臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第658號原 告 辛書賢訴訟代理人 謝崇浯律師被 告 王鋒
林梅玉上二人共同訴訟代理人 劉淑琴律師被 告 林彥志訴訟代理人 趙建和律師
趙連泰律師被 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 姜昱全被 告 王煜心
張馨玉亞億不動產仲介經紀有限公司上 一 人法定代理人 溫世偉上三人共同訴訟代理人 黃國益律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，經本院於民國106年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款及第2項分別定有明文。經查，本件原告起訴原請求：一、被告王鋒、林梅玉應連帶給付原告新臺幣（下同）12,060,000元，及本件民事起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告王鋒、林梅玉、王煜心、林彥志、張馨玉、被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）、被告亞億不動產仲介經紀有限公司（下稱亞億公司）應連帶給付原告12,060,000元，及本件民事起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、前兩項所定給付，若有一項給付時，另一項在給付範圍內同免責任。四、被告王鋒、林梅玉、王煜心、張馨玉、亞億公司、永慶公司應連帶給付原告500,000元，及本件民事起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。五、被告亞億公司、永慶公司應給付原告168,000元，及本件民事起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。六、原告願供擔保，請准宣告假執行（見臺灣臺北地方法院105年度重訴字第728號卷第3至4頁，下稱北院卷）。嗣於民國106年1月24日、106年4月26日、106年6月21日以民事準備狀(一)暨當庭言詞為訴之追加變更，其追加變更後聲明為：一、被告王鋒、林梅玉應連帶給付原告12,560,000元，及最後一位被告收受民事準備狀(一)繕本翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告王鋒、林梅玉、王煜心、林彥志、張馨玉、亞億公司、永慶公司應連帶給付原告12,560,000元，及最後一位被告收受民事準備狀(一)繕本翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、前兩項所定給付，若有一項給付時，另一項在給付範圍內同免責任。四、被告亞億公司應給付原告168,000元，及本件民事起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。五、原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第76至77、205、卷二第10至11頁）。經核原告上開所為，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告於104年6月16日透過被告永慶公司、被告亞億公司居間仲介，向被告王鋒、林梅玉購買門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號11樓房屋（下稱系爭房屋）及其座落基地（下合稱系爭房地）。詎原告於交屋入住後始發現被告王鋒、林梅玉於104年5月間，在明知系爭房屋有多處違法增建及頂樓加蓋房地均屬違建，且於103年1月間即業經訴外人即系爭房屋所在大樓樓下10樓住戶呂沛誼以寄發存證信函方式要求被告王鋒、林梅玉拆除上開全部違建並清空加蓋頂樓平台，以及呂沛誼復於103年5月間對被告王鋒、林梅玉提起請求回復原狀民事訴訟，經第一審即本院103年度訴字第1120號民事判決於104年1月16日判決被告王鋒、林梅玉應拆除違建，並將頂樓平台回復原狀返還其他全體共有人（被告王鋒、林梅玉為拖延時間，故提起上訴，該案民事部分於本件起訴時尚在二審審理中尚未判決）之情形下，被告王鋒、林梅玉竟為圖早日脫手系爭房屋，脫離前述民事訴訟困境（從事後看，被告王鋒、林梅玉根本是要找原告當替死鬼），竟早已委託仲介，尋覓不知情的無辜買方上當。
(二)而由於原告母親去年剛動完心臟手術，需換到有電梯的住處，方便進出與靜養。因原告母親在舊家附近看屋時，有碰到仲介介紹系爭房屋給原告母親。後來因為原告友人即被告林彥志亦在從事仲介工作，原告認為找朋友介紹應該比較可以信任，於是請被告林彥志協助（但沒有想到後來反而不是得到更多的關心與留意，而是被朋友出賣），從事後資料判斷，當時被告林彥志找上有受託委賣系爭房屋之被告永慶公司泰山十八甲店（址設新北市○○區○○路○○○號），與其中仲介人員即被告王煜心聯合仲介出售系爭房地給原告。詎料被告林彥志、王煜心、王鋒、林梅玉與原告及原告母親相約看系爭房屋時，其等竟均隱瞞系爭房屋有違建恐遭拆除等情，且佯稱：系爭房屋僅有鄰損事件爭議，但會盡速解決，系爭房屋使用沒有問題等語（而原告事後才知道所謂「鄰損事件」根本是另外一件因為11樓加蓋施工造成樓下10樓毀損的損害賠償事件，與前述拆除違建之回復原狀訴訟根本不同）。而因有被告林彥志的協助與參與，原告不疑有他，在104年6月16日透過仲介公司人員（即被告林彥志、王煜心、張馨玉）居間，與被告王鋒、林梅玉簽立系爭房地之買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。惟原告依約付清款項、辦理所有權移轉登記，並與父母親、女兒於104年9月20日搬入系爭房屋居住後，沒幾天卻立刻收到新北市政府工務局函文，表示系爭房屋有違建情形。原告及家人始知受騙上當，並要求被告王鋒、林梅玉、林彥志、王煜心等人處理，其等均答覆會好好處理（但始終也未見處理何事）。拖到105年3月時，原告更收到新北市政府工務局針對被告王鋒、林梅玉違建但卻裁罰現在所有權人即原告60,000元的行政處分書，原告欲再詢問被告等人，然被告王鋒、林梅玉已聯絡不上，被告林彥志、王煜心則提不出任何解決方案。
(三)就聲明第一項部分：因被告王鋒、林梅玉出售具有前述權利瑕疵及物之瑕疵之系爭房屋予原告，倘認系爭房屋具有遭拆除違建等情屬物之瑕疵擔保情形，原告得依民法第354條、第359條規定主張解除系爭買賣契約，並請求返還價金12,000,000元。抑或得依系爭買賣契約第2條第2項、第9條第1項、第12條第1項等約定主張解除系爭買賣契約、請求返還買賣價金。另得併依民法第184條第1項前、後段及第2項規定，請求被告王鋒、林梅玉賠償原告所受損害560,000元，其中60,000元為遭到新政府工務局課處罰鍰之損害、500,000元為精神賠償；倘認系爭房屋具有遭拆除違建等情屬權利瑕疵擔保情形，則原告得依民法第349條、第353條、第226條規定請求損害賠償，以及依同法第256條規定解除系爭買賣契約，並請求被告王鋒、林梅玉返還價金12,000,000元及裁罰60,000元之損害賠償。另依民法侵權行為法律關係即民法第184條第1項前、後段及第2項規定，請求被告王鋒、林梅玉給付500,000元為精神賠償。上開物之瑕疵擔保規定與權利瑕疵擔保規定請求本院擇一為勝訴判決。為此，原告以本件民事起訴狀繕本送達被告王鋒、林梅玉，作為前述解除系爭買賣契約意思表示之通知。故被告王鋒、林梅玉於系爭買賣契約解除後應返還原告買賣價金12,000,000元，以及原告另依前揭損害賠償規定向被告王鋒、林梅玉請求賠償原告遭新政府工務局課罰60,000元罰鍰暨500,000元精神損害慰撫金。
