臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1694號原 告 三邦實業有限公司法定代理人 廖其隆訴訟代理人 高奕驤律師
呂佩芳律師李怡潔律師被 告 白安成
林威廷上一人 之訴訟代理人 林伯光上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國107 年2 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告白安成應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號Ａ部分（面積五十九平方公尺）之建物拆除，並將上開土地騰空返還與原告及全體共有人。
被告白安成應自民國一百零六年十二月十五日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟捌佰陸拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告、被告白安成各負擔二分之一。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰參拾萬肆仟元為被告白安成供擔保後，得假執行；但被告白安成如以新臺幣玖佰玖拾壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條亦有明文可參。查本件原告起訴時，訴之聲明原為：「一、被告白安成、白泉應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地上門牌號碼新北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○ 號之建物（下稱系爭建物）拆除，將占有土地（面積初估為10平方公尺，確實面積以實際測量為準）騰空返還予原告及其他全體共有人。二、被告白安成、白泉應自民國106 年1 月9 日起至返還新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭1171地號土地）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）290 元；自105 年8 月25日起至返還新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭1183地號土地）之日止，按月給付原告5 元。以上並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」等語（見本院卷第11頁），嗣於106 年5 月23日除以民事追加被告暨減縮聲明狀追加林威廷為本件被告外，另將訴之聲明更正為：「一、被告白安成、白泉、林威廷應將系爭1171、1183地號土地上之系爭建物拆除，將占有土地（面積初估為10平方公尺，確實面積以實際測量為準）騰空返還予原告及其他全體共有人。二、被告白安成、白泉、林威廷應自106 年1 月9 日起至返還系爭1171地號土地之日止，按月給付原告290 元；自105 年8 月25日起至返還系爭1183地號土地之日止，按月給付原告5 元。」等語（見本院卷第71頁），復經地政機關測量結果，原告再於106 年12月18日當庭除撤回對於被告白泉部分之訴訟外，另將訴之聲明更正為：「一、被告白安成、林威廷應將系爭1171地號土地上如附圖所示編號Ａ部分（面積59平方公尺）之系爭建物拆除，並將前開占有土地騰空返還予原告及其他全體共有人。二、被告白安成、林威廷應自106 年12月14日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告4,071 元。」等語（見本院卷第18
5 頁、第189 頁）。經核原告上開所為，或係本於被告白安成、林威廷占用原告所有系爭1171地號土地之同一基礎事實，或係減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，或係未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，於法均核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告自104 年11月間即陸續取得系爭1171地號土地之應有部
分，迄至106 年12月14日共計取得系爭1171地號土地應有部分為00000000分之0000000 ，系爭建物則為未辦保存登記之建物，多年來無權占用系爭1171地號土地如附圖所示編號Ａ部分迄今。又系爭建物之事實上處分權人原為訴外人白泉，而白泉於66年9 月9 日過世後，其法定繼承人為其配偶即訴外人林金寶及子女即被告白安成、訴外人白美娟，嗣林金寶於91年10月17日過世，其法定繼承人則為白美娟及被告白安成，其後白美娟亦於103 年2 月23日過世。而由系爭建物之納稅義務人設籍時為白泉、之後白美娟向稅籍機關申報繼承取得、訴外人郭怡君於97年4 月25日向稅籍機關申報以買賣為原因移轉取得、被告林威廷於98年6 月11日向稅籍機關申報以買賣為原因移轉取得等情，可知白美娟係將其繼承所得對於系爭建物之事實上處分權，先係於97年4 月25日出售予郭怡君，郭怡君再於98年6 月11日出售予被告林威廷。惟系爭建物於興建之初並未經系爭1171地號土地全體共有人之同意，自屬無權占有系爭1171地號土地，且現係由被告白安成、林威廷占有使用，原告自得依民法第767 條第1 項、第
