臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1135號原 告 呂學成訴訟代理人 黃仕翰律師
陳俊翔律師呂紹宏律師被 告 蔡一郎上列當事人間請求返還租賃物事件，經本院於民國106年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號，即門牌號碼新北市○○區○○街○○○號四樓房屋騰空遷讓返還原告，並應自民國一○六年六月二十五日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬陸仟元。
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一○六年四月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾柒萬陸仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴之聲明原為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號4 樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並自民國106 年4 月25日起至將系爭房屋返還原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）26,000元。㈡被告應給付原告60,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告將訴之聲明第一項減縮為：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自106 年6 月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告26,000元。經核原告所為上揭訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭法律規定相符，應予准許。
二、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第
386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣原告為系爭房屋之所有人，兩造間就系爭房屋原約定定期
租賃契約，租賃期間為104 年2 月25日起至105 年2 月25日，每月租金13,000元，租金應於每月25日以前繳納，於上揭租賃期間屆滿後，因被告需繼續尋覓租屋處乃商請原告繼續出租，並以原契約條件由原告繼續租賃系爭房屋予被告使用，自105 年2 月25日起兩造因而成立不定期租賃契約（下稱系爭租約），嗣因原告住家地板年久失修需重新裝潢，且原告子女均有結婚同住之計畫，住家房間已不敷使用，欲收回系爭房屋自住使用，故多次透過原告配偶以LINE通訊軟體告知被告盡快搬離，並於106 年2 月24日以存證信函終止系爭租約，給予被告1 個月搬遷之相當期間，但被告均置之不理，甚而封鎖原告配偶LINE通訊軟體之帳號，拒絕返還系爭房屋，致使被告次子被迫在外租屋，甚而被告另涉犯公務員藉勢勒索案件，竟將相關犯罪證據藏匿於系爭房屋，又於106年8 月間竊取系爭房屋之冷氣機，未依系爭租約第9 條約定將系爭房屋回復原狀返還原告，原告自得依民法第450 條第
2 項及土地法第100 條第1 款、第4 款、第5 款等規定終止系爭租賃契約，是系爭租賃契約既經原告合法終止，兩造已無任何租賃關係存在，則原告自得依民法第455 條、第767條第1 項前段等規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告。
㈡又原告終止系爭租約後，被告仍無權占有系爭房屋而獲取相
當於租金之不當得利，惟被告已於106 年3 月24日、同年4月24日、同年5 月24日分別匯款13,000元至原告郵局帳戶，而償還相當於租金之不當得利予原告，另依系爭租約第8 條之約定，被告若不及時遷讓交還系爭房屋，每月尚應給付原告租金2 倍之違約金，是原告爰依民法第179 條規定及系爭租約第8 條之約定，請求被告自106 年6 月25日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告13,000元相當於租金之不當得利及13,000元之違約金。
㈢再依系爭租約第15條之約定，被告若有違約情事致損害原告
權益，使原告因訴訟而繳納律師費用，應由被告負責賠償，是被告於系爭租約終止後拒絕遷讓房屋，核屬違約情形，原告提起本件訴訟並支出律師費用60,000元，自得依系爭租約第15條之約定，請求被告應給付原告60,000元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息。
㈣並聲明：
1.被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自106 年6 月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告26,000元。
2.被告應給付原告60,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其於106 年6 月20日到場及歷次具狀則以：兩造於99年2 月25日起至105 年2 月25日止，每年均約定定期租賃契約，租賃期間各為1 年，期滿後即簽立新約，自105 年2 月25日起未簽約，但被告仍繼續支付租金並由原告收取，故系爭租約應為不定期租賃契約，原告若要終止契約應於1 個月前通知，原告雖稱已於106 年
