臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第718號原 告 昇陽建設企業股份有限公司法定代理人 麥寬成訴訟代理人 張嘉真律師
詹祐維律師陳禾原律師被 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政訴訟代理人 吳嘉榮律師上列當事人間請求調整地租等事件，經本院於民國106 年6 月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因合併而消滅之股份有限公司，其權利義務，應由合併後存續或另立之公司承受，公司法第319 條準用第75條規定甚明。查本件原由昇陽開發股份有限公司（下稱昇陽開發公司）與被告於民國100 年10月11日簽訂國有非公用土地設定地上權契約書（下稱系爭契約書），嗣昇陽開發公司於102 年
4 月3 日與原告合併，並以昇陽開發公司為消滅公司，原告為存續公司，有經濟部102 年4 月3 日經授商字第10201054
420 號、00000000000 號函附卷可參（見本院105 年度補字第3150號卷，下稱補字卷，第32頁至34頁），是昇陽開發公司之權利義務即應由原告概括承受。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時，其訴之聲明第
3 項為：確認原告依兩造於100 年10月11日就前揭第1 項土地所簽訂之系爭契約書第11條第1 項前段：「乙方不得將地上權連同地上建物所有權轉讓第三人，亦不得將地上權或地上建物所有權轉讓第三人。」及第15條第1 款：「地上權消滅時，乙方應依甲方之通知自行拆除地上物返還地上權標的，並配合辦理下列事項：㈠保持地上建物良好運作之原狀無償移轉為政府所有及占有，不得拆除或毀損原有地上建物及其附屬設施及設備（包括敷設於地上建物之電氣、煤氣、給水、排水、空氣調節、網路、昇降、消防、防空避難及污物處理等設備）。」所定之乙方義務不存在（見補字卷第8 頁至9 頁）。嗣於106 年6 月2 日具狀變更為：確認原告依兩造於100 年10月11日就前揭第1 項土地所簽訂之系爭契約書第11條第1 項前段：「乙方不得將地上權連同地上建物所有權轉讓第三人，亦不得將地上權或地上建物所有權轉讓第三人。」所定之乙方義務不存在。被告應協同原告辦理刪除前揭第1 項土地地上權之一部讓與限制記載等變更登記（見本院卷二第474 頁）。核原告上開所為，係未變更訴訟標的法律關係，而擴張、減縮應受判決事項之聲明者，揆諸前揭法條規定，自應准許。
三、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，茍具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例要旨參照）。查原告主張系爭契約書第11條約定原告不得轉讓系爭地上權及地上建物予第三人之限制，與被告修改後之102 年第3 批招標契約所載之有條件一部讓予條款相較之下，係對原告課予較高之義務，導致原告處於市場銷售之相對劣勢，該條款應屬無效，則該等條款是否有顯失公平之情形，確使原告於法律上地位存有不安之狀態，而此種不安之狀態，得以對被告之確認判決將之除去，揆諸前揭判例意旨，原告提起本件確認之訴，自有受確認判決之法律上利益存在。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於100 年間參與被告辦理之國有非公用土地設定地上權開發招標案，以權利金新臺幣（下同）446,880,000 元標得新北市○○區○○段○ ○號土地（下稱系爭土地）50年期間之地上權，並於100 年10月11日與被告簽訂系爭契約書，其中第4 條第2 項明定以契約簽訂當期系爭土地申報地價5%計算年地租後，再以其12分之1 計算月地租，地租應自申報地價調整日起隨同申報地價調整，第11條第1項規定：「乙方不得將地上權連同地上建物所有權轉讓第三人，亦不得將地上權或地上建物所有權轉讓第三人。」