臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第661號原 告即反訴被告 葉碧蓮訴訟代理人 劉志賢律師被 告即反訴原告 劉嘉成訴訟代理人 黃仕翰律師
呂紹宏律師陳俊翔律師黃沛聲律師複 代 理人 曾允君律師反 訴 被告 王自勝訴訟代理人 劉志賢律師反 訴 被告 曾東洲上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國106 年9 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴部分：
一、被告應將附表二所示不動產交付原告，並自民國105年10月6日起至交付附表二所示不動產之日止，按日給付原告新台幣壹仟參佰元。
二、被告應向新北市中和地政事務所辦理新北市○○區○○段○○○○號土地及2951建號建物，於102年新北市中和地政事務所重中登字第190號收件，102年1月3日登記之新台幣貳仟壹佰陸拾萬元最高限額抵押權塗銷登記。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔95%，其餘由原告負擔。反訴部分：
一、反訴原告之訴駁回。
二、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：本件反訴被告曾東洲經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第385條第1項後段規定，職權由原告一造辯論為判決。
貳、本訴部分：
一、原告主張：
（一）原告於民國105年7月3日向被告購買如附表一所示之不動產（下稱系爭不動產），兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新台幣（下同）2727萬元、點交日期為105年9月30日。原告於同年7月5日匯入簽約備證款273萬元，同年9月8日、9日分兩次匯入完稅款545萬元，同年9月13日系爭不動產移轉登記於原告名下。原告即以系爭不動產設定最高限額抵押權，向銀行辦理貸款後，於同年9月30日匯款1577萬0967元代償被告對第一順位最高限額抵押權人大眾商業銀行股份有限公司（下稱大眾銀行）之債務，並將所餘尾款331萬9223元全數匯入履約保證專戶，是原告已依約給付全部買賣價金。又9月30日兩造於永和愛買門市星巴克餐廳，就系爭買賣契約另行簽訂協議（下稱系爭協議），約定被告應於同年10月5日將系爭不動產點交給原告。
（二）詎被告於105年10月3日委請律師寄發函文，催告原告給付全部價款，並要求就買賣契約價金部分為解決。復於同年月4日另委請其他律師寄發存證信函，向原告表示其罹患重度憂鬱症，簽訂系爭買賣契約書及系爭協議書之日，因服用藥物處於無意識或精神錯亂狀態，主張該買賣契約及協議書均無效，不負任何契約上及法律上義務。被告亦向社區管理委員會遞交申請書，表示未經其同意進入系爭不動產者，視為私闖民宅。
（三）原告雖委請律師以存證信函催告被告於函到7日內依約辦理系爭不動產點交，然被告不願履行契約。系爭不動產之買賣價格迭經磋商、由被告審慎考慮後同意，雙方始達成合意簽訂系爭買賣契約，原告亦未與反訴被告王自勝、曾東洲聯手為任何詐欺行為，且因系爭不動產包含5.9坪露台，使用上受有限制，故其每坪價格低於一般室內面積價格，被告亦自承係因資金需求而降價求售。況有關刑事案件，業經臺灣新北地方法院檢察署檢察官認被告於簽訂系爭買賣契約書及系爭協議書時，無精神障礙致辨識能力不足之情事，故難認原告、王自勝及曾東洲涉有被告所指之罪嫌，而以106年度偵字第17186號處分書為不起訴處分在案。是被告於簽訂系爭買賣契約書及系爭協議書時，並無任何精神錯亂之情況，原告自得依民法第348條規定請求被告依約履行出賣人之交屋義務。
（四）又依系爭買賣契約書第1條不動產標示固記載新北市○○區○○段○○○○號土地（即附表編號1，下稱539地號土地）之權利範圍為380/100000，惟該條同時註記如與地政機關登記簿謄本所載不符者，以地政機關登記簿謄本所載為準等語。被告於105年9月13日就539地號土地部分，僅移轉權利範圍380/100000予原告，經原告向中和地政事務所調閱土地登記簿後得知，系爭不動產中建物坐落539地號土地之權利範圍應為395/100000，被告所移轉予原告之539地號土地尚短少權利範圍15/100000，是原告自得請求依民法第348條及兩造間買賣契約之約定，請求被告將539地號土地所有權權利範圍15/100000移轉登記予原告。
（五）兩造原約定點交日期為105年9月30日，嗣於原訂點交當日，兩造以系爭協議書變更點交日為同年10月5日。而原告於購買系爭不動產後，本預計得於105年9月30日點交，原告稍作裝潢後，可於105年12月前搬入居住，故出售原居住之房屋。因被告主觀上認為售價過低，反悔不賣，迄今仍未依約點交系爭不動產予原告，致原告不僅無法搬入系爭不動產居住，尚需額外支出搬遷費用2萬8920元及房屋租金3萬9000元。依系爭買賣契約書第11條第1項「若有可歸責乙方（即被告）之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方（即原告）已支付價款1000分之1計算之違約金予甲方…」之約定，原告自得請求被告自105年10月6日起至交付系爭不動產之日止，按日給付原告違約金2萬7270元，其請求違約金數額並無過高之情事。
（六）另系爭不動產所設定予大眾銀行之最高限額抵押權期間雖未屆滿，惟因原告已代償系爭不動產所擔保被告對大眾銀行之債務，並經大眾銀行交付抵押權塗銷同意書予被告，足見雙方已合意確定最高限額抵押權擔保之原債權，大眾銀行明知且有意拋棄其擔保權利，故被告隨時得持大眾銀行所核發之同意書，塗銷系爭不動產上開最高限額抵押權。且依系爭不動產買賣契約書第7條第5款之約定，被告負有塗銷大眾銀行之最高限額抵押權之義務，然被告至今仍未向新北市中和地政事務所辦理塗銷，故原告自得依上開約定，請求被告塗銷上開最高限額抵押權設定登記。