(四)就聲明第二項部分：因被告林彥志、王煜心、張馨玉、王鋒、林梅玉，其等於仲介系爭房屋過程中，刻意隱瞞系爭房屋具有重大瑕疵一事，衡情應屬以共同故意侵害他人權利，或應評價為故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之情形。故原告得依民法第184條第1項前、後段及第2項規定、第185條，以及第195條規定，請求被告王鋒、林梅玉、王煜心、林彥志、張馨玉、亞億公司、永慶公司連帶賠償原告12,560,000元。其中12,000,000元為原告遭被告王鋒、林梅玉、王煜心、林彥志、張馨玉等人詐欺後所支付買賣價款所受損害，而60,000元為原告遭到行政機關新北市政府工務局課處罰鍰之損害，另500,000元為精神賠償金。而被告張馨玉於執行業務過程中，依不動產經紀業管理條例第23條規定，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，但竟未依此規定向原告清楚說明系爭房屋具有如此重大瑕疵，亦應對原告負損害賠償責任。而被告應負損害賠償責任範圍即如前述12,060,000元之金錢損失，以及原告因遭到欺騙購買系爭房屋以致精神上受到莫大傷害之非財產上損害500,000元，總計得請求12,560,000元。復因被告王煜心、張馨玉受僱於被告亞億公司，而被告亞億公司又是被告永慶公司之加盟業者，故原告另得依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告亞億公司負連帶賠償責任，以及另得依不動產經紀業管理條例第4條第8款、第26條第2項規定，請求被告永慶公司負連帶賠償責任。
(五)就聲明第四項部分：因房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額酬金，即應就其所從事業務負起善盡預見危險及調查之義務，始能依民法第567條第1項規定，就其所知據實報告於各當事人。仲介業者苟能調查而怠以調查，遽信出賣人所言，自難謂其已盡調查義務，而被告亞億公司既有為原告報告訂約之機會，原告亦有於與賣方簽訂不動產買賣契約時支付服務報酬之義務，應認原告與被告亞億公司間成立有民法第565條之居間契約，被告亞億公司自應履行前揭居間人所應盡之調查及報告義務。然被告亞億公司為達銷售取酬目的，未詳實查核被告王鋒、林梅玉所委託出售之系爭房屋實際情況，以致未能將系爭房屋有多處違建且已有第一審敗訴判決應拆除等情據實告知原告，致使原告無法在得知充分資訊情形下評估是否購買系爭房地。故被告亞億公司既未盡其應負之調查、報告義務，依民法第571條規定被告亞億公司實不得向原告請求服務報酬，是被告亞億公司違背居間所應負義務，原告即以本起訴狀繕本送達作為解除居間契約之通知。居間契約解除後，被告亞億公司先前自原告處所收取之168,000元仲介費用，即無法律上之原因，應依不當得利規定返還給原告等語。
(六)並聲明：
1、被告王鋒、林梅玉應連帶給付原告12,560,000元，及最後一位被告收受民事準備狀(一)繕本翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2、被告王鋒、林梅玉、王煜心、林彥志、張馨玉、亞億公司、永慶公司應連帶給付原告12,560,000元，及最後一位被告收受民事準備狀(一)繕本翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
3、前兩項所定給付，若有一項給付時，另一項在給付範圍內同免責任。
4、被告亞億公司應給付原告168,000元，及本件民事起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
5、原告願供擔保，請准宣告假執行
二、被告則以下開情詞置辯：
(一)被告王鋒、林梅玉部分：
1、被告王鋒、林梅玉遭系爭房屋樓下10樓住戶呂沛誼請求回復原狀之訴，本院業於104年1月以103年度訴字第1120號判決被告王鋒、林梅玉應就系爭房屋拆除違建，將頂樓平台回復原狀（下稱另案回復原狀案件），故被告王鋒、林梅玉於104年6月10日於不動產仲介公司提供之「標的物現況說明書」之第12項「是否有增建部分」勾選「頂樓增建、露台增建、陽台外推、平台外推、上下樓層內梯」，就第14項「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除」勾選「是」，就第16項「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」勾選「是」，就第29項「是否有占用他人土地之情事」勾選「是」，就第30項「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事」勾選「是」，就系爭房屋之相關情形均有告知原告，原告並於其上簽名確認並註明確認日期為104年6月16日（即系爭買賣契約簽約日），可知原告於104年6月16日就系爭房地訂立系爭買賣契約時顯已知悉系爭房屋增建部分已經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生拆除爭議。
2、況原告於簽訂系爭買賣契約並給付簽約款1,200,000元後，雖曾反悔表示其不願再給付其餘買賣價金，惟原告嗣後仍又決定繼續履行系爭買賣契約（即給付其餘買賣價金），故兩造遂於104年8月13日合意並於系爭買賣契約註記「104.8.13雙方合意開始進行本案契約流程，於104.9.15前增建部分有被拆除，則雙方願無條件解約，價金無息返還」等內容，並同時於系爭買賣契約附件敘明「本張圖片（六張）為增建部分，原賣方有法院一審判決應拆除，但目前仍在上訴，賣方承諾倘若交屋後亦會上訴到法院再次判決」，且原告亦有於其上簽名確認。參以證人陳慧慈證稱其於104年6月16日兩造締結系爭買賣契約當天有依現況說明書逐項說明買賣標的現況。印象中有說到系爭房屋有被鄰居報拆的情形。其很確定當時在締結系爭買賣契約有逐項向原告說明買賣標的現況。當時系爭買賣契約第17條特別約定事項就是指被告王鋒、林梅玉有說被鄰居報拆的部分會有一個進度，因為已經在走法院程序，所以隔了快兩個月再來就這個部分做特別約定，現況說明書暨後來特別約定都有提到系爭房屋有增建、鄰居報拆以及還有走法院程序的事情，當時都有跟原告說明。104年8月13日大家見面時，有提供附件這些圖片，其當時有告訴原告這些圖片是增建物部分，並且有法院一審判決應拆除等語，以及證人何永正證稱其印象中有聽到有違建要報拆等語，均可得知被告王鋒、林梅玉已清楚告知原告系爭房屋已遭法院一審判決拆除增建部分，原告仍決定繼續履約、同意購買系爭房地並給付簽約款以外之買賣價金，依民法第355條第1項規定，被告王鋒、林梅玉自不負瑕疵擔保責任，原告自不得主張民法第359條解除契約，並請求被告王鋒、林梅玉返還買賣價金。
3、另原告尚主張民法第349條權利瑕疵擔保規定，惟該規定所指第三人對買受人主張之「權利」，係指第三人就買賣標的物之「物權」為主張。然本件原告起訴主張被告王鋒、林梅玉隱瞞系爭房屋於系爭買賣契約簽訂前遭第三人對被告王鋒、林梅玉訴請拆除違建，且法院已判決被告王鋒、林梅玉應拆除違建並將頂樓平台返還第三人等節，顯非第三人就買賣標的物其上物權為主張之情事，況系爭房屋已依系爭買賣契約交屋給原告，亦無所謂給付不能之情事，遑論被告王鋒、林梅玉已清楚告知原告系爭房屋已遭另案回復原狀案件判決拆除增建部分，原告仍決定購買系爭房屋並給付簽約款以外之買賣價金，則被告王鋒、林梅玉以現狀交付系爭房屋，即屬依債務本旨而為給付，無所謂債務不履行情事，原告自亦不得依民法第349條、第353條、第226條規定請求賠償，亦無從依同法第256條解除契約，並請求被告王鋒、林梅玉返還買賣價金12,000,000元。
