臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1530號原 告 呂伊鎔訴訟代理人 徐惠珍律師被 告 黃圳民訴訟代理人 王博鑫律師被 告 泰慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 陳世庸被 告 黃墩墉上二人共同訴訟代理人 毛國樑律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國107 年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃圳民應給付原告新臺幣1,076,000 元，及自民國106 年4月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃圳民負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣358,667 元供擔保後，得為假執行，但被告黃圳民如以新臺幣1,076,000 元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。經查：
㈠、原告原起訴時訴之聲明為：「一、先位聲明：㈠被告黃圳民應給付原告新臺幣（下同）860 萬元，及自民國102 年12月
4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告中信房屋加盟店泰慶房屋仲介有限公司（下稱被告泰慶公司）、黃墩墉應連帶給付原告860 萬元，及自102 年12月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、備位聲明：㈠被告黃圳民應給付原告300 萬元及自102 年12月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告泰慶公司、黃墩墉應連帶給付原告300 萬元及自102 年12月4 日起至清償日止，按年息5%計算之。」，且先位主張請求權基礎被告黃圳民為民法第359條、第259 條第1 款、第260 條、第364 條規定解除契約回復原狀或損害賠償，及被告泰慶房屋、黃墩墉為民法第184條、第185 條、第227 條及不動產經紀業管理條例第26條規定負連帶損害賠償責任；備位主張請求權基礎被告黃圳民為民法第359 條、第179 條規定減少價金，及被告泰慶房屋、黃墩墉為民法第184 條、第185 條、第227 條及不動產經紀業管理條例第26條規定負連帶損害賠償責任等語（見本院卷㈠第11至25頁）。
㈡、又以106 年4 月27日民事更正暨補繳裁判費狀更正聲明為：「一、先位聲明：㈠被告黃圳民或泰慶公司或黃墩墉應連帶給付原告860 萬元及自102 年12月4 日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息。以上金額如任一被告為給付時，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任。二、備位聲明：㈠被告黃圳民或泰慶公司或黃墩墉應連帶給付原告300 萬元及自10
2 年12月4 日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息。以上金額如任一被告為給付時，其他被告於給付之範圍內，免除給付責任。」（見本院卷㈠第77頁）。
㈢、復於106 年9 月21日審理時將上開遲延利息起算日「102 年12月4 日」更正為「自起訴狀繕本送達日」（見本院卷㈠第
315 頁）。
㈣、再於107 年12月20日審理時先更正聲明為：「㈠被告黃圳民或被告泰慶公司或黃墩墉應給付原告1,076,000 元，及自10
2 年12月4 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。以上金額如任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內免除給付責任。」（見本院卷㈡第303 、307 頁），惟當庭更正聲明為：「㈠被告黃圳民應給付原告1,076,000 元，及自起訴繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告泰慶公司與黃墩墉應連帶給付原告1,076,000 元，及自起訴繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢以上金額如任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內免除給付責任。」並捨棄解除契約之請求即民法第259 條、第260 條（見本院卷㈡第304 頁）。
