臺灣新北地方法院民事判決 106年度簡上字第336號上 訴 人 黃彩雲訴訟代理人 邱瑞元律師被 上 訴人 鄭羽甯上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於民國106年6月28日本院三重簡易庭106年度重簡字第720號第一審判決提起上訴，經本院於107年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、上訴人起訴主張：
㈠、緣上訴人於民國104年6月16日與址設新北市○○區○○○路○○巷○○號1樓之苗惠幼兒園（下稱系爭幼兒園）負責人即被上訴人簽訂頂讓合約書（下稱系爭頂讓契約），約定由被上訴人將系爭幼兒園之經營權、設備及生財器具一併出售予上訴人，並交付被上訴人新臺幣（下同）5萬元作為定金。因契約中約定被上訴人須協助上訴人與系爭幼兒園房東甲○○（本件原審另一被告，後與上訴人於本件成立調解在案）簽訂租賃契約，故於被上訴人之協助下，上訴人於104年7月14日與甲○○簽訂房屋租賃契約書，並交付10萬元押租金。詎料，上訴人於簽約數日後方得知系爭幼兒園前因違法收托嬰幼兒且疏於照護，導致嬰幼兒於園區內非自然死亡，而此消息早廣為街坊鄰居所知，多數家長亦因此陸續將其子女轉為就讀其他幼兒園，此事實為被上訴人及甲○○知悉甚明，然其等先前與上訴人簽訂契約時卻從未告知，直至上訴人逼問後，其等方為坦承。對於系爭幼兒園曾發生嬰兒猝死一事，屬非自然身故之事件，即不動產交易市場所謂之凶宅。一般而言，凶宅固未直接造成房屋本身的物理性質損害，惟依我國社會民情，就一般大眾而言，對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，故讓幼兒在其間就讀，容易造成心理方面的負面影響，進而妨礙辦學品質。因此，依市場實務經驗來看，曾發生非自然身故之幼兒園，會嚴重影響小朋友就讀意願，家長亦傾向選擇別間幼兒園，並損及幼兒園於市場之接受程度。本件系爭頂讓契約並非單純之權利買賣，應屬無名契約，重在經營權取得及生財器具設備財產權之移轉，性質上類如買賣契約，應可類推適用買賣相關規定。基於系爭幼兒園曾發生嬰兒猝死案件，使得該幼兒園本身價值滑落，屬物之瑕疵，被上訴人自應負擔物之瑕疵擔保責任，縱認未達凶宅之程度，但顯然影響一般家長選擇幼兒就讀幼兒園之意願，故對欲頂讓幼兒園之人，當屬影響交易之重要事項，惟被上訴人不僅未誠實告知，於上訴人問及系爭幼兒園內是否有幼兒死亡之事件時，被上訴人甚至謊稱該幼兒係於送醫後方於醫院死亡，並非於系爭幼兒園內死亡云云，此於上訴人已顯失公平，自應允上訴人得類推適用買賣規定，依物之瑕疵擔保之規範對被上訴人主張解除契約。又系爭幼兒園本屬被上訴人購得及所有，並得據以自由使用收益，故上訴人主張解除系爭頂讓契約，對於被上訴人而言，僅係回復到其原來使用收益之狀態，倘不准上訴人主張解除系爭頂讓契約，則對上訴人而言，即須面對無法繼續經營而蒙受經濟上損失與精神上壓力，兩相比較，益徵上訴人主張解除系爭頂讓契約，對於被上訴人而言並無顯失公平之情形存在。故上訴人主張以本件起訴狀繕本送達被上訴人，作為解除系爭頂讓契約之意思表示，其後即得依民法第259條規定請求回復原狀，即被上訴人應返還頂讓金5萬元。
退步言之，縱認被上訴人無違反誠信，並不具可歸責性，然參上訴人給付之5萬元已達全部價金之一半，顯已逾越一般定金給付約佔價金一成之比例，是該5萬元應認其中1萬元為定金，其餘4萬元則屬一部價金之給付。故縱認被上訴人可沒收定金而解除系爭頂讓合約，因其餘4萬元應屬一部價金之給付，非屬定金，依民法第259條規定，仍應返還。又若認上訴人給付5萬元之款項具有違約金性質，則類推民法第252條規定，該違約金數額已達全部價金之一半，顯屬過高，故懇請法院酌減至相當金額，並認應以1萬元違約金為適當。
