臺灣新北地方法院民事判決 106年度簡上字第430號上 訴 人 賴信維（原名：賴文正）被 上訴人 蕭詠銓上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國106 年
9 月21日本院板橋簡易庭106 年度板簡字第1259號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經本院於民國108 年3 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一、二審及追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。
但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436 之
1 條第3 項、第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院91年度台抗字第552 號裁定意旨參照）。查被上訴人於原審起訴請求被告給付新臺幣（下同）20萬元仲介服務報酬即居間報酬，經原審判決上訴人應如數給付20萬元之本息，經上訴人提起上訴，被上訴人於上訴程序進行中復追加請求上訴人應再給付20萬元居間報酬自92年12月迄今，按年息百分之五計算之利息12萬元，其訴雖有追加，惟追加之訴與原訴均基於被上訴人主張上訴人應給付其居間報酬之同一基礎事實，與首揭規定相符，自應准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人曾受上訴人所託代為上訴人原本名下位坐落於新北市○○區○○段○○○○○號（下稱系爭1170地號）○○○區○○段1451、1453地號（下稱系爭1451、1453地號）其所持分之共有土地所有權仲介買賣之服務，上訴人當時在買賣之前所簽立土地買賣協議書（下稱系爭協議）內容清楚載明系爭1170地號土地需系爭1451地號之土地一同出售，才肯處分，若最後系爭1451地號土地無法成交，則要求買主就系爭1170地號土地之成交需加付1,500,00
0 元，上訴人並願意付全佣200,000 元，然而當時被上訴人也確實幫上訴人將系爭1170地號、1451地號土地順利服務買賣成交後，上訴人也早就要求被上訴人地上物鐵厝需交付給買主負責去拆除，被上訴人才特別去請鐵工來拆除後，上訴人卻突然無理要求被上訴人需將那些鐵材搬回他家，後來因搬遷多次以為遺失報酬相關證物，於去年才找到證物。又系爭1170地號土地買受人確實為蔡瑞陽，當時被上訴人任職於中信房屋板橋新埔店，由被上訴人介紹上訴人與蔡瑞陽於96年10月9 日簽立買賣契約，系爭1451地號土地也確實由被上訴人介紹陳慧玲向上訴人所購買。上訴人所提不動產買賣契尾頁卻跟上訴人所提供雙方買賣契約書尾頁有不同，被上訴人合理懷疑上訴人擅自刪除被上訴人名字，而意圖規避被上訴人應得的服務報酬。再者，因系爭土地共有人數過多，公館段有110 位，幸福段則有67位所有權人，而被上訴人不畏辛苦幫被告完成這工作，依系爭協議書來看，僅從系爭1170地號土地其所有權計收足佣200,000 元，條件幸福段土地買賣案需完成條件更已成就等語，爰依民法第568 條第1 項規定提起本件訴訟請求上訴人給付仲介服務報酬即居間報酬200,000 元。並聲明：上訴人應於收受起訴狀繕本10日內給付原告200,000 元，逾期依年息百分之五計算利息。
二、上訴人上訴則以：被上訴人自承「當時任職於中信房屋板橋新埔店」，依常理判斷，當然會委由知名品牌之不動產仲介公司處理，怎可能委由「個人」辦理相關事宜？又被上訴人為中信房屋板橋新埔店之「受僱人」，其持中信房屋名片，身著中信房屋之制服，於受僱期間所為之職務行為，當然會有相關文件及簽名，但非為被上訴人及為受委任之當事人，且伊亦從未承若給付「居間報酬」予被上訴人「個人」，且被上訴人據以主張之基礎為系爭協議書，然系爭協議所稱「乙並願意給付全佣200,000 元始成立」，究竟願意支付之對象所指為何？被上訴人並未舉證，又被上訴人並非該協議書之當事人，自不能僅以該協議書認定雙方有居間報酬之意思表示合致。另被上訴人空言陳彩芬只是買主蔡瑞陽具名的協議書人，未見其舉證證明，原審判決竟依被上訴人單方面無實證之主張，認可被上訴人之說詞？申言之，若陳彩芬只是蔡瑞陽具名的協議書人，為何系爭1451地號協議書之買方記載為「謝明志」（見原審卷第15頁），陳彩芬反而為「事後」填上？若陳彩芬是蔡瑞陽具名的協議書人，謝明志又是何人？再者，若依被上訴人所主張，其於正式買賣契約簽署見證人，為何此等涉及被上訴人居間報酬權益之內容，未見被上訴人簽署見證人？為何不直接記載被上訴之姓名？且正式契約書亦未記載佣金。而且兩造係約定僅有系爭1170地號應有部分出賣價金達500 萬元，伊拿有多拿到錢，才要給付被上訴人報酬，但是本件伊並沒有多拿到150 萬元，為何要給被上訴人報酬？當初被上訴人也沒有跟我們要傭金，十年後才來要等語置辯。
