臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1772號原 告即反訴被告 陳寶珠訴訟代理人 丁福慶律師複 代理 人 陳智勇律師
洪嘉傑律師被 告即反訴原告 羅東山被 告 古淑瑛
羅玉萍羅俊楠共 同訴訟代理人 陳香如律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國107 年5 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地暨其上同段五二四建號建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號房屋所有權移轉登記予反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、本訴方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院95年度台上字第1573號判決可資參照。經查，本件原告原起訴時訴之聲明為「被告羅東山應自門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○號房屋騰空及遷出，並將上開房屋返還予原告。」（見本院卷㈠第11頁），嗣於民國106 年12月21日以民事變更追加狀追加被告古淑瑛、羅玉萍、羅俊楠並變更聲明為：「被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○號及其頂樓加蓋之增建建物（面積位置依實際測量為準）騰空遷讓返還予原告。」（見本院卷㈠第415 頁），及於107 年3 月12日以民事變更追加二狀變更聲明為：「被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○號之建物，及如附圖所示上開建物一、二樓增建部分各10.7平方公尺（如圖示A 、C ）、頂樓加蓋之增建部分面積45.35 平方公尺（如圖示A 、B 、C ）均騰空遷讓返還予原告。」（見本院卷㈡第49頁），因原告所為聲明之變更，與原訴屬基於同一紛爭事實，二者之訴訟及證據資料有其社會事實上之共通性及關聯性，原已進行過之訴訟資料與證據資料亦有於變更之訴繼續使用之可能性及價值，宜利用同一訴訟程序加以審理，藉以一次解決本件紛爭，俾符訴訟經濟要求，揆諸前揭規定，原告之變更，於法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、座落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地（重測前：溪尾小段79-11 地號土地，權利範圍：全部，下稱系爭土地）暨其上同段524 建號建物（2 層樓，總面積68.80 平方公尺，1、2 樓層次面積各為34.40 平方公尺，門牌號碼：新北市○○區○○街○○○ 巷○○號房屋）（下稱系爭房地）係原告自原告母親陳梅香（民國前0 年0 月00日生、民國62年1 月6 日歿）繼承，惟因原告並不知悉有系爭房地存在，故未辦理繼承登記，迄至105 年3 月底，收受新北市三重地政事務所（下稱三重地政事務所）辦理繼承登記之通知，始辦畢繼承登記。而上開房屋除1 、2 樓前後有增建（如即附圖編號A 、
C 部分）外，另加蓋3 樓（如附圖編號A 、B 、C 部分），均與上開房屋為同一出入門戶、使用同一內梯，即附屬於上開房屋，原告仍對上開增建部分取得所有權（上開房屋暨增建部分，下稱系爭房屋）。
㈡、嗣原告前往系爭房屋查看，始知系爭房屋遭被告占用，且被告羅東山稱係先後輾轉自陳梅香處買受系爭房屋，惟並未辦理所有權移轉登記云云。然而：
１、原告從未自陳梅香處聽聞其曾將系爭房屋出賣他人，且陳梅香並不識字，權利讓渡契約書上「陳梅香」之簽名非陳梅香所為，亦無按捺陳梅香之指印。
２、系爭房屋於60年2 月3 日即因「所有權第一次登記」而登記為陳梅香所有，但依被告提出歷次權利讓與之文件，除簽約日期分別為56年10月27日、58年4 月2 日係在陳梅香取得所有權登記之前外，其餘簽約日期分別為62年1 月18日、70年12月19日、91年12月2 日，則均係在陳梅香取得所有權登記後，雖陳梅香係於62年1 月6 日死亡，然上開權利受讓人竟均未要求陳梅香之繼承人即原告辦理繼承登記後再為移轉登記，而願買受系爭房屋，且期間合計長達43年？是被告所稱買受系爭不動產一事，是否真實，顯有可疑。
㈢、爰依民法第767 條第1 項前段規定，原告為系爭房屋所有權人，被告無法律上權源占有系爭房屋，自應返還予原告。
㈣、併聲明：
１、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○號之建物，及如附圖所示上開建物一、二樓增建部分各10.7平方公尺（如圖示A 、C ）、頂樓加蓋之增建部分面積45.35 平方公尺（如圖示A 、B 、C ）均騰空遷讓返還予原告。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠、被告並非無權占有系爭房屋：