㈤、綜上，經核原告所為上開訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。
二、原告方面：
㈠、緣原告於民國102 年12月4 日透過被告中信房屋土城/ 金城加盟店（即被告泰慶房屋仲介有限公司，下稱被告泰慶公司）之仲介，以新臺幣（下同）860 萬元向被告黃圳民購買坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地（面積3,378.28平方公尺，權利範圍10000 分之94）及其上門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○ 號3 樓房屋（下稱系爭房屋），原告委由原告之配偶施松議簽約，並登記至原告名下。簽約當時，針對系爭房屋為老屋，有無可能是「海砂屋」部分，被告黃圳民保證絕非海砂屋，而被告泰慶公司亦建議原告不用浪費錢去做鑑定，且現場已粉刷至新原告並不懷疑始辦理簽約，並依約給付價金，被告於103 年1 月29日將系爭房屋移轉於原告名下，再於103 年2 月10日點交予原告。
㈡、原告原以為買到心目中的好房屋，但居住期間，發現天花板牆壁陸續龜裂之現象相當怪異，但因簽約時有被告保證並無海砂屋問題，以為是地震導致遂不疑有他。直至105 年底，原告欲轉售系爭房屋時，始聽聞其他家仲介轉知：該棟房屋為「海砂屋」，附近老經驗的仲介都知情，令原告相當震驚及錯愕。立即於105 年11月份依約委由具TAF 認證之合格機構，正中工程顧問有限公司進行「氯離子含量測試」，11月
8 日報告出爐，竟然發現系爭房屋每立方米水溶性氯離子重量為0.665Kg/m3，顯然超過經濟部83年所公布CNS3090 鋼筋混凝土氯離子含量標準每立方公尺0.6 公斤甚明，更遑論超過雙方買賣契約第9 條第5 項第1 款第8 目所特別簽認之含量標準每立方公尺0.3 公斤，證實系爭房屋確屬為俗稱「海砂屋」，原告因此相當痛苦，完全吃不下飯。
㈢、原告隨即於105 年11月間通知被告黃圳民，兩造更於105 年12月6 日經新北市土城區調解委員會調解，被告黃圳民當場僅無奈表示沒有錢賠償，致調解不成立。然而，系爭房屋既為「海砂屋」，勢必一般人為供居住之用，莫不期望所購買之房屋堅固、安全、美觀、耐用；而建造房屋所使用之混凝土如摻進未經處理之海砂為粒料，必成為一般買受人於購屋時所極力避免之標的，更難以脫手轉售，其使用、交換價值均明顯低於正常房屋，對於原告而言何以是金錢所能彌補？是以，原告迫於無奈，僅能於105 年12月15日以「台北金南郵局存證號碼000462」存證信函通知被告黃圳民上情，但因未獲解決，因此提起本件訴訟。
㈣、又本件原告與被告黃圳民係於102 年12月間簽約，應依101年9 月11日內政部內授中辦地字第1016651569號令（000 年00月0 日生效）之「不動產說明書應記載及不得記載事項」其中記載：「…二、成屋之應記載事項…（六）建築改良物瑕疵情形：應記載1 、有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋？（若有，請附檢測結果，若無，則應說明原因）」足徵經紀業者不僅是媒介不動產買賣交易，對於交易資訊亦須注意是否公開透明完全揭露，如無揭露應說明原因，藉此保障買賣雙方權益。惟依兩造不動產買賣契約書所附「房地產標的現況說明書」第18項次，其中記載：「…是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）。若有，檢測日期：_ 年_ 月_ 日（請附檢測證明文件）檢測結果: _ （參考值: 依CNS3090 規定預力混凝土為0.15kg/ 立方米，鋼筋混凝土為0.3kg/立方米）」其中並無任何對於未執行海砂含氣量檢測，要求賣方應敘明理由。顯見系爭說明書無視中央主營機關「應記載及不得記載事項之標準」刻意省略「未予檢測應說明之原因攔位」致使原告喪失審查內容時發現為何未敘明原因之機會，業已違反上述規範。次查，系爭房屋「房地產標的現況說明書」上，僅有原告（其配偶施松議代理）及被告黃圳民簽名，卻無任何經紀人員黃墩墉審核簽章，違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第5 項規定，關於不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章。