臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1057號原 告 蘇克福訴 訟 代 理 人 簡陳由律師複 代 理 人 高立翰律師被 告 陳李秀英
兢美建設股份有限公司法 定 代 理 人 黃越勝共同訴訟代理人 蘇美玲律師
莊嘉宏上列當事人間請求返還買賣價金等事件，於中華民國106年9月5日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告陳李秀英應給付原告新臺幣參佰參拾貳萬陸仟元，及自中華民國一百零六年六月八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告兢美建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰柒拾玖萬肆仟元，及自中華民國一百零六年六月八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳李秀英負擔十分之三，被告兢美建設股份有限公司負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾萬元為被告陳李秀英預供擔保後，得為假執行；被告陳李秀英以新臺幣參佰參拾貳萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告兢美建設股份有限公司預供擔保後，得為假執行；被告兢美建設股份有限公司以新臺幣壹佰柒拾玖萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：
㈠被告陳李秀英應給付原告新臺幣（下同）6,063,500元及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡被告兢美建設應給付原告4,531,500元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）本案事實：緣原告蘇克福於民國102年10月21日分別與被告兢美建設股份有限公司（下稱兢美建設）及被告即建築基地所有權人陳李秀英（由兢美建設代理）簽立座落新北市○○區○○段○○段000000000地號，建案名稱為「兢棧」（下稱系爭建案）之聯立契約，即建築基地之土地預定買賣契約書(見原證1、原證3)及房屋預定買賣契約書(見原證2、原證4)各二份，約定原告以共18,250,000元承購系爭建案標的兩戶，即分別以8,950,000元承買該建案A棟伍樓及其基地所應有之土地持份面積(A棟伍樓建物3,132,000元，基地所應有之土地持份面積5,818,000元)，及以9,300,000元承買該建案B棟陸樓之房屋各一戶(B棟陸樓建物3,255,000元，基地所應有之土地持份面積6,045,000元)，且被告兢美建設股份有限公司及被告陳李秀英須於104年9月30日完工該建案，並移轉建築基地所有權及房屋所有權，交付完工之房屋予原告。嗣後原告合計已支付5,120,000元房地價款予被告等2人，惟截至本件起訴時，被告等2人仍未完工該建案並交付已完工之建物及移轉建物、土地所有權予原告，已逾原約定完工日（即104年9月30日）近兩年之久。原告遂於105年12月16日以三重中山路郵局存證號碼001414號存證信函（見原證5），請求被告等2人履行系爭土地契約及系爭房屋契約並依契約支付延宕履行契約之違約金，惟被告等2人皆拒絕依契約履行違約金之支付，原告無奈下於106年3月2日再次以三重中山路郵局存証號碼000194號存證信函（見原證6），通知被告等二人合法解除系爭土地契約及系爭房屋契約並退還原告已支付之款項，並依契約支付房地總價百分之十五之違約金，孰料被告等二人仍拒絕退還原告已支付之價金及違約金。綜上所述，被告等2人對原告之催告置之不理，拒不履行系爭土地契約及系爭房屋契約，原告僅得依法提起本訴，請求解除契約並退還價款及支付違約金。
（二）原告已依系爭房屋契約及系爭土地契約條款，限期催告被告等2人履行契約，並於被告等2人拒絕履行後發函通知解除契約，原告與被告等2人所簽訂之系爭房屋契約及系爭土地契約，已合法解除：
1、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條定有明文。
2、復按系爭土地預定買賣契約書第十八條違約之處罰第一項賣方違約罰則：「因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金支付。」(詳如原證1、原證3，第9頁)。
3、再按系爭房屋預定買賣契約書第二十四條違約之處罰第一項賣方違約罰則：「若賣方於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金支付。」(詳如原證2、原證4，第23頁)。
4、末按系爭房屋預定買賣契約書第十條開工及取得使用執照期限：「一、本約房屋興建工程於民國101年12月已申報開工，民國104年9月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區完工日期之認定依據及標準。如賣方提前完工，買方絕無異議…二、賣方如逾期完工，每於一日應按已收買方房地價款萬分之五單利計算之遲延利息予買方。若逾期三個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。…」(詳如原證2、原證4，第8頁)。