4、承前，原告就系爭房地訂立系爭買賣契約時已知悉系爭房屋增建部分業經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議，且被告王鋒、林梅玉確已告知原告系爭房屋已遭判決拆除增建部分，原告仍決定購買系爭房地並給付簽約款以外之買賣價金，被告王鋒、林梅玉何來以故意或過失不法侵害原告權利，或故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告之不法侵權情事，則原告請求被告王鋒、林梅玉賠償買賣價金12,000,000元暨其遭課處罰鍰60,000元與非財產上損害500,000元云云，自無理由。並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)如受不利益判決，被告王鋒、林梅玉願供擔保請准宣告免為假執行。
(二)被告王煜心、亞億公司、張馨玉部分：
1、因被告王鋒、林梅玉於系爭買賣契約之標的物現況說明書及增訂條款均有明確告知原告關於系爭房屋有頂樓增建、陽台外推及損鄰等情，而被告王煜心、張馨玉確亦有依民法第567條第1項及第2項規定，斯時對於有關系爭房地訂約事項均已盡調查義務且據實報告予原告。再者，原告早於104年6月16日簽約時即已知悉系爭房屋有增建頂樓、陽台外推及損鄰之事，又原告及其母親、女友既已見過系爭房屋，對於系爭房屋格局感到怪異，竟仍於104年8月13日再與被告王鋒、林梅玉簽立增訂特別條款，顯見原告供稱其係於104年9月20日入住後收到工務局來函表示有違建情形，始發現系爭房屋有多處違建等云云自非實在。是以，系爭買賣契約及增訂條款均有寫明系爭房屋有增建頂樓、陽台外推、房屋增建部分可能遭拆除及鄰損之事，可證原告於104年6月16日簽訂系爭買賣契約及於104年8月13日簽立增訂特別條款時即已知悉上開情事，且被告王煜心、張馨玉對於上開情事均有告知原告並盡說明義務，故被告王煜心、張馨玉已盡居間之據實報告義務，並無故意或過失可言，自不負侵權行為之連帶損害賠償責任，原告自無從請求王煜心、張馨玉、亞億公司負連帶賠償責任，且被告亞億公司亦無須返還仲介費用甚明。
2、又被告亞億公司員工即被告王煜心業於簽約前已明確告知原告系爭房屋有增建及鄰損之情形，並經代書當場說明系爭房屋現況予原告知悉，至於原告質疑標的物現況說明書有前後不一致之兩份云云，顯有誤會，蓋被告王鋒、林梅玉於104年6月10日與被告亞億公司簽訂之「一般委託銷售契約書」第29欄「是否有占用他人土地之情形」、第30欄「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事」，雖勾選否，然於當時之標的物現況說明書，關於第12欄「是否有增建部分」、第14欄「增建部分是否曾被拆除或接獲拆除通知或公告拆除」、第16欄「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」、第22欄「是否有損鄰或鄰損狀況」等事項，均已經明確勾選「是」，換言之，雖上開29、30欄未勾選肯定選項，然而被告王鋒、林梅玉已經明確提供並告知系爭房屋確實有增建及與其他區分所有住戶發生增建物應拆除之爭議等節，而第29、30欄於同年月10日勾選時未予勾選，僅係當時被告王鋒、林梅玉與被告亞億公司簽訂一般委託銷售契約書時，其等對於土地增建與建物增建部分未予釐清所為初步勾選。而迄同年月16日買方以及被告王煜心與代書一同辦理簽約事宜時，當時被告王煜心再次對於系爭房地現況作確認，已發覺上開關於29、30欄就土地是否占用他人土地及是否應拆除增建物等事實，與前開12、14、16、22欄之記載事實有不一致之誤為勾選情形，為求明確提供正確資訊起見，旋與出賣人即被告王鋒、林梅玉確認後，即予以更正並改勾選29、30欄之增建、待拆等細節而變更勾選為「是」。換言之，同年月16日與原告一同商議系爭買賣契約時，業已將附在系爭買賣契約後之標的物現況說明書第29項「是否有占用他人土地之情形」、30項「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事」勾選為「是」，並且由代書陳慧慈明確告知原告，原告亦於了解、同意後始在標的物現況說明書上簽名並用印為證，此亦與代書當庭所為證述相符，系爭買賣契約所附標的物現況說明書絕無竄改而係據實記載，且業經明確告知，不容原告片面否認。至原告質疑被告王煜心於104年6月16日協助原告簽訂系爭買賣契約時，就標的物現況說明書第29、30欄有用印、塗改之嫌，並指控未盡告知云云，然系爭買賣契約所附標的物現況說明書第29、30欄所載之變更（從「否」更正為「是」），不僅已明確告知原告，經原告了解後並同意用印簽名於該更正處旁，況代書到庭證稱其確有向原告清楚說明及告知，更何況，原告購買系爭房地，價金高昂，豈有可能對於上開究竟是否有增建、與鄰居發生爭議等重大權益事項，不加以了解聞問即率而簽約，自不符社會常情，故原告主張被告王煜心未盡告知系爭房屋屋況之義務，顯無理由。
3、實則，被告王煜心於接獲被告林彥志通知幫忙處理系爭房地之仲介買賣後，於交涉過程中，被告王煜心得知原告母親因疾病造成行動不便，急需更換住處至有電梯大樓且坪數更大的房屋以俾休養，而系爭房地亦係原告於委託被告林彥志處理系爭房地買賣前即心有所屬之物件，然因系爭房地上有如標的物現況說明書上所記載之增建、鄰損等爭議，故被告王煜心、林彥志不只一次前往原告家中明確告知系爭房屋有上開所述爭議，甚至力勸原告必須考慮清楚再購買，即係被告王煜心、林彥志當時因為擔憂原告購買後反悔將導致後續程序處理複雜，然原告不但心意已決，更多次催促被告王煜心趕快進行系爭房地過戶手續辦理，希望盡快入住，足見被告王煜心不僅業依不動產經紀業管理條例第24之2條、第26條第2項規定及一般委託銷售契約書第7條第6點約定，已據實告知系爭房屋有增建、鄰損、訴訟等事實，且為保障買方即原告之權益，甚至於104年8月13日再將買賣雙方及代書找來，再次就增建及鄰損、訴訟等爭議為清楚約定並經雙方同意簽名於其上。足認被告亞億公司之員工即被告王煜心已善盡仲介人員於處理仲介案件應負有調查及審核之義務以及仲介人員之促進及保護義務。是以，被告亞億公司、王煜心及張馨玉皆已盡仲介之誠實告知義務及相關責任，並無何故意或過失不法侵權行為，況原告辯稱其不知系爭房屋有增建情形等云云，顯然不實，蓋原告前曾將其所使用之房屋出售，該房屋亦係頂樓加蓋、違法增建之公寓大廈單位，原告豈有可能對於買賣標的物是否有增建或違建等違法事實，毫不知悉且不加以查勘，原告不但對於被告等人確已盡告知義務之事實諉為不知，且對於標的物現況說明書上之親筆簽名足以佐證被告等人曾明確告知系爭房屋現況之事實空言否認，甚至誣指賣方掩飾上開業已告知明確之屋況資訊，現竟於買賣成立後片面虛構否認被告王煜心、張馨玉、亞億公司已善盡告知系爭房屋屋況之事實，原告所為主張均屬無據，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項、侵權行為法律關係、系爭買賣契約等約定請求被告王煜心、張馨玉、亞億公司應負連帶賠償責任云云，殊無理由。並聲明：(1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(2)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(三)被告林彥志部分：
