臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1914號原 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政訴訟代理人 王寶輝律師複 代 理人 黃文祥律師
鄭淑燕律師被 告 王文局被 告 王鄭桂花被 告 王厚軒被 告 王俊明被 告 王淑惠被 告 簡好被 告 王平貴被 告 葉簡鳳珠被 告 王怡文被 告 王美惠被 告 張茂炎被 告 張茂利被 告 張秀娟被 告 張凱鳳被 告 張淑芳被 告 何張淑柔被 告 楊靜慧被 告 楊淑慧被 告 楊瑞慧被 告 王銘月被 告 王銘慎被 告 王重義共 同訴訟代理人 曾岳斌上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國106 年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣陸萬元及自民國105年5月24日起至清償日止按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔1/10，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新台幣陸萬元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○號（重測後為橋子頭二段1150、1152)地號土地（下稱系爭土地），原為被告及中華民國共有，原告經管之系爭土地權利範圍為1/5。嗣於民國104年2月6日，被告依土地法第34條之1第1項規定，以新台幣（下同）1630萬元出售系爭土地，經原告訪價結果系爭土地之市價為3209萬1000元，其中價差高達1579萬1000元。
（二）退步言之，縱被告以低於市價之1630萬元出售系爭土地，原告應分配之價金為326萬元（計算式：00000000元×原告之權利範圍1/5＝0000000元）。然被告竟逕自將原告所應分配之價金326萬元中，扣除原告分擔拆遷補償費54萬元、仲介費15萬6000元及提存費1000元，並將餘額256萬3000元於105年5月20日向臺灣臺北地方法院提存所辦理提存（提存案號105年度存字第6382號）。嗣後，被告於106年3月14日辦竣所有權移轉登記予第三人在案。
（三）姑不問被告主張應自出售價金扣抵之拆遷補償費、仲介費是否真實，惟被告以低於市價出售系爭土地，顯違反常情，原告合理懷疑隱有情蔽，被告就此亦未提供實價登錄資訊予原告參考。另被告與第三人間之買賣係如何約定拆遷補償，乃被告與第三人間之行為，既未經原告同意，對原告不生拘束力。
（四）被告並非原告之代理人，則被告處分兩造所共有之系爭土地，尚不生代理行為之法律效果，且亦無其他任何得逕為扣除被告所主張之原告應負擔拆遷補償金、仲介費及提存費之法律原因，況該拆遷補償費之金額極度不合理。又被告以存證信函通知原告行使優先購買權時，除未提及上開費用之具體金額為何外，內容亦未提及拆遷補償費、仲介費，亦無包含特別約定事項。是以，被告逕為扣除上開拆遷補償費等費用即受有利益，而致原告受有減少應分配金額69萬7000元之損失，被告自應負返還之責，並自105年5月24日被告提存日起算遲延利息。為此，爰依不當得利法律關係，請求被告給付等語。
（五）聲明：①被告應連帶給付原告69萬7000元及自105年5月24日起至清償之日止按年息5%計算之利息。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告出售系爭土地前有依法通知原告行使優先承買權，通知之內容包含原證2所示特約事項拆遷費、仲介費等費用金額，然原告於出售前並沒有為任何主張，故系爭土地之所有拆遷費、仲介費應一併包含為出賣條件，應由價款中扣除，被告並無不當得利。另被告於擬系爭土地買賣契約前通知原告時，即已透過內政部實價登錄平台查詢相關價格給原告參考等語，資為抗辯。
（二）答辯聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張兩造為系爭土地共有人，原告經管之系爭土地權利範圍為1/5，104年2月6日被告依土地法第34條之1第1項規定，以1630萬元出售系爭土地，原告應分配之價金為326萬元，然被告竟逕自將原告所應分配之價金326萬元中，扣除原告分擔拆遷補償費54萬元、仲介費15萬6000元及提存費1000元，並將餘額256萬3000元於105年5月20日向臺灣臺北地方法院提存所辦理提存，106年3月14日辦竣所有權移轉登記予第三人等情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭土地登記謄本、通知原告行使優先承買權之存證信函、提存書等附卷可稽（見司調卷第8至29頁），此部分原告主張之事實，應屬真實可信。惟原告另主張本件被告以低於市價出售系爭土地，違反常情，且無扣除原告應負擔拆遷補償金、仲介費及提存費之法律原因，被告以存證信函通知原告行使優先購買權時，未提及上開費用之具體金額，亦未提及拆遷補償費、仲介費，故被告逕為扣除上開拆遷補償費等費用即受有利益，而致原告受有減少應分配金額69萬7000元之損害，被告應連帶返還等語，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為：
