臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第56號原 告 鄧光珽訴訟代理人 鄧廉風
孫銘豫律師被 告 楊美華
邱顯炉共 同訴訟代理人 呂宗達律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於民國105年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。
四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條第1項定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台上字第16號判決意旨參照）。本件原告先位之訴部分，原主張坐落新北市○○區○○段○○○○○段00000000000地號土地之預定買賣契約解消後，其得依據不當得利法律關係，請求被告楊美華將上開332地號土地所有權移轉登記予原告。嗣最後言詞論期日，原告另追加主張依據契約解除後回復原狀請求權，為同一之聲明，並釋明其追加合於民事訴訟法第255條第1項請求基礎事實同一等語。依上開法條之規定，原告先位之訴其主張之基礎事實，為土地預定買賣契約解消後之法律效果，核其不當得利原訴或追加之回復原狀之訴，均係本於預定買賣契約解消之基礎事實，故被告雖表示不同意追加訴訟標的，然原告訴之追加於法並無不合，應許其追加先位訴訟標的。
貳、得心證之理由：
一、原告主張：
（一）坐落新北市○○區○○段○○○○○段000地號、325地號、381地號土地（下稱系爭3筆土地)，原為訴外人信誠窯業股份有限公司（下稱信誠公司）所有，上開土地借用訴外人卓勝利名義為所有權登記，原告於民國102年9月17日向訴外人信誠公司股東買受全部股份之方式，取得上開3筆土地所有權。另原告亦同時取得信誠公司所有，並借用卓勝利名義登記所有權之同段30、321、328、329、331、
332、379地號7筆土地（下稱系爭7筆土地）所有權。系爭7筆土地及322地號土地上，有門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○號之廠房（下稱系爭廠房）1棟，前由信誠公司與優加力實業有限公司（下稱優加力公司）代表人即被告邱顯炉簽訂租約（見原證4），出租給優加力公司使用，租期自100年1月1日至102年12月31日止。
（二）原告買入322號土地、系爭7筆土地及系爭廠房並實際占有後，於102年9月間已非優加力公司代表人之邱顯炉，主動向原告之父親鄧廉風表示其係優加力公司代表人並實際經營優加力公司，願以新台幣（下同）4000萬元先向原告買受系爭7筆土地，並預定再以4888萬元向原告買受322、32
5、381號系爭3筆土地，而其中325地號僅以另行分割出之300坪為買賣標的，另322、381地號土地將來要分割做為8米道路用地部分，亦非買賣標的。原告因認價格合理，即於102年9月17日經卓勝利同意後，以卓勝利為賣方，由鄧廉風任卓勝利代理人與邱顯炉就系爭7筆土地之買賣簽立不動產買賣契約書（見原證5），並於同日就系爭3筆土地即322、325、381地號，以原告為賣方，被告邱顯炉為買方，另簽立不動產預定買賣契約書（見原證6，下稱系爭預定買賣契約）。
（三）被告邱顯炉依系爭7筆土地買賣契約給付價金4000萬元予原告後，原告遂依約指示出名人卓勝利將系爭7筆土地所有權直接移轉登記予邱顯炉指定之人即其配偶被告楊美華，此時邱顯炉復向原告之代理人鄧廉風稱322地號土地既已簽立系爭預定買賣契約，早晚都要移轉，倘與系爭7筆土地一併移轉，其將更方便取得貸款，以履行給付購買系爭預定買賣契約土地之價金尾款等語，原告聞言認為並無不妥，即在被告2人未付購買系爭預定買賣契約土地價金情形下，經卓勝利及被告楊美華同意後，於102年9月24日請代書逕行製作以被告楊美華為買方、卓勝利為賣方，買賣標的為系爭7筆土地及上開322地號共計8筆土地，價金2000萬元之不動產買賣契約（見原證7、下稱系爭8筆土地買賣契約），因原告要給付卓勝利購買信誠公司股份之價款2000萬元，故以此數額作價。而原告因未收受價金，即將322地號土地所有權於102年10月15日，指示卓勝利直接移轉登記至被告楊美華名下，原告為求自保，迄今未將系爭8筆土地之所有權狀正本交付被告2人。
