臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1098號原 告 何佳霖訴訟代理人 李秀美被 告 板橋雙十金星大廈管理委員會法定代理人 鍾特寬訴訟代理人 江百易律師上列當事人間請求確認決議無效事件，經本院於民國106年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為板橋雙十金星大廈之區分所有權人之一，長期以來均
按被告規定之費用繳納管理費與公共基金，但於民國104年10月17日參加被告召開之區分所有權人會議（下稱區權會），發現被告從地下室A、B區約定專用車位租金徵收公共基金，竟違法以未經區權會決議之專有面積計算，經原告抗議後，被告又改稱徵收公共基金應回歸規約12條「得從區分所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額」，並於105年9月20日公告按戶等額徵收公共基金（原證2）。
㈡但查99年3月21日區權會議案十一，修正規約12條為「①公
共基金不足時，得從區分所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額提撥費用分擔之。②以上須經區分所有權人會議依一般決議通過並授權管理委員會行使之」。該決議第一項牴觸規約第2條第4項地下室A、B兩區車位約定專用按共有之應有部分比例徵收公共基金的規定，第二項牴觸規約第3條第3項第1款與第6款應特別決議的規定（原證3）。
㈢且該決議之作成，在該次區權會議程與會議紀錄中，都未見
合理說明按戶等額之正當理由與基礎所在（原證4）。系爭大樓共99戶，有大戶有小戶，大小戶差達20倍。該決議按戶等額違反公寓大廈管理條例第10條第2項按共有之應有部分比例分擔之公平原則，造成原告等高達81戶受損害（附件2），對原告顯失公平，亦屬民法第148條權利濫用之行為，依法應屬無效。
㈣為此，原告基於系爭社區之區分所有權人地位，提起本件確認之訴。
㈤並聲明：確認板橋雙十金星大廈99年召開第一次區權會議題
討論議案十一，修正規約第12條為「⑴公共基金不足時得從區分所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額提撥費用分擔之。⑵以上須經區分所有權人會議依一般決議通過並授權管理委員會行使之。」之決議無效。
二、被告則抗辯：㈠原告起訴狀所稱公共基金之徵收以專有面積計算之區權會決
議，應係指區權會於101年2月29日所做出修正之決議，但該次決議修正程序不合法定要件，故屬無效，此經鈞院105年度板簡字第668號判決認定在案（現該案上訴由鈞院105年度簡上字第410號審理中），並於判決理由中說明詳盡，故公共基金之提撥，仍應回歸現行規約第12條「從區分所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額」之方式為之，並無依各區分所有權人專有面積比例徵收公共基金之合法依據，合先敘明。
㈡被告之法定代理人鍾特寬自接任105年度之主任委員後，亟
欲釐清公共基金之徵收方式，故於研究規約內容後，認為應依規約第12條規定按戶等額方式收取公共基金始為合法，始於105年9月20日公告按戶等額收取公共基金。
㈢原告所稱規約第2條第4項中「板橋雙十金星大廈地下室提車
位共用部分約定專用事項」第6條所規定者，係專指「本大廈升降機之電費、維修費、零件更換等管理修繕費用」而言，並非公共基金之徵收方式，此部分原告恐有誤會。
㈣99年3月21日之區權會業經系爭大廈總戶數近74.75%之區分
所有權人出席，出席之區分所有權人之應有部分總計更占72.96%，當時係全體無異議通過，故已達到規約第3條第3項第1款修正規約「特別決議」之門檻。並於第11案決議通過與提案內容大致相同之條文，且該決議並無違反強制、禁止規定或對各區分所有權人顯失公平之處。且該次所修正之規約第12條係關於公共基金之徵收方式，此與約定專用或約定共用事項無關，不受規約第3條第3項第6款之限制。
㈤原告屢次提起訴訟，企圖以「本大廈升降機之電費、維修費
、零件更換等管理修繕費用」之負擔方式套用在公共基金之徵收方式中。然公共基金之用途，在規約第11條第3項明定，係使用在整個大廈之修繕改良，並非專用在負擔任何關於特定人使用特定部分之修繕，與系爭大廈之升降機不同，故系爭大廈之規約既通過由各戶按戶等額負擔，即無任何不法之處；況任何徵收費用之方式，均無能達到完全公平之效果，縱使原告所稱按專用部分之比例徵收公共基金，則單戶面積較大之區分所有權人，亦可能因在以相同之頻率使用相同設施之情形下，卻負擔數倍之公共基金。既然公共基金徵收之方式為各社區大廈自治事項，則規約已有明定，各區分所有權人即應遵循。