1、系爭房屋係原告本已先行經由永慶房屋仲介公司土城直營店取得相關資訊，並將系爭房屋列入打算購買房屋之一後，因系爭房地價格高達14,980,000元致尚未成交。嗣原告知悉被告林彥志兼差從事房屋仲介買賣，先委請被告林彥志代售其舊屋，嗣舊屋又由中信房屋代售後，才轉而請被告林彥志協助去洽談可否以較便宜價格購買系爭房地。而由於被告林彥志當時尚未在房屋仲介公司、經紀業上班，因而轉委請服務於永慶房屋仲介股份有限公司泰山十八甲加盟店之被告王煜心聯合協助仲介系爭房地買賣事宜。而系爭房地買賣事宜，除由被告王煜心與被告王鋒、林梅玉洽談外，被告林彥志亦會同被告王煜心前與被告王鋒、林梅玉洽談，並將被告王鋒、林梅玉所告知有關系爭房屋之現況，一五一十全部轉述予原告。是以，系爭房屋存有增建、違建之情形，不僅被告林彥志全部均有如實告知原告，且原告及其母親親自前往看屋時，亦深諳此節，且系爭房屋之屋主即被告王鋒、林梅玉與樓下屋主因頂樓增建、違建、損害建物及訴請拆除、回復原狀等訴訟，被告林彥志於原告簽訂系爭買賣契約前，均有詳實告知原告，況原告及被告王鋒、林梅玉所簽訂之系爭買賣契約所附標的物現況說明書第12欄所載：是否有增建部分，是。頂樓增建、露台增建、陽台外推、上下樓層內梯；第14欄：增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除，是；第16欄：增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議，是；第22欄：是否有損鄰或鄰損狀況，是；第30欄：是否有拆除重建或禁建或糾紛之情形，是。等內容，亦經原告於104年6月16日之親筆簽名可為佐證，自不容原告空言辯稱其毫無所悉。
2、其次，兩造復於104年8月13日再就系爭買賣契約第17條特別約定事項補充約定：104年9月15日前增建部分有被拆除，則雙方願無條件解約價金無息返還，後面亦有被告王鋒、林梅玉及原告之親筆簽名，是原告陳稱伊不知悉系爭房屋有上述糾紛及爭議云云，乃睜眼之瞎話。況原告與被告王鋒、林梅玉於104年8月13日就系爭買賣契約第17條補充特別約定事項尚有將系爭房屋增建部分以彩色照片印出提供原告了解，並於照片旁註明：本圖片六張為增建部分，原賣方有法院一審判決應拆除，但目前仍在上訴，賣方承諾倘若交屋後亦會上訴到法院再次判決等字樣。後面亦有被告王鋒、林梅玉及原告之親筆簽名。而上述簽約過程及系爭買賣契約特別約定事項之增訂、補充均有三重民權地政士事務所之地政士陳慧慈全程參與處理，由上事證可知，原告陳稱被告林彥志刻意隱瞞系爭房屋違建有遭拆除風險之事實，致其遭蒙騙上當而購買系爭房屋云云，顯與上揭事證不符，從而原告主張被告林彥志故意以背於善良風俗之方法損害原告之財物，構成民法第184條第1項不法侵權行為云云，自無理由。而被告林彥志對於舊同事託付之重要事務更是不敢輕率、疏忽，對於原告所擬購買之系爭房屋，不僅不曾刻意隱瞞系爭房屋有違建、損鄰，以及與樓下住戶有拆屋回復原狀訴訟及有遭建管機關拆除之虞等節，反而以朋友身分力勸原告放棄購買系爭房屋，被告林彥志不僅主觀上無刻意隱瞞之意，客觀上更無故意以背於善良風俗之方法損害原告財物之不法行為，自無構成民法第184條侵權行為之構成要件。
3、另原告尚有向臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢）提告被告涉嫌詐欺取財犯罪部分（案號105年度偵字第25587號案），原告業於偵訊時自陳：伊於104年6月16日簽約後沒幾天有帶訴外人即女友王淑娟去看系爭房屋，有與被告林梅玉聊到房子狀況，伊女友覺得系爭房屋怪怪的，伊於簽約後，有向被告林彥志提及鄰損部分，…於同年8月13日簽立增訂條款…等語，此足證原告於購買系爭房屋前早已知悉系爭房屋可能遭拆除及有鄰損事實存在，亦有針對上揭情事與被告林彥志商討。此部分業經新北地檢檢察官明察秋毫，並以原告上揭證詞據以認定原告對於系爭房屋可能遭拆除及鄰損一事並非無所知悉，被告林彥志並無惡意隱瞞系爭房屋屋況之詐欺取財故意，而獲不起訴處分在案。基此，被告林彥志不僅不曾刻意隱瞞系爭房屋有上開瑕疵情事，反而以朋友身分力勸原告放棄購買系爭房屋，自無構成民法第184條侵權行為損害賠償責任之情形。並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
(四)被告永慶公司部分：
1、被告永慶公司之「永慶」圖樣及商標係訴外人鴻運通公司於91年間向被告永慶公司取得使用授權，再由鴻運通公司以「永慶不動產」名義與各加盟業者簽訂加盟契約書，轉授權予各加盟業者，並負加盟總部之權責。承此，為保障消費者權益並提供申訴管道，鴻運通公司提供予各加盟業者（即被告亞億公司）之制式文件均明示加盟總部資訊，亦即於「不動產買賣意願書」及「買賣契約書」下方均載明：「申訴專線：加盟總部鴻運通股份有限公司0000-000-000」。抑或被告亞億公司所屬員工之「名片」亦載明：「客服專線：0000-000000；永慶不動產加盟總部鴻運通股份有限公司」。參照民法169條規定暨最高法院96年台上字第1051號及101年台上字第1777號民事判決意旨，本件原告既明知（或依情形可得而知）永慶不動產之「加盟總部」為鴻運通公司，而非被告永慶公司。於此情形，被告永慶公司自不負授權人責任。
2、況查，被告永慶公司與原告、被告王鋒、林梅玉、王煜心、林彥志、張馨玉、被告亞億公司及其法定代理人溫世偉間均無任何居間契約或雇傭關係存在。被告永慶公司實未因本件交易而獲有任何利益，原告主張容有誤會，亦顯失公平。並聲明：(1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(2)如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)原告與被告王鋒、林梅玉於104年6月16日訂立系爭買賣契約，由原告向被告王鋒、林梅玉買受門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號11樓房屋暨其坐落基地，並約定系爭房地之買賣總價金為12,000,000元，系爭買賣契約約定交屋日期為104年9月15日。
(二)原告以及被告王鋒、林梅玉均有透過被告王煜心、張馨玉與被告亞億公司協助處理系爭房地之仲介銷售事宜，被告王鋒、林梅玉並有與被告亞億公司就系爭房地簽訂一般委託銷售契約書。
(三)原告與被告王鋒、林梅玉嗣於104年8月13日復就系爭房地之系爭買賣契約第17條「特別約定事項」加註增訂「104.8.13雙方合意開始進行本案契約流程，於104.9.15前增建部分有被拆除，則雙方願無條件解約，價金無息返還」等內容，並於另頁檢附彩色圖片數紙併載明「本張圖片（六張）為增建部分，原賣方有法院一審判決應拆除，但目前仍在上訴，賣方承諾倘若交屋後亦會上訴到法院再次判決」等字樣在旁，原告與被告王鋒、林梅玉均有於其上簽名確認。
(四)系爭房地原屋主即被告王鋒、林梅玉與樓下鄰居呂沛誼就系爭房地增建部分有另案回復原狀案件涉訟中，另案業經本院103年度訴字第1120號判決被告王鋒、林梅玉應將系爭房屋之增建物拆除，並將頂樓平台回復原狀後返還呂沛誼及其他全體共有人，嗣被告王鋒、林梅玉就前開一審判決提起上訴，復由臺灣高等法院於105年12月13日以104年度上易字第274號判決駁回上訴確定。
四、本件兩造爭執之點，應在於：(一)原告得否依民法第354條、第359條規定解除系爭買賣契約，並請求被告王鋒、林梅玉返還買賣價金12,000,000元？(二)原告得否依民法第349條、第353條、第226條規定請求損害賠償，並依同法第256條規定解除系爭買賣契約，並請求被告王鋒、林梅玉返還買賣價金12,000,000元？(三)原告得否依系爭買賣契約第2條第2項、第9條第1項、第12條第1項等約定主張解除系爭買賣契約，並請求被告王鋒、林梅玉返還買賣價金12,000,000元？(四)原告得否依民法第184條第1項前、後段及第2項、第185條第1項、第195條第1項規定請求被告應連帶賠償12,560,000元？原告得否另依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告亞億公司負連帶賠償責任？原告得否另依不動產經紀業管理條例第4條第8款、第26條第2項規定，請求被告永慶公司負連帶賠償責任？(五)原告得否依民法第567條第1項前段、第2項、第571條及第179條規定請求被告亞億公司返還收取之仲介費用168,000元？茲分述如下：
