臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第200號原 告 戴宏怡訴訟代理人 張繼文 律師
賴錫卿 律師謝殷倩 律師被 告 張介宏訴訟代理人 温毓梅 律師
徐志明 律師楊承翰 律師上列當事人間請求酌減違約金事件，經本院於民國105年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰肆拾萬元及自民國一０五年三月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾萬為被告預供擔保，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國104年4月8日透過永慶房屋股份有限公司（下稱
永慶房屋）之仲介，以總價新臺幣（下同）4800萬元，向被告購買坐落新北市○○區○○○路○○ ○號22樓建物（下稱系爭不動產），兩造並簽立不動產買賣契約書。並於第12條約定，若原告有毀約不買之情事時，被告於解除契約後得沒收原告已給付之全部款項。原告已就酌減違約金一事，聲請調解，惟兩造未有共識。
㈡本件買賣簽約之過程如下，即104年4月8日晚上，永慶房屋
乙○○店長打電話給原告，說房子有機會買到請原告過去，在談的過程中，原告表示要考慮看看，還問李店長說，原告所有坐落新北市○○區○○路○段000巷0號8樓房屋還沒賣掉要怎麼買？風險很大，後來李店長稱這種情形通常都是先買再賣，原告還問，原告房子6400萬賣得掉嗎？李店長說他有信心一定能賣得掉，原告之前就告訴李店長，原告是要用原本的房子做增貸來付本件頭款，李店長就說一定能賣得掉，只是時間的問題，所以李店長向屋主即被告說明原告狀況，希望把交屋時間延長到半年後即年底，後來李店長又說被告希望先拿走480萬款項，但原告說這樣好嗎？如果房子沒賣掉呢？李店長又說半年的時間夠了，可以賣掉，原告還跟李店長再重複一次說明，如果原告購買系爭房屋係相信你說房子一定可以賣掉，原告才敢買，而且原告是拿要賣的房子向銀行增貸，之後原告說還要考慮。約快晚上12點，李店長又打給原告叫原告帶訂金跟印章過去，說要過去簽約，原告說很晚了，不好吧，而且當時原告已服憂鬱症藥，後來又一直說服原告過去，原告就去銀行領錢，後李店長說要繳兩成960萬元，因為李店長說因為時間要拉長，屋主要拿走一成，另一成留履保，而後原告先生又說反正你說房子一定賣得掉，那就給買方拿走吧！因為你告訴原告房子賣得掉，就相信你啦！之後原告又再一次問李店長真的可以幫原告房子在半年內賣得掉嗎，李店長說，妳放心，後來原告還說我是相信你，相信永慶會在半年內幫原告賣掉房屋，原告才敢跟銀行增貸買系爭房子，李店長又說戴姊，妳房心！隨後就帶原告到另一間辦公室用電視放了一部簽約步驟等等的內容影片，時間很短，後來代書就進來開始說一些內容，但都說得很快，隨即就告訴原告哪裡要簽名，哪裡要簽名，就這樣在很短的時間內完成了簽約，原告完全無請教他人及修改之機會。
㈢詎六個月過去，永慶房屋無法依其承諾將原告房屋出售，致
原告無法就本件房屋貸款8成（因為原告尚有一間房子，銀行只能貸款6成），且原告亦無能力負擔兩間房屋之房貸，造成原告無能力履約，尚祈被告了解。原告從不會做不自量力之事，若未經永慶房屋乙○○店長保證、承諾能將自有房屋在6個月內出售，以能完成貸款金額（總價款8成），原告當時絕不可能加以買受，陷自己於必然違約遭受沒收已付價金之不利地步，且被告當時亦同意延長6個月交屋，且要求原本只能自履保專戶中領取300萬元，提高到480萬元，原告亦答應。原告需要出售目前所居住房子之原因，係由於原告在103年7月31日將之前所經營幼兒園結束營業，且原告精神狀況不好，已無任何收入，無法再負擔目前所居住房屋每月9萬7千多元房貸，且還有一個孩子還在唸國中，必須換較小的房子居住。現在銀行的房屋貸款總金額為3456萬，其中2500萬係兩年前貸款，到104年4月29日，尚欠銀行2千3百多萬，這次增貸金額是1087萬多元，目前向銀行共貸款3456萬，每個月要償還銀行13萬多元，不知如何籌措，加上原告母親現在因嚴重糖尿病導致低血糖昏迷，臥病在床生活無法自理，每月看護費用約5萬元，負擔越加沉重。原告為了要出售自有房子，前後已改了3次價格，從6788萬降到5800萬元，至今仍然未賣出，是以，原告並不是故意毀約不買。
㈣按解除契約固不影響違約金之請求，惟違約金是否過高，仍
須依解約時之一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，民法第251條定有明文，即一部履行之酌減。當事人以契約預定違約金者，於債務人不履行債務時，即應支付違約金，然債務人為一部之履行時，如仍使照付違約金，則債務人備受不測之損害，殊失情理之平。故法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，以期得公平之結果，為本條之立法理由。
從而，原告依民法第252條規定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，請求核減至相當之數額。原告願意給付被告120萬元（此金額係以永慶房屋告知系爭房屋每年之管銷費用包括貸款利息支出等約60萬元，原告願給付2年之管銷費用120萬元），以彌補被告之損失，希望被告能夠接受。從而，被告已經領取480萬元，於扣除120萬元後，加上履保專戶480萬元，請求被告返還840萬元。
㈤本件應有民法第252條規定之適用：
被告雖辯稱系爭原告已付款項之性質應屬「違約定金」，而無民法第252條之適用，惟依民法第248條之文義解釋「定金」既用以推定契約之成立，則於契約「成立之後」所給付之款項，即經應屬買賣價金之一部分，而非「定金」。況依系爭房地之不動產買賣契約第4條「價款給付」之約定，原告所給付者為買賣總價中之「簽約款」及「用印款」，職是之故，被告所辯系爭款項為「定金」，而其沒收並非屬違約金云云，應不足採。
㈥原告已付款項不應扣除被告將來所應給付之居間報酬：
被告辯稱原告以交付之960萬元買賣價金中，有135萬元為賣方（即被告）所應交付予永慶房屋之仲介費用，則其實際所能收取之金額為825萬元。惟依「債之相對性」，被告與永慶房屋間之居間契約與兩造間之買賣契約要屬二事，被告亦係依照買賣契約第12條約定主張沒收原告已付款項作為違約金，則被告是否、何時及以何種資金來源用以給付其與永慶房屋間之居間報酬，則與本件無關。
㈦本件應就被告實際所受損失之範圍內酌減違約金：
⒈按「約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數
額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗。」最高法院95年台上字第1095號判決意旨足資參照。是以，法院審認違約金過高酌減事件時，應依違約當時之社會經濟狀況等客觀事實、當事人實際受損狀況及若沒收約定之違約金是否有違誠信原則等情事，依衡平法理為判斷。
⒉被告因原告違反買賣契約第17條第9項遵期辦理完稅手續
之契約義務，而依買賣契約第12條第2項後段行使解約權，並據此主張沒收原告已付全部款項計960萬元。被告雖辯稱其自104年4月起至同年底因系爭房地權狀由永慶房屋保管而無法出租，期間稅捐仍由其負擔等損失。惟依買賣契約第10條既已約定買賣雙方分別所應負擔之稅費，則被告所應負擔之稅費支出即不能視為可歸責於原告所致損失。又被告自簽署契約時將系爭房屋權狀交由永慶房屋保管與其稱不能利用乙節，論理上也無因果關係。況被告於契約期間自主決定不予利用系爭房地，並非基於原告故意侵害其權利，縱有生純粹經濟上損失，亦非可歸責於原告之損失。
⒊況被告因原告違約而解除本件買賣契約後仍保有系爭不動
產之所有權，依當時之客觀事實，被告實際所受財產權上之損失極為輕微，卻主張依約沒收原告已付全部款項，實有違誠信原則顯失公平。
㈧被告主張沒收全部已付款項作為違約金有違誠信原則，顯失公平，有酌減之必要：
⒈兩造間之買賣契約締結之前，被告已經知悉原告之購屋動
機係因原告患有憂鬱症治療中，無力繼續經營幼兒園事業，而無工作收入，且原告之母親同時因身患重病臥病在床生活不能自理，更不時陷入昏迷，需花費高額之醫療及看護費用，已經無力負擔原有房地每月高達9萬7千餘元之房屋貸款，因此需將原有房地售出，以大換小。甚至本件買賣契約原告所付之部分款項亦是以原有房地增貸所得資金所繳付，若未能售出原有房地則客觀上不可能履行本件買賣契約。