5、原告蘇克福於102年10月21日分別與被告兢美建設及被告陳李秀英簽立系爭建案之聯立契約，即建築基地之土地預定買賣契約書(見原證1、原證3)及房屋預定買賣契約書(見原證2、原證4)各二份，約定被告兢美建設股份有限公司及被告陳李秀英須於104年9月30日完工該建案，取得使用執照，並移轉建築基地所有權及房屋所有權，交付完工之房屋予原告。惟截至本件起訴時，被告等2人仍未完工該建案並交付已完工之建物及移轉建物、土地所有權予原告，已逾原約定完工日（即104年9月30日）近兩年之久。
6、被告於本件106年7月13日庭期時，雖以完工日期應以使用執照所載之日期認定云云為抗辯，惟據被告自行提出之本件房屋新北市政府工務局105重使字第00528號使用執照(原證10)所載，竣工日期為105年4月13日，仍已逾原約定完工日期至少七個月，確實已有逾期完工之情事，且被告於105年12月5日始取得使用執照，亦有違反系爭房屋預定買賣契約書第十條取得使用執照期限之限制(於完工日後三個月內即104年12月30日應取得使用執照)，按契約條文亦視為違約。
7、原告遂於105年12月16日以三重中山路郵局存證號碼001414號存證信函（見原證5），請求被告等2人履行系爭土地契約及系爭房屋契約並依契約支付延宕履行契約之違約金，惟被告等2人皆拒絕依契約履行違約金之支付，原告無奈下於106年3月2日再次以三重中山路郵局存証號碼000194號存證信函（見原證6），通知被告等二人合法解除系爭土地契約及系爭房屋契約並退還原告已支付之款項，並依契約支付房地總價百分之十五之違約金。
8、綜上所述，原告已依依民法第254條及系爭土地契約、系爭房屋契約條款，限期催告被告等2人履行契約，並於被告等2人拒絕履行後發函通知解除契約，原告與被告等2人所簽訂之系爭房屋契約及系爭土地契約，已合法解除。
（三）系爭房屋契約及系爭土地契約業經合法解除，原告依契約條款請求被告等2人退還所收之價款並賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，洵屬有據：
1、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第259條第2款及第260條分別定有明文。
2、復按系爭土地預定買賣契約書第十八條違約之處罰第一項賣方違約罰則：「因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金支付。」(詳如原證1、原證3，第9頁)。
3、末按系爭房屋預定買賣契約書第二十四條違約之處罰第一項賣方違約罰則：「若賣方於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金支付。」(詳如原證2、原證4，第23頁)。
4、系爭土地契約及系爭房屋契約為聯立契約，兩者緊密互相依存，故被告陳李秀英授權被告兢美建設代理處理系爭土地契約，土地價款及房屋價款皆約定匯入系爭契約所指定之星展銀行履約專戶（戶名：星展台灣商業銀行受託信託財產專戶兢美建設兢棧案收款專戶，存款帳號：00000000000）因此原告向被告兢美建設交付二戶房屋及基地之價款共5,120,000元，有下列債務人兢美建設股份有限公司催繳信函及匯款單據可稽：
(1)支付A棟伍樓土地及房屋款訂金、簽約金、開工款共計1,350,000元，此有債務人兢美建設股份有限公司催繳A棟伍樓結構款信函影本乙張可證(見原證7)，其中877,000元部分為支付予被告陳李秀英之土地款；473,000元部分為支付予被告兢美建設之房屋款，此可與系爭土地契約及系爭房屋契約之付款明細表對照(見原證1第4頁及原證2第30頁)。
(2)支付B棟陸樓土地及房屋款訂金、簽約金、開工款共計1,400,000元，此有債務人兢美建設股份有限公司催繳B棟陸樓結構款信函影本乙張可證(見原證8)，其中909,000元部分為支付予被告陳李秀英之土地款；491,000元部分為支付予被告兢美建設之房屋款，此可與系爭土地契約及系爭房屋契約之付款明細表對照(見原證3第14頁及原證4第30頁)。
(3)支付A棟伍樓及B棟陸樓結構完成款2,370,000元予被告兢美建設，並有彰化銀行之匯款回條聯影本乙張可證(見原證9)，其中A棟伍樓結構完成款為1,160,000元（754,000元為支付予被告陳李秀英之土地款；406,000元部分為支付予被告兢美建設之房屋款）；B棟陸樓結構完成款為1,210,000元（786,000元為支付予被告陳李秀英之土地款；424,000元部分為支付予被告兢美建設之房屋款）。
(4)綜上所述，原告已分別支付被告陳李秀英3,326,000元之價金；支付被告兢美建設1,794,000元之價金。
5、是以，原告已合法解除系爭土地契約及系爭房屋契約，已支付之房地價款亦已逾房地總價之百分之十五，被告等2人依民法第259條第2款及系爭土地預定買賣契約書第十八條違約之處罰第一項、系爭房屋預定買賣契約書第二十四條違約之處罰第一項，除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，詳細金額如下：
