臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1044號原 告 呂坤義
呂濬峰李進益上三人共同訴訟代理人 連耀霖律師追加 原告 呂坤安
廖紅紅陳廖松被 告 蘇希乾
蘇億倉蘇千瑞蘇玫如蘇朱晴美蘇宥維蘇恩德蘇子涵朱淑閨洪凱倫洪翊齡洪竹友洪英智洪靜兒林蘇芬蘭柯淑慧鄭鼎凡鄭婉貞鄭榮森鄭榮培楊傳宗楊金炎楊錫瑩楊錫琦楊英昭楊漢民楊美惠 遷出國外楊芳惠高蘇懿治劉楊玉秀前30人共同訴訟代理人 蔡文燦律師被 告 陳永年上 一 人訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 張郁姝律師
陳彥蓁律師被 告 蘇林雪青
蘇嘉銘蘇太乙 遷出國外蘇婷芳 台北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號2樓蘇佳川林蘇郁郁林秀梅江周旺黃幸子江黃龍江明峰江金寶江盈欣江盈岱江盈宙簡方籾簡宏昌簡宏松簡宏吉簡虹宛簡虹枝簡虹妮陳金妮林春林蓮招張陳明華葉陳鳳珠謝効錡謝佩雯蘇許紀久蘇嘉豪蘇嘉立蘇佳仁黃怡平鄭仲哲鄭仲益楊廼謙陳哲平黃楊吟香楊佳玲楊悧莉 臺北市○○區○○路○○○巷○弄○號黃琡珺上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國108 年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告連帶負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處，不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查兩造間租佃爭議事件，前經新北市中和區公所耕地租佃委員會調解不成立者，再由新北市政府耕地租佃委員會調處，被告不同意調處結果，經新北市政府移送本院審理等情，有新北市政府民國106 年1 月17日新北府地籍字第1060112358號函為憑（本院卷一第16頁），本件訴訟程序已合於上開規定，先予敘明。
二、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告。逾期未追加者，視為已一同起訴；法院為前項裁定前，應使該未起訴之人有陳述意見之機會，民事訴訟法第56條之1 第1 項、第2 項定有明文。查原告呂坤義、呂濬峰、李進益起訴主張渠等就坐落新北市○○區○道段○○○ ○○○○○○ ○○○○ ○○○○○○○○ ○○號土地（重測前為中和市○○段○○段○○○○○ ○○○○○○○○○○號，下合稱系爭土地），因承租人即被繼承人呂欽鶯（下稱呂欽鶯）死亡後繼承耕地租約，而與被告即被繼承人蘇穀保（下稱蘇穀保）之繼承人間就系爭土地之租賃關係存在，經核原告主張之訴訟標的，對於被繼承人呂欽鶯之繼承人間有合一確定必要，自應共同起訴，當事人適格方無欠缺。又因其餘呂欽鶯之繼承人於本件訴訟前均已簽具耕作權放棄書存卷（本院卷一第28至45頁），僅餘呂坤安、廖紅紅、陳廖松，尚未簽具，而呂坤安、廖紅紅、陳廖松未與原告呂坤義、呂濬峰、李進益共同起訴，本院依原告呂坤義、呂濬峰、李進益之聲請，就追加原告一事通知呂坤安、廖紅紅、陳廖松陳述意見，陳廖松具狀表示對於追加為被告無意見（本院卷四第119 頁），廖紅紅到庭表示同意追加為原告，呂坤安未具狀亦未到庭表示意見，經本院於107 年1 月
4 日裁定呂坤安、廖紅紅、陳廖松應於一個月內追加為原告（見本院卷四第189 頁），惟呂坤安逾期未為追加，則依民事訴訟法第56條之1 之規定，應視為呂坤安、廖紅紅、陳廖松均已一同起訴，合先敘明。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例意旨參照）。查原告主張兩造間有耕地租賃契約存在，為被告所否認，足認上列租賃關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以本件對於被告之確認判決除去之，原告顯有即受確認判決之法律上利益，是其提起本件確認之訴，並無不合。
