臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1675號原 告 陳中鵬訴訟代理人 陳大中被 告 佳昌大都會第九期大廈管理委員會法定代理人 陳建宏訴訟代理人 楊秋株
王台生上列當事人間請求返還保證金事件，經本院於民國106年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國95年5月間透過法院執行程序拍得門牌號碼為新
北市○○區○○路○○○號3樓、3樓之1、之2、之3、之5、之6、之7、之8、之11、之12、之13、之14、之28等房屋（下各稱3樓、3樓之1、3樓之2、3樓之3、3樓之5、3樓之6、3樓之
7、3樓之8、3樓之11、3樓之12、3樓之13、3樓之14、3樓之28建物；合稱系爭建物），系爭建物設計上隔成30間套房，因僅係結構完成尚需補足設備及裝潢。同年5月1日原告與裝潢包商入屋查看時，看見3樓天花板（即4樓樓地板）下方，依原設計有13個預留供大樓污水排放管容納之管道間（每個50公分*120公分）廢棄閒置，原告慮及一旦大雨來臨，極易釀成3樓水災，認為前開13個管道間為大樓瑕疵公設，且外牆多處鐵窗滲水，認管道間應回填，鐵窗應重做，故而通知被告管委會，並由當時擔任管委會財委之楊秋株（起訴時任被告管委會主委；嗣於106年6月1日變更主委為陳建宏）協同到場勘查。勘查後楊秋株以原告專業營造，且上開修繕屬小工程，當機立斷責由原告鳩工修繕，修繕工程自95年5月8日起至96年6月30日完工。
㈡被告於施工前，要求原告繳納保證金，經原告依序於95年5
月8日繳付保證金新臺幣（下同）3萬元，96年3月20日又繳21萬元，96年3月30日再繳29萬8,000元，合計共繳納保證金53萬8,000元。系爭修繕工程既於96年6月30日完工，且未發生規約所定違規扣款情事，被告自應本於契約（規約）約定將保證金53萬8,000元退還原告，及自96年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢系爭修繕工程乃由原告依被告委託尋找專業承包商承攬，關
於鐵窗部分完工時請款5萬2,000元；關於修繕漏水工程完工價13萬3,000元；關於13個管道間補平工程59萬8,000元；關於管道間回填注射泡沫防漏等工程21萬元，合計99萬3,000元，該款項應於完工後，由被告給付。併兩造間未約定承攬報酬，被告仍應按一般市場行情給付原告承攬報酬30萬元。
此部分爰本於承攬契約關係請求被告給付129萬3,000元，及自96年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣原告依序於100年3月14日及20日各繳納20萬元系爭建物管理
費，合計共40萬元。因楊秋株未入帳，被告管委會因而於105年向法院聲請支付命令，原告懼訟於105年11月30日繳交47萬元。前開40萬元浮收管理費，遭被告侵占，爰本於侵權行為法律關係請求被告返還浮收管理費40萬元，及自105年12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈤原告所有前述3樓之3建物及3樓之13建物出租（租期自96年1
月1日起至102年1月1日止），因出租未久，排水管破裂漏水，水患不止，經原告通知被告管委會修繕，被告管委會拒不履行修繕義務。以3樓之3建物月租9,000元；3樓之13建物月租1萬2,000元，9年間原告因被告管委會應作為而不作為，故本於債務不履行法律關係請求9年無收法出租租金損害共226萬8,000元。
㈥併為聲明：被告應給付原告449萬9,000元。及其中183萬1,0
00元（保證金53萬8,000元+修繕工程費99萬3,000元+承攬報酬30萬元），自96年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中40萬元（溢收管理費）自105年12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其餘226萬8,000元（租金損害），自106年5月15日聲請狀繕本送達翌日（即106年7月14日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告抗辯：㈠原告並非系爭建物所有權人，系爭建物於95年8月30日係由
原告之子陳生將買受取得所有權，嗣再分別移轉予其妻、女等人。關於保證金部分，依規約約定每戶應繳保證金3萬元，裝修完成後填寫竣工申請勘驗表，並經審查違規情事後，無息退還保證金，但需繳交清潔費每日100元（按實際施工日計算）。系爭建物經隔成30戶，按其門牌至少應繳10戶裝修保證金共30萬元。本件原告僅以裝修3樓建物為由於95年5月8日繳交裝潢保證金3萬元，此部分應依規約約定扣除每日100元。另原告從未告知被告管委會3樓建物已經裝修完成，被告自無從退還保證金。
㈡關於原告主張：兩造間就系爭修繕工程締有承攬契約及修繕
