臺灣新北地方法院民事判決 106年度簡上字第325號上 訴 人 陳素慧訴訟代理人 詹素芬律師
陳素梅被 上訴人 張浩緯
蔡淑鈴上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106 年7月27日本院板橋簡易庭105 年度板簡字第1306號第一審判決提起上訴，經本院於107 年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴及上訴主張：
(一)上訴人於民國103年12月7日出售門牌號碼新北市○○區○○街○巷○○○○號9樓房屋，及坐落之新北市○○○○段○○○○號土地（下稱系爭房地）予被上訴人張浩緯，買賣價金約定為新臺幣（下同）9,200,000元，雙方於同日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，上訴人並交付門禁卡一張，張浩緯則給付上訴人簽約款400,000元、備證用印款1,000,000元及完稅款1,800,000元。103年12月23日上訴人再交付門禁卡一張、遙控器、汽機車停車場鐵門遙控器各乙組，張浩緯則於同日辦理住戶遷入登記。詎104年1月20日張浩緯突不願配合辦理點交，並以三峽郵局第000031號存證信函表示系爭房屋漏水要求解約，上訴人隨即通知建商維修，同年月28日完成修繕，張浩緯仍以房屋漏水為由，於104年3月9日提起訴訟請求解除契約，經本院於104年度訴字第924號駁回張浩緯所提訴訟，張浩緯嗣於104年12月24日指定被上訴人蔡淑鈴為房屋登記名義人，以買賣為原因辦理移轉登記。
(二)依系爭買賣合約第2條第2項尾款第⑵點、第4條約定，關於尾款6,000,000元之支付，應由張浩緯向金融機關辦理貸款代償上訴人向金融機構申辦之系爭房地貸款作為給付尾款方式，然張浩緯卻遲未將尾款撥付至貸款銀行，嗣於105年12月12日始進行貸款代償程序，顯已陷於給付遲延。張浩緯拖延履行不動產買賣契約，致上訴人無法完成塗銷抵押權及點交事宜，顯係可歸責張浩緯事由，依民法第231條第1項規定應負給付遲延之債務不履行損害賠償責任。上訴人所受損害如下:
1、上訴人自104年2月起至105年4月止陸續支出系爭房地之原有貸款6,500,000元利息，其中5,000,000元貸款利息共104,707元、1,500,000元貸款利息共34,906元；另自105年5月至105年12月5日陸續支出系爭房屋之原有貸款6,500,000元利息，其中5,000,000元貸款利息共50,154元、1,500,000元貸款利息共11,643元。共計201,410元。
2、上訴人自104年2月起至104年12月止支出共11個月管理費，每月應給付2,230元，共計24,530元。
3、本件上訴人貸款期間所投保之住宅火災險，因被上訴人遲不依約履行且藉訟拖延，造成上訴人無法退保，需自104年2月至105年12月持續繼續負擔貸款所生之保險費，每年保險費為2,149元，一個月之保險約179.08333元，第一年度上訴人支出自104年2月至104年11月3日共9個月，保險費為1,612元，第二年度自104年11月3日至105年11月3日共12個月，保險費為2,149元，第三年度105年11月3日至105年12月12日約一個月多，以一個月計，保險費為179元，三個年度共計3,940元（1,612+2,149+179=3,940）。
(三)本件係因被上訴人遲未給付6,000,000元尾款，致上訴人就系爭房地申辦房屋貸款所設定之抵押權無法塗銷而受有損害，顯可歸責於上訴人。系爭買賣契約第4條第2項約定買方應於買方交付尾款前清償塗銷抵押權係針對有資力，可自行繳清貸款，無需買方代償之賣方，而本案因上訴人無資力，始約定需由買方向金融機構辦理貸款代償後，始能塗銷抵押權，本件確係因被上訴人遲未給付6,000,000元尾款抵押權無法塗銷，顯可歸責被上訴人；復依證人錢雅盈另案證詞，可藉被上訴人尾款及上訴人之500,000元一併匯入清償房地貸款，即可塗銷抵銷權，被上訴人一開始不願給付尾款，直至105年年底始同意撥款，致上訴人一直給付貸款利息、保險費，自可歸責於被上訴人。