三、原審判命上訴人給付20萬元及自106 年5 月27日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，上訴人不服，提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。另被上訴人於本院依系爭協議書所載之「賣方要求本塊土地（即系爭1170地號土地）是因為幸福段1451地號一同出售才處分，若最後幸福段1451地號無法成交，甲方願加付1,500,000 元，乙方並願意付全佣200,000 元始能成立。」，追加請求上訴人給付依20萬元之居間報酬，自96年12月完成買賣交易時起迄今，按年息百分之五計算之利息12萬元，追加之訴聲明：上訴人應給付被上訴人12萬元。就被上訴人追加之訴部分，上訴人則答辯聲明：被上訴人追加之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第66頁）
（一）系爭協議書（即上訴人及訴外人陳彩芬於96年7月6日當時在買賣之前所簽立土地買賣協議書）載明：「賣方要求本塊土地（即系爭1170地號土地）是因為幸福段1451地號一同出售才處分，若最後幸福段1451地號無法成交，甲方願加付1,500,000元，乙方並願意付全佣200,000元始能成立。」上訴人所提出之系爭協議另有「本約定期間一年整之效力」之記載。
（二）系爭1170地號、1451地號土地應有部分嗣後經被上訴人之媒介（原審卷第96頁），而由上訴人以總價3,500,000元於96年10月9日出售系爭1170地號土地應有部分予蔡瑞陽，即以總價10,500,000元於96年12月22日出售系爭1451地號土地應有部分予陳惠玲（參原審卷第37至65頁不動產買賣契約書、土地增值稅繳納證明）。
五、被上訴人主張其得依系爭協議書所載之「賣方要求本塊土地（即系爭1170第號土地）是因為幸福段1451地號一同出售才處分，若最後幸福段1451地號無法成交，甲方願加付1,500,
000 元，乙方並願意付全佣200,000 元始能成立。」條款，對上訴人得請求20萬元之居間報酬及利息，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
（一）按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第568 條定有明文，又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
（二）經查，系爭1170地號、1451地號土地應有部分嗣後經被上訴人之媒介（原審卷第96頁），而由上訴人以總價3,500,
000 元於96年10月9 日出售系爭1170地號土地應有部分予蔡瑞陽，即以總價10,500,000元於96年12月22日出售系爭1451地號土地應有部分予陳惠玲等事實，兩造固不爭執，是上訴人確實經由被上訴人媒介而出賣系爭1170地號、1451地號土地應有部分，然查，系爭協議書載明：「賣方要求本塊土地（即系爭1170第號土地）是因為幸福段1451地號一同出售才處分，若最後幸福段1451地號無法成交，甲方願加付1,500,000 元，乙方並願意付全佣200,000 元始能成立。」等語，且被上訴人所提出之系爭協議另有：「本約定期間一年整之效力」之記載，均為兩造所不爭執，惟細觀系爭協議書上述條款之文義，至多僅得確認，倘若單獨出售系爭1170地號應有部分，則甲方須加付1,500,00
0 元，乙方並付全佣200,000 元，始能成立「買賣契約」，是以系爭協議書明文約定上訴人同意於單獨出售系爭1170地號應有部分，且買方出售金額達5,000,000 元（計算式：3,500,000 ＋1,500,000 ＝5,000,000 ）時，始支付仲介報酬20萬元予被上訴人，則兩造係約定系爭110 地號應有部分以前述條件出售時始給付報酬，核其性質，屬附條件之居間契約。又證人即向系爭協議書甲方「陳彩芬」借名訂約之實際買方蔡瑞陽於本院審理時證稱：我有付買賣佣金給被上訴人，因為當時被上訴人有跟我包整塊系爭1170號土地的仲介，我有先跟被上訴人談一個土地總價我記得是三千多萬，仲介報酬就是實際買賣價金與土地買賣總價價差就給他佣金，我不記得實際付的佣金，但實際上應該有上百萬以上，我是不知道賣方有無付佣金給被上訴人，但是我是依稀記得當初在談買賣的時候，上訴人有跟被上訴人說如果有賣到那個價錢的話才要給被上訴人佣金，但價錢是多少我忘記了，當時是三方在談時，上訴人與被上訴人有談到這個部分，但是確實有這段對話，最後我記得是沒有賣到那個價錢。我不知道上訴人與被上訴人有沒有寫仲介佣金書面約定，我也沒有看到。我最後買的價錢我也不記得了，因為1170土地所有權人太多，我沒辦法記得等語（見本院卷第103 頁），以及證人即上訴人之配偶謝佩玲亦於本院審理時證稱：我知情系爭145 、1170地號土地持分出賣的過程，因為當初被上訴人每次來我都在家裡，我在家裡帶小孩，系爭協議書上「賣方要求本塊土地（即系爭1170地號土地）是因為幸福段1451地號一同出售才處分，若最後幸福段1451地號無法成交，甲方願加付1,500,000 元，乙方並願意付全佣200,000 元始能成立。
