臺灣新北地方法院民事判決 106年度簡上字第134號上訴人即附帶被上訴人 鐵亞男被上訴人即附帶上訴人 王佳鈴上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國106 年3 月10日本院板橋簡易庭105 年度板簡字第2156號第一審判決提起上訴，並經附帶上訴人提起附帶上訴，本院於民國106 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔，附帶上訴部分則由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴，且附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，亦得為之，民事訴訟法第
460 條第1 項前段、第2 項分別定有明文。又上開規定於簡易程序第一審判決之上訴程序準用之，同法第436 條之1 第
3 項亦規定甚明。本件上訴人即附帶被上訴人（下稱乙○○）對於第一審判決其敗訴部分提起上訴，被上訴人即附帶上訴人（下稱甲○○）雖於其上訴期間屆滿後之民國106 年5月19日提起附帶上訴，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、甲○○起訴及附帶上訴意旨：
（一）甲○○於原審起訴主張：
1、甲○○於105 年3 月1 日與乙○○及訴外人宜曜企業有限公司（下稱宜曜公司）簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定將甲○○所有門牌號碼新北市○○區○○○○○路0 段000 ○0 號8 樓房屋（下稱系爭房屋）由乙○○、宜曜公司共同承租，租賃期間自105 年3 月1 日起至106年2 月28日止，租金每月新臺幣（下同）4 萬元、每月5日前給付，甲○○於簽約時將系爭房屋之設備逐一檢查後點交予渠等。詎簽約後不久，宜曜公司旋即於105 年3 月25日違約終止系爭租約並未再給付租金，兩造遂於105 年
5 月1 日另行簽訂協議書（下稱系爭協議），約定系爭房屋之租賃期間改為自105 年3 月1 日起至同年6 月15日止，租金調整為2 萬7,000 元。
2、依系爭租約第8 條第2 項規定: 「乙方（即宜曜公司、乙○○，下同）於終止租約經甲方（即甲○○，下同）定七日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌曰起至交還房屋之日止，乙方應給付甲方按房租壹倍計算之違約金。反之房東提前解約亦同」、第13條第1 項規定: 「乙方得提前終止本約，但應於壹個月前通知甲方，並應另行給付甲方
1 個月月租金之違約金。」。經查，乙○○未依系爭租約及系爭協議之約定給付租金，並遵期於105 年6 月15日遷出系爭房屋，經甲○○以105 城律字存第0085號律師函催告後，其始於同年7 月28日返還系爭房屋予甲○○，惟仍拒絕給付積欠之租金；又自105 年6 月16日起至105 年7月28日止，乙○○無權占用系爭房屋，依系爭租約第8 條第2 項之約定，應給付違約金。
3、乙○○於原審所辯系爭房屋屋況不佳，且甲○○未盡修繕義務，系爭房屋未合於約定使用品質云云，均不實在，且其所稱冷氣無冷房不冷、有異味、糞水惡臭味不定時四溢、對講機故障等情，皆非未合於約定使用目的之重大瑕疵，自不得作為拒絕給付租金及違約金之理由，其所辯顯無理由。
