臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第52號原 告 朱聰榮訴訟代理人 簡陳由律師複代理人 高立翰律師被 告 葉鴻杰訴訟代理人 江鶴鵬律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國106年2月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告於起訴狀載明請求被告給付新臺幣（下同）1000萬元，嗣於105年5月30日提出民事準備㈡狀變更聲明請求金額為850萬元，為減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，自應准許，合先敘明。
二、原告主張：㈠原告向被告購買其所有文化靜園建案編號G3住宅乙戶，兩造立不動產買賣契約，約定價金為1000萬元：
⒈文化靜園住宅建案係被告與訴外人峻威營造有限公司（法
定代理人蘇俊龍，以下簡稱峻威公司）共同合作，由被告提供土地作為該建案之基地，第三人峻威公司負責興建，而被告分得該建案之住宅數戶，其中該社區編號G3者，即為本案兩造之間買賣之標的（以下簡稱系爭房地）。
⒉被告與峻威公司除共同合作建案之外，亦委託峻威公司代
為銷售系爭房地，授予出賣系爭房地之權，故峻威公司有權代理被告出售系爭房地，雙方簽立有書面授權書為憑。⒊原告透過訴外人蘇俊龍及峻威公司之代理，向被告購買該建案系爭房地預售住宅，雙方簽有不動產買賣契約書。
㈡兩造間約定買賣價金為1000萬元，原告日前已逐次以現金、
票據之方式付清，被告及其代理人蘇俊龍亦確實簽收，有雙方所簽立之不動產買賣契約書為證；原告係委由第三人陳聖龍代原告支付買賣價金，此有原告提供陳聖龍設於第一商業銀行帳戶之支票存款及活期存款往來交易明細可證。而原告實際支付之買賣價金為966萬元，關於不足1000萬元部分，則約定以966萬元之利息充計。又當時被告透過蘇俊龍表示，因系爭文化靜園建案尚未交屋，伊僅就其中900萬元簽收（詳被告於土地、房屋預定買賣契約書付款分配明細表簽收人欄簽收為證），其餘原告所給付之66萬元部分，因被告並未簽收，原告對此不再請求。
㈢嗣後因文化靜園建案未順利竣工，兩造協議解除買賣契約，被告應返還原告已給付之買賣價金：
⒈文化靜園建案住宅一再延宕，至今尚未完工，且整體工程
因資金問持續停滯當中，被告因未能如期交屋，已違約在先，經雙方協商，解除買賣契約，被告依民法第259條第2款之規定，應負回復原狀之義務，即應退回原告先前已支付之買賣價金。
⒉依雙方協議自104年8月5日起，被告應依雙方所約定之日
期及數額，逐期清償，如有一期未依約清償，視為全數債務到期，被告迄今已有數期均未按期清償，被告即應返還全部買賣價金，被告曾返還買賣價金50萬元，原告於扣除被告已返還之買賣價金，故爰依民法第259條第2款之規定，聲明請求被告返還買賣價金850萬元。
㈣原告確實已向被告給付系爭房地之買賣價金，此有被告於房
屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書上之簽收攔簽名為證：
⒈按「…系爭買賣契約之買賣標的物是被告於102年9月25日
因投資案外人龍曜建設股份有限公司（以下簡稱龍曜公司），而分得之房屋…」，被告於民事答辯續狀中所自承，足證被告確為本案買賣標的物文化靜園G3住宅之所有人無誤。
⒉經查被告除委託代理人蘇俊龍為其簽立不動產買賣契約書
外，亦於103年8月20日，分別與原告簽立文化靜園G3住宅之房屋買賣契約書及土地買賣契約書，雙方約定房屋買賣價金為480萬元、土地買賣價金為720萬元，共計1200萬元，且被告於前開二份買賣契約書之付款分配明細表簽收之欄位，更明確「簽收」伊確實已收受房屋買賣價金360萬元及土地買賣價金540萬元，共計900萬元，被告對於該附件付款分配明細表上簽收人「葉鴻杰」之簽名及印文，亦已自認無誤，原告確實已向被告給付本件系爭買賣價金。⒊次查上開房屋買賣契約書及土地買賣契約書乃龍曜公司所
製作之官方版本，除被告曾於買賣價金簽收欄親筆簽名及用印外，龍曜公司及其負責人亦於上開買賣契約書上用印，顯見此房屋買賣契約書及土地買賣契約書確實為真，而兩造成立本件系爭房地之不動產買賣契約，原告確實已給付被告買賣價金，此經被告所簽收。
⒋再查，本件系爭買賣契約並非原告與訴外人蘇俊龍所簽立
