臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1519號原 告 陳安莉訴訟代理人 曹宇宙被 告 李俊賢訴訟代理人 李東謙上列當事人間請求返還停車位等事件，經本院於民國106 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬捌仟元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國92年8 月20日與被告簽訂房地產買賣契約書（下
稱系爭買賣契約），向被告買受門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號4 樓之房屋及其基地（基地地號：新北市○○區○○段○○○○○○○○○號，建物建號：新北市○○區○○段○○○○○ 號，下稱系爭建物），系爭買賣契約中載明含汽機車停車位各乙格，故原告之機車從買賣完成當日起至105 年長達13年期間，均停放於地下室管委會所劃設之機車停車位1 號，系爭建物所在俊賢名邸公寓大廈（下稱系爭社區）管理委員會（下稱管委會）也長期向原告收取機車位管理費，雖地下室屬於公共設施，然在不違反公寓大廈管理條例第7 條規定，仍可約定專有部分。惟系爭社區之區分所有權人大會卻於105 年7 月4 日第五次區分所有權人大會做出決議，取消系爭社區地下室之所有機車位，原告始知悉被告所出賣之系爭建物無該機車位之合法權利。被告出賣無合法權利之機車位予原告，該機車位現無法使用，原告僅得向系爭社區住戶租用汽車停車位停放機車，每月租金為每月新臺幣（下同）3,000 元，爰依民法第349 條、第350 條本文、第353 條、第226 條第1 項規定，請求被告賠償15年之停車費用為54萬元【計算式：3,000 元×15年×12個月=540,000元】。
㈡對被告抗辯之陳述：
被告於買賣當時並未表示機車位未在使用執照範圍內，且原告不一定有機車位可以停放，原告以為每個住戶均有機車位可停。原告向被告購買系爭建物後，被告並未告知其出售之機車位在何處，原告向管委會表示要停放機車，當時的主委告知原告停放在機車位編號1 號，原告斯時不知被告有無權利出售機車停車位，然因被告係地主，原告即認為被告有此權利出售。又因買賣當時機車位的線模糊且有重疊，根本不知於系爭買賣契約應寫哪個編號，故始未在系爭買賣契約上註明機車位之編號。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告54萬元。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭買賣契約上所載機車位並未註明編號，此係經原告同意
，兩造於92年8 月20日簽約時，有原告及其配偶、代書與被告共4 人在場，於談妥買賣契約內容後，即至地下室點交3號汽車停車位（汽車停車位在使用執照使用範圍內，每一住戶附有一座固定使用的汽車停車位），之後原告再要求機車位，被告告知原告系爭社區地下室乃公共設施、避難所，持分為每戶平均分攤，權狀皆有註明持分，住戶有約定使用權，但無永久使用權，系爭社區共有25戶僅有15個機車位，倘若有空格即可停放，每季（3 個月）需繳交租金500 元，如拒繳、放棄、搬離系爭社區即喪失使用權，空位依登記順序遞補，倘若原告不同意可將系爭買賣契約上之機車位劃掉，倘若同意現還有空格，原告自己選擇停放，被告不能點交幾號機車位予原告等語，斯時原告同意自己選擇停放，故系爭買賣契約上並未載明幾號機車位，相信原告對標的物之買賣有明確的認知。又原告於購買系爭建物之前係於系爭社區現住家隔壁租屋，並於地下室機車位停放機車，故原告知悉並非每一住戶均有機車位可停放，且原告之配偶從事不動產買賣仲介多年，對地下室使用法規一定較一般人清楚，應知悉未有使用執照之機車位不可能有永久使用權，原告之配偶亦擁有系爭建物之建照圖、變建圖及使照圖，原告現主張系爭買賣標的之機車位有永久使用權顯與事實不符。