(1)被告陳李秀英應退還3,326,000元之系爭土地契約價款並賠償2,737,500元之違約金，共計應給付6,063,500元予原告：
①原告已支付之系爭土地契約價款為3,326,000元。
②違約金即房地總價18,250,000元之百分之十五，共2,73
7,500元[計算式：18,250,000元＊0.15＝2,737,500元]。
③被告陳李秀英共計應給付6,063,500元予原告[計算式：
3,326,000元＋2,737,500元＝6,063,500元]。
(2)被告兢美建設應退還1,794,000元之系爭房屋契約價款並賠償2,737,500元之違約金，共計應給付4,531,500元予原告：
①原告已支付之系爭房屋契約價款為1,794,000元。
②違約金即房地總價18,250,000元之百分之十五，共2,73
7,500元[計算式：18,250,000元＊0.15＝2,737,500元]。
③被告兢美建設共計應給付4,531,500元予原告[計算式：
1,794,000元＋2,737,500元＝4,531,500元]。
6、綜上所述，原告提起本訴請求被告陳李秀英給付6,063,500元及請求被告兢美建設給付4,531,500元，皆洵屬有據。
（四）原告本得不經催告逕予解除契約，系爭房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書皆合法解除，被告抗辯原告未經合法催告限期履行，不生解除契約效力云云，洵屬無據：
1、內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第12點所定「並取得使用執照」構成系爭房屋預定買賣契約書第10條第1項前段約定之內容。系爭房屋預定買賣契約書第24條第1項關於買方書面催告始得主張解除契約之約定，違反上開應記載及不得記載事項壹、第24點之規定，應屬無效：
(1)按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔保。四、契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履行有關之事項。違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。消費者保護法第16條、第17條第1、2、4、5項分別定有明文。
(2)內政部以103年4月28日內授中辦地字第1036650687號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第12點第1款為：「本預售屋之建築工程應在民國○年○月○日之前開工，民國○年○月○日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」、第24點第1款為：「賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」。
(3)系爭房屋預定買賣契約書第10條第1項前段約定：「本約房屋興建工程於民國101年12月已申報開工，民國104年9月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區工程完工日期之認定依據及標準」（詳原證2及原證4第8頁）、第24條第1項約定：「若賣方於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金之支付」（詳原證2及原證4第23、24頁）。
(4)系爭房屋預定買賣契約書應屬企業經營者即被告所提定型化契約條款作為契約內容之全部而訂立之契約。觀諸上開
(二)、(三)，足認系爭房屋預定買賣契約書第10條第1項前段所載「完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區工程完工日期之認定依據及標準」；第24條第1項中段所載「逾期三個月未完工…『經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者』，買方得主張解除本契約」之約定，與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第12點第1款「完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，『並取得使用執照』」；第24點第1款「賣方違反…開工及取得使用執照期限之規定者，『買方得解除本契約』」等應記載之事項不同，其中系爭房屋契約第10條第1項未有「並取得使用執照」之約定；第24條第1項未有「賣方違反取得使用執照期限者，買方得解除本契約」之約定，且附加「經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者」之解除契約限制，違反取得使用執照期限得逕行解除契約之本旨，依前開說明，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第12點第1款所定「並取得使用執照」；第24點第1款所定「賣方違反取得使用執照期限得解除契本約」之規定，均構成系爭房屋契約內容，而系爭房屋預定買賣契約書第24條第1項關於「經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者」之約定則屬無效，且除去該部分，系爭房屋預定買賣契約書仍可成立，依消費者保護法第16條之規定，系爭房屋預定買賣契約書仍為有效。
