臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第478號原 告 林再生
林再福林再傳林麗卿林秀蓮林秀蘭共 同訴訟代理人 談虎律師
楊智全律師被 告 陳明經 （遷居國外，應受送達處所不明）
陳明鄉陳明緯 （遷居國外，應受送達處所不明）徐陳美華 （遷居國外，應受送達處所不明）黃陳德華 （遷居國外，應受送達處所不明）杜書任 （遷居國外，應受送達處所不明）杜書伉 （遷居國外，應受送達處所不明）藍阿文上列藍阿文1人訴訟代理人 趙文銘律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國106年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
一、程序方面：本件被告陳明經、陳明鄉、陳明緯、徐陳美華、黃陳德華、杜書任、杜書伉均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）新北市○○區○○段○○○○號土地（面積1311.63平方公尺、權利範圍全部；重劃前為新北市○○○段、後埔小段第45之3、45之7、45之8、45之9地號，下稱系爭土地），係原告父親林根藤於民國56年1月1日起，向被告陳明經、陳明鄉、陳明緯、徐陳美華、黃陳德華、杜書任、杜書伉（下稱陳明經等7人）之被繼承人陳騰輝承租，雙方簽立三七五租約，租約期限為6年，該租約成立時土地性質為土地法所稱之耕地。嗣後，原告及被告陳明經等7人分別因繼承關係，各自繼受林根藤與陳騰輝就系爭土地之三七五租約之法律關係，原告就被告陳明經等7人所共有之系爭土地登記三七五耕地租約（下稱系爭租約），租賃期間自98年1月1日起至103年12月31日止。
（二）陳明經等7人於系爭土地三七五租約存續期間之103年4月25日，將系爭土地出售予被告藍阿文，並於同年5月21日完成所有權移轉登記，惟未依耕地三七五減租條例（下稱三七五減租條例）第15條第1項規定，將買賣條件以書面合法通知原告，侵害原告之優先購買權益。依三七五減租條例第15條第3項規定，陳明經等7人與被告藍阿文間之系爭土地買賣契約不得對抗原告，系爭土地買賣契約及移轉登記之物權行為，對原告均不生效力。是兩造法律上之地位即有不安之狀態，且此種不安之狀態得以確認判決除去，原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。
（三）系爭土地雖於100年間，依新北市政府於92年2月14日之擬定三重都市計畫細部計畫案編定為商業區，惟系爭租約並未因此終止，且陳明經等7人亦未合法終止系爭租約，則陳明經等7人出賣系爭土地時，系爭租約仍然存續，依最高法院52年度台上字第3300號判決、64年台再字第80號判例、55年度第6次民、刑庭總會會議決議、司法院（82）廳民二字第13106號函等見解，本件仍有三七五減租條例第15條之適用。
（四）依新北市政府105年11月17日新北府地劃字第1052192097號函文所示，陳明經等7人與藍阿文買賣並移轉登記系爭土地時，係處於新北市○○區○○○○道兩側附近地區市地重劃區重劃期間（重劃起迄期間為100年6月9日重劃範圍勘選起至104年11月18日完成成果報告經內政部備查止）之「公告禁止土地移轉、分割、設定負擔；建築改良物新建、增建、改建或重建即採取土石或變更地形」階段及「工程施工」階段（即自100年5月18日至103年12月24日），重劃尚未完成。新北市政府係於103年7月3日至同年11月7日辦理土地點交，則土地所有權人及承租人完成土地點交後，始可開始利用土地。