（七）被告於系爭不動產議價、簽約，以及移轉不動產、協議延後交屋之過程中，其精神狀態均與常人無異，從未表現出精神疾病發作、類似夢遊或精神錯亂之情況，是被告主張有該等精神障礙之情形，顯與事實不符，被告應就此有利於己之事實，負舉證之責。被告提出之台北市聯合醫院松德院區之診斷證明書，亦無法證明被告於表意時處於無意識或精神錯亂之狀態。兩造於簽訂系爭買賣契約前後，被告數月間處理如辦理印鑑證明、向大眾銀行申請並領取塗銷原抵押權之同意書及他項權利證明書等文件、因資金需求要求提前動支買賣價金、與原告簽訂買賣契約之附約，約定系爭不動產恢復工程及原告調整、新增工程之項目、向台灣省土木技師公會申請安全鑑定、向原告寄發存證信函及委由律師寄發信函、向管委會申請錄影存證等各種事務，均條條有理、心思縝密，並無被告所稱長年重病，認知及判斷功能較常人低落之情形，足見其無意識、精神錯亂之主張，純屬臨訟捏造之詞，要無可採。又依臺灣新北地方法院檢察署106年度偵字第17186號不起訴處分書所示，檢察官認定被告在簽立買賣契約後數小時，能以Line傳送清楚之訊息給原告，且經勘驗系爭協議書簽立時星巴克之錄影光碟，被告當時之舉止動作並無異常之處，無因精神障礙致辨識能力不足之情事，益徵被告精神障礙之主張無可採，被告在簽立買賣契約及協議書時，均意識清楚，並無任何精神錯亂之情況。
（八）另系爭買賣契約第16條第1項約定「本房地隔局依附件竣工圖恢復原狀，買方有變更調整權，並依估價單附件為基礎，恢復原狀之費用，由賣方負擔，如買方在地磚、衛浴設備要升級時，差價由買方自行吸收」等語，足見兩造約定被告有依竣工圖恢復原狀之義務，超過恢復原狀範圍之費用則由原告負擔，在不增加被告應負擔恢復原狀工程之費用內，原告得調整變更工程之項目、材料及規格。兩造曾於105年7月28日、同年8月10日就調整之內容、新增之工程項目另立附約，承攬工程之王鴻浩亦有詳列新增工程之估價單給原告收執以憑計價，鐵窗更換亦是原告按照王鴻浩指定之廠商付費施作，並無擅加工程費用予被告負擔。又依系爭協議書第1條約定「原房屋點交日期由105年9月30日延至105年10月5日」，第2條約定「房屋現況之驗收，若本房地未完成之工程部分，由乙方保留款項在東華地政士曾東洲處，待工程完成時，在撥款給乙方」等語，可知系爭不動產之交付與屋內工程之完工驗收，並無絕對之先後次序，縱屋內工程尚未完成，被告仍可將系爭不動產交付給原告，對被告依約交付系爭不動產之義務無任何影響，僅於系爭不動產點交後，保留部分款項，待工程完成後再行撥款，並無工程延宕遂無法依約點交之情形。
（九）基上，依民法第348條、系爭不動產買賣契約及系爭協議之約定，提起本件訴訟等語。
（十）聲明：①被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權權利範圍15/100000移轉登記給原告。
②被告應將附表一所示不動產交付原告。
③被告應自105年10月6日起至交付附表一所示不動產之日止，按日給付原告2萬7270元。
④被告應持大眾銀行於105年10月3日核發之抵押權塗銷同意
書（編號：眾塗字第2A0-000-000號）、他項權利證明書（證明書字號：102中登他字第70號），向新北市中和地政事務所辦妥新北市○○區○○段○○○○號土地及2951建號建物於102年新北市中和地政事務所重中登字第190號收件，於102年1月3日登記之2160萬元最高限額抵押權塗銷登記。
二、被告則以：
（一）其自90年起即罹患重度憂鬱症、焦慮症等身心疾病長達20餘年，每日均須使用高劑量之樂復得（Zoloft)、立舒錠（Lexotan)、舒夢眠（即使蒂諾斯Zolpidem)及當眠多（Dalm adorm )等多種抗憂鬱、鎮定及安眠藥物，且因長年重病，平日認知及判斷功能本已較常人為低落。況被告併有藥物濫用之情形，於受到外界壓力、產生焦慮症狀時，即會將本應於晚上要入睡時方能服用之舒夢眠（即使蒂諾斯）及當眠多等安眠類藥物，於白天當作鎮定劑來服用，雖焦慮症狀因此得暫時獲得舒緩，然又產生嚴重之安眠藥物副作用，包括精神恍惚、失憶、夢遊等，顯然導致被告產生心神喪失之情形。
（二）系爭買賣契約書係原告及其配偶即反訴被告王自勝串通地政士即反訴被告曾東洲，利用被告於精神疾病發作且用藥後產生副作用，陷入類似夢遊或精神錯亂之狀態，致辨識能力顯有不足之情形下所簽訂，依民法第75條後段之規定，系爭買賣契約為無效，被告自無交付系爭不動產、給付違約金或塗銷系爭不動產最高限額抵押權登記之契約義務：
①新北市○○區○○路○○巷○○號15樓、16樓及38號15樓、16
樓房地原為被告所有，且兩戶房屋打通為一間使用。105年5月底、6月初間，因被告有資金上之需求，故斯時被告精神狀況尚勉強能自持之情況下，決定出售系爭不動產。同年6月下旬，因居住於同社區之原告及其夫王自勝發現被告之售屋公告，即與被告聯繫看房。經過幾次的看屋與雙方多次以line通訊軟體及電話議價後，最終於同年7月1日兩造達成總價2900萬之買賣價金合意（即一坪約43萬9000元、房屋面積61.5坪，加計車位乙個200萬元），並約定於同年7月3日上午，至原告熟識地政士曾東洲之東華地政事務所簽約。系爭不動產係位於永和區「北城玫瑰」社區，交通及生活機能等條件俱佳，且兩造均為該設區之住戶，原告在該社區已居住十多年，對於當地房屋的價位、結構、格局等相同條件之房價每坪近50萬元等都相當明瞭。被告願意將買賣價金從3050萬元退讓至2900萬元時，扣除車位後每坪單價已降至約43萬元，已明顯低於當地行情，原告自應知悉被告確有精神不穩定狀態。
②簽約當日至現場，原告及王自勝見被告精神狀態恍惚，竟
以系爭不動產之房屋16樓有5.9坪之露天平台，因露天平台無法正常使用，應只能以正常坪價之1/3計算為由，要求降價至2727萬元。被告未料想原告臨時砍價，當場焦慮症狀益發嚴重，且服用大量抗焦慮與安眠藥物後之精神不濟、處理金錢能力與判斷能力下降之狀態，於地政士曾東洲一旁誘導勸說現行新法規已修改露天平台之計價方式下，最終精神錯亂同意原告降價為2720萬元，並簽訂系爭買賣契約書。
③原告及王自勝尚協同曾東洲以手寫方式在系爭買賣契約第