」之約定，是因為系爭1170地號土地持分當初350 萬元我們是不賣的，因為當初是以每月15000 元租給賣自助餐的，後來上訴人說不賣的話，之後會被強制執行，一坪只能賣40萬左右，變成只能領提存的兩百多萬，所以才會決定賣掉，系爭協議書會有這樣的約定是因為我、上訴人向被上訴人說，如果被上訴人可以多賣錢到500 萬元，那多賣的部分就是多賺的，多賺的部分就可以給被上訴人佣金，而且這塊地不單獨賣，要跟系爭1451地號土地一起賣等語（見本院卷第139 至140 頁），證人蔡瑞陽與謝佩玲之證述均與系爭協議書所載文句文義相符，益徵系爭協議書所定給付被上訴人仲介報酬20萬元之條件，為系爭1170地號土地持分以500 萬元出售。然查，本件系爭1451地號應有部分並未以5,000,000 元出售，而係以3,500,000 元與系爭1170地號應有部分一同出售，亦為兩造所不爭執，從而，給付被上訴人居間報酬之條件顯未成就，被上訴人請求給付系爭兩筆土地應有部分出售之報酬，顯然無據。被上訴人固主張系爭協議書所載：「賣方要求本塊土地（即系爭1170第號土地）是因為幸福段1451地號一同出售才處分，若最後幸福段1451地號無法成交，甲方願加付1,500,00
0 元，乙方並願意付全佣200,000 元始能成立。」之真意，應為系爭1170地號、1451地號土地一併出售時，其即得請求上訴人給付20萬元之報酬，然誠如前述，系爭協議書已明確約定如前，而難反捨契約文字另為解釋，另自系爭協議書之約定內容及兩造與證人蔡瑞陽間買賣居間過程，證人蔡瑞陽為委由被上訴人協力向土地共有人洽談收購系爭1170、1145地號土地應有部分之買主，證人蔡瑞陽與被上訴人間之報酬約定為其等約定之土地總價與實際買賣土地價格間之價差，亦即被上訴人如談定之土地買賣總價金愈低，則其自證人蔡瑞陽得收受之居間報酬愈高，被上訴人自無為上訴人利益抬高土地應有部分出賣價格之動機，且被上訴人並無庸尋找買主抬高價錢，而係自始即代表證人蔡瑞陽收購土地應有部分，是以，上訴人同時出賣系爭1170、1145地號土地應有部分時，難認上訴人得以同意於被上訴人代表證人蔡瑞陽收購土地應有部分，且壓低價格以提高其得像證人蔡瑞陽請求之居間報酬情形下，再另行支付20萬元居間報酬予被上訴人；反之，於系爭協議書所載：「賣方要求本塊土地（即系爭1170第號土地）是因為幸福段1451地號一同出售才處分，若最後幸福段1451地號無法成交，甲方願加付1,500,000 元，乙方並願意付全佣200,000 元始能成立。」之情形，因被上訴人為上訴人之利益，致力向買主提高價錢，上訴人始願意給付20萬元之居間報酬，故被上訴人與證人蔡瑞陽、上訴人間約定之居間報酬支付條件、金額計算方式均不同，顯係因被上訴人有無為證人蔡瑞陽之利益壓低買賣價金，或為上訴人之利益提高買賣價金而區分應給付之居間報酬停止條件及金額，亦難認被上訴人主張：系爭協議書上開條款約定真意為上訴人同時出賣系爭1170、1145地號土地應有部分予證人蔡瑞陽時，即應給付被上訴人居間報酬20萬元，揆諸前揭說明，被上訴人之主張，並非可採。
（三）又被上訴人主張上訴人應給付其20萬元之居間報酬，並無理由，則其於本院審理時，追加起訴並主張上訴人應給付其20萬元之居間報酬於96年12月完成買賣交易迄今，以年息百分之五計算之利息12萬元，亦無所據。
六、綜上所述，被上訴人主張兩造間依系爭協議書所載：「賣方要求本塊土地（即系爭1170第號土地）是因為幸福段1451地號一同出售才處分，若最後幸福段1451地號無法成交，甲方願加付1,500,000 元，乙方並願意付全佣200,000 元始能成立。」之約定，上訴人應給付其居間報酬20萬元等節，難認可採。則被上訴人依系爭協議書上開條款，請求上訴人給付20萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審判命上訴人給付，並為依職權宣告假執行，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第2 項所示。又被上訴人本於兩造間居間之法律關係，請求上訴人給付20萬元居間報酬並無理由，則其於本院審理時追加請求上訴人給付20萬元居間報酬自92年12月迄今，按年息百分之五計算之利息12萬元，亦無理由，被上訴人追加之訴，亦應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
民事第四庭 審判長法 官 李世貴
法 官 毛崑山法 官 許珮育以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 25 日
書記官 陳冠云