（二）附帶上訴理由：原審判決認定系爭租約第8 條第2 項給付按房租1 倍計算之違約金過高，洵屬有誤。經查，依系爭協議第8 條第2項約定：「乙方（即乙○○，下同）於終止租約經甲方（即甲○○，下同）定七日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋之日止，乙方應給付甲方按房屋壹倍計算之違約金。反之房東提前解約亦同。」，依此約定，乙○○原於105 年6 月15日租約期滿時，應立即搬遷，惟乙○○未得甲○○同意，住至同年7 月28日始搬離，已違反系爭協議之約定，自應給付約定之違約金。又系爭協議以按房租1 倍計算之違約金，作為計算標準是否有過高之虞，參諸臺灣高等法院104 年度重上字第1066號民事判決、同院95年度重上更㈠字第109 號民事判決意旨，可知此約定之主要目的係在促使於租賃契約屆滿時，承租人應按期返還租賃物，且此類約定於一般社會日常之租賃實務上亦為常見，藉以保障出租人之權益，是此約定之違約金尚難謂有過高。次查，乙○○未依系爭協議之約定按期搬離而居住之期間，對甲○○而言，即為無權占用其所有之系爭房屋，本於社會通念，自得請求相當於租金之利益，又法院於審酌違約金約定是否過高時，應將當事人所受損害情形一併作為審酌標準。本件乙○○因延遲搬離，使甲○○無法自由對系爭房屋為使用、收益，難謂對其損害屬輕微。基此，按「租金壹倍作為違約金數額之約定」，並未過高，倘認定過高，豈無異鼓勵所有承租人無庸履行租賃契約，得隨意逕行終止，將使出租人承受過高風險，對整體社會經濟產生不良影響。另應將出租人因承租人無權占用期間，而無法收益之損害，作為判斷違約金約定有無過高之依據，始得充分保障承租人之權益。
（三）對乙○○上訴理由之答辯：
1、上訴理由狀㈣第1 項所載，乙○○之沙發布遭受黴斑汙潰，更換費用5 萬元，甲○○承諾給付該筆費用而未給付云云，並非真正，甲○○從未有此承諾，若乙○○欲主張，應提出具體事證，否則口說無憑，應僅係其推諉給付租金責任之詞，實不足採。
2、上訴理由狀㈣第2 項之事由，實情為甲○○一經乙○○告知有冷氣不冷及開機有腐臭味時，隨即於105 年5 月6 日安排冷氣維修人員進行冷媒更換，並預定於同日進行冷氣清潔保養工程，惟同年月16日因天候狀況不佳，不適於維修而改期，並另定同年月27日重行保養，卻遭乙○○拒絕，嗣後甲○○多次電聯乙○○約定另行保養之時間，然乙○○始終拒絕回覆，顯見甲○○並非無意處理，反係乙○○一再推延。
3、上訴理由狀㈣第3 、4 項所述均不實在，乙○○主張系爭房屋存有糞水異味且不定時飄散部分，觀諸原審卷被證6之公告載明：「初步研判社區臭味來源有可能為二處：一、為公共管道間的排水管等處的味道。二○○○區○○○○道的飄散。」，顯見乙○○所稱廁所異味之原因，並非來自系爭房屋，而係大樓本身設計的問題。該大樓管委會亦已介入處理。又乙○○主張系爭房屋所屬車道遙控器無法正常啟用或故障，至其無法使用停車位，此部分甲○○已委由大樓管委會處理，乙○○上開主張應屬無據。
4、上訴理由狀㈣第5 項部分，參酌原審卷被證3 之兩造於10
5 年4 月26日、同年月28日通訊軟體Line之對話紀錄，甲○○未有任何過激或語帶威脅之字句，乙○○泛稱因此受有人身安全疑慮及憂鬱症危害，已提出刑事告訴云云，僅係其模糊本件焦點之策略。
5、上訴理由狀㈣第6 項之情事，兩造已就系爭租約於105 年
5 月1 日簽定系爭協議為補充，依系爭協議第3 條：「雙方同意租期變更至105 年6 月15日止，乙方（即乙○○）同意在105 年6 月15日前遷空。」，既已以書面白紙黑字約定，乙○○卻一再辯稱其延至105 年7 月28日始搬遷，係經甲○○同意云云，實屬無據。
6、上訴理由狀㈣第7 項所附社區三溫暖遭強制猥褻案之報案紀錄，根本與本件待證事實無關。
二、乙○○答辯及上訴意旨：
（一）乙○○於原審答辯意旨：
1、系爭租約部分：⑴甲○○同意共同承租人（即乙○○與宜曜公司）每月給付
租金之方式為宜曜公司應給付2 萬2,000 元，乙○○應給付1 萬8,000 元，合計4 萬元。
⑵宜曜公司僅給付105 年3 月份租金，乙○○則以轉帳方式
給付105 年3 月、4 月份租金，而本件押租金係乙○○與宜曜公司共同給付予甲○○，有乙○○105 年4 月25日存證信函、歷次匯款予甲○○租金之交易明細表及系爭協議可證。
⑶惟系爭房屋配裝之冷氣毫無冷房效果，並有霉味等異味，
且衛浴廁所之糞水惡臭味不定時四溢、室內對講機故障等未合於約定使用目的之重大瑕疵，一面屢經反映有修繕之必要，而甲○○均置之不理，又一面變相恫嚇威脅，已造成乙○○之人身安全疑慮及憂鬱症等健康危害，復有105年4 月26日、同年月28日Line通訊軟體對話紀錄，及105年6 月2 日、同年11月17日診斷證明書、105 年5 月1 日及6 月1 日與6 月14日之住戶申請單、社區管理委員會公告可稽，亦有甲○○提出原證5 之105 年5 月6 日、同年
