臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第375號原 告 陳英美訴訟代理人 游鉦添律師複代 理 人 邱俊銘律師被 告 陳韋安訴訟代理人 馬中琍律師上列當事人間退還土地款事件，本院於民國106 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將如附表二編號一、三、五、七所示不動產所有權移轉登記予被告同時，給付原告新臺幣捌佰柒拾陸萬參仟壹佰伍拾玖元，及自民國一○五年五月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰玖拾貳萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌佰柒拾陸萬參仟壹佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國103 年10月7 日，出賣如附表一所示土地共4 筆予原告，兩造並簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價款以當時公告現值每平方公尺新臺幣（下同）180,000 元之1.7 倍計算，共計16,800,000元，並在系爭契約第14條第1 項約定：「本件買賣標的，現為都市計晝地目變更中，乙方（即被告）保證自簽約起一年內，完成變更並公告，變更後如未變更為道路用地部分，乙方同意依面積退還土地款，如未於期限內完成，乙方同意退地還款，或經由雙方同意延長之。」等語，嗣原告已給付全數價金，被告亦已將如附表一所示土地移轉登記予原告。惟如附表一所示土地經新北市政府都市計畫後，分割為如附表二所示土地共8 筆，而其中如附表二編號1 、3 、5 、7 所示土地共
4 筆之土地使用分區於分割後並未變更為道路用地，故如附表一所示土地於分割後均有未變更為道路用地之部分，依系爭契約第14條第1 項約定，原告自得請求被告依未變更為道路用地之面積退還土地款，經計算被告應退金額為9,763,15
9 元【計算式：16,800,000元〈總價款〉×31.9332 平方公尺〈未變更道路用地之土地持分總面積〉/54.9492平方公尺〈契約土地持分總面積〉＝9,763,158.6 元，小數點以下四捨五入，下同】；被告經原告通知後，僅退還1,000,000 元，剩餘款項8,763,159 元仍拒不依約退還。為此，爰依系爭契約第14條第1 項約定，請求被告退還土地款。並聲明：㈠被告應給付原告8,763,159 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠被告出售如附表一所示土地予原告，並簽立系爭契約。惟因
都市計畫之地目變更具不確定性，系爭契約標的是否可變更為道路用地乙節無法確定，故此類買賣契約價金均遠低於市價，亦無法保證土地確定可以完成地目變更。又兩造原所議定之買賣契約，並不包含系爭契約第14條特約條款，詎原告竟於系爭契約加註第14條特約條款，約定被告1 年之保證責任，而被告於簽約時因信任系爭契約係依原議定契約內容，致陷於錯誤，未經審查即予簽名，故系爭契約第14條約定既未經兩造合意，原告據此請求退還土地款，並無理由。
㈡又原告前請求被告退還土地款，被告本於與原告多年往來，
同意將被告在系爭契約交易所獲取之價差1,000,000 元作為和解金給付原告，原告亦同意並如數收取該款項，現原告又要求被告需買回如附表二編號1 、3 、5 、7 所示土地，實有違誠信。
㈢另依系爭契約第14條約定，原告主張被告應退還土地款之前
提，應係先退還土地，惟如附表二編號1 、3 、5 、7 所示土地仍登記原告名下，被告自無返還土地款之必要。況系爭契約第14條約定，被告除退地還款外，尚可選擇經由雙方同意延長之，而能否延長，應視日後有無變更之可能，原告買受如附表一所示土地，自應積極促進變更，惟其前揭消極之不作為，依系爭契約第7 條第1 項約定，原告應有不履行其他義務，而有違約之情形，故被告自無庸返還土地款。
㈣退步言，原告按都市計畫地目變更與否之比例計算退還之土
地款，未將變更後其獲利部分，按比例分配計算於全部之土地，原告請求之金額顯有過高。
㈤並答辯聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告主張其與被告於103 年10月7 日，就如附表一所示土地簽訂系爭契約，由被告將前開土地移轉登記為其所有，其並已給付被告價金16,800,000元；如附表一所示土地於104 年11月10日逕為分割為如附表二所示土地，其中如附表二編號
1 、3 、5 、7 所示土地之土地使用分區為住宅區、如附表二編號2 、4 、6 、8 所示土地之土地○○○區○○道路用地；兩造就系爭契約之爭執，被告曾給付原告1,000,000 元等情，業據提出系爭契約、土地登記謄本及新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書為證（本院卷第16頁至第28頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張依系爭契約第14條第1 項約定，被告應給付原告8,763,159 元之本息等語，為被告所否認，並以前詞置辯。
經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。㈡查系爭契約第14條第1 項約定：「本件買賣標的（即如附表