2 月24日寄發存證信函終止系爭租約，惟被告於同年3 月7日始收到該存證信函，原告於同年3 月31日即提起本件訴訟，於法不合，且原告仍持續收取被告13,000元之租金。又原告配偶於99年起至104 年止3 度漲房租，並於105 年間示意房租漲到15,000元，被告認為由原告配偶一味提升房租顯不合理，且原告本人未曾向被告提到漲租金之事，被告亦曾向原告配偶確認其有無受到原告委託，但原告配偶避而不答，未證明其確受原告委託，故原告配偶向被告聯繫之內容無法作為原告對被告之意思表示，則本件訴訟起因係原告漲租不成後改稱自住而欲收回房屋，然被告家庭人口眾多，實有繼續租賃系爭房屋之需求。再被告與被告配偶係蒙受不白之冤，該案仍在偵查中，基於無罪推定原則，原告如何以此為由主張土地法第100 條第4 款、第5 款等規定？況被告於106年8 月17日已自行將系爭房屋內部清空而回復原狀，並多次通知原告訴訟代理人隨時準備點交，然原告訴訟代理人卻以各種理由拖延點交，並誣指被告竊取冷氣，可見本件訴訟係原告漲租不成所起，而非原告確有自住取回房屋之需求。另原告委任之訴訟代理人為原告之子，亦為原告主張要將系爭房屋給予使用者，何來律師費用之實等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
三、經查，原告為系爭房屋之所有人，兩造間就系爭房屋原約定定期租賃契約，租賃期間自104 年2 月25日起至105 年2 月25日止，每月租金13,000元，租金應於每月25日以前繳納，嗣於上揭租賃期間屆滿後，被告乃商請原告繼續出租，兩造遂以原契約條件由原告繼續租賃系爭房屋予被告使用，兩造間因而成立不定期租賃契約即系爭租約等情，有原告提出臺北縣板橋地政事務所（現改制為新北市板橋地政事務所）建物所有權狀、土地所有權狀、房屋租賃契約書、郵政存簿儲金簿封面及內頁（戶名：呂學成）、交易明細查詢影本各1份在卷可稽（見本院卷㈠第22至23頁、第26至29頁、第131至144 頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張被告無權占有系爭房屋，應遷讓返還之，且應依不當得利及系爭租約之約定，給付原告相當於租金之不當得利、違約金及律師費用等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠關於原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：1.原告是否已合法取得終止系爭租約之權利？原告是否已依法行使系爭租約之終止權？2.被告得否依系爭租約主張其占有系爭房屋有正當權源？㈡關於原告請求相當於租金之不當得利、違約金部分：1.被告是否係無法律上原因受有相當於租金之不當得利並致原告受有損害？2.原告得否依系爭租約第8 條之約定請求被告給付每月租金1 倍之違約金？㈢關於原告請求律師費用部分：原告得否依系爭租約第15條之約定請求被告給付律師費用？茲分述如下：
㈠關於原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
1.原告是否已合法取得終止系爭租約之權利？原告是否已依法行使系爭租約之終止權？⑴按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承
租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450 條第2 項、第3 項分別定有明文。次按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100 條第1 款亦有明定。則土地法應為民法之特別法，自應優先適用土地法之相關規定。又不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100 條第1 款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450 條第3 項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在；土地法第
100 條第1 款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之；所謂自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生為已足（最高法院87年度台上字第1922號、41年台上字第138 號判例、48年台上字第228 號判決意旨可資參照）。查兩造間原係約定定期租賃契約，嗣於105 年2 月25日起兩造間以原契約條件成立不定期租賃契約一節，為兩造所不爭執，業如前述。又原告名下僅有系爭房屋，原告配偶名下雖另有門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○ 號2 樓之房屋，並供原告及其配偶、長子、次子同住，然因原告次子已有結婚計畫，上揭住家房間已不敷使用，致使原告次子須另在外租賃房屋等情，業據原告提出全國財產稅總歸戶財產查詢清單、戶口名簿、聲明書、房屋租賃契約書、LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片各1 份及原告住家照片5 張在卷可參（見本院卷㈠第181 至187 頁、第175 至177 頁、第179 頁、第125 頁至第130 頁、第199 頁至第201 頁、第173 頁至第
174 頁），況原告委由其配偶於105 年起以LINE通訊軟體多次告知被告，內容略以：「對不起，是孩子要住」、「我的孩子也有困難所以要搬進去」、「我們需要房子…」、「我們需要房子住啊」等語（見本院卷㈠第109 至116 頁），足見確因原告次子有結婚計畫，致使原告客觀上有收回系爭房屋自住之正當理由及必要情形，從而，原告依土地法第100條第1 款之規定自可取得系爭租約之合法終止權。再原告委由其配偶於106 年2 月24日以LINE通訊軟體告知被告內容謂：「請蔡一郎先生於000 年0 月00日前搬離，我們已不想再將房屋租給你」等語，且該內容亦經被告於同日讀取，此有LINE通訊軟體翻拍照片1 份在卷可稽（見本院卷㈠第121 頁），堪認本件業經原告合法行使系爭租約之終止權，並於10
6 年3 月25日已生終止系爭租約之效果。至原告既得依土地法第100 條第1 款之規定終止系爭租約，其另主張得依土地法第100 條第4 款、第5 款等規定取得終止權部分，自無再予審酌之必要，附此敘明。
⑵至被告雖辯稱原告並無收回系爭房屋自住之需求，僅係原告