5 月27日順泓空調工程有限公司維修單據可證，亦為兩造不爭執之事實。
2、因宜曜公司片面違約，乙○○居間協調承擔責任，兩造遂於乙○○友人即訴外人陳禹齊見證下，於105 年5 月1 日另行簽訂系爭協議，約定事項如下：⑴租金：2 萬7,000元。⑵租期：兩造合意變更至105 年6 月15日止，乙○○同意於該日前搬遷。⑶系爭租約之押租金3 萬6,000 元部分：甲○○同意自乙○○遷出系爭房屋時，同時返還押租金，且兩造均同意不互為請求系爭協議簽訂前，因系爭租約所生之違約責任。
3、依上開事證，姑不論系爭租約既經終止，並由兩造於105年5 月1 日簽訂系爭協議而變更，則甲○○主張依系爭租約第8 條第2 項之約定請求違約金，已非適法有據，況且甲○○明知系爭房屋存有未合於約定使用之重大瑕疵，竟未予修繕完成，且蓄意推卸責任一再置之不理，上述所列證據及105 年6 月1 日存證信函可憑，亦為兩造所不爭執。故甲○○雖表示系爭房屋確有減少租金及其應負損害賠償責任等情事，但對於應給付予乙○○之具體金額，一再經由陳禹齊居中協商尚未確定，故同意乙○○繼續居住，乙○○為免爭議同時將應付租金予以提存，似此客觀情形，何有甲○○所指之違約、給付遲延情形？益見甲○○主張不實，其請求更屬無據。再以甲○○請求之金額，未扣除應給付乙○○之押租金3 萬6,000 元。
（二）上訴理由：
1、兩造簽訂系爭協議後，系爭房屋存有下列未合於約定使用狀態之瑕疵：①乙○○之沙發表布遭受黴斑汙潰，更換費用5 萬元，甲○○承諾給付該筆費用而未給付。②系爭房屋所屬冷氣無冷房效果，且有腐臭異味，於105 年5 月6日甲○○始委請順泓空調工程有限公司到場檢測，其原因為冷媒缺漏，惟僅補充冷媒，並未清洗冷氣機台內部，致冷氣開機時腐臭異味仍瀰漫屋內不去。③系爭房屋存有之糞水異味不定時四散飄逸。④系爭房屋所屬車道遙控器無法正常啟用或故障，致乙○○無法使用停車位。⑤系爭房屋既存有上開重大瑕疵，甲○○經乙○○反映有修繕之必要均置之不理，又恫嚇威脅乙○○，造成乙○○之人身安全疑慮及憂鬱症等健康危害。⑥甲○○明確表示系爭房屋確有減少租金及其應負損害賠償責任等情事，但對於應給付予乙○○之具體金額，一再經由陳禹齊居中協商尚未確定，故同意乙○○繼續居住至搬遷為止。
2、原審判決有下列違法可議情形：⑴甲○○明確表示系爭房屋確有減少租金及其應負損害賠償責任等情事，但對於應給付予乙○○之具體金額，經由陳禹齊居中協商尚未確定，故同意乙○○繼續居住至搬遷為止等情。⑵乙○○並未違約，且因系爭租約受有上開財產及非財產上損害，原審判決未查及此，除增加105 年6 月1 日起至105 年6 月15日止不當得利租金1 萬5,573 元之給付外，更漏未審酌甲○○應負損害賠償責任而依職權定其賠償數額，再與乙○○應給付之租金抵銷而為適法裁判，即有違反可議。
3、系爭協議搬遷日為105 年6 月15日，惟租金係由每月1 日開始起算，所以原審判決判命給付之租金，應該是105 年
6 月15日之後，原審判決往前計算了。
（三）對附帶上訴之答辯意旨：系爭協議既為兩造間之和解條款，亦同時為新租約之約定，甲○○之附帶上訴以已經終止而不存在之系爭租約為請求基礎，妄加指摘原法院依職權酌減之違約金為違法，均非適法有據。
三、本件甲○○於原審起訴聲明：乙○○應給付甲○○如民事起訴狀附表二所示之金額（含租金4 萬2,573 元本息及違約金12萬9,288 元）。原審判決乙○○應給付甲○○4 萬2,217元，及其中9,000 元自105 年4 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算利息；及其中9,000 元自105 年5 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算利息；及其中1 萬5,573元自105 年6 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算利息，並就甲○○勝訴部分依職權宣告假執行。兩造均不服原審判決，乙○○就其敗訴部分，提起上訴，其上訴聲明為：
