臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第220號原 告 連為嫻
林銘俊黃品蓉共 同訴訟代理人 歐陽碩彦複 代理人 林穆弘律師被 告 行政院國軍退除役官兵輔導委員會新北市榮民服務
處法定代理人 曲良治訴訟代理人 王國良
高國峯律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國105 年9 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國103 年4 月7 日公告，欲於同年月24日上午9 點
，在新北市○○區○○路4 樓會議室議場，公開拍賣（按應係變賣）所管理之103 年第一次單身亡故榮民遺留不動產共11件標的物件。同年月24日，原告繳交押標金新臺幣（下同）115,000 元後，以810 萬元得標買受公告標示之第8 件，即亡故榮民梁永芳所有，坐落新北市○○區○○段○○○ ○號、面積57.36 平方公尺、持分374 / 450 ，同地段626-2 地號、面積8.73平方公尺、持分374 / 450 之土地（下稱系爭土地），及該2 地號土地上門牌號碼新北市○○區○○路0段000 巷00○0 號、層次1 、面積57.60 平方公尺、持分1/ 1 之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）。同年6 月5 日，原告依照被告同年5 月26日新北處字第1030005470號函內容，由原告黃品蓉、林銘俊各匯款1,996,250 元，原告連為嫻匯款3,992,500 元，一併將餘款7,985,000 元匯入被告指定之台灣銀行板橋分行，帳號000-000-00000-0 ，戶名：輔導會─新北市榮服處306 專戶內。惟被告未能遵照其不動產投標須知第13條：「本處不負責銀行貸款業務，得標人繳清價金後，本處提供辦理產權移轉登記有關資料，土地所有權狀，建築改良物（房屋）所有權狀及地方法院裁定標售或拍賣文件影印本，由得標人自行辦理產權移轉登記並繳納移轉登記時各項稅款（房屋契稅、復水費、接水費、電力線補費、代書服務費等由買方負擔，積欠之水電、瓦斯費、房屋稅、地價稅、增值稅等由本處負責- 由該標的榮民遺款支付）。」規定，提供系爭建物之房屋稅籍證明，證明為梁永芳之遺產，並交由原告辦理稅籍變更登記，原告乃委由歐陽碩彥於103 年7 月24日，寄發存證信函催告被告於收受通知日起20日內依約辦理房屋及土地移轉登記，然被告並未答覆，遲至同年9 月1 日才寄出新北處字第1030009340號函給新北市新店戶政事務所，表明：「主旨：申請故榮民梁永芳（Z000000000) 所遺不動產增編門牌，請查照惠復。說明：一、旨揭人員於93年5 月23日亡故，依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第68條及退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第4條之規定，本處為法定遺產管理人。二、被繼承人生前所遺座落於『新店廣明段626 、626-2 地號』建物，現為遺產管理所須，需有門牌比對；惟經實勘，該建物無門牌，請貴所提供增編門牌，俾利本處續辦稅籍設立，協處是禱，不勝感荷。」等語，副本並寄給歐陽碩彥。因原告信賴被告係公正之公家單位，故派員與被告接洽，請被告解決未能交付房屋稅籍證明之瑕疵問題，但原告始終未能收到被告交付系爭建物之房屋稅籍證明，資以向稅捐機關辦理稅籍變更登記，可證被告根本不能補正上揭瑕疵，原告遂於104 年12月8 日，再委由歐陽碩彥寄發台北青田郵局000759號存證信函，向被告為解約之意思表示，並請求返還已支付之810 萬元，同時依內政部成屋定型化買賣契約第11條違約之處罰規定，賣方違約時買方得解除本契約，解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之2 單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之15為限，即810 萬元乘15 %等於1,215,000 元，另附加萬分之2 利息，計算自103 年6 月