821 條之規定，請求被告白安成、林威廷拆除如附圖所示編號Ａ部分之系爭建物，並將占用部分之土地騰空返還原告及其他全體共有人。
㈡再者，因被告白安成、林威廷係未經原告及其他共有人之同
意，擅自於系爭1171地號土地上因繼承或買賣取得如附圖所示編號Ａ之系爭建物占有使用，自有因此而獲得利益，原告既為系爭1171地號土地之所有權人（權利範圍00000000分之0000000 ），自得依民法第179 條、土地法第97條、第105條之規定，向被告等人請求依系爭1171地號土地申報地價年息百分之10計算相當於租金之不當得利，而系爭1171地號土地於106 年之申報地價為每平方公尺2 萬7,680 元。準此，原告得請求被告等人自106 年12月14日起至返還系爭1171地號土地之日止，按月給付4,071 元之相當於租金之不當得利【計算式：27,680元（每平方公尺申報地價）×10％÷12月×應有部分0000000/00000000×59平方公尺（被告占用面積）＝4,071 元】。
㈢並聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ之系爭建物（面
積59平方公尺）拆除，並將前開占有土地騰空返還予原告及其他全體共有人。
⒉被告應自106 年12月14日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告4,071 元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告白安成則以：㈠系爭建物係父親白泉向前手何先生所購買，購買之後即供全
家居住，嗣其於24歲結婚後即搬出系爭建物，白泉曾稱過世後要將系爭建物交由其母親居住，而其母親過世後再登記至其名下，惟其母親過世後，其並未辦理繼承登記，系爭建物則係交由其妹妹白美娟居住，嗣其妹妹白美娟並未經同意即將系爭建物賣給被告林威廷，然系爭建物很多費用均係由其所支付，故系爭建物應為其所有，不能由白美娟單獨繼承，其偶爾仍會居住於系爭建物內。且其並非不同意原告之請求，僅係認為原告應賠償其所受之損害。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林威廷則以：㈠其係向訴外人應開福購買系爭建物，惟其並無系爭建物之鑰
匙。而據應開福之配偶陳稱因白美娟有向應開福借款，因無法清償故將系爭建物出售予應開福，又因應開福與白美娟係朋友關係，且白美娟並無地方居住，應開福始於購買系爭建物後仍同意白美娟居住於其內，其於購買系爭建物後亦同意白美娟可以繼續居住於其內。惟白美娟過世後，被告白安成即占有系爭建物，並將水電費均改為被告白安成之名義。且其並非不同意原告之請求，僅係認為原告應給予補償。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件經法官試行整理並簡化兩造不爭執事項（並採為本判決之基礎），結果如下（見本院卷第185 頁、第186 頁）：
㈠原告為系爭1171地號土地共有人之一。
㈡系爭建物為未辦保存登記之建物，占用系爭1171地號土地如附圖所示編號Ａ部分。
㈢系爭建物之事實上處分權人原為白泉。
㈣白泉於66年9 月9 日過世後，其法定繼承人為其配偶林金寶
及子女即被告白安成、白美娟，嗣林金寶於91年10月17日過世，其法定繼承人則為白美娟及被告白安成，之後白美娟於
103 年2 月23日過世。㈤系爭建物之納稅義務人設籍時為白泉、之後白美娟向稅籍機
關申報繼承取得、郭怡君於97年4 月25日向稅籍機關申報以買賣為原因移轉取得、被告林威廷於98年6 月11日向稅籍機關申報以買賣為原因移轉取得。
五、得心證之理由：㈠原告主張其為系爭1171地號土地共有人之一，系爭建物為未
辦保存登記之建物，占用系爭1171地號土地如附圖所示編號Ａ部分（面積59平方公尺）乙節，為兩造所不爭執，並有系爭1171地號土地登記第二類謄本、系爭建物之稅籍證明書、現場照片等件在卷為憑（見本院卷第43頁至第44頁、第49頁、第79頁），復經本院會同新北市板橋地政事務所到場勘驗測量屬實，並有本院勘驗筆錄，及上開地政事務所製作之附圖在卷可證（見本院卷第135 頁至第139 頁、第143 頁），自堪信為真實。
㈡原告主張被告白安成、林威廷均為系爭建物之事實上處分權
人，又系爭建物無權占用系爭1171地號土地如附圖所示Ａ編號部分等情，雖經被告白安成、林威廷於本院審理時均陳稱：並無不同意原告請求，但認原告應將該補償部分予以補償等語（見本院卷第185 頁、第241 頁），然被告白安成、林威廷分別認為系爭建物為其單獨所有，是應審究者為系爭建物為何人所有。經查：
⒈按建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一
次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號民事裁判要旨參照）。查系爭建物為未辦保存登記之建物，原事實上處分人為白泉，白泉於66年9 月9 日過世後，其法定繼承人為其配偶林金寶及子女即被告白安成、白美娟，嗣林金寶於91年10月17日過世，其法定繼承人則為白美娟及被告白安成，之後白美娟於103 年2 月23日過世等情，為兩造所不爭執，並有白泉除戶謄本、繼承系統表、林金寶除戶謄本、被告白安成戶籍謄本、白美娟除戶謄本等件在卷為憑（見本院卷第199 頁至第209 頁），是於白泉、林金寶相繼死亡後，白泉所遺之系爭建物事實上處分權應屬被告白安成與白美娟公同共有。⒉被告林威廷雖稱：白美娟將系爭建物出售與應開福，納稅義
