臺灣新北地方法院民事裁定 106年度抗更二字第4號抗 告 人 陳明得
陳明發陳明富共 同代 理 人 張珮琦律師抗 告 人 陳明福相 對 人 陳明仁代 理 人 戴愛芬律師上列當事人間變更共有物管理方法事件，抗告人對於中華民國10
5 年11月22日本院105 年度抗更一字第1 號裁定不服，提起再抗告，經臺灣高等法院以106 年度非抗字第5 號裁定廢棄原裁定發回本院，本院更為裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告人於民國一０二年九月十月所為將坐落在新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號及未登記土地上，門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號之○之鐵皮屋，自民國一０二年九月十二日起至一０六年九月十一日止，以每月新臺幣伍萬元出租予抗告人陳明發之決議，就每月租金部分應變更每月新臺幣壹拾玖萬伍仟壹佰伍拾元。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3分之2 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820 條第1 項、第2 項定有明文。而考其修正理由為：「一為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，亦已傾向依多數決為之…，爰仿多數立法例，修正第1 項。二共有人依第
1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3 分之2 所定之管理。」，故法院依民法第820 條第2 項規定所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其事物之性質，係為使共有物之管理順遂進行，而有程序便捷之需求，當屬非訟事件無訛。從而，針對民法第820 條第2 項規定變更共有物管理事件所為裁定之抗告，依非訟事件法第44條第1 項規定，自應由地方法院合議庭裁定之。次按共有物之出租乃典型之利用行為，屬民法第820 條第1 項所定對共有物管理權能之範圍，最高法院98年度台上字第1087號、100 年度台上字第1776號判決意旨可資參照。又按租賃乃係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，此觀民法第421 條規定即明。從而，租金數額係租賃契約之常素，而為租賃契約之必要之點。是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低等事項，自均屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍，故依同條第2 項之規定，如法院認前述出租之事項、內容顯失公平者，自得依不同意之共有人之聲請而裁定變更之。易言之，法院應斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事，實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平，而租金之數額有無過高或過低，致對於共有人有無顯失公平之情，當亦屬審究之範圍。
二、相對人於原審聲請意旨及本件陳述意見略以：㈠兩造為親兄弟之關係，坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○○
○○○○○○ ○號及未登記土地上，門牌號碼為：新北市○○區○○街○○○ 號之0 之鐵皮房屋，業經臺灣高等法院98年度重上字第531 號民事確定判決認定為兩造及第三人陳清香、王陳秋子、陳正義之父母之遺產，故系爭房屋應屬兩造及陳清香、王陳秋子、陳正義公同共有。
㈡抗告人等4 人為處理上開鐵皮屋之管理、使用、收益及處分
等行為，曾於民國102 年9 月6 日寄發存證信函通知相對人等所有共有人於102 年9 月10日參與會議，相對人於當日未到場，抗告人等4 人於102 年9 月10日達成將上開鐵皮屋以每月新臺幣（下同）50,000元之金額出租予相對人陳明發之決議（下稱系爭決議），惟該決議對其他共有人顯有失公平：依據臺灣高等法院98年度重上字第531 號案件所認定之事實及該判決之附圖所示，上開鐵皮屋（即附圖所示甲案A 、
B 、C 、D 、E 、F ，下合稱系爭鐵皮屋）之面積總計應為