兩造簽約後系爭土地公告地價分別於102 年及105 年調漲，兩次漲幅皆達50% ，遠高於歷年平均漲幅，致原告依約應負擔之租金於簽約後5 年上升至簽約時之2.25倍，然土地之客觀市價並未變動，此係簽約時客觀上無法預期之發展。又該招標案係依100 年5 月18日修正之國有非公用土地設定地上權作業要點（下稱地上權作業要點）辦理，兩造於100 年10月11日簽訂系爭契約，嗣財政部於100 年9 月起陸續修改地上權作業要點，放寬設定地上權之條件，並由國有財產署（下稱國產署）修改招標內容與簽約條款，包含有條件許可一部讓與、地租僅部分隨申報地價調整等，造成原告以相對較高之限制條件行使地上權，課予原告較高之義務，亦影響買受人對原告於100 年間所推出之住宅建案之購買意願，對原告有顯然不公平之情形。為此，爰依民法第227 條之2 第1 項、第247 條之1 、第835 條之1 之規定，請求如訴之聲明。並聲明：㈠原告於系爭土地之地上權每月地租，自起訴狀繕本送達日之翌日起，調整為按當期各年土地申報地價1%計算之相當地價稅金額整除12個月（元以下四捨五入），再加上99,947元所得出之月租金。申報地價調整時，其地租應於申報地價調整之日起隨同調整。㈡被告應依前項調整後之月租金數額就前項所示之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。㈢確認原告依兩造於100 年10月11日就前揭第1 項土地所簽定之系爭契約書第11條第1 項前段：「乙方不得將地上權連同地上建物所有權轉讓第三人，亦不得將地上權或地上建物所有權轉讓第三人。」所定之乙方義務不存在。被告應協同原告辦理刪除前揭第1 項土地地上權之一部讓與限制記載等變更登記。
二、被告則以：民法第835 條之1 第1 項僅限於未定期限之地上權，本件既訂有地上權存續期間50年，自不適用，又該條立法理由所謂土地價值變動，係指地上權標的周邊環境、工商繁榮之程度、利用基地之經濟價值及所受利益等價值，非指地政主管機關公告地價之變動，況系爭土地市價又高於公告地價，並無對原告有不公平之情形。又系爭土地設定地上權契約書及其附件約定之內容，被告招標前即公告標的物包含讓與限制等資訊，被告於投標前即得詳為研析上開招標文件評估是否投標競價，於投標過程中亦得提出問題，並與主辦機關商議契約條款等，應非定型化契約，縱屬定型化契約，原告提出102 年第3 批國有非公用土地設定地上權招標條件，雖有得一部讓與規定，惟亦有相應之權利義務限制，並未給予投標人彼此間重大差別待遇之條件，原告主張顯失公平即無理由等語置辯。並答辯聲明：請求駁回原告之訴。
三、查兩造（立契約書人甲方原載為財政部國有財產局臺灣北區辦事處，後於102 年1 月1 日組織改造而名稱變更為被告現名，見補字卷第37頁、44頁）於100 年10月11日簽訂系爭契約書，約定原告給付被告地上權權利金446,880,000 元後，就系爭土地取得存續期間為100 年10月11日起至150 年10月10日止，共計50年之地上權（下稱系爭地上權）；系爭契約書第4 條並約定乙方（即被告）按月應給付甲方（即原告）之地上權標的之月地租為124,934 元，係按契約簽訂當期土地申報地價5%計算年地租後，再以其12分之1 計算（四捨五入），申報地價調整時，地租應於申報地價調整之日起隨同調整；另於第11條約定：「乙方不得將地上權連同地上建物所有權讓與第三人，亦不得將地上權或地上建物所有權轉讓第三人。前述轉讓包括以信託方式讓與第三人。但於受讓人一併受讓地上權暨地上建物所有權之全部並承諾繼受本契約之各項權利義務，且於辦理轉讓後之地上權暨地上建物所有權之總登記人數未逾一人，且事先書面徵詢甲方書面同意者，不在此限。」