，而係原告與被告所簽立，蘇俊龍乃被告之代理人，本案並無通謀虛偽意思表示之情事存在，對兩造有使其發生應有法律效力之意思，原告實不解被告欲與原告通謀何事？被告主張本件系爭買賣契約係通謀虛偽意思表示而無效，顯無理由。
⒌依上，倘被告所辯為真，伊與原告所成立之買賣契約乃訴
外人蘇俊龍無權代理之行為，被告又何須於同一時間與原告簽立上開房屋買賣契約書及土地買賣契約書？顯然被告抗辯僅係其不願返還已收取買賣價金之規避之詞而已，不足採信。
㈤被告確實授權峻威公司及其負責人蘇俊龍處理本件系爭房地
買賣事宜，且被告對於本件買賣契約明顯知情且同意，訴外人蘇俊龍係有權代理，效力歸屬被告本人：
⒈被告確曾親自簽立授權書予峻威公司，內容載明「甲方（
即本案被告葉鴻杰）持有桃園縣○○鄉○○路○○○○號，新建透天1-4樓電梯別墅共5區，分區El、E2（二戶）G1、G2、G3（三戶），買賣授權乙方（即峻威營造有限公司）全權處理含裝修。」授權書乃峻威公司定型化格式，本即不存在另外用印之必要，且被告既親自簽名於上，已足資證明被告確實有授權之意思表示，而峻威公司亦依被告之指示，為被告尋得系爭房地G3住宅之買家即原告，顯見峻威公司亦有受被告委任之意思表示。另被告訴訟代理人於105年4月25日當庭陳述稱：「法官：『被告承認授權蘇俊龍去出售他分配的房子？』、被告訴訟代理人：『對。…』」，益徵訴外人蘇俊龍係有權代理。
⒉被告另辯稱：伊於105年1月24日向峻威公司否認該份授權
書之效力云云，蓋本案買賣契約乃於103年8月20日即成立，被告遲至105年即原告提起本件訴訟後，始發函向峻威公司否認授權書存在，顯見此乃被告為規避原告之請求而假意為之。證人賴慶棠出示之授權書為真正，足證被告確實授權峻威公司及其負責人蘇俊龍處理本件買賣事宜，至於被告抗辯系爭授權書左上角之傳真日期與簽約日期有所扞格乙節，由證人所提示授權書可見被告簽字蓋章部分，已係黑白影印，俊威營造有限公司的公司章及蘇俊龍的簽名均是彩色正本，故可推測在授權書左上方2014年9月11日10時13AM之字體，係被告傳真予蘇俊龍所產生，此見該授權書下方亦有傳真日期、號碼顯示「11-09-14」、「0000000000」，而0000000000此一傳真號碼，正係被告擔任董事長之葉福記建設有限公司之傳真機號碼，此有被告之名片可證。被告與蘇俊龍間確實有互相傳真該份影本之事實，以至於左上角顯示傳真日期，然從該日期及被告簽字蓋章部分係黑白影印可知，被告簽字蓋章部分之彩色原本作成時點必然早於該傳真日期，更可證被告於更早時點已有授權予蘇俊龍之真意與行為，且明確知悉該授權事實與意旨。
⒊訴外人蘇俊龍既為峻威公司之負責人，即有代公司為意思
表示之權限，而被告既授權峻威公司處理本件系爭房地之買賣事宜，由訴外人蘇俊龍以負責人身分代理簽立契約，乃被告所授權範圍之內事宜，產生拘束被告本人之效力。⒋依上開文化靜園G3住宅之房屋買賣契約書及土地買賣契約
書可證，被告對於本案系爭不動產買賣明顯知情，既被告知情，且與原告簽立前二買賣契約書，蘇俊龍依被告之意思與原告簽立不動產買賣契約書，難謂訴外人蘇俊龍之行為係無權代理，故被告應受本案系爭不動產買賣契約書效力所拘束。
⒌依上，被告抗辯訴外人蘇俊龍之行為乃無權代理並無理由
，被告既已授權，且受授權人之行為亦為其所知悉及同意，自應受法律效力之拘束，返還原告已給付之買賣價金。
㈥原告給付買賣價金在先，並未與常理違背：
⒈文化靜園住宅工程係由龍曜公司、峻威公司，及被告在內
之多位地主合作之合建建案，峻威公司負責系爭建案之營造承包，被告提供土地，龍曜公司負責整起建案，三方均牽涉於該筆建案其中，成本與利潤皆共同分擔。
⒉原告所列各筆款項，確由原告之代理人陳聖龍支付予被告
之代理人峻威公司，然此係因峻威公司為文化靜園建案之營造承包商，實際而言，系爭多筆款項可謂間接挹注為文化靜園建案之成本，並非單純係訴外人陳聖龍與蘇俊龍之債權債務契約。
⒊峻威公司及其負責人蘇俊龍，於本案系爭買賣契約成立時
，即向原告表示，因原告日期所挹注之款項現因工程尚在進行暫無法周轉，建議原告得將其轉為購買原告所有之文化靜園系爭房地之買賣價金，因被告與龍曜公司、峻威公司為三方一體之關係，故被告亦同意原告自97年開始給付之各筆款項得作為本案系爭不動產買賣之買賣價金，遂於買賣價金簽收欄簽收。
⒋被告顯然對於原告為何自97年間即開始給付買賣價金之原