㈡、次查，被上訴人於104年6月16日與上訴人簽訂系爭頂讓契約，竟於104年8月1日向主管機關自請歇業，致系爭幼兒園之設立許可遭廢止。系爭幼兒園既已遭廢止設立許可，則被上訴人顯已無法依約將該幼兒園之經營權移轉予上訴人，而屬給付不能，且給付不能之原因為被上訴人自請歇業之故，屬可歸責於被上訴人之事由致給付不能，依民法第226、256條之規定，上訴人自得解除與被上訴人間之系爭頂讓契約。再者，對於系爭幼兒園曾發生嬰兒猝死之非自然死亡事件而成為凶宅，將影響交易相對人是否訂約之決策，本為交易上重要事項，業如前述，對此被上訴人應負有告知之義務，惟其明知此事竟未告知上訴人，屬可歸責於已之事由而未盡給付義務，從而上訴人亦得依民法第227條準用226、256條規定，主張解除契約，再依民法第259條回復原狀法律關係，請求被上訴人返還頂讓金5萬元。此外，依據兩造間系爭頂讓契約第6條約定，對於被上訴人明知嬰兒猝死於系爭幼兒園中卻故意不告知上訴人之行為，實有違誠信原則，除違反上開約定外，依據民法第250條，上訴人得請求被上訴人給付懲罰性違約金10萬元。退步言之，縱認系爭幼兒園之幼兒猝死事件並非「非自然」死亡，該幼兒猝死事件仍屬影響原告受讓系爭幼兒園之重要事項，然被上訴人不僅未誠實告知，甚至謊稱該幼兒並非於苗惠幼兒園內死亡云云，已該當系爭頂讓契約第6條約定之「欺瞞情形」，而應依約給付定金兩倍之違約金予上訴人。本件上訴人併同行使契約解除權及請求給付上開違約金，應屬有據，此有最高法院72年台上字第4365號判例例可稽。承上，爰提起本件訴訟，聲明請求上訴人返還系爭頂讓契約之5萬元定金及給付懲罰性違約金10萬元，及其中5萬元自104年6月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及其中10萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被上訴人經合法通知未於本件言詞辯論期日到場，據其於先前所提之民事答辯書狀暨歷次所為之聲明及陳述略以：
伊前為系爭幼兒園之負責人，而系爭幼兒園所在係向甲○○承租，之後上訴人表示欲經營幼兒園，嗣兩造於104年6月16日簽立系爭頂讓契約，以10萬元之價格作為頂讓金，由上訴人受讓系爭幼兒園之所有權及經營權，並交付5萬元定金予被上訴人，上訴人復於104年7月14日與甲○○簽訂租賃契約書承租上址房屋，故兩造訂立之系爭頂讓契約乃系爭幼兒園之經營權移轉，並非物之買賣，是上訴人以物之瑕疵擔保為本件請求，顯非有理。次查，上訴人所提該幼兒之死亡方式為自然死，此有另案兩造間刑事詐欺案件之本院105年度聲判字第77號刑事確定裁定可參（經醫學研判死因為「嬰兒猝死症」，死亡方式為自然死），是該嬰兒既為自然身故之不幸事件，並非一般國民認定之枉死、他殺、含冤或恨而自殺等非自然死亡事件，故系爭幼兒園即非凶宅，上訴人此部分之主張亦無理由。況上訴人於前開刑事案件偵查中亦證稱於104年7月14曰與甲○○簽立租賃契約之前，曾有去問過苗惠幼兒園的老師是否有嬰兒死亡之事，該名老師要上訴人去問被上訴人，然上訴人忘記問，於104年7月14日與甲○○簽立租賃契約後，當天有問甲○○是真的假的，隔2天上訴人問被上訴人，被上訴人才告知此事等語。由此足見上訴人於簽立租約前早已耳聞有嬰兒死亡事件，卻仍簽立租約，且於簽約後始詢問此事，從而，該嬰兒自然死亡事件是否為影響上訴人受讓系爭幼兒園之重要事項，即非無疑。再者，系爭幼兒園之營收雖因該不幸事件而受影響，不過於次年度（103年度）之營業淨利已恢復為23萬餘元，足認此非影響後續兩造間系爭頂讓契約成立與否之重要事項，縱被上訴人未主動告知上訴人此事，尚難認已逾越一般社會交易所能容忍之限度，自不得因此即認被上訴人有何違反作為義務，上訴人藉此主張解除契約即無理由。