臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第537號原 告 李錦文即反訴被告訴訟代理人 楊傳珍律師被 告 褚茂榮即反訴原告訴訟代理人 李增胤律師訴訟代理人 郭瑋萍律師上列當事人間請求債務人異議之訴事件，經本院於民國106年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣壹佰伍拾伍萬元及自民國102年9月11日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣伍拾壹萬柒仟元供擔保後，得為假執行。如反訴被告以新台幣壹佰伍拾伍萬元預供擔保，免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：１原告前於民國102年間經由訴外人東森房屋徐匯捷運加盟店
暨觀驥不動產仲介經紀股份有限公司（下稱觀驥不動產公司）居間仲介，於102年7月29日與被告之代理人即訴外人褚綺玲簽立「土地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），價金新臺幣（下同）共計1550萬元，買受被告所有坐落新北市○○區○○○○段○○○○號、107地號、72-1地號、72-2地號、72-3地號、72-4地號、72-573-1地號、73-2地號、73-3地號、78地號、78-1地號、81地號、81-1地號、81-2地號、81-3地號、81-4地號、81-5地號、81-6地號、84地號、84-1地號、86地號、87-1地號、88地號、108地號、109地號、110地號、113地號、113-1地號、115地號、115-1地號、119地號、119-1地號、119-2地號、121地號、121-1地號、121-2地號、123地號、124地號、124-2地號、124-3地號、124-4地號、125地號、125-1地號、126地號、127地號、128地號、132地號、132-1地號、133地號、134地號、135地號、135-1地號、135-2地號、136地號、136-1地號、136-2地號、137地號、137-1地號、138地號、139地號、139-1地號、140地號、140-2地號、140-3地號、104-4地號、183地號、183-2地號、183-3地號所有權應有部分。兩造約定第一期款簽約款155萬元、第二期用印款102年8月4日，買賣雙方備齊產權移轉所需證件及用印之同時，買方應支付155萬元，另於102年9月10日買方再支付155萬元。第三期完稅款（付款日期空白）620萬元、第四期款尾款102年12月31日所有權移轉完畢後，賣方依買賣契約第九條約定點交標的物予買方之同時，買方應支付465萬元。原告於102年7月29日簽約當日簽發2紙面額均為155萬元之支票予訴外人褚綺玲，且於簽約當日先由見證人即辦理系爭買賣契約簽約事宜之代書吳秋榮於空白本票（下稱系爭本票）上填載「褚茂榮」、金額「00000000」、「壹仟零捌拾伍萬元正」、「Z000000000」及「新北市○○區○○街○○○巷○○弄○號1樓」等文字後，再請原告於「發票人」欄位親筆簽名，簽發系爭本票。惟依據系爭買賣契約第4條第2項第5款約定：「買方為擔保未付價款之履行，同意於交付完稅款之同時，…簽發…，並指定賣方為受款人之『禁止背書轉讓』，票期填載為貸款預計核撥日或【】日之本票乙紙，並交付賣方作為買方付清所有買賣價款之擔保」，原告本應於交付第三期「完稅款」之同時，始須簽發本票交付賣方，被告之代理人褚綺玲及代書吳秋榮利用原告對系爭買賣契約文字之理解程度不足，率令原告於未負給付義務前，即簽發系爭本票。原告於給付支票票款310萬元後，始發現買賣標的物其中之「101地號」之所有權人並非被告，107地號上另有建物，78-1及81地號有地上權設定，有多筆土地有遭他人占用情形。原告即請訴外人即仲介林祐震出面處理，邀被告共同協調。詎料，被告竟擅持系爭本票聲請本票裁定強制執行，經本院103年度司票字第5788號裁定准予強制執行，被告即據此裁定聲請強制執行，案號為本院105年度司執字第33719號強制執行事件，已對原告所有之不動產查封登記。
