臺灣新北地方法院民事判決 106年度簡上字第269號上 訴 人 杜忠興訴訟代理人 王泓鑫律師被 上 訴人 日月天下社區管理委員會法定代理人 游世豪訴訟代理人 魏婉菁律師上列當事人間請求給付修繕費事件，上訴人對於中國民國106 年
6 月23日本院板橋簡易庭105 年度板簡字第1839號第一審判決提起上訴，本院於民國107 年7 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項請求部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾伍萬參仟貳佰肆拾元，及自民國一○五年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款分別定有明文。又上開規定，於對於簡易程序之第一審裁判上訴時並準用之，同法第436 條之
1 第3 項亦有明定。查上訴人於原審係起訴請求被上訴人應給付新臺幣（下同）29萬8,300 元。嗣上訴人就原審駁回其之請求，提起本件上訴後，復於民國107 年1 月31日準備程序變更上訴聲明為被上訴人應給付上訴人29萬8,240 元，及自起訴狀送達翌日起算之法定遲延利息（見本院簡上卷二第
217 頁）。經核上訴人上開所為，屬減縮應受判決事項之聲明，依法並無不符，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人為日月天下社區（下稱系爭社區）E 棟13樓頂樓（下
稱系爭頂樓）住戶，上訴人前於100 年間因系爭頂樓漏水，上訴人先行修繕後，因被上訴人拒為給付，上訴人訴請被上訴人給付修繕費用，經本院102 年度板簡字第770 號、10 3年度簡上字第168 號（下稱前案）判決認定，建商與原住戶簽訂之「社區分配管理使用同意書」（下稱系爭分管同意書）應屬公寓大廈管理條例施行前之分管契約性質，業因事後區分所有權人會議成立，並制訂新規約而取代，亦即系爭社區各住戶之權利及義務，應依86年新訂定之規約而定，並排除系爭分管同意書之適用。又頂樓平台係建築物構造之一部分，為所有住戶所共用，且上訴人所支出修繕費用尚非低微。如使上訴人獨自承擔頂樓修繕義務，將使頂樓住戶應承擔龐大修繕費用。故縱令系爭分管同意書仍屬有效存在，亦屬權利濫用，以損害他人為主要目的，違反民法148 條第1 項規定，該項約定應屬無效等情，判決上訴人勝訴確定在案，是系爭分管同意書已因規約制訂而失其效力，抑或屬權利濫用而無效之重要爭點，業經前案判決審理、認定而有爭點效。況系爭社區於86年間制定新規約，將頂樓平台變更為全體住戶共用，當時社區住戶均可接受，無人提出反對，是系爭分管同意書已於86年間制定新規約之際，由全體住戶默示同意終止其適用，而系爭社區規約第2 條第2 項已規定樓頂平台為共用部分，且外牆亦屬共用部分，則依公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）第10條第2 項規定，自應由被上訴人負責修繕、維護。
㈡104 年底至105 年間，系爭頂樓平台及外牆又發生滲漏現象
，被上訴人遂於105 年3 月16日召開區分所有權人會議，決議暫先由上訴人自行負責修繕，期限至105 年4 月30日為止，上訴人因而支出系爭頂樓平台修繕費14萬5,000 元及外牆修繕費15萬3,240 元，總計為29萬8,240 元。依系爭社區規約及公寓大廈條例第10條第2 項規定，屋頂平台以及外牆均屬共用部分，應由被上訴人負修繕義務，並應由公共基金負擔相關費用。上訴人既係代被上訴人墊付系爭頂樓平台及外牆之修繕費用，被上訴人因而受有相當於修繕費之利益，且雖違反被上訴人之意思，但係為被上訴人盡公益上義務，上訴人自得依不當得利及無因管理規定，請求被上訴人償還相關支出必要費用。又依相關實務判決，被上訴人未履行公寓大廈條例第36條第2 款所定之修繕義務而生債務不履行，上訴人亦得依民法第544 條、第184 條規定，請求被上訴人損害賠償。為此，爰依民法第179 條、第172 條、第176 條第
2 項、第184 條、第544 條及公寓大廈條例第10條第2 項、第36條第2 項等規定，並擇一有利而為上訴人勝訴之判決，請求被上訴人給付29萬8,240 元及自起訴繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被上訴人於原審抗辯：㈠系爭頂樓平台應由上訴人負擔修繕費用：
⒈系爭社區包含上訴人前手在內之原始住戶，於80、81年間向