因知之甚詳，詳參被告於其所提之民事答辯續狀六、中，亦自承由案外人陳聖龍將此1000萬元借款充作系爭房屋之買賣價金等語，由此可知，原告縱於97年即開始給付峻威公司之款項即原告給付予被告之買賣價金，於常理亦尚無違背，按一般社會交易習慣，本即多有以借款轉為買賣價金之情形存在，本案系爭買賣契約並無疑點。
⒌依上，被告既對原告為何自97年即開始支付買賣價金之緣
由瞭如指掌，後又親自與本案原告簽立文化靜園G3住宅之房屋買賣契約書及土地買賣契約書，自其簽收買賣價金之行為，顯見伊同意原告自97所匯之逐筆款項得作為本案之買賣價金，原告現向被告主張返還買賣價金，於法有據。㈦被告既親自於原證7及原證8之系爭房地買賣契約書簽收攔上
簽名蓋章，又辯稱本案買賣契約虛偽不實云云，核與事實不符，明顯前後矛盾：被告訴訟代理人於105年4月25日當庭自認被告授權訴外人蘇俊龍為其全權處理系爭房地之買賣事宜，且自認被告親自於原證7、8系爭房地買賣契約書簽收欄上簽名蓋章，被告抗辯系爭房地買賣係遭詐欺而不存在云云，顯與事實不符，於法無據。又原證7及原證8之房屋、土地買賣契約書係由原告先簽名，後由峻威公司之室內設計師張伯源送至龍曜建設會館，由當時位於會館之被告親自簽名，訴外人張伯源更於簽約完成後，以通訊軟體LINE傳送被告完成簽約之頁面截圖予原告之代理人陳聖龍，此有通訊軟體LINE之對話截圖，及傳送圖片影本為證；且被告當時除簽立本件買賣契約書外，亦於同時同地與訴外人即文化靜園E2住宅之買方賴慶棠先生簽立買賣契約，此有被告所簽立之契約書為證，亦得證明被告確實知悉本案買賣契約之存在。
㈧兩造協議以債權作為買賣價金支付，是為新債清償，被告並未履行買賣契約，原債權自然亦未清償：
⒈按因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有
意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅。民法第320條定有明文。
⒉被告授權訴外人代理為其出賣本件系爭房地，而其代理人
向原告之代理人陳聖龍表示，得以陳聖龍先前投資峻威公司之966萬元債權，作為本件系爭房地之買賣價金，訴外人陳聖龍及原告於確認被告確實知情後，始與被告簽立本件系爭買賣契約，並為確定被告之代理人確實將買賣價金支付予被告，遂要求被告須為系爭房屋及土地買賣契約書簽收欄內作簽收之動作（詳原證7、原證8），故本件系爭買賣契約與前開債權為民法第320條之新債清償，而被告所指「以債作價」即同此意。
⒊因本案系爭房地工程持續延宕，被告無法順利完成本件系
爭房地之所有權移轉登記，違約在先，後經雙方協議解除買賣契約，是以原告並未取得系爭房地之所有權，是為民法第320條新債務不履行之情形，從而，訴外人陳聖龍向蘇俊龍請求清償債務，於法並無不合。
⒋依上，被告抗辯陳聖龍之債權應已因本件系爭房地買賣契
約之成立而獲清償並消滅，顯對上開新債清償之規定有所誤會，被告以此倒果為因欲證明本案系爭買賣契約虛偽不實，益彰其邏輯之扞格，不足為採。
㈨原告係出借名義予訴外人陳聖龍購買本件系爭房地，本件買賣價金實際出資者為訴外人陳聖龍：
⒈按「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地
：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地。」、「第二條第一項第一款所定之特種貨物，有下列情形之一，免徵特種貨物及勞務稅…一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記並有自住事實，且持有期間無供營業使用或出租者。」特種貨物及勞務稅條例第 2條第1項第1款及第5條第1項第1款定有明文。
⒉原告名下尚無房屋，而訴外人陳聖龍係原告好友，伊名下
已有房屋，倘依前開特種貨物及勞務稅條例，再持有本件系爭房地，須繳納特種貨物及勞務稅，故與原告商量，以原告名義簽立系爭房地買賣契約及辦理不動產所有權之登記等。
⒊依上，原告與訴外人陳聖龍成立前開借名登記等協議，以
避免前開特種貨物及勞務稅之課徵，故原告與被告訂立本案系爭買賣契約，買賣價金實際為訴外人陳聖龍所支付。
㈩訴之聲明：
⒈被告應給付原告850萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造間就系爭房地並未成立買賣契約，原告自無解除買賣契約後返還買賣價金之請求權存在：
⒈訴外人蘇俊龍未經被告合法授權簽訂系爭房地之買賣契約
