臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1625號原 告 林陳錦昭訴訟代理人 朱容辰律師複 代理人 郭祐舜律師被 告 紀勝川
紀林素美紀雪娥紀曾雄紀閎騵共 同訴訟代理人 陳敬中律師上列當事人間請求確認地上權位置等事件，本院於民國106 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造間就坐落新北市○○區○○○段○○○○號土地上之地上權（設定權利範圍六十二點八一平方公尺、收件年期為民國五十七年、登記字號為三重字第二六六二號），存續期間定為自本判決確定之日起五年。
上開地上權應支付之地租，自民國一○七年一月一日起，調整為每年每平方公尺按當期申報地價年息百分之六計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第262 條第1項定有明文。
（一）查原告起訴聲明原為：
1.先位聲明：
(1)請求確認被告紀勝川、紀林素美、紀雪娥、紀曾雄及紀閎騵坐落「新北市○○區○○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）、設定權利範圍62.81 平方公尺、收件年期為民國57年、登記字號為三重字第2662號」之地上權（下稱系爭地上權）坐落位置、範圍。
(2)請求終止被告紀勝川、紀林素美、紀雪娥、紀曾雄及紀閎騵之系爭地上權。
2.備位聲明：
(1)請求確認被告紀勝川、紀林素美、紀雪娥、紀曾雄及紀閎騵之系爭地上權坐落位置、範圍。
(2)請求就第1 項所示之地上權範圍定地上權之存續期間。
(3)請求就第1 項所示之地上權範圍酌定地上權租金，並按年於每年12月31日給付原告新臺幣（下同）242,14
5 元之年地租迄地上權存續期間屆期止。
（二）嗣原告於106 年12月21日具狀撤回上開確認地上權聲明部分，並變更為：
1.先位聲明：請求終止被告紀勝川、紀林素美、紀雪娥、紀曾雄及紀閎騵之系爭地上權。
2.備位聲明：
(1)請求就被告紀勝川、紀林素美、紀雪娥、紀曾雄及紀閎騵名下之系爭地上權定地上權之存續期間。
(2)就第1 項所示地上權於存續期間內，應自107 年1 月
1 日開始，地上權之租金調整為每年242,145 元（見本院卷第402 頁）。
（三）經核原告所為前開訴之一部撤回及訴之聲明變更，揆諸上開法律規定，均應准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）原告於90年4 月20日自配偶林正彥受贈系爭土地，又系爭土地自57年6 月13日起登記有系爭地上權，現地上權人為被告紀勝川（權利範圍1/2 ）、紀林素美（權利範圍1/8）、紀雪娥（權利範圍1/8 ）、紀曾雄（權利範圍1/8 ）及紀閎騵（權利範圍1/8 ），地上權面積為62.81 平方公尺（被告紀勝川就此等地上權之登記原因關係為讓與；被告紀林素美、紀雪娥、紀曾雄及紀閎騵就此等地上權之登記原因關係為繼承）。又新北市○○區○○○段○○○○○號（下稱系爭房屋），該房屋所有權人即為被告紀勝川（權利範圍1/2 ）、紀林素美（權利範圍1/8 ）、紀雪娥（權利範圍1/8 ）、紀曾雄（權利範圍1/8 ）及紀閎騵（權利範圍1/8 ），且系爭房屋坐落地號有新北市○○區○○○段○○○ 號、626 號、708 地號土地。
（二）先位聲明請求終止地上權：
1.系爭房屋主要建材為磚造，依固定資產耐用年限表耐用年限為25年，現系爭地上權上所坐落之系爭房屋，以被告紀勝川受讓系爭地上權登記之時間為57年6 月，是自57年迄今已近50年，且顯逾耐用年限，是依照民法第83
3 條之1 規定，系爭地上權屬不定期且逾越20年以上，是原告請求終止系爭地上權。
2.系爭房屋內並無居家設備，且堆放大量雜物，顯見被告均未居住於系爭房屋。又被告紀林素美辯稱其居住於系爭房屋上之閣樓，然其上並無床鋪，且均堆放雜物，顯見被告紀林素美所主張為虛假。
3.又被告自承已以其所有系爭房屋與「龍呈建設股份有限公司」（下稱龍呈公司）簽署合建契約書，是被告已明顯將系爭地上權上坐落之房屋作為與建商商談合建契約之條件，該地上權居住目的已不復存在，該地上權存在目的僅是商業合建。