１、陳梅香係三重興建堤防而需遷移原住戶，原住戶於繳納配合金後，可向臺灣土地銀行（下稱土地銀行）申請貸款興建國民住宅，而於56年10月27日，在系爭房屋尚未落成前（系爭房屋於57年10月1 日建築完成），因陳梅香無法籌措配合金，於56年10月27日與王翠蓮簽訂權利讓渡契約書（下稱56年10月27日讓渡書），將系爭房地落成後之產權接管權利，以及給付土地銀行貸款、相關稅金之義務悉數讓與王翠蓮，約定價款為新臺幣（下同）18,500元並載明：「立讓渡契約書人受讓人王翠蓮以下稱為甲方，出讓人陳梅香以下稱為乙方，茲以乙方核准貸款興建堤防遷戶住宅壹棟，座落在台北縣○○市○○○段○○○段○○○○地號計玖筆，以實際分割地號為準，房屋以抽籤決定位置貸款金額肆萬捌仟元整，乙方因配合金無法籌措並鑑及甲方無屋可住，乙方願將上開貸款權利出讓與甲方配合興建，此權利一讓千休，永不反悔。惟嗣後應繳交土地銀行之母息，每月應由甲方負責繳納，如果欠繳情事，願任應政府將該產物拍賣抵償，與乙方無關，至對該產物之一切公課稅金概由甲方負擔，貸款及產物名義，未辦理移轉登記時，仍以乙方名義，今後如需要乙方出面或給付乙方印鑑證明、戶籍謄本、印章等，乙方應無條件給付，本契約成立，由甲方給付乙方權利金壹萬捌仟伍佰元正，乙次甲方付清，不另給收據，此後對繳交配合金及接管不動產，由甲方直接向承建方辦理，領取貸款時，乙方應於通知時，無條件前往土地銀行簽章，應領之貸款，直接委交承建方領取，乙方與承建方所訂之契約書乙份亦與甲方收用，乙方申請用印章乙枚，應交甲方保管，以上各拘束，經雙方協議而做成，恐口無憑，特立此契約書同式兩份，各執乙份為證。」等語，陳梅香於前揭權利讓渡書蓋用印鑑章並同時將台北縣三重市公所（現改制為新北市三重區公所，下同）人民印鑑證明書（下稱系爭印鑑證明）交付與王翠蓮收執。
２、王翠蓮復於58年4 月2 日與陳傳生簽訂土地建物買賣預約書（下稱58年4 月2 日買賣預約書），將系爭房地產權，以700,500 元賣斷，並於契約第九條之特約事項載明：「……㈡本建物係國民住宅為甲方（即陳傳生，下同）所明知。㈢向土地銀行貸款之分期還款自58年3 月1 日起由甲方按期繳納，直至全部還清為止。…㈣日後如需過戶，甲方應逕與申請人陳梅香接洽，與乙方（即王翠蓮）無關。」。
３、陳傳生又於62年1 月18日與葉進泉簽訂不動產買賣契約書（下稱62年1 月18日買賣契約書），將系爭房地之產權賣斷，並於第九條特約事項載明「一、本建物係國民住宅為甲方（即葉進泉，下同）所明知。二、土地銀行貸款由乙方（即陳傳生，下同）繳納至六十二年壹月止，貳月係由甲方負責。
三、日後如需過戶，甲方應逕與申請人陳梅香接洽，與乙方無關。」。
４、葉進泉再於70年12月19日將系爭房地之產權賣斷予羅秋海並簽立不動產買賣契約書（下稱70年12月19日買賣契約書），且於備註欄特約系爭房地為國民住宅，土地銀行貸款部分由葉進泉負責繳清，如需過戶，應由羅秋海進行與原申請人陳梅香接洽。最終於91年12月2 日，羅秋海將系爭房地讓渡予被告羅東山並簽立讓渡書（下稱91年12月2 日讓渡書）。
５、前揭契約讓渡過程中，關於系爭房地之土地銀行貸款、地價稅、房屋稅、保險費、臺北縣政府（現改制為新北市政府，下同）工程受益費等相關款項，陳梅香於出賣後並未繳納分文，而係由各受讓人繳納，被告羅東山於自羅秋海取得系爭房地之權利時，一併收受所有前手保存之相關繳款證明文件，即土地銀行總行國民住宅部寄存證、臺北縣國民住宅貸款還款薄，因陳梅香與王翠蓮簽署權利讓渡契約後，遂由後手繳納國民住宅貸款，故相關分期還款憑單，目前輾轉均由被告羅東山留存。又系爭房地自61年至73年均自臺灣產物保險股份有限公司（下稱臺灣產物保險公司）投保房屋裝修火災保險，被告處亦存有保費收據暨房屋火災險保險證。另，葉進泉於62年6 月間，以陳梅香名義去函台北縣稅捐稽徵處三重分處（現改制新北市稅捐稽徵處三重分處，下稱三重稽徵處）請求核定房屋納稅人名義，且經三重稽徵處回函。復有被告羅東山留存66年至104 年間之地價稅單繳款證明，其中70年上期之地價稅部分，當時系爭房地之權利人葉進泉曾申請補發稅單，該補發稅單遂載有納稅義務人為「葉進泉」，可見當時之地價稅，確由葉進泉繳納，亦即，近50年之地價稅捐，陳梅香或原告，並未繳納分文。又有59年房屋稅捐補發稅單、臺北縣稅捐稽徵處囑託鄉鎮市公所收移送法院滯納案件稅款收據、臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）代收稅款滯納金收據，以及61年至105 年度房屋稅繳納證明，是近50年之房屋稅捐，陳梅香或原告，並未繳納分文。另有68年至70年間臺北縣政府開徵之三重市工程受益費繳納通知單。
㈡、系爭房屋為國民住宅，依64年7 月1 日公布之國民住宅條例第12條規定：「國民住宅承購人所承購之國民住宅及其基地，非經國民住宅出售機關之同意，不得出售、出典、贈與或交換；其經同意出售者，國民住宅出售機關有優先承購權。國民住宅出售、出典、贈與或交換之承受人，應以具有購買國民住宅之資格者為限。」當時若欲出售國民住宅，需經出售機關同意，承受人又需具備購買資格，條件限制重重，故在陳梅香死亡前，買受系爭房地之權利人，囿於法令規定，無法要求移轉登記，而國民住宅條例歷經71年、91年、94年三度修訂（104 年1 月7 日廢止），直至91年12月11日修訂之國民住宅條例第19條，始刪除購買國民住宅條件之限制，而系爭房地於72年7 月7 日由葉進泉繳清所有土地銀行房貸，但國民住宅條例卻於91年修法後准予國民住宅名義登記人可將國民住宅房地自由出售移轉，此乃被告羅東山之前手，遲未向陳梅香或原告請求移轉系爭房地所有權登記之原因。