，系爭買賣契約對原告不生效力。依原告所提授權書可知，被告所授權者係峻威公司，而非訴外人蘇俊龍，該授權書自不得作為被告曾授權訴外人蘇俊龍簽訂系爭房地買賣契約之證據，故蘇俊龍以其個人名義代理被告與原告所簽立之不動產買賣契約書，乃蘇俊龍無權代理情況下所簽之契約書，對於被告不生效力。
⒉依原告所提原證3買賣契約書之記載，該書雖開宗明義記
載買方為朱聰榮（即原告）、賣方葉鴻杰（即被告），然賣方之簽約人卻是記載訴外人蘇俊龍，而非被告，且賣方簽約人又無代理形式之記載，故該買賣契約之賣方當事人究係被告，抑或是訴外人蘇俊龍誠有疑義，被告除未委任訴外人蘇俊龍代為出售系爭房地外，亦未親自出售系爭房地予原告，系爭原證3買賣契約書對被告亦不生效力。
⒊又系爭買賣契約之買賣標的物是被告於102年9月25日因投
資訴外人龍曜公司，而分得之房屋。惟系爭房地係在102年2月20日始取得建造執照，足證系爭房地於102年2月20日前因被告根本尚未投資龍曜公司，亦未分得系爭房地，對於系爭房地根本無處分收益之權利。然原告與蘇俊龍竟在渠等103年8月20日所簽訂買賣契約書之買賣價金付款條件（即收受方式處）記載前：「買賣總價壹仟萬元整，已全部現金付清，簽收人：蘇俊龍」，惟卻未見原告提出在簽約當時已有給付價金之證明。反由原告在其起訴書附表一所列載其給付買賣價金之歷次分期給付之明細表中，查知原告自97年3月7日起即開始因本件系爭買賣而有給付買賣價金，除其明細表所列載給付之買賣價金被告分別未取得外，尚有以下疑點：
①經由原證3查證，系爭買賣契約在103年8月20日簽訂始
生效力，為何原告卻自97年3月7日起已就系爭買賣契約開始給付買賣價金？②依被告所提辯投資協議書所載，被告在102年9月5日前
尚未投資系爭房地起造人龍曜公司，未分得系爭房地，自無從委託他人代為出售系爭房屋，為何原告卻自97年3月7日起已就系爭房屋之買賣為價金之給付？③系爭房地於102年2月20日前尚未取得建造執照，根本尚
未建築，無從出售予原告，為何原告卻自97年3月7日起即就系爭房屋之買賣為價金之給付？④依原告起訴狀所提支付買賣價金附表一，訴外人陳聖龍
設於第一商業銀行之支票存款及活期存款往來明細影本查知，訴人外陳聖龍之銀行存款資金皆未流向原告再轉付予被告，顯見被告在系爭契約簽立時點既未收受買賣價金，兩造雙方買賣法律關係根本未成立，被告有何返還買賣價金之義務存在？⒋嗣由被告向其他訴外人調查所得資訊，得知原告本件起訴
狀附表一所列之原告買賣價金分期給付明細表所列各筆款項，實係訴外人陳聖龍出借予蘇俊龍所經營之峻威公司（負責人蘇俊龍）之各筆借款（合計1000萬元），因峻威公司無法對陳聖龍清償其借款，故雙方於103年8月20日（即本件原告提出之原證3買賣契約書簽訂日），協議由陳聖龍將此1000萬元借款債權充作系爭房地之買賣價金，同時雙方藉此確認陳聖龍指定之原告（即朱聰榮）為買方之名義，此有陳聖龍與蘇俊龍103年8月20日簽立之協議書及原告與陳聖龍所簽立之授權書為證。本件系爭買賣契約自始既是蘇俊龍為抵償其個人或峻威公司之債務，而與訴外人陳聖龍之指定買方簽約名義人即原告所簽立之買賣契約，並非蘇俊龍基於代理被告之意思，而為被告所簽訂之買賣契約，系爭買賣契約對被告不生效力。
⒌退萬步言，系爭買賣契約若有蘇俊龍代理之記載形式，然
綜觀系爭買賣契約簽訂之當時，是訴外人蘇俊龍與陳聖龍2人為了結渠等彼此間之個人債權債務法律關係，藉以相互通謀虛偽之方式，由蘇俊龍偽冒被告代理人身份（註經由上述，可知蘇俊龍簽訂系爭買賣契約之際是基於其個人清償利益而簽約，非為被告出售利益而簽約，故其代理人身份是偽冒）與陳聖隆之指定買方名義人而簽訂之買賣契約，除其等間通謀虛偽法律行為依民法第87條規定是屬無效法律行為外，所簽立之買賣契約本身亦屬無效，蘇俊龍所為代理行為為無權代理行為，所簽買賣契約亦對被告不生效力，被告自無返還買賣價金之義務甚明。
㈡原告所提各項書證，係第三人陳聖龍唆使原告於本件訴訟中
提出，其目的擬藉各項文書勾勒出被告曾同意第三人蘇俊龍願意承擔積欠陳聖龍之債務情況下，授權蘇俊龍代理被告簽立「以債作價」買賣契約之假象，再透過解除買賣契約返還價金協議書之約定，訴訟禮浩應返還原告買賣價金，遂其詐欺被告之計畫，逞其被蘇俊龍積欠之1000萬元獲得較有資力之被告代以清償之目的：
⒈被告之授權書係在103年9月11日始簽立，故第三人蘇俊龍
不可能早於被告授權之前103年8月20日即與原告之代理人陳聖龍簽立買賣契約書，故該份契約書係在蘇俊龍無權代理即被告不知情之情形下所簽，事後又未經被告承認，對於被告不生效力。
