臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1010號原 告 吳沈玉于
吳雅雁吳佩諭吳雅卉兼 共 同訴訟代理人 吳賢俐被 告 許平珠訴訟代理人 劉元琦律師
陳福龍律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○ ○○○○ ○號土地上如本判決附圖編號113（1）、114（1）所示部分建物拆除，並將上開建物坐落基地返還原告。
被告應給付原告新台幣貳萬伍仟壹佰零肆元。
被告應自民國106年年3月1日起至拆除第1項建物返還坐落基地之日止，按月給付原告新台幣伍佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔9/10，餘由原告負擔。
本判決第1、2項於原告分別以新台幣壹拾玖萬元、新台幣玖仟元供擔保後，得假執行；但被告如分別以新台幣伍拾肆萬參仟伍佰零肆元、新台幣貳萬伍仟壹佰零肆元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，經新北市新莊地政事務所複測丈量後，發現遭被告所有之新北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）占用如土地複丈成果圖（下稱附圖）編號113
（1）、114（1）所示土地面積。惟被告就系爭土地並無任何合法占有使用之權源，亦未獲得原告之同意，其占用行為屬無權占有，原告自得請求被告將如附圖編號113（1
）、114（1）所示土地上之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。
（二）被告將系爭房屋出租予他人使用，以無權占用原告所有之如附圖編號113（1）、114（1）所示土地，增加房屋室內坪數，藉以收取租金獲有利益，是原告自得請求被告自占用之日起賠償原告所受之損害：
①被告出租系爭房屋1樓之租金為每月新台幣（下同）3萬元
，出租使用之面積為其原有建物面積85.41平方公尺及占用原告所有土地面積10.08平方公尺，則租金為每平方公尺314.17元【計算式：30000元÷（85.41＋10.08）平方公尺≒314.17元】。
②被告占用原告所有之系爭114地號土地面積0.06平方公尺
、系爭113地號土地面積1樓為10.08平方公尺，2、3樓則因建於1樓之上，是合計原告占用面積為30.3平方公尺【計算式：10.08平方公尺×3層＋0.06平方公尺＝30.3平方公尺】，以此計算被告每月獲有相當於租金之不當得利（或損害賠償）9519元（計算式：30.3平方公尺×每平方公尺314.17元＝9519元，元以下四捨五入）。而被告自102年4月29日取得系爭房屋，即開始占用如附圖編號113（1）、114（1）所示土地，計算至106年2月28日止，共計46月，被告獲有相當於租金之不當得利43萬7874元（計算式：9519元×46月＝437874元），自應返還原告，並應自106年3月1日起至拆除上開建物止，按月給付原告9519元。
（三）被告明知其所有之系爭房屋有越界建築之情形，而原告並無知悉越界建築後而不制止、不提出異議之情事：
①被告於購買系爭房屋後，於102年12月5日進行翻修時，見
如附圖編號113（1）、114（1）所示原應為天井採光、通風、隔音、防火牆、防火牆等使用之土地空出，即直接占用，原告於被告重建房屋期間，亦曾多次告知被告之配偶該部分土地為原告所有，詎被告明知地界有爭議，仍未加以確認而繼續修建，被告占用土地有故意或重大過失情事。
②原告因被告占用上開土地情形曾申請鑑界，惟因測量人員
到場告知無法測量，原告迫於無奈僅能銷案處理，並非知被告越界而不制止。105年7月25日因地籍圖重測界址疑義，由新北市政府新莊地政事務所召開協調會議，於會議中被告表示不要拆除越界部分，原告曾表示被告是否承租越界之部分，惟兩造無法達成共識。嗣由新北市泰山區不動產糾紛調處委員會於105年8月8日召開第1次調處會議，經新北市政府地政局測量人員提供資料，標示占用部分後方寬度為87公分，而原告於調處結果確認後即提起訴訟，益徵原告並非知其越界而不提出異議。
③105年8月15日召開第2次調處會議，經兩造達成協議依原
告指界結果辦理地籍圖重測，經新北市新莊地政事務所依舊地籍圖進行測量後，測量人員告知重測後原告所有之土地共增加0.85平方公尺，被告所有之土地共增加18.72平方公尺，另被告尚有占用原告所有之土地。是被告明知其所有之系爭房屋有越界之情形，並有占用原告所有之土地，卻謊稱其於105年10月28日前完全不知情，係因重測後造成落差云云，均屬無據。
④被告無正當權源占用原告所有如附圖編號113（1）、114