四、本件最後言詞辯論期日，追加原告呂坤安、廖紅紅、陳廖松並未到場，被告方面除蘇林雪青、陳永年、蘇希乾、蘇億倉、蘇千瑞、蘇玫如、蘇朱晴美、蘇宥維、蘇恩德、蘇子涵、朱淑閨、洪凱倫、洪翊齡、洪竹友、洪英智、洪靜兒、林蘇芬蘭、柯淑慧、鄭鼎凡、鄭婉貞、鄭榮森、鄭榮培、楊傳宗、楊金炎、楊錫瑩、楊錫琦、楊英昭、楊漢民、楊美惠、楊芳惠、高蘇懿治、劉楊玉秀、張陳明章外，其餘被告均未到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依其餘到場之人聲請，此部分由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）系爭土地原為被告之被繼承人蘇穀保（下稱蘇穀保）所有，於42年7 月25日訂立書面租賃租約（下稱系爭租約），租賃期間自38年1 月1 日至43年12月31日止，出租人為蘇穀保，承租人為呂欽鶯，並在台北縣中和市（已改制為新北市中和區）公所登記有案，承租人亦逐年繳付租金。嗣蘇穀保於55年1 月2 日死亡；呂欽鶯於56年12月21日死亡，兩造被繼承人間就系爭土地之租賃關係，即分別由兩造繼承。至於56年至61年之租約，或由雙方於54或55年間蘇榖保死亡前至公所中和市（鎮）辦理續約，或由承租人於55年間獨自前往辦理續租，因不知出租人蘇榖保已死亡，才會有56年至61年出租人仍為蘇榖保之租約登記，並經主管機關台北縣政府核定在案。縱有續訂租約登記時出租人已經死亡之情形，亦不影響租約之效力。
（二）原告繼續自任耕作至今，詎台北縣中和市公所竟以公告期間無人提出申請為由，於98年5 月1 日逕行註銷租約登記。惟查，耕地租約並非以登記為生效要件，耕地租約雖經行政機關註銷登記，並不影響耕地租賃關係存在。依耕地三七五減租條例第20條規定，原告願繼續承租，被告自有續訂租約之義務。又依民法第451 條規定，雖兩造未續訂書面租賃租約，惟原告繼續自任耕作至今，兩造就系爭土地已成立不定期限耕地租約。至於其中○○○區○道段○○○○○ ○號部分土地被軍方彈藥庫占用，禁限建範圍為方圓
6.55公頃，直至103 年間方公告解除禁限建及進出管制，並非原告擅自變更用途，或原告借予軍方作為彈藥庫使用，此非可歸責於原告之事由，與不自任耕作係基於承租人自己之意思之要件不合。○○○區○道段○○○ ○號土地亦有種植竹林，亦無不自任耕作之情形。原告依法申請新北市中和區公所調解續訂租約，經移送調處後，新北市政府租佃委員會做成調處決議：「主文：本案租約應予回復續訂，惟出租人不同意決議結果，依耕地三七五減租條例第26條規定移請法院續行處理。」惟被告抗辯原告未繼續耕作，拒絕續訂租約，為此請求確認兩造間就系爭土地租賃關係存在，並請求被告偕同原告辦理租約登記。
（三）聲明：
1.確認原告與被告間就坐落新北市○○區○道段○○○ ○○○○○○○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○號土地，有耕地三七五租賃關係存在。
2.被告應偕同原告向新北市中和市公所辦理前項之耕地三七五租賃契約變更登記。
二、被告部分：
（一）被告陳永年主張：新北市中和區公所三七五租約登記簿就系爭耕地租約之租賃期間自56年1 月1 日至61年12月31日止，並載明出租人為蘇穀保，然蘇穀保早於55年1 月2 日逝世，何以能與呂欽鶯一同至區公所辦理系爭耕地租約相關事宜，是三七五租約登記簿所為系爭耕地租約就前開租賃期間之記載顯非可能。是被繼承人與承租人間之租賃關係早已於55年間因租賃期限屆至而消滅。退步言之，縱使原告有提出76年至
103 年間之租金收據，然該收據亦不足以證明原告於55年租賃期間屆至後有持續在系爭耕地上為耕作，且原告僅就系爭部分耕地種植蔬菜、果樹之使用情形，與耕地三七五租約提高土地利用之立法意旨有違。另原告由政府機關在系爭636-1 地號土地上設置彈藥庫，顯為原告擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，且於104 年後，該地區土地已非如原告所稱無法自由進出，而原告業已自認其並未於系爭636-1 土地上耕作，且未有不可抗力因素持續超過一年，故依耕地三七五條例第17條第1 項第4 款規定，系爭耕地租約之全部自政府機關在系爭636-1 地號土地上設置彈藥庫之日起，即屬無效等語。
（二）被告蘇希乾、蘇億倉、蘇千瑞、蘇玫如、蘇朱晴美、蘇宥維、蘇恩德、蘇子涵、朱淑閨、洪凱倫、洪翊齡、洪竹友、洪英智、洪靜兒、林蘇芬蘭、柯淑慧、鄭鼎凡、鄭婉貞、鄭榮森、鄭榮培、楊傳宗、楊金炎、楊錫瑩、楊錫琦、楊英昭、楊漢民、楊美惠、楊芳惠、高蘇懿治、劉楊玉秀主張：