２兩造約定系爭本票到期日為「貸款預計核撥日」，付款條件尚未成就，有妨礙被告債權請求之事由：
系爭買賣契約第4條第2項第5款載明：「買方為擔保未付價款之履行，同意於交付完稅款之同時，…簽發…，並指定賣方為受款人之『禁止背書轉讓』，『票期』填載為貸款預計核撥日或【】日之本票乙紙，並交付賣方作為買方付清所有買賣價款之擔保」，可知原告應於交付第三期完稅款當日，簽發「到期日」為「貸款預計核撥日」，或兩造直接約定特定期日之本票，以擔保剩餘未付價款之繳付，始符系爭買賣契約意旨。應待原告申辦貸款後，確定貸款預計核撥日時，始須填載貸款預計核撥日為「到期日」，於原告申辦貸款並確定貸款預計核撥日「前」，填載「到期日」之條件既尚未成就，被告自不得以系爭本票為見票即付為由，提示付款，顯有妨礙被告債權請求之事由。
３原告得主張「同時履行抗辯權」，自有妨礙債權人即被告請求之事由：
依系爭買賣契約第8條：「賣方擔保本約標的產權清楚，權利絕無任何瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛情事，除本約另有約定外，賣方應於移轉登記前理清償或排除」及第9條：「一、本約標的物…，賣方應於買方給付尾款之同時騰遷完畢，點交予買方使用管業。…二、…如發現標的物有被人占用，應於點交日前負責理清」，及民法第349條、第354條第1項本文之規定，被告依系爭買賣契約負有排除權利瑕疵及他人占用之義務。惟原告於簽約後，發現上開101地號並非被告所有，另有下列權利瑕疵之情事：系爭69筆土地中有多筆土地之共有人竟多達50人以上，此觀諸地號81-1地號、81-2地號、81-3地號、81-4地號、81-5地號、81-6地號、84地號、84-1地號、86地號、87-1地號及88地號之土地登記謄本中，就「土地所有權部」之「登記次序」欄所載之數字，或為52、53、54、55、56、58自明。
其中107地號上竟有合法建物存在，此有107地號之土地登記謄本可稽。其中78-1地號及81地號兩筆土地上，竟有訴外人許泉水及張年生自38年間所設定之地上權，且該兩筆所在位置恰巧位於原告所買受之78地號、81-2地號、81-3地號、81-4地號、81-5地號土地之中央，造成原告無法連貫使用土地。另有多筆土地均存在鐵皮屋、磚造房屋及香蕉園等，遭他人占用之情形，而有減少其價值及效用之物之瑕疵；被告之代理人褚綺玲、代書吳秋榮及仲介林祐震於簽約時均未告知上情，亦未載明於系爭買賣契約上，原告於買受時並不知悉有前開權利瑕疵及物之瑕疵之情形。原告於被告排除上開權利瑕疵及他人占用之情形前，依民法第264條第1項本文規定，得主張同時履行抗辯權，此為妨礙債權人請求之事由（最高法院98年度台上字第1899號民事判決意旨參照）。４兩造買賣契約所載之101地號應為101建號之誤，兩造有約定
被告應將101建號四分之一點交予原告使用，嗣後原告發現建物有不能點交使用及土地遭他人無權占用不能點交之給付不能情事，且係可歸責於被告，原告於簽約後一個星期即向買賣雙方之代理人林祐震、林昱寰解除系爭買賣契約，是系爭買賣契約業經原告合法解除，被告不得請求原告給付買賣價金，亦符合強制執行法第14條第2項之規定。退步言，縱認原告無解約事由，或解約不合法，亦請依民法第227之2條之規定，就非締約當時所得預料之情事變更，而依原有效果顯失公平，有侵害原告利益之情事，請求法院為增減其給付或變更其他原有之效果，以消滅或妨礙債權人之強制執行請求。尤以被告所委託之仲介、代書以一般定型化契約條款，與原告簽約，刻意加重原告之責任或致原告之不利益，各該約款依民法第247之1條規定，均屬無效，被告對原告之票據債權不存在，原告亦得提起債務人異議之訴。
５並聲明：本院105年度司執字第33719號清償票款強制執行事