（1）所示土地，屬無權占用，其越界建築，違法增建將樓梯移至原告所有之土地並增建3樓，且系爭房屋無自己之牆壁，因而影響原告所有之新北市○○區○○街○○號房屋結構安全，致原告所有權之行使受有損害。其等曾詢問許錦文建築師現行技術能完成拆除本件占用土地之建物，故請求被告拆屋還地，乃正當權利之行使而非濫用權利。⑤為此，依民法第767條第1項前段、中段、第179條之規定及侵權行為法律關係，提起本件訴訟等語。
（四）聲明：①被告應將如附圖所示1樓部分編號113（1）面積10.08平方
公尺、3樓部分編號113（1）9.64平方公尺、編號114（1）面積0.06平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告。
②被告應給付原告43萬7874元。
③被告應自106年3月1日起至拆除第1項建物之日止，按月給付原告9519元。
④聲明第①、②項，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告就系爭土地有合法占有權源，並無礙於原告所有權之行使，故原告自不得依民法第767條第1項前段及中段之規定請求被告拆除：
①被告於102年3月18日向訴外人林建發、林建成、林建富購
買坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上系爭房屋，並簽訂不動產買賣契約書。被告購買後，原告於同年向新北市新莊地政事務所申請複丈測量系爭土地，已確認被告係有權占有使用系爭29號房地，故被告於102年至105年，均未請求被告拆屋還地。
②系爭房屋被告迄今已使用3年餘，因新北市政府於105年9
月14日公告土地重測，至同年10月28日完成土地重測、土地標示變更結果公告，除將被告所有上開369之67、369之68地號土地，改為新北市○○區○○○段○○○○○○○○號（下稱系爭111、112地號）外，尚顯示土地面積稍有落差，使原告僅憑自行製作之占用部分示意圖及地籍圖重測土地標示變更結果通知書等，趁機濫用權利主張被告無權占有如附圖編號113（1）、114（1）所示之土地，顯見原告濫行利用行政機關之疏失，無端行使權利藉以牟利，且證據不足，自無理由。
③原告所有之系爭31號房屋為連棟透天厝，與被告之系爭29
號房屋有共同牆相鄰，而原告未知被告究竟占用多少土地，該部分土地或僅為少許若干長條狀畸零地，甚至包含共同牆之面積，是就目前情況觀之，多年來並未影響原告透天厝使用上之不便，且原告亦無可能拆除共同牆並向該部分畸零地延伸挪移增建，致影響自身建物結構。
④被告並非系爭29號房屋之原始所有權人，係透過買賣契約
有權占有、使用，對於該房屋越界乙事毫不知情，遑論有重大過失或故意可言，詎因測量疏失導致土地面積落差，致被告成為受害人。又原告於102年申請重測時，即知悉被告並非無權占用如附圖編號113（1）、114（1）所示之土地，且於105年10月28日前全然不知情被告之系爭房屋有越界之情形存在，亦從未對系爭房屋之原始建造人及歷次經手之所有權人表示異議，故依民法第796條第1項、第796條之1第1項之規定及最高法院83年台上字第2701號判例意旨，原告請求被告拆屋還地顯無理由。
（二）原告提起本件訴訟違反誠信原則及權利濫用禁止原則：①系爭房屋與系爭31號房屋間，除前庭各以花圃或盆栽相隔
外，主要係以共同牆橫亙其間，且如附圖編號113（1）、114（1）所示之土地狹長並包含共同牆之面積，倘被告果係無權占有，則該占用面積僅約少許若干範圍之畸零地，縱原告拆除系爭房屋，亦不能充分為系爭31號房屋所利用或無從為任何使用而獲得利益，反而使被告失去生存所必須依靠之住所，被告受損害甚鉅，二者間利益顯然言重失衡，故原告即有權利濫用之情形。
②於保護長期所生之法律關係及維持共同生活和平秩序之公
益目的，遵重長期占有之既成秩序下，被告自得維持現狀占有使用，是原告請求被告拆屋還地，洵屬無據。
（三）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，顯無理由：①被告本於與前手買賣系爭房屋之法律關係，繼受取得對附
圖編號113（1）、114（1）所示之土地之使用權，而占有使用如附圖編號113（1）、114（1）所示之土地，自具有法律上原因，而與不當得利之要件不相符合，是原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬無據。
②退步言之，縱認被告係無權占有，應返還相當於租金之不
當得利，然土地公告現值係政府徵收土地時補償地價之依據，及土地所有權移轉或設定典權時審核土地移轉現值之標準，則原告僅能請求以相當於法定最高限額租金數額為限之相當於租金之不當得利，而非系爭113、114地號土地之交易價值，是原告主張以系爭113、114地號土地之公告現值作為計算相當於租金之不當得利標準，請求相當於租金之不當得利43萬7874元，顯屬過高，不符合公平原則。