務人登記為應開福之配偶郭怡君，嗣郭怡君再將系爭建物出售與被告，故被告林威廷因此取得系爭建物等情，然查：
①系爭建物既為未辦保存登記之不動產，被告林威廷未於不
動產登記機關登記為系爭建物所有權人，依民法第758 條規定，自無可能有效取得系爭建物所有權，至為灼然。②次按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承
認始生效力。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。民法第118 條第1 項、第828 條第3 項、第1151條分別定有明文。又按民法第118 條第1 項規定無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，即無權處分並非當然且確定不生效力，乃效力未定（最高法院96年度台上第2870號判決參照）。再者，未辦保存登記之建築物事實上處分權之讓與，除有讓與合意外，並須實際交付占有予受讓人，受讓人始取得事實上之處分權，而發生移轉之效力（最高法院69年度台上字第851 號判決參照）。
③被告林威廷雖稱前情，惟其於本院審理時自承：伊與應開
福、白美娟均為朋友關係，白美娟為獨居老人，沒有地方居住，應開福購買系爭建物時同意讓白美娟居住於系爭建物內，伊購買時亦同意讓白美娟繼續居住於系爭建物內等語（見本院卷115 頁）；於本院至現場履勘時亦稱：系爭建物原本確實由白美娟所有使用，白美娟缺錢才把系爭建物賣給隔壁屋主應開福，應開福又把系爭建物賣給伊，伊沒有系爭建物鑰匙，白美娟過世後，她哥哥即被告白安成就過來占有系爭建物，並把水電費都改為他的名字等語（見本院卷第137 頁至第138 頁），足證系爭建物迄今均無實際交付占有予被告林威廷之事實，依前揭最高法院判決意旨，自無發生移轉事實上處分權之效力甚明。又查，系爭建物之納稅義務人設籍時原為白泉，之後白美娟向稅籍機關申報繼承取得，郭怡君則於97年4 月25日向稅籍機關申報以買賣為原因移轉取得，被告林威廷則於98年6 月11日向稅籍機關申報以買賣為原因移轉取得之事實，為兩造所不爭執，並有新北市政府稅捐稽徵處106 年12月29日新北稅板二字第1063831936號函暨所附之白美娟與郭怡君之契稅申報書及系爭建物買賣所有權移轉契約、郭怡君與被告林威廷之契稅申報書、系爭建物買賣所有權移轉契約在卷可參（見本院卷第217 頁至第234 頁），雖可證明被告林威廷所述白美娟於97年4 月間確有將系爭建物以買賣為原因移轉稅籍登記人名義與郭怡君，嗣於98年6 月間郭怡君再將系爭建物以買賣為原因移轉稅籍登記人名義與被告林威廷等情屬實。惟系爭建物於係於白泉、林金寶相繼死亡後，由其等法定繼承人即被告白安成、白美娟公同共有取得事實上處分權，已如前述，且本件復無該遺產即系爭建物已為分割之證據，而被告白安成於本院審理時亦陳：
伊沒有同意白美娟將系爭建物以買賣為原因移轉事實上處分權與他人，白美娟移轉時亦無告知伊，又白美娟死亡後並無配偶及子女，其唯一兄弟姐妹僅有伊一人，伊不同意其上開移轉行為，也不願意追認等語（見本院卷第242 頁至第243 頁），則白美娟未經公同共有人全體同意，無權處分該權利，縱白美娟與郭怡君有簽立系爭建物之買賣移轉契約書，再由郭怡君與被告林威廷簽立系爭建物之買賣移轉契約書，並均辦妥變更系爭建物納稅義務人，亦不生系爭建物事實上處分權移轉予被告林威廷之效力，是被告林威廷主張其因買賣關係而取得系爭建物事實上處分權，委無足採。至被告林威廷於本院審理時另稱系爭建物是白泉要給白美娟的等語（見本院卷第243 頁），然其並無提出白美娟單獨繼承系爭建物之相關證據資料以實其說，是其此部分主張，亦無足取。
④從而，被告林威廷未取得系爭建物所有權或事實上處分權。
⒊系爭房屋事實上處分權於白泉、林金寶相繼死亡後，屬被告
白安成與白美娟依繼承之法律關係而公同共有。惟白美娟於
103 年2 月23日過世，依原告所提之繼承系統表及白美娟除戶謄本資料（見本院卷第201 頁、第209 頁），白美娟無配偶及子女，唯一兄弟姐妹即為被告白安成，是被告白安成為白美娟之法定繼承人，依繼承之法律關係，亦繼受取得白美娟就系爭建物之事實上處分權。基此，系爭建物之事實上處分權人為被告白安成甚明，白安成就系爭建物應有拆除之權限。原告雖主張被告林威廷亦為事實上處分權人，已與本院前揭認定相違，原告就此亦未能舉證以實其說，揆諸首揭說明，應認被告林威廷就系爭建物無拆除之權限。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有權者，得請求返還之。
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項前段、第821 條分別有明文規定。查原告係系爭1171地號土地之共有人之一，且被告白安成所有系爭建物並無占用系爭1171地號土地之正當權源等情，已如前述。則原告依民法第767 條、第821 條規定，請求被告白安成將坐落系爭1171地號土地上如附圖所示編號Ａ部分（面積59平方公尺）之系爭建物拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人，洵屬有據，應予准許。至原告依民法第767 條、第821 條規定，請求被告林威廷拆除系爭建物並返還占用該部分土地乙情，因被告林威廷未取得系爭建物所有權或事實上處分權，而未有拆除系爭建物之權限，已如前述，是原告此部分，難認有據，應不予准許。
