前開行為亦侵害原告意思決定自由權，依民法第184條第1項規定請求被告賠償損害7,000萬元。
(五)退萬步言，若認原告先位之訴請求解除系爭買賣契約顯失公平，僅能減少價金，則請斟酌系爭房屋不能裝設冷卻水塔，其價值大幅減損，又車位與房屋之價格差異大，車位每坪單價約房屋六分之一，且共同使用部分違規使用亦大幅降低行情等，認應減少買賣價金2,800萬元，被告受領已付價金中之2,800萬元即無法律上原因，應予返還。
(六)爰先位之訴依民法第359條、第259條物之瑕疵擔保、依民法349條、第353條、第226條、第256條、第260條權利瑕疵擔保等規定，解除系爭房地買賣契約；及依民法第92條撤銷本件買受系爭房地之受詐欺之意思表示；依民法第184條第1項認被告侵害原告意思決定自由權，請求被告賠償損害。備位之訴請求減少價金。先位聲明:1、被告應給付原告7,000萬元，及自103年10月30日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：1、被告應給付原告2,800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭冷卻水塔及其管路非系爭房地買賣契約之標的：依系爭房屋買賣契約書之記載，系爭冷卻水塔及其管路非買賣標的範圍，亦不在買賣總價範疇，被告更未點交系爭冷卻水塔給原告，且系爭冷卻水塔所有權歸屬未明，系爭冷卻水塔乃兩造簽約後被告才「應原告要求所保留」，況依本院106年度訴字第802號請求容許管線安置判決理由亦認定冷卻水塔並非房屋之必需品，難謂屬房屋買賣之重要部分，若非有特別約定冷卻水塔為買賣契約之一部，難認系爭冷卻水塔屬兩造買賣契約之內容，系爭冷卻水塔並非兩造間買賣標的，應屬顯然。
(二)縱認系爭冷卻水塔為系爭房地買賣標的，原告未能舉證於危險移轉時水塔有何瑕疵存在，又對於系爭房地之使用有何具體價值上影響：
103年10月31日前兩造已完成交屋，危險負擔已移轉於原告，原告既稱冷卻水塔在104年8月損壞，顯見交屋時冷卻水塔及其管路仍正常使用運作，並無瑕疵。又系爭水塔並非增建，且是否「增建」，應由買賣房屋之專有部分判斷，系爭水塔置於社區頂樓平台，難認為係房屋增建，而有不合於買賣契約之處，故系爭房屋並無瑕疵。又倘系爭房屋所屬社區中庭有違建、違規使用情形，原告於買受房屋時已知曉或至少可得而知時，依民法第373條規定自應承受相關風險，與被告是否應負擔瑕疵擔保責任無涉。新北市政府工務局108年2月22日函覆內容表示，系爭建物取得使用執照時，已通過排風量檢測，通篇未提及冷卻水塔，亦證系爭建物於建造完成並核發使用執照時，無論冷卻水塔是否存在，皆無通風問題。退步言之，原告迄未說明喪失系爭冷卻水塔對系爭房地之經濟效用減損程度為何，觀諸本院106年度訴字第802號判決理由，可知冷卻水塔並非房屋必需品，喪失冷卻水塔減少價值之程度並非重要，依民法354條但書規定，自不得視為瑕疵。
(三)系爭房地買賣契約既已載明無停車位，且社區規約已記載該區域作為中庭公共空間使用，原告購屋時亦已明瞭，原告再主張瑕疵擔保責任，實無理由：
103年9月3日兩造簽立不動產買賣契約書，於車位標示之欄勾選「無」，足見兩造不動產買賣約定範圍自始即「無」包含車位；再依不動產標的現況說明書第五點所載，共同使用部○○○區○○段7304建號為系爭房屋大樓之中庭，設有花園、會議室及遊樂設施等公共設施，供大樓住戶公共使用，更為住戶出入之門戶，非作為停車位使用，原告購屋時當知之甚詳，若於購屋時真未察覺，亦屬「重大過失」而不知，依民法第355條第1項規定，被告不負瑕疵擔保責任，況本案縱有不合於系爭買賣契約現況說明書之處，原告亦不能說明該情形如何影響價值，原告解約或減少價金之請求，實屬無理，已然明確。
