臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1799號原 告 陳進來訴訟代理人 林凱律師
莊秉澍律師廖希文律師被 告 呂芳仲上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國107 年1 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬柒仟柒佰捌拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告以新臺幣拾捌萬貳仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣伍拾肆萬柒仟柒佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○號土地上之地上物（下稱系爭廠房）全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）19萬7,400 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及自民國106 年5 月1 日起至遷讓之日止，按日賠償1,645 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣本院審理中，原告於107 年1 月17日言詞辯論程序當庭撤回上開聲明第1 項，並將上開聲明第2 項變更為：
被告應賠償原告547,785 元（見本院卷二第75至76頁）。核原告上開所為均屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，尚無不合，皆應准許。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於105 年8 月3 日與被告簽訂房屋租賃契約書，將系爭廠房出租予被告，租賃期間為105 年10月1 日起至105 年12月31日止，租金為每月51,000元，押租金為8 萬元，如租期屆滿，被告仍有延遲數日交屋，雙方約定依天數，被告按日補貼1,645 元予原告做為補償（下稱系爭租賃契約），另因原告與被告簽定系爭租賃契約時，被告預先交付總計3 個月之租金予原告，且所交付之租金先扣除上開押租金，故原告並未收取押租金8 萬元，然系爭租賃契約於105年12月31日屆期後，原告並未同意繼續出租，被告則於106年11月29日言詞辯論期日當庭交付系爭廠房鑰匙，將系爭廠房遷讓返還予原告，故被告自租賃契約屆滿翌日即106 年1月1 日至遷讓之日即106 年11月29日止，無權占用系爭廠房之日數為333 日，應給付原告547,785 元之補償金，爰依系爭租賃契約第23條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠如
主文第1 項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，其具狀並於106 年7 月20日、106 年11月29日言詞辯論期日則以：系爭廠房原係訴外人新北林口賽鴿協會（下稱賽鴿協會）用於舉辦賽事，並已向原告承租多年，賽鴿協會須於比賽日前一年即發售票卷，發售後即無法立即搬遷、更換廠地，原告明知此情，竟於10
5 年8 月1 日向賽鴿協會提出調漲租金至102,000 元之要求，雙方協談不成，才由被告與原告簽訂系爭租賃契約，並約定按日給付1,645 元相當於租金之不當得利，原告此舉顯係以損害他人為主要目的，違反誠實信用原則；且系爭租賃契約第23條規定未修改前，則為系爭租賃契約第6 條規定：「如不即時謙讓交還房屋時，甲方（原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日時，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，故被告應給付原告相當於租金之不當得利實係違約金之性質，且雙方於租期屆至後，談判過程中，原告即以斷水相逼，故原告主張按日給付1,
645 元相當於租金之不當得利實屬過高，應予酌減；且系爭廠房內尚有被告自行花費裝潢、整修之廁所、廚房、二層辦公室、一間臥室及鐵屋內部燈具等裝修，且原告亦尚未返還押租金，故被告請求將此筆有益費用之償還、押租金之返還請求權與原告請求之範圍內，行使抵銷等語置辯，並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、原告主張兩造於105 年8 月3 日簽訂系爭租賃，將系爭廠房出租予被告，租賃期間為105 年10月1 日起至105 年12月31日止，租金為每月51,000元，押租金為8 萬元，如租期屆滿，被告仍有延遲數日交屋，雙方約定依天數，被告按日補貼1,645 元予原告做為補償，另因原告與被告簽定系爭租賃契約時，被告預先交付總計3 個月之租金予原告，然系爭租賃契約於105 年12月31日屆期後，原告並未同意繼續出租，被告則於106 年11月29日言詞辯論期日當庭交付系爭廠房鑰匙，將系爭廠房遷讓返還予原告等情，除經原告提出系爭租賃契約書（見本院卷一第17至22頁）為據外，另有原告訴訟代理人當庭簽收系爭廠房鑰匙之收據1 紙、本院106 年11月29日言詞辯論筆錄附卷可參（見本院卷二第39至43頁），且為被告所不爭執，信為真實。又原告主張並未收取押租金8 萬元，並請求總共547,785 元相當於租金之不當得利，則為被告所否認，並以前詞置辯，職是，本件之爭點厥為：原告請求被告按日補償1,645 元，總共547,785 元相當於租金之不當得利有無理由？