事實上，被告於92年出售系爭建物隨附之機車位為租用權，原告顯然係為由訴訟取利而為故意之錯誤認知，系爭買賣契約上雖未載明機車位為租用權，惟絕非如原告所表示「有永久使用權之機車停車位」。被告直至原告提起訴訟，方知當時原告係選擇5 號機車位，自92年至105 年禁停前先後共停放將近14年之間，原告並無異議，今日提起訴訟確實令人難以理解，若原告認為擁有機車停車位所有權，為何要繳交機車位之租金。再機車位之禁止停放乃依法行事，與被告無關，根據系爭社區管委會於101 年8 月22日正式向政府機關立案，原告身為社區的一份子，並曾自述目前擔任其他社區之委員，當然了解管委會之運作，系爭社區於105 年4 月26日召開之第五次所有權人會議，為遵循社區共同區域管理辦法之規定，共同決議取消地下室機車位之使用，原地下室機車位之其他使用者亦皆投下同意票，並自105 年7 月1 日起停止停放，今日原告將機車位取消使用一事歸責於被告，實難以說服他人。又系爭社區於106 年5 月4 日召開之第六次住戶所有權人大會會議中，被告亦支持原告之提案，於法規允許之情況下恢復機車停車位停放，為何今日原告機車位禁止停放可以歸責於被告，且原告所指「致給付不能者」，被告於13年前交易完成後，已確實完成交付原告機車位租用權，今日原告以被告沒有完成給付來求償，明顯的悖離事實。再縱認被告需賠償原告，原告之損失亦應以系爭社區原每季收取機車位50
0 元再打5 折計算等語，資為抗辯。㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張兩造簽訂系爭買賣契約，約定由原告向被告購買系爭建物及地下室汽車停車位、機車位各1 個，惟系爭社區管委會決議自105 年7 月1 日起禁止住戶於地下室停放機車，被告就該機車位為給付不能，應賠償原告損害54萬元等語，被告固未否認系爭買賣契約內記載買賣標的物包括「機車位」，且系爭社區現禁止於地下室停放機車，然就其是否應對原告負給付不能之損害賠償責任，則以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告主張兩造簽訂之系爭買賣契約標的物包括機車位1 個，
此有原告提出系爭買賣契約1 份在卷可憑（見重簡字卷第5頁至第9 頁），而被告就系爭買賣契約之前開內容記載，並未爭執，堪認兩造合意之買賣標的物確包含機車位1 個。又公寓大廈地下室機車位並無獨立所有權，係屬各區分所有權人共有部分，倘該公寓大廈經主管機關許可設置機車位，該機車位亦可由各區分所有權人約定供特定區分所有權人使用，倘若未經主管機關許可設置機車位，各住戶仍約定供特定區分所有權人停放機車，該約定應屬無效，此參公寓大廈管理條例第3 條第5 款、第7 條第4 款規定可知。是系爭買賣契約記載買賣標的物包括「機車位」，該買賣之客體應非指機車位之所有權，而係指原告就機車位可得單獨使用，並得排除其他區分所有權人使用之權利。惟系爭社區並未經主管機關許可設置機車位，此有原告提出新北市政府工務局105年8 月2 日新北工寓字第1051432554號函在卷可稽（見重簡字卷第10頁），被告亦自承其當初與建商合建系爭社區時，建商即告知並無機車位，系爭社區原劃設之機車位並未在使用執照範圍內等情（見訴字卷第85頁、第170 頁），可知系爭社區住戶斯時並無合法約定機車位由特定區分所有權人使用，則被告明知此情，猶與原告就機車位簽訂系爭買賣契約，表示將使用機車位之權利出售予原告，乃係出售自己所無法提供之權利予原告，應屬明確。
㈡被告雖辯稱：伊當時已告知原告機車位係約定使用權，惟無