5 日起迄解除契約日止；被告則於翌日（9 日）收到該存證信函。不料，被告竟然於隔年，即105 年2 月4 日，在原告已解約之後，才分別發函給原告，要求原告辦理「土地」過戶，但函中完全未予交代房屋稅籍證明該如何解決？㈡被告負有交付系爭建物之房屋稅籍證明予原告之義務：
⒈依國軍退除役官兵輔導委員會102 年10月21日修正訂定之
「退除役官兵死亡遺留不動產管理作業規定」，關於房屋稅籍證明部分，特別規定如下：「三、遺產管理人接收不動產後應辦理下列事項：（一）查明不動產權屬。如僅有建築物，需一併查明基地權屬。（二）查明有無土地租賃契約、使用契約或其他同意使用證明文件。（三）電話、自來水、電力及瓦斯之停止使用作業。（四）更換門鎖。
（五）張貼封條及告示。（六）二個月內向不動產所在地地政機關申請遺產管理人登記，並於登記完畢後申請不動產登記簿及地籍圖謄本。（七）查明使用分區。（八）向稽徵機關申請加註遺產管理人之資料，並於加註後申請房屋稅籍證明。（九）定期將不動產管理情形陳報本會備查。」⒉之後，才向法院聲請許可公開變賣。此有上開作業規定第
7 條明定：「七、不動產變賣之公開標售程序如下：（一）簽陳機關首長核定。（二）聲請法院許可。（三）委託經政府合法立案之鑑定機構辦理鑑價，擬定不動產標售底價後，簽請機關首長或其授權人員核定底價。（四）查明有無優先購買權人，並應先以書面通知。（五）訂定招標公告及投標須知等招標文件。投標文件應明定標單投遞方式、截止收件時間及保證金收取額度等，等標期間不得少於十四天。（六）等標期間張貼招標文件於機關公佈欄、待標售不動產之門首或明顯處，並刊登報紙及公告於各機關網站首頁『最新消息』。（七）依招標文件所定時間、地點辦理開標作業。（八）將決標資料刊登於各機構網站首頁『最新消息』，並陳報本會解除列管。」可證⒊再之後，得標人繳清價款後；被告更應提供所需之資料協
助完成移轉登記。此亦有上開作業規定第9 條明定：「九、不動產標售，經得標人繳清價款後，遺產管理人應提供所需之資料協助處理，並由得標人自行申辦所有權移轉。
」可憑。
⒋而被告103 年度第1 次『單身亡故榮民』不動產投標須知
第21條明定：「二一、本投標須知未列事項，悉依國軍退除役官兵輔導委員會『退除役官兵死亡遺留不動產管理作業規定』及相關規定辦理。」是以，原告當然相信於標得買受第8 件標的後，被告依上開管理作業規定，必會交付「房屋稅籍證明」予原告，由原告持向稅捐機關辦理系爭建物之稅籍變更登記。且被告亦承認其負有交付「房屋稅籍證明」給原告之義務，所以，被告才會在收到歐陽碩彥所寄之103 年7 月24日台北57支郵局（六張犁郵局）000000號存證信函後，於同年9 月1 日即發函給新北市新店戶政事務所，請其「提供增編門牌，俾利本處續辦稅籍設立」。
⒌依上說明，被告負有應交付系爭建物之房屋稅籍證明予原告之義務。
㈢原告人解約於法有據：
⒈關於原告依民法第359 條前段「買賣因物有瑕疵，而出賣
人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」規定，解除契約部分：
①最高法院84年度台上字第2785號判決揭示：「物之出賣
人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵。但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，而又確定的拒絕擔保，尚難謂買受人不得對之解除契約。又出賣人如有故意不告知其瑕疵之情形時，買受人縱係因重大過失而不知買賣標的物有瑕疵存在，出賣人仍應負物之瑕疵擔保責任，觀之民法第354 條第1 項、第355 條第2 項但書之規定甚明。」②依社會通念，地上建物的買賣，自應與基地土地相結合
合併買賣，始有經濟上實益，被告於103 年4 月24日上午9 點，公開變賣第8 件梁永芳物件時，並無意使系爭土地，與地上未辦保存登記之系爭建物分開出賣之意，原告買受時，亦無就土地與建物，分開或單獨買受之意，故系爭土地與地上之系爭建物應屬合併買賣，並無給付可分之問題。但自103 年6 月5 日原告繳清全部810萬元款項日起，直到被告於104 年12月9 日，收到原告