事實上，上訴人當時繳押金給伊時，有問系爭幼兒園是否有發生這件事，伊說有，上訴人就問這件事處理的如何，伊就回答法醫已經查清楚是嬰兒猝死等語，豈料上訴人約於104年7月18日左右打電話給被上訴人說不頂讓了，其於簽訂租賃契約後一星期左右也告知甲○○說不租了，還揚言說要告被上訴人及甲○○刑事詐欺，後來上訴人也就直接提告詐欺。然而就是因為上訴人說不頂讓了，被上訴人才在104年8月、9月間去撤銷系爭幼兒園的營業登記，只是教育局說要以104年8月1日做撤銷日之基準。當初系爭幼兒園發生事情後，是被主管機關勒令停業半年，所以才會導致所得下降，被上訴人在當初兩造簽約頂讓時並沒有刻意欺瞞。後來被上訴人也沒有同意上訴人的解約，是因為上訴人說不接了且都沒有再來接洽，被上訴人才去撤銷營業登記並沒收定金。申言之，本件是上訴人於締約後單純自己反悔，欲藉由幼兒死亡事件而片面毀諾，此屬可歸責於上訴人自身，自不能由被上訴人來承擔等語置辯。
三、本件原審對於上訴人對被上訴人起訴之請求，判決駁回其全部聲明，嗣經上訴人不服原審判決提起本件上訴，就被上訴人部分聲明求為判決：「1、原判決不利上訴人部分廢棄。2、上開廢棄部分被上訴人應給付上訴人15萬元及自106年4月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」；被上訴人則為答辯聲明：請求駁回上訴。
四、經查，被上訴人前為系爭幼兒園之負責人，而系爭幼兒園所在房屋係向甲○○承租，後上訴人欲經營幼兒園，於104年6月16日與被上訴人就系爭幼兒園之所有權及經營權簽立系爭頂讓契約，以10萬元之價格作為頂讓金，受讓系爭幼兒園之所有權及經營權，並交付5萬元定金與被上訴人，上訴人復於104年7月14日與甲○○簽訂租賃契約書承租上址房屋，並交付10萬元予被上訴人，以取代被上訴人原先交付與甲○○之押金。又上訴人於104年7月18日前後曾向被上訴人表示不頂讓了，並告知要對被上訴人提起詐欺之刑事告訴，且於104年9月23日即向臺灣新北地方法院檢察署檢察官提出告訴，經檢察官以105年度偵字第5277號為不起訴處分，嗣上訴人聲請再議，經臺灣高等法院檢察署檢察長駁回再議，上訴人復向本院刑事庭聲請交付審判，經本院以105年度聲判字第77號刑事裁定駁回確定在案。另被上訴人於104年8、9月間向新北市政府教育局申請歇業廢止系爭幼兒園之設立取可，並以104年8月1日為基準日等情，有頂讓合約書、租賃契約書、新北市104年自請歇業及停辦幼兒園名冊等件在卷可參（見原審卷第19至32頁、第100、101頁），並經本院調取臺灣新北地方法院檢察署105年度偵字第5277號、本院105年度聲判字第77號等案卷審閱無訛，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，同法第354條第1項定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦設有規定。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；另請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號判例意旨參照）。準此，本件上訴人主張系爭幼兒園存有幼兒於園區內非自然死亡之物之瑕疵，且被上訴人謊稱該幼兒係於送醫後方死亡，並非於系爭幼兒園內死亡云云，而應由被上訴人負瑕疵擔保及未盡誠實告知義務之違約責任，既為被上訴人否認，上訴人即應就所主張之前開事實，負舉證責任。經查：