是以，即便被告泰慶房屋、被告黃墩墉並無詐騙原告之故意，惟整體仲介過程亦有過失，自應連帶賠償原告之損失。又由於我國中古房屋買賣交易，並未強制規定檢測氣離子含量，因此，一般人於買賣房屋交易過程，依法令應記載事項而願意將「氯離子含量」檢測載明於「房地產標的現況說明書」者，通常是符合氯離子含量標準，才願意明白揭示；換言之，倘使檢測超過氣離子含量，一般人通常採取隱蔽、不願意明白揭示，此為人之常情。是以，主管機關才會對於「房地產標的現況說明書」之未檢測氣離子，特別要求賣方「應說明原因」提醒買方特別注意，並要求經紀人員簽章，以示專業及負責。但詳查被告泰慶公司之「房地產標的現況說明書，卻反其道而行，僅要求有檢測氯離子者提供數據與證明文件，等於是「強化買賣可信度」卻故意省略未檢測者「必須說明原因」之義務，致使內政部制定「不動產說明書應記載及不得記載事項」淪為具文，毫無意義可言，益證被告泰慶公司、黃墩墉有悖善良營理人之貴任。
㈤、爰依民法第354 條、第359 條及第179 條之規定（請法院擇一有利判決），請求被告黃圳民給付原告因系爭房屋為海砂屋而價值減損1,076,000 元。又依不動產經紀業管理條例第26條、民法第184 條第1 項前段、後段、第2 項、第185 條、第227 條規定，請求被告泰慶公司及黃墩墉應就系爭房屋為海砂屋而價值減損負連帶賠償責任即應連帶給付原告1,076,000 元。而被告黃圳民及被告泰慶公司與黃墩墉就上開債務負不真正連帶責任，即其中一人為給付者，其他人於給付範圍內，免除給付責任。
㈥、併聲明：
１、被告黃圳民應給付原告1,076,000 元，及自起訴繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、被告泰慶公司與黃墩墉應連帶給付原告1,076,000 元，及自起訴繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
３、以上金額如任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內免除給付責任。
４、訴訟費用由被告負擔。
５、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告黃圳民方面：
㈠、被告黃圳民本人居住於系爭房屋25年期間，一切屋況如常，所有社區100 餘戶也沒聽說有如原告所稱情事。且被告黃圳民是購買預售屋，於77年2 月份完成交屋，原告係102 年12月4 日透過被告泰慶公司購買，辦理過戶完成整個交易，本棟雙併有35間房屋，該批房屋總數量超過100 間，系爭房屋於105 年11月過戶已3 年有餘，突然接到原告申請土城區公所調解委員會調解，被告黃圳民感到非常錯愕。
㈡、原告所提出之原證4 試驗報告，僅就客廳樑之單一結構部位為檢測，顯與通常檢驗需要「主建物之樑、柱、樓板剪立牆」等3 處取樣之檢測方法不符，實無從證明系爭房屋存有高氯離子鋼筋混凝土建築物之瑕疵。
㈢、縱使系爭房屋有氯離子含量過高之情事，然原告於訂約後未依約於支付第二期價金前為氯離子含量檢測，怠為檢查通知之義務，視為承認其所受領之物，系爭房屋於103 年2 月10日點交之日起，利益及危險依民法第373 條規定即由原告負擔，其自無從主張瑕疵擔保責任而請求減少價金。
㈣、併聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告泰慶公司及黃墩墉方面：
㈠、被告黃圳民於102 年10月間委託被告泰慶公司出售系爭房屋，被告泰慶公司請出賣人即被告黃圳民就買賣標的之各種狀況予以說明，並詳實於房地產標的現況說明書（下稱現況說明書）內勾選，被告黃圳民於該說明書第18項「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」選項勾選「否」也表示其居住20多年，非為海砂屋，並由其簽名以擔保其內容之正確性，經被告泰慶公司查看屋況，系爭房屋無鋼筋外露、泥塊剝落或其他任何疑似海砂屋之現象，與被告黃圳民所述相符。嗣原告配偶施松義透過被告泰慶公司看屋，雙方於102年12月4 日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）前，被告泰慶公司人員向雙方說明買賣契約內容及現況說明書，並交付不動產說明書由施松義在不動產說明書及現況說明書上簽名確認，有關氯離子含量檢測部分，系爭買賣契約第9 條第5項規定，買方得於支付第二期價金前，要求進行氯離子檢測，賣方不得拒絕，並經雙方於該處特別簽名，被告泰慶公司於簽約前即已向買賣雙方說明清楚，絕未向買方表示不用浪費錢去做鑑定等語。