3 人由歐陽碩彥在同年月8 日寄出的台北青田郵局第000759號「解約」存證信函以前，原告雖曾派員與被告接觸，請求提供稅籍證明，以供辦理變更未辦保存登記建物之稅籍資料，但被告就是無法解決其在103 年9 月1日發函給新北市新店戶政事務所之後，關於系爭建物「稅籍證明」到底應該如何補正的問題。
③因本件買賣標的物確有上開房屋稅籍不明之瑕疵存在，
且該瑕疵在客觀上已確定無法排除，否則，在將近一年半期間內（103 年6 月5 日至104 年12月9 日），被告為何毫無作為結果？是以，原告依民法第359 條前段規定，解除契約，於法有據。
⒉關於原告依民法第254 條規定，解除契約部分：
本件因可歸責於被告之事由，致生遲延給付房屋稅籍證明，由原告持之辦理稅籍變更登記之事實，已見前述。且原告又已定下合理期限，催告被告補正瑕疵，但被告仍然不能補正瑕疵。從而，原告自得援引民法第254 條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」之規定，於104 年12月8 日寄出上開台北青田郵局第000759號存證信函，解除兩造間系爭買賣契約。
⒊關於原告依民法第353 條規定，得準用民法第254 條規定，解除契約部分：
①本件梁永芳若確為系爭建物之原始起造人，則任何買受
人雖無法辦理建物所有權移轉登記，而僅得以「事實上處分權」受讓該建物，但居受讓人地位之任何人得依所取得之「事實上處分權」，在物理上毀損、變更該建物，亦可以占有、使用收益該建物，及作法律上處分（如出賣、贈與或出租該建物等等債權行為），與所有權人之權能相較，已極接近，此為一般社會上對買賣未辦保存登記建物之通念。且民法第349 條更明定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」也就是出賣人應擔保買賣標的物之權利完整無缺，亦即第三人若有得主張之權利時，出賣人即應負責。而在社會上，買方之所以願意買受未辦理保存登記建物，實係因買方在辦理稅籍登記變更後，可以由此變更登記，證明買方之受讓人身分，再代位原始起造人即賣方提出訴訟對抗第三人。因被告無法證明梁永芳係系爭建物之原始起造人，亦無法將稅籍證明資料交付原告，原告無法辦理稅籍變更登記，亦無法向任何第三人證明自己是合法受讓人，保障自己的買受、占有權益。②被告在受原告催告後，一直無法除去上開系爭建物之權
利瑕疵，屬義務之不履行，構成契約的違反，原告依民法第353 條規定：「出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」自得準用民法254 條給付遲延之規定，解除兩造間契約。
③再者，臺灣高等法院高雄分院98年度上易字第248 號判
決更指出：「按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349 條、353 條分別定有明文。出賣人對於瑕疵之發生所負之責任，乃屬法定責任，不以有故意或過失為必要。且出賣人就買賣標的物之權利瑕疵，應負擔保責任者，以第三人有主張權利之可能即為已足，無須以買受人被追奪為必要。」換言之，原告只要就系爭房屋有被追奪可能，就可向被告主張權利瑕疵。而因被告無法證明梁永芳是系爭建物原始起造人，或梁永芳對系爭建物有任何可資占有之物權、或債權之本權，或原告對於該未辦保存登記之建物，可以占有、使用、收益或處分（包括拆除房屋或再讓與），被告在事實上，就是不能排除原告將來有被任何第三人出面追奪系爭房屋之可能，是以，原告以系爭建物有權利上瑕疵為由，解除系爭買賣契約，於法有據。
⒋綜上，出賣人即被告除應負物之瑕疵擔保責任，權利之瑕
疵擔保責任外，亦構成給付遲延之債務不履行責任，爰請求鈞院擇一有利於原告之法律關係，判決原告勝訴。
㈣被告應給付原告10,209,240元與利息：
⒈被告應返還原告810 萬元，及自103 年6 月5 日起（原告
人繳清810 萬元總價日起），至清償日止，按週年利率百分之5 計付之利息：