（一）系爭土地出售時市價是否為3209萬1000元，被告因而有不當得利。
（二）被告自原告所應分配之價金326萬元中，扣除原告分擔拆遷補償費54萬元、仲介費15萬6000元及提存費1000元，將餘額256萬3000元提存，是否被告因而有不當得利。
四、系爭土地出售時市價是否為3209萬1000元，被告因而有不當得利：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又本於無法律上之原因而生財產變動消極事實舉證困難之危險，當歸諸原告，該原告即應就不當得利請求權之成立要件負其舉證責任，原告必須證明被告受利益致其受損害，並就被告之受益為無法律上之原因舉證證明。又所謂證明，不以證明直接事實為必要，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認直接事實存在之間接事實，亦無不可。
（二）經查，原告主張系爭土地出售時市價為3209萬1000元之情，為被告所爭執，原告復未提出任何事證證明系爭土地價值約有3209萬之事實，是其主張有利於己之市價3209萬1000元之情，顯有未盡舉證之責。況縱認系爭土地市價遠高於出售成交價1630萬元，然被告於出售前已依土地法第34條之1第規定，通知原告得以1630萬元行使優先承買權（詳述於後），何以原告放棄優先承買，顯然在經驗法則或論理法則上，原告係認為以1630萬元承買非屬最佳利益，從而自原告放棄優先承買之間接事實，足以推認成交價1630萬元與市價相當之直接事實存在。故被告抗辯未賤價出售系爭土地，亦未從中獲取不可告人之不當得利，洵堪採信。
五、被告自原告所應分配之價金326萬元中，扣除原告分擔拆遷補償費54萬元、仲介費15萬6000元及提存費1000元，將餘額256萬3000元提存，是否被告因而有不當得利：
（一）按土地法第34條之1第4項所稱「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，均應揭示通知優先承買權人，俾其斟酌判斷要否以同一條件行使優先承買權。
（二）本件原告主張被告以存證信函通知原告行使優先購買權時，未提及拆遷補償費、仲介費，亦無包含特別約定事項，是被告逕為扣除上開拆遷補償費等費用即受有利益，而致原告受有減少應分配金額69萬7000元之損失，被告自應負返還之責等語。然此為被告所否認，辯稱已告知原告扣除拆遷補償費等費用等語。經查，本件被告王文局於104年2月6日以樹林柑園郵局第33號存證信函通知原告，其信函內容除系爭土地將以1630萬元價格出售與訴外人倪文豐外，尚一併通知原告「如台端不願主張或放棄優先承買權，則為取得價款‧‧‧扣除台端應負之土地增值稅、拆除地上物及補償費及其他稅費款和仲介服務費後一次給付」等語（見司調卷第18頁），是被告以存證信函通知原告行使優先購買權時，於信函本文已提及共有人應負擔拆遷補償費、仲介費之事實，非如原告所陳未提及拆遷補償費、仲介費條件。次查，上開存證信函本文雖未明確標示拆遷補償費、仲介費之確切金額，然由原告所提出之原證2存證信函所附共有人與買方倪文豐成立之特別約定事項，其中第3點約定得撥履保價金270萬元為房屋拆除及補償之用；另第4點約定買方應支付買方服務費30萬元、賣方應支付賣方服務費48萬元等情（見司調卷第25頁），顯見被告已將應由成交價金扣除拆遷補償費、仲介費金額通知原告，已履行告知同一條件行使優先承買權之義務，依法有權處分原告之應有部分，即便售價偏低，亦難認構成無法律上原因之不當得利。
（三）惟上開特別約定事項第4點既約定買方應支付買方服務費30萬元、賣方應支付賣方服務費48萬元，故系爭土地全體共有人應分擔之仲介服務費應為48萬元。然本件被告於提存分配原告之價金，卻表列仲介費為78萬元，此為被告所不爭執，並有提存書附件價金分配計算書在卷可稽（見司調卷第28頁背面）。依此價金分配計算書所載，被告虛增共有人應分擔之仲介服務費30萬元，就此虛增部分命原告依持分1/5負擔6萬元，顯屬無法律上原因致原告受有損害，而被告因此連帶獲得短付應分配價金6萬元之利益。從而原告此部分主張返還6萬元利益，及自聲請提存日後之105年5月24日起算法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、綜上，原告基於不當得利法律關係，請求被告應連帶給付原告6萬元，及自105年5月24日起至清償之日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍，原告之主張為無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本院所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權就原告勝訴部分，宣告准許原告得為假執行，並依職權酌定被告得供相當擔保金額，為免假執行之宣告；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 17 日
民事第三庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 17 日
書記官 林君縈