㈢、綜上，陳梅香早於56年10月27日在系爭房屋尚未落成前，將系爭房屋之權利出售讓與王翠蓮，房屋落成後，陳梅香自知非權利人，系爭房屋均由後手權利人輾轉占有使用，相應之房屋貸款、政府稅捐、保險等費用，亦悉數由後手負擔，陳梅香死前，未曾出面主張權利或請求遷讓房屋，而系爭房屋輾轉經王翠蓮、陳傳生、葉進泉、羅秋海等以買賣方式移轉，目前占有人為被告羅東山，被告羅東山係合法繼受前手之權利，原告雖主張民法767 條第1 項所有物返還請求權，惟被告並非無權占有，原告既係因繼承原因而取得其母陳梅香之系爭房地名義上所有權人身份，依民法第1148條規定，自應承受被繼承人財產上之一切權利及義務，自無由對被告主張遷讓房屋。而被告羅東山為有權占有人之身份，係源於前揭買賣契約，於請求權未罹於消滅時效前，原告無由提出遷讓房屋之訴，縱被告羅東山之請求權罹於時效（假設語氣，非自認），揆諸最高法院69年度第4 次民事庭會議決議意旨、最高法院85年台上字第389 號判例，原告不得請求被告遷讓房屋。
㈣、併聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、反訴方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。又所謂相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。本訴之原告陳寶珠請求被告羅東山等人遷讓返還房屋，被告則提出前開讓渡書、買賣契約約等證明占有係出於合法權源，而反訴原告羅東山主張反訴被告即原告應基於買賣暨繼承法理，將系爭房地所有權移轉登記予反訴原告羅東山，本訴與反訴間之攻擊防禦方法及標的均相牽連，且審判資料與事實關係密切，為助兩造紛爭一次性解決，本件反訴之提出，應屬適法，合先敘明。
二、反訴原告提起反訴主張：
㈠、反訴原告取得系爭房地之權利，如上所述，至反訴被告抗辯前開讓渡書、買賣契約書因違反法律而無效云云，然實務上並不認為國民住宅條例或興建國民住宅貸款條例中關於國宅禁止移轉之規定屬於民法第71條強制或禁止事由，是前開讓渡書、買賣契約書並非無效。則陳梅香於56年10月27日系爭房屋尚未落成前，便將系爭房地權利讓予王翠蓮，並言明未辦理移轉登記時，仍以陳梅香之名義，今後如需要陳梅香出面或給付其印鑑證明、戶籍謄本、印章等時，陳梅香應無條件配合給付，協助王翠蓮取得房地產權，而前揭權利，經王翠蓮、陳傳生、葉進泉、羅秋海，輾轉讓渡至反訴原告手中，因陳梅香已於62年1 月6 日死亡，依民法第1148條之規定，反訴被告繼承其母陳梅香之一切權利及義務，反訴原告依民法第348 條規定，自得請求反訴被告移轉系爭房地之所有權登記予反訴原告。
㈡、本件請求權尚未罹於請求時效：
１、（已廢止）46年7 月27日公布施行之興建國民住宅貸款規則第8 條規定：「借款人或承購人依本條例規定，借款興建或承購之住宅，在借款或欠款清償前，不得為典賣或再抵押。」而該條例在64年7 月12日廢止，相關國民住宅條例之權利義務規範，改由64年7 月12日公布施行之國民住宅條例加以規範。再者，（已廢止）64年7 月12日公布施行之國民住宅條例第12條：「國民住宅承購人所承購之國民住宅及其基地，非經國民住宅出售機關之同意，不得出售、出典、贈與或交換；其經同意出售者，國民住宅出售機關有優先承購權。國民住宅出售、出典、贈與或交換之承受人，應以具有購買國民住宅之資格者為限。」違反前揭規定者，依同法第13條規定，即國民住宅承購人若未經國民住宅出售機關同意，將國民住宅出售、出典、贈與或交換者，國民住宅出售機關得收回其住宅，並得移送法院裁定後強制執行。亦即，在該時期，系爭房地之後手買受人，因欠缺購買國民住宅之資格，尚無法取得主管機關同意，請求出賣人陳梅香移轉系爭房地所有權。又（已廢止）71年7 月30日修正公布之國民住宅條例第19條第1 項規定：「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。」違反前揭規定者，依同法第21條規定，即若未經國民住宅出售機關同意，將國民住宅出售、出典、贈與或交換者，國民住宅出售機關得收回其住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行。亦即，在該時期，系爭房地之後手買受人，因欠缺購買國民住宅之資格，尚無法取得主管機關同意，請求出賣人陳梅香移轉系爭房地所有權。復（已廢止）91年12月11日修正公布之國民住宅條例第19條規定：「政府直接興建之國民住宅，其承購人居住滿一年後，得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人，如具有國民住宅購買資格者，得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限，申請國民住宅貸款。取得使用執照滿十五年以上之國民住宅，其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地，不受前項規定之限制。」申言之，關於國宅轉售對象之條件限制（需具備購買國民住宅條件資格，且需取得國民住宅主管單位同意），在該次修法，刪除條件限制。