系爭租約土地未依租約約定種植稻穀，逕將稻田變更為林地；且依系爭租約內容，租約土地均記載【正產物：稻谷】，足見租約土地締約之際，原無彈藥庫存在，而係承租人嗣後交由他人作為彈藥庫使用，依耕地三七五減租條例第16條第2 項之規定，兩造間已無租賃關係存在。
（三）被告蘇林雪青到庭主張：之前有去現場看已經沒有在耕作，有時沒交租金，說是因為沒水無法耕作，還有分成一小塊租給別人。
（四）被告張陳明華到庭主張：這件事情我不知道。
（五）併均聲明：原告之訴駁回。
（六）其餘被告未到庭亦未以書狀為聲明陳述。
三、本院之判斷：
（一）原告主張系爭土地原為被告之被繼承人蘇穀保所有，於42年7 月25日訂立系爭租約，租賃期間自38年1 月1 日至43年12月31日止，出租人為蘇穀保，承租人為呂欽鶯，並在台北縣中和市公所登記有案，而蘇穀保於55年1 月2 日死亡；呂欽鶯於56年12月21日死亡，兩造即分別繼承系爭租約。嗣經台北縣中和市公所於98年5 月1 日以公告期間無人提出申請為由，註銷租約登記之事實，有系爭土地登記謄本（本院卷三第162 至170 頁）、系爭租約（本院卷一第119 頁）及新北市區公所106 年1 月17日函文所附租佃爭議調處結果資料（本院卷一、二全卷）、108 年3 月27日函文所附系爭「中灰字第15號」耕地租約97年間清查註銷之相關資料（本院卷五第247 至288 頁）存卷為憑，且為被告所不爭執，堪認屬實。
（二）按耕地租賃原於民法設有特別規定，土地法復設耕地租用一章，因專為保護租地承租人，特再頒行耕地三七五減租條例。土地法為民法之特別法，耕地三七五減租條例又為土地法之特別法，對耕地承租人設有多項保障之規定，使耕地出租人相對受有較多之限制，故就該等契約之成立及生效要件，應從嚴解釋，以資平衡出租人所受之不利益。耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項既已規定承租人不自任耕作，原定租約無效，就「承租人應自任耕作」，自應從嚴解釋。是按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部不自任耕作。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種方式或另行出租。而上開規定，係以租約所定之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未就轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作之土地請求收回（最高法院90年台上字第311 號裁判意旨參照）。次按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或如有承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號、84年度台上字第105 號判決意旨參照）。
（三）爭租約之耕地範圍為系爭636 、636-1 、648 、650 、70
4 地號土地。經查，依照105 年4 月8 日現場勘查紀錄（本院卷一第237 至249 頁）所載，經中和地政事務所指界及中和區公所人員就系爭土地實際種植之農作物種類及範圍確認後，認⑴系爭636 地號現場有種植蔬菜、果樹及一些雜木林，並有搭設數處供農作使用之木製棚架；⑵系爭636-1 地號現場多為雜木林，有種植一些果樹，部分為彈藥庫所佔用，彈藥庫後方也有種植一些果樹；⑶系爭648地號土地現場有種植蔬菜及少數果樹，並有搭設數處木製棚架供農用；⑷系爭650 地號土地現場大部分種植蔬菜，並間有種植果樹，並有數處木製棚架供供農作使用；⑸系爭704 地號土地現場位於山凹處有種植竹林等情，並有勘查照片在卷可憑，堪認系爭土地除636-1 地號中有部分為彈藥庫所佔用及雜木林外，其餘多有種植蔬菜、果樹或竹林之情無訛。然系爭租約所約定種植之正產物為「稻谷」，並作為租率、租金計算之基準（本院卷一第119 頁），足認系爭土地現況並非種植稻穀，而為種植果樹、蔬菜及竹木，顯已與系爭租約之約定不合。復衡諸耕地三七五減租條例因早年農業政策之所需，規定出租人必須容忍租賃期限屆滿後，其所有土地，無限制繼續續租予承租人，倘若容許承租人得以依其個人主觀能力，即為部分耕作，而任令其餘耕地荒蕪，不僅為地力之浪費外，相對出租人必須承受所有權長年被法律限制之利益而言，顯失平衡。是本件縱寬認原告種植蔬菜、果樹或竹林亦屬自認耕作（僅係假設，而非矛盾），然其任由系爭土地636 地號及636-1地號大部分荒廢而自生雜木林之狀態（本院卷一第241至243 頁），未自任耕作之面積亦屬過大，依前揭說明，耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約均歸於無效。