③又系爭113、114地號土地因地籍重測導致土地界址偏移，
故被告所有之系爭29號房屋可能無權占有系爭113、11 4地號土地，故不當得利之起算點應自地籍重測時起算等語，資為抗辯。
（四）答辯聲明：①駁回原告之訴。
②如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張其等為系爭土地之共有人，被告為系爭房屋所有人，經新北市新莊地政事務所複測丈量系爭土地結果，系爭房屋占用如附圖編號113（1）、114（1）所示土地面積等情，為被告所不爭執，並有系爭土地登記謄本、附圖為憑，此部分原告主張系爭房屋占用原告系爭土地之事實，應屬真實可信。惟原告另主張其得依據物上請求權，請求被告拆除如附圖編號113（1）、114（1）所示部分建物，並返還該部分坐落之土地，及返還使用土地之不當得利等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為：
（一）原告依民法第767條規定，訴請被告拆除系爭土地上之建物，並將土地返還予原告，有無理由。
（二）原告請求被告返還不當得利43萬7874元，及預為請求按月給付9519元，是否正當。
四、原告依民法第767條規定，訴請被告拆除系爭土地上之建物，並將土地返還予原告，有無理由：
（一）本件被告所有之系爭房屋，占有原告所有之系爭土地如附圖編號113（1）、114（1）所示，此為被告所不爭執，並有附圖附卷可稽。故原告主張被告所有地上物占有其等共有系爭土地之情，首堪認定。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。本件被告辯稱其於102年間，向前手購買系爭房屋，原告所述105年前不知系爭房屋有越界之情形存在，且原告從未對系爭房屋之原始建造人及歷次經手之所有權人表示異議，故依民法第796條第1項、第796條之1第1項之規定，原告請求被告拆屋還地顯無理由等語。然民法第796條第1項規定「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋」。民法第796條前段固定有明文。惟「所謂知其越界，須鄰地所有人事實上知悉越界建築，方足當之。倘鄰地為法人所有者，則須其代表人或管理人知其情事，始能認為已知」、又「主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任」（參照最高法院83年度台上字第605號、45年台上字第931號裁判意旨）。經查，被告並未就鄰地即系爭土地所有人之原告事實上知悉越界建築之情，舉證以實其說，自不能以無人異議之事實，即推論原告知越界之情而不異議。況系爭房屋占用之如附圖所示部分土地面積，其1樓部分為10.08平方公尺，面積不大，單以目測觀察，通常人難以辨別是否越界建築，故系爭土地原所有權人未為異議，自難推認知悉越界。
（三）次查，被告另抗辯如附圖所示編號113（1）、114（1）部分地上物，有民法第796條之1第1項規定之適用，應免去被告拆除部分地上物義務等語。惟按「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更」，民法第796條之1第1項前段固有明文。本院斟酌越界建築之如附圖所示編號113（1）、114（1）部分地上物，僅為被告一方占有使用，其拆除不涉公共利益，且技術上可行（詳見後述證人證詞）無害居住之安穩，無害被告利益，難認有民法第796條之1第1項規定之適用，自不許免去拆除地上物之義務。
（四）次按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148條固定有明文，是「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋」（參照最高法院71年台上第737號判例意旨）。故權利之行使是否構成權利濫用，除須注意權利人於行使權利時，主觀上有無以損害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因行使權利可能取得之利益，與他人及國家社會因其行使權利可能造成之損失，加以比較衡量。經查，本件原告以所有權人之認知請求被告拆除占用土地之建物及返還占用土地，屬所有權權能之正當行使，主觀上難認有以損害被告為主要之目的，難認原告請求拆屋還地構成權利之濫用。
（五）另被告所辯，就目前情況多年來並未影響原告透天厝使用上之不便，且原告亦無可能拆除共同牆並向該部分畸零地延伸挪移增建，致影響自身建物結構，原告訴請拆屋還地必影響被告之房屋云云。然參酌證人許錦文於本院最後言詞辯論期日到庭證述現行工程技術得正確拆除如附圖所示編號113（1）、114（1）部分，且工法一定能考量系爭房屋結構安全，依照規定請領施工執照等語，故原告訴請拆除，並不會影響系爭房屋主體結構，從而被告質疑建物安全性，以此主張原告權利濫用，自不足取。