⒉原告為能盡快售出原有房地以籌措履約之資金，除先增貸
而於無工作收入之情況下每月願負擔13萬多元之貸款盡力履約外，更以先後3次減價出售，自6788萬元減至5800萬元，共計減價已達988萬元。然而竟不料自本件買賣契約成立後至被告解約之時，前後僅三組客戶有來看屋，其中更無任何一組有出價購買，因此原告受限於當時房市慘澹之社會經濟狀況所致資金窘迫情狀可見一斑。而值此之際，原告母親之病況加重，已進入加護病房治療。原告在此內外交迫之時，仍盡力誠心與被告溝通，希望被告能高抬貴手，展延契約之履行期日，然而被告仍於約定之完稅期日（即104年11月30日）後3日（即104年12月3日）即發函催告，並於104年12月16日發函解除本件買賣契約，並主張沒收全部已付款項960萬元。由此可證，被告於104年11月及12月當時房市情況極為慘澹之際，明知原告雖經3次減價仍無法售出原有房地，導致資金窘迫，依當時之社會經濟狀況，原告已經不可能遵期完成買賣契約之情況下，仍催告原告履約，繼而解除契約，主張沒收全部買賣契約，實有違反誠信原則。
⒊原告於購屋之始最擔心的即是若原有房地不能順利出售並
取得價金，則其自有資金勢必不足購買高價房地，也擔心如申請房屋貸款時若名下另有房地，即無法貸得房價八成之貸款，同時也限制了所能購買新屋之總價，因此就是否購買系爭房地及所能接受之最高價額一直無法確定。而兩造於104年4月8日雖先有碰面卻未能有是否締約之共識。
而後因永慶房屋乙○○店長一再要求，原告方於當日晚間再到永慶房屋之板橋簽約中心，雖原告一直擔心前述資金及貸款成數等困難，一再向李店長詢問，而李店長亦一再保證沒有問題下，原告方同意簽訂本件買賣契約，且簽約之時已是當日凌晨12時。又因原告當日赴約時本無簽約之計畫，也是在永慶房屋李店長要求下，僅以現金10萬元而購買4800萬元之房地。由此可見原告簽約之前，在永慶房屋控制之場域內，因受制於永慶房屋業務人員諸多業務手段下，方勉強締結本件買賣契約。而永慶房屋之業務人員於締結本件買賣契約關係中，亦是被告之代理人或使用人，經原告再三詢問，渠等亦一再保證原告之出售原有房地取得資金及貸款成數都不會有問題，致使原告相信就本件買賣之履行不致有違約之窘境，依民法第224條及第245條之1之規定及衡平法理，被告利用原告未能出售原有房地取得資金尚在商討解決辦法之際，即以原告未能遵期完成完稅手續為由，悍然發函解除契約並沒收全部款項為違約金，實有違誠信原則。
⒋原告雖是在被告之代理人或使用人即永慶房屋之業務人員
乙○○店長之不斷遊說下，於凌晨時刻僅以10萬元即簽約購買總價4800萬元之系爭房地，然原告在簽約之後仍盡力履行契約。原約定應於104年4月20日方需補足簽約款470萬元，原告仍勉力籌措資金，而以原有房地增貸以履行補足簽約款及第二期款項共計950萬元之給付義務。同時也甘受風險，同意被告於完成履行買賣契約流程前，即提前動支原存入履約保證專戶之買賣價款480萬元之要求。且原告更是為籌措履約所需資金，先後3次減價達988萬元，以求儘速銷售原有房地。惟因受限於當時房市狀況，完全無人出價而未能售出。由此可證，原告之所以未能遵期履約，實係受限於當時房市慘澹之社會經濟狀況，並非因原告惡意毀約，若將此違約之責任全歸於原告，實有違事理之平。
⒌綜上，原告為能順利履約，自締約時起即已經盡了一切努
力，在客觀環境已經不能遵期履約之時，已與被告誠心商討解決辦法。但被告明知原告之資金窘迫，再以當時之社會經濟狀況，原告已經不可能遵期履約，且因母親重病身心俱疲之際，仍解除本件買賣契約，實有違誠信原則，顯失公平，而屬濫用權利，因此請鈞院審納上情，酌減本件買賣契約之違約金。
㈨就證人之供述表示意見如下：
⒈證人乙○○部分：
證人乙○○於鈞院105年6月23日言詞辯論筆錄固稱：「（甲○○有無逐條說明）有的，……代書有在針對違約的內容作說明。」；「當下我知道原告他要賣掉原有的房屋，來購買系爭房屋，我並沒有答應一定會幫他賣掉他原有的房屋，我僅表示會盡力幫他把舊屋處理掉」；「原告表示他手上的資金大約有1千多萬元，我沒有去細究其來源，我直到要付第1成款項給被告時，我才知道原告的第1成款項是從舊屋增貸而來。」；又於鈞院105年8月25日言詞辯論筆錄固稱：「（系爭房屋1年的開銷是多少？）我用被告貸款的3千8百萬元，用百分之2的利率計算本利是19萬，加上每月管理費9272元，加上地價稅、房屋稅大約3、4萬元，總共3個月的金額約是60萬元左右。」證人前揭證述俱非事實，原告特為否認，首以，證人乙○○於鈞院105年6月23日言詞辯論筆錄固稱：「（當時何人提議交屋延到半年後？）原告希望舊屋可以處理，所以希望12月再交屋。」，而後又於鈞院105年8月25日言詞辯論筆錄改稱：「因時間已久，我不記得是何人提出的。」其供述前後不一。再參錄音光碟檔案「00000000」譯文中：「（2分50秒）乙○○：就是說假設新都廳這邊真的要吃下來的話，那房屋稅的部分每一年用102年來算2萬，地價稅是1萬8千元，零零總總算起來如果用新都廳貸款6成的價格，包括管理費大概是62萬多，1年只還息不還本，1年是62萬多。」；以證人乙○○所證稱其向原告報告系爭房屋開銷3個月的金額約是60萬元左右之供述，非但異乎常理，亦與其104年10月13日之真實陳述「1年是62萬多。」不同，足證其前揭證述並非真實。又以，證人乙○○所既已證稱其「知悉原告需賣掉舊屋來購買系爭房屋」，然其既以不動產經紀為業，自知悉如先購買新屋（先買後賣）而屆給付價金期間，如未能售出原有房地，則不僅欠缺資金來源，及貸款之成數亦會受限制，而有高度履約之風險。然其仍建議原告締結本次買賣契約，而今果因前述風險之發生，致使原告遭被告解約沒收違約金，並衍生本件訴訟，則其為迴避其責任，證述多有不實，應不足採。實則，原告於104年4月8日前，第2度前往永慶房屋簽約中心前，在簽約中心外與證人乙○○先行碰面時，即在其面前打電話與原告貸款銀行，詢問增貸事項，此情為證人乙○○所明知。又原告並非以投資不動產為業之人，欠缺市場情報，故而絕對信賴當時任職為店長之證人乙○○。系爭契約議定時，就約定交屋日及異動出款（買賣價金不保存於履約保證帳戶，而由賣方先行取走）等事項，均是依照證人乙○○之建議。
⒉證人甲○○部分：
證人甲○○於鈞院105年6月23日言詞辯論筆錄固稱：「（104年4月8日簽約當日你有無逐條說明契約內容？）有的，我們會播放影帶，重要事項會說明，包括違約部分。」惟查，就被告簽約之時有無再詢問原告違約要如何處理？證人甲○○證述：「簽約至今有點久，我不太記得。」。又就本件簽約流程？證人甲○○證述：「流程這個案件多久，這個案件我不清楚，大約簽約流程大約半小時。」再就簽約完成時間？證人甲○○證述：「大約晚上11、2點。」是以，證人甲○○先就被告有無詢問違約責任，證述無法記憶，又證述對本案並不清楚，足證其未能掌握買賣雙方締約之重要事項，並因此怠為訂入契約條款，任由業務人員指示，將此負有重大履約風險之買賣契約，僅依一般案件處理，且除「播放影帶」外，於當日深夜11、2點之簽約之際，亦未能確實說明契約風險及責任。況以，證人甲○○並未取得地政士執業資格，卻於本件買賣契約執行地政士之職務，又不瞭解本件之交易風險，致使原告未能於簽約前掌握契約及違約責任，至為昭然。
⒊證人丙○○部分：
證人丙○○於鈞院105年8月25日言詞辯論筆錄固稱：「（簽約當日，有無提到雙方如果違約要如何處理？）有，在簽約最後張先生有向代書提到違約有何罰則？代書有向雙方說明若違約則以承買價千分之一計算違約金。這個部分是針對款項延遲的部分。」，又證稱其不知悉原告簽約當時患有憂鬱症、不知原告換屋係因原經營事業結束營業，資金困難，於原告簽約時亦不知購屋之自備款係以原有房屋增貸而取得云云，惟查，證人丙○○於系爭買賣係擔任賣方經紀人，與原告並無直接接觸，自不知悉原告之狀況，其亦自承基本上是乙○○與原告溝通，故其證述並無證明力。況以，被告仍委託永慶房屋銷售系爭房地，就系爭房地之銷售底價等資訊，自為營業秘密，而證人丙○○於原告訴訟代理人詢問：「開價多少」，其竟除證述開價5250萬元外，於詢問事項外，竟又貿然將底價公開，而被告竟也毫無異議，是以證人丙○○與被告間是否存有默契，則其證述，應不足採。
㈩綜上所述，原告違反契約之原因實係受限於當時房市慘澹之
社會經濟狀況；而被告在明知原告客觀上已經無法遵期履行契約而與之商討解決方案時，仍行使解除契約權，有違誠信原則；再以被告客觀上並未受有實際損失，相較於所沒收原告所付全部款項之違約金數額，已顯失公平，是以原告依民法第252條規定，訴請被告就原告已付款項960萬元中，除其中120萬元為合理之違約金外，其餘840萬元部分應予酌減並返還與原告。