(5)是以，爭房屋預定買賣契約書第24條第1項約定買方(即原告)，須書面催告限期履行部分，有違上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項及消費者保護法之規範，屬無效之約定，買方(即原告)依上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項意旨，僅須賣方(即被告)有逾期取得使用執照及完工等情事，即得不經催告逕予解除契約。
2、原告以被告違反取得使用執照期限、完工期限等理由，依系爭房屋預定買賣契約書第24條第1項約定解除系爭契約，為有理由：
(1)如前所述，除去無效約定部分後，系爭房屋預定買賣契約書之內容應為：
①系爭房屋預定買賣契約書第10條第1項之約定應為：「
本約房屋興建工程於民國101年12月已申報開工，民國104年9月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，『並取得使用執照』，雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區工程完工日期之認定依據及標準…」。
②系爭房屋預定買賣契約書第24條第1項之約定應為：「
若賣方於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月未完工、『違反取得使用執照期限』或有其他本約約定解約事由時，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金之支付」。
③系爭房屋預定買賣契約書第28條第1項約定：「本契約
與『土地預定買賣契約書』聯立始為生效，雙方亦應同時遵守履行兩契約，若有違反任一份契約之約定，視為對兩份契約同時生違約效力，雙方同意依違約之處罰處理」（詳原證2及原證4第26頁）(二)是以，依系爭房屋預定買賣契約書第10條第1項之約定（即上開1），系爭房屋最遲應於104年9月30日完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；而被告係於105年12月5日始取得使用執照，並遲至於105年4月13日始完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施(皆詳見原證10)，顯逾取得使用執照及完工期限期限，則原告於105年12月16日及106年3月2日分別寄發存證信函(詳見原證5及原證6)，通知被告依系爭房屋契約第24條及上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、第24點之規定，解除系爭房屋預定買賣契約書(原證2及原證4)及其聯立之系爭土地預定買賣契約書(原證1及原證3)，即屬有據，系爭契約均經原告合法解除。
3、基上，原告本得不經催告限期履行逕予解除契約，原告抗辯皆屬無由，系爭房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書皆業已合法解除。
（五）本件亦有系爭房屋預定買賣契約書所記載主建物坪數與完工主建物實際坪數誤差逾百分之三之情，原告亦得不經催告逕予解除契約，系爭房屋預定買賣契約書仍合法解除：
1、按系爭房屋預定買賣契約書第三條房屋面積：「…一、主建物之面積約零百參拾參點貳伍平方公尺…」(原證2第2頁，即A棟五樓主建物坪數)、「…一、主建物之面積約零百參拾貳點玖伍平方公尺…」(原證4第2頁，即B棟六樓主建物坪數)。
2、復按系爭房屋預定買賣契約書第五條第三項：「主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者，買方得解除契約…」(原證2及原證4第3頁)。
3、本件完工主建物實際坪數，於5、6樓部分皆僅有30.12平方公尺或30.02平方公尺，與上開系爭房屋預定買賣契約書第三條所約定5樓應有33.25平方公尺，6樓應有32.95平方公尺，不足之誤差皆超過百分之三，此有新北市三重地政事務所新北重地登字第1064051978號公告乙份(原證11)足證。
4、是以，按前揭系爭房屋預定買賣契約書第五條第三項，主建物如有其不足部分超過百分之三誤差者，買方(即原告)得不經催告逕予解除契約，系爭房屋預定買賣契約書已合法解除。
（六）系爭房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書皆為被告自行修改內政部頒訂之定型化契約範例而做成，被告辯稱違約金過高應予酌減云云，顯不足採：系爭房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，皆為被告自行修改內政部頒訂之定型化契約範例而做成，係其自行意思表示所形成之產物，倘被告得主張違約金過高而予以酌減，似有違禁反言之原則，被告主張顯不足採。