２、綜上可知，國民住宅條例在91年12月11日修正公布前，對於購買國民住宅後轉售者，有所限制，如有未經主管機關同意售予不具購買國民住宅條例者，主管機關得收回國宅及基地。申言之，國民住宅條例在91年12月11日修正公布後，已無買受人資格限制暨需取得主管機關同意之規定，故自該時起，反訴原告始得請求出賣方履行買賣協議，而請求權時效，應自斯時始得開始計算，準此，反訴原告提起本件反訴時，並未罹於15年消滅時效。
㈢、併聲明：
１、反訴被告應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地暨其上同段524 建號建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○號房屋所有權移轉登記予反訴原告。
２、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則抗辯：
㈠、反訴原告所提出56年10月27日權利讓渡書與系爭印鑑證明上「陳梅香」之印文不相符，且該權利讓渡書上沒有陳梅香親自簽名，故反訴被告否認56年10月27日權利讓渡書之真正，不足作為反訴原告請求反訴被告移轉系爭房地之依據。
㈡、又56年10月27日權利讓渡書後之讓渡書、買賣契約書均是以系爭房地為標的，而非以56年10月27日王翠蓮的權利為轉讓標的，且均特別記載：「日後如需過戶，甲方（註：即買方）應逕與申請人陳梅香接洽與乙方（註：即賣方）無關。」等語，且反訴原告與羅秋海的讓渡書第7 行以下記載：「惟本案土地房屋登記名義人非甲方，為乙方所知，如欲過戶，由乙方逕與登記名義洽議與甲方無涉。」但王翠蓮始終未取得系爭房地所有權，如何再將系爭房地權利移轉予其他人？故反訴原告主張因輾轉讓渡而取得王翠蓮之移轉買賣標的物請求權云云，容與歷次讓渡契約文意不符。
㈢、再者，依照實體從舊原則，56年10月27日讓渡書既係於56年間作成，其效力應以當時有效的「興建國民住宅貸款條例」判斷之，不應以契約做成後才施行的國民住宅條例判斷。至於被告所援用臺灣士林地方法院（下稱士林地院）106 年度重訴字第262 號民事判決，該事件當事人間之合約係訂於67年9 月間，其合約第3 條約定「甲方同意價款全部繳清後，將房屋所有權登記為乙方或其指定人之名義，由乙方持本契約為甲方授權之證明，向主管機關申請房屋所有權登記」是附「貸款繳清」為賣方履行條件之約定，而非約定至法律變更取消國民住宅過戶限制為賣方履行條件。64年制訂公布的國民住宅條例第12、13條與71年修正後之第19條第1 項、第21條之條文文字與規範意旨均相近。如依反訴原告所持最高法院判決見解，上開國民住宅條例規定並非強制規定，違反並非無效，則上開士林地院民事判決之買方在貸款繳清後約定條件已經成就，買方即可申請主管機關同意過戶，故買方移轉所有權請求權時效自貸款繳清即可起算，士林地院所認定之國民住宅條例於91年修法前屬法律障礙致買方權利無法行使。反訴原告一方面引用最高法院判決主張國民住宅條例禁止過戶規定非強制規定，但另一方面引用士林地院前開判決主張買方的移轉所有權請求權時效應自刪除禁止過戶規定後開始起算，顯然矛盾。又上開士林地院判決之案件事實引用最高法院31年11月19日決議、63年度台上字第1885號判例意旨「所謂請求權可行使時，乃指權利人行使請求權已無法律上之障礙而言」似指國民住宅條例禁止過戶之規定是指法律障礙而使買受人無法行使權利，故請求權時效自法律障礙排除後起算，然根據最高法院99年度台上字第1205號判決意旨，因法律障礙致不能行使權利情形，依民法第139 條規定之同一法理，應認自該障礙排除時起，一個月內，其時效不完成，逾一個月，若已經超過15年，其權利亦罹於時效。故士林地院前揭判決所持：自國民住宅條例刪除禁止過戶規定後，起重新計算消滅時效15年之見解，與最高法院99年台上字第1205號判決所持之見解不符，容無足採。
㈣、「興建國民住宅貸款條例」係規定貸款繳清後才能為典賣、抵押，且沒有違反此一規定主管機關得收回之類似規範，故應解為強制規定，違反者無效。蓋國宅興建的目的係為照顧經濟弱勢，為避免不具有購買資格之人，利用承購者經濟上之弱勢，以小利誘使承購者將國宅轉讓於己，致生承購者未能實際居住使用之弊，方符合照顧弱勢之立法意旨。退萬步言，假設56年10月27日讓渡書是經當事人合意簽訂，如認為56年10月27日讓渡書做成時的「興建國民住宅貸款條例」第
8 條非強制規定，則系爭貸款早已於72年7 月8 日繳清，貸款帳戶因而銷戶，自彼時起即權利人可要求移轉系爭房地所有權，卻怠於請求迄今已逾15年，已罹於時效，反訴被告亦可主張時效抗辯拒絕履行。
㈤、併聲明：
１、反訴原告之訴駁回。
２、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
參、本院得心證之理由：