㈡、系爭房屋於103 年2 月10日點交，斯時系爭房屋係清空之狀態，屋況一覽無遺，經買方逐一檢視、鉅細靡遺察看，買方見水管有裝設明管一處，即以此為由亟力要求賣方減價，雙方僵持不下，轉而要求被告泰慶公司由仲介報酬中負擔，最後係以被告泰慶公司及賣方各補貼3 萬元之方式處理，而當日係買方認為屋況毫無問題，方才完成點交手續。被告泰慶公司就居間本件買賣，實際上僅受有56,000元之報酬。
㈢、原告後於103 年5 月間，以重新裝潢後之系爭房屋委託被告泰慶公司出售系爭不動產，委託銷售總價為1,080 萬元，此時屋況仍為良好並無異常，原告亦未向被告泰慶公司表示系爭房屋有任何龜裂或泥塊剝落之情事，105 年3 月間再行委託被告泰慶公司出售時，亦同。
㈣、系爭房屋於76年12月10日建築完成，依系爭買賣契約第9 條規定，雙方約定之標準即為平均值每立方公尺0.6 公斤，而是否氯離子含量超過標準之檢驗方式需要「主建物之樑、柱、樓板剪立牆」等3 處取樣，並以該3 處檢測數值之平均值判斷有無超過標準值，但原告提出之原證4 試驗報告，「客廳樑」乙處每立方米水溶性氯離子重量雖有0.665 公斤之記載，顯然僅有一處之檢測數據，且同一檢測單位於同一日對「餐廳樑」之檢測數值遠低於0.190 公斤，原告卻隱匿不提出，而上開二處之平均值僅為0.4275，並無超過上開約定標準。
㈤、本件並非仲介業者於仲介中未予審酌所有權狀及相關文件之真偽，致出賣人受有損失之侵權行為案件，而係買賣標的物是否具有物之瑕疵、出賣人是否應負物之瑕疵擔保責任、仲介業者有無善盡注意義務之案件，被告泰慶公司並非本件之出賣人，對買受人自不負瑕疵擔保責任。又系爭房屋是否氯離子含量過高，需透過具備專業知識與專業設備之機構進行檢測，並以鑽孔取樣方式進行取樣測試，被告泰慶公司與黃墩墉僅為不動產仲介經紀公司與經紀人，自不具前揭專業能力，而依一般不動產交易實務，以目視方式觀測系爭房屋有無一般氯離子含量過高之房屋所發生之樓板嚴重裂損或粉刷剝落、鋼筋外露等情事，被告泰慶公司與黃墩墉已善盡注意之能事。
㈥、出賣人即被告黃圳民於不動產說明書之房地產標的現況說明書第18頁「是否曾經做過海砂屋檢測？」欄位勾選「否」而買受人已簽認其上表示已知悉，而未經檢測之原因，實不影響系爭房屋未經專業機關進行氯離子檢測而不能得知有無氯離子含量過高情形乙事，況本件買賣與一般中古屋交易完全相同，為於出售前辦理氯離子檢測，無非係因檢測需至少於樑、柱、樓板剪力牆三處鑽孔取樣，恐有破壞房屋美觀知原因；因此，系爭買賣契約第9 條第5 項方規定，買受人得於支付第二期價金前，委請合格機構進行氯離子含量檢測，此為買受人於簽訂契約時即已知悉，系爭房屋未進行氯離子含量檢測，且得於締約後請求被告黃圳民配合進行氯離子含量檢測，賣方不得拒絕，被告泰慶公司與黃墩墉均已確實告知，亦無違反據實說明義務。且系爭房屋於簽約時，牆壁各處並無任何裂損或粉刷剝落、鋼筋外露等以肉眼即可得知之高氯離子建築物特徵，則依據一般交易觀念，被告泰慶公司與黃墩墉依據說明書所載逐項向買方說明並交付說明書，並無任何違反善良管理人注意義務之過失。
㈦、至系爭說明書上無經紀人即被告黃墩墉簽名乙事，不動產說明書，尚有包括產權調查結果表、建物條件與環境、房地產標的現況說明書等文件，被告黃墩墉有於不動產說明書上簽章，是被告泰慶公司與黃墩墉並無違反不動經紀業管理條例第22條第1 項規定。
㈧、併聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由：
㈠、兩造不爭執事項（見本院卷㈠第318 、397、399頁）：
１、原告與施松義為夫妻關係。
２、被告泰慶公司為系爭買賣之仲介，且被告黃墩墉為系爭買賣之不動產經紀人。
３、施松義與被告黃圳民於102 年12月4 日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，且價金860 萬元給付完畢。
４、系爭房地於103 年1 月29日移轉所有權登記予原告，並於同年2 月10日點交。
５、系爭買賣之買受人為原告。
㈡、兩造同意本件爭點為（見本院卷㈠第318至320頁）：
１、系爭房屋是否有逾系爭買賣契約第9 條第5 項第1 款第8 目所約定經濟部標準檢驗局CNS3090 鋼筋混擬土氯離子含量標準每立方公尺0.3 公斤之情事？
２、原告依據民法第359 條、第179 條之規定，請求減少價金，即被告黃圳民應給付1,076,000 元，是否有理由？
３、原告依據民法第184 條第1 項前段、後段、第2 項、第185條、第227 條、不動產經紀業管理條例第26條，請求被告泰慶公司與黃墩墉負連帶損害賠償責任，即被告泰慶公司與黃墩墉應連帶給付原告1,076,000 元，是否有理由？（原列為爭執事項尚有：系爭買賣契約之買受人為原告或施松義？及原告依據民法第359 條、第259 條第1 款、第260 條、第35