（七）系爭房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書所訂定之違約金，皆屬懲罰性違約金之性質，與原告所受損害數額大小無涉，被告抗辯洵不足採：
1、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第2項明文參照。
2、本件係屬兩造當事人另有訂定之情形，自屬上開民法第250條第2項前段之懲罰性違約金，與原告受有之損害數額大小無涉，原告亦無庸舉證所受損害。
3、退步言之，縱認本件應適用民法第250條第2項後段，該條文意規範視為損害總額，原告仍無庸舉證所受損害。
4、綜上，被告抗辯原告未舉證損害云云，顯然有違上開民法之規定，洵不足採。
（八）證據：提出土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、三重中山路郵局105年12月16日第1414號存證信函、三重中山路郵局106年3月2日第194號存證信函、兢美建設股份有限公司104年9月21日0000000000號函、匯款回條聯、使用執照、新北市三重地政事務所106年2月7日新北重地登字第1064051978號公告等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不爭執之事實：
1、原告向被告二人購買坐落新北市○○區○○段○○段000000000地號，預售屋建案「兢棧」A棟5樓及B棟6樓各1戶。
2、三方約定A棟5樓房屋、土地總買賣價金895萬元部分，其中房屋部分3,132,000元；土地部分5,818,000元，截至本件起訴之日止，原告土地部分繳款1,631,000元；房屋部分繳款879,000元，合計共繳納251萬元，尚有644萬元之買賣價金未為支付。
3、三方約定B棟6樓房屋、土地總買賣價金930萬元部分，其中房屋部分3,255,000元；土地部分6,045,000元，截至本件起訴之日止，原告土地部分繳款1,695,000元；房屋部分繳款915,000元，合計共繳納261萬元，尚有669萬元之買賣價金未為支付。
4、原告已給付被告陳李秀英土地部分買賣價金3,326,000元、兢美公司房屋部分買賣價金1,794,000元。
（二）本社區完工日期應以建築主管機關核發之使用執照為據，被告主張應以104年9月30日完工並移轉建物、土地所有權，有悖於兩造契約之約定：
1、按原告起訴略以：「…原告蘇克福於102年10月21日分別與被告兢美建設股份有限公司及被告陳李秀英簽立系爭建案之聯立契約…約定被告兢美建設股份有限公司及被告陳李秀英須於104年9月30日完工該建案，並移轉建築基地及房屋所有權，交付完工之房屋予原告」(請參見起訴狀第7頁第四段起)，並以被告未於上開期限前移轉房屋及土地所有權予原告，掣發三重中山路郵局第1414號存證信函催告，再以同郵局第194存證信函主張解除契約，而以兩造契約業經合法解除，於本訴請求退還已收價款及賠償房地買賣總價百分之十五之違約金云云。
2、惟依兩造間房屋預定買賣契約書(請參見原證2、4)第十三條第一項第(一)款、土地預定買賣契約書(請參建原證1、3)第九條第一項第(一)款約定：「賣方應於使用執照核發後四個月內辦理所有權移轉登記手續。但買方未依約付款、未履行下述本條第三項之義務或有其他違約情事或可歸責於買方之事由者，不在此限」等語，兩造間買賣契約並未約定被告應於104年9月30日前移轉房屋、土地所有權予買方，原告主張被告二人未於104年9月30日前移轉建物、土地所有權係屬違約云云，顯非實在，所為解除契約之主張，不生效力，不足採憑。
3、雖原告訴訟代理人於106年7月13日庭訊時另稱：「…第一，被告稱原告解除契約不合法之理由在於被告沒有違反完工及交屋期限，惟契約解釋除文字解釋外，尚須探求當事人意思，倘如被告稱本件契約豈非終無履約之時，況本件確有載明完工及交屋的期限，詳情可參原告提出之原證二號、原證四號部分買賣契約書第八頁，其中第十條載明民國104年9月30日需完成主建物附屬建物及使用執照必要設施等語，同條第二點文字敘明逾期三個月未取得執照則視同賣方違約，可推知本件至少於104年12月30日必須取得執照完工，另同證物第十頁部分，第十三條第一點，亦有載明賣方應於使用執照核發後4個月內辦理所有權登記移轉手續，即105年4月30日必須完成所有權移轉登記。惟迄今我們起訴之時，沒有完成所有權登記移轉，固原告主張解除契約應該是合法的」，主張原告解除契約合法云云。惟「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無需別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院17年上字第1118號判例著有明文。兩造間房屋預定買賣契約書第十條第一項對於本工程完工日期之認定及依據，明載為：「…雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區工程完工日期之認定依據及標準」，顯見應以「建築主管機關核發之使用執照」為完工日期之認定依據及標準，此項文字文義清楚，並無模糊不明需另事探求之處，自不容原告視而不見，並反於契約文字約定，依其自身解釋另行推知，原告訴訟代理人於前述庭訊時主張：「…可推知本件至少於104年12月30日必須取得執照完工」云云，並無足採。又建築主管機關係於105年12月5日核發本社區工程使用執照，有使用執照所載日核發期日可稽(被證二─使用執照影本乙件)，依上開契約約定所示，本社區完工日期為105年12月5日，併予說明。