4.綜上，系爭地上權當時登記目的必以居住為目的，然現系爭房屋內並無被告等人居住於內，且被告等人自承是以地上權作為與建商商談合建條件之目的，顯見當時地上權登記之目的已不復存在，是系爭地上權原告請求終止自為有理由。
（三）備位聲明請求定地上權存續期間及調整租金部分：
1.若系爭地上權尚有存續必要，系爭地上權於57年存續迄今將近60年，被告等人僅每年補貼使用原告系爭土地之系爭地上權稅收35,000元，對於原告即系爭土地所有權人而言，顯有未洽，有礙所有權人後續使用、收益系爭土地，是請求依民法第833 條之1 及民法第835 條之1第2 項之規定，請求宣告地上權存續期間以及酌定系爭地上權地租。
2.系爭地上權坐落之系爭房屋，被告等人是被告紀勝川及其胞弟即訴外人紀金義（已歿，權利義務由其他本案被告繼承）是繼受訴外人陳幼英於系爭土地上之地上權權利與義務，且系爭地上權是自38年即存在迄今，是系爭地上權迄今已存在68年。且系爭地上權上坐落之房屋是為「磚造」建材，且參固定資產耐用年數表，本件原告以最寬鬆之房屋建築類別「鋼筋混凝土建造、預鑄混凝土建造－耐用年數50年」來套用本件顯然已超出耐用年數多年，且本件房屋僅是「磚構造」建材耐用年限僅有25年，本件地上權存續迄今已是68年，更是明顯超出耐用年數。
3.系爭地上權並未約定存續期間，是屬於不定期之地上權。該不定期限之地上權，對於原告土地所有權人使用、收益系爭土地確有不利，且參照民法第833 條之1 增訂立法理由「地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。」及避免該規定形同具文，請求就系爭地上權酌定存續期間，並參照最高法院104 年度台上字第2157號判決要旨，就已存續之地上權期間使其溯及既往發生效力，將先前已存續之地上權期間併入參酌。而自38年迄今已近68年，此等地上權應無再多為存續之必要，是同意在3 年內再給予地上權人使用權利，逾3 年後，原告認為已無此等必要。退步言，若認上開3 年期間主張不足為採，系爭地上權亦應參酌上開最高法院判決之基礎事實酌定為5 年即足。
4.系爭地上權租金每年35,000元，對原告顯失公平。是依據系爭土地105 年「申報地價」為每平方公尺38,552元。該本件地上權面積為62.81 平方公尺，則系爭土地地價為2,421,451 元（計算式：申報地價38,552元×62.8
1 平方公尺＝2,421,451 元），故系爭土地之合理地租為242,145 元（計算式：申報土地價值38,552元×62.8
1 平方公尺×10% ＝242,145 元）。現原告依民法第83
5 條之1 第1 項規定，請求將地租調整為每年242,145元，至為合理。
（四）被告主張原告先前催告給付過去五年白米租金是作為抵充
107 年起之地上權租金云云。惟原告先前催告是針對102年至106 年間白米租金（共計285 公斤），被告等人也依照催告給付102 年至106 年間白米租金，顯見雙方已對於
285 公斤白米均合致為102 年至106 年間白米租金，自始無認定是107 年以後之租金，果若原告有不應受領該285公斤白米之情事，自亦為被告另訴不當得利之事而非主張抵銷。況被告所支付者為「白米」，而其欲請求抵銷的是「金錢」，種類不同，明顯違反民法第334 條規定。
（五）合建契約係為債權法律關係，本件原告請求是為物權法律關係，此物權關係請求不因債權契約受影響。現龍呈公司分別與原告與被告等人簽立合建契約，原告是以土地所有權人簽署合建契約，至於被告等人是以系爭土地上之「地上權」與龍呈公司簽立合建契約。亦與原告無涉，至於彼等之權利是否存在？是否會影響龍呈公司之意願？亦與土地所有權人無涉。本件就地上權人（即被告等人）與土地所有權人（即原告）間之法律關係而言，是單純的「物權關係」，自應回歸民法物權「地上權章節」之規定，以決定雙方間之權利義務，要不可能任由被告等人憑其與龍呈公司間合建契約，即得阻礙原告身為土地所有權人依民法第833 條之1 規定，依法行使終止地上權或請求法院酌定地上權存續期間之權利等語。