16條之其他約定事項加入「買方變更調整權」。惟一般買賣房屋均為現狀點交，不允許出賣人在交屋前再去任意更動屋況，出賣人亦無再自費大肆整修之理。而依系爭買賣契約第16條約定之文義，系爭建物之恢復原狀，原則上係依系爭買賣契約附件竣工圖為之，費用則以附件估價單為基礎，惟原告享有變更調整權，得更易竣工圖之規劃，因而增添之工程施作費用仍由被告負擔，原告得藉此獲取不當利益之空間，顯屬不利於被告之約款。
④系爭買賣契約價金雖約定為2727萬元，惟依兩造之協議，
須將系爭建物回復原竣工圖之樣貌，須再支出工程費用等額外負擔215萬5200元，故被告所可取得買賣價金僅有2500萬餘元，且因該價金係包含價值約250萬元之車位，故實際房屋之價金僅有2250萬元，以房屋約61.4坪計算，每坪之賣價僅約36萬元，可知本件之買賣價金顯低於市場行情，倘非被告陷於無意識或精神錯亂下，不可能以此低價成交。
⑤又原告既同為該社區住戶，居住該處10多年，對於系爭建
物之結構沒有任何問題，當知之甚明。然其配偶王自勝卻於105年9月13日上午11時22分，使用line通訊軟體傳送訊息予被告，表示因系爭不動產屋內樑洗洞多處，有結構安全疑慮，故欲先送交鑑定，待鑑定報告安全無虞再辦理點交云云。惟距離交屋約僅有2週時間，原告藉質疑系爭不動產之結構安全加深被告壓力，而被告為求如期交屋，遂於同年9月16日自費請台灣省土木技師公會鑑定，經鑑定結果認房屋安全性無問題，被告並於同年月19日提出鑑定報告予原告，惟原告復以當日渠等不在現場、台灣省土木技師公會鑑定之可信度存疑、鑑定報告上未載明關於樑洗洞結構問題等為由提出質疑，堅持延後點交，加深被告達約的心理壓力，並於同日以存證信函告知被告暫緩一切過戶及專戶代為清償、撥款及點交等相關作業，俟系爭房屋結構安全報告完成後，再行協商後續相關事宜。
⑥同年9月30日原定交屋當日，兩造至曾東州之東華地政士
事務所洽談，原告及王自勝、曾東洲告知被告稱原告已付款代償被告之貸款，並於同年月13日完成過戶登記，兩造現只剩下完工、點交及給付尾款約1100萬之義務。惟因樑柱洗洞安全性問題尚未解決，為確保原告之權益，故尾款1100萬不能完全給付予被告，應再扣留買賣總價金之一成即273萬元於曾東洲處云云，然此不合理條件當場遭被告拒絕，兩造因此僵持至約下午3時30分仍未能有所結論。
被告擔憂若未能如期點交、取得尾款，則被告出售不動產之目的即須於同年10月上旬取得所需資金將完全無法達成，被告之憂鬱及焦慮症狀當場再度發作，一口氣服用數顆立舒錠、舒夢眠等藥物。
⑦嗣後曾東洲建議至現場觀察房屋之現況再行定奪，約下午
4時兩造及王自勝、曾東洲、訴外人國源水電行即王鴻浩各自移動至系爭建物現場會合繼續討論。然至現場討論後，仍未能達成解決方案，且被告實已因嚴重憂鬱、焦慮症狀發作與藥物之副作用而已體力不支，而向原告表示欲回家休息，惟原告堅持一定要達成某種程度之共識，仍不願讓被告離去。約於下午5時左右，在曾東洲之提議下換至系爭建物樓下之星巴克咖啡廳繼續討論。於星巴克咖啡廳內，曾東洲假意中立提出新方案「由被告先放置150萬之保留款於曾東洲之事務所處，待原告及王自勝驗收現場、鑑定安全無虞後方返還予被告。於此前提條件下，雙方同意於105年10月5日點交、給付尾款1100萬元」之情，因被告幾乎完全已陷入近似夢遊、精神障礙、心智缺陷之狀態，就事理之判斷能力幾乎已近乎喪失，是於意識不清之狀態下即決定當場簽署曾東洲手寫之系爭協議書。雖然在場之王鴻浩當時見被告似乎身心狀態已有重大問題，有出言好意詢問被告是否清醒、能否簽約，然被告當時念頭僅剩下趕快簽完回家睡覺，即在無意識或精神錯亂之狀態下，於協議書上簽名及蓋手印。
⑧105年10月1日被告稍微恢復意識後，細閱系爭協議書之內
容，始發現除曾東洲口頭表示之「延至105年10月5日點交」、「150萬保留款」外，尚有增加第3點、「乙方（即被告）同意對樑洗柱之結構安全瑕疵擔保負完全之法律責任、交屋後亦負此責任。交屋後買方可申請鑑定報告，乙方無條件接受，並負修繕、減價之保證責任」及第5點「房屋工程交屋前同意甲方（即原告）委請驗屋單位，針對工程部分水電等進行驗收」等對被告不利益之單方義務約款。原告顯係明知被告之精神有疑慮下，刻意挑剔系爭不動產，對被告施加違約之壓力，使被告在外有原告之逼迫，內有精神藥物之發酵下，致判斷能力喪失，對被告提出之要求全數讓步。否則一般人在正常情況下，豈可能於確認房屋結構沒有瑕疵之情況下，竟同意由他方再做鑑定、上開第5點約定等條件較第一份協議書更差之系爭協議書。益徵系爭協議書係被告於原告之逼迫下，陷於無意識與精神錯亂所為。
⑨基上，系爭買賣契約書及系爭協議書實係原告及王自勝串
通曾東洲，利用被告精神疾病發作且用藥後產生副作用，陷入類似夢遊或精神錯亂之狀態致生辨識能力不足之情形下所簽訂，是依民法75條之規定，系爭買賣契約及系爭協議書應為無效，被告無履行契約之義務。
（三）縱認被告於簽訂系爭買賣契約時並未達無意識或精神錯亂之程度，然系爭買賣契約亦未因兩造意思表示一致而成立，是被告不生交付系爭不動產及給付違約金之契約義務：①系爭買賣價金，無論係被告原先開價之每坪43.9萬元，抑
或經原告及王自勝、曾東洲誘導後所定之每坪41萬元，均遠低於市場均價甚明，已可見被告因常年精神疾病及藥物濫用對於其處理事務及金錢能力之低落。
②佐以對被告不利之系爭契約第16條「買方有變更調整權」
文字等整體觀之，可知系爭契約雖有價金及標的物合意之書面外觀，然依被告於簽約當時客觀之心神狀態，被告之判斷事務及處理金錢能力已有重大缺損，衡諸一般社會通念，仍難認構成系爭買賣契約之意思表示（如契約內容、價金等）係出於當事人之自主決定，是縱認被告之精神狀態未達無意識或精神錯亂之程度，系爭買賣契約仍未符合民法第153條當事人相互意思表示一致之要件而自始未成立。
