臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1106號原 告 永聖資產管理股份有限公司法定代理人 黃顏智美訴訟代理人 王宏志被 告 張正常訴訟代理人 張家榮
邱錦妮被 告 李珮騏（即李林阿蘭之繼承人）
李玲如（即李林阿蘭之繼承人）李玫如（即李林阿蘭之繼承人）李珠如（即李林阿蘭之繼承人）兼上4 人之共 同訴訟代理人 李龍信（即李林阿蘭之繼承人）上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107 年7 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張正常承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖編號５００（２）所示部分（面積九點九四平方公尺）及新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖編號５０１（２）所示部分（面積一一六點一九平方公尺），其年租金自民國一○六年三月二十九日起按土地申報總價年息百分之十六點六四計算。
被告李龍信、李玲如、李玫如、李珠如、李珮騏承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖編號５００（１）所示部分（面積二十三點一三平方公尺），其年租金自民國一○六年三月二十九日起按土地申報總價年息百分之十七點六計算。
訴訟費用由被告張正常負擔百分之八十三，餘由被告李龍信、李玲如、李玫如、李珠如、李珮騏連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。經查，被告李龍信、李玲如、李玫如、李珠如、李珮騏（以下簡稱被告李龍信等5 人）之被繼承人李林阿蘭業於原告起訴後之民國
106 年8 月4 日死亡，並由繼承人即被告李龍信等5 人具狀聲明承受訴訟等情，此有民事聲明承受訴訟狀、繼承系統表、戶籍謄本5 份附卷為憑（見本院卷第132 至134 頁、限閱卷第2 至7 頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。本件原告起訴原訴之聲明為：①被告張正常承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（面積134.36平方公尺，以下簡稱
501 地號土地），其年租金自起訴狀繕本送達翌日起調整為按租金鑑定結果所示之申報地價年息計算。②李林阿蘭承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（面積17平方公尺，以下簡稱500 地號土地），其年租金自起訴狀繕本送達翌日起調整為按租金鑑定結果所示之申報地價年息計算（見本院卷第10頁）。嗣於107 年7 月18日具狀變更訴之聲明為：①被告張正常承租500 地號土地如新北市新莊地政事務所（以下簡稱新莊地政事務所）106 年7 月31日土地複丈成果圖（以下簡稱附圖）編號500 ⑵所示部分（面積9.94平方公尺，以下簡稱A 地）及501 地號土地如附圖編號501 ⑵所示部分（面積116.19平方公尺，以下簡稱B 地），年租金自106 年3 月29日起調整為按當年度土地申報總價百分之16.64 計算。②被告李龍信等5 人承租500 地號土地如附圖編號500 ⑴所示部分（面積23.13 平方公尺，以下簡稱C 地），年租金自106 年3 月29日起調整為按當年度土地申報總價百分之17.6計算（見本院卷第264 至265 頁）。經核原告所為上開訴之變更與前揭法條規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、被告張正常承租原告所有之A 地及B 地，供作門牌號碼新北市○○區○○路○○號房屋（以下簡稱67號房屋）之基地，李林阿蘭則承租原告所有之C 地，供作門牌號碼新北市○○區○○路○○號房屋（以下簡稱71號房屋）之基地，並分別與原告有不定期基地租賃關係存在，年租金自79年起均按A 地、
