臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第363號原 告 李志聰訴訟代理人 廖振洲律師複代理人 吳聖平律師被 告 志偉營造股份有限公司法定代理人 許丁輝訴訟代理人 林復宏律師複代理人 謝錦仁律師
黃唐施律師上列當事人間請求分割共有物事件，於中華民國106年6月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文兩造共有之坐落新北市○○區○○段00000000000地號等三筆土地應予變賣，所得價金由兩造各分得二分之一。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：兩造共有坐落新北市○○區○○段00000000000地號土地，應予分割，分割方法如下：㈠按附圖四所示，新北市○○區○○段○○○○號土地之630（A）部分面積29.06平方公尺，分歸原告李志聰取得全部；630（B）部分面積29.06平方公尺，被告志偉營造股份有限公司取得全部。㈡按附圖四所示，新北市○○區○○段○○○○號土地之629（A）部分面積112.80平方公尺，分歸原告李志聰取得全部；629（B）部分面積112.81平方公尺，被告志偉營造股份有限公司取得全部。㈢按附圖四所示，新北市○○區○○段○○○○號土地之627（A）部分面積21.61平方公尺，分歸原告李志聰取得全部；627（B）部分面積21.61平方公尺，被告志偉營造股份有限公司取得全部。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告得請求分割系爭627、629、630地號土地，請准將系爭土地，依聲明所示之方式，分割分配於各共有人：
1、原告依民法第823條規定請求法院裁判分割系爭土地：按民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、第824條第2項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。」。系爭627、629、630地號土地係為原告李志聰與被告志偉營造股份有限公司所共有，此有土地登記謄本可稽（參原證1、2、3）。又兩造就系爭土地未約定不分割，亦無依使用目的不能分割之情事，原告自得依民法第823條規定請求法院裁判分割系爭土地。
2、本案應以原物分割予兩造，不宜變價分割：
(1)按民法第824條第2項、最高法院102年台上字第1774號民事判決：「分割共有物，應以原物分配於各共有人或部分共有人為原則，顯有困難時，始得將共有物全部或一部變賣，以變賣之價金分配於各共有人，以維共有物之經濟效益並兼顧共有人利益。」，依最高法院見解，共有物分割以原物分割為原則，例外始為變價分割。
(2)系爭三筆土地總面積共為326.95平方公尺，面積較大，且三筆土地相連接、皆有鄰道路（福和街），顯然本案並無原物分割之困難，故依上開最高法院見解，本案三筆土地皆應以原物分割為宜，而不宜採變價分割，懇請鈞院以原物分割之、依原告聲明之分割方式為之。
(3)被告辯稱系爭三筆土地分割後將係建築基地深度不足之畸零地， 而應變價分割云云。系爭三筆土地形狀較狹長，深度均為4.8公尺，本來就未達新北市建築基地最小面積之深度、已屬新北市所規範的畸零地，故本案無論如何分割均無法符合新北市畸零地使用規則之規定，而兩造主張之原物分割方案均無法解決不符建築法規基地的深度之情況，並非因兩造分割後致不得建築、變成畸零地，被告主張變價分割之理由顯屬無據，而依上開最高法院見解本案三筆土地皆應以原物分割為宜。
（二）因系爭三筆土地使用分區不同，影響土地價值、建蔽率、容積率，故為求兩造間權益之公平，請依原告聲明所示之方式分割分配於原、被告：
1、依新北市土地使用分區建蔽率及容積率規定表，住宅區建蔽率為50％、商業區建蔽率為70％，而容積率二者亦有不同（原證8）；惟依附件三新北市政府都市計畫土地使用分區證明書，系爭629地號土地是住宅區，系爭627、630地號土地為商業區，系爭三筆土地因使用分區不同，將會影響土地價值、建蔽率與容積率，因三筆土地差異甚大，原告主張的分割方式最能保障兩造間之公平性，故懇請鈞院依原告聲明之分割方式將系爭三筆土地分割分配予原、被告。
2、並且，因系爭三筆土地形狀狹長，此有系爭土地現場照片可稽（參原證4-6），目前本來就未達新北市建築基地最小面積之深度、無法建屋使用，故本案無論再怎麼分割均無法建屋使用，系爭土地不會因兩造分割後而不得建築、變成畸零地，故原告主張的分割方案將不會影響系爭土地經濟利用方式。又，若系爭土地日後有規劃要與附近鄰地土地一起合建、有開發計畫時，故原告主張的分割方式最能兼顧兩造間之公平性，且不影響土地的利用，故請依原告聲明之分割方式將系爭三筆土地分割分配予原、被告。