(一)原告得否依民法第354條、第359條規定解除系爭買賣契約，並請求被告王鋒、林梅玉返還買賣價金12,000,000元？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1、2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，乃指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第355條、第359條亦定有明文。又「上訴人於訂約之初，即已明知買賣標的物中之系爭違建樓房有興建在公有土地上之瑕疵，而仍買受，且未能舉證被上訴人有為該部分樓房不會被拆除之保證，依民法第三百五十五條第一項規定，被上訴人自不負瑕疵擔保責任。」（最高法院84年度台上字第2320號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號民事判例參照）。
2、經查，本件系爭房屋因多處違建及違法加蓋頂樓，經本院於104年1月16日以103年度訴字第1120號判決應予回復原狀，以及該屋另因室內裝修工程損害鄰房，經新北市政府工務局函告應停止一切違規行為，嗣原告向被告王鋒、林梅玉購買系爭房屋，並於交付12,000,000元買賣價金及交屋後，陸續接獲新北市政府工務局裁罰通知命限期改善等情，有本院103年度訴字第1120號民事判決、新北市政府工務局103年5月5日北工建字第1030695955號函、103年5月13日北工建字第1030876820號函、104年9月30日新北工使字第1041851136號函、105年2月1日新北工使字第1050164115號函、105年2月1日新北工使字第1050336631號、新北市政府工務局行政處分書及系爭買賣契約等件存卷可稽，上開各節業經本院調取新北地檢105年度偵字第25587號卷、105年度他字第2314號全卷暨本院103年度訴字第1120號、臺灣高等法院104年度上易字第274號全卷核閱無誤，復為兩造所不爭執（見本院卷一第30頁），堪予採認為真，是系爭房屋於系爭買賣契約成立之際，確有違建及加蓋而恐遭拆除之瑕疵，被告王鋒、林梅玉原應依民法第354條、359條規定負物之瑕疵擔保責任，惟查，被告王鋒、林梅玉抗辯原告於簽訂系爭買賣契約時，即已知悉系爭房屋有上開違法增建加蓋而恐遭拆除之瑕疵等節，為原告所否認，原告並主張被告隱瞞系爭房屋具有上開瑕疵以致其受詐欺始購買系爭房屋等語，職是，就此應審究者即為原告是否於締結系爭買賣契約時即已知悉系爭房屋具有上開違法增建而恐遭另案回復原狀案件判決拆除增建物等情，亦即是否有民法第355條第1項規定物之瑕疵擔保責任免除之情形。又查，本件原告於買受系爭房屋時，應足以知悉系爭房屋有頂樓、陽台增建部分之情形，此觀諸原告與被告王鋒、林梅玉於104年6月16日所締結之系爭買賣契約第2條載明：本買賣標的物含已增建（外推）之違章建築物，包含頂樓、陽台外推等，以及於系爭買賣契約第17條特別約定事項記載：「…2.本案陽台、露台有增建…」等字樣（見北院卷第
41、45頁），足徵原告於締結系爭買賣契約時業已知悉系爭房屋有上開增建部分且存有增建物被拆除之風險。復參諸系爭買賣契約書之附件即標的物現況說明書，其上第12項次「是否有增建部分」，出賣人即被告王鋒、林梅玉勾選「是」且勾選增建部分包含「頂樓增建、露台增建、陽台外推、上下樓層內梯」；第14項次「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除」，亦勾選「是」；第16項次「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」，亦勾選「是」；第29項次「是否有占用他人土地之情事」，亦勾選「是」；第30項次「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事」，亦勾選「是」（見北院卷第47頁），並有原告於系爭買賣契約暨標的物現況說明書上簽名確認，並於標的物現況說明書上註明其簽名確認日期即為簽約日期104年6月16日，顯見原告於締約時確實知悉系爭房屋有違建增建部分，且對於該增建部分有糾紛情事，暨增建部分未來存有被拆除風險等節知之甚詳，被告王鋒、林梅玉既已於標的物現況說明書清楚列明並告知原告系爭房屋有增建部分並存有遭拆除風險，原告自難諉為不知，縱標的物現況說明書有更正勾選事項，然原告亦有於更正後之標的物現況說明書簽名確認無誤（見北院卷第47頁），足見原告於締約當時確實得以知悉系爭房屋具有前揭所述瑕疵，則被告王鋒、林梅玉就該部分增建物存有遭他人訴請拆除之瑕疵自不負瑕疵擔保責任。更遑論兩造嗣於104年8月13日於系爭買賣契約第17條「特別約定事項」再增訂「104.8.13雙方合意開始進行本案契約流程，於104.9.15前增建部分有被拆除，則雙方願無條件解約，價金無息返還」等約定內容，並於另頁載明「本張圖片（六張）為增建部分，原賣方有法院一審判決應拆除，但目前仍在上訴，賣方承諾倘若交屋後亦會上訴到法院再次判決」等字樣（見本院卷一第52至56頁），原告亦有於其上簽名確認並註記日期，益徵原告與被告王鋒、林梅玉就系爭房屋有增建部分並經法院一審判決增建物應予拆除等節再次確認並訂立書面特別約定後，仍決意與被告王鋒、林梅玉繼續進行系爭買賣契約後續締約交易流程，自難謂原告所稱其對於系爭房屋有增建恐遭拆除之瑕疵毫無所悉等語為可採。
3、另參以證人陳慧慈到庭證稱：伊大約從99年開始任職於三重民權地政士事務所迄今，伊是擔任地政士。伊曾協助處理系爭房地買賣契約磋商、增修、簽訂相關事宜，系爭房地買賣契約書是伊書寫，當時到現場締約的人包含原告及被告王鋒、林梅玉，伊印象中原告母親也有來，還有一個男生在場，但伊不知道他是誰。（法官問：證人是否知悉當時就系爭房地之買賣，被告有無特別告知原告系爭房地現況或有何可能承受之風險，包含是否有頂樓加蓋、增建違建物而涉訟之情形？當時原告有何反應？）伊當時知道系爭房地有增建的情形，系爭買賣契約的現況說明書也有寫到有增建情形，締約的現況說明書並非是在簽約的時候才勾選的，是在兩造締約前被告王鋒、林梅玉就已經勾選好了。伊個人在協助買賣當事人締結買賣契約的習慣，都是會把標的現況說明書說明一遍，再請買方簽名。也就是伊在104年6月16日締結契約當天有依現況說明書逐項說明買賣標的現況。當下被告王鋒、林梅玉有沒有在旁邊協助說明伊不太有印象，但當時原告並沒有表示有問題。伊依稀記得當初有說有布簾還有說有一個地方要恢復原狀，這是雙方當事人有自行在說這件事情，還有印象中有說到有被鄰居報拆的情形。伊很確定當時雙方在締結系爭買賣契約有逐項向原告說明買賣標的物的現況。系爭買賣契約在交涉協商締結時，有溝通過很多細節，但伊沒有特別印象是什麼，也沒有印象原告當時有哪些反應，或是做過什麼表示。系爭買賣契約第17條特別約定事項是指原本被告王鋒有說被鄰居報拆的部分，會有一個進度，因為已經在走法院程序，所以隔了快兩個月雙方再來就這個部分做特別約定，104年8月13日以下三行文字是由伊書寫，當時過程已經有點忘記了，但是現況說明書以及後來的特別約定都有去提到系爭房屋有增建跟鄰居報拆，還有走法院程序的事情，當時都有跟原告說明，伊記得當時有圖片，（經本院提示本院卷一第54頁以下圖片）104年8月13日伊們見面時，有提供本院提示的這個圖片，是誰準備的伊忘記了，伊當時有在這些圖片旁邊書立如本院卷一第54頁的文字，有告訴原告這些圖片是系爭房屋增建的部分，並且有法院的一審判決應拆除等語，當時原告的反應為何伊沒有印象，當時也並沒有去約定說上訴後判決結果如何會不會影響到系爭買賣契約的效果，就只有寫在104年9月15日之前，如果有被拆除的話，雙方就要無條件解約返還價金。…伊有跟雙方確認，這些照片所示是否為增建部分，也就是經由雙方確認這些圖片為增建部分，才會在旁邊書立上開相關文字。104年8月13日增補的內容是雙方溝通好之後伊才寫上去的。當時只有約定於104年9月15日之前遭拆除要如何處理等語（見本院卷一第174至183頁）。稽之證人陳慧慈所為證述，互核系爭買賣契約之特別事項記載與標的物現況說明書以及檢附於系爭買賣契約之附件即系爭房屋增建物之圖片，堪認原告於系爭買賣契約成立時，實已知悉系爭房屋有增建及違法加蓋頂樓恐遭拆除之瑕疵，亦知悉增建部分有與其他區分所有權人涉訟並遭法院一審判決應予拆除等情，況參以系爭房屋之標的物現況說明書亦將上開違建加蓋、與鄰居間有爭議、有拆除糾紛等情事均已清楚載明、勾選，則原告既已受告知標的物現況說明書上所載系爭房屋之情形以及兩造復同意地政士於系爭買賣契約第17條為特別事項約定，更於104年8月13日共同增訂特別約定事項，且原告確實均有審閱被告王鋒、林梅玉所提供之上開資料及附件圖片後進而簽名於特別約定內容與增建物圖片旁，顯見原告確實知情系爭房屋有其所稱違法加蓋恐遭拆除之瑕疵，仍同意簽立系爭買賣契約並繼續開始進行契約流程，職此，原告於簽訂系爭買賣契約時，即已知悉系爭房屋有增建物遭拆除之危險而仍欲買受，即難認得再向出賣人主張物之瑕疵擔保請求權，則被告王鋒、林梅玉辯稱其得依民法第355條第1項規定不負瑕疵擔保之責等語，尚屬有據。