(四)原告主張被告應負權利瑕疵擔保之責，應屬無理：原告主張已購得頂樓系爭冷卻水塔位置面積17.89平方公尺，因遭唐漢中原公寓大廈管理委員會，被告應負權利瑕疵擔保責任云云。然除非系爭冷卻水塔之屋頂平台部分有與其他屋頂平台部分，區分登記而取得獨立之建號，否則無法單獨取得該部分之所有權，且原告為本院106年度重簡字第37號案件之被告，於該案自認系爭冷卻水塔非兩造之買賣標的，則系爭冷卻水塔既非兩造買賣標的，故自不生被告應對冷卻水塔負權利瑕疵擔保之責任問題。況104年八八風災前，社區管理委員會從未有要求拆除系爭冷卻水塔，僅因風災後安全考量，才轉向應拆除系爭冷卻水塔。原告於本院106年度重簡字第37號被訴請拆除冷卻水塔鐵皮架，原告未積極主張冷卻水塔及其基座存在合法占有權源，受敗訴判決後，亦消極撤回上訴，是本件乃原告因自己行為致系爭冷卻水塔無以存續，今無端將責任轉由被告負擔，並無公平可言。
(五)被告未對原告詐欺，且被告撤銷意思表示及侵權行為之請求已逾時效：
被告未對原告行使詐欺或為侵權行為，且原告迄未舉證以實其說，又104年八八風災前，社區從未有住戶反應要求拆除系爭冷卻水塔，被告當無任何不告知或消極詐欺之行為。況原告係於105年1月26日提起本件訴訟，遲於起訴日原告業已能知悉侵權行為或發現詐欺，於起訴近三年後即107年10月26日方撤銷意思表示並依侵權行為之規定為請求，顯已逾民法第93條所示之除斥期間，及民法第197條第1項之消滅時效，顯屬無理。
(六)綜上，原告之請求均無理由，答辯聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免予假執行等語。
三、兩造不爭執之事項:
(一)兩造於103年9月3日就系爭房地訂立買賣契約，約定買賣價金為7,000萬元，原告已給付價金完畢，並於103年10月31日交屋。
(二)兩造於簽訂系爭房地買賣契約時，系爭房屋由惠康百貨股份有限公司承租中，且系爭房地所在之唐漢中原社區G棟大樓(即中原路143號)屋頂平台放置冷卻水塔提供系爭房地空調使用之需。
(三)上開冷卻水塔於104年8月8日因蘇迪勒颱風來襲造成毀損。
(四)唐漢中原公寓大廈管理委員會前向原告請求拆除上開冷卻水塔之鐵架，經本院106年度重簡字第37號判決勝訴確定。
(五)原告前向唐漢中原公寓大廈管理委員會及社區住戶請求容許管線安置，經本院106年度訴字第802號判決駁回確定。
四、本院得心證之理由:原告主張系爭房地具有前揭物之瑕疵及權利瑕疵，先位之訴請求解除系爭房地買賣契約，被告應返還買賣價金7,000萬元；並主張受被告詐欺買受系爭房地，撤銷受詐欺之意思表示，被告依不當得利之規定應返還原告買賣價金7,000萬元；及主張被告對原告施用詐術侵害原告之意思決定自由權，依民法第184條之規定請求被告賠償損害7,000萬元。備位之訴則以系爭房地具有物之瑕疵，倘認解除契約顯失公平，則請求減少價金，被告應給付原告2,800萬元等語，均為被告否認，並以前詞為辯，是本件之爭點為: (一)先位之訴:1、原告主張系爭房地具有物之瑕疵，依民法第359條規定解除買賣契約有無理由？2、原告主張系爭房地具有權利瑕疵，依民法349條、第353條、第226條、第256條、第260條規定，解除系爭買賣契約，有無理由？3、原告主張受被告詐欺買受系爭房地，依民法第92條撤銷受詐欺之意思表示，及依民法第184條第1項規定請求被告賠償損害，有無理由？
(二)備位之訴:原告主張系爭房地具有前揭物之瑕疵，請求減少價金，有無理由？茲分論如下:
(一)先位之訴:
1、原告主張系爭房地具有物之瑕疵，依民法第359條規定解除契約有無理由？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條、第360條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。原告主張系爭房地具有下列瑕疵，其得依民法第359條規定解除契約云云，為被告所否認。經查：
(1)原告主張系爭房地存在「系爭冷卻水塔交付時是增建，及冷卻水塔事後遭拆除，致系爭房地無法裝設冷卻水塔而無法通風」之瑕疵部分:
①兩造於103年9月3日就系爭房地訂立買賣契約，約定買賣價