B 地、C 地（以下合稱系爭土地）各該年度申報地價年息百分之6 計算，迄今未調整。然公告現值係依經常調查地價動態而為估計及評定，其歷年之漲跌情形應足以反映土地區段位置、工商業繁榮程度，而為土地價值昇降之判斷及調整租金之參考指標。500 地號土地79年之公告現值為每平方公尺
2 萬4800元，106 年之公告現值為每平方公尺18萬6192元，上漲6.51倍；501 地號土地79年之公告現值為每平方公尺2萬4800元，106 年之公告現值為每平方公尺18萬6088元，上漲6.5 倍；又依群聯不動產估價師事務所經本院囑託鑑定而提出之不動產估價報告書（以下簡稱估價報告），評估A 地、B 地之租金單價為每月每坪1380元，C 地之租金單價為每月每坪1460元；另依土地租賃實價登錄案例，同區段土地之租金單價為每月每坪2145元，均明顯高於系爭土地原來租金單價每月每坪僅497 元。足見系爭土地價值均已明顯提昇，且周遭環境、社會工商發展、土地價值等條件均有變動，被告復將系爭土地上之房屋供作營業使用，原定租金已失公平，實有調整之必要。
㈡、依估價報告所載，A 地每月合理租金為4149元即每年4 萬9788元、B 地每月合理租金為4 萬8504元即每年58萬2048元，故A 地、B 地之合理年租金合計為63萬1836元【計算式：49
788 ＋582048＝631836】，而A 地申報總價為29萬9297元、
B 地申報總價為349 萬6668元，合計379 萬5965元【計算式：299297＋0000000 ＝0000000 】，則被告張正常承租A 地、B 地之年租金應調整為按當年度土地申報總價年息百分之
16.64 【計算式：（000000÷0000000 ）×100 ％＝16.64％】計算，方為合理；又C 地每月合理租金為1 萬215 元即每年12萬2580元，而C 地申報總價為69萬6454元，則被告李龍信等5 人承租C 地之年租金應調整為按當年度土地申報總價年息百分之17.6【計算式：（000000÷696454）×100 ％＝17.6％】計算，方為合理。
㈢、被告張正常雖辯稱67號房屋1 樓店面承租人因營業狀況不佳而要求退租，反映系爭土地所臨路段商業運用價值不佳云云。然營業績效事涉店面承租人經營之產品服務種類、市場需求、經營行銷能力等因素，不可一概而論，被告張正常將其承租人營業狀況不佳完全歸咎於系爭土地條件不佳，未免悖於事實，此參被告張正常現又將67號房屋出租夾娃娃機業者，可見該屋仍有出租獲利之商機。又估價報告於估價原則說明固稱係依內政部95年6 月修正之不動產估價技術規則執行作業，惟此當係估價師筆誤，且不動產估價技術規則第8 章租金估計條文於95年6 月12日修正後，並未再有任何增刪修正，故估價師依此執行作業，亦難謂有何違誤。原告於另案訴訟（即本院105 年度訴字第3195號調整租金事件）聲請法院囑託社團法人新北市不動產估價師公會鑑定租金，其估價報告書亦有採用積算法進行評估，被告張正常稱此估價方法業經捨棄不用，顯有誤會。
㈣、另估價報告已就系爭土地個別因素逐項分析，並於比較表內詳列「道路條件」、「接近條件」、「週邊環境條件」、「行政條件」、「土地條件」等各項個別因素，分別賦予調整比率，且估價師於107 年3 月19日現場會勘時，亦停留聽取被告張正常反映當地環境不佳、房屋出租不易等意見。故被告張正常辯稱估價報告未將個別因素列入考量云云，亦與實情有距。至於歷年租金有無溢收，尚非本件調整租金事件應審酌之事項，且系爭土地出租時未經地政機關測量，出租面積係兩造自行量測範圍長寬約略概算而來，故兩造已認知概算面積與實際租賃占有面積必有誤差，卻仍按此概算面積計算給付租金多年，實有不因面積誤差而找補租金之合意。被告張正常以本件經地政機關測量所得之實際占有面積抗辯原告先前溢收租金，恐有誤會。況501 地號土地上被告張正常承租部分與道路之間空地即如附圖編號501 ⑴所示部分，現經被告張正常鋪設水泥地面、架設雨遮，作為其出租店舖設置看板招牌及出入使用，該部分被告張正常並無使用權源，亦有給付不當得利之問題，凡此均宜由兩造自行協調或另案請求，要無以此為由而認原告之訴為無理由。
㈤、為此，爰依民法第442 條、第227 條之2 第1 項規定，擇一有利提起本訴等情，並聲明：
⒈被告張正常承租原告所有之A 地、B 地，年租金自106 年3