（四）詎被告邱顯炉於322地號土地移轉登記為被告楊美華後，因在優加力公司的經營權之爭落敗，竟於原告尚未點交之322地號土地上挖掘濠溝，阻止優加力公司正常營業。原告聞訊前往了解，邱顯炉竟口頭否認雙方有系爭7筆土地及系爭3筆土地買賣契約之事實，並以系爭8筆土地買賣契約主張已付清購買322地號土地及系爭7筆土地之全部價款2000萬元為由，明確拒絕依系爭預定買賣契約履行給付買賣價金4888萬元予原告之義務。原告乃於102年11月13日以「被告邱顯炉既否認系爭預定買賣契約存在，爰以被告邱顯炉顯然違約為由解除系爭預定買賣契約」之情，寄發存證信函予被告2人（見原證9），向邱顯炉為解除系爭預定買賣契約之意思表示。被告2人於收受信函後，委由訴外人高守正為代理人回覆原告稱「渠等確已付清購買322號土地及系爭7筆土地之全部價款2000萬元」等語（見原證10），再度明確預示拒絕依系爭預定買賣契約履行給付買賣價金4888萬元予原告之義務。
（五）依系爭預定買賣契約第3條、第7條之約定，邱顯炉應於103年5月31日前，以系爭3筆地號土地辦理貸款給付價金尾款4888萬元，若未能辦理貸款，應於原告通知後即以現金一次付清。原告因恐上開第1次解除契約之意思表示不符該買賣契約之解約要件，復見邱顯炉並無任何移轉322地號土地至原告名下誠意，乃再於104年2月2日寄發存證信函予邱顯炉，通知「…縱認第一次解除契約表示不合法，系爭預定買賣契約仍然存在，被告依約應於103年5月31日給付價金4888萬元予原告，特函請被告於函達後七日內給付，否則即解除契約」等語（見原證11），再次對邱顯炉為解除系爭預定買賣契約之表示。邱顯炉於收受上開存證信函後，仍拒絕履行給付價金之義務，函覆原告稱「…參以特約或變更約定事項第二、三項約定內容，台端顯負有先蓋壹樓廠房取代原先廠房過戶給本人之義務，且雙方尚特別約定並強調台端履行上開系爭契約標的之過戶及點交義務至遲須在103年5月31日前。從而台端自己先未按照系爭契約條件履行，且亦拒絕配合提供系爭契約標的辦理貸款必需之文件，致本件遲遲無法進行履約，顯係可歸責於台端之事由，且已構成違約事實甚明」等語塘塞（見原證12）。然依系爭預定買賣契約約定，原告本無於103年5月31日履行期屆至前，先行移轉322地號土地所有權予被告之義務，惟為配合邱顯炉順利向銀行取得貸款以支付買賣價金4888萬元，始於102年10月15日在未受領買賣價金之情況下，先行移轉322地號土地予被告楊美華。且系爭預定買賣契約特約事項中固有「本契約標的322地號，須沿著右邊割一條寬8米的土地預定作道路用地」之約定，然此須由土地所有權人提供身分證影本及配合用印，方得向地政機關為分割道路用地之申請，今322地號土地之所有權既已移轉予被告楊美華，則原告在無被告2人之協力配合下，無法自行為道路用地之分割申請，而邱顯炉不願協力為之並為拒絕受領之表示，自應負受領遲延之責。故邱顯炉辯稱原告拒絕配合提供辦理貸款之必需文件，方致系爭預定買賣契約無法進行，原告未完成系爭買賣契約應履行之給付云云，顯屬無據，所辯無由解免依系爭預定買賣契約所負之應於103年5月31日給付原告4888萬元買賣價金之義務。
（六）104年3月12日原告寄發存證函表明願履行廠房興建義務之誠意，然邱顯炉於同年月23日函覆表示：「系爭7筆土地買賣契約與系爭預定買賣契約實為被告邱顯炉以總價8,888萬元買受系爭7筆土地及322、325、381號土地之同一契約為分二階段履行而分開簽立，因簽約後發現系爭7筆土地價值甚低而以總價4,000萬元簽約極不合理，乃經與鄧廉風商議後，將第二階段之系爭預定買賣契約中之322號土地調整納入第一階段之系爭7筆土地買賣契約中，因而322號土地提前過戶…」等語（建原證14），再為拒絕履行給付價金義務之表示，可知被告邱顯炉自雙方簽立系爭預定買賣契約後，確有故意拒不履行給付買賣價金4888萬元之債務不履行事實。被告辯稱系爭7筆土地之公告現值僅325萬餘元，然322、325、381地號土地之公告現值高達1386萬餘元，為合理起見，鄧廉風同意調整系爭7筆土地買賣契約之出賣標的，增加322號土地云云。惟322地號土地之公告現值約為877萬元，然依被告所述，經調整過後將造成買賣標的公告現值較高者實際買賣價金較低之情況，顯不合理，況縱使雙方卻有變更系爭7筆土地買賣契約標的之真意，則僅須增加系爭7筆土地買賣契約之標的即可，何須將買賣將金由4000萬元改為2000萬元，足見被告所辯甚為荒謬。