一、兩造對於系爭土地於57年8 月16日由原告之被繼承人陳梅香以買賣為由登記取得所有權、系爭房屋於60年2 月3 日由原告之被繼承人陳梅香第一次登記取得所有權，嗣陳梅香於62年1 月6 日死亡，原告為唯一繼承人，並於105 年4 月間接獲三重地政事務所105 年3 月24日函通知系爭房地逾期未辦繼承登記後，始於105 年4 月18日申請辦理系爭房地繼承登記並於105 年4 月25日登記在案，及被告4 人現居住於系爭房屋之事實並不爭執（見本院卷㈠第302 至303 、334 、41
7 至419 、447 頁），並有建物所有權狀、陳香梅除戶謄本、新北市地籍異動索引、系爭房地之登記謄本暨異動索引、土地登記案件補正通知書、土地登記申請書暨所附資料、新北市三重戶政事務所106 年11月24日新北重戶字第1063834207號函暨系爭房屋之全戶戶籍資料（見本院卷㈠第19至23、
249 至288 、349 至352 頁）為證；又系爭房屋為1 至3 樓加強磚造屋，做為住家使用，一樓門前有屋簷及外推雨遮，二及三樓都有外推陽台，三樓屋頂為鋁板屋頂，屋內有樓梯供二、三樓使用，並經地政機關人員測量系爭房屋增建部分如本判決附圖所示等情，此有本院勘驗筆錄、現場照片及三重地政事務所107 年2 月8 日新北重地測字第1074052573號函暨所檢附土地複丈成果圖（見本院卷㈡第11至13、21至25、27至29頁）可證。是上開事實，洵堪採認屬實。
二、原告起訴主張其為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭房屋，爰依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋等語，為被告否認，並辯稱被告羅東山因前開讓渡書、買賣契約書之約定而輾轉取得系爭房屋之權利，並非無權占有等語；反訴原告即被告羅東山（下稱羅東山）反訴主張其基於前開讓渡書、買賣契約書之約定而取得系爭房地之權利，而反訴被告即原告為陳梅香之繼承人，爰依民法第1148條、第348 條之規定，請求反訴被告將系爭房地所有權移轉登記予羅東山等語，為反訴被告否認，並辯稱其否認56年10月27日讓渡書之真正，縱認該讓渡書為真正，但前開讓渡書、買賣契約書均因違反斯時之法律規定而無效，且移轉登記之請求權已罹於15年時效而消滅等語。是以，本件本訴、反訴之爭點厥為：原告依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？即被告是否有權占有系爭房屋？以及羅東山依民法第1148條、第348 條之規定，請求反訴被告將系爭房地所有權移轉登記予羅東山，是否有理由？茲分別論述如下。
三、原告依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？即被告是否有權占有系爭房屋？
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，上訴人對被上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被上訴人於上訴人無權占有之事實，無舉證責任。上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認被上訴人之請求為有理由，最高法院72年台上字第1552號判決意旨可資參照。原告主張被告為無權占有系爭房屋，依民法第76
7 條第1 項前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋等語，被告既對於原告因繼承而登記取得系爭房地之事實不爭執，但抗辯渠等並非無權占有等語，則揆諸前開判決意旨及說明，被告自應就渠等占有系爭房屋之正當權源事實負舉證責任。
㈡、被告抗辯稱原告之被繼承人陳梅香係三重興建堤防而需遷移原住戶，原住戶可繳納配合金後，向土地銀行申請貸款興建國民住宅，於系爭房屋尚未落成前，陳梅香無法繳納配合金而與王翠蓮簽訂56年10月27日讓渡書，陳梅香將系爭房地之產權接管權利及給付土地銀行貸款、相關稅金之義務均讓與王翠蓮；又王翠蓮與陳傳生簽訂58年4 月2 日買賣預約書，將系爭房地產權賣斷，並自58年3 月1 日起由陳傳生按期繳納土地銀行貸款；另陳傳生與葉進泉簽訂62年1 月18日買賣契約書，將系爭房地產權賣斷，並自62年2 月起由葉進泉按期繳納土地銀行貸款；復葉進泉與羅秋海簽訂70年12月19日買賣契約書，將系爭房地產權賣斷，由葉進泉負責土地銀行貸款；迨羅秋海與被告羅東山簽訂91年12月2 日讓渡書，將系爭房地產權讓渡被告羅東山等情，並提出56年10月27日讓渡書、58年4 月2 日買賣預約書、62年1 月18日買賣契約書、70年12月19日買賣契約書、91年12月2 日讓渡書、土地銀行國民住宅部寄存證、臺北縣國民住宅貸款還款簿、臺灣產物保險股份有限公司房屋裝修火災保險保費收據暨房屋火災險保險證、保險費收據、三重稽徵處函、66年至104 年間地價稅繳款證明、59年房屋稅捐補發稅單、臺北縣稅捐稽徵處囑託鄉鎮市公所收移送法院滯納案件稅款收據、臺北地院代收稅款滯納金收據、61年至105 年度房屋稅繳納證明、68年至70年臺北縣政府開徵之三重市工程受益費繳納通知單等件（見本院卷㈠第85至226 、375 頁）為證。