（四）另按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6 條第1 項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院96年度台上字第2431號判決意旨參照）。姑不論系爭土地是否續訂租約、原告是否繼續繳納租金，按之前揭說明，承租人即以承租之土地有其他非耕作之使用，即屬不自任耕作，構成同條例第16條第1 、2 項所定原訂租約無效之原因。而原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準，縱承租人不自任耕作之情形，僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；且所謂無效，係當然往後無效，並不待出租人主張，故耕地租約無效後，並不會因出租人嗣後繼續收租，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決參照）。則揆之上開說明，原租約已因原告有不自任耕作之情事，違反前揭耕地三七五租約條例第16條第1 項規定，而為無效，不因是否繼續收取租金、或有無續訂租約，使原已無效之租約回復其效力，是縱原告提出被告方由蘇洪花今、蘇林雪青等人簽收之76年至103 年間系爭土地穀穗、稻米代金之收據（本院卷一第208 至229頁），亦無從執為其有利之認定。
（五）至系爭系爭636-1 土地雖有部分為彈藥庫所占用，然經本院依兩造聲請函詢國防部，經國防部軍備局於108 年5 月28日函覆略以：系爭636-1 號土地上之彈藥庫為64年7 月
1 日所建造，並於91年1 月15日經國防部與內政部會銜公告方圓6.55公頃為禁限建範圍，嗣因組織調整及於95年至97年間完成彈藥調儲後，國防部與內政部於103 年10月21日公告解除禁限建及民眾進出管制等語（本院卷五第311頁），足認原告縱就此部分為彈藥庫占用之土地有未能自任耕作之情形，亦係出於國家公權力行使所為之限制，並無可歸責事由，本院並未將此部分為國防部彈藥庫占用之土地納入本件認定原告有無自任耕作事實認定之依據，附此敘明。
（六）基上，系爭租約已因原告僅種植非供系爭租約約定之產物用，且放任部分系爭土地自生雜木，而構成不自任耕作情事，即有耕地三七五減租條例第16條第1 項所定原租約無效之原因。又該無效係為絕對無效，縱兩造於構成該條所定不自任耕作情事後，另有繼續收取租金，揆諸上揭實務見解，此亦不能使業已無效之原租約回復其效力。
五、綜上所述，被告將所有系爭土地出租予原告耕作使用，並訂立系爭租約，詎被告在系爭土地上種植與系爭租約所約定之產物即稻谷不一之菜園、果園、竹林或雜木林，且放任部分土地自生雜木，則揆諸上開規定及判例、判決意旨之說明，核被告上開所為自屬「未自任耕作」之情形，已違反減租條例第16條第1 項規定，且不論未自任耕作系爭土地範圍之多寡，依同條第2 項規定，系爭租約因而全部無效，自無待於另為終止表示，當然向後失其效力，申言之，系爭土地之租賃關係因而消滅。故原告訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，並訴請被告應偕同原告向新北市中和市公所辦理前項之耕地三七五租賃契約變更登記，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文所示。
中 華 民 國 108 年 9 月 19 日
民事第三庭 法 官 王凱俐以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 19 日
書記官 蔡叔穎