原告嗣於104年3月28日再函覆被告邱顯炉稱：「被告邱顯炉自雙方簽立系爭三筆土地買賣契約後迄今為止，均違反誠信故意拒不履行所負給付4,888萬元買賣價金義務、被告邱顯炉所述系爭7筆土地買賣契約與系爭預定買賣契約為分二階段履行而分開簽立，因系爭7筆土地價值甚低以總價4,000萬元簽約極不合理，乃將第二階段之322號土地調整納入第一階段之系爭7筆土地買賣契約中而提前過戶云云，純屬無稽」等語（見原證15），而被告邱顯炉收受該信函後未再以任何信函否認，迄今被告2人仍不將322地號土地移轉登記至原告名下。其援引民法第254條至第262條之規定以被告債務不履行為由，解除系爭預定買賣契約，則原告自得類推適用相同規定併主張解除移轉322、325、381地號土地之所有權讓與合意物權契約，是原告並以105年10月24日民事準備書（二）狀向被告為解除移轉322、325、381地號土地所有權讓與合意之物權契約意思表示。
（七）觀諸系爭預定買賣契約5條第4項約定：「買方得…確認或指定第三人為登記名義人，第三人應共同簽認文書並與買方負擔連帶履約責任」等語，足見系爭預定買賣契約係為真正第三人利益契約。被告邱顯炉與原告簽訂系爭預定買賣契約後，即依約款指定被告楊美華作為第三人利益契約之第三人，此參原告依被告邱顯炉指示以卓勝利為出賣人、被告楊美華為買受人於102年9月24日簽立系爭8筆土地買賣契約，並由卓勝利直接登記予被告楊美華即明。又原告已合法解除系爭預定買賣契約，民法第269條第1項規定及最高法院95年台上字第1925號判決要旨，可知原告與被告邱顯炉間之補償關係既已合法解除，則該第三人利益約款即失所附麗而不復存在，則享有登記為322地號土地所有權之第三人即被告楊美華，自係基於該第三人利益約款取得該利益，故原告與被告邱顯炉間之系爭預定買賣契約解消後，被告楊美華取得322地號土地所有權登記即屬無法律上之原因，是原告自得依民法第179條前段及契約解除後回復原狀請求權之規定，先位訴訟請求被告楊美華返還322地號土地。
（八）退步言之，縱認上開第三人利益約款非屬真正第三人利益約款而為不真正第三人利益約款，依系爭預訂買賣契約之特約條款約定「本契約標的322地號，須延著右邊割一條寬8m的土地預定做道路用地，由各筆土地所有權人依面積比例持分…」等語，合理推斷被告邱顯炉雖指定被告楊美華擔任322地號土地之登記名義人，惟實際上被告楊美華並無享有任何實質使用收益處分之權限，故322地號土地之實質所有權人仍為被告邱顯炉，被告楊美華僅單純作為被告邱顯炉為辦理土地過戶用之人頭，則被告2人間自當無任何法律關係存在，縱有亦應屬類似民法委任關係之借名登記關係存在。因被告2人間無任何法律關係存在，被告邱顯炉怠於向被告楊美華行使其對被告楊美華之不當得利返還請求權，原告為保全對被告邱顯炉於系爭預定買賣契約合法解除後之回復原狀請求權，自得逕依民法第242條規定，以自己名義代位被告邱顯炉，對被告楊美華終止借名登記關係及依民法第179條規定，請求被告楊美華將322地號土地所有權移轉登記予被告邱顯炉，而被告邱顯炉於受移轉登記後，因對原告負有返還受領物之義務，依民法259條第1款規定，應將322地號土地所有權移轉登記予原告等語。
（九）先位聲明：被告楊美華應將系爭322地號土地所有權移轉登記予原告所有。
（十）備位聲明：被告楊美華應將系爭322地號土地所有權移轉登記予被告邱顯炉，被告邱顯炉受移轉登記後，應再移轉登記予原告所有。
二、被告2人共同辯以：
（一）原告起訴所述土地除325、381地號原登記為信誠公司所有之不動產外，系爭8筆土地即322地號及系爭7筆土地原均為卓勝利所有，並非原告所稱信誠公司所有而借卓勝利名義登記。系爭8筆土地係由卓勝利、原告分別出售並辦理所有權移轉登記予被告邱顯炉指定之人即被告楊美華，是信誠公司不曾且亦非322號土地之所有權人，此經本院以103年度重訴字第476號、103年度重訴字第324號判決肯認之事實。依系爭8筆土地之歷次移轉登記情形以觀，信誠公司非為土地之所有權人，另依信誠公司股份讓渡協議書第2條及第9條約定「乙方擔保於股份讓渡基準日信誠公司所有坐落新北市○○區○○段○○○○○段○地號土地具有完整之所有權…。」、「本案股份讓渡包括信誠公司所擁有之法定不動產及財報表所有之資產…」等語，足徵信誠公司讓渡予原告之資產除股份外，就信誠公司所擁有之「法定不動產」僅有325、381地號土地，不及系爭8筆土地
，可見系爭8筆土地之所有權屬卓勝利所有，並非原告所稱之借名登記。