㈢、然原告爭執被告所提出之前開書證形式上真正云云（見本院卷㈠第333 頁）。惟按文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。當事人就其本人之簽名、蓋章或按指印為不知或不記憶之陳述者，應否推定為真正，由法院審酌情形斷定之。文書之真偽，得依核對筆跡或印跡證之。法院得命當事人或第三人提出可供核對之文書。核對筆跡或印跡，適用關於勘驗之規定。民事訴訟法第355 、357 、358 、359 條分別定有明文。徵諸被告所提出之前開書證，地價稅及房屋稅等由公務機關所出具之文件部分，具有公文書之性質，此外其餘文件，亦均有相關人或機關之簽名、蓋章等，並經本院當庭勘驗上開書證之原本經核與卷附之影本相符（見本院卷㈠第333 頁），則依前開規定，上開文件均可推定為真正。況按印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人，應就此負舉證責任（最高法院74年度台上字第2143號判決意旨參照）。又經本院當庭勘驗56年10月27日讓渡書原本，出讓人陳梅香下方確實有「陳梅香」之印文1 枚，且經核與系爭印鑑證明原本所示之印鑑字型、大小相合一節，此有本院106 年11月16日言詞辯論筆錄可證（見本院卷㈠第333 頁）；復經本院將56年10月27日讓渡書上「立讓渡契約書人出讓人」欄位「陳梅香」印文與系爭印鑑證明上「陳梅香」印文送請法務部調查局鑑定，經鑑定機關以重疊比對、特徵比對、影像光譜比對儀檢查之鑑定方法，鑑定結果認為上開二種印文相同在案，此有法務部調查局107 年1 月26日調科貳字第10703106740 號函暨鑑定書1 份（見本院卷㈠第473 至479 頁）附卷可證，益徵56年10月27日讓渡書之形式上真正。雖原告仍質疑稱56年10月27日讓渡書上「陳香梅」之印文放大後以肉眼觀察「香」字的「禾」字首左下方一撇筆畫未連接到印章邊框，但系爭印鑑證明上「陳梅香」之印文同一筆畫卻有連結到印章邊框，二者顯然不同，為何仍可認為是同一枚印章之印文？其依據為何？（見本院卷㈡第41至42頁），亦經法務部調查局以
107 年4 月16日以調科貳字第10703167350 號函覆稱：…二、印文鑑定係本於具獨特性與重複性之印跡特徵綜觀鑑析，以確認2 枚或2 枚以上之印文是否由同一印章所蓋。由於印章在蓋印時，用印力量大小、印面有無積垢、印泥材質不同、著印用量多寡、襯墊物軟硬、印章製作方式與使用情形等，均可能使得同一印章蓋出之各個印文產生差異，因此，印文鑑定時必須綜合研判，斷不能僅憑肉眼檢視印文間紋線形態之些微差異，遽以作為研判異同之依據，合先敘明。
三、就鑑定之實務，部分印文需輔以儀器設備之適當光源檢查與影像清晰處理技術，強化其具鑑別之印跡特徵；是以，本案待鑑之2 枚「陳梅香」印文，嗣經影像光譜比對儀檢查，以及進行形體重疊比對與紋線特徵比對後，認為兩者之形狀大小、字形字體、間距角度，以及紋線粗細、缺口、斷痕、凹凸痕跡、印垢殘點等均相同（請詳參鑑定分析表標示）。至送鑑之權利讓渡書上「立讓渡契約書人出讓人」欄位之「陳梅香」印文，其「香」字「禾」部之左長撇，其末端與邊框相連之紋線形態，研判應係蓋印條件（如印泥沾用量多寡或印壓輕重等）影響所致，而非原印章之固有痕跡。從而，本案綜徵檢查與比對結果，送鑑之權利讓渡書（「立讓渡契約書人出讓人」欄位）與系爭印鑑證明上「陳梅香」印文相同，應無疑義等語（見本院卷㈡第65至66頁）甚明，足認56年10月27日讓渡書上「立讓渡契約書人出讓人」欄位「陳梅香」印文與系爭印鑑證明「陳梅香」印文相同一節，堪予採認，而原告空言否認其真正，復未舉證以實其說，礙難逕予採信。
㈣、復觀諸56年10月27日讓渡書載明「立讓渡契約書人受讓人王翠蓮以下稱為甲方，出讓人陳梅香以下稱為乙方，茲以乙方核准貸款興建堤防遷戶住宅壹棟，座落在台北縣○○市○○○段○○○段○○○○地號計玖筆，以實際分割地號為準，房屋以抽籤決定位置貸款金額肆萬捌仟元整，乙方因配合金無法籌措並鑑及甲方無屋可住，乙方願將上開貸款權利出讓與甲方配合興建，此權利一讓千休，永不反悔。惟嗣後應繳交土地銀行之母息，每月應由甲方負責繳納，如果欠繳情事，願任應政府將該產物拍賣抵償，與乙方無關，至對該產物之一切公課稅金概由甲方負擔，貸款及產物名義，未辦理移轉登記時，仍以乙方名義，今後如需要乙方出面或給付乙方印鑑證明、戶籍謄本、印章等，乙方應無條件給付，本契約成立，由甲方給付乙方權利金壹萬捌仟伍佰元正，乙次甲方付清，不另給收據，此後對繳交配合金及接管不動產，由甲方直接向承建方辦理，領取貸款時，乙方應於通知時，無條件前往土地銀行簽章，應領之貸款，直接委交承建方領取，乙方與承建方所訂之契約書乙份亦與甲方收用，乙方申請用印章乙枚，應交甲方保管，以上各拘束，經雙方協議而做成，恐口無憑，特立此契約書同式兩份，各執乙份為證。」、58年4 月2 日買賣預約書載明：「一、不動產標示：台北縣○○市○○○段○○○段00000 000000地號、建、74則、
0.0055公頃。同右地號所在即三重市○○街○○○ 巷○○號門牌所立、本國式貳層加強磚造住宅壹棟、建積：依照權狀。以上全部賣斷。二、總價：700,500 元。……九、…㈡本建物係國民住宅為甲方（即陳傳生，下同）所明知。㈢向土地銀行貸款之分期還款自58年3 月1 日起由甲方按期繳納，直至全部還清為止。…㈣日後如需過戶，甲方應逕與申請人陳梅香接洽，與乙方（即王翠蓮）無關。」、62年1 月18日買賣契約書載明：「第一條：不動產標示台北縣○○市○○○段○○○段00000 000000地號、建、74則、0.0055公頃。