等語等事實，有系爭契約書影本在卷可稽（見本院105 年度補字第3150號第37至44頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、至原告主張系爭地上權設定後，系爭土地因公告地價政策改變，及財政部放寬新推出國有土地地上權權利內容之法令與事實上情事變更，導致地上權經濟價值大幅滑落，系爭契約書第4 條原訂租金計算之方式已顯失公平，應依民法第227條之2 第1 項、835 條之1 第1 項調整地上權租金；又系爭契約書第11條第1 項前段禁止地上權分割移轉之規定，為對於地上權之權利主要內容為顯失公平之限制，依民法第247條之1 規定應屬無效，該義務對原告應不存在等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者者厥為：㈠原告請求調整系爭地上權之地租，有無理由？㈡系爭契約書第11條第1 項前段之約定，是否顯失公平而無效？茲判斷如下：
㈠原告請求調整系爭地上權之地租，有無理由？⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第227 條之2 第1 項所明定。又繼續性契約在本質上固有情事變更原則之適用，惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院104 年度台上字第2433號、106 年度台上字第430 號判決意旨參照）。再民法第227 條之2 第1 項所規定之情事變更原則，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規範，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係，使之趨於公平之結果。因此，當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付，亦據最高法院著有103 年度台上字第2065號、105 年度台上字第2353號、106 年度台上字第217 號判決意旨可供參照。
⒉經查，系爭土地之公告地價，於系爭地上權於100 年設定時
，為每平方公尺（下均同）10,200元，102 年調整為15,300元，105 年再調整為23,000元並適用迄今，有系爭土地之地價查詢網路列印資料附卷可考，而因原告應給付之地上權地租係以公告地價5%計算，且於公告地價調整時，自公告地價調整之日隨同調整，即與公告地價為相同幅度之調漲，而自系爭契約書所載124,934 元，依本院計算結果，調漲為281,
714 元（計算式：23,000元/ ㎡×2,939.62㎡×5%÷12＝281,714 元，元以下四捨五入），是自系爭地上權設定日起算，已調漲為原地租之約2.25倍（計算式：281,714 元÷124,
934 元＝2.25，小數點二位以下四捨五入），固堪認於短時間內有相當幅度之增加。然按「規定地價後，每三年重新規定地價一次。但必要時得延長之。重新規定地價者，亦同。」、「直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序如左：一、分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。二、依據調查結果，劃○○○區段○○○區段地價後，提交地價評議委員會評議。三、計算宗地單位地價。