結果計支出工程費用99萬3,000元一節，被告否認之。實則，被告從未委託原告為任何工程承攬修繕，本件原告所稱修繕工程，為系爭建物（3樓）專用部分之施工，與共同使用部分之管理無關，費用應由系爭建物所有權人自行負擔。另原告並非系爭建物所有權人，故所謂管理費是否溢收，與原告無關，而係與所有權人陳生將等人有關。又訴外人陳生將固曾於100年3月14日繳納管理費20萬元，然此部分金額已經入帳，被告另對陳生將等系爭建物所有權人聲請核發支付命令請求金額，已扣除該20萬元，並未重覆列計請求。而原告主張另於100年3月20日繳付20萬元管理費部分，則係原告重覆列計，此部分亦據陳生將等人於與被告間另案管理費訴訟為主張。
㈢原告並非3樓之3建物及3樓之13建物所有權人，亦非其餘系
爭3樓建物所有權人，故兩造間並無契約關係。且被告並未獲住戶通知有排水管破裂漏水，水患不止情事，故原告請求被告賠償因漏水不能出租之損害，亦為無理由。
㈣併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠門牌號碼為
⒈新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓建物，即3樓建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權；嗣於104年11月10日以夫妻贈與為原因移轉記予蔡宜樺所有（詳本院卷第195至205頁）。
⒉新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之1建物，即3樓之1建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權；嗣於96年3月20日以買賣為原因移轉記予蕭素珍所有（詳本院卷第207至219頁）。
⒊新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之2建物，即3樓之2建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權；嗣於104年11月10日以夫妻贈與為原因移轉記予蔡宜樺所有（詳本院卷第221至231頁）。
⒋新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之3建物，即3樓之3建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權；嗣於104年11月10日以夫妻贈與為原因移轉記予蔡宜樺所有（詳本院卷第233至243頁）。
⒌新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之5建物，即3樓之5建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權（詳本院卷第245頁）。
⒍新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之6建物，即3樓之6建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權（詳本院卷第259頁）。
⒎新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之7建物，即3樓之7建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權；嗣於100年7月5日以買賣為原因移轉記予陳依潔所有（詳本院卷第273至283頁）。
⒏新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之8建物，即3樓之8建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權；嗣於100年7月5日以買賣為原因移轉記予陳依潔所有（詳本院卷第285至295頁）。
⒐新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之11建物，即3樓之11建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權；嗣於100年7月5日以買賣為原因移轉記予陳依潔所有（詳本院卷第297至309頁）。
⒑新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之12建物，即3樓之12建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權；嗣於100年7月5日以買賣為原因移轉記予陳依潔所有（詳本院卷第311至321頁）。
⒒新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之13建物，即3樓之13建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權（詳本院卷第32 3頁）。