永久使用權，需繳納租金始可停放，伊不能點交機車位，系爭買賣契約亦未記載機車位編號云云。然系爭社區本無合法機車位，實無可能由各區分所有權人約定專用，被告仍告知原告於繼續繳納租金之情形下可使用機車位，此已有誤導原告之嫌，縱被告並未於系爭買賣契約上記載機車位編號，且未點交機車位予原告，就系爭買賣契約業已包含機車位之事實認定，並無影響，仍無從免除被告確實無法履行系爭買賣契約義務之責任。雖被告另辯稱：原告於買賣時已有系爭建物之相關圖說，且原告之配偶為仲介，清楚相關法規，原告並於購買系爭建物前已在系爭社區租屋居住，應知悉系爭社區之使用執照並未包括機車位云云，然原告配偶固為仲介，且原告於購買系爭建物前已在系爭社區租屋居住，惟系爭社區是否經主管機關合法設置機車位，於未實際檢視系爭社區之相關建築圖說前，尚無可能確認，難以原告配偶之職業或原告已在系爭社區居住等事實，而逕認原告就系爭社區並無合法機車位一節早已知悉，被告就此既未提出其他事證以實其說，其此部分主張，自無可採。至被告辯稱：原告已於系爭社區地下室使用機車位長達13年，被告並無未依系爭買賣契約給付，嗣後因管委會決議始禁止機車位使用，並非可歸責於被告云云，然原告本應不得於系爭社區地下室使用機車位，其自系爭買賣契約簽訂後至管委會禁止使用前仍可使用機車位，乃係因管委會並未阻止之故，並非被告依約給付，此從被告自承其並未點交，且要原告自行向管委會主委選取機車位等情亦可得知（見訴字卷第85頁、第170 頁），而管委會嗣後禁止機車位之使用，僅係履行其本應盡之責任，尚非可論斷原告無法使用機車位非可歸責於被告，被告此部分所辯，仍非可採。
㈢按債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在；出賣
人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第350 條前段、第353 條、第226 條第1 項分別定有明文。系爭社區自始無合法劃設之機車位，被告並未依系爭買賣契約提供原告使用機車位之權利，未盡其擔保出售權利確係存在之責任，均前所述，原告依前開規定，主張被告應負權利瑕疵擔保責任，並應依給付不能之規定負賠償之責，應屬有據。又原告固主張其因無法於系爭社區使用機車位，乃以每月租金3,
000 元向其他住戶租用汽車停車位停放機車，請求被告賠償15年共計54萬元之停車費用損失云云，然衡之汽車與機車所需使用之停車位空間差距甚大，原告請求以汽車位租金計算其損失，顯有過當，參酌一般汽車停車位約可停放5 輛機車，原告主張之停車費用損失應以汽車停車位租金5 分之1 計算較為適宜；另參之系爭社區倘向主管機關申請通過，雖亦可合法設置機車位，惟系爭社區迄今尚未提出申請，且是否每一住戶均可有機車位使用，亦尚未可知，是原告請求被告賠償15年租金損失，應為合理，是原告得請求被告賠償之損害共計為10萬8,000 元【（3,000 元÷5 ）×12月×15年=108,000元】，逾此部分之請求，並非可採。被告雖辯稱原告使用系爭社區機車位時每季繳納500 元，應以該金額再打5折計算云云，然系爭社區目前並無機車位可使用，原告縱支付每季500 元亦無從回復機車位使用，以該費用計算難以反應原告實際所受損害，被告此部分所辯，並無可採。
四、綜上所述，兩造於系爭買賣契約內約定由被告出售使用機車位之權利予原告，然被告並未確保該權利之存在，應對原告負權利瑕疵擔保責任，原告得依給付不能之規定請求被告賠償停車費用損失10萬8,000 元。從而，原告請求被告給付如
主文第1 項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，本院爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定依職權宣告假執行，被告雖未陳明願供擔保免為假執行，惟亦依職權免為假執行之宣告，爰酌定被告免為假執行應供擔保金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 28 日
民事第五庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 28 日
書記官 李瑞芝