（一）按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭租賃契約第23條規定：「如期約到期，若乙方有延遲數日交屋，甲方同意依天數。一日計＄1,645 元整做為補貼，並乙方需於正式點交時給付。」等語，而自系爭租賃契約屆滿翌日即106 年1 月1 日至遷讓之日即106 年11月29日止，被告無權占用系爭廠房之日數為333 日，則原告主張被告應給付其547,785 元（計算式：1,645 元×333 日＝547,785 元）賠償金（即相當於租金之不當得利），應有理由。
（二）按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。固為民法第148 條所明定。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737 號判例參照）。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（同院86年度台再字第64號裁判要旨參照）。經查，被告抗辯原告惡意調漲房租之行為，以損害他人為目的，違反誠實信用原則云云，並未舉證以實其說，且原告有無調漲租金，實與系爭租賃契約第23條之約定有無違反誠實信用原則並無關連性。況系爭租賃契約第23條之約定被告應按日給付1,645 元相當於租金之不當得利，換算每月30日給付之總額為49,350元（計算式：1,645 元×30日＝49,350元），相較兩造約定之每月租金51,000元，並無顯不相當之情事，是原告請求被告依系爭租賃契約第23條規定按日給付1,645 元相當於租金之不當得利，目的在請求被告返還其占有系爭廠房之不當得利，乃屬權利之正當行使，不生違背誠信原則之問題，亦無違反公共利益，更非以損害被告為主要目的，且不因原告行使權利之結果，自己利得極少，被告及國家社會所受之損失甚大，即損人不利己之情形。揆諸上開說明，原告依系爭租賃契約第23條規定請求被告按日給付1,645 元相當於租金之不當得利，並非濫用權利，亦無違誠信原則。被告前揭所辯，並無可取。
（三）被告固抗辯原告依系爭租賃契約第23條規定請求被告按日給付1,645 元相當於租金之不當得利，應為損害賠償總額違約金之規定，實屬過高，應予酌減云云，但按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）；又當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，係屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人契約約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用（同院91年度台上字第2405號判決要旨參照）。經查，系爭租賃契約第6 條刪除「請求按照租金五倍之違約金」之字句，並以手寫補充：「此條文後段修改如23條」，且系爭租賃契約第23條之約定則如上述，則系爭租賃契約第23條之規定被告應按日給付原告1,645 元之定性甚明，並無當事人真意不明之情，依前開說明，自無再行探求當事人真意之必要，應專以契約文字之記載為準即可，即系爭租賃契約第23條規定係兩造間就「相當於租金不當得利」數額之約定，非損害賠償總額違約金之約定，自無民法第222條規定違約金酌減之適用，故被告此部分之抗辯，亦無可採。
（四）至被告抗辯原告應返還押租金及有益費用之支出云云。經查，系爭租賃契約第24條約定：「應甲方（原告）要求，乙方（被告）需提前將105 年10月、11月、12月三期房屋租金一次付清。乙方同意並先扣除押金捌萬後給付。並付水、電費等費用，乙方自行補單繳清。」；第25條規定：
「105 年10月、11月、12月租金共＄153,000 元整，扣押金捌萬，實總柒萬參仟元整。」，有系爭租賃契約附卷可考（見本院卷一第21頁），是被告於預付租金之際，已然扣除押租金，自無押租金返還請求權可資主張，被告抗辯以被告對原告之押租金返還請求權主張抵銷云云，本非可採。又按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431 條第1 項固有明文規定，惟民法第431 條第1 項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理，最高法院著有29年上字第1542號判例要旨可資參照。經查，系爭租賃契約第9 條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」（本院卷一第19頁）。依此約定，被告於返還系爭廠房時既然負有回復原狀之義務，原告自無償還該費用之義務，被告亦無有益費用償還請求權可資主張，是被告主張以被告對原告之有益費用償還請求權行使抵銷云云，更非足採。
四、從而原告依據系爭租賃契約第23條之規定，請求被告給付原告547,785 元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。又原告與被告均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 王唯怡法 官 許珮育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 1 日
書記官 陳冠云