⒈原判決不利於乙○○部分廢棄。⒉上開廢棄部分，甲○○於第一審之訴駁回；甲○○對上訴答辯聲明為：上訴駁回。
又甲○○僅就原審判決駁回其請求違約金4 萬4,644 元部分提起附帶上訴，其餘敗訴部分未上訴而確定，其附帶上訴聲明為：⒈原判決關於駁回後開第2 項之訴部分廢棄。⒉上開廢棄部分，乙○○應給付甲○○4 萬4,644 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；乙○○對附帶上訴答辯聲明為：附帶上訴駁回。
四、不爭執事項：
（一）甲○○於105 年2 月27日（民事起訴狀誤為「105 年3 月
1 日」）與乙○○、宜曜公司簽訂系爭租約，約定將甲○○所有之系爭房屋由渠等共同承租，租賃期間為105 年3月1 日起至106 年2 月28日止，租金（含管理費）為每月
4 萬元、每月5 日前給付。其後宜曜公司於105 年3 月25日終止系爭租約並自此未再給付租金，兩造遂於同年5 月
1 日另行簽立系爭協議，約定系爭房屋之租賃期間改為10
5 年3 月1 日起至105 年6 月15日止，租金調整為每月2萬7,000 元。
（二）乙○○有給付105 年3 、4 月份給付租金各1 萬8,000 元；自105 年5 月起，已繳納租金、管理費共計2 萬2,147元；自105 年6 月起至同年6 月15日止，未給付租金，並於同年7 月28日搬遷出系爭房屋。
（三）乙○○於原審106 年2 月22日言詞辯論期日主張以押租金
3 萬6,000 元，與甲○○請求之金額抵銷。上開各項事實，有甲○○提出之房屋租賃契約1 份、土地及建物所有權狀各1 紙、協議書1 紙（均影本）在卷可查（原審卷第8 至12頁），且為兩造所不爭執（本院卷第106 頁），應堪信為真實。
五、甲○○主張乙○○應給付105 年4 月起至同年6 月15日止之租金、管理費共計4 萬2,573 元、違約金4 萬元，及於租期屆滿後，乙○○未遷讓返還系爭房屋，請求給付違約金8 萬9,288 元，故依系爭租約、系爭協議及民法第439 條之法律關係，請求給付租金、違約金及相當於租金之不當得利；乙○○則以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈甲○○所得請求乙○○給付之租金、管理費及違約金為何？⒉乙○○主張系爭房屋有未合於約定使用狀態之瑕疵，甲○○不得請求其給付上開款項，是否有理由？⒊甲○○主張依系爭租約第8 條第
2 項規定請求乙○○給付按房租1 倍計算之違約金，是否有理由？（本院卷第107 頁）茲分述如下：
（一）甲○○所得請求乙○○給付之租金、管理費、違約金為何？
1、甲○○雖與乙○○、宜曜公司於105 年2 月27日簽訂系爭租約，惟因宜曜公司於同年3 月25日逕自終止系爭租約，故兩造又於同年5 月1 日簽訂系爭協議，兩造顯有以系爭協議補充系爭租約之意思，故系爭租約與系爭協議有不符之處，應以系爭協議之約定為準，惟若系爭協議未約定之事項（如：違約金之約定），仍應以系爭租約作為認定兩造間權利義務之依據，始符合兩造之真意。又系爭租約所約定之每月應給付之租金為3 萬6,000 元，管理費4,000元，並應於每月5 日前給付，已如前述，再參諸系爭協議則載明：「…一、自105 年3 月1 日起至同年4 月30日止之租金，乙方（即乙○○，下同）承諾負擔吳宜聰（即宜曜公司法定代理人）違約所積欠之新臺幣9,000 元部分。
二、自105 年5 月1 日開始，雙方同意租金調整為27,000元，惟管理費4,147 元，乙方須自本日（即105 年5 月1日）起開始按月支付，而105 年4 月30日前所欠之管理費，甲方（即甲○○，下同）同意放棄對乙方的請求權。且自本日開始乙方有使用停車位之權利。（B1 .502 及B4 .