(四)又依契約第3條第3項約定，被上訴人蔡淑鈴應與張浩緯連帶負損害賠償責任。為此，爰依民法第231條規定及契約第3條第3項約定為請求，並聲明：被上訴人應連帶給付上訴人229,880元，及自105年12月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人答辯以：
(一)依兩造間本院104年度訴字第924號返還買賣價金事件判決不爭執事項第三點所載，系爭房屋甫興建完成即生漏水之瑕疵，被上訴人依民法第359條規定解除契約或減少價金，應屬正當權利之行使，被上訴人於該案之所以敗訴，係因已逾六個月除斥期間所致，非謂系爭房屋並無漏水之瑕疵。從而，上訴人正當權利之行使，起因於可歸責於上訴人之事由，難謂有所謂債務不履行之情事。
(二)依系爭買賣契約第3條第6項、第4條第2項約定，上訴人應於完稅前將其貸款數額與被上訴人所應給付尾款之差額清償完畢，俾利被上訴人給付尾款後，能順利塗銷上訴人與合作金庫商業銀行間之最高限額抵押權登記，讓被上訴人之貸款銀行取得第一順位抵押權人之地位。本院104年度訴字第924號判決確定後，被上訴人欲為尾款之支付，然因被上訴人之貸款銀行表示，依其內部作業程序，需上訴人先將其原貸款差額500,000元補足後，始能將尾款匯至上訴人指定帳戶為清償，當時代書吳美玉除有以簡訊通知提供還款帳號、還清金額、收款銀行、戶名、領清償證明日期、銀行聯或電話等因尾款支付所需資訊外，被上訴人迭以存證信函催請上訴人儘速補足貸款差額，然上訴人仍遲未配合，可見本件乃因可歸責於上訴人之事由所致，被上訴人並無給付遲延之情事。
(三)上訴人於105年4月29日補足差額予貸款銀行後，未主動告知被上訴人，致被上訴人無法辦理代償程序而支付尾款，可見此非可歸責於上訴人。嗣被上訴人於105年11月1日知悉上訴人補足500,000元後，旋積極與上訴人聯繫，並於105年12月12日指示貸款銀行將貸款5,978,805元撥款予上訴人，同日匯款22,041元給上訴人，足見被上訴人未有所謂遲延或故意不履行之情事。
(四)被上訴人於支付尾款前，兩造因漏水涉訟，致原所持有之遙控器遭鎖住，社區主任更禁止被上訴人進入社區，故此一期間被上訴人未能自由使用系爭房屋，又因上訴人未協同被上訴人至社區櫃檯辦理住戶遷入、遷出手續，故並未完成點交、交屋程序，直至支付尾款後，上訴人方於105年12月15日交付門禁卡一張及大門、主臥室、臥室、後門、信箱鑰匙各2支、抵押權塗銷同意書、他項權利證明書予原告，故依系爭契約第6條約定，交屋前之水電費、管理費應由上訴人自行負擔。
(五)再被上訴人於本院105年度重訴字第446號案件中，以上訴人有違反契約情事，依系爭買賣契約第8條第1項規定，請求上訴人每日支付已支付價金千分之一（即3,200元）計算之違約金，自被上訴人首次催告上訴人收受日即105年3月14日為起算，至105年12月6日止，共267日計854,400元；又被上訴人105年12月12日指示貸款銀行將貸款5,978,805元撥予上訴人之貸款銀行，另同日匯款22,041元予上訴人，計支付6,000,846元，扣除尾款6,000,000元，被上訴人顯有溢付846元，得依民法第179條不當得利規定請求返還；另上訴人交屋前尚有管理費27,339元、電費3,283元、自來水費1,050元尚未繳清，被上訴人已先行幫上訴人繳納，被上訴人當得依民法第179條不當得利規定請求上訴人返還。從而，本件倘認被上訴人應負賠償之責，被上訴人亦就上開936,918元債權依民法第334條規定主張抵銷等語置辯。