金為7,000萬元，原告已給付價金完畢，兩造並於103年10月31日交屋；又兩造於簽訂系爭房地買賣契約時，系爭房地由惠康百貨股份有限公司承租中，且系爭房地所在之唐漢中原社區G棟14樓屋頂平台放置冷卻水塔提供系爭房地空調使用之需，系爭冷卻水塔於104年8月8日因蘇迪勒颱風來襲造成毀損等情，為兩造所不爭執，且唐漢中原公寓大廈管理委員會前於105年11月4日向原告請求拆除上開冷卻水塔之鐵架，經本院三重簡易庭106年度重簡字第37號受理，原告於該案106年3月21日履勘期日前，業已自行移除冷卻水塔，僅餘鐵皮架等情，有本院106年度重簡字第37號卷所附勘驗筆錄足參(見本院106年度重簡字第37號卷第65頁)，業經本院調取該案卷宗核閱無訛，足認系爭房地於103年10月31日交屋，危險移轉於買受人即原告時，並無原告所主張之「冷卻水塔事後遭拆除，致系爭房屋無法裝設冷卻水塔而無法通風」之瑕疵。
②原告復主張「系爭冷卻水塔交付時是增建」之瑕疵云云，查
冷卻水塔為動產，並非系爭房地之增建部分，且系爭房地於103年10月31日交屋時，系爭冷卻水塔之鐵皮架設置於社區頂樓平台之共用部分於社區並無爭議，係因104年8月8日蘇迪勒颱風來襲造成毀損及鐵片掉落，唐漢中原公寓大廈管理委員會始要求原告處理等情，業經證人即系爭房地買賣之仲介人員薛碧貞證稱:系爭房地交屋後兩造沒有發生爭議，大家都還蠻愉快的，隔年社區的委員打電話給伊表示系爭房地頂樓冷卻水塔頂的圍籬被颱風吹壞了，請伊叫屋主出面處理，後來不知道怎麼處理到連水塔都不能擺了等語(見本院卷二第356頁)；證人即仲介人員吳季樺證稱:約在交屋後1年後，有一次接收到的訊息是冷卻水塔的外圍被颱風吹壞，社區有請伊告知屋主處理此部分等語(見本院卷二第360頁)；證人即被告之妹妹陳麗華證稱:伊是被告的妹妹，住在頂樓的住戶陳瑞欽或張美雲從來沒有反應過冷卻水塔裝在頂樓會影響到他們生活，只有在104年8月8日風災後，張美雲打電話給伊表示因為颱風有一些鐵架掉下來，導致陳瑞欽與張美雲住的14樓的遮雨棚有被削到，但從來沒有提要拆冷卻水塔等語(見本院卷二第365頁)，則依前揭證人之證言，已難認系爭房地之危險移轉於買受人即原告時，具有原告所指前開瑕疵存在。
③況且，本院106年度重簡字第37號卷內所附唐漢中原管理委
員會104年8月21日之會議紀錄，記載列席人員包括79號B1樓(即系爭房地)區分所有權人周太太。提案討論第一點:79號B1樓頂樓拆除冷卻水塔案討論暨決議。說明:因颱風來襲頂樓設置之冷卻水塔有物品吹下損害住戶設備，實有公共安全疑慮，有速改善之必要。...決議:區分所有權人周太太同意頂樓違搭之冷卻水塔及鋼架等拆除，並恢復原狀(地面水泥檻視瞭解後再決定如何處理)。...提案討論第二點:79號B1樓變更設計裝修及設置冷卻水塔案討論暨決議。說明:社區79號B1樓房屋已由21世紀不動產代為出租，將經營養生會館。因經營需要必需變更設計裝修及裝置冷卻水塔。決議:承租人需向新北市政府工務局申請裝修許可證...待流程完成後，再向警衛室辦理裝潢施工申請，完成手續後再行施工。冷卻水塔設置宜由承租人擇妥善處所安裝，但不能違反相關規定或干擾其他住戶(見本院106年度重簡字第37號卷第9頁)，而原告亦於該案106年3月21日履勘期日前，自行移除冷卻水塔，業如前述，則原告於104年8月21日唐漢中原管理委員會表示同意拆除冷卻水塔及鐵皮架，該次管理委員會亦針對承租人關於冷卻水塔之設置有所決議，嗣因原告未拆除鐵皮架，唐漢中原管理委員會始對原告起訴請求拆除鐵皮架，經本院106年度重簡字第37號判決原告應拆除該頂樓鐵皮架後，原告反執此冷卻水塔之爭議主張物之瑕疵，請求解除系爭買賣契約，洵非可取。
④綜上，原告主張系爭房地於危險移轉於買受人時，具備「系
爭冷卻水塔交付時是增建，及冷卻水塔事後遭拆除，致系爭房地無法裝設冷卻水塔而無法通風」之瑕疵，並無理由。
(2)原告主張系爭房屋存在「被告所交付之物與買賣契約之約定停車位不符(7304建號部分)」之瑕疵部分:
原告雖主張兩造就系爭房屋之買賣契約並無停車位之買賣，但契約書關於「共同使用部分」所載之新北市○○區○○段○○○○號建號即為停車空間及車道之所在，依原告之持分比例為計算，取得之面積為131.34平方公尺（39.73坪），相當於3個停車位之大，然原告卻未配得任何車位，顯與系爭房屋買賣契約內容不符，亦屬物之瑕疵云云。然查，兩造對於系爭房地買賣契約並未約定停車位之買賣並不爭執(見本院卷二第122頁)，則原告未取得停車位，自與買賣契約所約定之內容相符。且依卷附新北市○○區○○段○○○○號建號建物登記第二類謄本記載，7304號建號建物為門牌號碼昌平街75號等建物之共有部分，各層次面積分別為:一層57.18平方公尺、騎樓20.69平方公尺、地下一層233.93平方公尺、地下二層129平方公尺、地下三層94.16平方公尺、地下四層1650.43平方公尺(見本院卷二第137頁)，足徵7304號建號並非專指停車位空間，原告依「共同使用部分」之應有部分比例換算取得之面積相當於3個停車位，據以主張物之瑕疵存在，並非可採。
(3)原告主張系爭建物存在「共用部分之會議室、屋頂平台為違法增建，共同使用部份被非法使用」之瑕疵部分:
①買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。原告雖主張買賣契約所附「不動產標的現況說明書」關於「共同使用部分是否被非法使用」一欄，被告於買賣時雖勾選「否」，然系爭房屋所在之社區共同使用部分，確實存在多處非法使用之情形，亦應認為有物之瑕疵存在云云。然關於原告所稱共同使用遭非法使用之瑕疵情形，原告訴訟代理人稱:中庭部分除屋突部分外，其他都是增建。哪一棟建物頂樓平台有增建要與當事人確認，是否為增建原告並不知道，是另案本院三重簡易庭106年度重簡字第37號現場履勘時，伊到現場向原告表示頂樓平台充滿增建，如果冷卻水塔是增建的話，頂樓平台那些也會是增建，原告不確定原告所主張之增建是否為增建，所以才聲請法院函詢云云(見本院卷二第225、226頁)。惟按當事人未充分知悉、掌握其主張或抗辯所必要之事實、證據時，藉由證據調查之聲請，企圖從證據調查中獲得新事實或新證據，並以該事實或證據作為支撐其請求或聲明為有理由之依據者，為摸索證明，依我國民事訴訟法第285條第1項規定，應禁止摸索證明，否則違背民事訴訟法基於辯論主義之要求。準此，原告迄未能就系爭房屋於危險移轉時，共有部分有何遭非法使用之情形詳為主張，則其上開聲請，衡情乃對於證據方法未有明確記載之摸索證明，此項證據聲明自不合法，核無調查必要。
②況且，兩造系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書第5點
：「是否有住戶規約（須檢附資料），勾選『是』」，及唐漢中原大樓住戶公約第六條公共場所及建物：「本公約所指之公共場所，…，會議室、中庭花園、…」、第14條第10點：「社區中庭園藝須長時維護保養，由管委會以合約方式每年簽訂…」及第26條第4點：「本大樓會議室、中庭花園設施不對外開放，非本住戶不得進入或使用。」(見本院卷一第47至60頁)，足徵原告於購買系爭房地時就共有部分之使用狀況知悉甚詳，原告主張系爭建物存在「共用部分之會議室、屋頂平台為違法增建，共同使用部份被非法使用」之瑕疵，請求解除契約，亦非可取。
2、原告主張系爭房地具有權利瑕疵，依民法349條、第353條、第226條、第256條、第260條規定，解除買賣契約，有無理由？按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文。原告主張系爭冷卻水塔位於頂樓，依本院三重簡易庭106年度重簡字第37號判決附圖可知系爭房地之地下一樓之總地板面積為1774.16平方公尺，而頂樓冷卻水塔位置面積為17.89平方公尺，其相加之總和，核與系爭房屋買賣契約標的物面積一致，足認原告購得系爭冷卻水塔面積為17.89平方公尺之位置，卻遭唐漢中原公寓大廈管理委員會訴請拆除地上物，將土地返還予土地共有人，經本院三重簡易庭106年度重簡字第37號判決准許，自有權利欠缺之瑕疵存在云云(見本院卷三第108、109頁)。