306 ）三、雙方同意租期變更為至105 年6 月15日止，乙方同意在105 年6 月15日前遷空。水電費並同時結清。四、甲方實際自乙方收受之押租金為36,000元，甲方同意自乙方遷出租賃物時返還。五、雙方同意不再追究彼此在本協議書簽訂前所生之違約責任。」等語（原審卷第12頁），自應以上開約定作為計算甲○○所得請求租金、管理費及違約金之依據。
2、茲就甲○○所得請求之租金、管理費及違約金為何，分述如下：
⑴租金及管理費部分：
乙○○有給付105 年3 、4 月份租金各1 萬8,000 元，其金額為系爭租約所約定租金（不含管理費）3 萬6,000 元之半數，是乙○○應無積欠105 年3 、4 月份租金，惟系爭協議第1 條載明「乙方承諾負責吳宜聰違約所積欠之新臺幣9,000 元部分」，是乙○○就上開宜曜公司所積欠之租金9,000 元及自該月份租金到期之翌日即105 年4 月6日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，自應負償還之責。又乙○○自105 年5 月1 日起，應按月給付租金2 萬7,000 元，惟其僅有給付105 年5 月份之租金及管理費共計2 萬2,147 元（包含租金1 萬8,000 元、管理費4,147 元），仍積欠105 年5 月份租金9,000 元，及自該月份租金到期之翌日即105 年5 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。再以乙○○自105 年6月份開始均未再給付租金及管理費，又系爭協議所定租約到期日為105 年6 月15日，是乙○○所積欠之105 年6 月份租金及管理費金額為15,573元【計算式：（27,000元＋4,147 元）÷30日×15日＝15,573元，元以下四捨五入】，即自該月份租金到期之翌日即105 年6 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。基此，乙○○所應給付甲○○之租金及管理費共計3 萬3,573 元（計算式：9,000 元＋9,000 元＋15,573元＝33,573元）之本息。
⑵違約金部分：
又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。再按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。查：乙○○於系爭協議約定之租賃期間屆滿及應遷出日即105 年6 月15日後仍不遷出系爭房屋，並遲至同年7 月28日始遷出系爭房屋，其無權占用系爭房屋之時間為43日，揆諸上開說明，甲○○自得依系爭租約之約定請求違約金。又系爭租約第8 條第
2 項載明：「乙方（即乙○○，下同）於終止租約經甲方（即甲○○，下同）定七日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋之日止，乙方應給付給甲方按房租壹倍計算之違約金，反之房東提前解約亦同。」（原審卷第9 頁），揆諸上開說明，應以上開約定作為乙○○違約時之賠償總額，是甲○○所得請求給付之違約金應為4萬4,644 元【計算式：（27,000元＋4,147 元）÷30日×43日×1 倍＝44,644元，元以下四捨五入】。至甲○○雖主張應按房租2 倍金額計算違約金，故乙○○應給付之違約金應為8 萬9,288 元，且該金額並未過高，原審判決予以酌減容有疑義云云，惟參諸系爭租約第8 條第2 項係載明「按房租【壹倍】計算之違約金」等文字，並未有任何加計1 倍計算違約金等文字，自應僅按房租之1 倍計算違約金之總額即4 萬4,644 元，尚無酌減之問題，是甲○○請求加計1 倍之違約金即請求違約金共計8 萬9,288 元，就其中逾4 萬4,644 元部分，為無理由。
⑶至甲○○依系爭租約第13條第1 項規定，請求乙○○給付
宜曜公司提前終止租約之違約金4 萬元部分，該部分違約金之請求已經原審判決駁回，且甲○○未就該部分提起附帶上訴而確定，自無再行審酌之必要，附此敘明。
⑷復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號民事裁判要旨參照）。是乙○○另主張以押租金
3 萬6,000 元，與甲○○所得請求之上開租金、管理費及違約金為抵充，核無不合，應予准許。
3、基此，甲○○所得請求之租金、管理費及違約金，經扣除押租金後，共計4 萬2,217 元（計算式：9,000 元＋9,00