㈥答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於99年9月14日成為板橋雙十金星大廈之區分所有權人
之一，並有原告所提建物所有權狀影本1紙附卷可稽（見本院卷第13頁）。
㈡板橋雙十金星大廈於99年3月21日召開之區權會（下稱系爭區權會），其第十一議案決議修正規約第12條部分內容為：
「①公共基金不足時，得從區分所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額提撥費用分擔之。②以上需經區分所有權人會議依一般決議同意通過並授權管理委員會行使之。」（下稱系爭決議），並有新北市板橋區公所以106年5月1日新北板工字第1062035144號函檢送之上開區權會之會議記錄影本附卷可稽（見本院卷第90頁、第121至130頁）。
四、本件原告主張系爭決議無效，其理由略以：㈠系爭決議第①項：「①公共基金不足時得從區分所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額提撥費用分擔之。」，違反規約第2條第4項按共有之應有部分比例徵收公共基金之規定。㈡系爭決議第②項：「②以上須經區分所有權人會議依一般決議同意通過並授權管理委員會行使之。」，違反規約第3條第3項第1、6款應特別決議之規定。㈢系爭決議「按戶等額」，違反公寓大廈管理條例第10條第2項按共有之應有部分比例負擔之公平原則，對原告等81戶顯失公平，且屬民法第148條權利濫用等語（見本院字卷第290至292頁）。被告則否認系爭決議無效，並以前揭情詞為辯。經查：
㈠板橋雙十金星大廈之規約係於89年5月20日訂定，92年11月6
日第一次修定，99年3月21日第2次修定，此有上開第1、2次修訂後之規約各一份附卷可稽（見本院卷第246至257頁、第92至101頁）。其規約第12條於92年11月6日第一次修定之規定為：「第十二條：共用部分修繕費用之負擔比例：共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例負擔之。但修繕費因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」（見本院卷第253、254頁）。而於99年3月21日經系爭區權會之系爭決議為前開部分修定後，該條規定修定後之全文為：「第十二條：共用部分修繕費用之負擔比例：公共基金不足時，得從區分所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額提撥費用分擔之，並授權管理委員會執行。但修繕費因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」（見本院卷第98頁），先予敘明。
㈡關於原告主張系爭決議第①項：「①公共基金不足時得從區
分所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額提撥費用分擔之。」，違反規約第2條第4項按共有之應有部分比例徵收公共基金之規定而無效一節：
⒈查板橋雙十金星大廈之規約第2條第4項規定為：「地下一層
共同使用部分，經起造人、共有人間之分管約定後，劃分為
A、B兩區停車位。其約定專用部分之事項，詳見附件三共六頁『板橋雙十金星大廈地下室停車位共用部分約定專用事項』之說明。」（見本院卷第93至94頁）。而原告主張：其所主張上開條項有關於按共有之應有部分比例徵收公共基金之規定，係規定於規約之附件三第14頁第6條等語（見本院卷第290頁）。而查，上開規約之附件三為「板橋雙十金星大廈地下室停車位共用部分約定專用事項」（見本院卷第104至106頁），其第6條係規定：「本大廈汽車升降機之電費、維修費、零件更換等管理修繕費用，由管理委員會自前條停車位使用人收取之停車管理費中支付之，若有不足時，始得由管理委員按A、B兩區之持分比例，分別向A區住戶與B兩住戶之區分所有權人按持分比例收取之。」（見本院卷第105頁）。
⒉依上可知，系爭規約第2條第4項乃專就板橋雙十金星大廈地
下一層共同使用部分所為之規定。其規約附件三第6條，則僅係針對該大廈地下室停車位共用部分約定專用之停車位關於「汽車升降機之電費、維修費、零件更換等管理修繕費用」所為之特別規定。至於系爭規約第12條，則係就板橋雙十金星大廈之全部共用部分修繕費用之負擔比例所為之規定。因此，當涉及該大廈地下室停車位之汽車升降機之電費、維修費、零件更換等管理修繕費用時，應優先適用上開附件三第6條之特別規定，乃屬當然，並無原告所稱99年3月21日修正後之規約第12條即系爭決議「①公共基金不足時得從區分所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額提撥費用分擔之。」違反規約第2條第4項之問題可言。是原告上開主張，洵無足採。