⒉被告於103年8月20日短短一天之內，不可能本人或授權蘇
俊龍與原告之代理人陳聖龍簽立原證3不動產買賣契約書、原證7、8土地及房屋預定買賣契約書，更何況3份買賣契約書標的物同一，簽約人竟不相同，其真實性令人存疑，且蘇俊龍於鈞院105年12月26日到庭證稱3紙契約書係在104年所簽，時間點錯置，益徵3紙買賣契約書並無真正買賣之事實存在。
⒊又第三人陳聖龍與蘇俊龍於103年8月20日上開3紙買賣契
約書簽約當日，另簽訂1件「以債作價」協議書，此份協議書被告亦不知情，被告亦未於協議書上簽名，此份協議書亦不得拘束被告，無法作為被告同意承擔蘇俊龍積欠陳聖龍債務之證據，同時更不可能作為被告有承認渠等簽訂「以債作價」買賣系爭房地協議之證據。
⒋又被告與原告朱聰榮、原告之代理人陳聖龍並不相識，被
告不可能與原告或其代理人陳聖龍簽訂原證7、8土地及房屋預定買賣契約書，且該契約書之賣方當事人並非被告，縱或原證8土地預定買賣契約書末尾賣方（乙方）㈡欄記載有被告印刷體名字與印章，惟該印文非被告之印文，且未經被告簽名認可，對於被告不生效力，被告不承認原告所提原證7、原證8買賣契約書之效力。
⒌另縱或原證7、原證8預定買賣契約書之附件中付款分配明
細表之簽收人欄有被告之簽章與印文，惟該簽章並不表示被告承認該份契約之效力，亦不表示被告有同意承擔蘇俊龍積欠陳聖龍1000萬元債務之意思表示，且證人蘇俊龍亦到庭證稱被告會在預定買賣契約書之付款分配明細表上簽名，是伊指示被告要在該處簽名，其目的僅是單純要被告確認本人確有授權伊裝潢被告因投資而受分配取得之5間房子等語，足證被告在未與原告會面之情況下，被告在原證7、8土地及房屋預定買賣契約書付款分配明細表簽名，並非確認兩造間有買賣事實存在，更無確認被告有向原告收受金錢款項，或有對原告及陳聖龍表示願意承擔蘇俊龍積欠陳聖聖先前所欠債務之意思表示。
⒍又兩造素未謀面，被告亦與原告之代理人陳聖龍素不相識
，故對於陳聖龍是原告之代理人，或陳聖龍指定原告為購買名義人乙節毫不知情，退萬步言，縱若有以原告為買受名義人與被告簽訂系爭原證7、8之預定買賣契約書之事實（事實上無此事實存在），依此事實推論，被告在簽訂前預定買賣契約書當下所認定之買受人應為原告本人，而絕非陳聖龍，在當時被告亦不知蘇俊龍與陳聖龍另有「以債作價」購買系爭房地之協議存在，及被告未表示承擔蘇俊龍積欠陳聖龍先前債務之意思下，被告在原證7、8預定買賣契約書付款明細表簽名之事實，又如何能證明被告有承擔蘇俊龍積欠陳聖龍債務作為購買系爭房地買賣價金之協議之事實？如何以此作為被告有承認「以債作價」之買賣事實存在？原告迄未舉證以實其說。
⒎更退萬步言，若該原證7、8之2件預定買賣契約之付款分
配明細表之簽收欄之被告簽名，是屬單純收受價款之表彰（事實上無此意思），然被告實際上亦未有向原告或其代理人陳聖龍收受900萬元之價金（原告亦自認其簽約時未曾給付原告任何價金），原告主張伊有給付被告900萬元，或主張被告上開簽名是有承擔蘇俊龍積欠原告代理人陳聖龍債務之意思表示，原告就此有利之事實，應依民事訴訟法第277條規定負舉證責任。
⒏如原證3、原證7、原證8、辯證4之契約書及協議書之簽約
當事人皆非被告，且各該契約書或協議書皆是獨立各別簽立，並無牽連性，實無法證明被告有向陳聖龍表示同意承擔蘇俊龍積欠伊1000萬元債務之意思表示，原告就此亦應負舉證責任。
⒐再細查原證3之不動產買賣契約書之賣方當事人是蘇俊龍
，且賣方簽約人亦是蘇俊龍而非被告，又原證7、8預定買賣契約書之賣方當事人皆非被告，被告亦未預定買賣契約書賣方當事人欄處簽名，再被告所提辯證4「以債作價」協議書簽約當事人是蘇俊龍與陳聖龍，被告並未簽訂此約。按原證6解除買賣協議書之簽約當事人亦是蘇俊龍與陳聖龍，被告亦未簽訂此約，以上4份契約皆與被告無關，縱認陳聖龍與蘇俊龍簽訂原證6協議書，解除系爭房地之買賣契約，然因原告所提原證3、7、8及被告所提辯證4所載簽訂時間皆為103年8月20日，上開時間被告尚未授權蘇俊龍所經營之峻威公司代為出售系爭房地，故蘇俊龍係在未經被告授權下，無權代理被告與原告或原告之代理人簽訂原證3不動產買賣契約書、原證7、8土地及房屋預定買賣契約書，及辯證4「以債作價」協議書等契約，對於被告自不生效力，縱或蘇俊龍嗣後又與原告簽立原證6系爭房地解約協議書，亦與被告無涉。
⒑被告授權峻威公司代為出售系爭房地前，第三人蘇俊龍無