0 元＋15,573元＋44,644元－36,000元＝42,217元），及其中9,000 元自105 年4 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，其中9,000 元自105 年5 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及其中
1 萬5,573 元自105 年6 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
（二）乙○○主張系爭房屋有未合於約定使用狀態之瑕疵，甲○○不得請求其給付上開款項，是否有理由？
1、乙○○主張系爭房屋有沙發表布遭受黴斑汙潰、冷氣無冷房效果且有腐臭異味、有糞水異味不定時四散飄逸、車道遙控器無法正常啟用或故障等未合約使用狀態之瑕疵，固據其提出深坑草地尾郵局存證號碼52、81號存證信函影本各1 份、105 年4 月26日、同年4 月28日、同年5 月4 日Line通訊軟體對話紀錄各1 份、天主教永和耕莘醫院105年6 月2 日、同年8 月5 日、同年11月17日診斷證明書影本1 紙、105 年5 月1 日、同年6 月14日之住戶申請單影本共3 紙、社區管理委員會公告影本1 紙（原審卷第48至51頁、第53至65頁），及於本院審理中提出新北市政府警察局新店分局深坑分駐所受理刑事案件報案三聯單影本1紙在卷為憑（本院卷第57頁）。
2、惟查，上開Line通訊軟體對話紀錄1 紙、住戶申請單影本共3 紙、社區管理委員會公告影本1 紙，縱得證明系爭房屋有冷氣無冷房效果、主臥浴廁有排污糞水臭味等瑕疵，乙○○有將該情告知甲○○並請求修繕，亦有向社區管委會反應等情，惟以乙○○所指系爭房屋上開瑕疵，縱有影響其居住之舒適性或方便性，然依其情形，尚未達無法正常使用系爭房屋之程度，此參諸乙○○於105 年4 月間即發現上開瑕疵，惟仍於105 年5 月1 日與甲○○簽訂系爭協議，並將租期延至105 年6 月15日即明，故本件僅生乙○○得請求甲○○負修繕義務之問題，其尚難執此作為拒繳租金、管理費或違約金之理由。又乙○○所提上開天主教永和耕莘醫院診斷證明書影本3 紙，均係其向醫師主訴因居住環境異味之困擾等環境問題，造成明顯之憂鬱及焦慮症況，惟該項乙○○主觀上情緒反應，亦難作為證明系爭房屋有未合於使用狀態瑕疵之客觀證據。再以上開存證信函影本2 份、報案三聯單影本1 紙，亦僅係乙○○片面主張甲○○對其有若干不法侵害行為，並已對甲○○提出刑事告訴等情，顯與系爭房屋是否合於約定使用狀態無涉，更難執此作為拒絕給付租金、管理費之事由。至乙○○所辯甲○○曾明確表示系爭房屋確有減少租金及其應負損害賠償責任，並同意乙○○繼續居住至搬遷為止云云，業經甲○○所否認，乙○○亦未能舉證以實其說，其此部分之辯解，亦難採信。準此，乙○○所辯系爭房屋有未合於約定使用狀態之瑕疵，甲○○拒絕履行其修繕義務，應負損害賠償責任云云，其舉證有所不足，尚難採信。
六、綜上所陳，甲○○依系爭租約、系爭協議及民法第439 條之法律關係，請求乙○○給付4 萬2,217 元，及其中9,000 元自105 年4 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，其中9,000 元自105 年5 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，其中1 萬5,573 元自105 年
6 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許之部分，判決乙○○應如數給付，並分別就甲○○勝訴部分依職權宣告假執行，及依乙○○之聲請宣告得預供擔保免為假執行；就逾上開應准許部分，判決駁回甲○○之訴，均無違誤，乙○○之上訴意旨、甲○○之附帶上訴意旨，仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，均無理由，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 8 日
民事第四庭 審判長法 官 高文淵
法 官 毛彥程法 官 張誌洋以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 11 月 8 日
書記官 李佳寧