臺灣新北地方法院民事裁定 106年度聲字第53號原 告 陳美涵被 告 歐水柳上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。民法第820 條第1 項、第2 項定有明文。又按本條第1 項係為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，亦傾向採用多數決方式為之，故修正採用多數決之立法例；至共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，此係為避免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，而所稱依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3 分之2 所定之管理（本條立法理由參照）。
二、聲請意旨略以：為請求變更共有物管理方式及依民法第820 條第2 項規定聲請法院裁定變更。被告以三分之二以上可單獨管理，對於原告之四分之一權利顯失公平。被告占用不當得利，長期占用不當得利（相當於五年租金）。原告認為防空避難室屬於公共利益逃生使用，不可因被告四分之三就可以上鎖獨自一戶使用。座落於新北市○○區○○路○○○ 巷○○號，土地登記第一類謄○○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭不動產），共有土地四周圍出租須予每戶四分之一之租金等語。
三、相對人對本件聲請表示意見略謂：
（一）系爭建物公共設施管理使用情況：
1、本案新北市○○區○○路○○○ 巷○○號1~4 樓（下稱系爭建物）於66年5 月12日竣工，66年10月6 日完成建物第1 次登記，地下室未辦建物保存登記，起造人趙桂榮於興建完成後為該棟建物1 樓、2 樓、3 樓所有權人並保管使用系爭地下室，旋即委託相對人代為管理1 樓、2 樓、3 樓及地下室，嗣104 年4 月14日買賣移轉67號1 樓、2 樓、3樓予相對人，並約明地下室由1 樓買方即相對人單獨保管使用，同時將地下室鐵門匙交予相對人。
2、聲請人97年間取得67號4 樓建物，在取得建物所有權之前，屋頂空間均由4 樓屋主使用（加設頂蓋並設有門鎖及圍籬），地下室則歸1 樓屋主保管使用，素無爭議逾30年，聲請人取得4 樓建物後，雙方仍各自使用地下室及屋頂空間無爭議或干涉情事約8 年，相對人取得產權後妄就系爭地下室所為之簡易修繕，聲請人均未表示異議，亦無支付任何修繕費用。
3、本案67號係4 層樓建物，相同建案之地下室均未辦建物保存登記，每戶地下室均隔間形成分割而獨立之空間，於「構造上」及「使用上」均具備獨立性，相對人亦為系爭建物相同建案之其他建物起造人之一，亦持有建商交付地下室鑰匙，相同建案住戶間對於1 樓住戶單獨使用保管及修繕地下室均未予干涉且無爭議約40年。
（二）相對人就系爭地下室有單獨管理使用權，於法有據：
1、系爭建物區分所有權人共計2 位（聲請人及相對人），聲請人土地及建物範圍各1/4 ，相對人土地及建物權利範圍各3/4。
2、查民法第820 條第1 項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3 者，其人數不予計算」，相對人就地下室使用管理使用方式符合前項共有物管理之規定（案經臺灣新北地方法院民事判決105 年度訴字第696 號、臺灣高等法院民事判決105 年度上易字第927號判決系爭地下室由相對人使用有案）。
（三）變更系爭地下室現行管理方式之訴求，依法不應准許：
1、次查民法第820 條第2 項、第3 項規定，依前項規定之管理顯失公平者不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之」。
2、承前所述，系爭建物自興建完成後迄今，地下室由1 樓屋主自用，無出租或供三人使用之情事，因屋況老舊損所為之相關修繕，亦由1 樓屋主支付，聲請人均無異議，亦無分擔任何費用，況屋頂其空間均由4 樓屋主使用，聲請人亦將屋頂空間加設頂蓋並設有門鎖及圍籬，相對人雖持有3/4產權，未使用屋頂空間。
3、相對人與聲請人各就共有物之特定部分分別管理，與建商興建其他整排公寓數十戶之管理方式相同，逾40餘年不變，應不致顯失公平；又且目前相對人與聲請人產權持分仍維持3/4 及1/4 之權利範圍，無情事變更以繼續現況共有物管理方式。
（四）綜上所述，聲請人之主張為無理由，請判決如相對人之聲明，維持現行共物管理方式。
四、按就共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，為民法第820 條第1 項所明定。亦即共有物之管理，除契約另有約定外，原則上應依本條項之立法例以多數決方式決定之，例外於依上開方式決定之管理內容顯失公平時，不同意之共有人始得聲請法院以裁定變更之。經查：
（一）聲請人雖主張系爭建物相對人以2/3 以上可單獨管理，對於聲請人權利顯失公平云云，惟相對人抗辯系爭建物自興建完成後迄今，地下室由1 樓屋主自用，無出租或供第三人使用之情事等語。則依兩造所述之內容，可知本件共有人即兩造間就共有物即系爭建物之管理，顯然並未有以民法第820 條第1 項規定之法定方式達成何等決定，亦即全體共有人並無約定共有物之管理方式。
（二）又按民法第820 條第2 項所稱之得聲請法院裁定變更管理者，係以共有人間業已依同條第1 項之規定方式而成立共有物之管理內容者為前提，若共有人間並未依民法第820條第1項 規定約定何等管理內容，不同意之共有人或共有人之一自無從依同條第2 項規定，聲請法院裁定變更管理內容，此觀之該條項規定即明。職是之故，兩造間並未約定以何等內容管理系爭建物，故聲請人聲請裁定變更共有物之管理方式，尚乏所據，與法不合，聲請人本件聲請無理由，應予駁回。
五、依非訟事件法第21條第2 項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
民事第一庭 法 官 張谷輔以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000 元中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
書記官 林惠敏