168 平方公尺，而依據陳清香於鈞院97年度重訴字第128 號返還所有物等事件，就上開鐵皮屋之租金價額委託趙峙孝建築師事務所所為之估價結果顯示，其勘察日期為98年6 月8日之系爭鐵皮屋評估為「每坪、每日租金185 元」，而以上開鐵皮屋之面積168 平方公尺換算，其每坪、每日之租金應為9,402 元，每月租金行情應有282,060 元，姑不論該估價金額迄今已有四年之久，上開鐵皮屋坐落樹林區最熱鬧之區域，租金應有再予調漲之空間，抗告人僅以5 萬元之金額出租予陳明發使用，顯然係以低於市價近六倍之價格出租，已直接影響到相對人依據共有人身分可分得之租金金額，對相對人自有重大不利，該決議對相對人及全體共有人均顯失公平。
㈢就上開鐵皮屋之租金行情，鈞院另案（102 年度板簡字第17
28號）囑託國泰不動產估價師聯合事務所為鑑定，鑑定結果顯示系爭建物每間各為32,525元，六間鐵皮屋合計月租金應為195,150 元。且製作該不動產估價報告書之估價師廖政壹業於臺灣高等法院106 年度上字第42號案件作證，其證述已足以證明估價報告確有依據。抗告人雖質疑國泰估價報告書未取得實際出租契約或實價登錄等資料，然抗告人自行提出之中華不動產估價師聯合事務所關於系爭鐵皮屋租金之估價報告書，亦認定「勘估標的位於博愛市場範圍內，商業效益良好，市場性佳，市場租金較具參考價值... 」等語，與證人廖政壹證述系爭鐵皮屋位於○○火車站前站商圈最熱鬧的範圍，及國泰估價報告書內載「. . . 勘估標的位屬○○區知名○○商圈，. . . 商業效益佳及人潮眾多. . . 該商圈複合多元商業型態」相符，足證系爭鐵皮屋鄰近商業機能甚佳。
㈣依據抗告人提出之中華不動產估價師聯合事務所關於系爭鐵
皮屋租金之估價報告內容，該估價報告之比較標的3 之價格型態為待租租金，比較標的1 、2 價格型態為成交租金，該估價報告就其中比較標的3 ，事後亦未取得實際承租價格，比較標的1 、2 亦未取得租賃契約，抗告人仍得提出於法院作為其所主張關於系爭鐵皮屋之證據資料，自不得反而質疑國泰不動產估價報告書之訪價方式。且該份估價報告書與國泰不動產估價報告書之估價及查訪方式相同，應可認此乃不動產估價師通常使用之訪價型態，抗告人無端質疑，自屬無據。
㈤綜上，系爭鐵皮屋每月租金市場行情依國泰不動產估價報告
書約在200,000 元左右，抗告人僅以5 萬元之月租金出租予陳明發使用，實屬過低，對抗告人顯失公平等語。
三、抗告人抗告意旨略以：㈠坐落在新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○○○○ ○號土地
及未登記土地上，門牌號碼為新北市○○區○○街○○○ ○○號未辦理保存登記之建物，其中如臺灣高等法院98年度重上字第531 號判決附圖所示甲案A 至F 部分房屋為抗告人陳明發與被繼承人陳文良分別共有。嗣陳文良於92年2 月13 日去世，其就系爭鐵皮屋之應有部分，由王陳秋子、陳正義、陳清香及本件兩造共同繼承。嗣陳正義於101 年9 月22去世，其應有部分則由抗告人陳明得單獨繼承。是以，系爭鐵皮屋係由本件兩造及王陳秋子、陳清香公同共有。又抗告人陳明得、陳明發、陳明富、陳明福於102 年9 月10日召開會議，以多數決通過將系爭鐵皮屋以每月租金50,000元出租予抗告人陳明發，租期自102 年9 月12日起至106 年9 月11日止，並由抗告人陳明福為全體共有人之代表與抗告人陳明發簽訂租賃契約。
㈡又相對人於原審提出之國泰不動產估價師聯合事務所之估價
報告書，鑑定內容與程序有諸多錯誤：比較標的一「新北市○○區○○街○○○ 號」，鄰近新北市○○區農會超市，距離系爭鐵皮屋約65公尺。但國泰估價報告書內所列比較標的一之租金金額，僅為待租價格，並非實際成交價格，待租價格與實際租金價格實際上有落差，國泰估價報告以待租價格作為系爭鐵皮屋合理租金之參考標的，顯未確實調查鄰近實際出租行情與租金金額，鑑定程序有重大瑕疵。
㈢比較標的二「新北市○○區○○○街○ 號1 樓」，位於○○
火車站前方約35公尺之前站商圈，且面對主要道路，處於市場範圍，人潮眾多，商業價值高。比較標的距離系爭鐵皮屋約200 至220 公尺，已有相當之距離，並非鄰近。國泰估價報告雖記載比較標的二租金係現場查訪之成交價，為比較標的二是一間運動鞋店，店內人員可能是工讀生或員工，該等人員是否清楚知悉房屋租金，抑或只是隨便講一個數字，均無從考證，真實性有疑義。估價報告內亦無任何查訪記錄，受查訪人員知身分，也無資料或明確資訊可供查證，國泰估價報告未提供任何蒐集之資料、查訪租金資料，可讓第三人查驗真實性，率爾將該金額作為估價標準之一，且據此作成結論，明顯未論述影響鑑定之重要內容，且無從客觀查證其內容，鑑定顯有重大瑕疵。