件（及囑託臺灣宜蘭地方法院105年度司執助第148號、臺灣士林地方法院105年度司執助字第1852號與台灣雲林地方法院105年度司執助字第223號執行事件）對於原告所為之強制執行程序，均應予撤銷。
二、被告則以：１原告所提之訴訟標的為最高法院105年度台簡上字第21號裁
定之既判力效力所及，不具訴之合法要件，本院得以裁定駁回之：
原告曾起訴請求確認被告對於系爭本票之債權不存在，經本院104年度簡上字第322號判決以及最高法院105年度台簡上字第21號裁定，駁回原告之訴，對於本件兩造當事人已生既判力，原告再提本件債務人異議之訴，顯屬民事訴訟法第249條第1項第7款後段所指「或其訴訟標的為確定判決之效力所及者」，不備起訴合法要件，本院應以裁定駁回之。
２仲介林昱寰於本院三重簡易庭103年度重簡字第1551號事件
審理時證稱「102年7月29日約上午11點在淡水水源路萊爾富門口等，由褚綺玲開1部車，我開1部車，林佑震載李錦文開1部車，共3部車，往下圭柔山段，停在集應廟門口，再轉搭林佑震的車進去，再到系爭30號建物門口，告訴他買了持分範圍就是在這裡，建物持分有4分之1我們也可以有使用權，如果他想用的話，李錦文說如果可以用的話，他想要放機具，我們可以請賣方與其他共有人協商。我告訴李錦文左手邊有一戶重新整修，如果他買建物想要用的話，可以整修像旁邊那樣。未來重劃的話可以領賠償金，重劃之前還可以使用，他就看很仔細，跟我說目前現在旁邊有人住，所以很清楚，我們再告訴他其他土地持分就是在這裡附近，都是土地持分，我有跟他說你買的是持分，第一個如果產權清楚，等待重劃，所以土地在那裡並不重要，只要是產權清楚，原告就說他知道，因為他也有去看八里的土地，那邊都是在重劃區，所以他知道，因為他也有跟人家一起買，然後他週邊就一直看看很久，約有看1個多小時，看很詳細，後來看完問我說價錢可以談嗎，我就告訴他叫他回去想一想，因為開價2000萬元，總不能差太大，後來在12點多，下午3點，林佑震就打電話說見面談，當時出價新台幣1300萬元，我就說到臺北市○○區○○○路○段○○○號12樓之4談，後來有往上加價，談到5點多，雙方達成協議，成交價1550萬元，我就叫代書過來，還有助理羅惠娟準備簽約，當時交給原告的有權狀正本、土地謄本、地籍圖、被告褚茂榮授權書，有告訴他有69筆土地、1筆建物，當場開2張支票，後來很開心，1000多萬元就買到這麼多70張的權狀，看到就很爽，第一、二期都有付款，第二期之後就請林佑震跟我說他反悔不買，我就告訴林佑震，都付款了，怎麼可以不買，我也不好講話，林佑震沒有辦法協商，就請李錦文來跟我談，但是一直都沒有出現，有一天我到蘆洲中山一路44號1樓辦公室剛好碰到李錦文，我就問他為何反悔，他告訴我說，他的股東同一時間有看八里、淡水的土地，他們在選擇，後來他的股東去淡水看了之後，發覺持分人太多，又要放太久，所以不想參與，所以他自己的資金可能會不夠，希望解約，我就說可能要協商，後來要跟他見面協商，就沒有再出現過」等語，此經本院104年度簡上字第322號判決再次攻防，法院以「被上訴人未能舉證其就系爭買賣契約之意思表示有何受詐欺或錯誤之情事，其主張已合法撤銷意思表示，而使系爭本票所擔保之價金債權不存在，是被上訴人請求判決確認上訴人持有被上訴人所簽發之系爭本票債權不存在，為無理由，不應准許」駁回原告之訴。上開證詞足以證明原告很清楚相關產權之細節，原告是投資客，購買系爭土地之目的在等待土地重劃，故土地共有人眾多及其他共有人之土地上有設定地上權等節並不在其考量之中。相關事證歷經本院三重簡易庭、本院第二審合議庭、並經原告上訴最高法院後遭最高法院駁回定讞，已經訴訟兩造雙方充分攻防而於本案有爭點效之適用。原告不應再於本案提出相反之主張，以符民事訴訟法上之誠信原則。參照最高法院104年度台上字第2132號判決意旨，本院亦得以民事訴訟法第249條第1項第7款後段規定，裁定駁回原告之訴。
３本件不動產買賣簽約時，代書誤將101建號繕打為101地號，
