臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1186號原 告 周雅淑被 告 嘉泉建設股份有限公司法定代理人 王凱裕（原名:王旭陞）被 告 臺億建築經理股份有限公司法定代理人 紀玉枝訴訟代理人 吳西源律師上列當事人間請求移轉不動產所有權登記等事件，經本院於民國
106 年10月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告嘉泉建設股份有限公司（下稱嘉泉公司）整合坐落改制
前臺北縣○○市○○段○○○ ○○ ○號等29筆土地地主游仁宏等人與其公司合建，於民國98年10月8 日取得98中建字第00
418 號建造執照後，乃於98年10月20日與地主及訴外人陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）簽訂信託契約。陽信銀行在信託存續期間代為處理信託專戶之資金控管，被告嘉泉公司預售屋出售時，應將承購戶姓名基本資料、買賣總價金及每期應繳款項等明細資料造冊送交陽信銀行核對等等。此後，被告嘉泉公司就以「嘉泉名璽」建案從事預售屋買賣。而原告係於99年10月4 日與被告嘉泉公司簽署房地預定買賣契約書，約定購買B7、14樓及B5、43號機械車位及儲藏室各1 位，總價新臺幣（下同）785 萬元，價金分別於99年
9 月29日及10月4 日簽約日全數付清。奇怪的是，給付價金都是匯入被告嘉泉公司指定之第一銀行帳戶，而非信託專戶。然則：
⒈100 年9 月22日被告嘉泉公司將信託契約從陽信銀行改為被
告臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）。103 年12月底，被告嘉泉公司爆發有一屋多賣之情形，且有預售屋出售之價金未存入被告臺億公司設立之專戶內，致營建資金出現不足，而地主及購買戶在建案現址大型抗議，甚至電視報導形成風暴。於是，將建案向訴外人遠銀資產管理股份有限公司（下稱遠銀公司）融資借款6 億餘元，並設定抵押債權
8 億4,000 萬元給遠銀資管公司，以及在104 年10月間設定抵押債權3 億6,000 萬元給合建地主所成立之訴外人三拹建築開發有限公司（下稱三拹開發公司）。原告乃聯合其他購買戶及債權人，對被告嘉泉公司有關負責人提起詐欺罪等告訴，然本院刑事庭以104 年自字第7 號、第27號及105 年度自字第19號判決4 名被告均無罪，原告不服上訴後，臺灣高等法院以105 年度上易字第1366號判決就本件原告部分以撤銷原判決改判自訴不受理，理由為二審時原告沒有委任律師為自訴代理人，然原因乃被告嘉泉公司與原告和解，被告嘉泉公司以104 年5 月7 日嘉泉員工字第10405070001 號函（下稱104 年5 月7 日函文）通知被告臺億公司及遠銀公司，表示「關於『嘉泉名璽』預售屋B7棟14樓房屋及B6層編號第24平面車位，本公司自始至終僅有出售予周雅淑小姐1 人，原合約車位為B5層編號第43號機械車位，因四變後無機械車位，故變更至B6層平面車位，編號第24號。日後嘉泉建設取得使用執照，無條件同意周雅淑小姐登記為該戶及車位所有權人。」，而被告臺億公司則以104 年5 月18日臺億字第104509號函（下稱104 年5 月18日函文）通知被告嘉泉公司，副本給原告及遠銀公司，於說明一表示，對被告嘉泉公司上開函文所示，被告臺億公司當依信託契約本旨，於建物第一次登記完成後，若無第三人對上述該戶及車位主張權利，本公司將依貴公司上開函之要求，移轉登記為（訴外人）林采嫻及原告所有。
⒉被告嘉泉公司就本建案與地主合建分戶，又以信託方式保障
地主，後因故土地及起造人均改信託登記為被告臺億公司所有，依信託契約內部關係，建築完成後，被告臺億公司應依與地主三方契約，移轉登記與地主分得戶之所有權，或依信託人之指示，將已出售之單位所有權，移轉登記與承購戶，而無庸先解除信託登記移轉給建商嘉泉公司後，再移轉登記與買方。詎106 年1 月10日被告臺億公司取得本建案106 中使字第00021 號使用執照後，於102 年2 月6 日將附表所示不動產辦理第1 次保存登記完畢，惟將車位號碼變為108 號，是否即是105 年5 月間被告嘉泉公司與被告臺億公司往來函文所指變更至B6層平面編號第24號車位不明，惟原告基於信賴原則，同意以登記車號為買賣契約標的物。然原告請求被告臺億公司依其105 年5 月18日函文意旨將附表所示不動產移轉登記予原告，被告臺億公司竟未不理會，不願辦理移轉登記，而被告嘉泉公司則尋覓不著，難不成被告認為附表所示不動產應過戶予第三人，況被告臺億公司於104 年3 月