4 條之規定，請求解除契約、回復原狀、損害賠償，即被告黃圳民應給付860 萬元，是否有理由？然而，系爭買賣契約之買受人為原告一節，業經被告表示不再爭執〈見本院卷㈠第397 、399頁〉，而解除契約請求回復原狀、損害賠償部分，經原告捨棄請求〈見本院卷㈡第304 頁〉，則毋庸再列為爭執事項，併此敘明）茲分別論述如下。
㈢、系爭房屋是否有逾系爭買賣契約第9 條第5 項第1 款第8 目所約定經濟部標準檢驗局CNS3090 鋼筋混擬土氯離子含量標準每立方公尺0.3 公斤之情事？
１、本件經送厚昇工程顧問有限公司鑑定系爭房屋之氯離子含量結果：
⑴、鑑定標的物除有裝潢及堆置物等遮蔽無法檢視外，在可檢視
範圍內，僅於客廳平頂發現有局部粉刷層拱起（平頂粉刷層拱起）之情形，其餘外觀表徵狀況良好。
⑵、經依CNS14703第五節取樣方式，現場鑽心取樣抽樣3 個混凝
土試體，混凝土鑽心取樣後依CNS14703（2002）硬固混凝土中水溶性氣離子含量試驗法檢測氯離子，氯離子檢測結果，如附表㈠。
表㈠硬固混凝土氯離子含量檢測結果┌──┬──────┬─────┐│試體│氯離子含量 │ 平均值 ││編號│（公斤/ 每立│（公斤/ 每││ │方公尺） │立方公尺）│├──┼──────┼─────┤│ 1 │0.391 │ │├──┼──────┤ ││ 2 │0.482 │0.7463 │├──┼──────┤ ││ 3 │1.366 │ │└──┴──────┴─────┘水溶性氯離子於鋼筋混凝土中除了可破壞氧化鐵模外，更在電化學反應中扮演催化劑的角色（氯化亞鐵與氫氧根離子反應生成Fe（0H）2 ，同時釋放出C1- ，故氯離子並未被消耗稀釋），且因氯離子本身亦具有高導電性，在水溶性氣離子含量較高之混凝土中，一方面降低了混凝土之電阻係數，一方面則增強了電荷在孔隙溶液中之流動能力，激化鋼筋腐蝕作用之活性，此類游離型氣離子含量為鋼筋發生腐蝕傷害之最直接因素。惟氣離子造成鋼筋鏽蝕之氧化還原反應中，最重要的是水分子積極在還原反應中的不斷參與，如果高氯離子為先天不良，那麼水分子的進入算是後天失調，如果在無水狀態（沒有還原反應），即使氯離子過高亦不會導致鋼筋鏽蝕。但鋼筋混凝土結構構件多少都會產生細微之裂縫，混凝土緻密性亦非毫無孔隙，故國家規範限制水溶性（游離型）氯離子含量，83年7 月22日中央標準局訂立「新拌混凝土中最大水溶性氣離子含量」：鋼筋混凝土所處環境為一般性考量者，每立方公尺不得超過0.6 公斤。87年6 月25日中央標準局修訂「新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量」：鋼筋混凝土，每立方公尺不得超過0.3 公斤；104 年1 月13日中央標準局修訂「新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量」：鋼筋混凝土，每立方公尺不得超過0.15公斤。
⑶、鑑定結論及建議：
①、鑑定標的物之建築物混凝土水溶性氯離子含量檢測結果平均
為0.7463 kg/m3。依使用執照取得時間推估，其建照時間約為74～76年，當時依中央標準局對於混凝土水溶性氯離子含量確未有規定，依臺北市及新北市政府對高氯含量混凝土建築物之判斷指標，高氯離子含量是指平均超過每立方公尺
0.6 公斤。雖然標的物之混凝土氣離子含量與現有標準比較確為偏高，但屋內樑、柱等結構在可檢視範圍內尚稱良好，客廳平頂雖有局部粉刷層拱起現象，但狀況為輕微。
②、是否為海砂屋？
海砂屋係為民間對於高氯離子含量混凝土建築物之俗稱，而各地方政府對於高氣離子含量混凝土建築物之判定，係以整棟建築物各層分布為判斷範圍，且判斷指標尚有混凝土強度、混凝土中性化、結構耐震詳細評估等，而耐震評估係由整體結構狀況下進行分析，各項試驗位置應均分於各樓層，亦有規定之試驗數量；鑑定標的物為該棟建築物中其中一戶，故無法施做整體結構分析以了解其試驗數據對整體結構耐震程度之影響。僅就混凝土氯離子含量（過高），實無法說明是否屬高氯離子含量混凝土建築物；惟標的物單從氯離子含量檢測結果確屬偏高，不利於建築結構之耐久性。
（見本院卷㈡第35至117頁）
２、是以，系爭房屋既經上開鑑定採樣三處且平均值為每立方公尺0.7463公斤，顯已逾系爭買賣契約第9 條第5 項第1 款第
8 目所約定經濟部標準檢驗局CNS3090 鋼筋混擬土氯離子含量標準每立方公尺0.3 公斤之標準至明。