惟原告知道其所買的是1筆建物及69筆土地，均為持份，大部分土地僅有持份9600分之99，再加上原告購買動機為等待重劃，故於看現場時，原告均知悉，還表示是要等重劃，不用測量，此有林昱寰之證詞可資為憑。而代書所提供之土地買賣契約書主要為房屋仲介的制式版本，再就兩造約定去調整。本件買賣標的為持份地，無法向金融機構貸款，故第四條貸款約定全部不適用。此見該第四條之應填欄位全部空白即可知悉。況且，一般如有要用貸款金額來給付價金，會約定金融機構貸款後付款之情形，但觀諸本件的價金四期約定情形，均與貸款無任何連結，亦證本件並無貸款條款之約定。本票債權1085萬元，係為擔保原告依期限給付，故只要原告有一期未付，被告自得行使權利，此所以本票僅有記載發票日102年7月29日，到期日是空白，視為見票即付之原因。
４原告主張曾請求排除瑕疵云云，與事實不符，證人林昱寰於
本院三重簡易庭103年重簡字第1551號104年7月23日具結證稱：「他說是要等重劃，土地清楚，產權清楚就好，沒有差別。沒有告訴他土地上有未辦保存登記之建物，現場拿地籍圖告訴李錦文在那裡，是有道路，不曉得道路旁邊有建物，確實的土地在那裡不知道，只要看周圍就好，原告說好，他知道」（被證6），再查原告名下坐落新北市○里區○里○段荖阡坑小段238、241、243、243- 1、247、248、251、26
6、268-5、299、299-1、607、608-2、608-3、659-2、659-
7、661地號等土地（被證8），不僅土地畸零且地貌不好，還有許多墳墓存在（被證9），可知原告事實上連墓地都願意購買，根本準備長期等待重劃，反觀本件出售之土地既完整又漂亮，也早已告知有共有關係存在，權利並無任何瑕疵。本件買賣標的為應有部分，僅有9600分之99，故其他共有人當然有權自行使用或授權他人使用系爭不動產，原告僅有一小部分持份自無權請求遷讓，故買賣契約第九條也不適用。況且，依據證人林昱寰之證詞，原告是要等重劃分配完整之土地或補償金，當然沒有要排除占有，此為原告所明知，就建物部分，原告所買的是四分之一，有使用權，原告想要放機具，可以，但要跟其他共有人協議，兩造並沒有約定由被告將建物點交，故被告並無給付不能之情事。
５否認林祐震、林昱寰係買賣雙方之代理人，原告只是向仲介
表達希望解約之意思，但原告從未向被告解約。原告所買的是持分，兩造並未約定要點交，被告並無給付不能之情事，故原告以建物有不能點交使用及土地遭他人無權占用，作為解除契約之事由，自屬無據等語置辯。
６並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭之事實１兩造於102年7月29日簽立買賣契約書，價金共計1550萬元，
第一期簽約款155萬元（原告已給付），第二期用印款分兩次，於102年8月4日給付155萬元（原告已給付），於102年9月10日給付155萬元，第三期完稅款620萬元，第四期尾款465萬元，原告於102年7月29日開立未載到期日、1085萬元本票予被告，以擔保原告就第三期620萬元及尾款465萬元之履行。
２被告持原告所簽發1085萬元之本票聲請裁定強制執行，經本
院103年度司票字第5788號裁定准予強制執行，被告即據此裁定聲請強制執行，案號為本院105年度司執字第33719號強制執行事件，已對原告所有之不動產查封登記。
四、原告曾起訴請求確認被告對於系爭本票之債權不存在，經本院104年度簡上字第322號判決廢棄本院三重簡易庭103年度重簡字第1551號判決，駁回原告之訴，該案訴訟標的為確認本票債權不存在，此與本件為債務人異議之訴，訴訟標的為強制執行法第14條第1、2項事由，二者不同，自非同一事件，即無民事訴訟法第249條第1項第7款後段「或其訴訟標的為確定判決之效力所及者」之適用，先予敘明。
