臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第53號原 告 劉品秀訴訟代理人 宋重和律師複 代理 人 廖國欽律師被 告 楊美玲上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國105年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○○○○號五樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬貳仟零陸拾肆元，及自民國一百零四年十二月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零四年十月二十九日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸佰捌拾貳萬玖仟伍佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠兩造間於民國104年1月18日簽訂不動產租賃契約書（下稱系
爭租約），由被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○路000○00號5樓之房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期間由104年1月20日起至105年1月19日止，每月租金新臺幣（下同）19,000元，且被告應於每月20日前以匯款方式將租金匯入原告「彰化銀行南三重分行」之帳戶。詎被告入住系爭房屋後，僅於1至3月份如期繳納「租金」38,000元，即104年1月19日匯入38,000「押租金」、104年2月24日匯入19,000元2月份租金及104年3月20日匯入19,000元3月份租金，換言之，被告僅給付實際入住後之「兩個月份」租金，自此以後，被告即藉故拖延，屢以家中事故、子女考試等理由拖延給付租金，原告信以為真，多次給予被告緩衝期日，然被告卻僅於104年6月3日、104年6月17日、104年6月25日及104年6月30日，分別給付5,000元、3,000元、5,000元及6,000元，共計19,000元之4月份租金予原告，至此以後，被告均以已另尋租處、擇日搬家等搪塞原告，完全未依約給付任何租金費用，積欠租金迄今。原告乃於被告已積欠租金總額達5個月時即104年10月15日，以「國史館郵局000563號」存證信函，催告被告應該函送達後7日內，給付斯時尚積欠之租金95,000元，惟被告仍置之不理，原告僅得於104年10月28日以「台北古亭郵局001502號」存證信函通知終止系爭租約。準此，兩造間就系爭房屋所生之租賃關係，於上列存證信函送達被告之日即104年10月29日業已終止。
㈡系爭租約第2條明定：「租賃期限經甲乙雙方簽訂為壹年。
自民國104年1月20日起至民國105年1月19日止。」，且被告亦於104年1月20日入住系爭房屋，是系爭租約月租期間應為「每月20日至隔月19日」。兩造約定月租金為19,000元，以每月30日計，日租金為633元（計算式：19,000元÷30日＝633元，小數點後捨去）。惟被告迄今僅繳納1月20日起至4月19日止，共計4個月份租金，故至原告於104年10月29日終止系爭租約時，被告尚積欠原告5月份、6月份、7月份、8月份、9月份等5個月份及10月20日起至10月28日時止計8日之租金，總計100,064元【計算式：（19,000元×5個月）＋（633元×8日）＝100,064元】。因本件原告就被告押租金3,8000元部分主張抵銷，故被告尚欠62,064元。
㈢被告因積欠本件租金已逾二個月以上，前經原告於104年10
月28日以「台北古亭郵局001502號」存證信函通知終止系爭租約，並於翌日送達，是系爭租約業於104年10月29日終止，怠無疑問。被告自104年10月29日起仍持續占有系爭房屋，即無法律上之原因，顯屬無權占有，致使原告受有減少相當於租金收入之損害，被告自應給付自104年10月29日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，「按月」給付原告19,000元之相當於租金之利益。
㈣爰依系爭租約第4條、民法第179條、第455條前段、第767條
第1項前段規定提起本訴等語。併為聲明：⒈被告楊美玲應將門牌號碼新北市○○區○○段○○路000○00號5樓房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告楊美玲應給付原告62,064元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息計算百分之五之利息。⒊被告楊美玲應自104年10月29日起至騰空遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付19,000元。⒋聲明第一項如獲勝訴判決，願供擔保請准假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張之事實，已據其提出與所述相符之系爭房屋所有權狀、建物登記謄本、不動產租賃契約書、國史館郵局000563號存證信函、台北古亭郵局001502存證信函、土地登記謄本、中華郵政掛號郵件收件回執、戶籍謄本為證（見本院卷第20-30頁、第49-53頁、第71-72頁、第77頁），並有新北市政府警察局新莊分局105年4月8日函及檢附之楊美玲訪查紀錄表附卷可稽（見本院卷第85-86頁），被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項規定，視同自認，是原告之主張，應信為真實。
五、按「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」，民法第450條第2項、第3項定有明文。又民法第四百五十條第三項所定應先期通知終止租約，係指依同條第二項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用（最高法院60年台上字第223號判例意旨參照）。查兩造間就系爭房屋之系爭租約因被告積欠租金已逾二個月以上，經原告於104年10月28日以「台北古亭郵局001502號」存證信函通知終止系爭租約，並於翌日送達，是系爭租約應於104年10月29日終止。次按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。查被告迄今仍繼續占有系爭房屋屬無權占有等情，亦有新北市政府警察局新莊分局105年4月8日函及檢附之楊美玲訪查紀錄表附卷可稽（見本院卷第85-86頁），是原告主張依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告等語，即屬有據。
六、按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第334條第1項前段、第179條、第181條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照），此於無權占有他人房屋之情形亦然。查系爭租約第3條、第4條約定，系爭房屋之租金每個月19,000元，應於每個月20日以前繳納（即自上個月20日起至繳納當月19日之租金），每次應繳1個月份，以每月30日計，日租金為633元，被告迄今僅繳納1月20日起至4月19日止，共計4個月份租金，故至原告於104年10月29日終止系爭租約時，被告尚積欠原告5月份、6月份、7月份、8月份、9月份等5個月份及10月20日起至10月28日時止計8日之租金，總計100,064元【計算式：（19,000元×5個月）＋（633元×8日）＝100,064元】。本件原告就被告押租金3,8000元部分主張應與被告所積欠之上列租金100,064元互為抵銷，核無不合，則於抵銷後，被告尚欠租金62,064元；又兩造間就系爭房屋之系爭租約既於104年10月29日終止，且被告迄今仍繼續占有系爭房屋，屬無權占有，為無法律上原因受有利益致原告受損害，原告自得依民法第179條前段規定請求被告返還相當於系爭房屋租金每個月19,000元之不當得利。是原告主張依系爭租約第4條、民法第179條規定請求被告給付62,064元及自104年10月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金19,000元等語，亦屬有據。
七、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告依系爭租約第4條、民法第179條、第455條前段、第767條第1項前段規定，請求：㈠被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告給付原告62,064元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年12月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告自104年10月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金19,000元，為有理由，應予准許。
八、原告陳明就本判決第一項願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。並由本院依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保而免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
書記官 吳育嫻