2 日會議中曾承諾將依照被告嘉泉公司之指示，將附表所示不動產移轉登記予原告，故原告有提起本件確認之訴之利益存在。
㈡又附表所示不動產上現有最高限額抵押權之設定，被告嘉泉
公司依買賣契約應交付無瑕疵之物予原告，故原告請求被告嘉泉公司塗銷其上之最高限額抵押權設定。而被告臺億公司依照其與被告嘉泉公司於100 年間簽訂信託契約，應照委託人即被告嘉泉公司之指示將抵押權設定塗銷並移轉登記，故被告臺億公司亦有塗銷該最高限額抵押權設定之義務等語。㈢並聲明：⒈確認原告對被告嘉泉公司就附表所示不動產之所
有權移轉登記請求權存在。被告嘉泉公司應指示被告臺億公司將附表所示不動產移轉過戶予原告，並應負責將其上抵押權全部辦理清償塗銷登記。⒉被告臺億公司應將附表所示不動產所有權移轉登記予原告所有。
二、被告臺億公司則以：㈠被告臺億公司就原告與被告嘉泉公司間之買賣契約並不爭執
，然原告於債權屆清償期，被告嘉泉公司不履行給付義務時，本依法得請求被告嘉泉公司就買賣標的物為所有權移轉登記，原告起訴確認原告對被告嘉泉公司有附表所示不動產所有權移轉登記請求權存在，顯無必要。
㈡依地主、被告嘉泉公司、融資單位、續建興建商與被告臺億
公司於104 年9 月18日之信託契約第2 條載：「信託當事人：…續建工程之資金提供者：甲2 方」、第14條第1 項載：
「信託關係消滅時，信託財產之歸屬及交付方式：…㈠…信託專戶內之款項於完納稅捐並扣除本契約所應支付之各項費用後，如有剩餘，返還甲1 方、乙方，如有不足，則由甲1方補足。㈡甲1 方、乙方同意於辦理塗銷信託時，依合作契約之約定，須辦理建物追加設定第一順位抵押權登記予丙方後，丁方始得將信託財產變更登記回復予甲1 方、乙方。」、第2 項載：「甲1 方、乙方未依本契約及合作契約之約定支付相關費用、清償一切債務或返還丙方出資金額及應得利潤前，丁方得不予返還信託財產，並得處分該信託財產抵償之，甲1 方、乙方不得異議。」，足證本案續建於將來取得使用執照後，依契約約定，被告臺億公司將土地及房屋移轉於地主等人前，地主及被告嘉泉公司必須先給付銀行融資貸款、續建資金投資者之借款及利潤及稅金、信託費用及各項費用，且地主及被告嘉泉公司要求辦理塗銷信託登記時，須辦理建物追加設定第1 順位抵押權予融資銀行（丙方），否則被告臺億公司得不予返還信託財產，並得處分該信託財產抵償。
㈢再依104 年9 月18日工程續建契約書暨建築經理服務契約書
第2 條第4 款及第3 條第2 款約定：「前項甲2 方所墊付有關本建案之全數相關款項，包括但不限於遠銀資產之報酬、工程款、各項稅捐、利息、費用及甲2 方應得之利息暨違約金等，均視為乙方負擔之債務，乙方同意並表示簽訂此約時依約已經指示丁方於本建案土地暨完工建物辦竣建物第一次登記並追加後設定第二順位最高限額抵押權新台幣參億陸仟萬元正予甲2 方，乙方應於約定清償日全數返還，逾期未清償者，甲2 方得清理處分本建案乙方取得之房地及車位優先受償」，顯示建物應追加設定第2 順位抵押權予續建商，且被告嘉泉公司應清償融資款、續建資金等，否則續建商可以要求拍賣處分抵押物。被告嘉泉公司自105 年1 月1 日起未給付信託費用等費用。是本件依信託契約之約定，關於信託財產之歸屬及交付另有約定，被告嘉泉公司尚不得向被告臺億公司請求，原告亦對被告臺億公司無請求權。
㈣被告嘉泉公司因資金不濟，依103 年12月23日信託契約第12
條啟動續建機制，由地主另尋覓投資續建商，經融資銀行同意，依第12條第4 項約定：「本專案完成續建後，丙方應先辦理結算並清償丁方之出資金額及應得利潤、前項資金本息、信託費用、信託報酬、工程費用、續建相關費用及乙方應負擔之費用，就信託管理事宜之一切債權債務，與乙方應分得之部分相互抵償後，剩餘房地及信託專戶款項則依本契約相關規定辦理。」，顯見建物若未完工，其價值甚微，地主為使建物完工，找尋續建商，對於投入資金續建商應有相當保障，故104 年9 月18日信託契約乃延續103 年12月23日信託契約之內容。而參照地主及被告嘉泉公司、臺億公司於10