3、再者，被告志偉營造股份有限公司就本件系爭627、629、630地號土地之權利範圍皆為1/2，系爭三筆土地目前被被告及他人占有使用、經營停車場，此有照片可稽（參原證4-7），然而，原告明明是土地所有權人、有1/2持分，且原告多年來都有按時繳稅，但原告一直並未能使用系爭土地，對原告顯然不公平，故原告希望按原告聲明所示之分割方式讓土地分割獨立、使用界線清楚，原、被告皆各自使用、互不干擾，請依原告聲明之分割方式將系爭三筆土地分割分配予原、被告。
（三）證據：提出地籍圖謄本、土地登記謄本、新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、照片、新北市土地使用分區建蔽率及容積率規定表等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告主張分割方法，其詳如後：
1、分割方案一：原告針對627地號上之建物亦有所有權，故被告願將627地號土地43.22平方公尺以及629地號B部分12
0.25平方公尺（詳被告105年12月14日民事答辯(二)狀附圖一）分割予原告，而由被告取得630地號土地58.12平方公尺以及629地號A部分105.36平方公尺（詳被告105年12月14日民事答辯(二)狀附圖一）土地。
2、分割方案二：
(1)針對627地號土地，被告主張因該地號上有第三人黃雅玲所有之建物，此不利益應由兩造共同承擔，無由被告一人承擔之理。是被告主張將該地變價拍賣，由兩造依據應有部分比例分配賣得之價金，此有利於不特定第三人，參酌系爭土地現有狀況所應具有之潛在商業利益，於競標市場中參加競標取得土地，可幫助兩造解決分割不公之問題，更有利於627地號上第三人黃雅玲取得其建物之合法占有權源，因此本塊627地號土地，應以變價拍賣之方式進行分割。
(2)針對629、630地號土地：被告主張由兩造依據公告土地現值為基準，以價值平均原物分受該土地。630、629地號公告現值分別為9,241,080元(計算式：58.12m2 x 159,000元)以及32,939,060元(225.61m2 x 146,000元)，共價值42,180,140元，兩造應各分受價值相當於21,090,070元之土地。是被告主張由其獲得630地號58.12m2全部以及629地號225.61 m2中之81.16m2(詳被告105年12月14日民事答辯(二)狀附圖所示A部分)總價值為21,090,070元；而剩餘部分144.45 m2(詳被告105年12月14日民事答辯(二)狀附圖所示B部分)，總價值為21,089,700元。另外627地號變價拍賣後，依應有部分比例分受之。(另要陳明，鈞院囑託新北市三重地政事務所辦理106年1月10日新北重測字第1064050327號函中所定假分割方案「第肆案」，629( A)面積應該為81.16平方公尺而非81.61，629( B)面積應該為144.45平方公尺而非144，敬祈鈞院更正。)
3、分割方案三（全數變價分割）：依據建築法第44條規定「直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」以及新北市畸零地使用規則第3條「本規則所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達下列規定者：一、一般建築用地：（如附表）二、側面應留設騎樓之建築基地：前項其他使用分區，不包括農業區及保護區。但依獎勵投資條例及促進產業升級條例開發之工業住宅社區，依前項第一款之甲、乙種建築用地及住宅區之規定辦理。」(詳附件1：新北市畸零地使用規則第3條附表)，前開條文之立法理由，旨在規範未達建築基地最小面積之寬度及深度者，須與鄰地調整地形或合併使用，達到所規定之標準後，始得建築使用，是在定分割方法時自應避免分割方法妨害物之使用變成畸零地，又或者使土地更加細分。查本件土地
627、629、630深度均約為5.8公尺，為基地深度不足之狹小基地，本件土地分割後會導致系爭土地變成更狹小基地，應將全數土地為變價分割，由各共有人依應有部分比例分受價金。此有利於鄰地不特定第三人或者627地號上無土地持份之建物所有權人黃雅玲，參酌系爭土地現有狀況所應具有之潛在商業利益，於競標市場中參加競標取得土地，亦有利於附近土地所有權人整合土地，增加物之效益，解決兩造間分配不公之問題。
（二）針對被告歷次主張之分割方案，依據分割方案提出順序，逐案表示意見如下：
1、針對原告於105年3月3日民事起訴狀所載分割方法，主張新北市○○區○○段○○○○號歸原告所有；新北市○○區○○段○○○○號歸被告所有；新北市○○區○○段○○○○號應依據其起訴狀附圖一所示方法分配此不符公平利益原則，理由如下：