㈣原告依民法第179 條規定，請求被告白安成、林威廷給付自
106 年12月14日起至返還前揭占有土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利部分，經查：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查原告陸續於106 年1 月9 日、106 年12月14日以買賣為原因登記為系爭1171地號土地之所有權人（權利範圍00000000分之0000000 ），有系爭1171地號土地之登記第二類謄本2 份在卷可證（見本院卷第43頁、第195 頁），是被告白安成所有系爭建物自106 年12月15日起即屬無權占有原告所有系爭1171地號土地（權利範圍00000000分之0000000 ）部分，依社會通念，可消極減免其應支付使用系爭1171地號土地之代價，而受有利益，致原告受有損害，則依上開法條規定及最高法院判例意旨，原告請求被告白安成給付自106 年12月15日起至返還占用土地之日止，相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148 條規定，為土地所有權人依土地法所申報之地價。另所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，原告起訴請求被告白安成無權占有系爭1171土地之部分，並依此計算其所獲得相當於租金之不當得利，本院審酌系爭1171地號土地位處新北市板橋區，屬於城市地方，自有前揭法條規定之適用，而被告白安成所有系爭建物門牌號碼為新北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○ 號，為一層磚造房屋，屋內進入為客廳，中間有2 房間，屋內最後為餐廳及廚房、廁所，被告白安成目前偶爾定期至該處居住等情，有本院勘驗筆錄1 份在卷可佐（見本院卷第135 頁至第
138 頁），復觀諸系爭建物現場照片及房屋稅籍證明書（見本院卷第49頁、第79頁），系爭房屋自43年1 月起課稅迄今已54年，現值僅為6,100 元，外觀業已陳舊，再參以系爭1171地號土地於105 年1 月之公告現值為每平方公尺為16萬8,
000 元，然於同期之申報地價僅為每平方公尺2 萬7,680 元等情，有土地登記第二類謄本可參（見本院卷第43頁），足見系爭1171地號土地申報地價顯有低於該土地實際價值之情形。綜上各情，系爭土地屬新北市板橋區之城市地區，而被告白安成占用系爭建物係供自己偶爾居住使用，又系爭建物迄今已54年，外觀業已老舊，認原告得請求被告白安成給付相當於租金之不當得利，應以系爭1171地號土地申報地價之
7 ％計算為適當。⒊查被告白安成所有系爭建物無權占有系爭1171地號土地上如
附圖所示編號Ａ部分（面積為59平方公尺），如前所述，且系爭土地105 年1 月申報地價每平方公尺為2 萬7,680 元，再依原告就系爭1171地號土地權利範圍為00000000分之0000
000 ，據此計算被告白安成自106 年12月15日起至返還占用系爭1171地號土地之日止，應按月給付原告不當得利數額為2,865 元【計算式：（27,680×59×7 ％×0000000/00000000）÷12＝2,865 ，元以下四捨五入】。因此，原告依民法第179 條規定，請求被告白安成給付自106 年12月15日起至返還占用系爭1171地號土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2,865 元，於法有據，應予准許。至原告依不當得利之法律關係，請求被告林威廷返還相當於租金之不當得利部分，因被告林威廷非為系爭建物所有權人或事實上處分權人，原告復未能證明其有無權占有系爭1171地號土地如附圖所示編號Ａ部分，是原告此部分請求，仍屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被告白安成為系爭建物之事實上處分權人，該建物並無占用原告共有之系爭1171地號土地之合法權源，如前所述，實屬無權占用。從而，原告本於民法第767 條、第82
1 條規定，請求被告白安成拆除系爭建物，並將占用系爭1171地號土地之部分返還原告及全體共有人，洵屬有據，應予准許；逾此請求之範圍，即屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
八、本判決第二項係屬所命給付之價額未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行，惟被告白安成陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。另關於本判決第一項原告勝訴部分，兩造亦均分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核亦皆於法並無不合，爰併各酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
九、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2 項、第392 條第2 項。
中 華 民 國 107 年 3 月 27 日
民事第二庭 法 官 潘曉玫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 107 年 3 月 27 日
書記官 林怡秀