３、至被告雖仍質疑上開鑑定報告，然經鑑定人張清雲到庭具結證稱：我擔任建築物結構鑑定是從82年開始到現在，每年平均承接案件20件以上；（問：本件試體編號1 至3 之氯離子含量分別0.391 、0.482 、1.366 公斤/ 立方公尺，苟房屋於建築時使用同批之混凝土者，是否會有此差異之情形？）混凝土是不均質的複合材料，在加上人工泵送，所以混凝土輸送到現場澆築時就會更不均勻，產生氯離子的原因又因為在裝修階段樓板放置粉刷用細沙有可能會污染混凝土的樓板，所以造成氯離子有可能會很不均勻的分佈；（問：一般做氯離子的檢測，是否有合理誤差？）本身取樣的點位就會因有不均勻的分佈而有誤差，樣品在實驗過程都按CNS 標準因此在試驗過程產生誤差的情況會比較少；上開三個採樣試體時，兩造都在場；（問：是有經兩造同意採樣的地點？）之前採樣時確實有意見不同，但經我說明後，三位訴代在現場都同意才進行採樣；三處採樣地點的位置都在樑上，第一點在客廳樑上，第二點在房間，第三點在第二點的同一房間但不同樑，是考量破壞性及方便性；位置是經兩造協議，且因為廚房及廁所有磁磚或天花板不方便取樣，我的原則是以平均分佈為原則；採樣的三個點現場看沒有漏水或裂縫的情形；（問：上開試體編號1 至3 之氯離子含量分別0.391 、0.
482 、1.366 公斤/ 立方公尺，是否有可能因系爭房屋於76年建造完成，而受外在環境影響潮濕且時日甚長之影響所致，或是排除此等外在環境之因素？）沒有辦法判定這兩個原因，通常氯離子數值較高的地方是廚房或浴室較潮濕的地方，而本件採樣的三個點是在客廳及房間，潮濕的因素比較低；氯離子本身是混凝土在澆築時會有氯且自來水也會有氯，是否因時間因素也無法判定；本院卷㈡第143 至157 頁之鑽心抗壓強度試驗報告、硬固混凝土氯離子含量試驗報告、混凝土中性化深度試驗報告及同卷第223 至231 頁之鋼筋腐蝕速率檢測（電流法）成果報告書亦為我所為之鑑定報告，除鋼筋腐蝕速率外，其餘報告都跟第一份報告為同一採樣位置，就三個採樣試體做測試；（問：依上開4 份報告書之結果，對於系爭房屋結構安全性之認定為何？是否符合新北市政府海砂屋之認定標準？）之前詢問法院就海砂屋的檢測僅就氯離子的含量陳報給法院，當時在鑑定支出時也有函詢法院是否針對高氯離子含量建物做其他指標的檢測，所以鑑定時也有爭議，但原告已經支付鑑定費用，所以就有做完4 份鑑定報告；中性化程度沒有超過標準的4 公分；混凝土抗壓強度依新北市政府標準要低於0.45f 'c，如果按照76年的建造標準（第一份鑑定報告編號6001頁）f'c 應該等於210kg/平方公分，0.45f 'c等於94.5kg/ 平方公分，本件的抗壓強度編號一、二的試體都不合格，第三個試體是合格，但要三個平均計算認定，本件平均值是78.3kg/ 平方公分，是小於標準94.5kg/ 平方公分，是不合格的；鋼筋腐蝕速率檢測結果是中度腐蝕，是綜合指標的參考，沒有特別的標準；（問：為何要做上開4 個報告來認定結構安全？）因為俗稱海砂屋如果只針對氯離子，有時氯離子很高，但建築物並未產生損害，就很難判斷對建築物的不安全，所以新北市政府針對海砂屋的判定指標有加入抗壓強度及中性化的指標；有漏水不一定會產生高氯離子的含量，有高氯離子也不一定會漏水，兩者無一定關聯性；（問：一般建築過程中，混凝土澆築在樑柱階段時，是如何施作？）在76年時已經有預拌混凝土，所以通常是預拌車將混凝土運到現場，用泵送車輸送到該樓層的樑柱及樓板，用泵送車輸送到該樓層的樑柱及樓板，基本上是同一批材料，但泵送過程中，泵送車可能會加水，導致混凝土的品質更不均勻，這也是本案混凝土抗壓強度低的原因；剛才所述自來水會影響氯離子，泵送時運輸過程中會加水，基本上是會影響氯離子，如果興建完成後，自來水比較不會影響氯離子含量，因為已經水化凝固完成；（問：本院卷㈡第153 頁之鑑定報告所採樣的第三處緊鄰陽台即本院卷㈡第63頁平面圖編號8 及第73頁照片編號8 ，而陽台之使用依照編號8 是作為放置洗衣機之用途，而該處之環境因相對潮濕，是否會影響該處氯離子含量之數值？）應該不會，因為有隔間；（問：本院卷㈡第45頁第10點鑑定結論，你提到屋內樑柱等結構在可檢視範圍內尚稱良好，客廳平頂雖有局部粉刷層拱起現場，但狀況輕微等語，就此部分說明是否表示本件氯離子含量情形尚未影響建築的結構安全？）從鋼筋腐蝕速率屬於中度腐蝕，樑柱確實未見鋼筋腐蝕產生之開裂，因此氯離子對本案結構確實尚未影響到其結構安全；對整個結構安全不是只有氯離子，但因為問題是針對氯離子，所以我僅就氯離子針對此部分回答；（問：本件的試體的高壓強度檢測，是否有經過被告方同意？）會勘前有諮詢法院，也將鑑定的檢測項目函知法院，並無其他指示，因此鑑定費用也按鑑定項目估算，因此會勘當日我們就依函知法院的鑑定檢測項目做檢測，但是兩造律師對此有異議，我們就全部把所有的項目做完，但針對正式報告內容只提到氯離子的部分；（問：做抗壓強度測試時，就採樣、養護、測試的過程是否要通知兩造以確認程序？）