（二）系爭7筆土地買賣契約及系爭預定買賣契約之簽訂日期均為102年9月17日，顯見被告邱顯炉與卓勝利、原告係簽約在先，並非如原告所稱係其買入並實際占有後，邱顯炉才主動向鄧廉風表示願先後以4000萬元及4888萬元買受包含322地號在內之土地。事實上係鄧廉風於102年8、9月間向邱顯炉表示其就系爭7筆土地、322、325、381地號土地及系爭廠房，已向卓勝利及信誠公司支付5000萬元定金並簽訂買賣契約書，並表示欲將上開所購入之10筆土地（其中325地號土地僅約定出賣300坪)、系爭廠房及在325地號土地分割出300坪後再新建廠房一併賣給邱顯炉之情，邱顯炉向其表示洽購之意願，經商議後，邱顯炉於102年9月17日應鄧廉風之約議談購買乙事，雙方並於同日就上開10筆土地、系爭廠房及在325地號土地分割出300坪後再新建廠房等不動產暨連同辦理工廠登記證之移轉合意售價為8888萬元。嗣後，鄧廉風突主動向邱顯炉提議，因系爭廠房為違章建築，多達900多坪，而工廠登記廠址坐落之基地為325地號土地、部分為322、381地號土地上，故其考量將來要從約900多坪之違章建物，縮減蓋一棟約300坪合法廠房建物過戶予邱顯炉，需將322、325、381地號土地另訂1份買賣契約書（即系爭預定買賣契約），始方便辦理保留原廠址及配合工廠登記之問題。邱顯炉對於鄧廉風之上開提議，當下認為反正都是一起買下全部的土地及廠房，遲早會過戶，故不疑有他，接受其提議而將原本是一起買賣10筆土地及廠房（含新建廠房）之契約關係，同意簽約做2個階段進行，並按階段拆成2份不動產（含預定）買賣契約書。因系爭7筆土地登記為卓勝利所有，故鄧廉風以代理人身分代理卓勝利與邱顯炉以價金4000萬元訂立系爭7筆土地買賣契約，而邱顯炉亦在簽約同日給付簽約金1000萬元予卓勝利，並由鄧廉風代收。另322、325（300坪）、381地號土地，由原告為賣方，邱顯炉為買方，以4888萬元價金簽訂系爭預定買賣契約書。
（三）雙方於簽訂系爭7筆土地買賣契約及系爭預定買賣契約數日後，邱顯炉經代書友人提醒，始發現系爭7筆土地之公告現值僅325萬多元，然322、325（300坪）、381地號土地之公告現值卻高達1386萬多元，且尚不包括新建廠房之費用，況系爭7筆土地尚登記在卓勝利名下，鄧廉風及原告均尚未實際登記取得所有。邱顯炉基於交易安全及風險考量，旋即向鄧廉風反映系爭7筆土地以4000萬元訂價實為不合理，嗣經雙方溝通後，鄧廉風向邱顯炉表示系爭7筆土地買賣契約及系爭預定買賣契約書都是同一天完成的，反正在103年5月31日以前都要完成契約之內容，故基於合理起見，鄧廉風同意調整系爭7筆土地買賣契約之出賣標的再增加322地號土地1筆，出賣價金4000萬元則維持不變。鄧廉風雖稱其已向卓勝利簽訂購入系爭7筆土地及322地號土地，但邱顯炉認為在簽訂系爭7筆土地買賣契約時，均未見土地所有權人卓勝利本人出面，且亦未見其出示授權書，故基於交易安全考量，邱顯炉遂要求應該就雙方合意變更增加購買322地號土地之契約內容後，應由法律上仍屬該契約標的登記所有權人卓勝利親自立於賣方地位，並重新再簽訂系爭8筆土地買賣契約，將合意變更後之買賣標的納入322地號土地，以保障維護被告之權益。鄧廉風對邱顯炉之上開要求應允，邱顯炉遂以配偶即楊美華名義授權給鄧廉風辦理上開要求事項，而邱顯炉亦於102年9月24日依照合意變更後之價金給付方式（原約定分2期支付，改由被告邱顯炉再為支付2000萬元予卓勝利），以被告楊美華名義簽發面額為2000萬元、到期日為同年10月5日，以卓勝利為指定受款人之支票乙紙交由鄧廉風收執。
（四）其後，鄧廉風要求邱顯炉能在102年10月1日再給付尾款1000萬元，以便其能在同年月2日前支付予信誠公司，邱顯炉應允，並附帶要求鄧廉風須拿出同年9月24日授權其辦理系爭8筆土地買賣契約乙事，以便證明邱顯炉在該日所支付2000萬元確實包含買入322地號土地，且由卓勝利收受，及確認卓勝利知悉並同意合意變更後之買賣標的增加322地號土地及過戶之事實，邱顯炉始同意再支付尾款1000萬元，而鄧廉風亦應允在收取1000萬元尾款同時會依照約定，由卓勝利本人親自再書立合意變更後之新契約。嗣於102年10月1日雙方會面，鄧廉風即當場提出系爭8筆土地買賣契約，被告邱顯炉始再支付尾款1000萬元交由鄧廉風收執。鄧廉風不久又再向邱顯炉提出再給付1000萬元之要求，因邱顯炉先前在第1階段已支付現金總計4000萬元，故向鄧廉風表示進入第2階段需依照系爭預定買賣契約書內容（扣除322號土地外），待其履行後續應盡之義務，並配合貸款後，邱顯炉定將兌現後續應付款4888萬元。