（一）被上訴人前於101、102年間雖曾被訴外人蕭○倫提出告訴：告訴人於101年11月5日，將其出生5月之子蕭○霖委由系爭托兒所照護。詎被上訴人明知告訴人於同年12月14日上午，將蕭○霖交付托兒所時，已告知蕭○霖於同日上午7時許已餵過奶，竟仍於同日上午9時許，又餵食蕭○霖喝奶；嗣於同日下午1時20分許，為被上訴人發現蕭○霖臉部發紫，經緊急送往行政院衛生署臺北醫院急救，仍因急救無效死亡等情，而涉有刑法業務過失致死罪嫌，惟經檢察官依法務部法醫研究所報告所載，認該案死者蕭○霖係因嬰兒猝死症而死亡，且無證據足認死者之猝死係因被上訴人違反注意義務所造成，故對被上訴人為不起訴處分確定等情，此有臺灣新北地方法院檢察署檢察官102年度偵字第21216號不起訴處分書在卷可參（見新北地檢署104年度他字第5593號卷，下稱他字卷，第35、36頁），而依該案法務部法醫研究所鑑定報告書記載：蕭○霖係因嬰兒猝死症而到院前死亡，死亡方式為自然死，亦有該所（102）醫鑑字第1021100074號鑑定報告書附卷可稽（見他字卷第97至100頁），是依前揭資料僅能認定被上訴人於101年12月14日在系爭幼兒園內發現蕭○霖臉部發紫，經緊急送往行政院衛生署臺北醫院急救，惟蕭○霖仍因嬰兒猝死症而於到達醫院前自然死亡之情，是上訴人雖主張系爭幼兒園區內曾發生幼兒非自然死亡或猝死乙節，然尚與前開證據資料內容不合，而上訴人復未提出蕭○霖當時於系爭幼兒園內即已生死亡結果之證據證明，自難認系爭幼兒園確存有前揭將引致影響就讀意願之情事，故上訴人就此主張系爭幼兒園存有減少其通常或契約預定效用之物之瑕疵，即無可採。
（二）按系爭頂讓契約第6條固約定：「本交易雙方基於誠信原則不得有欺瞞情形，如有違背承諾甲方（即上訴人）定金將被沒收，乙方（即被上訴人）則需支付定金兩倍之違約金。」然前揭蕭○霖送醫身故事件距離被上訴人簽訂系爭頂讓契約時，實已長達2年半，期間系爭幼兒園除於102年間短暫停業約3個月外，被上訴人仍持續向甲○○承租同址經營，而於前開送醫身故事件發生後之102年度該幼兒園營業淨利雖僅為7萬2102元，惟103年度營業淨利即已提升為23萬2565元，此有被上訴人歷年綜合所得稅電子結算申報收執聯附卷可考（見他字卷第73至78頁）。查上訴人於104年評估磋商是否向被上訴人承接系爭幼兒園經營時，當係以103、104年間之托育人數、設備環境等條件作為考量，要無可能參酌前開身故事件發生前之營運狀況甚明，且蕭○霖如前述既難認係於系爭幼兒園區內實際死亡，其死亡原因亦與被上訴人或系爭幼兒園無涉，上訴人於訂約時復未探詢或請上訴人保證系爭幼兒園未曾發生相關情狀，則被上訴人自無主動告知當年事件之義務，是縱未為告知即難認具有可歸責性。況上訴人於105年1月8日檢察官偵查中曾自承：伊於104年7月14日與甲○○簽立租賃契約書之前，曾有去問過苗惠幼兒園的老師是否有嬰兒死亡之事，該名老師要伊去問被上訴人，然因伊忘記問，所以在簽立租賃契約書前沒有問被上訴人，伊只有問甲○○是真的假的，104年7月14日與甲○○簽完租賃契約書後，當天還有交押金給被上訴人，之後想到要問這件事，被上訴人才跟伊說此事等語（見他字卷第42至45頁），可見上訴人至遲於簽立租賃契約書前，即已耳聞前開身故事件，亦向甲○○詢問此事後，仍交付10萬元予被上訴人做為押金無訛，故該幼兒送醫身故事件顯非簽訂本件相關契約之際，雙方議定相關權利義務之重要考量因素，否則何以被上訴人均未當場問明提出異議？是前開情事自不得視為本件契約標的之瑕疵。而經上訴人嗣後詢問時，被上訴人亦明白告以前開送醫身故事件，並未見有何故意欺瞞致違反系爭頂讓契約第6條約定之情，上訴人雖仍主張被上訴人謊稱該嬰兒係於送醫後方於醫院死亡，並非於系爭幼兒園內死亡云云，然此部分既難認被上訴人所言有何不實之處，已如前述，故上訴人主張被上訴人違反告知義務且可歸責，請求解約返還定金5萬元，被上訴人並應另給付定金兩倍之違約金10萬元云云，即均無理由。