（六）聲明：如上開變更後聲明所示。
二、被告均以：
（一）先位聲明終止地上權部分之答辯：
1.該地上權成立之目的係以在他人土地上有建築物而設定，目前該土地上仍有系爭房屋，且該房屋目前被告仍在使用中。足證被告仍依該目的使用，系爭地上權之成立目的依然存在，原告終止並無理由。
2.原告依民法第833 條之1 ，請求本院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物的種類、性質及利用狀況等情形，定存續期間，並表示該地上權有礙所有權人後續使用、收益系爭土地，然該土地業經兩造同意參與「新北市○○區○○○段○○○ ○號等56筆土地都市更新事業計畫案，並將該土地提供給龍呈公司作為都市更新之建築基地，被告亦同意將該房屋於開工前拆除，該都市更新計畫業已進入「都更暨都設聯審專案小組審查」之程序，該地上權之存在已無礙於原告使用收益，自無酌定存續期間之必要。
3.原告稱應以當初設定地上權之目的為「供居住」，而不應考慮後續目的為「供都市更新」，實有誤解。依臺灣高等法院105 年度上字第190 號、104 年度重上字第1136號、104 年度重上字第845 號判決要旨，本件應考量後續目的已變更為「供都市更新」為裁判。況就現況而言，兩造均同意參與都市更新，土地經濟使用不再受到妨礙。甚至參與都市更新後，系爭土地可獲得的經濟利益已經達到極致。依上開判決要旨，原告所提終止地上權或定地上權存續期間之請求，均不應准許。
4.原告於準備狀改稱其僅請求地上權地租的調整，並通知
107 年終止非地上權範圍租約意思表示云云，惟訴訟代理人僅對訴訟行為代理，對非訴訟行為並無代理權，其對訴訟代理人通知，並不生通知之效力。況本件並不具有土地法第103 條所定之收回原因，故其終止地租意思表示，亦不生效力。
（二）備位聲明請求定地上權存續期間之答辯：退步言，若本院認為定地上權存續期間之請求有理由，則依照「供都市更新」為目前地上權之目的，參酌原告提出都市更新約需耗時22年之情，被告請求定為20年，以利都市更新目的之達成，亦屬適當。
（三）備位聲明請求就地上權調整地租之答辯：
1.兩造不爭執目前係繳納地租如原證1 所示，然此租約和地上權坪數及租金均非相同，可知35,000元的租約和地上權，為分別存在不同法律關係，雙方不爭執以35,000元來收租，即表示原告已經放棄地上權的地租約定（19坪、每年每坪白米5 台斤），改以後續約定的不定期租賃契約（27坪、35,000元）來收租，其既然已經不再收取地上權的租金，復主張改定地上權租金，自無理由。
2.縱兩造於地上權成立後，原約定白米為地租每年每坪5台斤，後又於約80年間變更為每年35,000元（包含增建部分）迄今，因最近數年都是以匯款方式為之，被告提出90至94年間原告所簽發之本院卷第323 至327 頁收據，據以證明該35,000元並非補貼，而係雙方所約定之地租（含增建之部分共計27.5坪，並非僅有地上權之19坪），原告又請求酌定地租，復於受領地租後藉故重複請求白米，顯無理由；退步言，依本院卷第385 至399 頁
101 年至105 年之匯款收據，被告等亦已付清地租至10
6 年，原告要求被告支付白米作為5 年地租，經被告同意並支付地租，故被告已經支付地租至111 年底，是以，原告主張調整地租，應自112 年開始調整。次因兩造曾於80年間約定每年35,000元之地租，當時申報地價為每平方公尺22,258元（以89年之公告地價80% 計算之，計算式：27,823×0.8 ＝22,258），而106 年之申報地價為38,552元，為原告所不爭執，則此期間地價約上漲
73.2% （計算式：38,552÷22,258＝1.732 ），因地租調整之多寡，係考量土地價值之升降為之，故地租應按比例調漲73.2% 為適當，亦即每年地租應調整至60,620元（計算式：35,000×1.732 ＝60,620）。
3.原告曾請求被告等交付白米作為5 年租金，因目前已支付租金至106 年，故認應抵充後續5 年租金。縱認無法抵充後續5 年租金，此白米之實際價格（285 公斤，每公斤50元，共計14,250元），亦應可抵銷後續租金，或原告應返還其價額。