①契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定
有明文，且依同條第2 款規定，由他方所受領之金錢，應附加自受領時起之利息償還。
②原告已解除契約，則被告受領原告之810 萬元，即無法
律上原因，原告本於民法第179 條不當得利法律關係，請求被告返還該810 萬元價金。又因被告從未向稅捐稽徵機關申請系爭建物之房屋稅籍證明，其為惡意受領人，原告自得依民法第182 條第2 項規定，請求被告給付自103 年6 月5 日受領810 萬元價金起，依週年利率百分之5 計付之利息。
③以上，原告依回復原狀與不當利得之法律關係，請求鈞院擇一最有利於原告之法條，判決原告勝訴。
⒉被告應給付原告894,240 元，及自104 年12月9 日解約日
起（被告收到原告解約存證信函），至清償日止，按週年利率百分之5 計付之利息：
①原告依101 年10月29日內政部內授中辦地字第10166518
45號公告修正的「成屋買賣契約書範本」第11條違約之處罰第1 項規定：「賣方違反第七條（所有權移轉）第一項或第二項、第九條（交屋）第一項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」其中：「解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外」之規定，請求被告給付原告894,24
0 元及利息。②計算式：
⑴103 年6 月5 日（原告共給付被告810 萬元日），至
104 年12月9 日（被告收到原告解約存證信函），共計552 天。
⑵8,100,000 元×2/10,000×552 ＝894,240 元，及自
104 年12月9 日起（被告收到原告解約存證信函）至清償日止，按週年利率百分之5 計付之利息。⒊原告請求被告應按總價810 萬元之百分15，給付原告違約
金1,215,000 元及自104 年12月9 日解約日起（被告收到原告解約存證信函），至清償日止，按週年利率百分之5計付之利息：
①最高法院72年台上字第4365號判例明白揭示：「解除權
之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條定有明文。此項損害賠償，應不包括同法第259 條第2 款所應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為回復原狀之方法，而非同法第260 條之損害賠償。從而被上訴人除依民法第259 條第2 款規定，請求返還自受領時起之利息外，尚非不得依約定請求給付違約金以為賠償。
」②是以，原告並依上開「成屋買賣契約書範本」第11條違
約之處罰第1 項規定，請求被告給付原告按系爭房地總價額百分之15計算之違約金1,215,000 元（即：8,100,
000 元×15% ＝1,215,000 元），及自104 年12月9 日解約日起（被告收到原告解約存證信函）至清償日止，按週年利率息百分之5 計付之利息。
㈤並聲明：被告應給付原告10,209,240元，及其中8,100,000
元自103 年6 月5 日起，其中2,109,240 元自104 年12月9日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠本件被告並無違反主、從給付義務，且原告並不負有交付系爭建物房屋稅籍證明予原告之義務：
⒈按最高法院79年度台上字第875 號判決：「房屋所有人應
向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，故房屋所有權如有讓與情事，而須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，不得以之為私權訟爭之客體。」⒉查本件原告指稱被告負有交付「房屋稅籍證明」予原告之