一所示土地），現為都市計畫地目變更中，乙方（即被告）保證自簽約起一年內，完成變更並公告，變更後如有未變更為道路用地部分，乙方同意依面積退還土地款，如未於期限內完成，乙方同意退地還款，或經由雙方同意延長之。」等語，顯見兩造簽立系爭契約時即知如附表一所示土地為都市計晝地目變更中，並約定自簽約起一年內完成變更並公告，變更後如有未變更為道路用地部分，被告同意依面積退還土地款。又如附表一所示土地嗣後分割為如附表二所示土地，其中僅如附表二編號2 、4 、6 、8 所示土地之土地○○○區○道路用地，其餘仍為住宅區等情，已如前述，故原告依系爭契約第14條第1 項約定，請求被告給付其按未變更為道路用地部分土地面積（即如附表二編號1 、3 、5 、7 所示土地）計算土地款，應有理由。至被告雖辯稱兩造就系爭契約第14條約定未有合意，係原告所擅自增加云云。然綜觀系爭契約約款全文均係以電腦文字繕打而成，字體一致，並未有手寫或另行增補部分，且系爭契約第14條約款係位處系爭契約立契約書人欄上方，被告於簽立系爭契約時當可顯見前開約款之存在，此外，被告亦未舉證以實其說，故被告前開所辯，應無理由。
㈢又被告應退還之土地款，應為未變更為道路用地部分之土地
（即如附表二編號1 、3 、5 、7 所示土地）面積，依買賣總價額比例計算，則其應為9,763,159 元【計算式：16,800,000元〈土地買賣總價款〉×（22.62 平方公尺×14/25 ＋
31.49 平方公尺×3/5 ＋0.57平方公尺×3/ 5＋0.05平方公尺×3/5 ）〈未變更為道路用地部分之土地面積總和〉/ （
31.62 平方公尺×14/25 ＋41.07 平方公尺×18/30 ＋18.8
1 平方公尺×18/30 ＋2.19平方公尺×18/30 ）〈買賣土地面積總和〉＝9,763,158.69元】，扣除兩造不爭執被告已給付1,000,000 元之事實，則被告尚應給付原告8,763,159 元【計算式：9,763,159 元－1,000,000 元】。至被告復抗辯其以1,000,000 元與原告就本件未變更為道路用地部分土地之退款達成和解云云。然此與系爭契約第14條第1 項約定內容不符，且被告亦未舉證證明兩造有達成和解之事實，則被告此部分所辯，亦無理由。
㈣次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯（最高法院95年度台上字第1489號民事判決意旨參照）。被告抗辯依系爭契約第14條第1 項約定，原告應退還土地，惟如附表二編號1 、3 、5 、7 所示土地仍登記原告名下，故其無返還土地款之必要等語。查被告前揭抗辯應係為同時履行抗辯之主張，則依系爭契約第14條第1 項約定，兩造就未變更為道路用地部分，應為退地還款之約定，故原告請求被告給付就未變更為道路用地部分土地之土地款同時，被告亦得請求原告退還該就未變更為道路用地部分之土地部分。因此，被告於本件提出同時履行之抗辯，原告自應將未變更為道路用地部分之土地即如附表二編號1 、3 、5 、7 所示土地所有權移轉登記予被告，是被告於本件提出同時履行之抗辯，於法有據，應由本院依其抗辯為原告提出對待給付即將如附表二編號1 、3 、5 、7 所示土地所有權移轉登記予被告時，被告即應給付原告8,763,159 元本息之判決。
五、從而，本件原告依系爭契約第14條第1 項約定，訴請被告給付8,763,159 元及自起訴狀繕本送達（本院卷第38頁）翌日即105 年5 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，洵屬有據，應予准許，又被告就上開請求為同時履行之抗辯亦屬有據，爰判決如主文第一項所示。
六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
民事第五庭審判長法 官 連士綱
法 官 楊千儀法 官 陳威憲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
書記官 黃炎煌附表一：
┌─┬────────────────────┐│編│分割前土地（新北市○區○○段） ││號├─────┬────────┬─────┤│ │土地地號 │面積（平方公尺）│應有部分 │├─┼─────┼────────┼─────┤│1 │327 地號 │31.62 │14/25 │├─┼─────┼────────┼─────┤│2 │634 地號 │41.07 │18/30 │├─┼─────┼────────┼─────┤│3 │635地號 │18.81 │18/30 │├─┼─────┼────────┼─────┤│4 │636地號 │2.19 │18/30 │└─┴─────┴────────┴─────┘附表二：
┌─┬────────────────────┐│編│分割後土地（新北市○○區○○段） ││號├─────┬────────┬─────┤│ │土地地號 │面積（平方公尺）│應有部分 │├─┼─────┼────────┼─────┤│1 │327 地號 │22.62 │14/25 │├─┼─────┼────────┼─────┤│2 │327-1 地號│9 │14/25 │├─┼─────┼────────┼─────┤│3 │634地號 │31.49 │3/5 │├─┼─────┼────────┼─────┤│4 │634-1地號 │9.58 │3/5 │├─┼─────┼────────┼─────┤│5 │635地號 │0.57 │3/5 │├─┼─────┼────────┼─────┤│6 │635-1地號 │18.24 │3/5 │├─┼─────┼────────┼─────┤│7 │636地號 │0.05 │3/5 │├─┼─────┼────────┼─────┤│8 │636-1地號 │2.14 │3/5 │└─┴─────┴────────┴─────┘