4、綜上，被告王鋒、林梅玉並無何故意不告知瑕疵或保證無瑕疵之情形，衡諸民法第355條第1項規定，原告於締結系爭買賣契約之際，已知悉系爭房屋有違法增建加蓋而恐遭拆除之瑕疵，故原告現以系爭房屋存有上開瑕疵，而主張依民法第359條規定請求解除契約，並請求被告王鋒、林梅玉返還買賣價金12,000,000元等語，洵無足採。
(二)原告得否依民法第349條、第353條、第226條規定請求損害賠償，並依同法第256條規定解除系爭買賣契約，並請求被告王鋒、林梅玉返還買賣價金12,000,000元？
1、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。出賣人不履行民法第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條、第353條定有明文。所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決意旨參照）。例如不得主張不動產所有權上地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定之物之瑕疵之範圍（最高法院72年度台上字第4265號、90年度台上字第2093號判決意旨參照）。又按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限，民法第351條亦定有明文。
2、經查，本件原告所指稱系爭房屋具有增建加蓋恐遭拆除之瑕疵，僅涉及系爭房屋是否符合通常效用或契約預定效用乙節，此與第三人就該系爭房地得否另行主張地上權或設定抵押權等之權利瑕疵擔保情事不盡相同，應與權利瑕疵無涉，而應屬出賣人即被告王鋒、林梅玉是否應負民法第354條物之瑕疵擔保責任之範疇，是原告所指稱之本件系爭房屋瑕疵並不構成權利瑕疵情事，原告主張依據民法第349條、第353條、第226條規定請求損害賠償，並依同法第256條規定解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金12,000,000元等語，於法未合。況查，原告於簽訂系爭買賣契約時，即已明知系爭房屋有違建、增建恐遭拆除情形，業經本院認定如前，縱認上開瑕疵有權利瑕疵擔保規定之適用，然依民法第351條規定，被告王鋒、林梅玉亦得主張其等不負權利瑕疵擔保之責，自不待言。
(三)原告得否依系爭買賣契約第2條第2項、第9條第1項、第12條第1項等約定主張解除系爭買賣契約，並請求被告王鋒、林梅玉返還買賣價金12,000,000元？
1、按系爭買賣契約第2條第2項約定「若增建或占用部份於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，乙方應即通知甲方，甲方得以請求損害賠償或解約」、第9條第1項約定「乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任」、第12條第1項約定「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」。
2、原告另主張得依系爭買賣契約第2條第2項、第9條第1項、第12條第1項等約定解除系爭買賣契約，惟查，原告與被告王鋒、林梅玉既於104年8月13日就系爭買賣契約第17條「特別約定事項」增訂「104.8.13雙方合意開始進行本案契約流程，於104.9.15前增建部分有被拆除，則雙方願無條件解約，價金無息返還」等約定內容，並於另頁載明「本張圖片（六張）為增建部分，原賣方有法院一審判決應拆除，但目前仍在上訴，賣方承諾倘若交屋後亦會上訴到法院再次判決」等約定內容，顯見原告與被告王鋒、林梅玉業已合意約定以其等所增訂之特別約定事項作為兩造間就系爭房屋嗣後於約定交屋期間前若有違建遭拆除情況發生，應為如何處理方式之特別約定，是以，依據私法自治、契約自由原則，原告與被告王鋒、林梅玉間就系爭房屋之增建部分倘若於104年9月15日前被拆除，其處理方式即應優先適用上揭增訂特別約定事項條款。而查，迄至原告與被告王鋒、林梅玉所約定之交屋日期104年9月15日前，系爭房屋之增建部分並未有被拆除之情形，則依系爭房屋第17條特別約定事項應優先適用於系爭買賣契約原本制式約定內容之原則，難認原告得逕依系爭買賣契約第2條第2項約定主張解除系爭買賣契約，況原告亦未說明本件有何系爭買賣契約第9條第1項、第12條第1項約定之適用，難認其得據此主張解除系爭買賣契約，自亦無從請求被告王鋒、林梅玉返還買賣價金12,000,000元。
(四)原告得否依民法第184條第1項前、後段及第2項、第185條第1項、第195條第1項規定請求被告應連帶賠償12,560,000元？原告得否另依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告亞億公司負連帶賠償責任？原告得否另依不動產經紀業管理條例第4條第8款、第26條第2項規定，請求被告永慶公司負連帶賠償責任？
1、原告得否依民法第184條第1項前、後段及第2項、第185條第1項及第195條第1項規定請求被告王鋒、林梅玉連帶賠償12,560,000元？
(1)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項前、後段定有明文；此項規定前後兩段為相異之侵權行為類型，關於保護之法益，前段為權利，後段為一般法益；關於主觀責任，前者以故意過失為已足，後者則限制須故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，兩者要件有別（最高法院97年度台上字第1352號判決意旨參照）。再申言之，之所以會有上開規定之區別，實可再衍生出民法侵權行為規定與債務不履行等契約法律關係規定之不同規範意旨，前者係作為「無契約關係當事人」之社會一般往來交流之規範，保護之客體為「固有權利或利益」，且就「固有利益」之保護強度，亦較對「固有權利」之保護強度為低（即前開民法第184條第1項前、後段之不同主觀責任要件要求）；後者（即債務不履行等契約法律關係規定）則係就業以契約自由締結契約法律關係之當事人所為之契約法規範，故其保護客體範圍不但擴及於「履行權利、利益」（即如民法第227條第1項規定之瑕疵損害）及「固有權利、利益」（即如民法第227條第2項規定之瑕疵結果損害），且無論對於「權利」或「利益」，原則上均僅以「可歸責於債務人」為主觀責任之要件，更甚者，有別於侵權行為之主觀責任要件須由主張權利人即侵權行為損害賠償請求權人負舉證責任，就債務不履行之「可歸責於債務人事由」，原則上則須由債務人舉出「非可歸責於己」之反證事由以為推翻。次按依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之構成要件，除於客觀要件包括加害人之加害行為、行為不法、侵害權利、發生損害、加害行為與損害間有因果關係等要件外，主觀上尚需滿足故意或過失即意思責任之要件，若缺少其中任一要件，即不構成侵權行為。如債權人並無權利受到侵害，自不得依民法第184條第1項前段之規定，請求被告為損害賠償。