（五）原告於新北市政府辦理「新北市○○區○○○○道兩側附近地區市地重劃區」之重劃前後均從事耕作，是縱系爭土地經變更為商業區，然原告仍繼續為耕作使用，並未變更耕地租賃性質。雖原告於系爭土地重劃期間因法律規定及重劃施工等事實原因，無法從事耕作，惟此乃政府機關行使土地重劃之公權力所導致之結果，非可歸責原告。參諸最高法院83年度台上字第1149號判決要旨，並依舉重以明輕之法理，自不得以陳明經等7人出賣系爭土地時，原告未實際於系爭土地耕作，而認為耕地租賃性質發生變更，故本件仍有三七五減租條例第15條之適用。
（六）藍阿文雖援引最高法院40年台上字第1524號、88年台上字第1號等判例意旨，辯稱系爭土地已變更為商業區，故原告無優先購買權云云。然：
①依最高法院81年度台上字第621號判決意旨可知，最高法
院40年台上字第1524號判例，僅是闡釋耕地係指農地與漁牧地而言，並不包括林地在內，其意旨並未含括耕地租賃關係存續中，變更耕地租賃之性質。又最高法院88年台上字第1號判例意旨，亦與40年度台上字第1524號判例闡釋意旨相同。
②與本件事實相類似之最高法院64年台再字第80號判例意旨
，載明不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第15條之適用。且最高法院88年台上字第1號判例意旨後段並未揭示64年台再字第80號判例不再援用，顯見最高法院88年台上字第1號判例認為64年台再字第80號判例意旨闡釋範疇不同，並無矛盾衝突。既該二則判例均屬有效，足證最高法院88年台上字第1號判例闡釋意旨與本件系爭租約關係存續中，租賃標的物用途變更為非耕地使用之情形不同，故依最高法院81年度台上字第621號判決意旨可知，最高法院40年度台上字第1524號、88年台上字第1號等判例即無援用之餘地。
（七）另本件訴訟因與前案判決即本院103年度重簡字第1517號判決、104年度簡上字第185號判決之當事人不同一，自不受前案判決之拘束。陳明經等7人與被告藍阿文間就系爭土地之買賣契約及移轉登記之物權行為，對原告不生效力，原告自得依三七五減租條例第15條第1項之規定及最高法院97年度台上字第2219號、99年度台上字第1699號判決意旨行使優先承買權，請求陳明經等7人按與被告藍阿文於103年4月25日簽訂系爭土地所有權買賣移轉契約之同一條件（即原告給付被告陳明經、陳明鄉、陳明緯、徐陳美華、黃陳德華1億9860萬2642元、給付被告杜書任、杜書伉863萬4897元），與原告訂立買賣契約，並以起訴狀繕本送達作為行使系爭土地優先承買權之意思表示，同時請求法院確認優先購買權存在、塗銷土地所有權移轉登記、協同辦理所有權移轉登記等語。
（八）聲明：①確認原告就陳明經等7人與藍阿文於103年4月25日成立之
土地所有權買賣移轉契約之標的即系爭土地有優先購買權存在。
②藍阿文應將系爭土地，經新北市三重地政事務所（收件字
號：103年重登字第1055540號、105550號）於103年5月21日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記（登記日期103年5月21日）予以塗銷。
③陳明經等7人應就系爭土地，依與被告藍阿文於103年4月
25日簽訂土地所有權買賣移轉契約之同一條件，即按原告給付被告陳明經、陳明鄉、陳明緯、徐陳美華、黃陳德華1億9860萬2642元、給付被告杜書任、杜書伉863萬4897元之價格，共同與原告訂立買賣契約，並於原告履行上開同一條件後，將系爭土地之所有權移轉登記予原告。
④第②、③項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告方面：
（一）被告藍阿文以：①依最高法院40年台上字第1524號、88年台上字第1號判例