四、公告及申報地價，其期限為三十日。五、編造地價冊及總歸戶冊。」、「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。」平均地權條例第14條（106 年5 月10日修正前）、第15條、第16條定有明文。原告雖執93年至102 年間，4 次全國公告地價平均調整幅度僅分別為9.68% 、9.98% 、4.24% 、8.86% ，有內政部地政司地價統計資料在卷可查（見補字卷第59頁至62頁），並據此主張因公告地價無法預期之上漲，非兩造簽約時可得預料云云，惟依上所述，公告地價既係經地政主管機關分區調查最近一年土地買賣價格或收益價格，經劃○○○區段○○○區段地價後，由地價評議委員會評議，計算宗地單位地價，而依平均地權條例106 年5 月10日修正理由亦敘明：「原規定公告地價採每三年調整一次，無法確實反映不動產景氣變動狀況，且易造成每次調整漲跌幅變動過大。為貼近不動產市價脈動，將原每三年重新規定地價一次，調整為每二年規定一次，落實稅賦公平。」等語，顯見公告地價之調整不僅反映土地價值之漲跌，尚因另須經地價評議委員會評議，從而其數額除參考土地買賣價格外，更因與實際地價有嚴重落差，此由系爭土地公告地價遠低於公告土地現值，即可知悉，與原告所提出系爭土地附近於102 年至104 年間實價登錄交易資料，每坪交易價格達71.6萬元至
143 萬（即每平方公尺21.7萬元至43.3萬元，見本院卷一第
117 頁）相較，更有顯著差異，則地政主管機關規定公告地價時，當會參酌過去土地市價變動因素、地方財政需求及稅賦公平而評定之，未必全然依照土地價格漲幅調整，而原告依其登記營業項目，為一專業之建築相關開發租售業者，並從事區段徵收及市地重劃、都市更新等相關營業，有原告之股份有限公司變更登記表附卷足憑（見本院卷一第32頁），其對於公告地價之調整依據及過程，應具高度之瞭解，而難諉為不知，尚難認為此公告地價調整為原告訂約當時不可預料之情事。
⒊原告又稱：系爭契約書簽訂後，因財政部陸續放寬地上權作
業要點，致系爭地上權之經濟價值全面下降，租金隨申報地價調整即顯失公平云云。經查，被告所進行之國有非公用土地設定地上權公開招標，雖於102 年4 月23日公告全數將月地租改為「按契約簽定當期土地申報地價3.5%計算，再以其12分之1 計算（四捨五入）。申報地價調整時，其地租應於申報地價調整之日起隨同調整。」（見本院卷一第236 頁至
240 頁），然此尚在當時地上權作業要點第5 點第1 項第3款，授權國有非公用土地設定地上權審議小組評定之「以土地申報地價年息1%至5%計算」之地租範圍內，且地上權作業要點關於地租之規定，自兩造簽立系爭契約書時，迄105 年
9 月22日修正前均未變更（見補字卷第85頁、88頁、97頁、
104 頁），則此部分地租招標條件之變更，並非原告所主張法令變更之範疇；嗣於105 年9 月22日，地上權作業要點第
5 點第1 項第3 款始修正為：「⒈以土地申報地價年息1%至5%計算，分為隨申報地價調整及不隨申報地價調整二部分。
⒉前目隨申報地價調整部分適用之年息率，不得低於評定時國有土地課徵地價稅之稅率。」等語（見本院卷一第310 頁），並由被告依修正後之地上權作業要點，於105 年10月17日公告之國有非公用土地設定地上權公開招標，公告地上權月地租係按「⑴按得標人簽訂本契約當期土地申報地價2.3%計算年地租，再以其12分之1 計算（四捨五入）。申報地價調整時，不隨同調整。⑵按當期土地申報地價1.2%計算年地租後，再以其12分之1 計算（四捨五入）。申報地價調整時，應於申報地價調整之日起隨同調整。」（見本院卷一第24
2 頁、244 頁至246 頁）；又於106 年3 月20日之公開招標公告，再調整地上權月地租係按「⑴按得標人簽訂本契約當期土地申報地價2.5%計算年地租，再以其12分之1 計算（四捨五入）。申報地價調整時，不隨同調整。⑵按當期土地申報地價1%計算年地租後，再以其12分之1 計算（四捨五入）。申報地價調整時，應於申報地價調整之日起隨同調整。」（見本院卷二第463 頁、469 頁）。