臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1905號原 告 萬堡莊企業有限公司法定代理人 陳正源訴訟代理人 凌見臣律師被 告 南天母氧樂多社區管理委員會法定代理人 翁文斯訴訟代理人 黃福裕律師上列當事人間請求撤銷決議事件，經本院於民國106年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於民國一百零五年十二月二十五日所召開之一百零五年度區分所有權人會議提案一關於「修訂南天母養樂多社區組織章程暨住戶規約第二十二條第二項為：管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議決議分擔之。(一)管理費以坪計算。(二)管理費每坪以43元計算，以房屋權狀為基準(以小數點後一位四捨五入計算)。」之決議，應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告所有門牌號碼為新北市○○區○○○路○○號地下二層及
6號地下二層之建物(下稱系爭建物)，是坐落於南天母氧樂多社區(下稱系爭社區)內。原告原於民國（下同）92年12月2日向訴外人龍田建設股份有限公司（下稱龍田公司）承租系爭建物，之後才買受系爭建物並移轉登記於原告名下。
㈡自92年12月2日原告開始使用系爭建物時起，被告就系爭建
物向原告所收取之管理費皆為每月新台幣(下同)15,000元，其他樓層住戶則以所有權狀登記面積為準，每月每坪43元或45元計算管理費。豈料，被告竟趁105年11月13日第一次區分所有權人會議未達系爭社區管理委員會組織章程第八條，關於修改規約區分所有權人出席及區分所有權比例應達三分之二以上出席之約定，而依公寓大廈管理條例第32條規定，於105年12月25日重新召開會議，以少數人之意見即區分所有權人出席及區分所有權比例未滿50％達成決議，且不顧原告當場表示反對意見，而強行將系爭社區管理委員會組織章程暨住戶規約第22條第2項修改為「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議決議分攤之。(一)管理費以坪計算。(二)管理費每坪以43元計算，以房屋權狀為基準(以小數點後一位四捨五入計算)」。被告顯係假借將管理費以統一標準收費之名，而行調漲原告應支付之管理費之實，被告上開修改系爭社區管理委員會組織章程暨住戶規約之舉，顯失公平。
㈢系爭建物位於地下二樓，使用用途為招待所使用，有獨立出
入口，並未使用被告所聘僱之保全以及清潔服務，電梯部分僅能搭乘至地下一樓，且系爭建物之消防設施及排煙設施均由原告自行維護修繕，且系爭建物內並非全部為原告所使用，尚有供全體142戶區分所有權人使用之約70坪大小化糞池、廢水處理池，共有七個孔蓋，原告每年皆需容忍被告進行清理水肥及硬化物，不僅需容忍使用上之不便利，且需接受被告清理時所生之臭氣。另反觀系爭建物樓上即地下一樓部分，與系爭建物面積相同，卻設有停車位71位，使用被告所僱用之保全及清潔服務，每位每月僅收取清潔費400元，總計每月停車位清潔費收入亦僅為28,400元，倘如被告所作成之決議收取管理費，則原告應給付之管理費將高達32,938元【計算式：(1193㎡+1337.6㎡）×0.3025×43坪/元＝32,938元】，將近為原給付管理費之2.2倍，此支出費用與原告所使用之公共設施、系爭建物使用面積及所支出消防設備管理維修費用等部分相衡量下，該費用實已顯失公平。何況，系爭建物因系爭社區空中花園漏水以及天溝斷裂致發生嚴重漏水、結構變形等情事，被告不僅未就建物漏水部分進行修繕，且亦未將上開漏水修繕列入提案討論，反竟欲提高管理費並以少數人之意見達成決議強行通過，且絲毫未顧及系爭建物之特殊性，嚴重損及原告之權益，不僅違反公平原則、平等原則，且有濫用權利之嫌，原告為維權益，爰依民法第799條之1第3項，依法提起本件訴訟。
㈣並聲明：如主文所示。
二、被告抗辯：㈠公寓大廈管理費之計算方式，依據公寓大廈管理條例第10條
第2項前段之規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，則公寓大廈管理費用之收取既係專供共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法即應按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔。再者，管理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。因此管理費用之收取，應符合使用者付費之公平原則。
㈡區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有
權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗(最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照)。
㈢經查：
1.原告為社區住戶，除因其專有部分位於地下二樓，電梯未達地下二樓外，社區之其他資源原告均可享有：
⑴社區保全：被告社區聘有保全公司負責社區全體之安全
維護、門禁管制、郵件收發及車輛管制等服務。原告除因位於地下二樓，有獨立出入口，由其自行負責人員進出外，其安全維護方面有特別安裝監視器、保全警衛定時巡邏、提供掛號郵件收發等服務。