義務，惟被告有無辦理房屋納稅義務人名義之變更登記，並不影響雙方當事人買賣契約之成立與買受人受讓該房屋之事實上處分權，及對之為占有、使用、收益、處分，故不能作為買受人之請求權基礎。且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，故房屋所有權如有讓與情事，而須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，不得以之為私權訟爭之客體。是以，原告並不負有交付系爭建物房屋稅籍證明予原告之義務。況且，本件訴訟標的若為請求移轉稅籍，亦不在以之為私權訟爭客體，應循公法救濟途徑為之。
㈡原告無解約之權利：
⒈按債務人違反主給付義務或從給付義務，債權人得提起給
付之訴，請求債務人履行。倘違反附隨義務，債權人則不得以訴請求債務人履行，僅能依民法第227 條不完全給付之規定請求損害賠償。蓋附隨義務之目的，旨在保護債權人之固有利益（又稱持有利益或完整利益），而非在於保護債務人之給付利益（或稱履行利益）」。
⒉查本件被告並無違反主給付義務或從給付義務，故原告不得提起給付之訴請求之，遑論向被告主張解除契約。
㈢並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件被告於103 年4 月7 日公告，訂於同年月24日上午9 時，公開標售其所管理之單身亡故榮民遺留之不動產；103 年
4 月24日，原告共同繳交押標金115,000 元，並以810 萬元標得第8 件標的，即亡故榮民梁永芳所有之系爭土地及其上之系爭建物，兩造因而成立買賣契約（下稱系爭買賣契約）；103 年6 月5 日，原告依被告同年5 月26日新北處字第1030005470號函內容，由原告黃品蓉、林銘俊各匯款199,6,25
0 元，原告連為嫻匯款3,992,500 元，共7,985,000 元至臺灣銀行板橋分行，帳號：000-000-00000-0 ，戶名：輔導會─新北市榮服處306 專戶，以為買賣餘款之交付；因被告遲未交付系爭建物之房屋稅籍證明，原告乃委由歐陽碩彥於10
3 年7 月24日，寄發台北57支郵局（六張犁郵局）000000號存證信函，催告被告於收受通知日起20日內依約辦理房屋及土地移轉登記；被告則於同年9 月1 日寄發新北處字第1030009340號予給新北市新店戶政事務所，申請故榮民梁永芳所遺留系爭建物之增編門牌，俾利續辦稅籍設立，並副知歐陽碩彥；嗣原告以被告未能交付系爭建物之房屋稅籍證明，藉以向稅捐機關辦理稅籍變更登記為由，認被告有違約情事，而於104 年12月8 日委由歐陽碩彥寄送台北青田郵局000759號存證信函，向被告為解約系爭買賣契約之意思表示等事實，有原告提出之被告103 年度第一次『單身亡故榮民』不動產投標須知、被告辦理103 年度第一次單身榮民遺留不動產標售標的物件、被告103 年5 月26日新北處字第1030005470號函、原告匯款申請書、原告委由歐陽碩彥寄發之台北57支郵局（六張犁郵局）000000號存證信函及回執、被告103 年
9 月1 日新北處字第1030009340號函、原告委由歐陽碩彥寄發之台北青田郵局000759號存證信函及回執等件影本在卷可證（見本院卷第28至44頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告負有交付系爭建物之房屋稅籍證明予原告之義務，惟被告經催告後仍遲未交付，其得依民法第359 條前段關於物之瑕疵擔保規定、民法第254 條關於給付遲延之規定、民法第353 條關於權利瑕疵擔保之規定準用民法第254 條規定，解除系爭買賣契約，且原告104 年12月8 日為解約之意思表示業經被告收受，故其得依契約解除後之回復原狀請求權或不當得利之法律關係，請求本院擇一為其有利之判決，即判令被告應給付其10,209,240元及利息等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。茲本件就兩造爭點及本院得心證理由，說明如後：
㈠原告得否依民法第359 條前段關於物之瑕疵擔保規定，解除