(1)姑不論本件627、630地號土地每平方公尺實際價值為何，由形式觀之，627、630地號土地大小並不相同，原告主張應分得之630地號土地面積共58.12平方公尺(詳原證3地籍謄本)，欲分割給被告之627地號土地僅43.22平方公尺(詳原證1地籍謄本)，二筆土地相差15平方公尺，原告未敘明其得多受額外分配之原因，更未提出任何金錢補償方案(假設語氣，被告亦不同意受金錢補償)，僅空言主張其應多受15平方公尺土地之利益，顯然未顧及兩造公平利益，違反公平分配原則。
(2)再者，本件627地號上，尚有「三重市○○段○○○○○號」建築一幢，該建物所有權人比例分別為被告二分之一、原告四分之一以及訴外人王雅玲四分之一，坐落於627地號上之建物並非由被告單獨所有，且甚至有訴外人王雅玲持有該屋四分之一權利，若未解決前揭建築土地合法使用權源問題，則該627地號將有建物產權問題之不利益，原告現主張將該627地號土地全數分割予被告，而自己則受讓630地號面積較大並無產權問題之土地，顯然不符公平分配原則。
(3)原告另主張，被告於627地號上經營停車場，故627地號土地更應分配予被告云云，實有謬誤。蓋分割共有土地固應考量鄰近土地之利用情形，以衡量共有人間之利益，然仍應以共有人間之公平分配為原則，非謂倘一方共有人對於鄰近土地有現時利用關係，即將共有土地分歸該共有人所有，況且本件627地號上顯然有建物產權問題之不利益，該不利益不應僅由被告單獨承受。再者，依據原告以「利用關係」作為分配之邏輯，則本件被告經營之停車場亦坐落於630地號，被告現主張要求分配630地號全部。
(4)針對原告主張新北市○○區○○段○○○○號應依據其起訴狀附圖一所示方法分配，被告嚴予否認該分割方法。蓋被告不同意取得627地號土地，反係認應取得630地號，已詳述於前，則原告所主張起訴狀附圖一之分配方法，應改由被告取得起訴狀附圖一之A部分，而原告李志聰取得附圖一B部分，方得發揮物之最大經濟效用。
2、被告不同意原告106年2月13日民事變更聲明暨準備(二)狀所定分割方案，理由如下：
依據原告所主張方案，將全數土地細分為6塊，平均分配於兩造，此舉導致兩造所有土地均不相鄰，且使原本深度已不足新北市建築深度4.8公尺之土地變得更細小，嚴重影響鄰近土地整合以及相連土地利用價值及經濟效益。故原告前述分割方案，不僅無法增進兩造以及鄰近土地將來之使用，更導致土地因此分割方案變成六塊細小土地、所有權人土地均不相鄰、實際價值降低，增加將來土地利用、整合難度，分割方案並非妥適。
（三）證據：提出照片、房屋稅籍證明書、地籍圖謄本、新北市畸零地使用規則（節本）等影本為證據。
貳、得心證之理由：
一、原告主張坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號等3筆土地為兩造所共有，權利範圍應有部分各為二分之一，且其中629地號屬於住宅區，627地號及630地號土地屬於商業區等情，為被告所不爭執，且有土地登記謄本、新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可參（見本院卷第41至44頁），則原告此部分主張自堪信為真實。
原告又請求分割前揭兩造共有之土地等語，按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」，民法第第823條第1項定有明文，原告主張兩造間並無不分割共有物之協議，前揭土地亦無因物之使用目的不能分割之情形等情，亦為被告所不爭執，則原告請求分割上開兩造共有之土地，自堪認為有理由。
二、按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」、「共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。」，民法第824條第1項、第2項及第5項分別定有明文。經查，本件兩造共有之前揭3筆土地形狀均為長條形，又頭尾相接連成為狹長地塊，此有地籍圖謄本在卷可參，而其中位於兩端之627地號及630地號之都市計畫使用分區編定為商業區，位於中間之629地號則屬於住宅區，因在建築管理及都市計畫法令規定中，二者所受管制不同，且上開3筆土地俱非可供單獨建築使用，即使合併成一筆土地，亦不符合得單獨建築使用之規定，故上開3筆土地自無予以合併分割之必要。又查，前揭兩造共有之3筆土地於都市計畫編定為不同使用分區，且相同使用分區者又不相連接，土地又均為長條形狀而無法單獨建築使用，如就原物予以分割後分配與兩造，僅有使土地更加細分之結果，並不利於土地利用，則以原物分割後分配與兩造顯有困難，當以依前揭民法第824條第2項第2款前段規定，將共有物變賣，而以價金分配於各共有人作為本件之分割方法，較為適當；又上開3筆兩造共有之土地並未命為合併後分割，已如前述，故各筆土地乃得各別變賣，各別分配所賣得之價金，自屬當然。爰為判決如主文所示。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
書記官 郭祐均