4.被告固不爭執其目前每月收租67,000元，然根據財政部
105 年度財產租賃必要耗損及費用標準，租賃房屋必要耗損及費用減除43% （如國稅局費用標準資訊），亦即每年收租實際收入僅約458,280 元【計算式：67,000×12×（1 －43% ）＝458,280 】，且收租區域所占有的土地大多是鄰地而非原告土地，故實際因原告土地產生之收益僅約10餘萬，再考量簽約僅1 年租期，可能因租期中斷並非連續之故，實際上的收入更低於此，原告所稱有大量收入，實屬誤會等語，以資抗辯。
（四）答辯聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
（一）系爭土地（重測前為新北市○○區○○○段○○○○段0000地號）於38年間由訴外人陳幼英登記為地上權人。嗣57年6 月13日陳幼英讓與地上權予被告紀勝川及訴外人紀金義（經新北市三重地政事務所於57年4 月24日以57年三重字第2662號收件，以讓渡為登記原因之地上權登記，權利範圍各1/2 ，下稱系爭地上權）。目前地上權人為被告紀勝川（權利範圍1/2 ）、紀林素美、紀雪娥、紀曾雄、紀閎騵（於84年7 月31日自紀金義繼承地上權而為登記，權利範圍均為1/8 ）。又新北市○○區○○○段○○○○○號建物即門牌新北市○○區○○路0 段000 號房屋（該建物所有人即為被告紀勝川權利範圍1/2 、被告紀林素美、紀雪娥、紀曾雄、紀閎騵權利範圍均為1/8 ）坐落系爭625 地號土地、同段626 、708 地號土地上。系爭土地於90年4月20日以夫妻贈與為原因，登記為原告所有。
（二）兩造就系爭地上權之範圍為系爭土地中，以南側地界為準向北平行移動，並與東西兩側地界所包圍之62.81 平方公尺，即本院卷第307 頁新北市三重地政事務所106 年8 月23日重土測字第1113號土地複丈成果圖所示625(1)、625(2)之範圍不爭執（見本院卷第312 頁）。亦即「系爭土地、設定權利範圍62.81 平方公尺、收件年期為57年、登記字號為三重字第002662號」地上權為上開複丈成果圖所示「625 地號(1) 、(2) 」位置。
四、爭執事項：
（一）原告請求終止被告系爭地上權，有無理由？
（二）原告請求就系爭地上權定存續期間，有無理由？
（三）原告請求就系爭地上權於上開所定存續期間內，應自107年1 月1 日起，地上權之租金調整為每年242,145 元，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）前揭不爭執事項，除為兩造不爭執外，並有系爭土地、系爭房屋之登記謄本、系爭地上權設定登記資料、系爭地上權之異動索引、土地登記簿、建築改良物登記簿、複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第29至50頁、第182 至242 頁、第307 頁），自堪信為真實。
（二）原告依民法第833 條之1 規定，先位請求終止系爭地上權部分：
按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833 條之1 定有明文。又上開規定，於民法物權編99年1 月5日 修正之條文施行前未定有期限之地上權，亦適用之，民法物權編施行法第13條之1 亦有明定。觀諸上開民法第833 條之1之立法理由為：地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。故法院依上開規定，決定准否定存續期間或終止地上權，自應綜合地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形以定之。
倘未定有期限之地上權設定之始，並無容任第1 次建置之建築物或工作物因老舊汰新，重為第2 次以後建置之目的，該以地上權建置之建築物或地上物因經時老舊，其存在及利用現狀已不合土地之經濟價值，亟待更新利用方式，俾利土地之最大效益利用，即與民法第833 條之1 規定相符（最高法院105 年度台上第163 號判決參照）。經查：