系爭買賣契約？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條（即第354 至第358 條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院85年度台上字第1306號、90年度台上字第1460號判決意旨參照）。
⒉原告雖主張：被告無法交付系爭建物之房屋稅籍證明，其
得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約云云。惟查，系爭買賣契約之標的物為系爭土地及系爭建物，而原告並未主張並舉證證明系爭土地或系爭建物有何價值、效用或品質之不具備，是其徒以被告無法交付系爭建物之房屋稅籍證明，即認系爭買賣標的物之系爭房屋有瑕疵存在，而依上開規定解除系爭買賣契約，顯非可採。
㈡原告得否依民法第第254 條關於給付遲延之規定，解除系爭
買賣契約？⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。惟以給付遲延為原因而解除契約，須構成契約要素之給付遲延或其他因遲延而不能達契約目的之給付遲延始得為之（最高法院78年度台上字第1277號判決意旨參照）。
⒉經查，原告固主張：本件因可歸責於被告之事由，遲延給
付房屋稅籍證明，致其無法持之辦理稅籍變更登記，經其定合理期限催告被告補正，但被告逾期仍然不能補正，其得依民法第254 條規定解除系爭買賣契約云云。然前揭10
3 年度第一次『單身亡故榮民』不動產投標須知第13條係記載：「本處不負銀行貸款業務，得標人繳清價金後，本處提供辦理產權移轉登記相關資料，土地所有權狀，建築改良物（房屋）所有權狀及地方法院裁定標售或拍賣文件影印本，由得標人自行辦理產權移轉登記並繳納移轉登記時各項稅款…」等語，並未記載標售之不動產中如有未辦保存登記之建物，被告應提供「房屋稅籍證明」以供買受人辦理稅籍變更登記，則本件被告對於得標之原告是否負有交付系爭建物之房屋稅籍證明義務，尚不無可疑？⒊原告雖再主張：前揭不動產投標須知第21條明定：「本投
標須知未列事項，悉依國軍退除役官兵輔導委員會『退除役官兵死亡遺留不動產管理作業規定』及相關規定辦理。」，且上開作業規定關於房屋稅籍證明部分，亦有特別規定：「三、遺產管理人接收不動產後應辦理下列事項：（一）查明不動產權屬。如僅有建築物，需一併查明基地權屬。（二）查明有無土地租賃契約、使用契約或其他同意使用證明文件。（三）電話、自來水、電力及瓦斯之停止使用作業。（四）更換門鎖。（五）張貼封條及告示。（六）二個月內向不動產所在地地政機關申請遺產管理人登記，並於登記完畢後申請不動產登記簿及地籍圖謄本。（七）查明使用分區。（八）向稽徵機關申請加註遺產管理人之資料，並於加註後申請房屋稅籍證明。（九）定期將不動產管理情形陳報本會備查。」之後，才向法院聲請許可公開變賣；再之後，得標人繳清價款後，被告更應提供所需之資料協助完成移轉登記，故被告負有交付系爭建物之房屋稅籍證明予原告之義務云云。惟查，上開作業規定係屬國軍退除役官兵輔導委員會規範遺產管理人辦理單身亡故退除役官兵不動產之管理、標售及歸屬國庫之作業程序，此觀之上開作業規定第1 條之內容甚明；又依上開作業規定第3 條第8 目內容，縱可認為本件被告有向稅捐機關申請系爭建物之房屋稅籍證明並交付原告之義務，然被告所變賣亡故榮民梁永芳所遺留之不動產中之系爭建物為未辦保存登記建物，無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權之讓與，使受讓人之原告取得系爭建物之事實上處分權；而房屋稅籍證明係屬課稅資料，僅供證明課徵房屋稅之內容，並不作產權或其他證明使用，是以，被告無法交付系爭建物之房屋稅籍證明予原告，並不影響原告得因本件買賣而受讓取得系爭建物之事實上處分權。易言之，系爭建物之房屋稅籍證明之未交付並不影響系爭買賣契約目的之達成，則依照前揭說明，原告亦不得依民法第
254 條規定解除系爭買賣契約。㈢原告得否依民法第353 條關於權利瑕疵擔保之規定準用民法
第254 條規定，解除系爭買賣契約？⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得