㈢關於原告主張系爭決議第②項：「②以上須經區分所有權人
會議依一般決議同意通過並授權管理委員會行使之。」，違反規約第3條第1項第1、6款應特別決議之規定而無效一節：
⒈原告主張：系爭決議第②項：「②以上須經區分所有權人會
議依一般決議同意通過並授權管理委員會行使之。」，此依一般決議已違反規約第3條第1項第1款關於修改規約要經過特別決議之規定，另違反第6款後段但書的規定等語（見本院卷第291頁）。
⒉查板橋雙十金星大廈規約第3條第3項第1、6款規定：「…
下列各款事項，應經區分所有權人會議討論特別決議：㈠規約之訂定或變更。…㈥約定專用或約定共用事項。但第二條第四項關於地下1層A、B兩區停車位之約定專用變更前，須先分別經過A、B兩區約定專用之區分所有權人，各以過半數及其應有部分合計過半數之同意。」（見本院卷第16、94頁）；第3條第9、10項規定：「區分所有權人會議一般討論事項，除公寓大廈區分所有權人大會決議通過之特別決議例舉明定事項外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權人比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及區分所有權人比例占出席人數區分所有權合計過半數同意行之。前款區分所有權比例之計算，任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權之五分之一以上者，其超過部分不予計算。」（見本院卷第17頁）。次按公寓大廈管理條例第31條規定：
「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」。系爭區權會於議案第七案亦決議「特別決議」之門檻如上開規定所示（見本院卷第125頁）。是可知，板橋雙十金星大廈規約第3條第3項各款規定應經區權會特別決議之事項，其出席比例、同意比例門檻應合於公寓大廈管理條例第31條之規定，先予敘明。
⒊而系爭決議乃係就規約第12條為部分修正，並已於99年3月
21日經系爭區權會特別決議通過，有該次會議記錄影本附卷可稽（見本院卷第121至130頁）。則系爭決議第②項關於「②以上須經區分所有權人會議依一般決議通過」之決議內容，實已不具有任何實質上之意義。此對照系爭區權會議案第七案，關於規約第3條第3項，僅修正第6款即增列但書規定（見本院訴字卷第125至126頁）。以及於系爭區權會之後，所修定之規約第12條規定全文內容為：「第十二條：共用部分修繕費用之負擔比例：公共基金不足時，得從區分所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額提撥費用分擔之，並授權管理委員會執行。但修繕費因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」（見本院卷第98頁），並無系爭決議第①項應經區權會依一般決議通過，即系爭決議第②項納入為規約之內容。參以系爭區權會同時修定之規約第3條第3項，仍將「規約之訂定或變更」列為應經區權會特別決議之事項，亦無將規約第12條之修正排除於應經區權會特別決議之事項以外自明。
⒋至系爭規約第3條第3項第6款但書規定：「㈥約定專用或約
定共用事項。但第二條第四項關於地下1層A、B兩區停車位之約定專用變更前，須先分別經過A、B兩區約定專用之區分所有權人，各以過半數及其應有部分合計過半數之同意。」，乃係針對地下一層A、B兩區停車位之約定專用部分如要變更為非約定專用使用時，所為之規定，而非關於板橋雙十金星大廈整體共用部分修繕費用負擔比例之規定。因此，系爭決議修改規約第12條關於板橋雙十金星大廈整體共用部分修繕費用之負擔比例之規定，自無適用系爭規約第3條第3項第6款但書規定之問題，意即毋庸先分別經過地下一層A、B兩區約定專用之區分所有權人各以過半數及其應有部分合計過半數之同意。
⒌職是，原告謂系爭決議第②項「②以上須經區分所有權人會
議依一般決議通過並授權管理委員會行使之。」違反規約第3條第1項第1、6款之規定而無效云云，亦無可採。
㈣關於原告主張系爭決議「按戶等額」，違反公寓大廈管理條
例第10條第2項按共有之應有部分比例負擔之公平原則，對原告等81戶顯失公平，且屬民法第148條權利濫用而無效一節：