建商購屋時，均有簽訂系爭分管同意書，其中第2 條前段約定：「屋頂平台及突出物除樓梯間、電梯間、機房、水箱及架設電訊設備等之使用管理屬公同共有外，其餘部份之使用管理權歸頂層房屋所有權人，其管理及維護費用，由使用人負擔」，可見系爭社區全體區分所有權人就系爭社區各頂樓平台之使用、管理已成立分管契約，並約定頂樓部分由頂樓區分所有權人專用並負擔相關費用，又系爭分管同意書第12條亦約明，對立書人之受讓人具同等效力，且立書人應告知受讓人系爭分管同意書，再系爭分管同意書第15條另約定，系爭分管同意書一式三份，一份交社區管理委員會存查，且依公寓大廈條例第24條第1 項規定，繼受人應於繼受前請求瀏覽或影印系爭分管同意書，是上訴人自前手購入E 棟13樓時，應屬明知或可得而知系爭分管同意書存在之情形，自應受系爭分管同意書之拘束，即頂樓平台部分屬頂樓住戶專用，並應自行負擔修繕費。此由系爭社區成立以來，除原告之外，並無其他頂樓區分所有權人要求被上訴人負擔頂樓平台修繕費用，且系爭社區頂樓現況亦均為頂樓住戶使用等情亦可佐證。
⒉86年間系爭社區雖因公寓大廈條例施行而制訂規約，然依相
關實務判決見解，依86年間之民法第820 條第1 項規定，系爭分管同意書之效力，未經全體共有人同意終止者，不因公寓大廈條例施行後另訂規約而失其效力，而系爭社區全體區分所有人並未全體決議終止系爭分管同意書，系爭分管同意書自不因公寓大廈條例施行後另訂規約而失其效力。況系爭社區自86年起制訂、修改之歷次規約，均將頂樓平台明定由頂樓住戶專用，前案涉訟後，被上訴人亦於103 年6 月8 日召開區分所有權人會議決議，再次重申系爭分管同意書之意旨，並明確增訂規約第2 條第4 項及刪除第12條第2 項，增刪內容均已明載屋頂平台應由頂樓住戶專用及自行負擔維護費用，且依公寓大廈條例第55條第1 、2 項規定，系爭分管同意書不受公寓大廈條例第7 條限制，頂樓平台仍得約定專用，且應由上訴人自行負擔修繕費用。
㈡前案判決於本件中不生爭點效：
前案判決固認定系爭分管同意書因86年間所制訂之新規約而無效，然上開認定已違反當時有效之民法第820 條第1 項及公寓大廈條例第33條第3 款前段規定，由上開規定可知，系爭分管同意書須得包含所有頂樓住戶在內之全體共有人同意始得終止，另本件上訴人主張漏水之發生時點，及系爭社區規約業於104 年、107 年再次增修，均屬前案判決後新發生之事實，基礎事實已有不同，是前案判決有上述顯然違背法令之情事，且前案判決後已有新事實發生，則前案判決於本件中當無爭點效之適用。
㈢承上，系爭社區之頂樓平台依系爭分管同意書或系爭社區規
約之約定，均屬頂樓住戶專用並負擔修繕費用，則上訴人自行支出漏水修繕費用，被上訴人並無受利益可言，且上訴人係管理自己事務而非管理他人事務，被上訴人對此亦不負處理委任事務義務，亦無侵害上訴人權利可言。是上訴人本件主張均無理由。退萬步言，外牆部分雖為共用部分，縱認系爭頂樓平台係共用而非約定專用，然證人賴泰華、邱宏暐均非專業鑑定單位，且匯款帳戶係證人個人帳戶、而非工程行帳戶，相關款項亦未經會計師報稅或未提出任何帳冊相關記錄，上訴人亦未舉證證明鋪設單價較高之屋頂防水卷、外牆防水膠係屬必要修繕費用，是上訴人既無法舉證確有此次防水修繕工程存在及必要，亦未證明確有上述修繕費用支出，請求被上訴人如數給付自屬無據等語。
三、原審駁回上訴人之請求而判決其全部敗訴，上訴人對於原審判決不服而提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人29萬8,240 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：上訴人主張其為系爭社區大樓E 棟13樓之頂樓住戶，系爭社區大樓外牆屬共用部分，應由被上訴人為管理、維護；上訴人前因系爭頂樓平台漏水，起訴請求被上訴人給付修繕費，經前案判決勝訴確定在案等事實，業據其提出本院102 年度板簡字第770 號、103 年度簡上字第168 號判決、建物所有權狀、系爭社區規約為證（見原審卷一第33頁至第47頁、第51頁至第57頁、第103 頁至第117 頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。上訴人另主張系爭頂樓平台及外牆漏水，上訴人因而支出系爭頂樓平台修繕費14萬5,000 元及外牆修繕費15萬3,240 元，總計為29萬8,240 元，而系爭頂樓平台及外牆均屬共用部分應由被上訴人管理、維修，上訴人自得請求被上訴人如數給付等語，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度台上字第2025號判決意旨參照）。又共有人既已有默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨可資參照）。