權代理與原告或其代理人陳聖龍所簽各項契約書，對於被告均不生效力；縱再退萬步言，被告事後若有因買方承諾願按付款分配明細表所列載金額給付價金，而在該原證7、8預定買賣契約書附件付款分配明細表簽名承認該份契約存在（事實上被告不承認簽名具有承認此2件契約成立與生效之意思）。惟被告簽名當下，被告所認定之買受人應是原告，而非陳聖龍，然原告迄今未曾給付任何買賣價金予被告，原告對被告顯然實施詐欺，被告自得依民法第92條第1項規定撤銷簽名承認之意思表示，故兩造間就系爭房地自始均無買賣契約關係存在。
⒒再按原證6之解除契約退還價金協議書係陳聖龍與蘇俊龍
所簽，被告並未簽署，對被告自不生效力，契約效力僅存在於陳聖龍與蘇俊龍之間，故原告訴請被告返還系爭房地之買賣契約，自屬無據。何況該協議書開宗明義之旨係針對解除103年8月20日由買方朱聰榮（代理人陳聖龍）與賣方葉鴻杰（代理人蘇俊龍）所簽立買賣契約書所訂，所解除者為此買賣契約，顯非指原告所提原證7、8土地及房屋預定買賣契約書，因原證7、8之買賣契約其簽約當事人乃原告及龍曜建設公司及邱家輝等3人，皆非由兩造所簽，既係如此，被告不承認原證3不動產買賣契約之效力，自無待其他協議契約解除，今原告主張已解除原證3買賣契約書，訴請被告返還買賣價金，並無理由。
㈢被告於103年9月11日授權蘇俊龍所經營之峻威公司代為出售
系爭房地，被告委任之代理人係峻威公司，並非蘇俊龍本人，故原告所提原證3不動產買賣契約書、原告簽約當時103年8月20日係與僭任被告代理人之蘇俊龍本人所簽，被告所提辯證4「以債作價」協議書亦係陳聖龍與蘇俊龍本人所簽，契約均非由被告所授權之峻威公司代理所簽，對於被告自不生效力，基此，陳聖龍、蘇俊龍、張伯源等始有再共同設計如何令被告於原證7、8土地及房屋預定買賣契約書附件之付款分配明細表上簽名之犯意與犯罪事實產生，意圖牽連出被告有出售系爭房地予原告之假象，並藉此逞其詐欺被告而得令陳聖龍對於蘇俊龍1000萬元債權得以清償之目的。
㈣答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張被告前與峻威公司共同合作興建文化靜園住宅建案
，由被告提供土地作為建案基地，峻威公司負責興建，被告將其所得分配之系爭房地，授權峻威公司及其負責人蘇俊龍以1000萬元出售予原告，並由原告之代理人陳聖龍處理買賣事宜，兩造於103年8月20日簽立原證3不動產買賣契約書，原告已逐次以現金、票據之方式付清買賣價金，而原告實際支付之買賣價金為966萬元，其餘約定以利息充之（被告以建案未交屋，僅簽收900萬元），嗣因工程延宕，迄今尚未完工，因被告違約未能如期交屋，雙方始於104年8月27日合意解除買賣契約，原告依民法第259條第2款之規定，扣除解約後被告支付50萬元外，請求被告返還已付買賣價金850萬元；被告則否認就其合作建案所得分配之系爭房地，有授權蘇俊龍與原告或其代理人陳聖龍於103年8月20日成立買賣契約，及雙方於104年8月27日簽立協議書合意解除買賣契約並同意返還買賣價金之事實，亦否認同意以承擔峻威公司（法定代理人蘇俊龍）先前積欠陳聖龍1000萬元債務抵付系爭房地買賣價金之事實。本件兩造爭執事項：兩造間就系爭房地是否成立買賣契約？即蘇俊龍與原告（代理人陳聖龍）就系爭房地所簽立之原證3不動產買賣契約書、原證6（合意解除不動產買賣契約返還買賣價金）協議書，被告是否受其拘束？原告依民法第259條第2款契約解除回復原狀請求權之法律關係，請求被告給付850萬元及其法定遲延利息有無理由？㈡按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。故代理行為須代理人有代理權，並於其代理權限內為之，始直接對本人發生效力，代理人未以本人名義為意思表示時，該意思表示仍無從直接對本人發生效力，或代理人以自己名義與他人為法律行為，對於本人不當然發生效力，該法律行為發生之效果，應由代理人自行承擔。（最高法院75年度台上字第1922號、74年度台上字第605號及96年度台上字第2735號裁判意旨參照）⒈原告主張兩造間就系爭房地成立買賣契約關係，雖據其提