詎料，邱顯炉指定卓勝利過戶給被告楊美華而登記取得系爭7筆土地及322地號土地之所有權後，鄧廉風竟無理反悔，就322地號土地向本院提起塗銷所有權移轉登記訴訟，企圖詐取獲利，惟此經本院以103年度重訴字第476號民事判決其敗訴確定在案，然鄧廉風不甘敗訴結果，竟又改換以其子即原告名義再度就322地號土地對被告提起本訴。
（五）系爭7筆土地買賣契約第3條第2項付款約定雖記載「簽約款1,000萬元，尾款3,000萬元」等語，惟因雙方事後合意變更增加買賣標的322地號土地後，在第1階段之買賣價金4000萬元之條件仍維持不變，但付款方式則雙方合意變更為如被告提出之買賣契約書買方支付價款簽收名細表所示，改分3期支付。而其中被告支付第2期2000萬元即邱顯炉於104年9月24日以楊美華名義簽發金額2000萬元支票1紙，支付買受系爭8筆土地之第2期款，並將上開支付第2期款情形記載於所簽訂之系爭7筆土地買賣契約之買方支付價款簽收明細表中，係搭配系爭8筆土地買賣契約書而支付價金。從而，原告辯稱其未受有收受任何價金即將322地號土地過戶云云，顯屬不實。
（六）邱顯炉係以4000萬元購買系爭8筆土地，並由楊美華登記取得所有權，而上開支付之價金4000萬元，係依照雙方合意變更系爭7筆土地買賣契約之標的再增加322地號土地後，由原先約定分2期付款，合意變更約定共分3期支付，分別為①102年9月17日支付簽約款1000萬元、②同年月24日支付備證款2000萬元、③同年10月1日支付尾款（完稅款）1000萬元，而上開價金支付均以楊美華名義簽發支票方式為之，並非向銀行貸款後再支付予卓勝利及原告，且進入第2階段履約時，原告只需依照約定履行並配合貸款作業即可，故原告稱其認為早晚都要移轉322地號給被告，如與系爭7筆土地一併移轉，被告將更方便取得貸款以給付4888萬購買322、325、381地號土地之價金尾款云云，顯悖離常情，且亦與上開被告實際付款情形未合，足徵原告所述無稽。
（七）邱顯炉於支付4000萬元後，鄧廉風復向邱顯炉要求再預支1000萬元，邱顯炉向其表示已無多餘現金可供預支，並表示希望鄧廉風能儘速進入第2階段履約，鄧廉風見邱顯炉拒絕所請，反要求被告邱顯炉須依照系爭預定買賣契約就已登記過戶之322地號土地需先分割出8米道路供其通行，否則將保留322地號土地之權狀，邱顯炉認為鄧廉風之上開要求，顯未遵照合約第7條第1項所訂於103年5月31日始1次全部交付尾款4888萬元，且因邱顯炉拒絕其無理由要求，反而致322地號土地權狀遭到不當留置，雖一再請求返還322地號土地權狀，惟原告及鄧廉風仍拒絕交出，
（八）雙方既按系爭8筆土地買賣契約，由卓勝利將包含322地號土地在內之8筆土地一併出售並移轉登記予楊美華，而被告亦依約給付價金，自無原告所辯稱其寄發存證信函主張得任意為解除系爭預定買賣契約之意思表示可言。又依原告提出之102年11月15日桃園府前郵局第1653號存證信函可知，係由訴外人高守正個人以自己名義回應鄧廉風所委請律師寄發存證信函對其不實之指控，並非由被告2人授權為之，故原告以該存證信函謂被告2人所述，顯有誤解。復觀該存證信函內容，純因訴外人高守正遭到鄧廉風委託律師發函指摘而對本事件之個人提出事實及法律意見之陳述，並無權代表被告2人。況觀該存證信函內容，亦無原告所指摘被告2人有以書面明確預示拒絕履行系爭預定買賣契約給付4888萬元買賣價金義務之情形。是邱顯炉既未授權訴外人高守正寄發存證信函，原告自不得恣意援用，而被告2人委託律師發函要求原告應儘速履行第2階段之系爭預定買賣契約之內容，即屬有據。
（九）原告稱已依台北法院郵局第61號存證信函，向邱顯炉為第2次解除契約表示，惟觀諸該存證信函行使解除契約表示之相對人係楊美華，並非對系爭預定買賣契約之契約相對人即邱顯炉為行使解除契約意思表示，自不生解除契約之效力。退步言之，縱認原告所寄發之該存證信函發生通知之效果，然亦不發生解除契約之效力：
①系爭預定買賣契約第3條約定尾款4888萬元，原係採「