⒓新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之14建物，即3樓之14建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權（詳本院卷第33 7頁）。
⒔新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼新北市○○區○
○路○○○號3樓之28建物，即3樓之28建物）於95年8月30日由陳生將以買賣為原因移轉取得所有權；嗣於104年10月7日以贈與為原因移轉記予陳韻宇所有（詳本院卷第351至359頁）。
㈡依被告社區住戶規約約定：裝修戶及承包商需繳「施工保證
金」，每戶「3萬元至5萬元」。裝修戶裝修完成後，填寫竣工申請勘驗表，並經審查無違規情事後，無息退還保證金，但需繳交清潔費每日100元（按實際施工日計算）等情，並有住戶規約1份在卷可佐。
㈢被告於95年5月8日因3樓建物裝潢收受原告繳交保證金3萬元，並有收據1紙（詳本院卷第15頁）附卷可憑。
㈣被告前以：
⑴訴外人蕭素珍（3樓之1建物所有權人）自96年9月起積欠
管理費為由，訴請其給付管理費，經法院判決蕭素珍應給付被告11萬2,000元等情，並有臺灣桃園地方法院105年度壢簡字第745號判決附卷可佐。
⑵訴外人陳生將（3樓之5、3樓之6、3樓之13、3樓之14建物
所有人）、蔡宜樺（3樓、3樓之2、3樓之3建物所有人）、陳韻宇（3樓之28建物所有人）自96年9月起積欠管理費為由，訴請其給付管理費，經達成訴訟上和解①陳生將同意給付被告35萬5,440元。②蔡宜樺同意給付被告2,400元。③陳韻宇同意給付被告2,160元，並有臺灣桃園地方法院105年度司促字第8255號支付命令、支付命令聲請狀及本院三重簡易庭105年度重簡字第1520號和解筆錄在卷可稽。
㈤蕭素珍、陳生將、蔡宜樺、陳韻宇已於105年11月30日將前
項判決、和解筆錄應給付金額（共計47萬2,000元）匯予被告等情，並有存摺影本（詳本院卷第181、183頁）在卷可憑。
㈥陳生將於100年3月14日繳納管理費20萬元予被告，並有收據（詳本院卷第148頁）1紙可佐。
四、關於原告本於契約（規約）約定請求被告返還保證金53萬8,000元及自96年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分：
㈠原告主張：被告於系爭建物施工前，要求原告繳納裝修保證
金，經原告依序於95年5月8日繳付保證金3萬元，96年3月20日又繳21萬元，96年3月30日再繳29萬8,000元，合計共繳納保證金53萬8,000元一節，固據提出收據、裝修申請表及保證書各1紙（詳本院卷第15、17、19頁）為佐。經核：
⑴其中95年5月8日收受裝修保證金3萬元一節，為被告未爭執，可認為真正。
⑵其餘96年3月20日又繳21萬元，96年3月30日再繳29萬8,00
0元部分，原告所提出裝修申請表及保證書各1紙（詳本院卷第17、19頁），則為被告所否認，而應由原告就前開書證形式之真正負舉證之責。關此部分，並未據原告提出其餘證據以供本院審酌，已難逕認前開書證即屬實在。況觀諸裝修申請表文義，固可推認系爭建物曾於96年3月20日因裝修為由，同意繳納21萬元保證金。惟由保證書記載「①欠繳管理費29萬8,000元，限96年4月10日前繳清，否則自願放棄施工權利，任憑管委會之決議辦理。②依據96年3月20日管委會函絕對遵守社區規約辦理。(96年3月21日)」，則反足推斷被告以系爭建物欠繳管理費為由，要求先補納欠繳管理費後，方同意系爭建物96年3月20日裝修工程之申請，而難認原告所主張29萬8,000元為裝修保證金。
⑶基上，依原告提出書證，僅能證明原告為系爭建物裝修工
程，曾於95年5月8日繳付裝修保證金3萬元一節為真，原告其餘繳納保證金之主張，難認屬實。
㈡遑論，承前述依住戶規約約定，裝修保證金需按施工日數每
日繳交清潔費100元扣除後，並無其餘違規情事，始得申請發還。本件依原告起訴之主張：系爭建物共13戶（以門牌及建號計算），自95年5月8日起施工至96年6月30日完工，計419日。則以原告主張之施工期間，每戶應扣除清潔費為4萬1,900元（100*419=41,900），13戶清潔費為54萬4,700元（41,900*13=5 44,700），亦高於原告主張已納保證金53萬8,000元，併此敘明。
㈢即本件原告固於95年5月8日為3樓建物裝修繳付裝修保證金3
萬元，惟扣除該戶裝修期間應繳清潔費4萬1,900元後，已無餘額可供返還。從而，原告本於契約（規約）約定請求被告返還保證金53萬8,000元及自96年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、關於原告本於承攬契約關係請求被告給付修繕工程款99萬3,000元及承攬報酬30萬元，合計共129萬3,000元，及自96年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分：