㈣比較標的三「新北市○○區○○○街○ 號0 樓」，位於○○
火車站大門正對面15至16公尺之站前商圈核心，面對主要道路，地理位置與經濟各條件均較系爭鐵皮屋更佳。且比較標的三距離系爭鐵皮屋約200 至220 公尺，已有相當距離，並非鄰近。國泰估價報告雖記載比較標的三租金係現場查訪之成交價，惟比較標的三乃是飲料專賣店店內人員可能是工讀生或員工，該等人員是否清楚知悉房屋租金，抑或只是隨便講一個數字，無從考證。國泰估價報告在未確認所詢問人員是否確實為實際承租者，也未確認所詢問之價格是否為實際租金價格，更無任何客觀可查證或佐證資料之情形下，率爾將該金額作為估價報告標準之一，其鑑定程序顯有重大瑕疵。
㈤鄰近系爭鐵皮屋之新北市○○區鎮○街○○○○○號建物，與國
泰估價報告之比較標的一位於同一街道，相距7 公尺，距離系爭鐵皮屋約54公尺，較比較標的一更鄰近系爭鐵皮屋。該建物面積92.19 平方公尺，於103 年間每月租金57,150元，換算後，每平方公尺租金約620 元，每坪約2,049 元。又鄰近系爭鐵皮屋之新北市○○區鎮○街○○○○ 號1 樓房屋，距離系鐵皮屋約93公尺，面積253.89平方公尺，每月租金59,488元，換算後，每平方公尺租金約234 元，即每坪約1, 171元，足證國泰估價報告書所列三個比較標的之租金價格，事實上與系爭鐵皮屋鄰近行情不符。
㈥上開77之10號房屋距離系爭鐵皮屋僅54公尺，77之2 號1 樓
房屋距離系爭鐵皮屋僅93公尺，國泰估價報告竟未向上開兩建物進行查訪，反而向距離20公尺至220 公尺，且離○○火車站相據僅10至35公尺之標的進行查訪，實令人費解。且鄰近系爭鐵皮屋之上開兩建物，於103 年間實際租金每月每坪約1,000 元至2,000 元餘元，國泰估價報告所列比較標的一至三租金約在4,000 元至5,000 元間，足足有一倍左右差異，可見國泰估價報告之鑑價結果已經完全偏離系爭鐵皮屋實際行情。
㈦綜上，相對人所提國泰估價報告比較標的及鑑定結果已經偏
離實際情形，且鑑定程序與方法有瑕疵，其鑑價結果不足採信。抗告人等決議以每月租金50,000元出租予陳明發，與鄰近租金行情相符，並無過低之情，相對人請求變更系爭決議租金金額，並非有理，原裁定准予變更系爭決議應有違誤。並為聲明：原裁定廢棄，相對人之聲請駁回等語。
四、經查：㈠系爭鐵皮屋為本件兩造及陳清香、王陳秋子公同共有，抗告
人陳明得等4 人於102 年9 月10日以經共有人過半數之同意，決議自102 年9 月12日起至106 年9 月11日止，將系爭鐵皮屋以每月租金50,000元出租予抗告人陳明發等情，業據抗告人等提出房屋租賃契約影本（見本院105 年度抗更一字第
1 號卷第69頁）、有關共同共有系爭鐵皮屋之管理、使用、收益及處分會議紀錄影本（見本院105 年度抗更一字第1 號卷第19頁）、臺灣高等法院98年度重上字第531 號確定判決暨臺北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖為證，且為相對人所不爭執，堪信屬實。至系爭決議將系爭鐵皮屋以每月租金50,000元出租予抗告人陳明發是否合理公允，則為相對人所爭執，是本件應審究者即為系爭決議將系爭鐵皮屋以每月50,000 元出租予抗告人陳明發，是否有顯失公平之情。
㈡本件抗告人固主張前開國泰不動產估價師事務所所為估價報
告書（下稱系爭報告書），採擇之比較標的租金金額僅為待租價格、現場查訪等，無客觀上可供查證之查訪記錄資料，其估價程序及內容有重大瑕疵，估價結果應不足採信云云。惟查，系爭報告書為本院另案債務人異議之訴（即本院102年度板簡字第1728號）案件中，經本院囑託鑑定系爭鐵皮屋之估價報告書，且實際執行鑑價人員廖政壹，為經考選及格並准予執業之不動產估價師，有其不動產估價師證書字號、開業字號、不動產估價師公會會員證書字號登載在系爭報告書可資為憑，足見系爭報告書為一具有鑑價專業知識經驗之估價師所為。且觀諸系爭報告書係因查訪標的半徑500 公尺內同為博愛商圈之店面，近1 年內無買賣成交案例可供參考，另考量擴大蒐集資料範圍會因勘估標的商業效益落差過大，無法採用不動產估價技術規則規定之積算法推算勘估標的租金價格，因情況特殊而採用租金比較法方式，選擇三筆鄰近且規模與系爭鐵皮屋相當之比較標的，並以系爭鐵皮屋A部分為基準，推算堪估標的A 至F 部分之租金價格。再以三筆比較標的與系爭鐵皮屋在區域因素（交通運輸、自然條件、公共設施、發展潛力）及個別因素（建物個別條件、道路條件、周邊環境條件等）之差別上，調整估算系爭鐵皮屋之租金，而認定系爭鐵皮屋A 部分之租金單價為每坪3,840 元，每月租金價格為32,525元，A 至F 部分應為195,150 元。