月29日起調整為按當年度土地申報總價年息百分之16.64 計算。
⒉被告李龍信等5 人承租原告所有之C 地，年租金自106 年3
月29日起調整為按當年度土地申報總價年息百分之17.6計算。
二、被告張正常則以：
㈠、系爭土地租金以按當年度土地申報總價年息百分之6 計算，乃長達116 年以來之習慣。67號房屋1 樓店面原係由被告張正常經營五金行多年，部分店面出租供他人使用，雖五金行於99年間辦理營業事業登記註銷，惟仍進行商業運用，此為原告早已知情之事。而A 地、B 地於100 年租金為12萬4858元，105 年租金調漲為24萬2609元，原告5 年間地租年收益成長百分之94。然近幾年間，國民所得、平均薪資並無等幅調升，以行政院主計總處公告之平均每人國民年所得為例，
106 年經通膨抵銷購買力後之實質經常性薪資為3 萬7632元，尚不如89年之實質經常性薪資3 萬8404元，實質薪資形同倒退17年。又觀之鄰近地區地租行情價約係按土地申報總價年息百分之2.5 至5 計算，復以國有財產出租為例，近年全國土地公告地價平均調漲3 成，財政部為此減輕承租民眾負擔而擬訂之租金優惠新制業經行政院核定，針對供商業使用之土地，年租金亦僅以申報地價年息百分之5 計算。原告未區分使用目的，於被告張正常所承租之土地範圍均以申報地價百分之6 計算年租金，已遠優於公平價格，遑論系爭土地因所在位置鄰近學校，附近以住宅為主，且多為老舊社區，並無大型商業設施，周邊環境與工商發展變化不大，與原告所列同區段901 至930 地號土地係熱鬧熙攘之新莊廟街之商業運用價值非可比擬。另因系爭土地所鄰之中港路路幅狹小，近年來店面前道路被劃設為公車站後，無法臨時停車，影響店面生意，此由店面原承租戶業績為全省門市中業績最差而於107 年4 月1 日終止承租可證，顯見系爭土地使用利益並未隨同土地公告現值調漲而增加。尤以目前地租已超過被告張正常所能負擔，致屋內雖有多處壁癌，卻無餘裕整修。原告對於系爭土地未從事生產性投入，卻享有高額地租調整之利益，今又請求調高租金，顯不合理。
㈡、再依估價報告所載之估價原則說明，本件估價師係依內政部95年6 月修正之不動產估價技術規則執行作業，然內政部地政司已於102 年12月20日就不動產估價技術規則再作修正並發布，內容有許多增修、調整，如估價報告提及使用之估價方式中之「積算法」，在新法中已經捨棄不用，然本件估價師仍依照舊法規進行估價，估價報告之專業性、正確性都令人質疑，無法信服。另依102 年12月20日修正發布之不動產估價技術規則第19條第4 款規定可知，估價鑑定應以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行分析及調整。然於本件進行估價期間，估價師等人在系爭土地周遭僅停留約15至20分鐘，並未詳細與被告張正常進行訪談，其後亦未再有聯繫，對於被告張正常之家族在此已居住百餘年之時空條件背景等個別因素均未列入估價考量，亦有失公允。另依新莊地政事務所重新測量之結果，A 地、B 地面積合計126.13平方公尺，與原承租面積134.36平方公尺相差8.23平方公尺【計算式：134.36－126.13＝8.23】，應係60年前道路拓寬工程所致。然原告未依道路拓寬工程後被告張正常實際租用之土地面積計算地租，自60年起迄今均有溢收租金之情，經核算80至107 年間共計溢收租金21萬2321元等語，資為抗辯。
㈢、並聲明：原告之訴駁回。
三、被告李龍信等5 人則以：71號房屋1 樓店面原係出租他人經營饅頭店，然多年來因人潮消退致其營業每況愈下不敷成本而退租。嗣經重新整修、更換衛浴及管線，於閒置半年後再出租販賣炸雞排之路邊攤，然該攤販依然時常訴苦，表示因顧客稀少經營不易，不時要求調降租金以維生計，李林阿蘭因感生意經營不易，且見隔壁承租戶經過2 年已更換3 次，只好配合調降租金以維持其經營。現今經濟不振，新北市新莊區空屋率極高，房地產價格逐漸下跌，原告未考慮跌價趨勢，竟欲調整C 地租金至按申報總價年息百分之17.6計算，相較我國一般銀行之房地產放款利率高出不只5 倍，顯不合理。而新北市○○區○○○街、復興路雖距系爭土地不遠，然市場行情相距甚多，系爭土地周遭係老社區，行情不高且逐漸下滑，地租調整應考量實際行情等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、原告為500 、501 地號土地之所有權人（權利範圍均全部），被告張正常向其承租A 地、B 地作為67號房屋之基地，李林阿蘭向其承租C 地作為71號房屋之基地，租金自79年起均按土地申報總價年息百分之6 計算，現均為不定期限租賃關係【見本院卷第85、187 頁，並有本院卷第17至18頁所附之