、最高行政法院74年度判字第835 號判決、行政院（78）台內字第1013號函示，可知耕地係指農地與漁牧地，林地、建地等其他地目均不包含在內，則出租人出售已非耕地之土地時，既非耕地租用，自無三七五減租條例規定之適用。至原告主張對系爭耕地有三七五減租條例第15條優先承買權，並援引最高法院49年台上字第2385號判例、101年度台上字第2060號判決、103年度台上字第2403號判決，惟本件並非出賣耕地，且係新北市政府將重劃後土地點交被告藍阿文，而被告不同意原告續為耕地使用，該等判例、判決之事實均與本件不同，自難援引。
②系爭耕地為商業區之建築用地，原告以系爭耕地之地目未
變更為建地，誤認仍得為從來之使用且有優先承買權，顯有誤會：
⑴土地可否興建建物使用，都市計畫法系係以使用分區作
為依據，已不使用與現況不符之地目，且實務上亦早停止辦理地目變更登記，並自106 年1 月1 日全面廢止，不再使用，是原告認地目空白，仍得為從來之使用，乃不諳建築法令之誤解。
⑵系爭耕地前經新北市政府辦理市地重劃（即新北市○○
區○○○○道兩側附近地區市地重劃區），於將地上物補償完竣後，進行拆遷及施作相關公共設施。而重劃完成後，新北市政府將系爭耕地編為商業區之建築用地，登記予原所有權人即被告陳明經等7人，並以103年4月11日北府城測字第10306496211號公告，可依已施工完成之計畫道路境界線為建築線，得免個案申請建築線指定後，同年月29日即申請建築執照，嗣再於同年5月21日移轉登記予被告。因系爭耕地已非屬耕地，新北市政府未再交付予原告耕作，依上開最高法院判例、最高行政法院判決、行政院函示意旨可知原告並無優先購買權。
⑶被告藍阿文於103年6月18日，依平均地權條例第76條至
第78條規定，以存證信函向原告為終止耕地租約之意思表示，邀約原告商談補償費事宜。系爭土地重劃期間，係做重劃工程使用，非供原告耕作使用，而新北市政府嗣於同年7月28日將系爭土地點交由被告接管占有，足見被告從未同意重劃後原告得繼續耕作，原告未經被告同意，擅自入侵系爭土地，經被告請求原告等離去，仍不離去，不得已提起刑事入侵土地告訴，益證原告所謂繼續耕作云云，並非事實。又新北市政府復於同年8月4日告知原告，因系爭土地已非耕地，原告並無優先購買權，並通知原告於同年10月3日到府協調補償費事宜，然原告到場不接受協調，逕行離去，被告遂依法以存證信函通知原告前來受領應領補償費6908萬5890元。
⑷依平均條例第77條之規定，一般地價補償需扣除土地增
值稅，然系爭土地因原所有權人出賣，土地增值稅已經繳納，故原告所獲地價補償無需扣除土地增值稅，相較一般佃農已獲補償較多金額。詎竟原告仍不滿足，要求重劃後1/3土地，再以此土地與被告藍阿文合建，覬覦重劃後之非耕作利益，顯與三七五減租條例之優先承買權立法目的不符。
⑸因原告遲未前來受領補償金，故被告依法提存，並由新
北市政府依法塗銷系爭土地三七五租約註記登記。嗣原告對被告提起訴訟，經本院103年度重簡字第1517號判決、104年度簡上字第185號判決，認定原告對於系爭土地並無優先購買權，系爭土地租約並已終止，而駁回原告之訴、上訴確定在案。原告猶提起本件訴訟主張有優先承買權存在云云，顯然有違上開確定判決爭點效，且與上開最高法院40年度台上字第1524號判例等判例意旨不符，自無理由。
③原告主張系爭土地移轉前，因尚未完成結算，重劃尚未完成，故有優先承買權云云，並無理由：
⑴市地重劃係依都市計畫內容，就一定範圍土地全部重新
加以規劃整理，興辦各項公共設施…，將原有土地予以交換分合，使其成為形狀整齊之土地，直接面臨道路，可立即取得建築執照，即建築熟成地。
⑵市地重劃後，因原有農、水路破壞殆盡，故不宜在重劃
後繼續做農業使用，故現行法令對於重劃前已存在租約，以採使其在重劃後消滅為常態，此參平均地權條例第63條、第76條自明。是原土地若有三七五租約，最快在地籍登記階段就可以除去，非必等到交接甚或財務結算始除去，此參市地重劃實施辦法第48條規定亦明。⑶重劃分合後土地，不限於財務結算之後方可申請建築，