在會勘取樣當日，我已經有向兩造律師說明會壓日期及時間，採樣後需要七天養護，等養護完成後在拿出來進行抗壓強度試驗，會壓日期是指在我取樣的七天，取樣時4 月13日時就有告知兩造會在4 月19日會壓，但因為兩造對抗壓強度檢測有異議，兩造都未到，但我們還是依照實驗室的程序做抗壓強度測試；養護時間標準是五到七天，我4 月13日採樣，4 月19會壓；（問：氯離子含量檢測是否僅採壹組三個試體，還是三組各採三個試體？）依照新北市政府氯離子的檢測準則，採樣數量是200 平方公尺一顆，每增加200 平方公尺增加一顆，最少不得低於三顆，本案依照面積估算是以三顆來計算取樣；採樣位置有爭執時，我跟兩造說明第一原則，要平均分佈，不能取同一位置，第二原則，依照兩造指引的位置，如有爭議，由我來決定，決定的原則就是不影響樑的結構安全；做氯離子檢測時，通常不需要通知兩造到場，因為氯離子試驗的時間點比較難控制，所以沒有事先通知兩造，會壓的時間要通知兩造是因為就是從養護體取出，時間是可以特定的，但氯離子檢測需要做研磨、溶解、燒溶液，時間是一連續的，所以無法控制；（問：混凝土的抗壓強度與氯離子的高低有何關聯性？）在氯離子產生腐蝕行為前，沒有關聯性，但是如果已經腐蝕到鋼筋，造成鋼筋因腐蝕而體積膨脹，劣化到混凝土則混凝土強度會受影響；混凝土抗壓的強度，如果低於標準值，會影響房屋結構安全；氯離子愈高，鋼筋腐蝕速率也會高，但是要看氯離子是否已經腐蝕到鋼筋；本件從現場樑柱結構的表徵，本案尚未有腐蝕到鋼筋，但是腐蝕速率檢測確實有對內部產生腐蝕的趨勢等語（見本院卷㈡第244 至251 頁）至明，是被告空言否認上開鑑定報告，委無足採。
㈣、原告依據民法第359 條、第179 條之規定，請求減少價金，即被告黃圳民應給付1,076,000 元，是否有理由？
１、又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第
359 條定有明文。次按「物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。」（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103 年度台上字第2631號判決參照）。「末按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第359 條之規定甚明。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。衡量前開公平原則後，倘依社會通念買受人不得解除契約，僅能請求減少相當價金時，其瑕疵通常輕微，買受人仍有給付扣除該得減少價金後所餘價金之義務，而不得拒付全部之價金，始符誠信原則。」（最高法院101 年度台上字第1769號判決參照）。
２、次查，最高法院77年度第7 次民事庭會議決議雖謂「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」然此係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵，其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致之情形為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟就該瑕疵於契約成立前發生之情形，既非屬該次決議之範疇，自難據前開闡釋逕為相反之解釋，而認出賣人應負物之瑕疵擔保責任，其瑕疵係於契約成立前發生，即無須負不完全給付之債務不履行責任。故所謂不完全給付屬積極義務違反，即因可歸責於己之事由提出不符合債務本旨之給付，無論其給付之瑕疵係存在於契約成立前或成立後，均應有前開不完全給付規定之適用。
３、依系爭買賣契約書第9 條第5 項第1 款約定：「甲方（即原告，下同）不得於本買賣標地點交前，要求進行氯離子含量檢測。⒈甲方得於支付第二期價金前，委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板簡力牆等三處取樣），乙方（即被告黃圳民，下同）。⒉檢測報告完成前，買賣標的暫停辦理產權移轉登記。⒊檢測結果綠籬子含量超過約定標準【如標的物建築完成日期在70年