五、原告主張：兩造約定系爭本票之到期日為貸款預計核撥日，於原告申辦貸款並確定貸款預計核撥日「前」，填載「到期日」之條件尚未成就，被告自不得以系爭本票為見票即付為由提示付款；被告並未排除系爭土地上有其他共有人、建物存在、設定地上權等權利瑕疵，以及排除他人占用，難謂其已履行「先給付」之義務，原告自得依民法第264條第1項本文之規定，主張同時履行抗辯權；系爭買賣契約業經原告合法解除，被告不得請求原告給付買賣價金；請依民法第227之2條之規定，就非締約當時所得預料之情事變更，而依原有效果顯失公平，有侵害原告利益之情事，請求法院為增減其給付或變更其他原有之效果，以消滅或妨礙債權人之強制執行請求；被告所委託之仲介、代書以一般定型化契約條款，與原告簽約，刻意加重原告之責任或致原告之不利益，各該約款依民法第247之1條規定，均屬無效，被告對原告之債權不存在，以上據為提起債務人異議之訴之事由等情，經查：
１系爭本票係於102年7月29日由代書吳秋榮先填寫發票人以外
之記載事項，再交由原告親自簽名，原告知道系爭本票票面金額1085萬元係第三期完稅款620萬元及第四期款尾款465萬元之總和，原告簽發系爭本票係要擔保第三、四期款之給付等情，業據吳秋榮證述在卷（見105年11月17日言詞辯論筆錄）。依據兩造買賣契約第4條第2項第5款「買方為擔保未付價款之履行，同意於交付完稅款之同時，與指定登記名義人共同簽發與未付價款同額，並指定賣方為受款人之禁止背書轉讓，票期填載日為貸款預計核撥日或【】日之本票乙紙，交付予賣方作為買方付清所有買賣價款之擔保」，可知該條款原係約定買方簽發本票之時點為交付完稅款之同時，到期日則以貸款預計核撥日或約定之某日，惟查，原告係於簽約時即簽發含完稅款共1085萬元之本票，且未載到期日，顯然與該條款文義不符，且據吳秋榮證述「本件買賣契約不適用該條款，合約內容簽約當下不會逐字去看，現場把大方向談好後就簽合約了，至於這份買賣契約這麼細的部分，也沒有逐字講給雙方聽」等語，復參諸買賣契約第4條整段關於貸款約定均為空白，益徵兩造並無以貸款核撥日為系爭本票之到期日之意思，則原告援引該條款主張「貸款預計核撥日為到期日，於原告申辦貸款並確定貸款預計核撥日前，填載到期日之條件尚未成就，被告不得以系爭本票為見票即付為由，提示付款，顯有妨礙被告債權請求之事由」等語，即不可採。
２仲介林昱寰於本院三重簡易庭103年度重簡字第1551號事件
審理時證稱「102年7月29日約上午11點在淡水水源路萊爾富門口等，由褚綺玲開1部車，我開1部車，林佑震載李錦文開1部車，共3部車，往下圭柔山段，停在集應廟門口，再轉搭林佑震的車進去，再到系爭30號建物門口，告訴他買了持分範圍就是在這裡，建物持分有4分之1我們也可以有使用權，如果他想用的話，李錦文說如果可以用的話，他想要放機具，我們可以請賣方與其他共有人協商。我告訴李錦文左手邊有一戶重新整修，如果他買建物想要用的話，可以整修像旁邊那樣。未來重劃的話可以領賠償金，重劃之前還可以使用，他就看很仔細，跟我說目前現在旁邊有人住，所以很清楚，我們再告訴他其他土地持分就是在這裡附近，都是土地持分，我有跟他說你買的是持分，第一個如果產權清楚，等待重劃，所以土地在那裡並不重要，只要是產權清楚，原告就說他知道，因為他也有去看八里的土地，那邊都是在重劃區，所以他知道，因為他也有跟人家一起買」等語，有筆錄影本附卷可稽（見卷一第206頁），證人吳秋榮於本件亦證稱「（問：契約第八條擔保責任，是否有約定持分買賣，賣方應於移轉登記前將地上權或地上物排除？）我不知道有無地上權，應該是沒有，地上物就是101建號的房子，且那棟房子也是持分的，土地也是持分，持分並沒有明確的範圍，持分買賣沒有約定排除地上權或地上物，且買方是等政府區段徵收完成後，發回抵價地，就是由農地變成建地，且是完整的的區塊。（問：你的意思是說買方不會去在意所買土地持分上地上物的狀況嗎？）是的。（問：第九條標的物點交，依照第九條約定，賣方應於買方給付尾款之同時點交予買方，實際上兩造有無做此約定？）沒有，因為持分不可能點交，買方知道他是買持分，不管是房屋或土地都是持分，持分不可能有點交，買來後也不會去使用，只是等著政府徵收。（問：為何不把第九條刪除？）第九條標的物點交，我會跟買方說這是持分，沒有點交問題。（問：本件買賣契約有那些條款是不適用的？）