又被害人所主張之損害，若為「純粹經濟上之損失」，此為經濟利益受到侵害，與民法第184條第1項前段規範「權利」受侵害者有別，即無該條項適用之餘地。又所謂善良風俗，指一般道德觀念而言，行為人以不實之手段取得應歸屬他人之利益，自屬於以背於善良風俗之方法加損害於他人。再按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。復按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文。又按主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨參照）。基此而論，審諸原告請求侵權行為損害賠償之內容，針對民法第184條第1項部分，倘其主張購買系爭房屋受有房屋經濟價值減損等經濟上之損害，並非原告之固有權利受到侵害，此非屬民法第184條第1項前段規定所保護之客體範圍，先予敘明。倘原告欲主張其得依據民法第184條第1項後段、第2項規定、第185條第1項規定請求被告王鋒、林梅玉連帶負損害賠償責任，亦須先舉證證明被告王鋒、林梅玉有何共同故意以背於善良風俗之方法或有何違反保護他人法律致加損害於原告之不法情事。至原告另有主張其受詐欺而得請求被告連帶賠償慰撫金，亦須就其受被告詐欺之情事舉證以實其說，自不待言。
(2)經查，被告王鋒、林梅玉於系爭買賣契約之附件即標的物現況說明書均已就系爭房屋「是否有增建部分」勾選「是」並勾選增建部分包含「頂樓增建、露台增建、陽台外推、上下樓層內梯」，以及表明系爭房屋有「增建部分曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除」、「增建部分曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」、「有占用他人土地之情事」、「有拆除重建或禁建或糾紛之情事」等情形，甚於104年8月13日再次確認原告是否願繼續履行系爭買賣契約，並於系爭買賣契約增訂特別約定事項，暨檢附增建物照片作為附件，並於增建物照片旁清楚載明增建部分有法院一審判決應予拆除，但目前仍在上訴，被告王鋒、林梅玉承諾倘若交屋後仍會繼續上訴到法院再次判決等字樣（見本院卷一第255至257頁），要難認被告王鋒、林梅玉有何原告所指稱故意隱瞞系爭房屋具有增建恐遭拆除之瑕疵等情，再參酌證人即協助處理系爭房地買賣契約磋商、增修、簽訂相關事宜之地政士陳慧慈所為前開證述，益證原告於系爭買賣契約成立時，確經告知而已知悉系爭房屋有因多處違建及違法加蓋頂樓恐遭拆除之瑕疵，從而，被告王鋒、林梅玉並未故意隱瞞上開情事，且原告確實知悉系爭房屋現況有上開瑕疵，則原告既無法舉證證明被告王鋒、林梅玉尚有何其他過失不法侵害原告何權利之情事，亦無法證明被告王鋒、林梅玉尚有何故意以背於善良風俗之方法或違反保護他人法律加損害於原告等不法侵權情事，原告主張被告王鋒、林梅玉有違反民法第184條第1項前段、後段、第2項規定情形等語，自難憑採。準此，原告自無從依據民法第184條第1項前、後段及第2項、第185條第1項規定，請求被告王鋒、林梅玉連帶賠償原告所給付之買賣價金12,000,000元暨其遭新北市政府工務局課處罰鍰60,000元。況衡諸原告於簽定系爭買賣契約、增訂特別約定條款時均已知悉系爭房屋有增建並涉訟等節，而原告復未能就其所主張遭被告王鋒、林梅玉刻意隱瞞、詐欺等情事善盡舉證之責，是原告既未能舉證證明其有遭被告王鋒、林梅玉隱瞞、詐欺一事，亦難認原告有何意思表示自主權受不法侵害之情形，則原告另依據民法第195條第1項、第185條第1項規定請求被告王鋒、林梅玉連帶賠償精神慰撫金500,000元，亦屬無據。
2、原告得否依民法第184條第1項前、後段、第2項、第185條第1項及第195條第1項規定請求被告王煜心、張馨玉、林彥志、亞億公司、永慶公司連帶賠償12,560,000元？
(1)就被告林彥志部分：原告主張被告林彥志於協助仲介系爭房屋過程中，刻意隱瞞系爭房屋具有重大瑕疵之情，共同與其他被告故意侵害原告之權利等語，為被告林彥志所否認，除審酌前開各節外，另參諸證人何永正證稱：伊與原告、被告林彥志為前三重客運的同事，渠等是從2004年3月就認識。
伊知道原告要購買系爭房地的事情，伊跟被告林彥志大概在104年6月時有相約去原告家，之前伊就有聽原告說要買房子，伊也知道被告林彥志有接觸房仲這塊，所以當初也有跟原告說可以問被告林彥志。伊當時有聽被告林彥志說有找到一間適合的房子，當天被告林彥志有跟原告說那間房子的狀況，好像有說到房子哪個部分有違建、要報拆，所以當時被告林彥志也有跟原告介紹其他房子，伊沒有印象當時原告對於被告林彥志講到系爭房屋有問題時的反應是什麼，印象中被告林彥志比較像是有勸說原告不一定要買系爭房屋，可以多比較看看，聽起來像是被告林彥志有跟原告說因為上開違建報拆的情況，因此勸說原告考慮、不一定要買，當天講完沒有馬上作結論，後來原告有沒有買伊也不知道。伊印象中就是有聽到有說違建要報拆。當時除了伊、被告林彥志、原告外，還有原告母親，跟一位應該是房仲的人。那位仲介跟被告林彥志立場應該是一樣等語（見本院卷一第200至204頁），衡酌證人何永正與兩造間並無損益同歸之利害關係，應無甘冒偽證罪之風險而為被告林彥志利益捏造事實之可能，是應認證人何永正前揭證述應值採信，難認原告主張被告林彥志刻意隱瞞系爭房屋具有上開瑕疵等節為可採，則原告復未能對於被告林彥志尚有何過失不法侵害原告權利、故意背於善良風俗或違反保護他人法律加損害於原告之不法侵權情事舉證以實其說，要難逕認原告前開所為主張為真實，則原告亦無從依據民法第184條第1項前、後段及第2項、第185條第1項規定，請求被告林彥志與被告王鋒、林梅玉負連帶損害賠償責任。
(2)另就被告王煜心、張馨玉、亞億公司、永慶公司部分：原告亦有主張被告王煜心、張馨玉於仲介系爭房屋過程中，刻意隱瞞系爭房屋具有重大瑕疵之情，共同與其他被告故意侵害原告權利等語，亦為被告王煜心、張馨玉、亞億公司、永慶公司所否認，經查，系爭房屋雖有增建部分並於另案回復原狀案件涉訟中，然此情均經被告王煜心、張馨玉、林彥志於原告與被告王鋒、林梅玉締結系爭買賣契約時，已向原告說明告知，被告王煜心更於系爭房屋之標的物現況說明書詳實確認被告王鋒、林梅玉是否有逐一確實勾選系爭房屋各項現況情形，且亦有將增建加蓋情形明白約定於系爭買賣契約內，更將系爭房屋增建部分之現場照片作為系爭買賣契約之附件，並於其上註明該部分增建物經法院一審判決應予拆除，目前仍在上訴中，亦經原告於註記處簽名確認。且被告王煜心、林彥志均有帶原告與其家人至現場查看系爭房屋現況，其等就系爭房屋及頂樓增建部分之情狀亦有詢問被告王鋒、林梅玉，並依其等所知悉情形將系爭房屋及增建部分現況告知原告，況參以被告王煜心、張馨玉、亞億公司所提出之不動產買賣意願書，被告王煜心、張馨玉亦有於不動產買賣意願書載明「第九條：特約條款：相關增建後續處理細節另登載於買賣契約書內以買賣契約為主」等語，原告於104年6月8日亦有於買方給付服務費承諾書、不動產買賣意願書其上簽名確認（見本院卷一第152、154頁），實難謂被告王煜心、張馨玉有違反據實告知、調查及居間仲介之義務，更無從認定被告王煜心、張馨玉有何刻意隱瞞系爭房屋具有重大瑕疵而共同與其他被告故意欺瞞原告之情，系爭房屋具有加蓋增建恐遭拆除之瑕疵，既為原告所明知，且經原告自行衡量後決定購買，自難認被告王煜心、張馨玉、亞億公司、永慶公司對於原告有何不法侵權行為，是原告請求被告王煜心、張馨玉、亞億公司、永慶公司亦應依民法第184條第1項前、後段及第2項、第185條第1項規定負侵權行為損害賠償責任並連帶賠償原告所給付買賣價金12,000,000元、罰鍰60,000元等語，當屬無據。至原告既未能就其所主張被告王煜心、張馨玉、亞億公司、永慶公司刻意隱瞞、詐欺等不法情事善盡舉證之責，要難認原告有何意思表示自主權受侵害之情，則原告復依據民法第195條第1項規定請求精神慰撫金500,000元，亦屬無據。