（六）從而，被告既非有權占有附圖編號113（1）、114（1）部分土地，另原告無權利濫用、亦無越界建築不得拆除規定之適用，故原告依據物上請求權請求被告拆除附圖編號113（1）、114（1）地上物，應屬無理由。
五、原告請求被告返還不當得利43萬7874元，及預為請求按月給付9519元，是否正當：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告建物無權占有原告所有系爭土地，已如上述，則被告受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告依民法第179條不當得利返還請求權之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，於法尚無不合，應予准許。
（二）系爭土地之地目為建，系爭房屋1樓無權占有使用附圖編號113（1）部分10.08平方公尺、系爭房屋3樓無權占有使用114（1）部分0.06平方公尺，合計占用系爭土地面積
10.14平方公尺。至於附圖所示系爭房屋3樓另有占用113
（1）部分9.64平方公尺之情，然此部分3樓係與1樓部分重疊使用113（1），就原告而言，其113（1）之不能使用損害最多僅為10.08平方公尺，故不另計3樓之9.64平方公尺。
（三）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之。查本件原告所有系爭土地，102年至104年之公告地價每平方公尺為9800元，105年至106年為每平方公尺1萬700元，有地政事務所函文可稽（見本院卷第70頁）。再參酌平均地權條例第16條規定，如未申報地價，則以土地之公告地價80%為申報地價，此即為法定地價。系爭土地之法定地價102年至104年每平方公尺為7840元、105年至106年每平方公尺為8560元。依系爭土地呈狹長形狀，被告利用系爭土地建築越界房屋居住使用之經濟價值等情狀，本院認為以申報地價年息8％計算方為合理，故原告請求自被告102年4月29日取得系爭房屋起至106年2月28日止，共計46月之不當得利計算如下：
①102年4月29日起至104年12月31日，以32個月即2.67年
計算，被告獲有相當於租金之不當得利1萬6980元（計算式：7840元×8％×10.14平方公尺×2.67年＝16980元）。
②105年1月1日起至106年2月28日止，以14個月即1.17年
計算，被告獲有相當於租金之不當得利8124元（計算式：8560元×8％×10.14平方公尺×1.17年＝8124元）。
③合計102年4月29日起至106年2月28日止，被告應返還原告之不得利為2萬5104元。
④另原告主張之自106年3月1日起至拆除建物返還土地之
日止，被告應按月返還利益為576元（計算式：8560元×8％×10.14平方公尺×1/12＝576元）。
（四）至於原告所述被告出租系爭房屋1樓租金為每月3萬元，出租使用之面積為其原有建物面積85.41平方公尺及占用原告所有土地面積10.08平方公尺，其不當得利以租金為每平方公尺314.17元計算云云。惟按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益與己方所受損害為度，如損害大於利益，則以對方所受之利益為準；如利益大於損害，則以損害為準，此情形如仍得請求對方所受之利益全數返還，則超逾損害額之部分，不啻另行形成請求權人之不當得利。故不當得利之返還範圍，並非偏採所受利益、所受損害其一為準，故本院不採酌原告所指租金價額計算不當得利。
六、綜上，本件原告依據物上請求權、不當得利法律關係，請求被告拆除如附圖所示編號113（1）、114（1）部分土地上之地上物，另請求被告返還2萬5104元及自106年3月1日起至拆除建物返還土地之日止，按月給付576元不當得利，為有理由，均應准許。逾此部分原告之訴為無理由，應予駁回。原告就拆屋還地及一次給付不當得利部分，兩造願供擔保聲請宣告准免假執行，就原告勝訴部分核無不合，分別酌定相當之擔保金額准免假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。本件事證已臻明確，兩造所為之其餘主張、陳述、所提之證據暨調查證據之聲請，經審酌後，均認與本件判決之結果已無影響，並無調查之必要，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
民事第三庭 法 官 陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
書記官 林君縈