（三）原告所為解除契約不符民法及契約之約定，不生解約之效力：
1、按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」，民法第254條定有明文；又「若賣方於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責賣方致給付不能、逾期三個月未完工或有其他本約約定解約事由者，經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約」，兩造間房屋預定買賣契約書第24條第1項、土地預定買賣契約書第18條第1項各有明文。又「債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定自明」、「債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，上訴人以被上訴人遲延給付該期價款，竟未經限期催告履行，逕予解除契約，亦非適法」，最高法院31年上字第2840號判例、70年度台上字第2803號判決各有明文，謹先陳明。
2、本件姑不論兩造並未約定於104年9月30日完工及移轉建物、土地所有權，已如前述，退萬步言之，縱認兩造間確有上開約定，被告未依約完工及移轉房屋、土地所有權，可認為被告給付遲延，惟原告並不因被告給付遲延即當然取得契約解除權，依前開民法規定及兩造契約之約定，原告應定期催告被告履行，倘被告於催告期限內仍未履行，原告始得解除兩造間買賣契約。惟依原告起訴狀所載，原告主張被告未於104年9月30日前完工並移轉建物、土地所有權，「原告遂於105年12月16日以三重中山路郵局存證號碼第001414號存證信函(原證5)，請求被告等2人履行系爭土地契約及系爭房屋契約並依契約支付延宕履行契約之違約金，惟被告2人皆拒絕依契約履行違約金之支付，原告無奈下於106年3月2日再次以三重中山路郵局存證號碼000194號存證信函(原證6)通知被告等二人合法解除系爭土地迄約及系爭房屋契約，並退還原告已支付之款項，並依契約支付房地總價百分之十五之違約金」云云。惟原告所提原證5號存證信函係載：「…惟貴公司逾期超過一年之久，本人依約即享有解除房地預購契約之權利。敬請貴公司於本函到七天內，按照雙方契約規定，賠償本人上開房地總價百分之十五的違約金，並立即退還向本人所收之全部價款。爰依法向貴公司表示解除契約，耑此奉達」等語，顯見原告係以上開存證信函為解除契約之意思表示，並非就其主張被告遲延給付之內容，定期催告被告履行契約，依前開最高法院判例及判決意旨所示，原告所為解除契約並不合法，不發生解除契約之效力。原告依民法第259條第2款、房屋預定買賣契約第24條第1項、土地預定買賣契約第18條第1項請求被告返還已收價金，並按房地總價百分之十五之違約金，自無理由，不應准許。
（四）按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文；又「違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減」、「民法第二百五十二條規定：『約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額』，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後使得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減」，最高法院19年上字第1554號、79年台上字第1612號判例各有明文。本件原告並無契約約定之解除權已如歷次書狀所載，且其縱有契約解除權存在，其所為解除契約亦不符民法第254條規定，及兩造間房屋預定買賣契約書24條第1項、土地預定買賣契約書第18條第1項規定所示，不生契約解除之效力，均如歷次書狀所載，不在贅述。退萬步言之，縱認被告確有違約情事，原告向被告陳秀英給付土地價款3,326,000元，竟請求被告陳秀英給付違約金2,737,500元，達其所付款項之82.3%；向被告兢美公司給付房屋價款1,794,000元，竟請求被告兢美公司給付違約金2,737,500元，更超越其所付款項總額，達152.6%，在在證明原告訴請之違約金過高，有不合理情事存在，原告亦未證明其所受實際損害，所為請求顯不足採。
（五）證據：提出臺北興安郵局106年3月24日第710號存證信函、使用執照等影本為證據。
貳、得心證之理由：