500 、501 地號土地之登記第二類謄本各1 份為證】。
㈡、依新莊地政事務所測量之結果：A 地如附圖編號500 ⑵所示，面積9.94平方公尺；B 地如附圖編號501 ⑵所示，面積11
6.19平方公尺；C 地如附圖編號500 ⑴所示，面積23.13 平方公尺【見本院卷第187 頁，並有本院卷第102 至110 頁、第114 頁所附之本院勘驗筆錄（含照片5 張）、新莊地政事務所土地複丈成果圖各1 份為證】。
㈢、500 地號土地於106 年度之公告地價為每平方公尺3 萬7638元，501 地號土地於106 年度之公告地價為每平方公尺3 萬7618元【並有本院卷第196 、198 頁所附之網路列印地價資料2 紙為證】。
五、本院得心證之理由：原告主張依民法第422 條、第227 條之2 第1 項規定，被告張正常向其承租A 地、B 地之地租及被告李龍信等5 人向其承租C 地之地租均應調整等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。本院析述如下：
㈠、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，民法第442 條定有明文。次按未定期限之不動產租賃，如契約當事人就租金之給付，已明確約定按不動產價值之固定比率計算，則該不動產之價值倘有昇降之情事發生，當事人即得直接依是項約定增減租金，自無依民法第442 條規定訴請法院調整之必要（最高法院90年度台上字第482 號判決意旨參照）。本件兩造均不爭執被告張正常向原告承租A 地、B 地及李林阿蘭向原告承租C 地之年租金均係按土地申報總價年息百分之6 計算且均為不定期限租賃關係（參照兩造不爭執之事項㈠），足見兩造已明確約定按不動產價值之固定比率計算地租，是依前揭說明可知，系爭土地自79年至106 年之公告土地現值及申報地價固有變動（見本院卷第196 、198 頁），惟仍得依兩造間關於租金計算之約定，按不動產價值昇降而增減地租，自無依民法第442 條規定訴請法院調整之必要。故原告依民法第422 條規定請求調整系爭土地之租金，難認有據，不能准許。
㈡、又按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，民法第227 條之2 第1 項亦有明文。
復按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第
1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。經查：
⒈原告主張被告張正常承租其所有A 地、B 地之年租金應調整
為按當年度土地申報總價年息百分之16.64 計算，被告李龍信等5 人承租原告所有C 地之年租金應調整為按當年度土地申報總價年息百分之17.6計算等情，業據其聲請本院囑託群聯不動產估價師事務所鑑定，鑑定結果認定於鑑定基準日即起訴日106 年3 月29日（見本院卷第10頁），A 地、B 地之租金單價為每月每坪1380元，C 地之租金單價為每月每坪1460元，如以公告地價八成計算申報地價，分別換算年租金為土地申報總價年息百分之16.64 、17.6等節，並提出估價報告、修正計算表各1 份在卷可稽（見本院卷第286 頁）。本院審酌自79年租賃關係成立迄原告提起本件訴訟已逾27年，依估價報告所載系爭土地鄰近地區為住商混合發展狀況，公共設施尚稱完善（例如：新莊國小、新莊國中、新莊消防分隊、傳統市場、中正公園、臺北醫院等），近年來政府持續推動多向重大經濟建設工程（例如：新北特一號即台64線快速道路、新北特二號即台65線快速道路、捷運新莊縣、機場線與興建中之捷運環狀線等）及重劃區開發，使區域土地能更有效率運用，連帶支撐區域房市，使區域房價高升（見估價報告第8 至9 頁），並有原告所提出之Google地圖1 紙存卷可考（見本院卷第28頁），足見系爭土地周遭工商繁榮之程度巨增應屬公知之事實，且上開鑑定結果之年租金分別為土地申報總價年息百分之16.64 、17.6，相較於原約定租金均為土地申報總價年息百分之6 ，增加幅度分別高達百分之