為此，依民法第252條、第179條規定，聲明求為判決：被告
應給付原告840萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行°
二、被告抗辯稱：㈠被告為新北市○○區○○○路○○○號22樓建物之所有人，原
告於103年間委託永慶房屋購屋，並向永慶房屋業務人員表示所需求的物件價額約4,000-5,000萬元，及其所需求之地點及社區等，再由永慶房屋就原告之需求找尋適合的物件，並由永慶房屋人員帶看物件，因先前原告已看過系爭房屋，並表示有意購買，永慶房屋即於103年9月16日出示新北市○○區○○○路周邊之永慶房屋成交行情與內政部實價登錄資料，資料並顯示103年6月至9月間該區每坪實價登錄金額為40-60萬元間。嗣因原告再次表示有購買系爭房屋之意願，便於103年9月19日由被告出具標的物現況說明書，並由原告在其上簽名。由上可知，原告於簽約前半年，即已透過永慶房屋帶看房屋，並表示有意願購買，始由永慶房屋及被告出示永慶房屋成交行情與內政部實價登錄資料、標的物現況說明書等，足證原告對於是否要購買系爭房屋至少已經有半年以上的時間充分考慮，且其對於系爭房屋之價格等皆知之甚詳，期間多次要求看房屋，其中包含一次被告協同原告晚上看房屋，原告並明確表示考慮購買系爭房屋或是另一房屋，故原告是在深思熟慮下才會在看屋半年後與被告簽訂買賣契約。
㈡104年4月8日，訴外人即時任永慶房屋板橋特站店店長乙○
○偕同業務人員丙○○、柳忠裕等人約妥原被告雙方於永慶房屋之板橋簽約中心，商談系爭房屋之買賣價格，原告向訴外人乙○○表示目前約有1千萬元左右的資金可以運用，原告之夫亦在場表示系爭房屋地點較好，較符合我們需求等，原告即向訴外人乙○○表示可以考慮先購買系爭房屋後再出售其所有房屋，但是因為要賣掉目前所有之房屋來償還購買系爭房屋之價款，而請求被告本件系爭房屋之交屋日可以延後至104年12月31日。因此本件與一般房屋交易買賣契約是簽約後1個半月交屋之情況不同，係延至簽約後8個月始交屋並交付尾款，被告表示因系爭房屋從簽約至交屋，延至簽約8個月後始能交屋並交付尾款，被告承擔原告違約之風險極大，故要求原告需先付房價之2成即960萬元作為定金，也獲原告同意，但礙於訴外人乙○○只同意讓被告先取300萬元，被告當場表示原告都同意為何永慶房屋不同意，之後更與訴外人乙○○之主管在電話中爭論，最後以被告先取480萬元與永慶房屋及原告達成共識，另外之480萬則由雙方約定為履約保證金，參價金履約保證申請書第2條第1項屢保專戶款項之用途約定「為確保本件價金履約保證之履行，甲乙雙方同意依前條由合泰建經交付信託並存入屢保專戶，在屢保期間供擔保予屢保銀行就本件買賣契約提供保證，並同意由合泰建經於屢保之信託目的範圍內指示或授權屢保銀行支付相關款項及辦理設定或解除擔保之手續」。104年4月8日晚上12點許因雙方對於買賣價格已有共識，故再次到永慶房屋之板橋簽約中心正式簽立系爭買賣契約，當時包括訴外人乙○○、丙○○、柳忠裕等人均在場，原告則由其夫陪同，再由地政士甲○○對於系爭契約逐條逐項地向原告說明，才由原被告雙方於系爭契約上簽名，並於同日簽立被告得先行動支履保款項480萬元之協議書、價金履約保證申請書、房屋貸款撥款委託書等文件。此外，系爭買賣契約訂定後，原告甚至於104年4月20日再次與被告訂定借屋裝修協議書，約定就系爭建物進行借屋裝修。
㈢嗣因原告遲未履行繳交相關稅費之義務，被告始於104年12
月3日、同年月10日發函表示：「台端應於104年11月30日繳交契稅197,259元、印花稅16,700元，惟據悉台端迄今尚未完成前揭買賣義務，致本件買賣程序恐有延滯之虞，…，敬請台端於函到三日內完成上開買賣義務，倘因台端之不作為而致買賣程序稽滯，本人依不動產買賣契約書第12條第2項之規定，請求台端賠償本人自應給付之日（即104年11月30日）起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至台端完全給付時為止。惟若台端屆時能依約履行買賣義務，則本人同意不收取台端之遲延違約金。」，惟原告皆相應不理，被告遂於104年12月16日發函表示依系爭契約第12條第1項及同條第2項後段之約定，主張解除本件不動產買賣契約，並沒收原告已給付之全部價款960萬元。
㈣原告稱本件買賣契約係因其有另外一間房屋尚未賣出，李店
長再三向其保證一定可以賣出，又簽約當時其已服用憂鬱症藥物，簽約時間十分急促，完全無請教他人及修改之機會，始會簽約云云，並非事實，茲詳述如下：
⒈兩造就標的物及其價金已互相同意，買賣契約即為成立，
且系爭契約皆是由地政士甲○○逐條向原、被告說明，並確認雙方真意，始由雙方簽名，且原告之夫全程在場，故原告另辯稱其簽約時精神狀況不佳云云，有意思表示錯誤等情，自應由其舉證證明：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任
，民事訴訟法第277條定有明文。又消極確認之訴，就法律關係或權利之存在，應由被告負舉證責任，最高法院19年上字第385號、28年上字第11號判例要旨參照。
次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條定有明文。再按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第2項定有明文。又同法第346條第1項規定，價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。又所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時間、稅賦、點交、費用及違約等重要事項，此有台灣高等法院102年重上字第240號判決意旨可參。
⑵查原告於委託永慶房屋帶看系爭房屋至簽約時至少相隔
半年之久，期間亦有永慶房屋所出示之成交行情與內政部實價登錄資料及被告所出示之系爭建物之標的物現況說明書，是原告就系爭建物之狀況及價格皆知之甚詳。
次查104年4月8日簽約之時，系爭契約條款皆由地政士甲○○逐條逐項向兩造說明，又本契約之第4條已約定本件買賣總價為4800萬元，且被告就違約情形亦與原告於契約第12條第2款明定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延給付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應給付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」、第14條則明定：「本契約各項條件，確係出自雙方當事人之真意及自由意志，並無錯誤或於輕率急迫無經驗情形下訂立等情事。」，且被告為免雙方對違約情事之約定有爭議，亦特別請甲○○地政士向雙方說明，違約之情況如何處理，以上可證原告所稱其在短時間完成簽約，無從請教他人等云云，實無可採。又原告另稱系爭簽約之日其已服用憂鬱症用藥，惟此是否有影響原告意思表示，又如何影響，影響的程度等，皆應由原告舉證證明。
⒉原告辯稱其因有另外一間房屋尚未賣出，實與本案原告是
否應給付系爭房屋之價金與否無關，且據悉原告已將其原有之房屋賣出，是原告執此請求被告返還系爭房屋價金自無可採：
⑴原告就是否購買系爭房屋係歷經半年以上之時間考慮，
又原告於締約之際本應對其購買資力加以評估，且系爭契約第17條第3點約定：「本案甲方須以買賣標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款，如因貸款條件不符或因核貸金額不足支付尾款時，甲方同意於產權移轉前以現金乙次補足，並且將補足之款項匯入本案履保專戶。」是以，系爭契約既已約定原告須以系爭房屋向金融機構貸款以支付尾款，則原告是否需透過永慶房屋將其原有之房屋賣出以償還本件系爭房屋之價金，實與本件系爭買賣契約之訂定及履行並無關連。
⑵又按民法第92條第1項規定「因被詐欺或被脅迫，而為
意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」則原告欲主張受詐欺而為意思表示，應舉證證明被告有故意以不實之事欲相對人陷於錯誤，原告並因誤信該不實之事，陷於錯誤而為一定之意思表示。
