臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1790號原 告 萬昌不動產有限公司法定代理人 馬重義訴訟代理人 陳明宗律師被 告 王美莉訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師王嘉斌律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於中華民國106年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國105年5月3日與伊簽立不動產專任委託銷售契約
書，委託伊以買賣價金新臺幣（下同）1,788萬元，委託銷售期間至105年7月3日止，專屬伊仲介銷售被告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號6樓之1、6樓之2房屋及其坐落基地之應有部分（下稱系爭房地），並同時簽立委託銷售契約內容變更同意書，約定委託銷售金額之底價為1,600萬元，伊受被告委託後即積極投入心力進行市場調查、安排客戶帶看，然因自104年起不動產景氣蕭條，致系爭房地於約定銷售期間內未能順利售出，被告遂於105年10月5日再就相同標的及條件委託伊，並另訂契約（下稱系爭契約），委託銷售期間則為105年10月5日至106年6月30日。㈡伊與其法定代理人另設立之欣勝不動產有限公司（下稱欣勝
公司，以鍾其璁擔任法定代理人）同為中信房屋仲介股份有限公司所屬加盟店，而訴外人李家嫻（當時化名為林家嫻）原經欣勝公司帶看後，於105年11月4日簽立斡旋金委託書，同意以1,250萬元買受新北市○○區○○街○○號8樓房屋，然未成交；嗣伊經由加盟店間共同使用委託不動產及客戶之相關資料得知李家嫻有意購買新北市樹林區之不動產，伊遂與欣勝公司共同居間李家嫻帶看系爭房地，李家嫻並於105年11月21日以「李安名」名義與欣勝公司簽立斡旋金委託書，同意以1,400萬元購買系爭房地，經伊與欣勝公司努力洽談，被告及李家嫻均不同意調整價格故買賣未成立；然於雙方洽談期間，被告及李家嫻均經常藉故探詢彼此之聯繫方式，嗣於106年2月間，伊聽聞李家嫻已買受系爭房地，再經調閱系爭房地之登記謄本，始知悉被告已於105年12月29日將系爭房地出售予李家嫻，並於106年2月14日完成所有權移轉登記。因被告及李家嫻分別違反系爭契約及斡旋金委託書之約定，伊與欣勝公司乃於106年3月6日分別寄發存證信函予二人，李家嫻始於同年月10日向伊及欣勝公司坦承與被告私下買受系爭房地，前以化名簽約係為避免因與屋主私下買受而遭追討服務報酬之風險，且已與欣勝公司協議給付15萬元。
㈢依系爭契約第7條約定，被告於委託期間內與伊覓得之李家
嫻私下成交，已構成該條第2款（原告誤為第2項，以下該條各款亦同）之違約情形，伊得請求被告給付銷售總價1,788萬元之6%即1,072,800元。退步言，縱認斡旋金委託書記載「李安名」，並非李家嫻，而無系爭契約第7條第2款之適用；然被告於委託期間內將系爭房地出售買方李家嫻，亦已違反系爭契約第7條第4款約定，伊亦得依系爭契約第7條第4款請求被告給付上列金額。再退步言，縱認被告已於105年12月21日終止系爭契約，然其於同年12月27日出售系爭房地予李家嫻，亦已該當該條第5款之事由，伊自得請求上列款項。況被告片面終止系爭契約，並非基於可歸責於伊之事由，仍須依該條第1款給付銷售總價4%之服務報酬及違約金。㈣爰依系爭契約之法律關係聲明求為判決：⒈被告應給付原告
1,072,800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊自105年5月3日起委託原告出售系爭房地，期間長達半年
多，原告員工杜美慧雖曾告知有人看屋，但出價均未達系爭契約所定底價，原告未曾告知看屋人姓名，伊亦從未與看屋人接洽。嗣因伊姪子王建閔有意至臺北伊公司上班，伊擬將系爭房地借予其居住，始於105年12月21日向原告表示欲解除系爭契約，兩造並於系爭契約上註明「作廢」字樣，合意解除委託銷售契約，原告自不得再援用系爭契約主張權利。㈡惟姪子嗣後則因其妻甫生產，而未到臺北。伊於105年12月2
4日晚間接到李家嫻來電，自稱係向社區管理員查得伊電話，並表示有意購買系爭房地，伊並不知道李家嫻曾由仲介人員帶看系爭房地，遂約定翌日帶看房屋，後雙方議定以伊實拿1,500萬元，其餘稅費由李家嫻負擔，並於同年月27日在伊公司簽訂不動產買賣契約書。
㈢李家嫻為欣勝公司所帶看，而原告與欣勝公司屬不同法人格