177 （近2 倍）、193 （逾2 倍），堪認租賃關係成立後確有情事變更，且租金增漲幅度已非契約成立當時所得預料，如依原約定基地申報地價之固定比率計算租金自屬顯失公平，當有民法第227 條之2 第1 項規定之適用。
⒉被告雖以前揭情詞質疑估價報告所載前述之租金鑑定結果。
然本件估價報告係由考領不動產估價師證書執照且在新北市取得開業證書及加入新北市不動產估價師公會之估價師執行估價作業，於實際至現場勘查後，依「比較法」及「積算法」分析合理租金數額，再按各百分之50之加權數計算A 地及
B 地之租金單價為每月每坪1380元、C 地之租金單價為每月每坪1460元。又估價報告記載係依內政部95年6 月12日台內地字第0950098790號令修正發布之不動產估價技術規則執行作業（見估價報告第12頁），固與該規則最新係由內政部以
102 年12月20日台內地字第1020367113號令修正發布而有不同。然不動產估價技術規則第8 章「租金估計」（即第129至133 條）均未於102 年12月20日修正，被告張正常亦未舉證證明估價報告有何使用舊法致計算錯誤或估價不當而與新法相乖違之情形，復不能排除僅係估價報告誤載之可能性，自不能僅以此記載即遽認估價報告之鑑定結果不可採信。另估價報告關於「比較法」之估價過程中，確有依不動產估價技術規則第19條第4 款、第26條、第27條規定，以「道路條件」、「接近條件」、「週邊環境條件」、「行政條件」、「土地條件」等個別因素，針對勘估標的與3 件比較標的間之差異性予以調整（見估價報告第14、16頁）。被告張正常辯稱估價報告未考量個別因素調整云云，自非有據。再觀之「積算法」之用語固未明訂於不動產估價技術規則中，然細繹估價報告關於「積算法」之說明為「以勘估標的於估價期日當時之基準價格為基礎，再乘上與勘估標的相稱之期待利潤率，加上繼續為勘估標的之租賃等通常所必要支各項經費，由此求得勘估標的試算租金之方法」等語（見估價報告第
12、18頁），經核與不動產估價技術規則第132 條第2 款、第133 條第2 款規定之租金估計方法相同，僅未於法條中使用「積算法」之文字而已。被告張正常辯稱「積算法」已為新法捨棄不用云云，亦不可採。被告張正常復辯稱：鄰近地區地租行情約按土地申報總價年息百分之2.5 至5 計算，國有財產出租亦僅按土地申報總價年息百分之5 計算云云。然縱認被告張正常上開所辯屬實，充其量亦僅是其他不同租賃條件之個案情形，尚不足以推翻估價報告係針對本件訴訟所涉系爭土地租金所為之具體鑑定結果。至於67、71號房屋承租戶陸續退租之原因萬端，除租金多寡之影響外，亦不排除產品服務與經營模式之商業因素不符需求所致之高度可能性，仍不能執此推翻估價報告之鑑定結果。
⒊準此，估價報告所估計之租金計算方式應屬可採，被告所辯
均不足以否定鑑定結果。故原告依民法第227 條之2 第1 項規定，主張被告張正常承租之A 地、B 地之年租金應調整為按當年度土地申報總價年息百分之16.64 計算，被告李龍信等5 人承租之C 地之年租金應調整為按當年度土地申報總價年息百分之17.6，應屬有據。
六、綜上所述，系爭土地之租金約定自79年迄今已有情事變更，顯非當時所得預料，自應按估價報告之鑑定結果予以調整。從而，原告依民法第227 條之2 第1 項規定，請求：①被告張正常承租原告所有之A 地、B 地，年租金自106 年3 月29日起調整為按當年度土地申報總價年息百分之16.64 計算；②被告李龍信等5 人承租原告所有之C 地，年租金自106 年
3 月29日起調整為按當年度土地申報總價年息百分之17.6計算，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
民事第五庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 27 日
書記官 黃詩涵