⑶惟查本件系爭契約簽約前原告向永慶房屋表示其可動用
之資金有1000萬元左右，並表明可以先購買系爭房屋再賣其所有房屋之方式，償還價款，被告有何行使詐術之情？且據悉原告已將其原有之房屋賣出，訴外人乙○○也經電話詢問原告是否有繼續履約的意願但未得其回應，故原告主張其無力履約，且請求被告返還其給付之價金委無可採。
㈤原告辯稱需賣掉目前所居住房子係由於其已於103年7月31日
結束其所經營之幼兒園，精神狀況不好已無任何收入，又有小孩須念書且必須照顧生病的母親等，故必須酌減違約金等云云，惟查：
⒈按民法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請
求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言，有最高法院55年度台上字第2727號判決意旨可參。查本件系爭契約第12條即已約定「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」，被告自有權沒收原告所給付之全部價金960萬部分，且依照上述實務見解可知，被告於解除契約後自得依據民法第260條之規定，另行向原告請求因其未履約所生之損害賠。
⒉本件依系爭契約第12條約定所示，原告請求被告給付之
840萬元係屬原告已給付之違約定金，性質上並非屬於違約金，故並無違約金酌減之適用：
⑴按民法第248條、第249條所稱「定金」，係指契約當事
人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。定金因其作用之不同，可分為證約定金、成約定金、違約訂金、解約定金、立約定金等種類。而違約定金在供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定，此與違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額，尚有不同，最高法院82年度台上字第674號判決參照。次按，定金之交付既在契約履行之前，旨在強制契約之履行，則關於定金金額之酌定，當非以契約不履行時可能發生之損害賠償為衡量標準。該違約定金雖在供契約不履行損害賠償之擔保，但在性質上應認為最低損害賠償額之預定，此與違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額，民法第250條第2項規定參照，未盡相同。是約定之違約定金，除一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時，得認非違約定金而為價金之「一部先付」外，法院自不得援引民法第252條「違約金酌減」之規定，依職權酌減至相當之數額，最高法院95年台上字第92號裁判意旨參照。
⑵查本件系爭契約第12條第2款規定「甲方若有遲延給付
之情形，如遲延給付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應給付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」依上開實務見解及系爭契約所示，原告所給付之價金性質為「違約定金」，違約定金在供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定，原告於是本件原告因毀約不買，被告自得依該條約定，於104年12月16日解除契約後，沒收原告已給付之960萬元款項。另外，參系爭房屋該區近期之實價登錄價格104年12月之每坪單價僅剩45萬2千元，法拍之價格更僅有每坪41萬元之價格，衡量系爭房屋之買賣當下之每坪賣價為55萬1千元(計算式：4,800萬元÷87.11坪=55萬1千元)，被告因原告毀約不買所受之損失至少有122,282,51萬元(計算式:【551,000 -410,000】元×87.11坪)。
⒊退步言之，縱認鈞院認上開價金之性質屬於違約金，然違
約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，本件原告與被告締約時，應已衡量自身履約之意願、經濟能力、違約時自己所負擔之程度等主、客觀因素，本自由意識及平等地位所自主決定，且被告因原告違約亦受有1千萬元以上房屋買賣之損害及房屋無法出租、稅金及系爭房屋管理費支出等損失：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為
民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，使符契約約定之本旨，最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照。另按約定之違約金額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，為衡量之標準，最高法院89年度台上字第1111號、93年度台上字第2655號判決參照。
⑵查原告雖辯稱其因在103年7月31日將之前所經營之幼兒
園結束經營，且其精神狀況不好，已無任何收入，有小孩及母親需要照護等云云，然原告與被告締約時，應已衡量自身履約之意願、經濟能力、違約時自己所負擔之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位所自主決定，而簽訂系爭買賣契約，自應受系爭買賣契約效力之拘束。
⑶且查原告已交付之960萬元買賣價金中，其中尚包括與
仲介業者所約定，賣方應給予買賣價金的仲介費用即135萬元，而此一金額需先予扣除後再將餘款交予被告，則被告因原告違約所能實際收取之金額為825萬元，又系爭買賣契約104年4月8日簽訂迄今已逾1年，被告系爭房屋權狀於104年底仍由履約保證人保管而無法即刻進行處分，且自104年4月間後，因權狀尚在履約保證人處，系爭房屋亦未能出租予他人乙情，則被告受有無法利用系爭房屋之損害可認非輕，以及此段期間房屋之相關稅款被告仍需支出；而原告雖主張受詐欺且無力負擔故未履約，然其主張因永慶房屋向其稱可以先買系爭房屋再賣其所有房屋等云云不可採，已詳如上述，足見被告係事後出於個人因素考量而不願購買，與被告無涉；另衡酌倘原告依約給付買賣價金被告本可享受之利益等情，應認本件違約金尚無違房地產交易實務之一般行情，依上開規定及判決意旨，本件被告所收取之違約金尚屬合理。從而，原告主張本件違約金過高應予酌減，亦為無理由。
㈥原告雖辯稱其已付款項不應扣除被告將來所應給付之居間報
酬云云，惟查原告實因個人因素不願履行契約，顯屬可歸責於原告之事由，致原契約給付不能，是被告所受應給付給永慶房屋之損失自應得依民法第226條第1項規定向原告請求︰
被告所付135萬元永慶房屋服務費，係因原告與被告合意簽署系爭買賣契約後，所衍生的支出費用，其目的係將被告的房屋售出，亦是被告房屋售出的成本之一。原告因個人因素不願履行契約，以造成系爭房屋不能售出，但被告仍然要支付永慶房屋服務費，實屬可歸責於原告之事由，致原契約給付不能，是被告所受應給付給永慶房屋之損失自應得依民法第226條第1項規定向原告請求。
㈦原告辯稱系爭買賣契約第10條既已約定買賣雙方分別所應負
擔之稅費，則被告所應負擔之稅費支出即不能視為可歸責於原告所致損失，且又被告自簽署契約時將系爭房屋權狀交由永慶房屋保管與其稱不能利用乙節，理論上也無因果關係云云，惟查系爭契約第12條第1項後段約定「解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」本件已因原告違約而解約，故期間之稅費自應由違約之一方即原告負擔，又期間被告所失之租金等利益，被告自得依民法第226條第1項向原告請求賠償︰
⒈查系爭契約第10條約定買賣雙方分別所應負擔之稅費為買賣雙方有履行契約前提下。
⒉經查系爭契約第12條第1項後段約定「解除契約後，除雙
方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」，本件因原告遲未履行契約，經被告催告解約後，自應依上開規定由違約之一方即原告負擔房屋稅、地價稅、土地增值稅、水電瓦斯及管理費等所有稅費，故原告辯稱應依契約第10條主張應由各自負擔稅費等云云自無可採。
⒊又查原告與被告合意簽署契約後，被告即不能自主決定去