1 月1 日以後87年6 月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6 公斤…」（本院卷㈠第34頁）。經查，系爭房屋建築完成日期為76年12月12日，有建物所有權狀可稽（本院卷㈠第41頁），則依前揭系爭買賣契約約定，84年6 月25日以前雙方約定以每立方公尺0.6 公斤為標準，而依上開氯離子檢測鑑定報告系爭房屋經採樣三處且平均值為每立方公尺0.7463公斤，其氯離子含量不符合系爭不動產買賣契約所約定之每立方公尺0.6 公斤標準，是系爭建物並無具備買賣當時所約定之品質、價值、效用而有瑕疵，被告黃圳民所給付之系爭房屋即有未依債之本旨為給付，有不完全給付之情事，且瑕疵難謂輕微，被告黃圳民未查明上開事實，自係可歸責於被告黃圳民之事由，原告依民法第359 條規定，請求減少價金即屬有據。至被告黃圳民抗辯稱依系爭買賣契約上開約定，原告未於支付第二期價金前為氯離子含量檢測，其免除瑕疵擔保責任云云，然觀諸上開約定，並無買受人必須於支付第二期價金前為氯離子含量檢測，否則出賣人因此免除此部分瑕疵擔保責任之約定內容，則被告黃圳民前開抗辯，自屬無據。
４、再者，經永大不動產估價師鑑定系爭房屋因氯離子含量超過上開約定標準而於103 年2 月10日交易時所減損之價值為1,076,000 元一節，此有永大不動產估價師事務所所出具之不動產估價報告書可證，則原告依民法第359 條規定，請求被告黃圳民給付1,076,000 元，於法並不合。
㈤、原告依據民法第184 條第1 項前段、後段、第2 項、第185條、第227 條、不動產經紀業管理條例第26條，請求被告泰慶公司與黃墩墉負連帶損害賠償責任，即被告泰慶公司與黃墩墉應連帶給付原告1,076,000 元，是否有理由？
１、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第567 條、第224 條前段定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，管理條例第23條第1 項亦規定甚詳。居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567 條之規定自明，不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。又按善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865 號判例要旨），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。
２、依厚昇工程顧問有限公司就系爭房屋為氯離子含量檢測之過程以觀，檢測系爭房屋是否為氯離子含量超過標準或為海砂屋，需具備專業知識與設備，被告泰慶公司、黃墩墉為不動產仲介經紀公司與經紀人，自不具前揭專業能力。又被告黃圳民於說明書「是否曾經做過海砂屋檢測？」欄位勾選「否」，原告已用印其上表示已知悉說明書所載內容（見本院卷㈠第177 頁），可知原告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉被告黃圳民就系爭房屋並未為氯離子含量檢測，且同意另與被告黃圳民協議於締約後得進行氯離子含量檢測。復依新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點所載（本院卷㈡第89至95頁），建築物所有權人，於發現建築物有白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等現象時，應自行委託本府認可之專業鑑定機構實施鑑定，且鑑定報告之鑑定內容、項目為：㈠、混凝土檢測：氯離子含量、抗壓強度、中性化深度；㈡、損害現象（配合照片說明）；㈢、其他必要之項目等，惟系爭房屋外觀並無上述異狀，無從以肉眼目視查知，自無從課以被告泰慶房屋及黃墩墉檢查上開房屋是否海砂屋，難認泰慶公司、黃墩墉違反善良管理人注意義務。
３、被告泰慶房屋公司及黃墩墉既無可歸責事由，亦無過失，原告主張被告泰慶公司及黃墩墉應依民法第184 條、第567 條、不動產經濟業管理條例第26條第2 項規定，連帶損害賠償1,076,000 元，難認有據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第9 條第1 項約定及民法第
359 條規定請求被告黃圳民應給付原告1,076,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即106 年4 月26日收受本件起訴狀繕本送達，見本院卷㈠第71頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 2 日
書記官 沈柏樺