三、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，並於本院上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應連帶給付上訴人229,880元，及自105年12月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由:上訴人主張被上訴人張浩緯遲延給付買賣尾款6,000,000元致上訴人受有損害，故請求被上訴人連帶賠償上訴人所受損害229,880元等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審酌者為:(一)上訴人依民法第231條及契約第3條第3項約定請求被上訴人連帶給付229,880元(包括貸款利息201,410元、管理費24,530元、保險費3,940元)，有無理由？(二)被上訴人之抵銷抗辯有無理由？茲分論如下:
(一)上訴人依民法第231條及契約第3條第3項約定請求被上訴人連帶給付229,880元(包括貸款利息201,410元、管理費24,530元、保險費3,940元)，有無理由？
1、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第229條第1項、第231條分別定有明文。再按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。民法第230條定有明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上第1956號判例意旨參照）。
2、上訴人請求被上訴人賠償貸款利息201,410元部分:
(1)經查，系爭買賣契約第2條第1項約定買賣總價款為9,200,000元，第2項約定付款方式為：第一次款（簽約款）400,000元，張浩緯並已於103年12月7日簽約當場交付現金付訖。第二期款（備證用印款）1,000,000元，張浩緯並已於103年12月8日匯款付訖。第三期款（完稅款）1,800,000元，張浩緯於103年12月15日匯款付訖。尾款6,000,000元，約定以貸款抵付，並約定依系爭契約第4條之方式付款。又系爭買賣契約第5條、不動產點交記載：「一、本買賣房屋，除契約另有約定外，乙方應於約定交付尾款日104年1月20日前騰空完畢，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交甲方管領。交屋時如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由乙方負擔。」(見原審卷一第25、26頁)。足見兩造約定張浩緯給付尾款6,000,000元之期限為104年1月20日，又張浩緯於105年12月5日始支付6,000,000元尾款，堪認已逾系爭買賣契約所約定之104年1月20日。
(2)上訴人雖請求被上訴人張浩緯賠償上訴人104年2月間至105年4月間貸款利息之損失139,613元云云，然系爭買賣契約第4條第1項約定「甲方(即張浩緯)預定以本約不動產貸款6,000,000元以支付尾款...。」第2項約定「乙方(即上訴人)原以買賣本約標的物所設定之抵押權金額為本金最高限額7,580,000元，其所擔保之未償債務約為6,500,000元，乙方應配合受託地政士查詢並確認有關之債務明細、清償金額，除可由甲方向金融機構辦理貸款代償者外，乙方應於交付尾款前清償塗銷抵押權。」，可知兩造已約定原設定抵押權所擔保之未償債務，有部分將由張浩緯辦理之貸款代償，則於張浩緯交付尾款前，原設定抵押權所擔保之債務既未完全清償，自無可能塗銷抵押權，堪認上開之契約文字之真意係規範賣方應於買方給付尾款前先行清償貸款差額，以利尾款給付後塗銷原設定之抵押權，是上訴人清償原設定抵押權所擔保債務與貸款代償之差額之期限應在於張浩緯交付尾款之前。又本件上訴人於105年4月29日始清償貸款差額500,000元乙節，為兩造所未爭執，則上訴人於104年2月間至105年4月間並未清償貸款差額500,000元，原抵押權設定登記自無從塗銷，上訴人縱使因張浩緯未依約給付尾款而支出104年2月間至105年4月間之貸款利息，係因上訴人並未依系爭買賣契約第4條第2項先行清償貸款差額500,000元所致，自不可歸責於張浩緯。故上訴人請求被上訴人張浩緯賠償上訴人104年2月間至105年4月間貸款利息之損害139,613元，為無理由。