一、原告主張其於102年10月21日與建商被告兢美建設股份有限公司（下稱兢美建設公司）及建築基地所有權人即被告陳李秀英就被告兢美建設公司在坐落新北市○○區○○段○○段00000地號土地上所興建之建案名稱為「兢棧」之預售房屋簽訂土地及房屋預定買賣契約，約定總價金1,825萬元買受2戶，其中A棟5樓房屋及其基地土地持份共895萬元（建物3,132,000元，基地土地持份5,818,000元，建物總面積約63.42平方公尺約合19.18坪，包含主建物面積約33.25平方公尺約合10.06坪、附屬建物約4.55平方公尺約合1.38坪、共有部分面積約25.62平方公尺約合7.75坪），B棟6樓房屋及其基地土地持份共930萬元（建物3,255,000元，基地土地持份6,045,000元，建物總面積約62.09平方公尺約合19.03坪，包含主建物面積約32.95平方公尺約合9.97坪、附屬建物約4.55平方公尺約合1.38坪、共有部分面積約25.39平方公尺約合
7.68坪），原告已經支付買賣價金共付512萬元等節，為被告所不爭執，並有土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書等影本在卷可參；被告亦自認前揭A棟5樓部分，原告已支付土地價款1,631,000元、房屋價款879,000元，合計共251萬元，尚有644萬元未付，另B棟6樓房屋部分，原告已支付土地價款1,695,000元、房屋價款915,000元，合計共支付261萬元，尚有669萬元未付，即原告已給付被告陳李秀英3,326,000元、兢美建設公司1,794,000元等節。則原告上開主張自堪信為真實。
二、原告又主張被告應依約定於104年9月30日完工並交付房屋及移轉房地所有權，然被告迄未完工及交付，原告因而解除契約並請求返還已付之價金及給付違約金等語；但為被告所否認，並抗辯被告並未逾期完工，且原告解除契約並不合法等語。經查：
（一）依兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書第10條第1項約定：「本約房屋興建工程於民國101年12月已申報開工，民國104年09月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方同意以建築主管機關核發之使用執照為本社區工程完工日期之認定依據及標準。如賣方提前完工，買方絕無異議，仍應依付款專項約定之工程進度按期繳納，不得藉詞拒繳。」等語，依其文義即可明白理解買賣雙方係約定以104年9月30日為被告兢美建設公司應完成房屋興建工程並取得使用執照之最後期限，但若被告兢美建設公司提前完工並取得使用執照時，則雙方於系爭買賣契約中有關於雙方依照完工日期所應為之行為如付款、交屋等，即依照實際完工及取得使用執照之日期計算，故而有該條款後段有關買受人於工程進度提前仍應按照工程進度加速付款，與同條第2項各款約定出賣人逾期完工時，買受人得主張出賣人所應負之違約責任，故原告主張前揭建案之完工期限為104年9月30日一節，應屬可採；被告前揭抗辯則非可採。又查，前揭建案係於105年4月13日竣工，迄105年12月5日始取得使用執照，此有新北市政府工務局105重使字第00528號使用執照影本在卷可參（見本院卷第263頁），則原告主張被告係逾期完工及取得使用執照一節，亦堪以採取。
（二）按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」，民法第229條第1項至第3項分別定有明文；又依兩造所訂定之前揭房屋預定買賣契約書第10條第2項約定：「賣方如逾期完工，每逾一日應按已收買方房地價款萬分之五單利計算之遲延利息予買方。若逾期三個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。但有下列情事時，賣方得順延其期限，不負遲延之責：……。」，第24條約定：「一、賣方違約罰則：若賣方於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸責於賣方致給付不能、逾期三個月未完工或有其他本約約定解約事由時，經買方書面催告，賣方仍未於通知期限內履約者，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，賣方除應退還所收之價款外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價百分之十五時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償或違約金之支付。二、買方違約罰則……。
三、買賣雙方除前二項之約定外，不得另行請求損害賠償。四、……」，可見兩造間所訂定之買賣契約雖係定有確定履行期限之契約，賣方即被告等於期限屆滿時，即已負遲延責任，然依雙方之約定，於賣方逾期完工超過3個月以上者，依契約中關於「賣方違約罰則」處理，買方應先書面催告，若賣方未於催告期滿前履約者，買方得解除契約並請求返還已繳之價金並請求違約金，則本件原告如主張以前揭契約第24條第1項約定解除契約，自應依前揭約定先行以書面催告被告於所定之期限內履約，乃屬當然。本件被告兢美建設公司前於104年9月21日以書函催告原告應於9月27日前繳付當期工程價款；原告亦於105年12月16日以郵局存證信函通知被告，以被告逾期完工為由解除契約，並請求退還已收之價金及賠償違約金；又於106年3月2日再以郵局存證信函通知被告，以契約約定之面積與地政機關登記之面積誤差超過約定比例為由解除契約，並請求退還已付價金等，此有原告提出之三重中山路郵局105年12月16日第1414號存證信函、三重中山路郵局106年3月2日第194號存證信函、兢美建設股份有限公司104年9月21日書函等影本在卷可參（見本院卷第187至193頁）。然原告並未提出其於105年12月16日以郵局存證信函通知被告等解除前揭土地及房屋買賣契約之前，曾以書面催告被告等應於期限內履約之證據，則被告抗辯原告並未依契約約定先行以書面催告，不得依前揭約定解除契約等語，自非無可採，則原告此部分主張乃非可採取。