利用系爭房地，系爭買賣契約104年4月8日簽定迄今已逾1年，被告為履行與原告間之系爭買賣契約，被告之系爭房屋權狀於104年底前由永慶房屋保管而無法即刻進行處分，期間已尚失至少72萬元之租金利益，原告因個人因素不履行契約，造成被告所失利益部分自應由原告負擔，被告自得依民法第226條第1項規定向原告請求，原告所辯稱權狀由永慶房屋保管與其稱不能利用，無因果關係云云自無可採。
㈧原告辯稱被告因原告違約而解除本件買賣契約後仍保有系爭
不動產之所有權，依當時之客觀事實，被告實際所受財產權上之損失極為輕微云云，惟查被告所受損害高達1386萬元，且原告與被告解約後僅短短2個月後即另購4060萬元之新屋，卻又一再辯稱其係因無法負擔系爭房屋貸款，原告顯為惡意違約，且情節嚴重至明︰
⒈查本件因原告片面違約而被告不得以只好解除本件買賣契
約後，被告雖保有系爭不動產之所有權，但實際上已成為被告最沉重的負擔，自104年9月以來，央行為挽救低迷的景氣迄今已經連續4度降息，合計已降了2碼且依解約當時客觀事實與社會經濟狀況，系爭房屋已造成鉅額的跌價損失，系爭房屋該區104年12月之實價登錄價格每坪單價僅剩45萬2千元。且原告解約後，房市持續低瀰更勝解約當時，系爭房屋該區105年3月9日法拍價格更僅有每坪41萬8千元之價格。然而系爭房屋該區除法拍屋歷經四次法拍程序才賣出外，其餘迄今均沒有能再成交，或有詢問者均以法拍價格為依據，十分悲慘。又依本件104年4月締約時，買賣當下之每坪賣價為55萬1千元，原告因故不履行契約已造成被告的損失高達1386萬元，且迄今系爭房屋都未能售出，被告卻仍要持續負擔系爭房屋的房貸、管理費、水電費及各項政府稅費等損失。原告辯稱原屋3次減價出售原有房地，或受限於當時房市慘澹之社會經濟狀況，但在相同的客觀事實與社會經濟狀況下，難道全國房價只有原告的房地有跌價嗎?原告自有房地從6788萬元到5200萬元售出跌價約23.4%，在相同的客觀事實與社會經濟狀況下卻又辯稱被告所受財產權上之損失極為輕微，除原告外，任誰都不能苟同。
⒉原告與被告解約後僅短短2個月後即另購4060萬元之新屋
，卻又一再辯稱其係因無法負擔系爭房屋貸款，且被告所受損害輕微等云云，原告顯係惡意違約，被告就此已蒙受1386萬元的鉅額損失︰
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。
民法第148條定有明文。
⑵經查在相同的客觀事實與社會經濟狀況下，原告在105
年2月下旬以4060萬元所購的新屋，依原告原屋23.4%的跌價，反推到系爭房屋締約時即104年4月份時，新屋的價值竟高達5300萬元。原告因故不履行契約，一方面規避系爭房屋的鉅額跌價損失，另一方面卻得利依締約當時客觀事實與社會經濟狀況下更高價值的新屋，盡收好處，實在是應受公評。令人痛心的是原告竟在解約後不到2個月(其中尚包含過年期間)即賣原屋並再買新屋，種種行徑已顯示原告乃係惡意不履行契約，有故意侵害被告權利並有權利濫用而違反誠信原則至極！原告惡意違約後，竟再辯稱被告的損失極為輕微，實在是讓被告難以接受，並讓被告獨自承受原告因故不履行契約的1386萬元的鉅額損失。與原告解約後以來，被告非常渴望能迅速將系爭房屋售出，以減輕沉重的貸款負擔，然房屋被稱為不動產即不能立即賣出，而是需等待與尋找合適的買方。依目前的客觀事實與社會經濟狀況下，房市持續低瀰更勝解約當時，別說找到合適的買方，就是連來看屋的買方也是寥寥可數，讓被告十分苦惱與無奈。
㈨原告再辯稱在兩造締約之前，被告已經知悉原告購屋動機係
因原告患有憂鬱症治療中，無力繼續經營幼兒園事業，而無工作收入，且原告之母親同時因身患重病臥病在床生活不能自理，更不時陷入昏迷，需花費高額之醫療及看護費用，已經無力負擔原有房地每月高達9萬7千餘元之房屋貸款，因此需將原有房地售出，以大換小。甚至本件買賣契約原告所付之部分款項亦是以原有房地增貸所得資金所繳付，若未售出原有房地則客觀上不可能履行本件買賣契約云云，惟查，簽約前被告聽聞之原告購屋動機為供原告做生意用，且原告購屋動機與本契約之訂定與履行亦無關聯，又原告本可在不需急著賣原屋與向銀行貸款6成下，選擇履行買賣契約，顯然其乃惡意違約，且情節重大甚明︰
⒈被告在本件104年4月8日締約之前，只聽聞原告是要換屋
，即以大換小，以供原告做生意用，其餘原告諸多隱私之事均無知悉。本契約是原告與被告合意簽屬的買賣契約，在締約前，買賣雙方各自為自己需求與目的進行協商與討論，在買賣雙方達到共識後，才開始締約。因此明文於契約內所訂的條款為買賣雙方最後的共識與買賣雙方遵循的依據。也是如此，原告辯稱的購屋動機，實與本件系爭買賣契約之訂定及履行並無關聯。被告是在原告於104年11月17日發的台北漢中街存證號碼000405存證信函中，始得知原告自述有服用憂鬱症藥一事，但無知悉因原告患有憂鬱症治療中，無力繼續經營幼兒園事業，而無工作收入乙事。
⒉又被告係於105年2月5日民事起訴狀中首次得知原告自述
之母親同時因身患重病臥病在床生活不能自理，更不時陷入昏迷，需要花費高額之醫療及每月約5萬元之看護費用。然從原告所自提的亞東紀念醫院診斷證明書的醫囑中，始得知原告母親看診時間點為104年12月，試問104年12月之事，如何成為原告的購屋動機呢?又被告如何在締約之前知悉呢?⒊查系爭契約第17條第3點已約定甲方(原告)須以買賣標的
物(系爭房屋)向金融機構辦理貸款以支付尾款，如因貸款條件不符合或因核貸金額不足支付尾款時，甲方(原告)同意於產權移轉前以現金乙次補足，並且將補足之款項匯入本案履保專戶，故原告辯稱其需透過永慶房屋將其原屋賣出以償還本件系爭房屋之價金，實與本件系爭買賣契約之訂定及履行並無關聯。又被告是在上開民事起訴狀中，始得知原告自述已經無力負擔原有房地每月高達9萬7千餘元之房屋貸款。然而原告所購新屋的貸款為2400萬元，更高於原有房地的貸款2300多萬元，故原告辯稱係已經無力負擔原有房地每月高達9萬7千餘元之房屋貸款始未履約等云云，亦不可採信。況被告是在締約後數日，經永慶房屋業務人員丙○○告知，首次聽聞原告因增貸原故，要將第一次的匯入款時間從104年4月20日遞延到104年4月23日。顯然原告又再度編造不實之情。
⒋就原告一再聲稱因原屋尚未賣出所以無法履約云云，經查
證人乙○○已到庭證述︰「（簽約當時有無答應原告會幫他出賣原有房屋來支付系爭房屋的款項﹖）當下我知道原告他要賣掉原有的房屋，來購買系爭房屋，我並沒有答應一定會幫他賣掉他原有的房屋，我僅表示會盡力幫他把舊屋處理掉。」、「（是否知道原告支付960萬元是從其原房子增貸而來﹖）簽約前在幾次帶看前詢問原告他手上有多少錢可以購買系爭房屋，原告表示他手上的資金大約有1千多萬元，我沒有去細究其來源，我直到要付第1成款項給被告時，我才知道原告的第1成款項是從舊屋增貸而來」，可知證人乙○○自始均未答應原告要幫其將原屋賣掉，且原告於簽約前就表示其自有資金即有1千多萬元而直到簽約後才知悉款項是舊屋增貸而來。次查原告之夫亦到庭證稱「（為何在買賣契約當中完全沒有做特別的約定﹖）我不知道可以做這項約定，如果有的話我一定會做」，且原告之夫自述有向李店長表示要賣掉原屋才可購買新屋，惟如果真如此，原告並非首次購屋，對於購屋之流程亦知之甚詳，何以如此重要條件卻未曾訂立於契約中﹖且李店長亦表示從未答應一定會幫他賣掉他原有的房屋。顯見其所稱要賣掉原屋否則無法履約等云云僅係事後卸責之詞。
⒌依原告提供的自有房屋貸款紀錄中撥款日為104年4月23日
及原告與匯豐商銀股份有限公司消費性房屋抵押借款約定書第21條提前結清違約金中二（一）（2）約定「如在貴行撥款日起滿1年之翌日起至2年間提前結清所有借款並申請塗銷抵押權，立約人應按申請塗銷日(含)前三個月內所償還之累計本金(不包括正常攤還部分)之1.5%計付為提前結清違約金」。原告原屋於105年4月27日清償銀行貸款，因此借款時間為1年又4天，所以原告理應付的提前結清違約金約(3456萬元-13萬元×9)×1.5%=50.085萬元。原先估算原告還需再支付112萬6仟元，才能購其新屋，若再加計提前解約違約金50.085萬元及應繳政府規費(如土地增值稅、房屋稅、地價稅、契稅與印花稅等)，合理推估原告要再淨支付將近200萬元，才能購其新屋，可理解原告在賣原屋前可動用資金超過200萬元以上。
⒍原告在105年2月中下旬，在僅僅數天時間之內，先賣原屋