（四）退步言之，縱認被告於簽約當下並非處於無意識或精神錯亂中，亦與原告達成確切之合意下簽訂系爭買賣契約，然被告係因原告詐欺而簽訂系爭買賣契約，被告亦得撤銷系爭買賣契約之意思表示。原告、王自勝及曾東洲見被告締約當日心神狀態極劣，共同基於詐欺之意思，先由原告、王自勝稱系爭不動產露天平台無法正常使用，應予減價為由，削減系爭買賣價金，使被告焦慮情狀更為嚴重，再由曾東洲假藉其地政士之專業形象，向被告訛稱新法規的確已修改露天平台之計價方式，使判斷力明顯不足之被告陷於錯誤，而為具有瑕疵的意思表示，進而與原告簽訂系爭買賣契約，同意以每坪約41萬、總價2727萬元之低價出售予原告。是被告既係受原告詐欺，而與之訂立顯然不符合社會常情所能接受之買賣契約，自得依民法第92條第1項本文之規定，撤銷同意出賣之意思表示。則被告無交付系爭不動產、給付違約金及塗銷系爭不動產最高限額抵押權登記之契約義務。
（五）縱認系爭買賣契約有效成立亦無法撤銷，惟此係因可歸責於原告自身之行為所致，故屬不可歸責於被告之事由，致被告無法依約於105年9月30日或同年10月5日將系爭不動產交付予原告，是被告並無給付遲延之情事，原告自不得請求給付違約金。兩造於簽訂系爭買賣契約後，被告即與訴外人國源水電行即王鴻浩訂定口頭承攬契約，約定於105年7月28日開工，依系爭買賣契約之約定，以建物之原始竣工圖為據，將已打通成一戶之房屋再行隔間、水電管線分離，回復成兩戶之原狀，以便被告於同年9月30日將系爭不動產交付予原告。⒉然王鴻浩開始動工後，原告竟趁被告南下嘉義老家養病時，以系爭買賣契約中之「買方有變更調整權」，欲將與回復原始隔間無關之工程費用均讓被告負擔，並擅自指揮王鴻浩對系爭房屋大肆裝修、施作，包括變動變電箱位置、廚房管道間內推約20公分、施作不必要之防水工程、在16樓露台興建廁所、甚至命第三人拆除落地窗玻璃惟幕等，導致被告及王鴻浩不堪其擾，而原告及王自勝所額外要求之工程，均影響工程之完工日期甚鉅。嗣原告與王自勝託辭系爭不動產屋內樑洗棟有結構安全疑慮，要求先行鑑定始得點交，惟經台灣省土木技師公會鑑定後認安全性無問題，原告仍堅持欲延後點交。復又於原訂點交當日趁被告陷於無意識或精神錯亂情形下，使被告簽訂系爭協議書，將點交日期延後至同年10月5日，並使被告負擔諸多不利之義務。原告上開行為，致被告無法順利完成系爭不動產之交付，則縱被告確有依約履行之義務，被告之無法履約亦係因於可歸責於原告之事由所致，原告自無由請求達約金。另原告自稱其所受損害為相關搬遷費用及每月約3萬9000元之租金，姑不論其租金是否與正常行情相當，其平均每日損害額僅約為1300元，與其請求被告按日給付2萬7200元之違約金給付相較下，顯屬失衡，是縱認被告應給付原告違約金，亦應酌減至相當之數額。
（六）原告以系爭買賣契約第1條不動產標示記載系爭不動產中之新北市○○區○○段○○○○號土地持分，誤登載為380/100000，主張賠償或扣除買賣價金並移轉所缺漏之所有權部分云云。惟被告於84年間購買2戶，後於86年間再買2戶，迄今20年來均未發現問題，直至近日始發現101年間委託永慶房屋出售2棟房子中，額外分割1個車位之土地持分（車位有獨立產權但未出售）。被告隨即於106年5月16日向永慶集團聯繫，該公司坦承此為其疏忽瑕疵，亦與前買主呂嘉陞聯繫處理，而此部分業經呂嘉陞移轉登記予被告目前其仍有539地號土地持分44/100000。被告自取得系爭土地時起，土地謄本即為如此記載，對於任何錯誤無從所悉，是此部分之錯誤與被告並無關聯，原告主張應再移轉539地號土地持分15/100000，為無理由。
（七）縱認系爭買賣契約有效，惟迄今原告均未付清系爭不動產之買賣價款，顯見原告未確實履行契約所負之主給付義務，是被告自得依民法264條之規定主張同時履行抗辯權，於原告付清買賣價款後，再行交屋等語資為抗辯。
（八）答辯聲明：駁回原告之訴。
三、原告起訴主張其向被告購買如附表二所示之不動產，兩造簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為2727萬元、原約定點交日期為105年9月30日，其同年7月5日匯入簽約備證款273萬元，同年9月8日、9日分兩次匯入完稅款545萬元，同年9月13日如附表二所示之不動產移轉登記於原告名下，同年9月30日其匯款1577萬967元代償被告就系爭不動產，對第一順位最高限額抵押權人大眾銀行之債務，並將所餘尾款331萬9223元全數匯入履約保證專戶，又9月30日兩造就系爭買賣契約另行簽訂系爭協議，約定被告應於同年10月5日將附表二所示之不動產點交原告，惟迄今尚未點交等情，為被告不爭執，並有系爭買賣契約、系爭協議、匯款收據及申請書、存摺明細、大眾銀行告知塗銷抵押權函等附卷可稽，此部分原告主張之事實，應屬真實可信。惟原告主張其得依民法第348條、系爭買賣契約及系爭協議之約定，訴請被告交付系爭不動產、移轉系爭土地應有部分15/100000、給付違約金、塗銷抵押權登記等情，則為被告所爭執，並以上開契約無效、得撤銷、兩造意思未合致、買賣價金未完全給付等情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為系爭買賣契約及系爭協議是否有效。
四、被告締約意思表示，有無民法第75條後段規定情事：
（一）本件被告主張系爭買賣契約，係原告及其配偶即自勝串通地政士即曾東洲，利用被告於精神疾病發作且用藥後產生副作用，陷入類似夢遊或精神錯亂之狀態，致辨識能力顯有不足之情形下所簽訂，依民法第75條後段之規定，系爭買賣契約為無效云云。按「上訴人提出之證明書，雖證明被上訴人於五十四年間曾患有精神病症，但不能證明被上訴人於和解時，係無意識或有精神錯亂之情形，且被上訴人又未受禁治產之宣告，難認和解有無效之原因」（參照最高法院58年台上字第3653號民事判例意旨，本則判例內容所載禁治產人改稱為受監護宣告之人；未受禁治產之宣告改稱未受監護之宣告）；又「按依九十七年五月二十三日修正並自九十八年十一月二十三日施行前民法第十四條第一項規定，聲請宣告禁治產者，在法院宣告禁治產或該裁定生效前，其意思表示是否有效，端視其有無心神喪失或精神耗弱至不能處理自己事務，或意思表示時是否在無意識或精神錯亂中所為之具體情事而定，此觀該條項及同法第七十五條之規定自明」（參照最高法院99年度台抗字第189號民事裁判意旨）。
（二）經查，被告主張其締約時精神疾病發作，服藥陷入精神錯亂狀態等情，並提出台北市立聯合醫院松德院區診斷證明書為憑（見本院卷㈠第117頁）。惟該診斷證明書醫囑欄僅記載被告服用藥物「會伴隨記憶與判斷能力等認知功能缺損」，至於缺損程度如何，未據專業醫師為何診斷，故該診斷證明書未能證明被告締約時，已達於民法第75條後段規定之無意識或精神錯亂狀態。