⒈按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，是依上開規定，公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用，如區權會或規約另有規定者，應先從區權會或規約之規定。倘若區分所有權人會議或規約未另有規定，始由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。因此，系爭區權會之系爭決議另為規定，並無違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定可言。
⒉次按民法第799條之1第1至4項規定：「區分所有建築物共有
部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。」、「前項規定，於專有部分經依前條第3項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。」、「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」、「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」。上開規定係於98年1月23日所新增，其第3項規定之立法理由為：「規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，宜有救濟之途徑，爰增訂第三項。又規約之約定是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據。至所謂不同意之區分所有人包括自始未同意該規約約定或未參與其訂定者在內。」；第4項規定之立法理由為：「區分所有建築物之各區分所有人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體。而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。…又所謂繼受人包括概括繼受與因法律行為而受讓標的之特定繼受人在內；區分所有人依法令所生之權利義務，繼受人應受拘束乃屬當然，無待明文，均併予指明。」。又民法第799條之1第3項規定所謂使用目的，在住商混用之區分所有建築物，係指各專有部分之使用是作住宅或營業用。所謂利用狀況，例如共有部分之使用狀況或頻度。不同意之區分所有權人，包括自始不同意該規約內容或未參與其訂定者，得於該規約成立後三個月內，以管理負責人或管理委員會為被告，訴請法院撤銷之。一經判決撤銷確定，該規約內容自失其效力。若未經撤銷，除有違反強制規定而無效之情形外，自屬確定有效﹝參照謝在全，民法物權論（上），第273頁，103年9月修訂6版﹞。是規約關於區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔應如何分擔所為之規定，如有顯失公平之情形，法已明文規定屬得撤銷事由，而非當然自始無效之事由。本件系爭區權會係於99年3月21日召開並通過系爭決議，則當時認系爭決議顯失公平而不同意之區分所有權人，僅得依上開規定於3個月內訴請法院撤銷之，然系爭決議之作成迄今早已逾3個月，原告並未提出任何證據證明系爭決議已經區分所有權人依上開規定訴請法院撤銷確定，則系爭決議既未經撤銷，自應認為有效。原告雖係於系爭區權會後之99年9月14日始成為板橋雙十金星大廈之區分所有權人之一，然依上開民法第799條之1第4項之規定，原告自其前手受讓而成為板橋雙十金星大廈之區分所有權人，自應繼受系爭規約所生之權利義務，即應受系爭決議之拘束，而不得再以系爭決議「按戶等額」係顯失公平，為權利濫用為由，訴請確認系爭決議為無效。
⒊職是，原告主張系爭決議「按戶等額」係違反公寓大廈管理
條例第10條第2項按共有之應有部分比例負擔之公平原則，對原告等81戶顯失公平，屬民法第148條權利濫用而無效云云，亦屬無據。
五、從而，原告聲明請求確認「板橋雙十金星大廈99年召開第一次區權會議題討論議案十一，修正規約第12條為「①公共基金不足時得從區分所有權人之A、B兩區地下室汽機車租金中，按戶等額提撥費用分擔之。②以上須經區分所有權人會議依一般決議通過並授權管理委員會行使之。」之系爭決議無效，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
民事第三庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
書記官 張珮琪