貸款」方式給付；依第4條約定邱顯炉預定以本約標的供擔保貸款4888萬元以給付價款，並依下列約定辦理貸款及付款事宜…；第5條亦有針對產權移轉約定辦理方式在先；復再依第7條點交約定本約標的應於尾款交付日（預定103年5月31日前），由賣方依簽約時現況點交予買方；再參以特約或變更約定事項第2、3項約定內容，原告顯負有先蓋壹樓廠房取代原先廠房過戶給邱顯炉之義務，且雙方尚特別約定原告履行該契約標的之過戶及點交義務至遲須在103年5月31日前完成。是原告依系爭預定買賣契約條款約定，對邱顯炉負有先為給付之義務卻遲未給付，並至104年2月2日始寄發台北法院郵局第61號存證信函對邱顯炉為無理之要求，顯已可歸責於原告自身之事由，原告為上開行使第2次解除契約之表示，自不生解約之效力。
②原告復稱其再於104年3月12日寄發台北北門郵局營收股
第828號存證信函，請邱顯炉提供被告楊美華之身分證影本等資料並配合用印，以便依約定為道路分割同時表明願履行廠房興建義務之誠意云云，非但與其於104年2月2日寄發台北法院郵局第61號存證信函主張解除契約表示相迴異且矛盾外，在另案本院103年度重訴字第324號案件中，原告尚以參加人即信誠公司之法定代理人身分參與訴訟，不斷主張表示其已解除買賣契約並堅持主張系爭廠房為其所有，此經103年度重訴字第324號判決訴外人優加力公司敗訴，惟原告仍以信誠公司法定代理人身分參與優加力公司於104年6月18日所提之該案上訴，甚且原告在該案上訴程序中，一再堅持表示與原審相同之主張意見未曾捨棄，足徵原告完全無履約之誠意。
是原告雖曾寄發台北北門郵局營收股第828號存證信函，卻與其寄發期間之前後行為及表示相左，故被告僅能回覆請原告秉遵契約內容精神履行為荷。
（十）楊美華取得322地號土地所有權，係基於與卓勝利簽訂之系爭8筆土地買賣契約書及物權契約，合法受讓登記取得，而該買賣契約及物權契約均合法有效，未曾合法解除，且亦無任何無效或得撤銷之原因。又依系爭預定買賣契約書之形式觀之，即可知悉該契約當然屬於買賣契約，絕非原告片面所稱包含物權契約在內，且原告雖一再陳稱已為2次解除契約之意思表示，然觀諸原告所寄發存證信函內容，可知原告所稱行使解除契約之意思表示，僅係針對買賣契約而言，且行使解除契約之對象僅為邱顯炉，而非對楊美華為解除契約之意思表示。故原告先位聲明本於解除契約後依不當得利法律關係請求楊美華移轉登記，並無理由。
（十一）本件既曾經由卓勝利以土地登記申請書之物權契約辦理322地號土地所有權移轉登記之意思，楊美華據以登記為322地號土地所有權人，自屬有據。至兩造間移轉登記原因之法律關係為何，或被告2人是否已交負買賣價金，則屬兩造間其他法律關係之爭議，或原告得否再請求被告2人給付買賣價金之問題，尚無認楊美華取得322地號土地所有權有何無效或得撤銷之原因。復依最高法院32年上字第2055號判例意旨可知，不動產之買受人雖未支付價金，而依物權法之規定，出賣人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者，自不能因買受人尚未交付價金，即謂其所有權未曾取得。是無礙於楊美華已依合法之物權行為取得322地號土地所有權，且依物權無因性原則，楊美華既已依合法之物權行為取得322地號土地所有權，自不受原告解除買賣契約之影響。從而，原告主張被告楊美華並無所有權云云，尚無足採等語資為抗辯。
（十二）答辯聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張102年9月17日以卓勝利為賣方，由原告之父鄧廉風任卓勝利代理人，與邱顯炉就系爭7筆土地簽立不動產買賣契約書，並於同日就系爭3筆土地即322、325、381地號，以原告為賣方，邱顯炉為買方，另簽立不動產預定買賣契約書；又102年9月24日以楊美華為買方、卓勝利為賣方，買賣標的為系爭7筆土地及上開322地號共計8筆土地，簽定價金2000萬元之不動產買賣契約，102年10月15日系爭8筆土地已移轉登記為楊美華所有等情，為被告所不爭執，並有原告提出之原證5、6、7（見本院卷㈠60至78頁）所示契約，及土地登記謄本（見本院卷㈠40至47頁）附卷可稽，足見原告所述買賣契約及移轉土地登記之情屬實。惟原告另主張被告拒絕依系爭預定買賣契約於103年5月31日前給付買賣價金4888萬元予原告，被告顯然違約，原告得解除系爭預定買賣契約及物權契約，依據不當得利法律關係及契約解除後回復原狀請求權，先位請求楊美華將上開332地號土地所有權移轉登記予原告；又備位主張解除契約後，原告為保全對邱顯炉之回復原狀請求權，自得代位邱顯炉對楊美華終止借名登記關係及依民法第179條規定，請求楊美華將322地號土地所有權移轉登記予邱顯炉，邱顯炉因對原告負有返還受領物之義務，依民法259條第1款規定，應將322地號土地所有權移轉登記予原告等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為：