再買4060萬元的新屋。然在未取得賣屋的價金前(105年4月27日完成清償銀行貸款)，原告理當事先準備數百萬元來支付新屋頭期款，可知原告在賣原屋前可動用資金更是超過數百萬元以上。原告辯稱因為其手上尚有一間房子，所以銀行只能貸到6成云云，雖協商當時原告不願接受永慶房屋李店長的協助，詢問系爭房屋的貸款，但也證明當時原告是可以向銀行貸到6成貸款。原告已付系爭房屋中的2成款項，加計上上開原告自有可動用資金，推估原告是可以在不需急著賣原屋與向銀行貸款6成下，選擇履行買賣契約，由此可證原告不是不能履行契約而是不願履行契約。
⒎事實上，即使原告已在105年2月中下旬賣出原屋，其並無
續行原契約之意。本件於永慶房屋李店長知悉原告賣出原屋後，即主動聯繫詢問是否要續行契約，但仍未得原告回應，此亦有證人乙○○到庭證述「（你是否在105年3月2日有電話詢問原告是否有繼續履約的意願﹖原告的反應如何﹖）正確日期應該是2月底的時候，我有在LINE上問原告他的舊屋是否賣掉，當時原告出國中，我表示等他回國後我再與他瞭解，105年3月2日他傳LINE給我表示他回國，我打電話給他，詢問舊房子是否賣掉，原告表示舊屋已經賣掉，我有詢問是否還想要購買系爭房屋，他表示再看看。」。然原告賣掉舊屋後反而立即去購得另一總價4060萬元的新屋，由此可知原告縱使賣原屋後還是不會履行本件買賣契約。故不論原告有無售出原有房地，其均不會履行本件買賣契約，是其辯稱若未售出原有房地則客觀上不可能履行本件買賣契約云云也不攻自破，不可採信。原告所買新屋的總價4060萬元已超過系爭房屋的餘款3840萬元(總價4800萬元-已付960萬元)，因此，原告是可為而不為之即是可以續行契約而選擇不續行契約，顯然是惡意違約。
⒏再則原告自稱身患憂鬱症、無工作收入、需支付高額親人
醫療費用及每月約5萬元的看護費用且已無力負擔9萬7千多元的原有2300多萬元房貸利息下，原告在好不容易賣掉原屋後不用再負擔高額的房屋貸款與已有能力支付高額親人醫療費用及每月約5萬元的看護費用，理應考量尚無工作收入，在長遠規劃下理當是優先考量購置低總價的房地或是先選擇租屋以免讓自己再次深陷於先前的窘境中。然原告卻快速的再次買下高達4060萬元的新屋並再次背負2400萬元房貸又能同時委任兩間不同法律事務所的兩位資深律師為其辯護，試問原告若是沒有相當的資金來源，要如何支付上開與往後的開銷呢?再再證明原告之先前的種種所辯稱都是原告其因私人因素而選擇不願意履行契約的藉口。
㈩原告辯稱乃被告催告原告履約，繼而解除契約，主張沒收全
部買賣價金，及被告利用原告未能出售原有房地取得資金尚在商討解決辦法之際，即以原告未能遵期完成完稅手續為由，悍然發函解除契約並沒全部款項為違約金，實有違誠信原則，惟查︰
⒈原告於104年11月17日，首先寄出台北漢中街存證號碼
000405的存證信函中辯稱如「我們房子6400萬元賣得掉嗎?李店長說他有信心一定賣得掉」、「且我之前就告訴李店長，我是要用原本的房子做增貸來付這裡的頭款哦!」、「回去後，約快晚上12點，李店長又打給我…到了後李店長說要繳兩成960萬」、「李店長又說丁○○先生希望先拿走480萬款項，但我說這樣好嗎?」、「永慶房屋提出其公司所擬之定型化契約書，並未給於本人足夠之契約審閱期，容已違反公平交易法、消費者保護法及民法第247之1條等規定，而有顯失公平之處，從而，該買賣契約書可能有無效之事由存在」、「永慶房屋李店長之保證能在半年內將自有房屋賣掉之情事」等云云，惟查，本系爭契約是消費者雙方經合意的契約，即雙方同意後，契約即為生效並無消費者保護法所規定之契約審閱期之適用且證人永慶房屋李店長亦到庭證述並沒有答應一定會幫原告賣掉原有的房屋，因此也就無保證能在半年內將原告原有房屋賣掉之情事且在締約前李店長也無知悉原告的頭款是舊屋增貸而來。要繳總價兩成960萬元更是締約當天開始後不久就討論並經與原告見面討論後，在原告的允許下，同意讓被告取走960萬元。最後若非永慶房屋的阻攔下，堅持只允許被告取走480萬元，依雙方之協議，被告是可以完全取走960萬元的，因此原告在回去前早就清楚知悉，且被告最後取走480萬元是少於原告早已答應的960萬元，因此原告辯稱「李店長又說丁○○先生希望先拿走480萬款項，但我說這樣好嗎?」根本是不合邏輯。顯見，原告一開始就因私人因素不願履行契約而編造不實之情，即其所稱因李店長未將其原屋賣掉以致其無法履約云云自無可採。
⒉在此之前，被告也透過李店長表示希望原告能儘速提出可
供討論的解決方案與配套方法，但不知為何都得不到原告的回應。縱然如此，原告發函後翌日，被告還是打電話給原告律師瞭解狀況並希望原告能提出可供討論的解決方案與配套方法。104年11月19日原告律師在通訊軟體LINE上回覆原告的兩個方案「其一為是否可將合約延後半年，半年後若仍無法履約，則合意解約，賠償金額為多少。其二為現在合意解約，賠償金額為多少。」，然而對於賠償金額或配套均未說明。
⒊104年11月20日，被告向申請板橋區調解委員會申請調解
，並訂於104年12月10日進行調解，之後在104年11月24日被告經電話與原告律師訂於104年11月26日在永慶房屋店先行協商，然該日原告只是重述上述所提的兩個方案，卻對賠償金額或相對應的配套都隻字不提，且當被告追問原告賠償金額要如何處理時，原告也是無任何回應，顯見原告絲毫無解決系爭契約之誠意，僅一再拖延時間。席間永慶房屋李店長提到願幫忙跟熟識的銀行詢問系爭房屋的房貸。其後李店長發LINE提醒原告律師「希望可提供我們蔡先生的相關資訊」，被告也發LINE請原告律師今晚就提供蔡先生和戴小姐的資料給店長並提醒其詢問銀行，可貸足8成的配套條件為何?104年11月28日，被告再發LINE給原告律師其表示原告還是不願意提供資料。104年12月1日，再提醒原告律師「已過應繳納完稅款項時間，為維護我的權利，將發存證信函，如當天見面所提，若能依合約履行交屋義務，就不追溯延遲罰金。」，無奈被告一直都等不到原告的任何回應包括賠償金額、相對應的配套與可以協助原告貸款的相關資料。
⒋因遲未獲原告之回應，被告不得已被迫在104年12月3日發
出存證信函催告原告履行契約，也告知其只要履約並不會收延遲違約金。104年12月7日，原告律師在LINE稱原告已問銀行，還是不行。但被告還是不放棄一絲絲的機會在LINE對原告律師說請原告提供相關資料給李店長，但依舊得不到回應。被告自始至終都希望原告能履行契約，並且都是一直主動且積極的安排協商事宜，並且多次在LINE上與原告律師溝通請求協助，但都得不到原告的任何回應包括賠償金額、相對應的配套與原告的相關資料，令被告相當沮喪。
⒌直到104年12月10日雙方在新北市板橋區調解委員會協商
，原告明確表達毀約不買之意思且原告在104年12月14日發的台北漢中街存證號碼000433中更是清楚表明無法履約。雖於後段提到願意給付120萬元以彌補被告之損失，然120萬元連給付永慶房屋135萬元的服務費都不夠，更不用說依解約當時的客觀事實與社會經濟狀況下，系爭房屋的鉅額跌價損失，實在敷衍至極。在這段時間內，被告已盡心盡力的想維持本契約，並一再請證人乙○○幫忙居中協商，然而反觀原告卻十分的逃避、不願面對問題出面解決契約履行事宜，而惡意毀約，在原告明確表達毀約不買、無法履約後，被告在無可奈何，毫無其他選擇的條件下，被迫在104年12月16日再次發函依契約之第12條第2項解除契約。
⒍另參酌證人乙○○到庭證述︰「（雙方是否有在104年11
月左右透過你協商契約後續的履約事宜﹖）有的。」、「（原告當時是否因為申辦貸款有問題，永慶房屋有說可以提供協助﹖）當初因為蔡先生與原告住的房屋沒有處理掉，所以無法支付新購屋的款項，希望交屋時間拉長，希望與張先生溝通，我們與張先生溝通，貸款部分是否可以用增貸的方式，是否有另外解決的方法，但是原告表示其自己有配合的銀行，不用我們幫忙，張先生在延長合約部分有何種配套方案，如果只是單純延長，其認為沒有什麼可談，如果延長合約，其必須多支付房貸利息及地價稅等支出，他想聽原告方面的配套方案。」、「（你是否在105年3月2日有電話詢問原告是否有繼續履約的意願﹖原告的反應如何﹖）正確日期應該是2月底的時候，我有在LINE上問原告他的舊屋是否賣掉，當時原告出國中，我表示等他回國後再與他了解，105年3月2日她傳LINE給我表示他回國，我打電話給他，詢問舊房子是否賣掉，原告表示舊屋已經賣掉，我有詢問是否還想要購買系爭房屋，他表示再看看」，可知，被告及永慶房屋人員一再主動表示要協助原告，然原告對於如何履行原契約卻是消極放任規避之態度，屢屢不願提出任何配套措施，且在其將原屋賣出後，亦不願再履行契約，顯見其自始即為惡意違約。