出原證3不動產買賣契約書，及被告不爭執其所簽署原證1之授權書為證。惟查：原告所提原證1授權書，被告雖於屋主甲方簽名及蓋章，授權書內容載明：「甲方持有桃園縣○○鄉○○路○○○○號，新建透天1-4樓電梯別墅共5區，分區E1、E2（二戶）G1、G2、G3（三戶），買賣授權乙方全權處理含裝修」等語，但被授權人僅記載：「乙方：峻威營造有限公司」，但無峻威公司法定代理人之簽名，嗣原告訴訟代理人於105年12月26日補正提出授權書原本（當庭以實物提示機拍照附卷，詳本院卷二第44頁參照），乙方峻威公司部分已有公司法定代理人蘇俊龍之簽名，互核授權書甲方被告葉鴻杰之簽名及印文均為黑色影本資料，而乙方峻威公司及其法定代理人蘇俊龍大小章戳均為原本資料，而授權書左上角則有傳真日期「2014年9月11日10時13AM」之記載，顯見此授權書係被告於103年9月11日簽名及蓋印後，才傳真予峻威公司蓋印公司大小章，足證被告與峻威公司係於103年9月11日之後始成立系爭房地買賣之代理權授權委任契約甚明，故原告所提其與蘇俊龍於103年8月20日簽署之原證3不動產買賣契約書當時，峻威公司（法定代理人蘇俊龍）實際上無法提出此授權書予原告，據此證明伊簽署不動產買賣契約書係有權代理，原告既在峻威公司之法定代理人蘇俊龍無代理被告權限之情形下，仍與之簽署原證3不動產買賣契約書，此契約對於被告自不生效力。
⒉又原告主張被告係授權峻威公司及其法定代理人蘇俊龍代
理系爭房地之買賣事宜，被告訴訟代理人雖於本院105年4月25日言詞辯論期日當庭自認被告係授權蘇俊龍出售系爭房地之事實（詳本院卷一第125頁參照），惟被告則於本院105年12月26日當庭陳明係授權峻威公司代理買賣事宜，被告訴訟代理人當庭撤銷自認，本院再互核原告當庭所提授權書所載內容，被告確係授權「峻威營造有限公司」代理系爭房地之買賣及裝修事宜，而非授權蘇俊龍個人甚明，依此被告應係授權予峻威公司代理系爭房地買賣事務甚明。又民法上之代理，係採顯名主義，代理人於代理權限內，必須以本人名義所為之意思表示，始能直接對本人發生效力（民法第103條參照）。本院認為依原告所提原證3不動產買賣契約書內容觀之，契約本文雖有「立房地買賣契約書人買方：朱聰榮、賣方：葉鴻杰」之記載，但契約書末尾賣方部分，僅有蘇俊龍個人之簽名及蓋印私章，蘇俊龍不僅未以峻威公司法定代理人之身分簽署買賣契約，更未表明為本人被告葉鴻杰代理之意旨，純粹是以蘇俊龍個人名義為賣方簽署不動產買賣契約，該出賣系爭房地之意思表示無從直接對被告發生效力，該買賣契約法律行為發生之效力，應由蘇俊龍個人自行承擔甚明。
⒊原告另主張被告簽立原證7、8土地及房屋預定買賣契約書
之附件資料時，被告同時同地與第三人賴慶棠簽立買賣契約，亦得證明被告確實知悉系爭房地買賣契約之存在云云。惟證人賴慶棠於本院105年8月15日證稱：伊見到被告出具之授權書，再與被告簽立授權書、切結書之後，始與被告簽訂預定買賣契約書等情（詳本院卷一第187頁筆錄參照），依證人當庭提出被告授權書左上方傳真日期103年9月11日，及嗣後簽立之切結書所載日期為103年9月18日，顯見伊個人與被告簽訂本院卷一第199頁至第231頁土地、房屋預定買賣契約書時，應係於103年9月18日以後，如何能在場親自目睹被告簽立本件原證7、8預定買賣契約書之情形？難認證人賴慶棠所述各節得逕為有利於原告之認定，附此敘明。
㈢次按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，須經本人
承認，始能發生效力，民法第170條第1項定有明文。所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內。故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。最高法院23年上字第3888號判例意旨著有明文。
⒈原告另提出被告於103年8月20日在原證7、8房屋、土地預
定買賣契約書附件之付款分配明細表簽收欄簽名、蓋章，據此證明被告確有授權蘇俊龍出售系爭房地予原告之事實。惟查：本院認為原告所提原證7房屋預定買賣契約書之買方為原告、賣方則為「龍曜建設有限公司」、原證8土地預定買賣契約書之買方為原告、賣方除被告葉鴻杰以外，尚有第三人「邱家輝」、「詹素琴」等人，實與原告所提原證3不動產買賣契約書之當事人顯有不同，尚難遽為認定被告確有授權蘇俊龍出售系爭房地之事實。
⒉依上開預定買賣契約書係於103年8月20日即已簽署，而被