（一）原告得否單方解除系爭預定買賣契約。
（二）原告請求被告移轉登記系爭322地號土地所有權予原告，有無理由。
四、原告得否單方解除系爭預定買賣契約：
（一）本件原告主張被告有履行給付系爭預定買賣契約價金遲延及拒絕履行契約之違約情事，爰主張依據債務不履行請求權，其得單方解除系爭預定買賣契約之情，為被告所否認，辯稱並無履約遲延及拒絕給付價金之事實。
（二）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第1項前段定有明文。又因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提出給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任（參照最高法院71年台上字第82號民事判例意旨）。
（三）經查，被告抗辯稱以4000萬元購買系爭8筆土地，而支付之價金4000萬元，係依照雙方合意變更系爭7筆土地買賣契約之標的再增加322地號土地後，由原先約定分2期付款，合意變更約定共分3期支付，分別為①102年9月17日支付簽約款1000萬元、②同年月24日支付備證款2000萬元、③同年10月1日支付尾款（完稅款）1000萬元，上開價金支付均以楊美華名義簽發支票方式為之等情，為原告所不爭執，並有被告提出之「買方支付價款簽收名細」表附卷可稽（見本院卷㈡第49頁），該簽收名細並經原告之父鄧廉風簽名記載簽收款項之語，足認被告所辯共分3期支付款項屬實。然就系爭7筆土地買賣契約第3條付款約定事項（見本院卷㈡第45頁），係約定分2期即簽約款1000萬元、尾款3000萬元為給付。故就實際付款情形與原約定之付款條件顯有不合，此不合之原因，未據原告充足敘明，故被告抗辯雙方合意變更系爭7筆土地買賣契約之標的，再增加322地號土地後，由原先約定分2期付款，合意變更約定共分3期支付之情，堪信為真實。
（四）本件原被告方面共有10筆地號土地之交易，此為兩造所不爭執，價金之約定分別為4000萬元與4888萬元，參酌上開締約過程雙方合意變更系爭7筆土地買賣契約標的及付款方式，堪認被告所辯全部價金分為2階段付款之情，信有可徵。另系爭預定買賣契約價金4888萬元之給付方式，依該契約第3條約定尾款4888萬元係採「貸款」方式給付，第4條約定邱顯炉預定以本約標的供擔保貸款4888萬元以給付價款，第5條約定內容為產權移轉辦理在先，第7條關於點交事項，約定本約標的應於尾款交付日（預定103年5月31日前），由賣方依簽約時現況點交予買方，再參以該契約特約或變更約定事項第2、3項約定內容，原告負有先蓋廠房取代原先廠房過戶邱顯炉之義務，且雙方特別約定原告履行該契約標的之過戶及點交義務至遲須在103年5月31日前完成。以上約定內容有原告提出之系爭預定買賣契約附卷可稽，因邱顯炉在第1階段已支付現金總計4000萬元，故被告抗辯進入第2階段，需依照系爭預定買賣契約書內容（扣除322號土地外），待原告履行後續應盡之義務，並配合貸款後，邱顯炉才需兌現後續應付款4888萬元等語，洵堪採信。
（五）雖原告主張其已於102年11月13日以「被告邱顯炉既否認系爭預定買賣契約存在，爰以被告邱顯炉顯然違約為由解除系爭預定買賣契約」之情，寄發存證信函予被告2人（見原證9），再於104年2月2日寄發存證信函予邱顯炉，通知「…縱認第一次解除契約表示不合法，系爭預定買賣契約仍然存在，被告依約應於103年5月31日給付價金4888萬元予原告，特函請被告於函達後七日內給付，否則即解除契約」等語（見原證11），復於104年3月28日再函邱顯炉稱「被告邱顯炉自雙方簽立系爭三筆土地買賣契約後迄今為止，均違反誠信故意拒不履行所負給付4,888萬元買賣價金義務、被告邱顯炉所述系爭7筆土地買賣契約與系爭預定買賣契約為分二階段履行而分開簽立，因系爭7筆土地價值甚低以總價4,000萬元簽約極不合理，乃將第二階段之322號土地調整納入第一階段之系爭7筆土地買賣契約中而提前過戶云云，純屬無稽」等語（見原證15），因被告拒絕依系爭預定買賣契約於103年5月31日前給付買賣價金4888萬元予原告，被告顯然違約，其得解除系爭預定買賣契約云云。