原告於簽約前已多次看屋，且對價格等知之甚詳，且簽約過
程原告之夫與永慶房屋人員全程在旁，且甲○○代書亦有針對違約要如何處理做說明，原告所辯其並無從詢問契約內容等云云，自無可採︰
⒈茲據證人乙○○到庭證述︰「（本件是否為原告委託永慶
房屋購買系爭房屋，何時委託﹖）原告看房子的時間大約是半年，他是4月8日簽約」、「（原告去看屋總共幾次﹖）最少3到4次。」、「（過程中原告是否有表示要購屋，他簽約前是否有充分知悉房屋的價格﹖）當初4月6日我們有收一個斡旋金10萬元，價金4仟8百萬。」、「（甲○○有無逐條說明﹖）有的，我們於簽約前會撥一段影片說明，影片內容有簽約與合約內相關應注意事項後，代書才會對細項說明」、「（當時被告是否有詢問假使原告違約要如何處理﹖）有的，代書有再針對違約的內容做說明。」、「（104年4月23日雙方有另外簽訂一個借屋裝修的契約，契約是否為原告所要求簽立的﹖）契約是原告要求簽立的，我們預計12月交屋，原告預計裝修時間大約3到4個月，所以原告要求先進去裝修」。
⒉再參證人甲○○到庭證述︰「（104年4月8日簽約當天你
有無逐條說明契約內容﹖）有的，我們會播放影帶，重要事項會說明，包含違約部分。」、「（說明過程中是否有讓原告瞭解，如果尾款要支付如果貸款不足時要一次現金付款，並匯入履約保證專戶﹖）我們一定都會說明。」⒊承前證人之證述內容，再參酌原被雙方於該日所簽之契約
第12條第2款約定「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部價款」，可知原告於簽立系爭契約前尚至系爭房屋看屋至少3次以上，且亦有4個月以上的時間可以充分考慮是否要購買系爭房屋，並在簽約前已付款斡旋，且簽約當日代書亦有逐條向雙方說明違約之約定，原告甚至於簽約後再次與被告簽立借屋裝修協議書，且各項契約內容均是甲○○代書一邊說明、一邊解釋與一邊簽名下完成，加上契約書高達40多頁、有10多個原告不同處的親筆簽名、有10多個被告不同處的親筆簽名、有地政士葉祥德3個不同處的親筆簽名且亦完成3份契約書又穿夾著討論條約的情形下，可證上述文件均在雙方充分審閱契約內容下所簽立。另在簽約當天，原告之夫是陪同原告一起出席，締約時也是全程參與，反而被告是單人前往，且均有永慶房屋人員在旁協助。若原告有任何想法或意見想請教他人及修改，是可以隨時表達如同被告再次詢問有關違約之事。且原告在104年4月23日再次補簽署借屋裝修協議書時，也是順利親筆簽名完成，被告也未聽到原告有何異議。可證原告所辯稱其於短時間完成簽約，無從請教他人與原告之夫辯稱3到5分鐘云云，實無可採。再則，這些都是原告片面的、單方面的自我陳述，原告並無提出任何佐證且不在簽約時提出、不在補簽署借屋裝修協議書時提出，反而是在原告毀約解約後提出，由此可知均是原告為因故不履約所編造的藉口。
原告之夫在庭上辯稱有向被告及李店長提及與討論要賣掉舊
屋才可買新屋訂為條件?惟查，被告從未聽聞原告之夫或原告提及這個條件也從未討論這個條件。在簽約時，如被告取走480萬元是經許久協商後才明訂於契約中，或如原告有提及借屋裝修一事，即使當場來不及簽訂協議書，仍然在104年4月23日補簽訂協議書。又何況若原告之夫有提到如此重要的條件，怎可能沒有協商與明定於契約中，明顯不合常理，並非事實。本件契約係由雙方所合意簽屬之買賣契約，且所有條款均係雙方達到共識後所簽立，是契約條款自應作為雙方的共識與遵循的依據︰
⒈本契約是原告與被告合意簽屬的買賣契約，在締約前，買
賣雙方各自為自己需求與目的進行協商與討論，在買賣雙方達到共識後，才開始締約。因此明文於契約內所訂的條款為買賣雙方最後的共識與買賣雙方遵循的依據。若在締約後，任一方可以契約以外的需求來要求另一方，試問為何要締約呢?又契約自由、私法自治的精神何在﹖⒉被告締約前，聽聞原告是要換屋，即大換小，以供原告做
生意用，也聽聞原告想要出售其所有房屋來償還購買系爭房屋之價款，且原告請求被告系爭房屋之交屋日延至104年12月31日，故被告為配合原告之需求方同意延至簽約後8個月始交屋並交付尾款，因被告承擔原告違約風險極大，且在此期間被告尚必須承擔房價折損、房屋出租租金減收、仲介費、房屋稅、地價稅及土地增值稅之支付等，為確保雙方皆有履約之誠意並保障雙方可能承受之風險，遂約定原告毀約不買或有其他違約情事時，被告於解除本契約後得沒收原告已給付之全部款項，以保雙方依誠信履約且保障雙方可能之損失及風險。
⒊且系爭契約第17條第3點已約定甲方(原告)須以買賣標的
物(系爭房屋)向金融機構辦理貸款以支付尾款，如因貸款條件不符合或因核貸金額不足支付尾款時，甲方(原告)同意於產權移轉前以現金乙次補足，並且將補足之款項匯入本案履保專戶。更清楚說明原告是否將其原有之房屋賣出以償還本件系爭房屋之價金，實與本件系爭買賣契約之訂定及履行並無關聯。
⒋在簽約當下，原告與被告雙方都是依系爭契約第十四條的
真意確認「本契約各項條件，確係出自雙方當事人之真意及自由意志，並無錯誤或於輕率急迫無經驗情形下訂立等情事。」條款下達成共識並且被告更是反覆檢視違約條款並再次詢問違約之情況如何處理後，原告也確實了解違約之約定為何，故被告深信原告給付的960萬元款項足以強制原告執行契約之履行，且被告也是瞭解依契約第12條第2款的違約責任條款下，將來假若原告因故不履行契約時，至少還能依契約取得960萬元的損害賠償額後，才與原告合意簽屬買賣契約。
原告之夫與原告為配偶關係，與原告利益相當，且對於契約
簽立過程避重就輕，亦與證人乙○○、甲○○之證詞矛盾，顯有迴護、偏頗之虞，其證詞當不可採。
答辯聲明求為判決：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠本件原告主張其於104年4月8日透過永慶房屋之仲介，以總
價4,800萬元，向被告購買系爭坐落新北市○○區○○○路○○○號22樓建物，兩造並簽立不動產買賣契約書。其間，乙○○店長稱：通常都是先買再賣，原告原有房屋6,400萬一定能賣出。原告告訴李店長，原告係以原本房屋增貸支付本件頭款，且簽約時間甚短，原告完全無請教他人，及修改之機會。詎永慶房屋無法依其承諾將原告房屋出售，致原告無法就本件房屋貸款8成，原告並非故意毀約不買。解除契約固不影響違約金之請求，惟本件違約金過高，應有民法第252條規定之適用等事實，惟為被告所否認，並以上情抗辯。
㈡按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條第2項定有明文。本件原告主張其於104年4月8日，透過永慶房屋之仲介乙○○，以總價4800萬元，向被告購買坐落新北市○○區○○○路○○○號22樓建物，兩造並簽立不動產買賣契約書，已據提出該契約書影本為證（本院卷第16頁至第22頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。原告雖辯稱：原告在很短時間內完成簽約，無法請教他人，且無修改之機會云云。但按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上第75號判例意旨參照）。
查原告之原住所離系爭建物不遠，原告與被告締約前，原告曾看過系爭建物3、4次，已據證人乙○○證述明確（本院卷第145頁），原告並於103年9月13日、同月19日，在永慶成交行情與實價登錄成交行情表、標的物現況說明書上簽名（本院卷第68頁、第69頁），足見原告對系爭建物應有所了解，且原告並非首次購屋，對於購屋之流程亦不陌生。系爭契約簽約當日，包括兩造、房屋仲介乙○○、地政士甲○○均在場，為兩造所不爭執，並由地政士甲○○對系爭契約逐條逐項地向契約雙方當事人說明，亦據證人甲○○證述在案（本院卷第151頁）。兩造方簽立系爭契約、被告得先行動支履保款項480萬元之協議書、價金履約保證申請書、房屋撥款委託書等文件（本院卷第72頁至85頁）。兩造簽定系爭買賣契後，原告並於104年4月20日，再次與被告訂立議書（本院卷86頁），約定就系爭建物進行借屋裝修。此外，原告未能舉證證明其有受詐欺而為意思表示之情事。綜上，原告此部分之辯解，並不可採。
㈢兩造簽立系爭契約後，因原告遲未履行繳交相關稅費之義務