(3)上訴人又請求被上訴人張浩緯賠償上訴人105年5月間至105年12月間貸款利息之損失61,797元云云。查上訴人雖於105年4月29日已清償貸款差額500,000元，然證人即合作金庫銀行板橋分行人員陳秋華於原審證稱:伊有承辦系爭房地貸款事宜，貸款人是蔡淑鈴，申請額度是6,900,000元，後來也核貸6,900,000元，但蔡淑玲有要求代償6,000,000元。如果系爭房子已經有第一順位抵押，銀行會要求貸款要是第一順位抵押權，所以貸款金額核撥時原第一順位抵押權必須塗銷。那時候有差額500,000元部分，伊去照會上訴人的貸款銀行時候，上訴人的現欠本息不能超過6,000,000元，否則無法塗銷第一順位的抵押權。被上訴人有要求伊撥款，伊也曾經照會過上訴人的欠款銀行。第一次照會時發現超過6,000,000元，伊就跟被上訴人蔡淑鈴說如果只撥6,000,000元，這樣沒有辦法辦。如果第一順位原債務人即上訴人去補那500,000元，電腦系統或伊沒有辦法主動知道，除非有人告訴伊等語(見原審卷一第218頁至第222頁)，是依證人陳秋華之前開證述，可認上訴人於105年4月29日清償貸款差額500,000元，被上訴人之貸款銀行承辦人即證人陳秋華並未知悉，亦無法主動查得相關資訊，上訴人亦未於清償貸款差額後告知被上訴人，故上訴人於105年5月間至105年12月間所支付之貸款利息61,797元，自不可歸責於被告張浩緯。
(4)上訴人雖認系爭買賣契約第4條第2項約定賣方應於交付尾款前清償塗銷抵押權，係針對有資力、可自行繳清貸款而無需賣方貸償之買方，本件上訴人並無足夠資力，才約定由買方向金融機構辦理貸款代償後始塗銷抵押權；及依證人錢雅盈之證述，本件並非一定要由上訴人先匯入500,000元，而係可藉由被上訴人之6,000,000元尾款及上訴人之500,000元一併匯入而清償，並塗銷抵押權云云。然系爭買賣契約第4條第2項約定之真意為上訴人清償貸款代償之差額之期限應係在於張浩緯交付尾款之前，業如前述，故上訴人於105年4月29日清償貸款差額500,000元前，被上訴人未給付6,000,000元尾款實不可歸責被上訴人。又依證人陳秋華前揭證述，被上訴人有要求證人撥款，證人照會上訴人的貸款銀行後，得知尚有500,000元差額，因被上訴人辦理貸款之銀行無法取得第一順位抵押權而無法辦理，且上訴人於105年4月29日清償貸款差額500,000元之事實，證人並無法知悉，顯見被上訴人已有給付尾款之意，且曾通知銀行撥款，被上訴人未得知上訴人嗣後清償500,000元差額，致未再通知銀行撥款。
參以兩造於締結系爭房地之買賣契約後，被上訴人以系爭房屋具漏水之瑕疵為由對上訴人提起訴訟，主張解除契約並請求返還買賣價金，經本院駁回被上訴人之訴；上訴人再對被上訴人提起詐欺等告訴，經臺灣新北地方法院檢察署檢察官為不起訴處分；被上訴人復提起訴訟請求上訴人給付違約金等(見原審卷一第43頁至第45頁、第137頁、第309頁至第314頁)，顯見兩造關於系爭買賣契約之履行過程迭生糾紛，已缺乏互信基礎，被上訴人因未能知悉上訴人於105年4月29日清償貸款差額致未給付6,000,000元尾款，上訴人因而支出其原貸款之利息，自不可歸責於被上訴人，上訴理由洵無足採。
(5)綜上，被上訴人張浩緯逾兩造所約定之104年1月20日始給付尾款6,000,000元，實不可歸責於張浩緯，張浩緯不負遲延責任，原告依民法第231條規定及契約第3條第3項約定請求被上訴人連帶賠償上訴人貸款利息201,410元，為無理由。
3、上訴人請求被上訴人賠償管理費24,530元部分:
(1)系爭不動產買賣契約書第六條第一項約定:「本約標的物應納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等，在交屋前由乙方（即上訴人）負擔，交屋後由甲方（即被上訴人）負擔」。查上訴人雖主張於103年12月23日委託代理人陳素梅交付門禁卡一張、遙控器、汽機車停車場鐵門遙控器各乙組予被上訴人張浩緯，並備註於不動產買賣契約第十三條特別約定事項上，被上訴人張浩緯並於同日辦理住戶遷入登記，已經交屋，故認為104年2月至104年12月管理費共24,530元應由被上訴人負擔，因被上訴人未為支付，仍由上訴人支付，故請求上訴人賠償云云。然證人即社區總幹事許林益於原審證稱：系爭房地買賣簽約當晚伊有拿一個住戶資料表給買方寫入住資料，還有問水電等單子是否要交給買方，也有問是否要幫忙過戶水電，買方說回去再辦理，但後來就沒有下文。104年1月社區開始向住戶收管理費，第一期管理費伊通知上訴人，上訴人就向伊反應房子已經賣給張浩緯，伊應該向張浩緯收，伊就向上訴人說雙方應該要來櫃檯填資料，而且要出示土地、建物所有權狀。之後警察來有兩次，第一次是伊報警的，第二次是張浩緯報警的。第一次是為了磁卡鑰匙的事情，當時上訴人說兩造已經有糾紛，有互告，張浩緯要進去，伊向張浩緯說陳素梅有通知伊有官司，且合約、權狀也都不是張浩緯的名字，所以張浩緯說要進入伊的職責無法讓他進入，所以伊打110，三峽派出所的警察過來處理。第二次警察是在104年12月的時候張浩緯又來了，伊有跟張浩緯說還沒有點交，張浩緯就拿手機裡面拍攝土地、建物權狀的照片給伊看，伊看過之後，上面的名字不是張浩緯，張浩緯就說「那是我媽」。伊就說就算那是張浩緯的媽媽，也請他們與上訴人一起來櫃檯說清楚，讓伊知道要向何人收管理費等語(見原審卷二第207頁至第214頁)。再依證人即員警童靖倫於原審證述：伊曾經處過兩造民事糾紛，張浩緯表示系爭房屋社區的管理會不讓張浩緯進入，主任說該房子點交還沒有完成，所以目前社區該戶登記不是張浩緯的名字，無法讓張浩緯進去，張浩緯在現場反應說另外一方故意不讓點交完成，社區主任沒有說什麼只說這是社區的規定，因為住戶不是張浩緯等語(見本院卷二第215、216頁)，足徵被上訴人張浩緯於104年2月至104年12月間無從進入系爭房屋，顯未完成交屋。
(2)上訴人雖主張證人許林益僅基於個人認知，片面認定未辦理系爭房屋點交事宜云云，然證人許林益係經上訴人之代理人陳素梅通知兩造間有訴訟，且合約、權狀均非上訴人張浩緯的名字，故未讓被上訴人進入系爭房屋，業經證人許林益證述明確，倘兩造已完成交屋，被上訴人自得自由進出系爭房地，上訴人應無將兩造間之訴訟及系爭房地登記情形通知社區總幹事致被上訴人無從進入之理，上訴理由亦非可取。
(3)從而，104年2月至104年12月間兩造並未完成交屋程序，縱上訴人支付104年2月至104年12月間管理費，亦符合系爭不動產買賣契約書第6條第1項約定，且張浩緯不負遲延責任，難認上訴人支付104年2月至104年12月間管理費24,530元係受有損害可言。
4、上訴人請求被上訴人賠償保險費3,940元部分:上訴人主張其於貸款期間所投保之住宅火災險，因被上訴人遲不依約履行且藉訟拖延，造成上訴人無法退保，需自104年2月至105年12月持續繼續負擔貸款所生之保險費，每年保險費為2,149元，自104年2月至105年12月12日共計3,940元，應由被上訴人賠償云云。惟被上訴人張浩緯逾兩造所約定之104年1月20日始給付尾款6,000,000元，實不可歸責於張浩緯，張浩緯不負遲延責任，業如前述，故上訴人依民法第231條之規定請求張浩緯賠償保險費3,940元，及依系爭買賣契約第3條第3項約定請求被上訴人蔡淑玲負連帶責任，均無理由。
(二)被上訴人之抵銷抗辯有無理由？上訴人依民法第231條規定及契約第3條第3項約定請求被上訴人連帶給付229,880元(包括貸款利息201,410元、管理費24,530元、保險費3,940元)為無理由，則被上訴人之抵銷抗辯即無審究必要。
五、綜上所述，上訴人依據民法第231條規定及契約第3條第3項約定，請求被上訴人應連帶給付上訴人229,880元，及自105年12月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 10 日
民事第五庭 審判長法 官 連士綱
法 官 賴彥魁法 官 黃繼瑜以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 10 日
書記官 黃伊媺