（三）至於被告所辯當地房屋價位、結構、格局等相同條件之房價每坪近50萬元，其將買賣價金從3050萬元退讓至2900萬元，扣除車位後每坪單價已降至約43萬元，明顯低於當地行情，原告自應知悉被告確有精神不穩定狀態；又簽約當日原告以系爭建物有5.9坪之露天平台，因露天平台無法正常使用，只能以正常坪價之1/3計算為由，要求降價至2727萬元，其精神錯亂同意原告降價為2720萬元；且須支出工程費用等額外負擔215萬5200元，故被告所可取得買賣價金僅有2500萬餘元，該價金包含價值約250萬元之車位，故實際房屋之價金僅有2250萬元，以系爭房屋約61.4坪計算，每坪之賣價僅約36萬元，可知本件買賣價金顯低於市場行情，倘非被告陷於無意識或精神錯亂下，不可能以此低價成交等情。然不動產買賣並無一致性之標準價位，區域行情僅供參考，房屋之格局、方位、樓層等客觀條件，均足以影養契約當事人主觀價值認知。且就買方而言，希冀以較少價格承受房屋心態，本係天經地義，從而買方挑剔房屋瑕疵，以此為談價籌碼之締約事實，自不得即謂買方知悉並利用賣方陷於無意識或精神錯亂下成交。
（四）又原告陳稱被告於議價、簽約，以及移轉不動產、協議延後交屋之過程中，其精神狀態均與常人無異，與原告簽訂買賣契約之附約，約定系爭建物恢復工程及原告調整、新增工程之項目、向台灣省土木技師公會申請安全鑑定、向原告寄發存證信函及委由律師寄發信函、向管委會申請錄影存證等各種事務，均條條有理，足見其無意識、精神錯亂之情。本院斟酌上開締約事實，確為被告自為參與，依上開社會活動事實，堪信原告所述締約過程被告精神狀態與常人無異為真實。另原告提出臺灣新北地方法院檢察署106年度偵字第17186號不起訴處分書（見本院卷㈡154頁），主張本件買賣糾紛經被告提起刑事詐欺告訴後，業經檢察官認定被告在簽立買賣契約後數小時，能以Line傳送清楚之訊息給原告，且經勘驗系爭協議書簽立時星巴克之錄影光碟，被告當時之舉止動作並無異常之處，無因精神障礙致辨識能力不足之情事，而為不起訴處分，確有上開偵查結果為憑。益徵被告簽立買賣契約及協議書時，意識清楚，並無任何精神錯亂之情況。
（五）況本件被告未經法院為監護宣告、輔助宣告，與其交易之原告於締約過程，無客觀具體情狀得以知悉被告意思能力有欠缺，參酌上開最高法院裁判意旨，應屬無證據證明被告所辯締約意思表示有民法第75條後段規定之無效情形。
五、系爭買賣契約有無兩造互相表示意思不一致，致契約不成立：
（一）當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。又買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思一致，其契約即已成立。
（二）經查，兩造間系爭買賣契約就標的物、價金均已合意一致，依上開說明系爭買賣契約應已成立。至於被告所執精神狀態辯詞，與合意一致無涉，充其量為無效或得撤銷與否，故被告爭執契約不成立，顯難採信。
六、被告抗辯受原告詐欺，主張撤銷意思表示，是否可採：
（一）被告抗辯係因原告詐欺而簽訂系爭買賣契約，被告亦得依民法第92條第1項規定，撤銷同意出賣之意思表示，則被告無交付系爭不動產、給付違約金及塗銷系爭不動產最高限額抵押權登記之契約義務云云。
（二）按民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（參照最高法院33年上字第884號民事判例意旨）；又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。本院著有44年台上字第75號判例。本件被上訴人既依民法第92條第1項之規定，撤銷其所為意思表示，即應就上訴人如何欲被上訴人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。乃原審竟就上訴人久之抗辯係如何不實而為審認，進而推斷被上訴人之主張為可採，不惟與舉證責任分配之原則有所違背，抑且與論理法則不相符合（參照最高法院72年度台上字第3526號民事裁判意旨）。
（三）本件被告未充足陳述原告有何積極之欺罔行為，或本件買賣性質在法律上、契紙上或交易之習慣上，原告有何事項負有告知之義務，而未告知被告，是其抗辯稱受詐騙之情，應無依據。且同上刑事詐欺106年度偵字第17186號不起訴處分書所述，原告並無詐欺被告事實，故被告不得主張表意不自由而撤銷系爭契約與協議。
七、被告得否主張同時履行抗辯：
（一）按所謂同時履行之抗辯，係指因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付而言，如他方就其所負債務已為給付，自不生同時履行抗辯之問題（參照最高法院88年度台上字第1059號民事裁判意旨）。
（二）經查，原告主張約定買賣價金為2727萬元，其先後於105年7月5日匯入簽約備證款273萬元，同年9月8日、9日分兩次匯入完稅款545萬元，同年9月13日系爭不動產移轉登記於原告名下，同年9月30日其匯款1577萬967元代償被告就系爭不動產，對第一順位最高限額抵押權人大眾銀行之債務，並將所餘尾款331萬9223元全數匯入履約保證專戶等情，為被告所不爭執，堪信屬實。至於被告抗辯原告尚未付清價金云云，並未具體指陳已付若干、尚欠若干，被告似以向其現實給付價金，採為原告給付之金額，其忽略原告代償系爭不動產第一順位最高限額抵押權債務、匯入履約保證專戶金額，亦屬原告之對待給付。故依上最高法院裁判意旨所示，原告所負價金債務已為給付，自不生被告所引同時履行抗辯之問題。
