臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第318號原 告 傅劉素蟬訴訟代理人 傅媛香被 告 丁元世上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國105年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬捌仟陸佰叁拾玖元，及自民國一百零五年五月二十一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣叁萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104年11月10日向原告承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○○號，即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），兩造約定租期2年，即自104年11月10日起至106年11月9日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元，應於每月10日給付（下稱系爭租約）。現因被告即承租人就系爭房屋之使用收益有下列違約情事，即㈠系爭房屋約定僅供住家使用且不得轉租，現今非承租人使用，且做為商業用途。㈡不遵守住戶規約，任意放置機車，違法使用公共空間放置大型冷凍櫃，堆放瓦斯危險物品影響公共安全。㈢租金積欠101,754元、管理費16,885元，總計118,639元。經原告申請新北市新莊區調解委員會調解，被告拒不出席。故被告上開行為，已違反兩造間系爭租約第2、5、13、15條約定，且其使用收益方法不符合租賃物之使用性質。對此，原告業以存證信函催告被告及終止系爭租約，故系爭租約已於105年5月20日終止。詎被告於系爭租約終止後竟拒絕遷讓，應屬無權占有系爭房屋。爰依民法第767條第1項前段及系爭租約請求被告返還租賃物即系爭房屋，並依系爭租約請求被告給付系爭租約終止前積欠之租金、管理費，及依系爭租約第9條與不當得利，請求自系爭租約終止後迄被告遷讓返還系爭房屋時止，按月以35,000元計算之損害賠償與不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告118,639元，及自105年5月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元。
二、被告則抗辯：被告非系爭房屋承租人，系爭房屋實際承租人為被告父親。被告父親拿被告的身分證說要去租屋，有向被告提過，被告沒有反對，被告於本件出庭就是要解決這件事情，被告願意給付積欠之租金及管理費，但是沒有能力一次付清。被告沒有居住於系爭房屋，均係由被告父親丁培源居住使用。被告與父親已經吵架，所以原告請求遷讓系爭房屋部分，被告沒辦法履行。對於原告主張系爭租約已在105年5月20日終止，被告不爭執，對於原告主張105年5月20日系爭租約終止時積欠之租金、管理費為118,639元被告不爭執，但被告沒有能力清償，對於原告請求遷讓系爭房屋部分，被告沒有意見。如果原告一定要請求這麼多金額，被告沒有能力支付等語為辯，並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張：被告於104年11月3日與原告簽立系爭租約，向原告承租原告所有之系爭房屋，約定租賃期間自104年11月10日起至106年11月9日止，每月租金30,000元，應於每月10日前繳納，系爭租約約定系爭房屋係出租供住家使用，且不得轉租，另約定每月管理費3,377元及水電瓦斯費由承租方負擔等情，業據提出系爭房屋之建物登記謄本、房屋租賃契約書影本各1份為證（見本院重簡字卷第4至8頁、重訴字卷第22頁），可認為真。被告雖抗辯係其父親持其身分證以其名義向原告承租系爭房屋簽立系爭租約，其父親才是實際承租人等語，然被告並自承其父親有告知要持其身分證租賃房屋，且其沒有反對，足認被告已默示同意概括授權其父親持其身分證以其名義租賃房屋。因此，被告之父親以被告名義向原告租賃系爭房屋，應屬有權代理，依民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」，故系爭租約自對被告發生效力，被告應受拘束。
四、又原告主張：被告有積欠租金、管理費，以及將系爭房屋違約供非承租人使用，且做為商業用途，及不遵守住戶規約，任意放置機車，違法使用公共空間放置大型冷凍櫃，堆放瓦斯危險物品影響公共安全等違反系爭租約第2、5、13條等約定之情事，其業以存證信函催告被告，並依系爭租約第13條約定終止系爭租約，故系爭租約已於105年5月20日終止，被告於系爭租約終止時，共積欠租金101,754元、管理費16,885元，總計118,639元一節，則據其提出板橋江翠郵局000230號存證信函影本、北投致遠郵局000045號存證信函影本、朕權社區管理委員會105年1月18日朕字第1050118001號函影本、朕權社區管理委員會105年3月1日朕字第1050301001號函影本、朕權社區管理委員會105年3月9日朕字第1050309001號函影本、新莊昌盛郵局000108號存證信函影本、新北市政府工務局105年2月1日新北工寓字第1050197472號函影本、新北市政府工務局105年3月9日新北工寓字第1050366796號函影本、新北市政府工務局105年4月1日新北工寓字第1050533742號函影本、新北市政府工務局105年4月29日新北工寓字第1050754827號函影本各1份、系爭房屋現場相片4紙等件為證。且被告對於系爭租約已於105年5月20日終止，及於105年5月20日前積欠之租金、管理費合計為118,639元等情，均表示不爭執，並對於原告請求遷讓系爭房屋亦表示沒有意見，僅以無能力清償，及無能力履行系爭房屋之遷讓等語為辯（見本院訴字卷第28頁），是原告上開主張，亦可認為真。
五、就原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：㈠按民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還
租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」；第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」。另系爭租約第5條約定：「使用房屋之限制：本房屋係供租賃用途之使用。承租人同意遵守住戶規約，不得違法使用，或存放危險物品，影響公共安全。未經出租人同意，承租人不得將房屋全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓他人。」；第13條約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：遲付租金達一個月之租額以上，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付者。違第五條規定而為使用者。違反第六條規定而為使用者。承租人積欠應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經管理負責人或管理委員會定相當期間催告仍不給付者。」；第9條前段約定：「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。…」。
㈡本件被告有違反系爭租約第5條之情事，已如前述，原告自
得依系爭租約第13條約定終止租約。且原告主張系爭租約已於105年5月20日終止一節，復為被告所不爭執。則系爭租約既已經於105年5月20日因終止而消滅，被告自已無占用系爭房屋之正當權源，而為無權占用。因此，原告依民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，及系爭租約第9條前段之租賃物返還請求權，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，即有理由，應予准許。
六、就原告本件金錢請求部分：㈠按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租
金。」。另系爭租約第2條約定，租金每月30,000元，被告應於每月10日以前繳納，管理費每月3,377元，由承租方負擔（見本院重簡卷第5頁）。是被告於系爭租約存續期間，自有依系爭租約約定日期給付租金與繳納管理費之義務。而原告主張被告於105年5月20日系爭租約終止時，共積欠租金及管理費118,639元一節，為被告所不爭執，堪信為真。則原告依系爭租約上開約定請求被告給付118,639元，即屬有據，應予准許。
㈡查系爭租約第9條約定：「租賃契約終止時，承租人應即將
房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照日租金五倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」。而按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。是系爭租約第9條上開違約金之約定，應視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定，而非懲罰性質之違約金，核先敘明。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件被告自系爭租約終止後，迄未返還系爭房屋與原告，而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。是原告依系爭租約第9條及民法第179條規定，請求被告給付自系爭租約終止後即105年5月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以35,000元計算之損害賠償（違約金），未逾系爭租約第9條約定之違約金數額，即無不合，應予准許。逾此部分（即105年5月20日）之損害賠償請求，則無從准許。
七、從而，原告依民法第767條1項前段、系爭租約之約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約第2條約定，請求被告給付積欠之租金及管理費118,639元；依系爭租約第9條約定，請求被告自105年5月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元之損害賠償（違約金），為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 26 日
民事第三庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 26 日
書記官 李惠茹