貸款約定第五點、清空點交部分。（問：買方於簽約時是否知所買之土地上有遭第三人或其他共有人占用之情形？）有無被第三人占用我不知道，但這是持分土地，共有人很多，這是買方會知道的。（問：78之1、81地號有地上權設定之情形？）69筆土地我沒有仔細去看，可能有一、二筆夾雜這樣的問題。（問：買方有稱其買土地持分是為了土地重劃，不必測量？）有，土地買賣一定會問要不要鑑界或測量，但6、70筆土地測量下來，測量費用一筆要4000元，地政事務所排鑑界時間一天最多6筆，這還是指比較簡單的部分，若60幾筆鑑界下來耗費時間及金錢很高，買方有說不用土地鑑界等語。從上開證詞可知，原告購買土地應有部分，係要等土地重劃，土地位置在那裡並不重要，重要是土地應有部分及面積，所以未進行鑑界，且原告購買土地應有部分，自有其他共有人存在，原告同意不鑑界，也不清楚共有人間有無分管契約存在、分管範圍在哪裏，如何要求被告點交其分管之範圍？原告同意不鑑界，自然也不知有無被第三人無權占用之情形，是被告辯稱兩造間並未約定被告負有點交義務等語，堪予採信，則原告以被告未點交作為拒絕同時履行抗辯之事由，自無理由。至於地上權部分，因為原告購買土地持份之目的係要等待重劃，並非在使用土地，此從原告在簽約時，並未去查看土地謄本是否有地上權存在即明，是被告所負為應有部分權利存在之擔保責任，並不負排除地上權之擔保責任，原告以此主張同時履行抗辯，亦無理由。
３原告主張：兩造買賣契約所載之101地號應為101建號之誤，
兩造有約定被告應將101建號四分之一點交予原告使用，嗣後原告發現建物有不能點交使用及土地遭他人無權占用不能點交之給付不能情事，且係可歸責於被告，原告於簽約後一個星期即向買賣雙方之代理人林祐震、林昱寰解除系爭買賣契約，是系爭買賣契約業經原告合法解除，被告不得請求原告給付買賣價金，亦符合強制執行法第14條第2項之規定等情。經查，據仲介林昱寰於本院三重簡易庭103年度重簡字第1551號事件審理時證稱「再到系爭30號建物門口，告訴他買了持分範圍就是在這裡，建物持分有4分之1我們也可以有使用權，如果他想用的話，李錦文說如果可以用的話，他想要放機具，我們可以請賣方與其他共有人協商。我告訴李錦文左手邊有一戶重新整修，如果他買建物想要用的話，可以整修像旁邊那樣」等語，可知原告所買的是建物所有權應有部分四分之一，原告有使用權，但要跟其他共有人協議如何共同使用，被告並未與原告約定要點交，另原告稱土地遭他人無權占用致不能點交乙節，首先，被告就出賣土地應有部分不負點交義務，已如前述，再者，共有土地遭他人無權占用，可藉由訴訟排除占有，並無給付不能之情事，故原告依據民法第226、256條之規定主張解除系爭買賣契約，並無理由。系爭買賣契約未經合法解除，被告對原告仍得主張買賣價金請求權。
４原告主張：縱認原告無解約事由，或解約不合法，亦請依民
法第227之2條之規定，就非締約當時所得預料之情事變更，而依原有效果顯失公平，有侵害原告利益之情事，請求法院為增減其給付或變更其他原有之效果，以消滅或妨礙債權人之強制執行請求。尤以被告所委託之仲介、代書以一般定型化契約條款，與原告簽約，刻意加重原告之責任或致原告之不利益，各該約款依民法第247之1條規定，均屬無效，被告對原告之票據債權不存在，原告亦得提起債務人異議之訴等情。按情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失（最高法院102年台上字第1446號民事判決意旨參照）。依上可知，民法上情事變更原則，須於依原契約效果有顯失公平時，始有適用之餘地。原告所購買之標的為建物及土地之應有部分，原告於簽約時當應知有其他共有人存在，如要使用共有之建物或土地，須與其他共有人協議，本為預料中之事，契約訂立後，客觀事實並未發生變動，有何情事變更之可言，原告此部分之主張為不可採。次按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一違反平等互惠原則者。