㈠按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須
具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。查原告主張：系爭修繕工程乃由被告委託原告承包，兩造間就系爭修繕工程成立承攬契約關係一節，既為被告所否認，自應由原告就契約關係存在之利己事實負舉證之責。關此部分，固據原告提出估價單、字據（詳本院卷第134至140頁）為佐。然前開書證，至多僅能證明原告曾與訴外人蔡金池等人締結裝修契約，各支出工程款59萬8,000元、21萬元、13萬3,000元及5萬2,000元，合計99萬3,000元。並無從進步推斷前開工程係原告受被告委託承攬後，再轉包予蔡金池等人施作。此外，原告就兩造間承攬契約存在之利己事實，未再提出其餘證據以供本院審酌，經本院調查結果，原告前開主張，自無可採。
㈡原告就兩造間契約關係存在之利己事實，既無法證明屬實。
則原告本於承攬契約關係請求被告給付修繕工程款99萬3,000元及承攬報酬30萬元，合計共129萬3,000元，及自96年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即難認有理由，應予駁回。
六、關於原告本於侵權行為法律關係請求被告返還浮收系爭建物管理費40萬元，及自105年12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及本於債務不履行法律關係請求被告賠償3樓之3建物及3樓之13建物自96年8月遭退租起共9年無收法出租租金損害共226萬8,000元部分：
㈠按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並
二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。
查原告並非系爭建物所有權人一節，已如前述，為兩造所未爭執，而可認為真正。再觀諸原告提出100年3月14日20萬元管理費繳交單據（詳本院卷第148頁），繳交人則為陳生將（即系爭建物所有人之1），並非原告。至原告提出字據（詳本院卷第150頁記載「100年3月20日李委員20萬元、李許寶春」），由其文義，則無法確認與原告主張之系爭建物管理費間，有何直接關聯。則縱被告管委會確有原告主張浮收管理費之情事，受損害之人亦為陳生將等系爭建物所有權人，而與原告無涉。即本件原告既非系爭建物所有權人，依原告所提書證亦無法證明其起訴主張系爭40萬元管理費之繳納人為原告，而難認原告為受損害之人。則原告本於侵權行為法律關係請求被告返還浮收系爭建物管理費40萬元，及自105年12月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，難認有據，應予駁回。
㈡按管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓
大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第1項第9款定有明文。次按管理委員會之職務如下：⑵共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，同條例第36條第1項第2款亦定有明文。申言之，管理委員會乃屬經區分所有權人決議選任所設立之組織，經選任後，則本於與區分有權人間委任契約關係就區分所有建物之共有及公用部分，負有管理、修繕等契約義務。本件原告既非3樓之3建物及3樓之13建物之所有權人，則其與被告管委會間，形式上已難認具委任契約關係，而得本於區分所有權人與管委會間委任契約關係請求被告管委會就系爭區分所有建物共用部分為為修繕。是原告以被告管委會拒不履行修繕義務為由，本於債務不履行法律關係請求9年無收法出租租金損害共226萬8,000元，難謂有據。況被告否認原告曾向其為公用管道修繕之要求，單執原告提出租賃契約書2份（詳本院卷第72至79頁），復無法推斷其上所指「管道漏水」，為被告管委會負責管理，並應由被告負責修繕之「共有及公用管道設施」漏水，則原告就所主張被告管委會拒不履行修繕義務一節，亦難認已盡舉證之責，而可認為真正。
七、綜上所述，原告本於契約（規約）約定請求被告返還53萬8,000元；本於承攬契約關係請求被告給付129萬3,000元；本於侵權行為法律關係請求被告返還40萬元；本於債務不履行法律關係請求被告賠償226萬8,000元，合計共449萬9,000元及遲延利息，均為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 19 日
民事第三庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 19 日
書記官 傅淑芳