且系爭報告書所鑑定系爭鐵皮屋每月租金為195,150 元，亦經本院於兩造就前開債務人異議之訴案件聲請停止執行時，據以為核定應供擔保金之依據，此有本院職權查詢之102 年度簡抗字第61號裁定在卷可考。是綜上各情，堪認系爭報告書所鑑定之租金，有相當程度之可信度，且合於市場租金行情，而可堪為採信。抗告人上開主張系爭報告書鑑定程序及內容有瑕疵云云，自不足採。
㈢至抗告人雖另提出新北市○○區鎮○街○○○○○號、77之2號1
樓房屋之租金資料，主張鄰近系爭鐵皮屋之不動產租金行情，應為每坪1,000 元至2,000 元左右，系爭報告書不可採云云。然查，依抗告人提出之新北市○○區農會○○○字第0000000000號函，可知上開新北市○○區鎮○街○○○○○號房屋，自98年1 月1 日起每月租金即為57,150元，迄至103 年9月30日止，每月租金數額仍相同，而未變更或調漲，則該租金數額是否可確切反應102 年間系爭決議作成時，系爭鐵皮屋鄰近之不動產租金行情，不無疑問。再者，抗告人僅單以上開兩標的物在距離上與系爭鐵皮屋較近，而未就該等標的物與系爭鐵皮屋在周邊環境、建築物構造等因素上之差異比較，即逕認系爭鐵皮屋之租金應與上開兩標的物相當，自較諸系爭報告書以前揭專業勘估、推算方式所鑑定之租金，難以採信。是以，抗告人以該等標的物之租金，主張系爭報告書不可採云云，亦容非可採。
㈣次查，依系爭報告書之鑑價結果，系爭鐵皮屋A 部分市場租
金行情應為每坪3,840 元，併以A 部分面積為28平方公尺，換算後約為8.47坪計算，A 部分每月市場租金價額應為32,
525 元，則系爭決議出租之範圍即A 至F 部分每月租金價額應為195,150 元【計算式：32,525元×6 ＝195,150 元，A至F 部分面積均等，見本院104 年度抗字第216 號卷第23頁反面、65頁】。惟系爭決議卻以低於市場租金價額近4 倍之金額，出租予抗告人陳明發，顯有未合於市場租金行情之情形，再參以系爭決議同意通過之租期為4 年，出租期間有相當之長度等情（見本院105 抗更一字第1 號卷第19頁、第69頁至第70頁），則系爭決議以每月租金50,000元將系爭鐵皮屋出租予抗告人陳明發，勢將影響其他共有人就系爭鐵皮屋收益等權益甚鉅，且有獨厚特定共有人，致顯失公平之情，是相對人聲請變更系爭決議，應屬有據。
㈤末按民法第820 條第2 項之立法目的，係在於避免共有人多
數決之濫用，賦予法院得以裁定變更多數決所定之管理方法，及為防止共有人再利用多數決，定顯失公允之管理方法，法院於認管理方法應予變更時，應同時諭知具體之管理方法，以達定紛止爭之效果。本件系爭鐵皮屋係由如附圖（見本院104 年度抗字第216 號卷第23頁反面、65頁）所示A 至F部分構成，總面積168 平方公尺，依系爭報告書之鑑價結果，每月總租金應為195,150 元，業已如前所述，是本院爰參酌該租金價額，職權酌定系爭鐵皮屋每月租金應變更為195,
150 元，方合理公允。
五、據上論結，本院審酌上開各情，認系爭報告書認定系爭鐵皮屋每月租金195,150 元，應有相當之可信度且較合於一般市場租金行情，堪為憑採。系爭決議將系爭鐵皮屋以每月50,000元出租予抗告人陳明發，顯低於一般市場合理之租金，且有獨厚特定共有人，致顯失公允之情。原審據此認定系爭決議顯失公平並裁定系爭決議應予變更，核無不合。抗告人求予廢棄，為無理由，自應予駁回。另並依職權同時酌定系爭決議就每月租金部分應變更為如主文第二項所示。
六、依非訟事件法第46條、第21條第2 項、第24條第1 項，民事訴訟法第495 條之1 第1 項、第449 條第1 項、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 22 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 陳財旺法 官 魏俊明本件正本證明與原本無異。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀並委任律師為代理人（須依相對人人數附具繕本，及繳納再抗告裁判費新臺幣1,000 元）。
中 華 民 國 106 年 8 月 23 日
書記官 劉鴻傑