二條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。為消費者保護法第12條所明定，而依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二加重他方當事人之責任者。三使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四其他於他方當事人有重大不利益者，為民法第247之1條所規定。原告並未舉證系爭契約之何一條款有上開情事存在，徒稱系爭契約刻意加重原告之責任或致原告之不利益等語，自不足取。
六、綜上，原告提起本件債務人異議之訴，不符合強制執行法第14條第1、2項之要件，其請求撤銷本院105年度司執字第33719號清償票款強制執行事件（及囑託臺灣宜蘭地方法院105年度司執助第148號、臺灣士林地方法院105年度司執助字第1852號與台灣雲林地方法院105年度司執助字第223號執行事件）對於原告所為之強制執行程序，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴被告為不動產專業投資客，還有投資團隊，其看上淡水輕軌有利可圖，因而收購系爭不動產，目的是要等重劃。兩造於102年7月29日上午去看過系爭不動產之後，即於同日下午簽立不動產買賣契約，因反訴原告原本開價2000萬元，反訴被告一路殺價到1550萬元，故兩造約定增值稅由反訴被告負擔，有買賣契約書第5條可稽。又因反訴原告堅持要收到三成才能辦理完稅，故約定反訴被告應給付到3成即465萬元，分三期，即簽約時給付102年7月29日即期支票155萬元，第二期102年8月4日給付支票金額155萬元，102年9月10日匯款155萬元，並由反訴被告開立本票擔保其餘第三期款及尾款之給付。惟反訴被告未依約於102年9月10日給付155萬元，爰訴請反訴被告給付155萬元及自102年9月11日起至清償日止按年利率5％計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造有約定反訴原告應將101建號四分之一點交予反訴被告使用，嗣後反訴被告發現建物有不能點交使用及土地遭他人無權占用不能點交之給付不能情事，即於簽約後一個星期向買賣雙方之代理人林祐震、林昱寰解除系爭買賣契約，是系爭買賣契約業經合法解除，反訴原告不得請求反訴被告給付買賣價金等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，據仲介林昱寰於本院三重簡易庭103年度重簡字第1551號事件審理時證稱「再到系爭30號建物門口，告訴他買了持分範圍就是在這裡，建物持分有4分之1我們也可以有使用權，如果他想用的話，李錦文說如果可以用的話，他想要放機具，我們可以請賣方與其他共有人協商。我告訴李錦文左手邊有一戶重新整修，如果他買建物想要用的話，可以整修像旁邊那樣」等語，可知反訴被告所買的是建物所有權應有部分四分之一，反訴被告有使用權，但要跟其他共有人協議如何共同使用，反訴原告並未與反訴被告約定要點交，另反訴被告稱土地遭他人無權占用致不能點交乙節，首先，反訴原告就出賣土地應有部分不負點交義務，已如前述，再者，共有土地遭他人無權占用，可藉由訴訟排除占有，並無給付不能之情事，故反訴被告依據民法第226、256條之規定主張解除系爭買賣契約，並無理由。系爭買賣契約未經合法解除，反訴原告仍得主張買賣價金請求權。反訴被告未依約於102年9月10日給付155萬元，已構成給付遲延，反訴原告訴請反訴被告給付155萬元及自102年9月11日起至清償日止按年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
參、結論：原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事第二庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 黃頌棻