而考查此法令變動之緣由，係經財政部於105 年7 月18日召開「國有非公用土地公開招標設定地上權案地租研商第二次座談會」，據被告所提出之會議資料所示，係因105 年公告地價調幅大，造成國有非公用土地設定地上權人地租負擔增加，影響投資人投資國有非公用土地設定地上權案意願，為因應公告地價大幅調漲衍生地租負擔加重等問題，前於105 年3 月16日召開「國有非公用土地公開招標設定地上權案地租研商座談會」，遂就地租計算方式提出4 個討論方案，即「方案一：維持現行機制，由審議小組按不動產標的區位條件、市場環境等條件評定地租年息率。」、「方案二：維持現行機制評定地租年息率，部分地租年息率隨公告地價調整，其餘年息率固定按簽約時之公告地價作為地租計算基準。」、「方案三：維持現行機制評定地租年息率，部分地租年息率隨公告地價調整，其餘年息率按消費者物價指數平均數固定調整。」，及「方案四：維持現行機制評定地租年息率，訂定地租調漲上限。」等情，有財政部105 年7 月6 日台財產改字第1055000288
0 號函暨會議資料在卷可查（見本院卷二第46頁至51頁）。嗣該座談會結束後所修正之地上權作業要點，業據被告自承係依前揭方案二為調整（見本院卷二第34頁），依會議資料中方案二之說明為：「⒈公告地價調整係地方政府依權責視市場情形適度反應土地市價變動情形，具公信力及合理性，地租r%隨公告地價調整，足支付地上權案依法應繳地價稅額，且政府每年仍有收益。⒉國產署辦理國有非公用土地招標設定地上權地租年息率較地方政府或國營事業機構土地辦理招標設定地上權案低。若地租r%隨公告地價調整，其餘地租（R- r）% 按簽約時之公告地價計算，相較於目前地租年息率R%皆按公告地價隨同調整，有效降低地上權人未來地租調整之風險於r%之內。」等語（見本院卷二第49頁），固堪認地上權作業要點調整之目的，在於降低潛在地上權人未來地租調整之風險，而提高投標之誘因，然此僅係地上權設定政策上之變動，且公告地價調漲固為目前實際情形，惟倘日後公告地價因土地價值大幅下跌而隨之調降，則此等以簽訂契約當期申報地價一定比例固定計算之地租部分，是否又將引發依該方式計算地租過於僵化，未能隨地價下跌而調降之論爭，可見修正前之地上權作業要點未區分固定及浮動部分，並於系爭契約書中依此訂定地租計算方式，實際上應係考量日後地價漲跌之各種可能性，於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，難謂顯失公平，自不得以後續此部分之法令變更，認屬不可預料之情事驟變，而請求法院調整地租給付之內容。
⒋至原告雖另以：系爭地上權設定後，財政部於101 年9 月間
起陸續修改地上權作業要點，除調降租金及變更計算方式外，尚提高地上權年限為70年，復增列地上權得為一部讓與之規定，使系爭地上權之經濟價值因此情事變更而大幅滑落，對原告顯失公平云云。經查，系爭地上權設定後，地上權作業要點確有如上所述之變更（見補字卷第99頁至100 頁、
102 頁至103 頁、107 頁至108 頁），此亦為被告所不爭執，然原告主張因系爭地上權不得一部讓與之規定，無法將地上權分割持分登記予房屋買受戶，致買受人無法申辦抵押貸款購屋，大幅降低購買意願，與適用修正後地上權設定要點之新建案或其他傳統不動產建案相較，市場競爭力降低，地上權利用價值大幅滑落等情，縱或屬實，惟系爭地上權於
100 年7 月28日為招標公告時，即已於備註第5 點明揭「地上權及地上建物所有權不得轉讓第三人，包括不得以信託方式讓與第三人。但於受讓人一併受讓地上權暨地上建物所有權之全部並承諾繼受國有非公用土地設定地上權契約書之各項權利義務，且於辦理轉讓後之地上權暨地上建物所有權之總登記人數未逾一人，且事先書面徵詢招標機關書面同意者，不在此限。」等語，於該次投標須知附表，亦已載明相同文字（見補字卷第45頁、56頁）。而查，該等公告上所載限制，係源於系爭地上權設定當時之地上權作業要點第14點第