財務結算僅為主管機關部門之內部作業程序爾，與原有土地所有權人毫無關係。至於地主事後是否交接，僅為危險負擔之問題。實務上，重劃目的在於即刻建築，因此重劃土地在登記予土地所有權人時，即已直接面臨道路，可申請建築，故重劃分合後登記予土地所有權人時，即非屬耕地。
⑷依上開說明，系爭土地於102年12月23日以土地重劃為
原因登記予被告陳明經等7人，依法視為其原有土地，已可申請建築，且於103年4月11日新北市政府即已公告區內土地可依已施工完成之計畫道路境界線為建築線，得免個案申請建築線指定，復經建築師確認已非耕地，於原所有權人並已出具土地使用同意書，同年4月29日向主管機關申請建築，嗣於同年5月21日始移轉登記予被告，是原告稱系爭土地重劃前已出售被告，並非屬實，且原告以此為由主張有優先承買權存在，亦屬無據。
⑸系爭土地經新北市政府確認為建築用地已非耕地，准許
被告提存原告應領補償費後塗銷系爭租約，足見系爭土地該當平均地權條例第76條之規定，原告並無優先承買權無疑。
④另本院104年度簡上字第185號確定判決所認定之理由，可
知承租人主張優先承買權，係以租賃標的為耕地為要件，而系爭土地已非耕地，是原地主（即被告陳明經等7人）於103年4月25日將系爭土地出售予被告，原告並無優先承買權得以主張，此亦與最高法院一貫見解相同，益徵原告對於系爭土地並無優先承買權等語資為抗辯。
⑤答辯聲明：
⑴原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告陳明經等7人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。惟原告主張陳明經等7人與藍阿文間，就系爭土地之買賣契約及移轉登記之物權行為，對原告不生效力，原告得依三七五減租條例第15條第1項之規定行使優先承買權，其訴訟標的對於本件共同訴訟之全體被告必須合一確定。是依民事訴訟法第56條第1項第1款之規定，藍阿文之訴訟抗辯行為有利益於陳明經等7人者，其效力及於全體被告。
四、按訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第399條第1項規定之趣旨觀之甚明（參照最高法院42年台上字第1306號民事判例意旨）；次按「民事訴訟法第四百條第一項所稱既判力之客觀範圍，不僅關於其言詞辯論終結前所提出之攻擊防禦方法有之，即其當時得提出而未提出之攻擊防禦方法亦有之。是為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意旨之認定，亦即當事人於既判力基準時點前得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，因該既判力之遮斷效（失權效或排除效）而不得再為與確定判決意旨相反之主張，此乃法院應以「既判事項為基礎處理新訴」及「禁止矛盾」之既判力積極的作用，以杜當事人就法院據以為判斷訴訟標的權利或法律關係存否之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，俾免該既判力因而失其意義（參照最高法院101年度台上字第2096號判決意旨）。經查：
（一）本件原告前以本件被告藍阿文為被告，向本院三重簡易庭起訴，請求確認本件原告與本件被告藍阿文間，就系爭土地自98年1月1日起至103年12月31日止之租約存在，經本院三重簡易庭以103年度重簡字第1517號判決駁回原告之訴，原告不服上訴經本院104年度簡上字第185號駁回上訴確定。此前案訴訟事實，為兩造所不爭執，並有被告藍阿文提出之前案判決附卷可稽。