（三）另依兩造所訂定之前揭房屋預定買賣契約書第5條約定：「房屋面積誤差及其價款找補：一、本約房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算，雙方同意該部分仍列入買賣範圍內，並以核准之使用執照峻工平面圖尺寸，為買賣面積計算依據。二、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分，賣方均應全部找補；其超過部分，買方以找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價，無息於交屋時一次結清。三、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部份超過百分之三者，買方得解除本契約，賣方應將買方已繳之款項無息全數退還，買方不得再請求任何損害賠償或補貼。四、買方同意台電配電所、電錶室、發電機室、電信機房、污水機房、蓄水池等所有相關公用事業單位之配置大小及位置，由賣方全權配合電力公司、自來水公司、電信公司、衛工處等所有相關公用事業單位核准圖說調整之，雙方均同意該指定或增設位置，不得請求對方任何補償或為異議之主張。」。本件原告又主張被告兢美建設公司所興建完成之前揭房屋誤差，不足部分超過百分之三，因而主張解除契約等語。經查，原告所買受之前揭房屋，其中A棟5樓房屋建物依契約約定為總面積約63.42平方公尺約合19.18坪，包含主建物面積約33.25平方公尺約合10.06坪、附屬建物約4.55平方公尺約合1.38坪、共有部分面積約25.62平方公尺約合7.75坪，另B棟6樓房屋建物總面積約62.09平方公尺約合19.03坪，包含主建物面積約32.95平方公尺約合9.97坪、附屬建物約4.55平方公尺約合1.38坪、共有部分面積約25.39平方公尺約合7.68坪；但依原告所提出之新北市三重地政事務所106年2月7日新北重第登字第1064051978號公告（原證11）關於前揭被告兢美建設公司所興建之系爭建案房屋所有權第一次內容所示，門牌號碼○○○區○○路○○號5樓」房屋之建物登記面積為30.12平方公尺，○○○區○○路○○號6樓之1」房屋之建物登記面積為30.02平方公尺，然如前述，A棟5樓房屋之主建物面積依約當為33.25平方公尺，B棟6樓房屋之主建物面積依約當為32.95平方公尺，地政機關之登記面積分別僅為契約約定面積之90.6%、91.1%，原告主張被告兢美建設公司所興建之房屋誤差，不足約定面積超過百分之三等語，即堪認為可採。則原告主張其得依約解除契約一節，即堪認為有理由。又查，如原告依據前揭買賣契約書第5條第3項約定解除契約者，賣方即被告應將買方即原告已繳之款項無息全數退還，買方不得再請求任何損害賠償或補貼，且原告已於起訴前之106年3月2日以郵局存證信函通知被告等二人解除契約，則原告請求被告應將其已經支付之買賣價金返還一節，即堪認為有理由。惟因依前述約定，賣方除退還買方已繳價金之外，買方不得另行請求其他損害賠償或補貼，則原告另請求被告應給付違約金部分，即非有理由。至於被告於106年7月13日以「民事答辯（二）狀」為解除契約之意思表示（見本院卷第249至250頁），因原告已依約合法解除雙方間之買賣契約，雙方間之買賣契約關係既然已經因原告解除而消滅，被告所為解除契約之意思表示即無從發生解除契約之效力，併此敘明。
三、另依兩造所訂定之土地預定買賣契約書第21條第1項及房屋預定買賣契約書第28條第1項約定，上述土地及房屋預定買賣契約約定為聯立契約，二份契約「聯立始為生效，雙方亦應同時遵守履行兩契約，若有違反任何一份契約之約定，視為對兩份契約同時生違約效力，雙方同意依違約之處罰處理。」。本件原告主張被告兢美建設公司違約而解除雙方間所訂定之房屋預定買賣契約，依上開雙方間之約定同時解除其與被告陳李秀英之間所訂定之土地預定買賣契約，並請求被告陳李秀英應返還其所收受之價金及賠償違約金等節，其中關於請求被告陳李秀英返還其所收受之價金部分為有理由，至於請求被告陳李秀英賠償違約金部分則為無理由。
四、綜上所述，原告主張依據買賣之法律關係，主張已經解除雙方間買賣契約關係，請求被告返還其已經支付之買賣價金部分為有理由，則原告請求被告陳李秀英應返還其已收受之土地價款3,326,000元、被告兢美建設公司應返還其已收受之房屋價款1,794,000元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日即106年6月8日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過該數額部分則為無理由，應予駁回。
參、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
書記官 郭祐均