八、本件原告依據系爭買賣契約、協議書請求被告交付附表二所示不動產，應屬有據。另原告主張買賣標的所設定予大眾銀行之最高限額抵押權期間雖未屆滿，惟因原告已代償買賣標的所擔保被告對大眾銀行之債務，並經大眾銀行交付抵押權塗銷同意書予被告，已據原告提出大眾銀行告知函為證（見本院卷㈡第22頁），故原告主張依系爭買賣契約書第7條第5款之約定，被告負有塗銷抵押權之義務，且客觀上被告隨時得持大眾銀行所核發之同意書，塗銷上開最高限額抵押權，其得依上開約定，請求被告塗銷上開最高限額抵押權設定登記，應屬有理由。至於原告聲明事項關於陳稱「被告應持大眾銀行於105年10月3日核發之抵押權塗銷同意書（編號：眾塗字第2A0-000-000號）、他項權利證明書（證明書字號：
102中登他字第70號）」之語，因被告既負有塗銷抵押權登記之義務，其應持何種文書辦理，係屬地政作業手續，於此裁判無庸論述，是上開聲明事項應屬贅載，不予准駁。
九、原告得否請求被告移轉登記系爭土地所有權權利範圍15/100
000：
（一）原告陳稱被告僅移轉539地號土地權利範圍380/100000登記予原告，然系爭不動產中建物坐落539地號土地之權利範圍應為395/100000，尚短少權利範圍15/100000，是依民法第348條及兩造間買賣契約之約定，請求被告移轉登記539地號土地權利範圍15/100000等語。被告則爭執系爭買賣契約此部分權利範圍記載與被告並無關聯，原告主張應再移轉買賣契約539地號土地持分15/100000，為無理由等語。
（二）經查，系爭買賣契約就標的物539地號土地，兩造約定如附表二所示被告移轉土地權利範圍380/100000，此有兩造均不爭執之系爭買賣契約第1條土地標示欄之記載可稽。原告雖陳稱該條同時註記如與地政機關登記簿謄本所載不符者，以地政機關登記簿謄本所載為準，其向中和地政事務所調閱土地登記簿，得知建物坐落539地號土地之權利範圍應為395/100000，依此主張被告負有按登記簿謄本所載權利範圍移轉395/100000持分即如附表一所示權利範圍之義務等語。惟按解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意；解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義；倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事
實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義（參照最高法院98年度台上字第1217號、96年度台上字第286號、103年度台上字第713號判決意旨）。本件系爭買賣契約書第1條註記「與地政機關登記簿謄本所載不符者，以地政機關登記簿謄本所載為準」等語，兩造就此註記之真意為何，有所爭義。本院審酌系爭買賣契約經專業之地政士仲介見證，兩造於締約過程對於土地權利範圍380/100000之買賣條件毫無疑義，另坊間不動產之買賣，亦無以權利範圍全部出售為必要，縱被告於系爭買賣時其土地持分登記為395/100000，並非必須將此權利範圍全部移轉，始符買賣經濟目的及社會理性客觀認知。況被告抗辯其移轉土地權利範圍380/100000予原告後，現今其就系爭土地仍持有應有部分44/100000，並提出土地所有權狀為憑（見本院卷㈡第209頁）。如謂系爭土地買賣真意為原告所指之謄本所載被告權利範圍全部，則此賸餘之應有部分44/100000，豈非應全部歸屬原告所有，自與民法之當事人意思表示規範有所偏離。從而，本院依上契約解釋方法，探究系爭買賣契約書第1條之註記約定「與地政機關登記簿謄本所載不符者，以地政機關登記簿謄本所載為準」真意，應限縮為土地標示（地段、地號、地目）記載與謄本不符時，按謄本所載為準，但不包含買賣權利範圍應以謄本所載為準。
（三）故原告依民法第348條及兩造間買賣契約之約定，請求被告將539地號土地所有權權利範圍15/100000移轉登記，應屬無理由，不應准許。
十、原告主張被告按日給付違約金：
（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（參照最高法院86年度台上字第3397號判決意旨）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（參照最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨）。
（二）原告主張兩造以系爭協議書變更點交日為同年10月5日，被告迄今仍未依約點交系爭不動產予原告，致原告不僅無法搬入系爭不動產居住，尚需額外支出搬遷費用2萬8920元及房屋租金3萬9000元，依系爭買賣契約書第11條第1項「若有可歸責乙方（即被告）之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方（即原告）已支付價款1000分之1計算之違約金予甲方…」之約定，原告自得請求被告自105年10月6日起至交付系爭不動產之日止，按日給付原告違約金2萬7270元。被告則辯以因不可歸責於被告之事由，致無法依約於105年9月30日或同年10月5日將系爭不動產交付予原告，被告並無給付遲延之情事，原告不得請求給付違約金云云。然查被告所辯締約後原告擅自指揮訴外人王鴻浩對系爭房屋大肆裝修、施作，影響工程之完工日期，致被告無法順利完成系爭不動產之交付，無法履約係因於可歸責於原告之事由所致等情，經該訴外人王鴻浩於106年2月21日本院辯論期日到庭證述系爭房屋內部整修工程，係證人不願再繼續施作等語，故整修工程未能於系爭協議書點交日前完工，亦非可歸責於原告。再者，原告主張系爭不動產之交付與屋內工程之完工驗收，並無絕對之先後次序，縱屋內工程尚未完成，被告仍可將系爭不動產交付給原告等語，有系爭協議書第2條「房屋現況之驗收，若本房地未完成之工程部分，由乙方保留款項在東華地政士曾東洲處，待工程完成時，在撥款給乙方」之約定為證，是原告所述縱屋內工程尚未完成，被告仍應將系爭不動產交付原告，信有可徵。從而原告依據系爭買賣契約書第11條第1項，請求被告給付違約金，應屬有據。