然查，本院三重簡易庭106年度重簡字第37號判決之附圖(見本院卷二第99頁)，乃為確認系爭冷卻水塔之鐵皮架占用系爭804地號土地之面積所製作，複丈結果所示之17.89平方公尺、1774.16平方公尺分別為系爭冷卻水塔之鐵皮架占用系爭804地號土地之面積及系爭804地號土地未經鐵皮架占用之面積，況原告前揭主張系爭房屋之地下一樓之總地板面積為1774.16平方公尺，亦與系爭房屋第二類謄本所載新北市○○區○○街○○號地下1樓總面積498.01平方公尺、新北市○○區○○路○○○號地下1樓總面積746.51平方公尺之總和相異(見臺灣臺北地方法院105年度重訴字第171號卷第12至15頁)，原告據以主張已購得頂樓系爭冷卻水塔位置面積17.89平方公尺云云，顯屬無稽。又本院三重簡易庭106年度重簡字第37號判決命原告拆除該判決附圖所示頂樓平台17.89平方公尺之頂樓鐵皮架，並將該面積返還予共有人，係因頂樓平台為社區全體區分所有權人之共用部分，原告未能舉證有取得社區區分所有權人會議決議或其他共有人全體同意，且唐漢中原管委會於104年8月21日召開區分所有權人會議，決議原告同意自行拆除該增建物(見本院卷二第93至99頁)，則系爭冷卻水塔占用之面積為17.89平方公尺為社區全體區分所有權人之共用部分，原告並無排他使用之權利，該特定位置並非兩造買賣之標的，原告因頂樓系爭冷卻水塔之鐵皮架遭唐漢中原公寓大廈管理委員會請求拆除，主張系爭房屋具有權利瑕疵，依民法349條、第353條、第226條、第256條、第260條規定解除系爭房屋買賣契約，並無理由。
3、原告主張受被告詐欺買受系爭房地，依民法第92條撤銷受詐欺之意思表示，及依民法第184條第1項規定請求被告賠償損害，有無理由？
(1)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項亦有明文。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。原告主張被告故意隱匿系爭房地原裝設之冷卻水塔早有其他區分所有權人抗議設置位置、要求拆除之資訊，而冷卻水塔如遭拆除後將導致系爭房地無法使用或嚴重價值減損等事實，使原告陷於錯誤而作出購買之決定，並侵害原告意思決定自由權云云，既為被告所否認，依前揭說明，自應由原告就其主張係受詐欺而為意思表示及遭原告侵害原告意思決定自由權乙節負舉證之責。
(2)證人萬秀美到院證稱:伊為唐漢中原公寓大廈之住戶，從85年開始住在上開公寓大廈，伊有擔任過主委，連選連任可以有2年，104年8月份時伊擔任唐漢中原公寓大廈的主委，在104年以前會有住戶反應冷卻水塔會漏水，有時是住戶會向伊反應，有一些是管委會開會之後會公告開會的情形，好像也有聽說住戶反應冷卻水塔有震動的問題，從何時開始聽到有住戶反應冷卻水塔震動問題伊不清楚，應該是開會有討論到，伊都是從公告上面去知道。當初關於冷卻水塔震動或漏水問題，管委會有找人修繕，管委會會在104年開始強硬要求拆除冷卻水塔的基座及鐵架，是因為該處為公共區域，且有發生公安的事就是有颱風來襲有鐵架掉落等語(見本院卷二第428至431頁)；證人張美雲證稱:伊為唐漢中原社區的住戶，住在79號14樓，伊所住的14樓樓頂之前伊只知道有一個東西在上面有時候會漏水，伊是發生風災後有鐵桿及鐵片掉落，後來管委會講那是冷卻水塔，伊才知道那是冷卻水塔，在發生風災前伊不知道那是什麼。伊沒有在104年發動連署要拆除該冷卻水塔，樓頂是大家的，伊也沒有針對樓頂發出噪音的問題向社區住戶、21世紀仲介或樓下頂好超市的任何人反應過。104年8月8日風災樓頂水塔有鐵片及鐵條還有風扇掉落，鐵片摔下來直接壓到伊房間的鐵窗，主委與監委有通知當時的屋主，但屋主沒來等語(見本院卷三第32至34頁)；證人陳文筆證稱:伊大約四五年前曾在頂好超市昌平店擔任店長，擔任時間約一、兩年，一直做到關店，確切時間伊忘記了，伊知道頂好超市昌平店的冷卻水塔裝設位置在頂樓，伊不記得擔任店長期間是否有人反應過冷卻水塔的問題，也不記得是否有人反應過冷卻水塔震動或漏水問題，時間太久伊記不清楚了。