1.訴外人陳幼英係於38年11月25日登記為系爭地上權之權利人（見本院卷第37頁），系爭地上權登記之存續期間為「自38年11月25日起共無年定月」，地租為「每年每坪五台斤白米計算」，有系爭地上權之他項權利登記聲請書可稽（見本院卷第50頁），足認系爭地上權之設定，原係供陳幼英在系爭土地上有建築物為目的，而使用系爭土地之權。
2.又系爭土地上有門牌新北市○○區○○路0 段000 號房屋，且該房屋坐落範圍涵蓋系爭地上權全部（即如附圖所示地號625 ⑴、625 ⑵部分所示），亦據本院囑託新北市三重地政事務所派員會同履勘測量明確，並有勘驗筆錄及複丈成果圖為憑（見本院卷第256 頁、第307 頁），又系爭地上權於登記時，並未限制系爭土地上房屋之用途，亦有他項權利登記聲請書可稽（見本院卷第49、50頁）。是以，系爭房屋前半部固出租作為愛現美容美甲工作室、彩妝工作坊之營業使用，亦無礙系爭地上權成立之目的。況系爭房屋後半部有廁所，且有冰箱、水壺等生活用品，系爭房屋內雖沒有床，但有2 樓有木質地板，此經本院勘驗明確（見本院卷第258 頁），又系爭地上權所位於之系爭土地，是在系爭房屋之後半部，故堪認系爭房屋所使用之系爭地上權部分，仍具供人居住之功能，自難認系爭地上權成立之目的已不存在。原告主張被告未居住於系爭房屋內，故系爭地上權成立之目的已不存在云云，難認可採。又系爭房屋目前屋況良好，使用情形尚符合經濟效益，亦有本院履勘時所拍攝之屋況照片（含租約）為證（見本院卷第268 至285頁），尚可對被告帶來相當之經濟收益，是難認系爭地上權成立之目的已不存在。
3.準此，衡酌前揭民法第833 條之1 之立法意旨，及原告主張系爭地上權設定目的已不存在云云尚無足採，並審酌系爭房屋現況、實際利用情形，及兩造之利益等節，應認本件系爭地上權尚未符民法第833 條之1 規定之終止事由，是原告依民法第833 條之1 規定，請求判決終止系爭地上權，於法尚有未合。
（三）原告依民法第833 條之1 規定，備位請求酌定系爭地上權存續期間部分：
查系爭地上權係於38年11月25日設定登記，未定有期限，迄今已逾20年，是原告依民法第833 條之1 、民法物權編施行法第13條之1 規定，請求酌定系爭地上權存續期間，核屬有據，而揆諸上開說明，即應斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，酌定地上權存續期間。經查：
1.系爭房屋係磚造，有系爭房屋之登記謄本可稽（見本院卷第33頁），依固定資產耐用年數表，加強磚造住宅用房屋之耐用年數為35年、磚構造住宅用房屋之耐用年數為25年（見本院106 年度重調字第15號卷第20頁）。又系爭房屋重測前為三重埔段大竹圍小段546 建號，有建物登記謄本可稽（見本院卷第33頁），觀諸三重埔段大竹圍小段546 建號之建物建築改良物登記簿，雖未記載建築完成日期，然系爭房屋於39年4 月20日完成總登記（見本院卷第203 、204 頁），迄至本件言詞辯論終結時已逾68年。系爭房屋雖已逾固定資產耐用年數，惟依系爭房屋目前之外觀，其結構於使用上，尚無立即之危險。
2.系爭房屋後半部之1 樓內雖有廁所，並有冰箱、水壺等生活用品，冰箱內牛奶尚未過期，且2 樓（即閣樓）固為木質地板，此經本院勘驗明確（見本院卷第258 頁）。然觀諸系爭房屋1 樓、2 樓均沒有床，通往2 樓之樓梯堆置雜物（見本院卷第277 頁上方照片）、2 樓內黑暗狹小、無適當之照明（見本院卷第287 頁下方照片），且系爭房屋前半部之西側為愛現美容美甲工作室，每月租金3 萬元；東側為彩妝工作坊，每月租金37,000元。東西兩側店鋪皆有書面租約，目前均在營業中，此亦為本院勘驗無誤（見本院卷第258 頁），是系爭房屋後半部雖具有供人居住之功能，然無床鋪之客觀事實，實難認該屋現有人實際居住。
3.被告亦以其等為系爭房屋所有人之身分，於102 年5 月22日與龍呈建設公司簽訂合建契約書（見本院卷第124至144 頁），依該契約書第1 條第4 項之約定，被告同意龍呈建設公司於開工前拆除系爭房屋（見本院卷第12
6 頁），堪認被告亦無長久保存系爭房屋之意。