1 項規定：「地上權存續期間，執行機關不得同意地上權人將地上權或地上權或地上建物之一部或全部讓與他人。但經受讓人承諾繼受原地上權契約之權利義務，並願一併受讓地上權及地上物之全部時，不在此限。」（見補字卷第86頁），並依此要點，訂定為系爭契約書第11條；嗣於102 年9 月30日，地上權作業要點增訂第16點之1 規定為：「依第3 點第1 款規定辦理設定地上權，其地上權人興建之地上物為區分所有建物，且符合下列規定者，執行機關得同意地上權人將地上物之一部連同應有之地上權持分讓與他人：㈠地上權原得標人或依前點規定辦理全部讓與之受讓人，與執行機關簽訂無償委託管理契約，負責地上權存續期間受讓之各地上權人應繳納地租之收繳、欠租催繳等相關管理事宜，並繳交履約保證金。㈡受讓人承諾繼受地上權契約之各項權利義務。㈢受讓人承諾地上權消滅時，將地上物所有權無償移轉登記為國有，並無條件遷離。前項第1 款履約保證金金額按委託管理契約簽訂當期全部地上權年地租總額5 倍計算。委託管理契約受託人未依約履行地上權地租收繳等相關管理事宜者，執行機關得逕由履約保證金中抵扣足額地租。委託管理契約之履約保證金依前項抵扣後，受託人應依執行機關通知期限內補足差額，屆期未補足差額達履約保證金5 分之2 者，執行機關得終止委託管理契約，請求終止時相當當期全部地上權年地租總額5 倍之違約金，並得由剩餘之履約保證金抵扣。」，後於103 年12月26日點次變更為第19點，內容未變更（見補字卷第99頁至100 頁、107 頁至108 頁）。考其修正說明，固表示原規定致區分所有建物承購者僅取得使用權，而無法取得建物所有權及對應之地上權持分，銀行承做分戶貸款意願低落，造成資金籌措困難，影響地上權業務推展，爰有檢討放寬必要等語（見本院卷一第188 頁），可見適度放寬地上權一部分割讓與限制，可能具有提升建物購買誘因之功能，然原告既為專業之建設開發商，對於目前消費者於購屋時，大多無法全部以自有資金支付買賣價款，而需取得相當比例之銀行貸款一事，應甚明瞭，則原告於投標前既已知悉地上權將來之讓與限制，理應向銀行洽詢此類限制下，其承做房屋抵押貸款之意願如何，即得評估消費者未來購買意願之高低，堪認原告對於系爭地上權設定後，因讓與限制而降低消費者購買意願乙節，縱未預見，亦顯有預見可能性，即難以嗣後之法令變動，遽認為非當初所得預料，如貫徹原定之法律效果顯失公平，而得由法院調整契約原訂之給付，否則即與契約嚴守之原則有所不合，且無異鼓勵廠商不需審慎評估投標風險，待得標後發現不符預期之利益，再另為訴求，此即與民法第227 條之2 第1 項情事變更原則之立法目的有所違背。
⒌又按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯
失公平者，當事人得請求法院增減之，民法第835 條之1 第
1 項雖有明文。依該條項之立法理由為：「土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，爰增訂第一項，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當。」，則適用民法第835 條之1 請求增減地上權地租，應以「土地價值」昇降為前提，至地上權經濟價值之變動，自法律文義觀之，應無法涵攝在內。而本件系爭土地之公告地價，於系爭地上權設定後有相當調漲，已如前述，惟實際之土地行情如何，因卷附近期實價登錄資料較少，且土地面積亦非大，與本件系爭土地似難比擬（見本院卷一第93頁、117 頁），則系爭地上權設定後，土地價值有無相當昇降，即未明瞭，要難依民法第835 條之1 規定請求調整地租。至兩造當事人分別主張得參酌地上權價值而決定地租數額乙節，依民法第835 條之1 增訂前由司法院院字第98
6 號解釋所揭櫫，民法第442 條不動產租賃調整租金之規定可類推適用於地上權地租增減之解釋意旨，堪認此部分主張固屬可採。惟按「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第