⑵清潔服務：社區共用部分，被告均有委託清潔公司定時
清掃，所有住戶之垃圾均集中放置社區共用部分之指定區域，再委由清潔隊處理，原告亦有依照社區之規定將垃圾放置於垃圾集中保管區。
⑶消防設施：原告所有之地下二樓建物，在物理上與社區
所有建物為同一建築物，建築物之任一處發生火災者，如無預先警示、採行避難及消防措施，將使火災延燒，造成財產及人員之嚴重損害。兩造間於96年8月14日所簽立立據單，僅係在區分位於「共有部分」及「專有部分」消防設施之維護責任，亦即原告所有之地下二樓建物內消防設施之維護修繕由原告自行負擔，社區整體消防設備由被告負責維護修繕，警報系統仍有線路連接。
尤應注意者，社區所有住戶之專有部分內之消防設施，均由該住戶自行負責維護修繕。
⑷其他共用之設施包括水塔、污水處理設施、社區中庭花
園、籃球場、管道間、消防水塔等，社區住戶包括原告均可自由使用，並由被告負責管理、維護及修繕。
2.被告於初期同意原告繳交較少之管理費，主要係考量原告所有地下二樓面積較大，又非單純住家，原告本有承諾僅係作為公司倉儲之用，故雙方暫同意以每月15,000元計收管理費。但原告非僅將系爭地下二樓作為公司倉儲之用，而係作為公司辦公、作業、倉儲之公司整體營運之使用，與原倉儲使用之目的不同。
3.原告日前指稱因社區外牆漏水造成系爭地下二樓漏水，依其自行委外估價修繕費用高達300萬元，要求被告應予支付。被告認為依照公寓大廈管理條例之規定，外牆既屬共用部分，應由被告負責修繕、管理、維護。並已向多家廠商詢價，將依法召開區分所有權人會議決議之。為充實社區管理基金，因應即將支出之重大修繕費用，並回歸依據公寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，故被告依法召集區分所有權人會議作成系爭決議，決議內容應屬符合公平原則、比例原則。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於92年12月2日先向訴外人龍田公司承租系爭建物，之後才向龍田公司買受系爭建物，並移轉登記於原告名下。
㈡原告自92年12月2日開始使用系爭建物時起，被告就系爭建
物向原告所收取之管理費皆為每月15,000元，其他樓層住戶則以所有權狀登記面積為準，每月每坪43元或45元計算管理費。
㈢系爭建物位於地下二樓，有獨立出入口，且系爭設區之電梯
部分僅能搭乘至地下一樓。系爭建物現因系爭社區空中花園漏水以及天溝斷裂，致發生嚴重漏水等情事。
㈣被告於105年12月25日召開105年度區分所有權人會議，通過
提案一關於「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議決議分擔之。(一)管理費以坪計算。(二)管理費每坪以43元計算，以房屋權狀為基準(以小數點後一位四捨五入計算)。」之決議（下稱系爭決議）。
四、本件爭執點及本院判斷如下：原告主張系爭決議嚴重損及原告之權益，違反公平原則、平等原則，且有濫用權利之嫌，依民法第799條之1第3項規定請求撤銷該決議，被告則以前詞置辯，故本件爭執點為：原告請求撤銷系爭決議是否有理由？以下分別說明。
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，乃公寓大廈管理條例第10條第2項所明定。因公寓大廈各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，而各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，故前開規定未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係依共用部分應有部分比例負擔為原則，但如區分所有權人會議或規約另有規定者，則優先依其約定。
㈡惟為兼顧少數區分所有權人之利益，民法第799條之1第3項
另規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有權人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有權人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之」，即賦予少數區分所有權人救濟途徑。所謂使用目的，在住商混用之區分所有建築物，係指各專有部分之使用是作住宅或營業用。所謂利用狀況，例如共有部分之使用狀況或頻度。不同意之區分所有權人，包括自始不同意該規約內容或未參與其訂定者，得於該規約成立後三個月內，以管理負責人或管理委員會為被告，訴請法院撤銷之。一經判決撤銷確定，該規約內容自失其效力。若未經撤銷，除有違反強制規定而無效之情形外，自屬確定有效。
㈢就系爭社區收費標準而言：
經查，原告主張自92年12月2日開始使用系爭建物時起，至被告於105年12月25日召開105年度區分所有權人會議，通過系爭決議止，被告就系爭建物向原告所收取之管理費皆為每月15,000元，並非如其他住戶之管理費係以所有權狀登記面積（坪數）為準，每月每坪43元或45元計算等情，為被告所不爭執（見本院卷第259頁），自應認定屬實。而被告也自認「於初期同意原告繳交較少之管理費，主要係考量原告所有地下二樓面積較大，又非單純住家，原告本有承諾僅係作為公司倉儲之用，故雙方暫同意以每月15,000元計收」等語（見本院卷第110頁），顯然依系爭社區行之有年（至少已歷經13年）之管理費收繳標準，確有考量區分所有權人就建物使用目的，以及公共設施與社區服務利用頻率之異同，而對管理費採差別收費方式。