（三）惟本院審酌近年來國內整體經濟景氣非佳，原告縱依約取得系爭房屋占有，其使用利益未必能高於系爭買賣契約書第11條第1項約定之按日以支付價款1/1000分計算之違約金，原告執此約定數額而為主張，尚屬過高，應酌減為被告所抗辯之按日1300元計算為當，原告逾此金額之請求，則難認相當。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）反訴被告係利用反訴原告罹患重鬱症，病況嚴重、長年依賴藥物及大量用藥，導致其對外界事物判斷力較一般人顯然低下，甚至為欠缺正常判斷、識別及預期之精神能力，無從以自己為獨立之意思表示為有效法律行為下，於105年7月3日及同年9月30日提供不實訊息，且刻意對反訴原告施加壓力，使其焦慮病發，誘導反訴原告簽署對其財產上有重大損失之系爭買賣契約及系爭協議書，反訴原告之病情因此益發嚴重至須申請輔助宣告之程度，是上開行為已構成刑法之準詐欺罪，侵害反訴原告之身體健康及財產權，且此部分損害均與反訴被告之行為具相當因果關係。
（二）反訴原告因反訴被告之上開行為，受有以下損害：①搬家費及管理費10萬9165元：
反訴原告因簽訂系爭買賣契約，將系爭不動產房屋內之家具搬離另行放置，因而支出10萬7402元之租金及管理費1763元。
②住宿費及交通費13萬0931元：
反訴原告因處理系爭買賣契約糾紛，自嘉義住處北上，因此支出住宿費12萬8871元、交通費用2060元。
③系爭不動產鑑定費用3 萬元：
反訴原告因鑑定系爭不動產支出鑑定費用3 萬元。
④精神慰撫金172萬9908元：
反訴原告因反訴被告之上開行為，精神愈發潰散，重鬱症病情更為嚴重，身體健康權受到嚴重侵害，爰請求精神慰撫金172萬9908元。
⑤以上反訴原告因反訴被告之侵權行為，因而至少受有財
產損害27萬96元、精神慰撫金172萬9904元，合計為200萬元，爰依民法第184條第1項、第195條第1項前段之規定，提起本件反訴等語。
（三）反訴聲明：反訴被告應連帶給付反訴原告200 萬元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息。
二、反訴被告方面：
（一）反訴被告葉碧蓮、王自勝以：①其等從未與曾東洲串通、聯手，或為任何詐欺反訴原告
之行為，更無刻意對反訴原告施加壓力使其焦慮病發，反訴原告反訴之主張與事實不符，反訴原告就其請求權基礎事實為具體舉證。
②反訴原告所提出之輔助宣告聲請狀，為反訴原告臨訟提
出之聲請，並無證明力可言。反訴原告之病情變化，其自行支出之租金及管理費、住宿費、交通費用、鑑定費用等，均與反訴被告等無涉，並無相當因果關係，反訴原告為履行其出賣人之義務，而自己決定支出之相關費用，本應由反訴原告自行負擔，更無構成損害賠償之理。
③反訴原告與反訴被告葉碧蓮間之一切協議內容，均由雙
方溝通協調後簽訂，反訴被告王自勝僅係從旁協助，協議過程中均未施用任何不法或強迫、詐欺之手段等語置辯。
④反訴答辯聲明：
反訴原告之反訴駁回。
（二）反訴被告曾東洲雖未於最後言詞辯論期日到場，惟其前曾到庭辯以：
①本件自系爭買賣契約簽訂至完成過戶，係按照當初契約
約定處理，其並無侵害反訴原告之權利，所有文件均係雙方同意所簽訂。
②系爭協議書係反訴原告及反訴被告葉碧蓮於105年9月30
日下午1時來找其書寫，書寫完後雙方回去考慮，至同日下午5時，渠等偕同工班的人一起簽訂，其係依照渠等的意思來書寫，並未侵害反訴原告之權利等語。
③反訴答辯聲明：
反訴原告之反訴駁回。
三、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（參照最高法院17年上字第917號判例意旨）。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（參照最高法院43年台上字第377號判例意旨）。經查：
（一）反訴原告所陳反訴被告共同提供不實訊息，對反訴原告施加壓力，使其焦慮病發，誘導反訴原告簽署對其財產上有重大損失之系爭買賣契約及系爭協議書，侵害反訴原告之身體健康及財產等情，為反訴被告所爭執。同上本訴部分所述，本院斟酌上開締約事實，堪信反訴被告所述締約過程反訴原告精神狀態與常人無異為真實，另反訴被告提出臺灣新北地方法院檢察署106年度偵字第17186號不起訴處分書（見本院卷㈡154頁），主張本件買賣糾紛經反訴原告提起刑事詐欺告訴後，業經檢察官認定反訴原告在簽立買賣契約後數小時，能以Line傳送清楚之訊息給反訴被告，且經勘驗系爭協議書簽立時星巴克之錄影光碟，反訴原告當時之舉止動作並無異常之處，無因精神障礙致辨識能力不足之情事，而為不起訴處分，確有上開偵查結果為憑。益徵反訴被告並無反訴原告所指利用反訴原告罹患重鬱症，對外界事物判斷力較一般人顯然低下，無從以自己為獨立之意思表示為有效法律行為下，於105年7月3日及同年9月30日提供不實訊息，對反訴原告施加壓力，使其焦慮病發，簽立買賣契約及協議書等情事。
（二）另訴外人王鴻浩於106年2月21日本院辯論期日到庭證述情節，並未證稱反訴原告之精神狀況有何異於常人之處。又系爭買賣契約第16條第1項約定「本房地隔局依附件竣工圖恢復原狀，買方有變更調整權，並依估價單附件為基礎，恢復原狀之費用，由賣方負擔，如買方在地磚、衛浴設備要升級時，差價由買方自行吸收」等語，足見兩造約定超過恢復原狀範圍之費用由反訴被告葉碧蓮負擔，契約條款並未顯然加重反訴原告之負擔義務，此於105年7月28日買賣雙方及曾東洲、王鴻浩共4人簽立之整修施工項目表附記欄，亦有同此意旨之反訴原告負擔139萬8600元工程費額度、超出此額度部分由葉碧蓮負擔約定（見本院卷㈡第35頁）。依此回復建物格局整修費用負擔約定，客觀上應無反訴原告所稱致其財產重大損失情事。
（四）是本件反訴原告未盡舉證義務，提出任何反訴被告有何不法侵害之證明，故反訴原告依據侵權法律關係主張反訴被告連帶賠償，應屬無據。
肆、綜上所述，本訴部分原告依民法第348 條、系爭不動產買賣契約書第1條 不動產標示備註攔第5 條及系爭協議書第1 條之約定，請求被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權權利範圍15/100000移轉登記原告，為無理由；另請求被告應將附表二所示不動產交付給原告，及自105年10月6日起至交付日止，按日給付1300元違約金，為有理由，逾此金額之主張為無理由；又原告請求被告辦理塗銷不動產最高限額抵押權登記，核屬有理由。另反訴原告之訴，則為無理由，不應准許。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