3、原告得否另依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告亞億公司負連帶賠償責任？
(1)按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分；因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第1、2項定有明文。次按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。民法第188條第1項亦定有明文。
(2)經查，被告亞億公司固不否認被告王煜心、張馨玉確為被告亞億公司之經紀人員，核與被告亞億公司所提出之一般委託銷售契約書、不動產買賣意願書所載相符（見本院卷一第
145、152頁），則被告王煜心、張馨玉確為被告亞億公司之受僱人無訛，然本件協助系爭房地買賣交易之經紀人員即被告王煜心、張馨玉均無何違反據實告知、調查及居間仲介之義務，且原告與被告王鋒、林梅玉締結系爭買賣契約時，即已知悉系爭房屋有增建物且恐遭拆除等節，並無原告所稱遭欺瞞詐騙之情事，難認被告王煜心、張馨玉有何欺騙、隱瞞之不法行為，原告亦未能證明被告王煜心、張馨玉有何未盡善良管理人注意義務之過失情形，則被告王煜心、張馨玉既無故意或過失不法侵權行為以致造成原告所主張受有之損害，則原告另主張被告亞億公司應依民法第188條第1項或不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負連帶賠償責任等語，洵為無據。
4、原告得否另依不動產經紀業管理條例第4條第8款、第26條第2項規定，請求被告永慶公司負連帶賠償責任？
(1)按本條例用辭定義如下：…四、經紀業，指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號…八、加盟經營者︰經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督；又經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應併標明之；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第4條第4、8款、第18條、第26條第2項分別定有明文。
即悉，加盟經營者同屬不動產經紀業管理條例規範之經紀業。
(2)經查，原告主張被告亞億公司為被告永慶公司之加盟經營者，屬不動產經紀業管理條例第4條所稱加盟經營者，且被告亞億公司、永慶公司均為同條例所稱經紀業等語，經核與系爭買賣契約暨相關委託銷售契約書每頁下方均印有「永慶不動產」字樣及其標章等內容相符（見北院卷第39至50頁、本院卷一第145至156頁），衡以被告永慶公司建立其服務標章以表彰不動產專業服務及商譽，經被告亞億公司加盟所欲利用，以吸引一般大眾前往交易，被告永慶公司及亞億公司均得藉此共謀商業利益，則被告亞億公司既表明其為被告永慶公司之加盟店，衡諸一般常情，一般大眾於客觀上多認為至被告亞億公司之營業場所為交易，係由被告永慶公司及亞億公司共同提供不動產仲介服務，堪足認定，然承前所述，本件被告王煜心、張馨玉並無何違反據實告知、調查及居間仲介之義務，且原告復未能舉證證明被告王煜心、張馨玉有何未盡善良管理人注意義務之故意或過失不法侵權行為，自無由請求被告亞億公司依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、民法第188條第1項規定負連帶賠償責任，更遑論得依不動產經紀業管理條例第4條第8款、第26條第2項規定，請求被告永慶公司負連帶賠償責任，是以，原告主張被告亞億公司、永慶公司亦應就其所受買賣價金12,000,000元損害、罰鍰損害60,000元暨精神慰撫金500,000元負連帶賠償損害責任等語，自無理由。
(五)原告得否依民法第567條第1項前段、第2項、第571條及第179條規定請求被告亞億公司返還收取之仲介費用168,000元？
1、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第2項定有明文。次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條固有明文，惟本條適用，依其文義，須居間人違反其對於委託人之義務而為利於相對人之行為，或違反誠實及信用方法由相對人收受利益者，其法律效果為居間人不得向委託人請求報酬及償還費用；如居間人違反委託義務，並無利於相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬。
2、原告雖主張被告亞億公司之員工即被告王煜心、張馨玉均未盡調查說明義務等語，然為被告王煜心、張馨玉、亞億公司所否認。經查，系爭房屋之標的物現況說明書即有清楚載明系爭房屋增建情形，且於系爭買賣契約亦有增訂特別約定事項，更有將增建物照片作為系爭買賣契約附件，已如前述，顯見原告與被告王鋒、林梅玉簽訂系爭買賣契約時，被告亞億公司與被告王煜心、張馨玉實已盡其調查、說明義務，被告王煜心並有向原告說明系爭房屋具有前開增建糾紛等事實，是原告主張被告亞億公司、王煜心、張馨玉刻意隱瞞系爭房屋具有增建拆除糾紛之瑕疵，並有違反居間人據實報告、調查之義務等語，洵非可採，則原告逕自主張欲解除其與被告亞億公司間所成立之居間契約，於法自有未洽。況原告復未能說明被告亞億公司、王煜心、張馨玉尚有何違反誠實及信用方法或違反渠等對於委託人（即原告）之義務，而故意為有利於相對人（即被告王鋒、林梅玉）之舉，且被告亞億公司、王煜心、張馨玉既確已完成系爭房地之居間行為，從而，被告亞億公司自得向原告收取居間報酬，其受領該報酬自有法律上原因，原告主張被告亞億公司不得向原告收取報酬，進而依據民法第179條規定，請求被告亞億公司返還已受領之居間報酬168,000元，尚屬無據。
五、綜上所述，原告於締結系爭買賣契約時，即已知悉系爭房屋有增建加蓋恐遭拆除之瑕疵，輔以被告王鋒、林梅玉並無故意不告知上開瑕疵等情，原告自無從依據民法第359條物之瑕疵擔保規定請求解除系爭買賣契約，亦無從依據民法第349條、第353條、第226條規定請求損害賠償並依同法第256條規定解除系爭買賣契約，至原告與被告王鋒、林梅玉既有增訂特別約定事項作為系爭房屋發生拆除情況之優先處理方式，原告自亦無由再依系爭買賣契約第2條第2項、第12條第1項約定解除系爭買賣契約，是以，原告不得請求被告王鋒、林梅玉返還已給付買賣價金12,000,000元。又原告復未能證明被告有何共同故意隱瞞系爭房屋瑕疵並欺瞞原告之不法侵權行為情事，自無從對於被告主張依據民法第184條第1項前、後段及第2項、第185條第1項、第195條第1項規定請求被告全體應連帶賠償原告12,560,000元。另原告亦未能說明被告王煜心、張馨玉有何違反其據實告知、調查及居間仲介之義務等情，自無由依據民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告亞億公司負連帶賠償責任或依不動產經紀業管理條例第4條第8款、第26條第2項規定，請求被告永慶公司負連帶賠償責任。而因被告亞億公司確已完成系爭房地之居間行為，且並無違反居間人應盡義務，被告亞億公司受領居間報酬自有法律上原因，原告亦不得依民法第179條規定請求返還168,000元報酬。從而，原告請求被告王鋒、林梅玉應連帶給付原告12,560,000元暨遲延利息或被告王鋒、林梅玉、王煜心、林彥志、張馨玉、亞億公司、永慶公司應連帶給付原告12,560,000元暨遲延利息，以及被告亞億公司應給付原告168,000元暨遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 黃信樺法 官 張惠閔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
書記官 陳冠云