㈡查，系爭社區原承購戶於80、81年間向建商購屋時，均簽立
系爭分管同意書一情，業據被上訴人提出系爭分管同意書70份在卷可憑（見原審卷一第225 頁至第436 頁），核與證人游寶蓮、張金鐘均證稱：是系爭社區第一批住戶，購買系爭社區房屋時就有簽系爭分管同意書等語相符（見本院103 年度簡上字第168 號卷二第40頁反面至第41頁反面），又系爭社區住戶共計71戶一情，亦有被上訴人於前案提出之區分所有權人名冊在卷可佐（見本院102 年度板簡字第770 號卷第99頁反面至第100 頁），是被上訴人雖僅提出70份系爭分管同意書，然依一般常情，應可認系爭社區建商與全體承購戶均簽有系爭分管同意書。再系爭分管同意書第2 條載明：「屋頂平台及突出物除樓梯間、電梯間、機房、水箱及架設電訊設備等之使用管理屬公同共有外，其餘部份之使用管理權歸頂層房屋所有權人，其管理及維護費用，由使用權人負擔。使用時，不得違反相關法令，並不得阻塞樓梯通往屋頂避難平台之通道及出口，且不妨礙公同共有部分有權人之維修及使用。」，有系爭分管同意書在卷可查（見原審卷一第
225 頁至第436 頁），顯見系爭社區全體區分所有權人確已成立分管契約，並約定屋頂平台由頂樓房屋所有人專用，且相關管理及維護費用亦由使用人自行負擔。是依前揭說明，系爭社區就屬屋頂平台之使用、管理及維修既已有分管約定，自不因公寓大廈條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。是本件就系爭頂樓平台是否仍為上訴人專用，即應視系爭分管同意書是否事後經終止而失效，尚不得逕以公寓大廈條例規定或系爭社區嗣後制定之規約即遽認系爭分管同意書當然失效。
㈢上訴人雖主張依系爭社區規約第2 條第2 項規定：「本社區
法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部用（按：應為【部分】之誤植）。」，足見系爭頂樓平台為共用部分云云，然斯時之系爭社區規約第15條第4 項亦規定：「頂樓修繕部分依本社區前例自行處理。（如住（按：應為【住戶】之誤植）有意見，則以召開區分所有權人大會或以住戶問卷調查為議決）」，有上訴人提出之系爭社區規約在卷可稽（見原審卷一第114 頁），此外，系爭社區規約有關頂樓平台使用、管理之相關規定，前於97年經系爭社區區分所有權人會議增列上開第15條第4 項後，103 年間再將規約第2 條第4 項由「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分」，增修為「停車空間『及屋頂平台』及應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分」，並將上開第15條第4 項（於102 年間移列為第12條第2 項）予以刪除，107 年再將上開第2 條第2 項後段內容修改為「本社區法定空地為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。『本社區於民國80、81年間原始住戶簽署之【社區分配管理使用同意書】，已將頂樓平台約定由頂樓住戶約定專用；本社區建物建築執照取得日期早於公寓大廈管理條例施行日期，按公寓大廈管理條例第55條第1 、2項規定，原始住戶與建商間簽訂之分管契約，不受公寓大廈管理條例第7 條之限制，是以，屋頂平台約定專用。』」等情，有系爭社區97年5 月30日規約、102 年5 月25日第2 次區分所有權人會議記錄、103 年6 月8 日第22屆第1 次區分所有權人會議記錄、107 年4 月28日107 年第1 次區分所有權人會議記錄暨附件可佐（見本院102 年度板簡字第770 號卷第21頁至第25頁、第36頁至第38頁反面、原審卷二第517頁至第527 頁、本院簡上卷二第305 頁至第319 頁），由系爭社區規約歷次增刪、修改之內容可知，系爭社區規約並無取代、終止系爭分管同意書中有關頂樓平台為約定專用之約定，足認系爭頂樓平台自始均屬約定專用部分無誤。則依系爭分管同意書約定或系爭社區規約規定，系爭頂樓平台因屬約定專用部分，相關維修、管理費用均應由各該頂樓使用人自行負擔。又上訴人自承99年間購入本件房屋，並提出建物登記謄本為佐（見原審卷一第165 頁至167 頁），是上訴人取得本件13樓房屋前，系爭社區規約及系爭分管同意書均已存在並可得閱覽，上訴人就系爭頂樓平台屬約定專用，並自行負擔維修費用一節自屬明知或可得而知，上訴人當受上開約定之拘束，則系爭頂樓平台之修繕費用應由上訴人自行負擔，上訴人依不當得利、無因管理、債務不履行、侵權行為等法律關係，請求被上訴人給付系爭頂樓平台維修費用14萬5,000 元，尚屬無據。