配偶一味提升租金，且其曾向原告配偶確認有無受到原告委託，但原告配偶避而不答，無從證明其確有受到原告委託，故原告配偶向被告聯繫之內容無法作為原告對被告之意思表示云云。然查，原告客觀上確有收回系爭房屋自住之正當理由及必要情形，且已委由其配偶多次告知被告此事，業如前述，被告僅空言辯稱原告無此需求，尚屬無據。又按夫妻於日常家務，互為代理人，民法第1003條第1 項定有明文。是原告委由其配偶向被告為終止系爭租約之意思表示，亦難認與常情有違，況原告配偶以LINE通訊軟體告知被告之內容俱以「我們」為主詞，益徵其係受原告委託而為上開意思表示。從而，被告前開置辯情詞，尚難遽為對其有利之認定，其前開辯詞尚非可採。
2.被告得否依系爭租約主張其占有系爭房屋有正當權源？次按承租人於租賃關係消滅後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法455 條前段、第767 條第1 項前段規定分別定有明文。則原告既為系爭房屋之所有人，此為兩造所不爭執，自為真實。又系爭租約既經原告於106 年3 月25日合法終止，業如前述，則被告顯已無繼續占有系爭房屋之正當權源，核屬無權占有系爭房屋。又依民法第455 條前段所謂「返還租賃物」，應係指承租人依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言，而「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。」民法第946 條第1項亦有明定。則本件被告雖稱其於106 年8 月間已自行將系爭房屋內部清空而回復原狀，然其亦不否認並未與原告會同辦理點交，則縱使被告已騰空系爭房屋內之物品，於其未會同原告辦理系爭房屋之交付前，仍應認系爭房屋為被告無權占有中。是原告依民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權及民法第455 條前段租賃返還請求權，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，自屬有據。
㈡關於原告請求相當於租金之不當得利、違約金部分：
1.被告是否係無法律上原因受有相當於租金之不當得利並致原告受有損害？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條定有明文。占有人於房屋之租賃關係租期屆滿而終止後已無權繼續占有使用該房屋，卻仍繼續占有使用，受有使用收益之利益，致房屋出租人受損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。查本件系爭租約於106 年3 月25日業經原告合法終止，已如前述，則被告自106 年3 月26日起仍繼續無權占有使用系爭房屋，可受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，屬無法律上原因，且被告所得利益性質核屬不能返還。惟被告已於106 年3 月24日、同年4 月24日、同年5 月24日，將所受相當於租金之不當得利各13,000元匯款至原告郵局帳戶而償還之，則此部分自應予以扣除，是原告請求被告給付自106 年6 月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利13,000元，核屬正當，應予准許。
2.原告得否依系爭租約第8 條之約定請求被告給付每月租金1倍之違約金？按系爭租約第8 條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見本院卷㈠第28頁），可知前揭違約金條款之約定，應係於租期屆滿時，被告未遷讓交還房屋時即有適用。是系爭租約於106 年3 月25日業經原告合法終止，且本件被告迄未將系爭房屋辦理點交予原告，均已如前述，是原告請求被告自106 年6 月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月給付租金1 倍之違約金即每月13,000元，亦屬有據。
㈢關於原告請求律師費用部分：原告得否依系爭租約第15條之
約定請求被告給付律師費用？
1.另按系爭租約第15條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（見本院卷㈠第28頁），可見上開律師費用條款之約定，應係於被告有違約情事且致原告權益受損時，原告得依前開約定向被告請求因此支付之律師費用。查系爭租約既經原告合法終止，被告迄未遷讓交還系爭房屋，致原告無從對其所有物為使用、收益，而使原告權益受有損害並提起本件訴訟，又原告提起本件訴訟因而支付律師費用60,000元，亦有德益法律事務所收據1 紙附卷可參（見本院卷㈠第35頁），是原告請求被告給付60,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年4 月23日（見本院卷㈠第39頁）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦為有理由，應予准許。
2.至被告雖辯稱原告係委任其次子呂紹宏律師為訴訟代理人，且原告本即主張要將系爭房屋給予其次子使用，何來律師費用之實云云。惟查，原告縱係委任其次子呂紹宏律師為訴訟代理人，然亦難僅因原告與其訴訟代理人間具有親屬關係，即可率爾推論原告毋須支付相關律師費用，況原告業已提出上揭德益法律事務所收據1 紙可憑，是被告前開辯詞，亦難逕為對其有利之認定，尚難採信。
五、綜上所述，原告依第455 條前段、第767 條第1 項前段、第
179 條等規定及系爭租約第8 條、第15條等約定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還，並自106 年6 月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其相當於租金之不當得利及違約金共26,000元；另給付律師費用60,000元及自起訴狀繕本送達翌日（即106 年4 月23日）起至清償之日止按年息百分之五計算之利息，均為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核與民事訴訟法第
390 條第2 項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 11 月 29 日
民事第四庭審判長法 官 高文淵
法 官 王士珮法 官 黃乃瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 1 日
書記官 楊玉寧