（三）按系爭頂讓契約第2條、第3條分別約定：「乙方（即被上訴人）將目前之設備及生財器具〔鋼琴除外〕完整交於甲方（即上訴人）並協助甲方處理後續招生、人事安排及下學期〔8/1開始〕之各項收費〔註冊費、月費等〕，下學期〔8/1開始〕之各項收入歸甲方所有。」、「甲方支付乙方10萬元作為頂讓金，定金5萬元於簽約完成時支付，其餘5萬元於過戶及交接完後後支付。」由此可知兩造已約明於104年8月1日即下學期開始前，被上訴人應完成系爭幼兒園之過戶及交接，而上訴人亦應於前開期限前，依約支付剩餘之頂讓金5萬元，是依卷附新北市104年自請歇業及停辦幼兒園名冊記載，系爭幼兒園固係以104年8月1日作為廢止設立許可基準日，惟被上訴人既係於104年8、9月間才向新北市政府教育局申請，且上訴人前於104年7月18日即向被上訴人表明不欲接手系爭幼兒園等旨，業據上訴人所不爭執（見原審卷第90、104頁），是上訴人既已預示拒絕再依兩造間契約履行給付義務，則被上訴人迨上訴人應為之給付期限經過後，方申請辦理系爭幼兒園廢止設立許可，因此無法將系爭幼兒園經營權及設備移轉予上訴人，自屬不可歸責於被上訴人之事由，故上訴人主張被上訴人就此事係可歸責，進而依民法第226、256條規定得解除系爭頂讓契約併請求返還定金5萬元云云，亦無可採。
六、按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付，除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定，兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同（最高法院95年度台上字第2883號判決意旨參照）。觀諸系爭頂讓契約第3條、第6條文字內容可知，上訴人給付5萬元款項之性質，既係為確保該合約之履行，要屬違約定金無疑，是倘上訴人違背承諾不買或不按約履行時，即應將已付款項全部由被上訴人無條件沒收；如被上訴人不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收款項如數退還予原告外，另加賠償所收款項同額之損害金予上訴人。就此上訴人固主張縱認被上訴人無違反誠信，本件上訴人給付之5萬元顯屬過高，應認其中一部分已包含一部價金之給付云云，然本件上訴人如前述確無可據以主張解除契約之事由，且被上訴人因上訴人拒絕履約，亦如前述已向新北市政府教育局申請辦理系爭幼兒園廢止設立許可，另被上訴人與甲○○間之租賃契約同經終止，甲○○並收回該址房屋拆除該幼兒園人工草皮、幼兒馬桶等相關設備，此有估價單在卷可稽（見原審卷第83頁），足認上訴人未依約承接系爭幼兒園，顯造成被上訴人必須負責將托育嬰幼童轉介他處及捨棄原有堪用設備，而受有相當之損害，況上訴人就本件違約定金是否過高，致與被上訴人所受損害顯不成比例乙節，並未舉證以實其說，是其空言上訴人給付之5萬元已逾一般定金約佔價金一成之比例，應認其中1萬元為定金，其餘4萬元則屬一部價金之給付云云，自無憑據而無可採。至上訴人雖另主張類推適用民法第252條規定，請求本院將違約金額予以酌減，惟本件違約定金之性質如前述尚與違約金不同，且上訴人給付之金額僅為5萬元，衡酌雙方交易客觀情狀及被上訴人所受損害，亦難認有何過高之情事，故本院認此部分訴求同無理由。
七、綜上所述，上訴人提起上訴主張依物之瑕疵擔保、債務不履行之法律關係解除系爭頂讓契約，並依民法第259、250條、系爭頂讓契約第6條，或類推適用民法第252條酌減違約金等規定，請求被上訴人返還定金5萬元暨給付違約金10萬元（合計給付15萬元），及自106年4月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許，是原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果不生影響，不再一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 王唯怡法 官 張兆光以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 2 日
書記官 何嘉倫