伊不記得之前冷卻水塔有無發生問題，當時昌平店關店原因是因為房東不租了(見本院卷三第36、37頁)；證人陳麗華證稱:兩造的爭議是在104年8月8日風災後發生的，社區的住戶及管理委員會從來沒有向被告反應要拆除冷卻水塔等語(見本院卷二第362頁)，是依前揭證人之證言，均無從證明系爭房屋原裝設之冷卻水塔，於訂立系爭房地買賣契約前即遭社區區分所有權人抗議設置位置、要求拆除，且社區住戶關於冷卻水塔設置之爭議，係兩造交屋後隔年8月間因颱風來襲，鐵片及鐵條、風扇掉落，社區住戶對於系爭冷卻水塔設置之安全性產生疑慮，始就冷卻水塔之設置加以討論，原告所舉前揭證人未能證明被告有何隱匿冷卻水塔早有其他區分所有權人抗議設置位置、要求拆除之資訊，而對原告施用詐術，或侵害原告意思決定自由權之情，原告前揭主張，並無依據。
(3)據前，原告主張受被告詐欺買受系爭房屋，依民法第92條撤銷受詐欺之意思表示，並依民法第179條之規定請求被告返還價金7,000萬元及依民法第184條第1項規定請求被告賠償損害7,000萬元，均無理由。
(二)備位之訴:原告主張系爭房地具有物之瑕疵，請求減少價金，有無理由？按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條。原告雖主張倘認解除契約顯示公平，請求減少價金2,800萬元云云，然原告未能證明系爭房地於危險移轉時有其所主張之物之瑕疵存在，業如前述，則原告依民法第359條請求減少價金，亦無理由。
五、綜上所述，原告先位之訴依民法第359條、349條、第353條、第226條、第256條、第260條、第92條、第184條第1項；備位之訴依民法第359條規定，各請求如先位聲明、備位聲明所示，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。原告雖請求函詢新北市政府工務局關於系爭房地合於法規「空氣調節及通風設備」之標準云云，然本院前依原告聲請就「系爭房地核發使用執照曾否進行排風量檢測或檢討，及系爭房地何以通過排風量檢測」乙節函詢新北市政府工務局，據覆略以:依建築法第70條規定，建築工程完竣後，其主要構造、室內隔間及建築主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照。卷查本案供公眾使用建築物使用執照勘查情形通報表，前經本局會辦消防局85年2月14日(85)北警消建字第20154號勘查情形通報表，勘查情形經會勘結果符合規定，並隨函檢附相關資料影本，有新北市政府工務局108年2月22日新北工施字第1080271147號函足參(見本院卷三第9頁)，原告前開證據調查之聲請，本院認已無必要。原告復請求函詢中美國際保全股份有限公司於103年度擔任唐漢中原公寓大廈社區之門禁駐衛保全人員之姓名、聯絡方式及地址；及函詢唐漢中原公寓大廈管理委員會證人萬秀美分別擔任唐漢中原公寓大廈管理委員會主委及委員之起訖時間，以證明被告有無故意隱匿重大之交易訊息，並釐清何時開始即有人反映關於系爭冷卻水塔震動之問題云云，然原告主張被告故意隱匿系爭房地原裝設之冷卻水塔早有其他區分所有權人抗議設置、要求拆除之施用詐術之事實，本院前經原告之聲請通知證人萬秀美、張美雲、陳文筆、薛碧貞、吳季樺、陳麗華到院作證，均無法證明於系爭房地103年9月3日訂立買賣契約之前，被告知悉系爭房地原裝設之冷卻水塔遭其他區分所有權人抗議設置、要求拆除，仍隱匿該資訊而與原告締約之事實，原告前揭調查證據之聲請亦無必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 5 月 10 日
民事第六庭 法 官 黃繼瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 13 日
書記官 黃伊媺