同右地號所在即三重市○○街○○○ 巷○○號門牌所在。本國式貳層加強磚造住宅一棟、建積：依照權狀。以上全部賣斷。…第九條：…一、本建物係國民住宅為甲方（即葉進泉，下同）所明知。二、土地銀行貸款由乙方（即陳傳生，下同）繳納至六十二年壹月止，貳月係由甲方負責。三、日後如需過戶，甲方應逕與申請人陳梅香接洽，與乙方無關。」、70年12月19日買賣契約書載明：「第一條：買賣不動產標示：三重市○○○段○○○段00000 000000地號、地目：建74則、0.0055公頃。仝右地號所在門牌號：三重市○○街○○○ 巷○○號建物壹棟。本國式貳層加強磚造住宅壹棟、建積：
依照權狀。以上全部賣斷。…附：本建物係國民住宅為甲方（即羅秋海，下同）所知悉，土地銀行貸款部分由乙方（即葉進泉，下同）負責繳清，日後如需過戶，甲方應逕與原申請人陳梅香接洽與乙方無關。」、91年12月2 日讓渡書載明：「不動產標示：台北縣○○市○○段○○○ ○號連同地上透天厝壹棟門牌：三重市○○街○○○ 巷○○號全部讓渡。唯本案土地房屋現登記名義人非甲方（即羅秋海，下同）為乙方（即羅東山，下同）所知，如欲過戶，由乙方逕與登記名義洽議與甲方無涉。」等情，核與系爭房地之登記謄本（見本院卷㈠第249 至255 頁）所載系爭土地於重測前為溪尾段79-1
1 地號土地並於57年8 月16日因買賣登記所有權於陳梅香名下，而系爭房屋於57年10月1 日建築完成並於60年2 月3 日為第一次登記於陳梅香名下，及57年9 月14日土地銀行總行國民住宅部之寄存證所載「寄存書狀共計貳張：三重市○○○段○○○段00000 000000 地號74等則。上列書狀因辦理建物所有權登記關係提交本行執存無訛。」（見本院卷㈠第
103 頁），及臺北縣國民住宅貸款土地銀行還款簿（見本院卷㈠第105 至143 頁）所載「年度56- 甲-1」、「貸款計畫56- 甲-1」、「攤還日期60年11月8 日、攤還期別第46期」是國民住宅貸款之第1 期為57年2 月，均與前開讓渡書、買賣契約書所載之標的、國民住宅貸款清償等情相合，況被告迄今仍執有除前開讓渡書、買賣契約書外，尚有上開土地銀行國民住宅部寄存證、臺北縣國民住宅貸款還款簿、臺灣產物保險公司房屋裝修火災保險保費收據暨房屋火災險保險證、保險費收據、三重稽徵處函、66年至104 年間地價稅繳款證明、59年房屋稅捐補發稅單、臺北縣稅捐稽徵處囑託鄉鎮市公所收移送法院滯納案件稅款收據、臺北地院代收稅款滯納金收據、61年至105 年度房屋稅繳納證明、68年至70年臺北縣政府開徵之三重市工程受益費繳納通知單，堪認被告辯稱陳梅香將系爭房地權利讓渡後，系爭房地之貸款、稅捐等相關費用均有後手即買受人負擔等語，即屬有據，況原告迄今仍無法提出由陳梅香或其本人曾負擔繳交上揭貸款、稅捐或相關費用之證據，自無足採認；並衡諸陳梅香之除戶謄本及原告戶籍謄本（見本院卷㈠第263 至278 頁），可知，陳梅香原住「三重市○○○街○○○ 號」且於57年11月30日與原告及其配偶張有財同時轉入設籍「台南縣楠西鄉」足認陳梅香至62年1 月6 日死亡前確實從未在系爭房屋居住，益徵被告辯稱伊基於前開讓渡書、買賣契約書而輾轉取得系爭房地之權利等情，信為可採。
㈤、再者，原告雖主張前開讓渡書、買賣契約書均因違反法律禁止規定而無效云云。然按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。民法第71條定有明文。查系爭房屋為國民住宅並辦理貸款而興建，已如前述，而56年10月27日讓渡書約定陳梅香將繳納配合金而可辦理貸款興建國民住宅之權利讓與王翠蓮、58年4 月2日買賣預約書約定王翠蓮將系爭房地出售予陳傳生並由陳傳生負責國民住宅貸款繳納、62年1 月18日買賣契約書約定陳傳生將系爭房地出售予葉進泉並由葉進泉負責國民住宅貸款繳納、70年12月19日買賣契約書約定葉進泉將系爭房地出售予羅秋海泉並由葉進泉負責國民住宅貸款繳納，依照46年7月27日公布施行之興建國民住宅貸款條例第8 條規定：「借款人或承購人依本條例規定，借款興建或承購之住宅，在借款或欠款還清前，不得為典賣或再抵押。借款或欠款還清時，應由貸款機構給與證明文件。」、第9 條：「貸款機構與借款人或承購人簽訂契約後，應檢具契約副本、地籍謄本，通知該管地政機關為所有權之登記，並於登記簿記明借款或承購之事由。借款人或承購人就該住宅向該管地政機關聲請為所有權移轉登記時，應提出前條規定之證明文件。」，及於64年7 月12日公布施行之國民住宅條例第12條：「國民住宅承購人所承購之國民住宅及其基地，非經國民住宅出售機關之同意，不得出售、出典、贈與或交換；其經同意出售者，國民住宅出售機關有優先承購權。國民住宅出售、出典、贈與或交換之承受人，應以具有購買國民住宅之資格者為限。」違反者，依同條例第13條規定，即國民住宅承購人若未經國民住宅出售機關同意，將國民住宅出售、出典、贈與或交換者，國民住宅出售機關得收回其住宅，並得移送法院裁定後強制執行，及於71年7 月30日修正公布之國民住宅條例第19條第1 項規定：「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。」