227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金。」，有最高法院93年台上字第2446號判例要旨可供參照，則揆諸上開說明，倘係以地上權經濟價值做為審酌地上權地租應否增減之依據，自應回歸情事變更原則之一般規定，即民法第227 條之2 第1 項之要件定之，而本件系爭地上權設定後，縱或有經濟價值減損之情事，惟此非當事人於締約時難以預料，而無顯失公平之情形，業如前所認定，當不得以此主張系爭契約書所訂之地租給付應予減少。綜上，原告依民法第227 條之2 第1 項、835 條之1 第1 項，請求調整系爭地上權之地租如訴之聲明第1 項所示，並聲明請求被告應協同原告辦理有關租金數額之變更登記，於法即屬無據，不應准許。
㈡系爭契約書第11條第1 項前段之約定，是否顯失公平而無效
？⒈按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」，民法第247 條之1 定有明文。又按契約之一方當事人為與不特定多數相對人訂立契約，而預先就契約內容擬定交易條款，經相對人同意而成立之契約，學說上稱為附合契約或定型化契約，在現代社會中，具有靈活交易行為，促進工商發達、提高經營效率及節省締約成本之特色，本於私法自治及契約自由原則，固應承認其效力。惟因此種契約，締約當事人之地位每不對等，契約之文字及內容恆甚為繁複，他方當事人（相對人）就契約之一般條款輒無個別磋商變更之餘地。為防止預定契約之一方（預定人），挾其社經上優勢之地位與力量，利用其單方片面擬定契約之機先，在繁雜之契約內容中挾帶訂定以不合理之方式占取相對人利益之條款，使其獲得極大之利潤，造成契約自由之濫用及破壞交易之公平。於此情形，法院應於具體個案中加以審查與規制，妥適調整當事人間不合理之狀態，苟認該契約一般條款之約定，與法律基本原則或法律任意規定所生之主要權利義務過於偏離，而將其風險分配儘移歸相對人負擔，使預定人享有不合理之待遇，致得以免除或減輕責任，再與契約中其他一般條款綜合觀察，其雙方之權利義務有嚴重失衡之情形者，自可依民法第247 條之1 第1 款之規定，認為該部分之約定係顯失公平而屬無效；而所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院104 年度台上字第47
2 號、105 年度台上字第2197號判決意旨參照）。⒉經查，系爭契約書之內容，係經被告於招標前將土地相關資
訊、權利金底價、地租租率、地上權及其興建建物所有權讓與限制、地上建物管理支出及無償移轉登記國有之範圍，明確揭示於招標公告、投標須知及空白「國有非公用土地設定地上權契約書（格式）」等資料文件及訊息為公告之事實，業據被告所自承（見本院卷二第559 頁），且依卷附契約書格式範本以觀，除立契約書人、個別土地之標示、面積、地上權存續期間、權利金與地租給付數額，尚待依招標結果填入外，均已由被告預先載明於契約書格式範本中（見補字卷第63頁至64頁、73頁至74頁），且上開之各空白事項亦業據被告公告（見補字卷第45頁），其後即依照前揭公告事項製作契約書完成，堪認系爭契約書除因個別土地差異有所不同之事項外，仍屬被告預定用於同類國有非公用土地設定地上權契約之條款而訂定，而係定型化契約，應依民法第247 條之1 審查其約定之有效性，被告辯稱本件系爭契約書非屬定型化契約，不適用民法相關規範，即非可採。惟查，原告雖主張系爭契約書第11條第1 項前段關於不得分割讓與地上建物及地上權之約定，已逾越民法規定之主要權利義務，使原告受有重大不利而顯失公平云云，然按「地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。」，民法第838 條第1 項定有明文，依其立法理由以：「謹按地上權人既有完全使用土地之權，則於其權利存續期中，將其權利讓與他人者，當有自由之權，亦為法律所許。惟契約另有訂定，或另有習慣者，則應從其契約或習慣，不得純任自由，以示限制。