，縱原告之法定代理人為欣勝公司股東，亦不得據此即認欣勝公司帶看之客戶等同原告帶看，進而率謂李家嫻係原告曾經媒介交易之人，若依原告主張中信房屋仲介股份有限公司之客戶資料均相通，並據此主張所有經過中信公司帶看之客戶與伊成交，原告均得主張適用該條規定請求仲介服務費，此種說法顯不合理。另依消費者保護法第11條定型化契約條款解釋原則之規定，系爭契約惟原告所提出預先擬定之契約條款，自應為有利於被告之解釋，不得將此條款所謂之「乙方」擴張解釋為「乙方」之相關企業或與「乙方」有合作關係之第三方。
㈣伊非主動與李家嫻聯絡出售系爭房地事宜，故縱李家嫻違反
與欣勝公司之約定，伊並無於系爭契約期間屆滿後3個月內與原告曾媒介交易之人洽談系爭房地買賣之行為，原告如有任何損失，應按李家嫻所簽立之確認書第11條規定或其他法律規定項李家嫻求償，原告向伊請求顯然無據。再者，本件李家嫻業與欣勝公司達成和解，由李家嫻賠償15萬元，李家嫻於交付15萬元和解支票時並註記原告公司業務員杜美慧不得再向李家嫻收取費用；且李家嫻與原告及欣勝公司另行協議，李家嫻將其名下不動產委託其等出售，用以補償其等之損失，而該不動產亦已出售且由原告或欣勝公司領得委任報酬。
㈤原告未依委託銷售價格完成仲介工作，且系爭契約已於105
年12月21日解除，原告依系爭契約請求伊給付委任報酬，自屬無據等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：兩造於105年5月3日就系爭房地簽訂期間為105年5月3日至105年7月3日之專任委託銷售契約書（編號：A0000000 ），約定銷售總價為1,788萬元，並於同日簽立委託銷售契約內容變更同意書（編號：V0000000），調整委託價格為1,600萬元，該委託期間內系爭房地並未售出；嗣兩造於105年10月5日再就系爭房地以相同銷售價格條件，另訂期間為105年10月5日至106年6月30日之系爭契約（編號：A0000000），並於同日簽立調整委託價格為1,600萬元之內容變更同意書（編號：V0000000）。被告則於105年12月27日將系爭房地以1,500萬元出售予李家嫻，並於106年2月14日完成所有權移轉登記，惟李家嫻因買受系爭房地行為違反其與欣勝公司之斡旋金委託書約定，而於106年3月10日給付欣勝公司15萬元。此有105年5月3日之專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更同意書、105年10月5日之專任委託銷售契約書（即系爭契約）及委託銷售契約內容變更同意書、李家嫻於105年11月4日簽立之附停止條件定金（斡旋金）委託書及確認書、李家嫻於105年11月21日以「李安名」名義簽立之附停止條件定金（斡旋金）委託書及確認書、系爭房地之建物登記謄本、欣勝公司寄給李家嫻之存證信函及回執、李家嫻與欣勝公司之協議書及支票、李家嫻與被告之不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷第21-71頁、第79-81頁、第113-125頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠李家嫻是否為原告媒介交易之人？㈡系爭契約是否合法終止？㈢若是，則被告是否應給付原告違約金？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠李家嫻是否為原告媒介交易之人？
查原告與欣勝公司為各自獨立之法人，彼此法人人格不同，自不能僅以原告與原告法定代理人另設立之欣勝公司，同為中信房屋仲介股份有限公司所屬加盟店，原告經由加盟店間共同使用委託不動產及客戶之相關資料得知李家嫻有意購買新北市樹林區之不動產，李家嫻並於105年11月21日以「李安名」名義與欣勝公司簽立附停止條件定金（斡旋金）委託書，同意以1,400萬元購買系爭房地，經原告（受被告委託出賣系爭房地）與欣勝公司（李家嫻委託欣勝公司買受系爭房地）努力洽談，被告及李家嫻均不同意調整價格故買賣未成立，即認李家嫻係委託原告買受系爭房地，而為原告覓得之買方。又被告於105年12月27日將系爭房地以1,500萬元出售予李家嫻，並於106年2月14日完成所有權移轉登記，李家嫻並因買受系爭房地行為違反其與欣勝公司之斡旋金委託書約定，而於106年3月10日給付欣勝公司15萬元，雖已如前述，惟被告早於105年12月中旬某日即對原告表示終止系爭契約即兩造間於105年10月5日之專任委託銷售契約書，並拿回系爭房地之鑰匙，復要求原告之員工杜美慧於105年12月21日將原告持有之系爭契約送至被告的公司由杜美慧在系爭契約上載明「作廢」等情，業據證人即原告之員工杜美慧到庭結證明確（見本院卷第164-166頁），並有105年10月5日之專任委託銷售契約書（即系爭契約）、106年7月19日之言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷第37-45頁、第140頁）。