㈣再就原告與其他住戶差異情形而言：
1.社區保全：原告主張其所有之系爭建物位於地下二樓，主要用途為自用招待所，且系爭建物有自己獨立出入口經由承天路進出，其人員進出管制均自行處理，並未使用○○○區○○○路大門警衛亭等情，有建物登記謄本、Google街景地圖及照片各一份可稽（見本院卷第21、209-220頁）。換言之，就社區保全所應負責之安全維護、門禁管制、郵件收發及車輛管制等各項服務，除被告所稱設置監視器觀看之安全維護、及提供掛號郵件收發項外，其他有關門禁、人員及車輛管制均由原告自行負責；而其他社區住戶或相關人員進入系爭社區都會經過大門警衛亭，並受有社區保全提供之上述各項服務，兩者顯有差異。
2.社區清潔服務：原告主張系爭建物僅使用系爭社區提供之垃圾清運服務，而系爭地下2樓建物內設有5道安全門，每道安全門通往地下1樓之樓梯間，被告均未予以清潔維護，且堆積雜物，業經提出照片為證（見本院卷第221-229頁），顯然原告受有之清潔服務確有減少之處。
3.電梯設備：原告主張系爭社區之電梯只能通到地下1樓，無法通往地下2樓之系爭建物，為被告所不爭執。因此，相較於其他住戶均可任意搭乘系爭社區之電梯上下從事活動，原告人員如需倒垃圾或領取掛號信件，只能經由未予清潔維護且堆積雜物之樓梯通道上下往返，或需上樓梯到地下1樓才能搭乘電梯，兩者便利性及舒適性，顯然差別甚大。而由於使用電梯之不方便性，顯然也影響原告人員使用社區內電梯之頻率。
4.化糞池設備：原告主張系爭地下2樓建物內，設有供全體142戶區分所有權人使用之約70坪大小化糞池、廢水處理池（共7個孔蓋）之公共設施，業經提出照片為證（見本院卷第51-53頁），且為被告所不否認。因此，原告所有之系爭建物內（約765坪），有將近十分之一之土地無法為正常使用，並需長期一直容忍該等嫌惡設施在其室內，而且原告每年皆需容忍被告進行清理水肥及硬化物，並須忍受臭味。相較於其他住戶之建物內並無此設施，顯然原告就系爭建物之所有權，不僅權利使用範圍受限，且須長期忍受社區設置此眾所嫌惡之公共設施於其室內，影響甚大。
㈤綜上，原告就社區門禁保全、清潔服務等項目均僅受有一部
分服務內容，與其他一般住戶並不相同。尤其，系爭社區所設置之電梯僅能通往地下1樓，導致原告使用上之不便利性，進而降低使用電梯之頻率，同時系爭地下2樓建物內尚有約70坪供系爭社區內其他142戶區分所有權人使用之化糞池及廢水處理池之公共設施，更是明顯與一般住戶不同。而依被告提出之社區財務報表內容可知（見本院卷第261-265頁），被告每月需支出電梯保養費15,000元、保全駐警費用94,500元、樓管服務費65,500元，共計多達175,000元。在原告與一般住戶對於社區保全、清潔服務及電梯之利用頻率明顯不同，甚至不得不接受差別對待（電梯不能直接到達B2、屋內需長期設置化糞池、廢水池）之情形下，被告於系爭決議前長期對原告之管理費為與一般住戶不同之差別收費方式，顯然更符合使用者付費及實質公平原則。更何況，上開差異情形於被告作成提高管理費之決議後，並未有任何改變，即實無提高原告就系爭地下2樓所負擔之管理費之合理性事由存在。
㈥至於被告辯稱為因應社區外牆漏水造成系爭地下二樓漏水即
將支出之重大修繕費用300萬元，並回歸「由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」之原則，故被告依法召開會議作成系爭決議，應屬符合公平、比例原則云云。惟依被告所提出之工程報價單記載（見本院卷第125-145頁），其中一份工程名稱「B2外牆防水工程」之工程款估價為871,580元；另外三份工程名稱「花圃漏水修繕工程」之工程款估價均在328,800元至371,070元之間，姑且不論該兩項工程內容是否有重疊之處，縱使將二者加計之金額最多亦約為102萬元至124萬元不等，並無「高達300萬元」之情形。且依前述被告提出之106年7-9月財務報表內容記載，社區活期存款平均約有50萬元餘額，定期存款則固定有將近310萬元，兩者金額總計後用以支付上述外牆漏水修繕工程，至少仍有將近240萬元之餘額存在，並無財務上不能負擔之情形。而且，依照公寓大廈管理條例規定，外牆既屬共用部分，本應由被告負責修繕、管理，即無依決議單獨調高原告管理費將近
2.2倍之理存在（原告增加後之管理費32938元/原先管理費15000元=2.2，其他住戶依原先方式收費），故被告此部分所辯，顯不足採信。
五、綜上所述，原告與系爭社區其他住戶因對於大廈公共設施及社區管理服務之差異，而有不同之管理費收費標準，此項標準既經兩造於92年間協議後長期履行，並無不合理或不公平之處。從而，原告主張系爭決議已造成其不合理之鉅額負擔，且有顯失公平之處，依民法第799條之1第3項規定請求判決如主文所示，即屬有理由，應予准許。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 15 日
民事第二庭 法 官 劉以全上正本係照原本作成對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 15 日
書記官 蔡忠衛