4.又系爭土地位置鄰近捷運台北橋站唯一之出口，該捷運站出口之路邊有公車站，附近另有三和夜市，商業活動興盛、交通便利，此經本院勘驗明確（見本院卷第258頁），參以系爭房屋前半部出租與美容美甲工作室、彩妝工作坊營業使用，收取每月共計67,000元之房租，堪認系爭房屋確有發揮其坐落位置之經濟效益。
5.被告雖辯稱本件應考量系爭地上權後續目的為「供都市更新」，然被告系爭地上權於設定時距今甚遠，本無可能考量日後都市更新之情形，遑論被告亦未證明兩造就系爭地上權之成立目的有所變更之意，故被告此節所辯，難認可採。
6.從而，本院綜合考量系爭地上權成立之目的在供建築物使用，系爭房屋迄今已存在逾68年，系爭房屋之結構、使用機能仍屬完善，現主要係供出租他人營業等情狀，認系爭地上權之存續期間以5 年期間，較能兼顧兩造之權益，而為適當。又民法第833 條之1 規定關於酌定地上權存續期間之請求，係由法院變更原物權之內容，在性質上為形成之訴，應以形成判決為之，此為上揭修正條文立法理由所明載。前開形成判決，乃係原告要求法院以判決變更一定法律關係之訴訟，固應斟酌當事人之聲明、利益為綜合判斷，然不受其聲明之拘束，且需判決確定，當事人間之物權關係始形成變更，故關於系爭地上權存續期間之變更，自應以形成判決生效即本件判決確定時起算。
（四）原告請求酌定地上權之地租部分：
1.按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之，民法第835 條之1 定有明文。經查，系爭地上權地租為每年每坪5 台斤白米，又系爭地上權面積為62.81 ㎡，約合19坪（計算式：62.81 ×0.3025≒19），是依系爭地上權設定時約定，系爭地上權每年之地租為95斤白米（計算式：5×19＝95），亦即57公斤白米（計算式：95×0.6 ＝57），依目前白米每公斤零售價格約60元計算，相較於系爭土地105 年之申報地價為每平方公尺38,552元而言，實屬過低，故有調整之必要。另姑不論被告每年給付原告之35,000元性質為何，縱加計該35,000元，系爭地上權之租金亦屬過低。
2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。此項規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第105條亦有明定。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本院衡酌系爭土地位於新北市○○區○○路1 段與中央南、北路交岔口附近，系爭土地○○○區○○路○ 段間○○○區○○○段626 地號土地相隔。又系爭房屋門口為重新路1 段。門口斜對面為捷運台北橋站唯一的出口。捷運出口前之重新路1段南北兩側均有公車站（站名：捷運台北橋站）。系爭房屋距離三和夜市約120 公尺，房屋對面有摩斯漢堡等飲食店。商業狀況興盛、交通便利。且系爭房屋因出租與愛現美容美甲工作室、彩妝工作坊營業，每月租金可收取67,000元，均經本院勘驗屬實（見本院卷第256 、
257 頁），並有系爭房屋周遭狀況之勘驗照片可稽（見本院卷第263 至268 頁）。認原告主張自107 年1 月1日起以系爭土地105 年度申報地價10% 計算每年地租，猶屬過高，應自107 年1 月1 日起，按系爭土地當期申報地價之6%計算為適當，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告先位聲明主張依民法第833 條之1 規定，請求終止系爭地上權，為無理由，應予駁回；備位聲明主張依民法第833 條之1 規定，請求酌定系爭地上權存續期間，為有理由，應予准許，爰由本院判決如主文第1 項所示。又原告依民法第835 條之1 第1 項之規定，請求被告就系爭地上權應支付之地租，自107 年1 月1 日起，調整為每年每平方公尺按當期申報地價年息6%計算，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 107 年 2 月 23 日
民事第四庭 法 官 毛彥程以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 6 日
書記官 張芝婷