故設本條以明示其旨。」等語以觀，可見立法者就地上權之讓與，僅規範權利「全部」讓與之情形，且明確表示契約另有約定或另有習慣時，亦得限制地上權之讓與，惟迄未就得否「部分」讓與為原則性之准否規範。衡酌本條明文肯定地上權讓與得以契約或依習慣限制之原因，當在於地上權可能涉及地租收取，及將來屆期時土地上建築物或工作物如何處置等事項，某程度與所有權人及地上權人間之信賴關係有所關聯，允宜使當事人間得選擇以地上權契約事先協議，而決定是否使第三人成為新地上權人，而可能改變地上權契約兩造當事人，特別是土地所有權人之風險狀態。至於本件所爭執地上權一部讓與之問題，則又進一步使地上權細分、地上權人增加，而等可能使地上權屆期時，不利於所有權人依約行使權利，從而在全部讓與尚由立法者保留契約自由及依習慣介入空間，而為非一概得以讓與之價值選擇時，更複雜之地上權一部讓與，是否得認為係民法規定之地上權主要權利義務，實顯有疑義，且兩造簽立系爭地上權契約之主要目的，在於由被告提供其管理之國有土地予原告設定地上權，而於土地上興建建築改良物（見系爭契約書第7 條，補字卷第38頁），而興建建物完成出售時，可否將地上權連同建物分割讓與承購戶，而使承購戶取得房屋之所有權，並登記為地上權人，尚難認屬系爭契約書應使原告取得之重要權利內容，復與前述法律規範目的為綜合判斷，要難認為有何對原告顯失公平之情事。況原告為專業建築開發商，系爭契約書第11條第1 項前段之條款，在公開招標時既已確實公布使原告知悉，則原告就建物興建完成後，因此限制造成房屋買受戶僅能取得使用權，而無法取得房屋所有權，致無法申辦抵押貸款之情形，倘稍加注意應能預見，已如前述，縱有契約條款無法釋疑或磋商之情形，仍應審慎評估而決定是否投標後興建建物出售，況被告透過此等契約之限制，與未限制地上權及建物一部讓與相較，僅係被告於地上權存續期間屆滿後，其收回土地之程序較為簡便而已，而依102 年修正後之地上權作業要點，原得標之地上權人雖得經執行機關同意後，將地上物之一部連同應有地上權持分讓與他人，但須另外負擔與執行機關簽訂無償委託管理契約，負責地租收繳、催繳等相關事宜，且須繳納按委託管理契約簽訂當期全部地上權年地租總額5 倍計算之履約保證金（見本院卷一第188 頁），從而自修正前後作業要點及契約範本以觀，地上權人得標人之權利義務總體狀態並無重大差異，難認兩造所簽立之系爭契約書第11條第1 項前段約定，有被告以不合理之方式占取原告利益，而使被告獲得極大之利潤之情事，難認按其情形對於原告顯失公平，況國有非公用土地設定地上權之公開招標，雖有原告所提出之標脫率一再降低、不斷流標之情形，然此或係地上權住宅本質上市場接受度不高，消費者仍普遍偏好傳統取得房地所有權之住宅所致，難以此現實上制度運作不順利之情況，反面遽論系爭契約書之條款為顯失公平。是以，系爭契約書第11條第1 項前段之約定並非顯失公平而無效，原告請求確認該條項前段所訂原告之義務不存在，並請求被告應協同原告辦理刪除地上權限制記載等變更登記，尚乏依據，即非可採。
五、綜上所述，原告依民法第227 條之2 第1 項、第835 條之1第1 項規定，請求系爭土地之地上權每月地租，自起訴狀繕本送達日之翌日起，調整為按當期各年土地申報地價百分之一計算之相當地價稅金額整除12個月（元以下四捨五入），再加上99,947元所得出之月租金，申報地價調整時，其地租應於申報地價調整之日起隨同調整，及依民法第247 條之1規定，請求確認系爭契約書第11條第1 項前段所定原告義務不存在，並請求被告應協同原告辦理租金數額變更、地上權一部讓與限制記載等變更登記，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
民事第四庭 審判長法 官 高文淵
法 官 毛彥程法 官 宋泓璟以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
書記官 楊玉寧