違反者，依同條例第21條規定，即若未經國民住宅出售機關同意，將國民住宅出售、出典、贈與或交換者，國民住宅出售機關得收回其住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行，及於91年12月11日修正公布之國民住宅條例第19條規定：「政府直接興建之國民住宅，其承購人居住滿一年後，得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人，如具有國民住宅購買資格者，得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限，申請國民住宅貸款。取得使用執照滿十五年以上之國民住宅，其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地，不受前項規定之限制。」違反者，仍依前開同條例第21條規定，僅生國民住宅主管機關得予以收回之問題，非謂其出售、出典、贈與或交換行為概為無效，足認上開規定均非屬效力規定，並無民法第71條之適用，自難認56年10月27日讓渡書、58年4 月2 日買賣預約書、62年1 月18日買賣契約書、70年12月19日買賣契約書有何違反強制或禁止規定而解為無效之情事。
㈥、復按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1 項前段訂有明文。查原告既為陳梅香之繼承人，自應依前開規定承受被繼承人陳梅香財產上之一切權利及義務，而被告羅東山基於前開讓渡書、買賣契約書而取得系爭房地之權利，自得對原告主張其為有權占有系爭房屋，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告羅東山遷讓返還系爭房屋，即屬無據。另被告現仍居住及占有系爭房屋一節，固經被告自認屬實，然按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條定有明文。本件被告古淑瑛係被告羅東山之妻、被告羅玉萍及羅俊楠則為被告羅東山之子、女（見本院卷㈠第351 頁），故被告古淑瑛、羅玉萍、羅俊楠居住於系爭房屋，僅足認其三人均係被告羅東山之占有輔助人，從而，原告請求被告古淑瑛、羅玉萍、羅俊楠亦應遷讓返還系爭房屋，於法無據。
四、羅東山依民法第1148條、第348 條之規定，請求反訴被告將系爭房地所有權移轉登記予羅東山，是否有理由？
㈠、基上，前開讓渡書、買賣契約書並無違反法律禁止規定而無效之事由，且反訴被告為陳梅香之繼承人，則羅東山基於前開讓渡書、買賣契約書而取得系爭房地之權利，其自得依民法第1148條、第348 條之規定，請求反訴被告將系爭房地所有權移轉登記予羅東山。
㈡、至反訴被告抗辯稱羅東山之請求權已罹於15年時效而消滅云云。按民法第128 條所謂請求權可行使，係指請求權人行使其請求權，為法律之所許，無法律上之障礙而言，若請求權有法律上之障礙而不行使時，消滅時效不應進行，須至無法律上之障礙而不行使時，始開始進行（最高法院63年台上字第1885號、45年台上字第1378號判例，52年度台上字第1140號、52年度台上第1191號判決足資參照）。查本件系爭房屋係國民住宅並申請土地銀行貸款所興建，依斯時興建國民住宅貸款條例第8 條規定、64年7 月12日公布施行之國民住宅條例第12條、71年7 月30日修正公布之國民住宅條例第19條第1 項規定，系爭房地之買受人，因欠缺購買國民住宅之資格，尚無法取得主管機關同意，請求出賣人陳梅香移轉系爭房地所有權；而於91年12月11日修正公布之國民住宅條例第19條規定，國宅轉售對象之條件限制（需具備購買國民住宅條件資格，且需取得國民住宅主管單位同意）予以刪除，是以，國民住宅條例在91年12月11日修正公布前，對於購買國民住宅之轉售有所限制，如有未經主管機關同意售予不具購買國民住宅條例者，主管機關得收回國宅及基地，而國民住宅條例在91年12月11日修正公布後，已無對於購買國民住宅轉售之限制，故自該時起，羅東山始得請求出賣方履行買賣協議，而請求權時效，應自斯時始得開始計算，準此，反訴原告於106 年12月4 日（見本院卷㈠第359 頁）提起本件反訴時，並未罹於15年消滅時效。則反訴被告前揭抗辯，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋一節，因被告羅東山並非無權占有，且被告古淑瑛、羅玉萍、羅俊楠均為被告羅東山之占有輔助人，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋云云，為無理由，應予駁回。反訴原告羅東山依民法第1148條、第348 條之規定，請求反訴被告將系爭房地所有權移轉登記一節，因前開讓渡書、買賣契約並非無效，且該請求權並未罹於15年時效而消滅，則反訴原告前開請求，為有理由，應予准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由、反訴原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 21 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 22 日
書記官 沈柏樺