（二）上開前案訴訟審理中，本件原告業已提出系爭土地原地主（按即本件被告陳明經等7人）未依耕地三七五減租條例第15條規定，通知原告是否有優先承買系爭耕地之意願，逕自與藍阿文買賣系爭土地，侵害原告優先承買權之攻擊防禦方法（見本院104年度簡上字第185號判決書第1頁）。經前案審理判斷此爭點，認為系爭土地經重劃後，於92年間公告為都市計畫商業區，為建築用地，本件原告主張之優先承買權係以租賃標的為「耕地」為要件，系爭土地已非耕地，是原地主即本件被告陳明經等7人於103年4月25日將系爭土地出售予本件被告藍阿文，原承租人之原告即無優先承買權得以主張（見本院104年度簡上字第185號判決書第3頁）。
（三）參酌上開最高法院裁判意旨所示，前案確定判決言詞辯論終結前，本件原告所提出對本件被告陳明經等7人優先承買權是否存在之攻擊防禦方法，業由前案確定終局判決中裁判確定，認定其等無優先承買權。是前案訴訟當事人即本件原告與本件被告藍阿文間，就該優先承買權存否之爭執，已不得於本件訴訟再為與前案確定判決意旨相反之主張，俾免該前案既判力失其意義。
五、又前案訴訟標的法律關係，係原告請求確認其對被告藍阿文就系爭土地之租約存在。惟前案審理結果認定藍阿文於103年6月18日以系爭土地業經依法編為建築用地，為收回自行建築，以存證信函向原告為終止耕地租約之意思表示，新北市政府於103年7月28日將系爭土地點交予藍阿文占有，藍阿文於103年11月3日依法提存補償費於本院，新北市政府准予終止函囑三重區公所辦理終止租約登記，塗銷系爭土地之三七五租約註記，是藍阿文依平均地權條例第76至78條之規定終止系爭租約，本件原告與藍阿文間已無租約關係存在，原告請求確認租約存在，為無理由等語（見本院104年度簡上字第185號判決書第4頁）。從而，本件原告與藍阿文間，就系爭土地有無租約法律關係存在，該訴訟標的之法律關係，核屬民事訴訟法第400條第1項既判力之客觀範圍，本件原告與藍阿文應受前案確定判決既判力之拘束，本院亦不得為反於確定判決意旨認定租約法律關係存在。是本件原告此部分之訴，有民事訴訟法第249條第1項第7款之情形，其訴不合法。
六、依上所述，本件原告與藍阿文間，已不得於本件訴訟爭執原告就系爭土地有優先購買權存在，且因本件原告與藍阿文間，就系爭土地已無租約關係，故原告猶以優先購買權為根基，主張藍阿文應將系爭土地日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，自失所據，不應准許。
七、末按民事訴訟法乃確保私權之訴訟程序，必須於私權發生不安，有藉民事訴訟程序以為確保者，始能提起，否則其訴即屬欠缺權利保護要件。本件被告陳明經等7人，雖非前案判決之當事人或其繼受人，無前案既判力之遮斷效，然其優先承買權既已不存在，且系爭土地已合法有效移轉登記為藍阿文所有，原告不得訴請塗銷所有權移轉登記。是原告猶聲明陳明經等7人應就系爭土地，依與被告藍阿文買賣移轉契約之同一條件與原告訂立買賣契約，並將系爭土地之所有權移轉登記予原告等語，其與陳明經等7人間私權縱有不安，因系爭土地已合法有效登記為藍阿文所有，原告仍訴求陳明經等7人應與原告訂立買賣契約並將系爭土地之所有權移轉登記予原告，此訴即屬欠缺權利保護要件，無藉民事訴訟程序確保之必要，應予駁回。
八、綜上，原告請求確認系爭土地有優先購買權、被告藍阿文應將系爭土地以買賣原因之所有權移轉登記塗銷、被告陳明經等7人應就系爭土地以同一條件與原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告，均不應准許。原告之訴既經駁回，其除確認優先購買權外之其餘訴訟假執行聲請，失所附麗，併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、結論：原告之訴一部為不合法、一部為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 24 日
民事第三庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 24 日
書記官 林君縈