㈣上訴人雖主張前案就系爭分管同意書效力及系爭社區規約強
行將系爭頂樓平台規定為專用部分，業經前案審認均屬無效，於本件應有爭點效云云。惟按基於公平理念之訴訟上誠信原則而產生之爭點效理論，須判決理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」、「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」、「該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷」及「兩造所受之程序保障非顯有差異」者，始足當之，俾由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟結果負其責任（最高法院107 年度台上字第217 號判決要旨參照）。經查，前案原審言詞辯論判決後，系爭社區規約迭於103 年、104 年、107 年修正，且上開新訴訟資料已足影響本院就系爭分管同意書約定之效力，業經本院審認如前，是前案就系爭分管同意書及系爭社區規約強行將系爭頂樓平台規定為專用部分認均屬無效之認定，並不拘束本院。是上訴人主張前案主要爭點之認定，於本件應有爭點效云云，亦屬無據。
㈤另上訴人主張系爭社區大樓外牆屬共用部分，應由被上訴人
負責修繕，上訴人因外牆漏水支出修繕費用15萬3,240 元，並提出榮騰興業有限公司（下稱榮騰公司）防水工程施工圖保固書、照片、存摺交易明細、匯款申請書為證（見原審卷一第67頁至第83頁、卷三第217 頁至第219 頁，本院簡上卷二第199 頁至第203 頁），而被上訴人固不爭執外牆部分應由被上訴人為管理、修繕等情（見本院簡上卷二第第218 頁），然爭執外牆有無漏水及修繕必要、支出金額等節。經查，證人即榮騰公司負責人邱宏暐到庭證稱：我們公司員工於
105 年間前往系爭社區大樓施作外牆防水工程，施工前有到屋內勘查，有看到滲漏狀況，室內樓梯間發現蠻多壁癌，造成室內滲漏原因通常為外牆防水層已經損壞，所以導致滲漏至內部，防水層可能為年久失修，也有可能是當初起造時就沒有針對外牆做防水層，可能只針對窗框週邊及樓板做防水層，這些都是可能造成滲漏的原因。因時間久遠已不記得本件工程金額，但上訴人有將本件工程款是匯款到公司玉山銀行東三重分行帳戶內，經我比對匯款帳號後，確認上訴人有把工程款付清後，我們才交付保固書等語（見本院簡上卷二第256 頁至第260 頁），並提出榮騰公司存戶交易明細為佐（見本院簡上卷二第205 頁至第206 頁），核與上訴人主張確實因外牆漏水而支付修繕費15萬3,240 元等語相符，堪認上訴人上開主張應屬實在，得以採信。是以，本件外牆部分既應由被上訴人負責修繕，上訴人代為支出墊付此部分修繕費用，應認被上訴人所受利益及上訴人所受損害間，具有直接因果關係，且無法律上原因。是上訴人依不當得利法律關係，訴請被上訴人應償還外牆修繕費用15萬3,240 元，洵屬有據。至上訴人雖主張另依無因管理、債務不履行、侵權行為及公寓大廈條例等法律關係訴請被上訴人給付修繕費用等語，然上訴人已表明就其所主張之請求權擇一請求本院為有理由判決，而本院已依不當得利規定判決上訴人勝訴，是就上訴人主張之其餘請求權即無庸再予審認，附此說明。
五、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項、第203 條亦分別定有明文。是本件不當得利債務，並無確定期限，既經上訴人起訴請求，被上訴人迄未給付，當應負遲延責任。而本件民事起訴狀係於105年9 月2 日送達被上訴人，有本院送達證書可查（見原審卷一第143 頁）。是上訴人請求自起訴狀繕本送達翌日即105年9 月3 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人給付外牆修繕費用15萬3,240 元，以及自105 年9 月3 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽；上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第二項所示。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第45
0 條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 9 月 21 日
民事第五庭 審判長法 官 連士綱
法 官 楊千儀法 官 蔡惠琪以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 26 日
書記官 王嘉蓉