惟參酌民法第264條第1項前段規定及上開最高法院71年台上字第82號民事判例意旨所示，原告未履行系爭預定買賣契約先蓋廠房過戶邱顯炉之義務，被告以此拒絕履行給付價金，不能令被告負違約責任，原告自不能單方表意解約。況原告亦自陳322地號所有權狀仍為其持有中，此情況難期以該土地順利辦理貸款，而系爭預定買賣契約又約定以貸款方式給付價金4888萬元，原告之行為既不能完成辦理貸款，被告如何依約以貸款支付價金。況且，鄧廉風就系爭322地號土地買賣，先前以虛偽意思表示、受詐欺表意不自由等原因，向本院提起103年度重訴字第476號，主張本件被告應塗銷所有權登記返還鄧廉風，該事件103年11月21日辯論終結判決駁回原告之訴，顯見兩造既因系爭322地號土地買賣爭執涉訟，原告復發上開信函催告被告履約給付價款，足使被告產生履約疑慮，原告不依誠信原則行使權利，亦難認被告有債務不履行之責任。從而，被告抗辯原告有可歸責於自身之事由，其行使解除契約之表示，不生解約之效力，應屬可採信。
五、即便原告得為單方解除系爭預定買賣契約，其進而請求被告移轉登記系爭322地號土地所有權予原告，有無理由：
（一）觀諸我國民法第758條、第761條第1項、第166條之1第2項規定，債權行為與物權行為係兩相獨立，且物權行為之效力不受債權行為不成立之影響，民法就物權行為採形式主意立法，乃獨立於債權行為以外，有獨特之範疇，即物權行為尚需具備物權變動之意思表示（物權契約即為物權變動之合意），兼履行法定之要件，始發生物權變動效力，由此可知物權行為係物權變動之意思表示，與公示方法相結合之法律行為。復按「又當事人透過債權行為（如買賣、贈與）及物權行為（如移轉所有權登記）而完成其交易行為者，該債權行為雖成為物權行為之原因，惟基於物權行為之無因性，該債權行為於物權行為完成後，即自物權行為中抽離，物權行為之效力，尚不因債權行為（原因行為）不存在、撤銷或無效而受影響。易言之，債權行為之效力並不能左右物權行為之效力」（參照最高法院104年度台上字第473號裁判要旨）。從而，依據上開說明，即便原告得為單方解除系爭預定買賣契約，基於物權行為之無因性、獨立性，被告楊美華已登記取得之系爭322地號土地物權效力，不受影響。
（二）再者，系爭322地號土地係由卓勝利移轉登記予楊美華，此為兩造於最後言詞辯論期日所共認之事實，核與原告起訴狀第4頁第11行以下所述「‧‧‧原告未收受任何價金即將系爭土地所有權於102年10月15日指示登記名義人卓勝利直接移轉登記至被告楊美華名下‧‧‧」（見本院卷㈠第13頁）情形相符，故參酌上開物權變動意思表示與登記公示方法之物權變動行為要素，該322地號土地於102年10月15日物權移轉契約之當事人，係卓勝利與楊美華2人。查本件原告主張其解除系爭預定買賣契約，得併主張解除移轉322、325、381地號土地之所有權讓與合意物權契約，並以105年10月24日民事準備書（二）狀向被告為解除移轉322、325、381地號土地所有權讓與合意之物權契約意思表示云云。然原告並非102年10月15日系爭322地號土地物權變動契約之當事人，其如何有權解除該物權契約？顯見，原告之主張不影響楊美華取得系爭322地號土地物權效力。
（三）況且，原告所述系爭322地號土地係借用卓勝利之名義登記所有權之情，業經被告否認，原告就此借名之事實，並未舉證以實其說。另本院103年度重訴字第476號事件，就系爭322地號土地所有權歸屬，亦於判決理由五（三）認定「‧‧‧本件系爭322號土地原雖為鄧廉風向卓勝利所購買，再經鄧廉風轉售與邱顯炉，然鄧廉風從未登記取得系爭322號土地之所有權，是其自非（亦不曾）為該筆土地之所有權人，縱卓勝利已將該筆土地交付鄧廉風占有使用，至多亦僅能認鄧廉風為占有人。‧‧‧」等情。故縱使原告主張上開解除物權契約之說為可採信，回復系爭322地號土地原狀，或返還系爭322地號土地不當得利，應係回復登記返還予物權變動契約當事人即322號土地原登記所有人卓勝利。本件原告先位及備位聲明，均主張被告應將系爭322地號土地移轉登記予原告，亦難認聲明為正當有據。
六、綜上所述，原告依不當得利返還請求權、回復原狀請求權及民法第242條代位權，先備位請求將322地號土地所有權移轉登記皆屬於法無據，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 10 日
民事第三庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 10 日
書記官 林君縈