主張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349 條、第350 條前段、第353 條分別定有明文。次按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349 條及第350 條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決意旨參照）。
⒉原告又主張：買方之所以願意買受未辦理保存登記建物，
實係因買方在辦理稅籍登記變更後，可以由此變更登記，證明買方之受讓人身分，再代位原始起造人即賣方提出訴訟對抗第三人；因被告無法證明梁永芳係系爭建物之原始起造人，亦無法將稅籍證明資料交付其，其無法辦理稅籍變更登記，亦無法向任何第三人證明自己是合法受讓人，保障自己的買受、占有權益，是其得依民法第353 條準用同法254 條之規定，解除系爭買賣契約云云。惟本件兩造約定之買賣標的物為系爭土地及未辦保存登記之系爭建物，且房屋稅籍證明並非系爭建物之產權證明，業如前述，可見本件被告所負之權利瑕疵擔保責任，應為擔保第三人就系爭土地及系爭建物之權利確係存在，及第三人不得就上開買賣標的物向原告主張權利；至被告能否交付系爭建物之房屋稅籍證明予原告，則與被告所負之權利瑕疵擔保責任無關。而查，本件原告並未提出證據證明有任何第三人就系爭建物主張權利，或被告無法將系爭建物之事實上處分權予以讓與，故原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任，亦非可採。
⒊原告復援引臺灣高等法院高雄分院98年度上易字第248 號
民事判決，主張：出賣人就買賣標的物之權利瑕疵，應負擔保責任者，以第三人有主張權利之可能即為已足，無須以買受人被追奪為必要，而因被告無法證明梁永芳為系爭建物之原始起造人，或梁永芳對系爭建物有任何可資占有之物權或債權之本權，或原告對系爭建物可占有、使用、收益或處分，被告在事實上不能排除原告將來有被任何第三人出面追奪系爭建物之可能，是其以系爭建物有權利瑕疵為由，解除系爭買賣契約，於法有據云云。然上開臺灣高等法院高雄分院民事判決內容，為該事件之上訴人向被上訴人購得之車輛係屬贓車且經檢察官扣押中，非無遭第三人追奪之可能，因而認定上訴人得依權利瑕疵擔保規定解除兩造間之買賣契約。而本件並無被告所出賣之系爭建物部分有遭第三人追奪可能之事證存在，是原告此部分主張已難憑採。況依被告所提出之新北市政府稅捐稽徵處10
5 年8 月1 日新北稅店二字第1053514587號函記載：「主旨：貴處（按即被告）函請變更本市○○區○○路0 段00
0 巷○0000號房屋納稅義務人名義一案，爰依規定更正為「使用人：梁永芳」，請查照。說明：……三、旨揭房屋屬未辦建物所有權第一次登記，經本處新店分處現場實勘空屋中，亦查無房屋所有人申報房屋稅籍資料，依據新北市新店戶政事務所函復：『…76年3 月編訂門牌，申請人梁永芳已實際居住該址…』，遂逕依上開規定（按即房屋稅條例第4 、7 條）釐正房屋稅籍資料。」等語，由此益見依現存資料系爭建物尚無有被第三人追奪之虞，故原告空言主張系爭建物將來有被任何第三人出面追奪之可能，而認原告應負權利瑕疵責任，其得解除系爭買賣契約，要無足取。
五、綜上所述，原告主張其得依民法第359 條前段關於物之瑕疵擔保規定、民法第254 條關於給付遲延之規定、民法第353條關於權利瑕疵擔保之規定準用民法第254 條規定，解除系爭買賣契約，均非有據。從而，原告依契約解除後之回復原狀請求權或不當得利之法律關係，請求本院擇一為其有利之判決，即請求被告給付10,209,240元，及其中810 萬元自10
3 年6 月5 日起，其中2,109,240 元自104 年12月9 日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上論斷，本件原告之訴無有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
民事第四庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
書記官 古紹霖