另依證人即欣勝公司之店經理黃廣成之證詞（見本院卷第166-168頁）及欣勝公司員工戴藝芬與買方李家嫻的ＬＮＥ對話截圖附卷可稽（見本院卷第178頁），僅能得知李家嫻曾對欣勝公司員工戴藝芬表示成交價1,500萬元（不含服務費）可以試試等語，而無從據此推認被告於要求原告之員工杜美慧於105年12月21日將原告持有之系爭契約送至被告的公司由杜美慧在系爭契約上載明「作廢」之時或之前，即已與李家嫻有接觸，而故意以系爭房地要給親戚住，而將系爭契約「作廢」。此外，原告復未能提出其他積極之證據供本院審酌。足見被告係在終止兩造間之系爭契約後，始於105年12月27日將系爭房地以1,500萬元出售予李家嫻，且李家嫻既係與欣勝公司簽立附停止條件定金（斡旋金）委託書，同意以1, 400萬元購買系爭房地，核屬欣勝公司覓得之買方，並非原告覓得之買方（或原告媒介交易之人），自難認被告有系爭契約第7條第2款「甲方（即被告）與乙方（即原告）覓得之買方私下成交者。」、第4款「委託期間內，甲方自行銷售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。」、第5款「甲方與委託期間屆滿後三個月內與乙方所曾媒介交易之人或其配偶、三親等內親屬成交者。」之情形。是原告主張被告應依系爭契約第7條第2、4、5款約定給付原告系爭房地銷售總價百分之六計算之服務報酬等語，即屬無據。
㈡系爭契約是否合法終止？⒈按「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一
方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。」，民法第549條定有明文。
⒉兩造於105年10月5日就系爭房地所簽立之系爭契約（編號：
A0000000，委託期間為105年10月5日至106年6月30日），既係由被告委託原告出賣系爭房地，自屬委任契約，則依民法第549條規定，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。
又被告早於105年12月中旬某日即對原告表示終止系爭契約即兩造間於105年10月5日之專任委託銷售契約書，並拿回系爭房地之鑰匙，復要求原告之員工杜美慧於105年12月21日將原告持有之系爭契約送至被告的公司由杜美慧在系爭契約上載明「作廢」，既已如前述，自堪認兩造間之系爭契約業於105年12月中旬某日即經被告對原告表示終止，而生終止之效力，無論原告是否同意終止系爭契約，均不影響被告終止系爭契約之效力。況證人杜美慧證稱被告在105年12月10幾日向伊表示其親戚欲居住系爭房地，故無法繼續讓伊賣，要求終止委託賣屋的合約（即系爭契約），伊遂於同年月21日持系爭契約至被告的公司，伊在契約上標註「作廢」字樣，表示伊有同意被告所要求之終止委託房屋銷售的契約（即系爭契約）等語（見本院卷第165-166頁），足見原告亦有同意被告終止系爭契約。是本件應認系爭契約業經兩造於105年12月中旬某日或105年12月21日合法終止。
㈢若是，則被告是否應給付原告違約金？
兩造間系爭契約第7條違約處理約定：「除以下第一項情形甲方（即被告）應支付乙方（即原告）按本契約書約定之銷售總價百分之四計算之違約金外，有其餘各項情形者，視為乙方已完成仲介之服務，甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（前條約定之服務報酬以外之部分為違約金）：一、非因可歸責於乙方之事由，甲方於委託期間內片面終止本契約（即系爭契約）者。」（見本院卷第43頁），而本件系爭契約既經兩造於105年12月中旬某日或105年12月21日合法終止，足見系爭契約並非於委託期間內經被告片面終止，則縱認系爭契約經兩造於委託期間內合意終止，亦與上列「非因可歸責於乙方（即原告）之事由，甲方（即被告）於委託期間內片面終止本契約（即系爭契約）者」之約定不符。是原告主張被告應依系爭契約第7條第1款約定給付原告系爭房地銷售總價百分之四計算之違約金等語，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 14 日
民事第五庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 14 日
書記官 吳育嫻