，被告於104年12月3日、同年月10日，以郵局存證信函向原告表示：「台端應於104年11月30日繳交契稅197,259元、印花稅16,700元，惟據悉台端迄今尚未完成前揭買賣義務，致本件買賣程序恐有延滯之虞，…，敬請台端於函到3日內完成上開買賣義務，倘因台端之不作為而致買賣程序稽滯，本人依不動產買賣契約書第12條第2項之規定，請求台端賠償本人自應給付之日（即104年11月30日）起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至台端完全給付時為止。惟若台端屆時能依約履行買賣義務，則本人同意不收取台端之遲延違約金。」，惟原告未予回應，被告遂於104年12月16日，再以郵局存證信函對原告表示依系爭契約第12條第1項及同條第2項後段之約定，主張解除本件不動產買賣契約，並沒收原告已給付之全部價款960萬元整，有郵局存證信函影本3份在卷可稽（本院卷第88頁至第94頁）。原告對於上述郵局存證信函未加爭執，惟其陳稱：簽約後6個月，永慶房屋無法依其承諾將原告房屋出售，致原告無法就系爭房屋貸款8成，且原告亦無力負擔兩間房屋之房貸，致原告無能力履約，若未經永慶房屋乙○○店長保證、承諾能將原告自有房屋於6個月內出售，以能完成貸款金額，原告當時絕不可能加以買受，陷自己於必然違約遭受沒收已付價金之不利地步，被告當時亦同意延長6個月交屋，並要求原本只能自履保專戶中領取300萬元，提高到480萬元，原告亦答應。原告需要出售目前所居住房子之原因，係由於原告在103年7月31日，將經營幼兒園結束營業，原告精神狀況不好，已無收入，無法負擔目前所居住房屋房貸，必須換較小的房子居住。銀行的房屋貸款總金額為3,456萬，其中2,500萬係兩年前貸款，到104年4月29日，尚欠銀行2千3百多萬，這次增貸金額1,087萬多元，目前向銀行共貸款3,456萬，每個月要償還銀行13萬多元，不知如何籌措，加上原告母親臥病在床，負擔越加沉重。原告為出售自有房屋，前後已改3次價格，從6,788萬降到5,800萬元，至今仍然未賣出，原告並非故意毀約不買云云，但為被告所否認。經查系爭契約第17條第3點約定：「甲方(原告)須以買賣標的物(系爭房屋)向金融機構辦理貸款以支付尾款，如因貸款條件不符合或因核貸金額不足支付尾款時，甲方(原告)同意於產權移轉前以現金乙次補足，並且將補足之款項匯入本案履保專戶。」等情，原告辯稱其需透過永慶房屋將其原屋賣出以償還本件系爭房屋之價金，已與系爭買賣契約之約定相左。況證人乙○○證述︰「（簽約當時有無答應原告會幫他出賣原有房屋來支付系爭房屋的款項﹖）當下我知道原告他要賣掉原有的房屋，來購買系爭房屋，我並沒有答應一定會幫他賣掉他原有的房屋，我僅表示會盡力幫他把舊屋處理掉。」、「（是否知道原告支付960萬元是從其原房子增貸而來﹖）簽約前在幾次帶看前詢問原告他手上有多少錢可以購買系爭房屋，原告表示他手上的資金大約有1千多萬元，我沒有去細究其來源，我直到要付第1成款項給被告時，我才知道原告的第1成款項是從舊屋增貸而來」、「（締約之前，原告是否問過你『我們房子6400萬元賣得掉嗎？）他有問我這個問題，但我沒有承諾一定賣得掉。」（本院卷第148頁、第223頁），足證證人乙○○自始均未答應原告要幫其將原屋賣掉，且原告於簽約前向證人乙○○就表示其自有資金即有1千多萬元，而直到簽約後，證人乙○○才知悉款項是舊屋增貸而來。至於原告所述將經營幼兒園結束營業，無法負擔目前所居住房屋房貸，親人臥病在床，負擔越加沉重等情，係原告個人因素，並不影響其應負擔之系爭契約責任。綜上，原告此部分之辯解，亦不可採。
㈣次按民法第248條、第249條規定定金之效力，而授受定金，
既視為契約之成立，將將來契約之履行或不履行，對於定金之應否返還，或須加倍返還，均須有明確之規定，俾資適用（民法第249條立法理由）。而民法第250條第1項規定當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。所謂違約金，乃契約當事人約定於一方違約時，應支付他方之金額，無論係懲罰性質抑賠償額預定性質，必當事人間有所約定，始得請求給付（最高法院89年度台上第1269號判決意旨參照）。本件系爭契約第12條約定：「甲方（原告）若有遲延給付之情形，如遲延給付證件、給付購屋款 及繳納稅費等，應賠償乙方（被告）自應給付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」等情，由是觀之，兩造上述約定，係違約金之約定，被告辯稱：為違約定金，並不可採。
㈤再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為
民法第252條所明定。至於約定之違約金是否過高，經依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。經查：
⒈本件原告向被告購買系爭建物之總價款為4,800萬元，而
被告以原告遲未履行繳交相關稅費之義務，先後於104年12月3日、同年月10日，以存證信函向原告表示：「台端應於104年11月30日繳交契稅197,259元、印花稅16,700元，惟據悉台端迄今尚未完成前揭買賣義務，致本件買賣程序恐有延滯之虞，…，敬請台端於函到3日內完成上開買賣義務，倘因台端之不作為而致買賣程序稽滯，本人依不動產買賣契約書第12條第2項之規定，請求台端賠償本人自應給付之日（即104年11月30日）起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金至台端完全給付時為止。惟若台端屆時能依約履行買賣義務，則本人同意不收取台端之遲延違約金。」，惟原告未予回應，被告遂於104年12月16日，再以存證信函對原告表示依系爭契約第12條第1項及同條第2項後段之約定，主張解除本件不動產買賣契約，並沒收原告已給付之全部價款960萬元，有如前述，由此觀之，系爭建物之買賣總價為4,800萬元，被告未依約繳交契稅197,259元、印花稅16,700元，全部數額僅213,959元，而被告依系爭契約第12條第1項及同條第2項後段之約定，解除買賣契約，並沒收原告已給付之簽約款及第2期款項共960萬元，其數額為買賣總價額之5分之1。
⒉本件被告於簽約後迄解除契約之8個月期間，無法使用系
爭建物，並應繳納相關稅款，被告因原告違約，其尚應支付之仲介費用135萬元，加之被告解除契約後，依系爭建物該區近期之實價登錄、法院拍賣之價格所示，每坪單價僅剩45萬2千元、41萬元（本院卷第95頁、第96頁），與兩造簽立系爭建物買賣契約時之價格相比，均有大副下滑情事，被告受有仲介費用、房屋不能利用及相關稅款之損失，且原告未能如期履行契約，被告可享受之預期利益落空。
⒊審酌被告沒收之違約金共960萬元，其數額為買賣總價額
之5分之1。被告所受損害及原告若能如期履行債務時，被告可享受之一切利益，依一般客觀事實、社會經濟狀況觀之，本件違約金尚屬過高，應核減為720萬元。
⒋綜上，被告沒收之違約金720萬元，於法有據。至於被告
沒收違約金逾此金額者即240萬元部分（計算式：960萬元-720萬=240萬元），被告係無法律上之原因受有利益。
㈥又按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而
為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付（最高法院102年度台上第1330號判決意旨參照）。本件違約金過高，應核減為720萬元，被告沒收之違約金720萬元，於法有據。有關被告沒收違約金逾此金額者即240萬元部分，被告係無法律上之原因受有利益，已如前述，從而，原告依民法第179條不當得利之法律關係請求被告給付240萬元及自起訴狀繕本送達翌日即105年3月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許，原告逾此範圍之請求，並無依據，應予駁回。
㈦本判決原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或
免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依附，應予駁回。
㈧本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
四、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
民事第三庭 法 官 李世貴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
書記官 古紹霖