伍、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由；反訴原告之訴則為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、78條，判決如
主文。中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
民事第三庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
書記官 林君縈附表一：
┌─┬───────────────────┬─┬─────┬───────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積 │權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │地號│目│平方公尺 │範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──┼─┼─────┼───────┤│1 │新北市│永和區 │民權 │ │539 │建│8,303.85 │100000分之395 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │└─┴───┴────┴───┴───┴──┴─┴─────┴───────┘┌─┬──┬───────┬─────┬─────────────┬────┐│編│建號│ 基 地 坐 落 │建築樣式主│ 建物面積（平方公尺） │權 利 ││ │ ├───────┤要建材及房├──────┬──────┤ ││號│ │ 建 物 門 牌 │屋層數 │樓 層 面 積 │附屬建物主要│範 圍 ││ │ │ │ │合 計 │建材及用途 │ │├─┼──┼───────┼─────┼──────┼──────┼────┤│2 │2951│新北市永和區民│鋼筋混凝土│15層：93.59 │陽台：15.51 │全部 ││ │ │權段539 地號 │造 │16層：63.76 │露台：19.50 │ ││ │ │--------------│16層 │合計：157.35│花台：0.41 │ ││ │ │新北市永和區民│ │ │ │ ││ │ │生路46巷36號15│ │ │ │ ││ │ │樓 │ │ │ │ │├─┼──┼───────┼─────┼──────┼──────┼────┤│3 │3185│新北市永和區民│鋼筋混凝土│地下3 樓： │ │177分之1││ │ │權段539 地號 │造 │7138.01 │ │ ││ │ │--------------│16層 │ │ │ ││ │ │新北市永和區民│ │ │ │ ││ │ │生路46巷56號B3│ │ │ │ ││ │ │樓 │ │ │ │ │├─┼──┴───────┴─────┴──────┴──────┴────┤│備│共有部分：3186建號、面積：3351.31平方公尺、權利範圍：100000分之5480 ││註│ │└─┴───────────────────────────────────┘附表二：
┌─┬───────────────────┬─┬─────┬───────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積 │權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │地號│目│平方公尺 │範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──┼─┼─────┼───────┤│1 │新北市│永和區 │民權 │ │539 │建│8,303.85 │100000分之380 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │└─┴───┴────┴───┴───┴──┴─┴─────┴───────┘┌─┬──┬───────┬─────┬─────────────┬────┐│編│建號│ 基 地 坐 落 │建築樣式主│ 建物面積（平方公尺） │權 利 ││ │ ├───────┤要建材及房├──────┬──────┤ ││號│ │ 建 物 門 牌 │屋層數 │樓 層 面 積 │附屬建物主要│範 圍 ││ │ │ │ │合 計 │建材及用途 │ │├─┼──┼───────┼─────┼──────┼──────┼────┤│2 │2951│新北市永和區民│鋼筋混凝土│15層：93.59 │陽台：15.51 │全部 ││ │ │權段539 地號 │造 │16層：63.76 │露台：19.50 │ ││ │ │--------------│16層 │合計：157.35│花台：0.41 │ ││ │ │新北市永和區民│ │ │ │ ││ │ │生路46巷36號15│ │ │ │ ││ │ │樓 │ │ │ │ │├─┼──┼───────┼─────┼──────┼──────┼────┤│3 │3185│新北市永和區民│鋼筋混凝土│地下3 樓： │ │177分之1││ │ │權段539 地號 │造 │7138.01 │ │ ││ │ │--------------│16層 │ │ │ ││ │ │新北市永和區民│ │ │ │ ││ │ │生路46巷56號B3│ │ │ │ ││ │ │樓 │ │ │ │ │├─┼──┴───────┴─────┴──────┴──────┴────┤│備│共有部分：3186建號、面積：3351.31平方公尺、權利範圍：100000分之5480 ││註│ │└─┴───────────────────────────────────┘