告於103年9月11日始授權峻威公司代理買賣事宜，縱認被告嗣後有補正授權之事實，惟僅得證明被告嗣後補正授權峻威公司代理系爭房地買賣事宜，在此之前，第三人蘇俊龍擅自以個人名義與原告簽立買賣契約，亦屬有代理權欠缺之情形，非經被告承認，對於被告仍不生效力甚明。縱或被告於上開原證7、8預定買賣契約書附件之付款分配明細表簽收人欄簽名、蓋章，亦僅得證明代理人蘇俊龍告知被告已收受系爭房地之買賣價金款項之事實，亦即就原證7房屋預定買賣契約書所載，收受買賣款項10期共計360萬元、原證8土地預定買賣契約書所簽收受買賣款項10期共計540萬元，合計900萬元，亦與原告所提原證3不動產買賣契約書第2條房地總價1000萬元顯有不符；又同契約書第3條付款條件「買賣總價壹仟萬元整，已全部現金付清」等語，亦與原告起訴狀所提附表一原告買賣價金分期給付之明細、原證5原告代理人陳聖龍於第一銀行支票及活期存款交易明細，即系爭房地買賣價金係以峻威公司（法定代理人蘇俊龍）先前自97年3月7日起至103年6月12日止積欠原告代理人陳聖龍之債務抵付系爭房地買賣價金之事實明顯不同；被告雖於原證7、8土地及房屋預定買賣契約書附件簽收買賣價金900萬元，尚難證明被告確有同意系爭房地之買賣價金以峻威公司或蘇俊龍積欠陳聖龍先前債務抵付之事實甚明。原告雖主張被告係同意新債清償後，始與被告之代理人簽署不動產買賣契約云云，惟既係為確認被告之真意，為何不使被告在辯證4協議書上簽名確認，而迂迴由被告在原證7、8之附件簽收欄內簽名？同時益證原告明知所簽買賣契約並非以現金支付之事實，而任由代理人將原證7、8預定買賣契約書予被告親簽，2份文書就買賣價金支付方式明顯不同，原告與蘇俊龍共同隱瞞買賣價金以蘇俊龍與原告代理人陳聖龍私人債務抵付之事實甚明。更何況原告起訴狀附表一所列原告買賣價金分期給付之明細總計金額為966萬元，與原證3不動產買賣契約書所載已付買賣價金1000萬元亦有不同，顯見縱認被告事後確有補正授權蘇俊龍代理系爭房地買賣之事實，然蘇俊龍於103年8月20日與陳聖龍間所簽，以峻威公司先前向陳聖龍借貸金額加利息共計1000萬元，抵付作為陳聖龍購買系爭房地之買賣價金協議書（詳本院卷一第119頁辯證4參照），本協議書既非被告本人親簽，且原告迄未舉證證明係由被告授權蘇俊龍所簽，及已得被告同意代理人蘇俊龍以峻威公司與原告代理人陳聖龍間私人借貸債務抵付買賣價金之事實，縱認蘇俊龍就系爭房地之買賣確有代理權，益徵蘇俊龍確係已逾越代理範圍，且為原告及其代理人陳聖龍所明知，揆諸上開說明，非經被告本人承認，對於被告亦不生效力，在買賣價金約定之重要契約條件未予合意之前，兩造間就系爭房地之買賣契約難認已成立及生效。
㈣依上，被告係授權第三人峻威公司代理系爭房地之買賣事宜
，峻威公司之法定代理人蘇俊龍竟以其個人名義與原告簽訂不動產買賣契約書，且原告與蘇俊龍簽署原證3不動產買賣契約書時，因蘇俊龍尚未取得被告之授權書，該不動產買賣契約書對於被告自不生效力。被告於原證7、8土地、房屋預定買賣契約書附件「付款分配明細表」之簽收人欄簽名蓋印，認為被告已嗣後補正授權代理系爭房地買賣之事宜，但補正者仍係授權峻威公司而非蘇俊龍本人。縱認被告確有授權蘇俊龍個人代理系爭房地之買賣為真，亦僅得證明被告確認代理人蘇俊龍已收受系爭房地買賣價金之事實，尚難遽認被告有同意代理人蘇俊龍以峻威公司與原告代理人陳聖龍間私人借貸債務，作為抵付買賣價金之事實甚明，代理人蘇俊龍、原告及其代理人陳聖龍均明知已逾越代理權範圍之情形下，在未得被告之承認，對於被告亦不生效力，就契約重要之點未意思表示合致前，兩造間就系爭房地之買賣契約自非成立及生效。兩造間就系爭房地之買賣契約，或因蘇俊龍無代理權，或代理人蘇俊龍逾越代理權限，擅自以第三人峻威公司與陳聖龍間借貸債務抵付系爭房地之買賣價金，且為原告所明知之情形下，該部分契約重要之點逾越代理權範圍對被告不生效力，買賣契約未成立及生效，原告代理人陳聖龍與蘇俊龍嗣後於104年8月27日合意解除系爭買賣契約之協議書，約定被告應返還1000萬元予原告之協議書，對於被告並無效力甚明。原告依民法第259條第2款契約解除回復原狀請求權之法律關係，請求被告給付850萬元及其法定遲延利息，洵非有據。
四、綜上所述，本件原告依民法第259條第2款契約解除後回復原狀請求權之法律關係，請求被告給付850萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 6 日
民事第一庭 法 官 張紫能以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 106 年 3 月 6 日
書記官 陳君偉