3 年12月23日簽立之信託契約書第16條亦載：「信託關係消滅時，信託財產之歸屬及交付方式…㈡甲、乙方同意於辦理塗銷信託登記時，依合作契約之約定，須辦理建物追加設定第1 順位抵押權登記予丁方後，丙方始得將信託財產變更登記回復予甲、乙方。二、乙方未依本契約及合作契約之約定支付相關費用、清償一切債務或返還丁方出資金額及應得利潤前，丙方得不予返還信託財產，並得處分該信託財產抵償之，乙方不得異議。三、信託關係消滅後，若因本專案之不動產本身瑕疵所生或有應支付之相關費用（包括但不限於稅捐、管理費），仍應由乙方自行負責及負擔。」，且依104年9 月18日信託契約書第5 條第4 項所載，103 年12月23日之信託契約仍有效，足證本案續建於將來取得使用執照後，依信託契約約定，被告臺億公司將土地及房屋移轉於地主等人前，地主及被告嘉泉公司必須先給付銀行融資貸款、續建投資者之借款及利潤及稅金、信託費用及各項費用，否則，被告臺億公司得不予返還信託財產，並得處分該信託財產抵償。
㈤本案信託契約與建經等契約均以104 年9 月18日及103 年12
月23日之信託契約等為準，並無原告所稱100 年間信託契約之存在。而原告所提104 年3 月2 日會議記錄載：「受託人臺億建經依委託人及債權銀行指示於建物第一次登記完成後，將上述房屋移轉至周雅淑、林采嫻名下」，亦明載被告臺億公司依委託人及債權銀行指示處理，依103 年12月23日之信託契約，委託人為被告嘉泉公司及全體地主，債權銀行為遠銀公司。又被告臺億公司於104 年5 月18日函文中係表示「當依信託契約本旨…」處理，而如前述，被告嘉泉公司尚未履行信託契約之義務，尚無請求移轉附表所示不動產之權利，且融資者遠銀公司及續建商三拹開發公司等人尚可行使權利，被告嘉泉公司也尚未清償債務、續建費用及信託等費用，被告嘉泉公司尚無權指示被告臺億公司移轉系爭不動產所有權，原告起訴請求確認被告嘉泉公司應指示被告臺億公司移轉系爭不動產所有權及請求塗銷抵押權登記，顯無理由等語，資為抗辯。
㈥並聲明：如主文第1項所示。
三、被告嘉泉公司經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀為聲明、陳述。
四、本院之判斷：原告主張其與被告嘉泉公司簽訂預售屋買賣契約，而該建案業已於106 年1 月10日取得使用執照，被告臺億公司並就附表所示不動產辦理第1 次保存登記，原告對被告嘉泉公司間就附表所示不動產有所有權移轉登記請求權存在，被告嘉泉公司並應塗銷其上之最高限額抵押權設定，而被告臺億公司依其與被告嘉泉公司間之信託契約，亦應依被告嘉泉公司之指示將附表所示不動產移轉登記予原告，並塗銷其上之最高限額抵押權登記等語，被告臺億公司固就原告與被告嘉泉公司間有預售屋買賣契約存在之事實並未爭執，然就其應否移轉附表所示不動產予原告，並塗銷其上最高限額抵押權設定登記，則以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告請求確認其對被告嘉泉公司就附表所示不動產有所有權移轉登記請求權存在，並無確認利益：
⒈按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。
⒉原告主張其與被告嘉泉公司間簽訂預售屋買賣契約，而該建
案業已取得使用執照，並就附表所示不動產辦理第1 次保存登記，其對被告嘉泉公司有不動產所有權移轉登記請求權存在等語，固據其提出與被告嘉泉公司間簽訂之房地買賣契約書及分期付款表、新北市政府工務局106 中使字第00021 號使用執照（存根）、附表所示不動產之土地及建物第二類登記謄本在卷可參（見訴字卷第29頁至第47頁、第55頁至第71頁），且前開房地買賣契約書第12條第2 款記載「本約房地產權之移轉最遲由乙方（即被告嘉泉公司）於使用執照核發後四個月內，備妥文件申請有關稅費及登記事宜，但甲方（即原告）未依約付款或有其他違約情事者，不在此限。」等語（見訴字卷第36頁）。然被告嘉泉公司就其與原告簽訂前開房地買賣契約，且應於取得使用執照後無條件同意原告登記為該買賣契約書所載房地及車位所有權人乙節，並未爭執，此參原告提出被告嘉泉公司104 年5 月7 日函文可知（見訴字卷一第49頁），而被告臺億公司對原告與被告嘉泉公司間簽訂前開房地買賣契約之事實，於本院審理時亦表示並不爭執（見訴字卷一第163 頁），則原告依該房地買賣契約書對被告嘉泉公司有附表所示不動產之所有權移轉登記請求權存在，其在法律上並無不安之地位存在，無需以確認判決加以除去，揆諸前開說明，原告提起本件確認之訴，難認有確認利益存在。至被告嘉泉公司是否已可將附表所示不動產所有權移轉登記予原告，涉及被告嘉泉公司就附表所示不動產現有無處分權能，而得否對原告為債務履行之問題（詳下述），尚非原告對被告嘉泉公司之附表所示不動產所有權移轉登記請求權並不存在，是原告據此主張其有提起確認之訴之利益存在，並非可採。
㈡原告不得請求被告嘉泉公司指示被告臺億公司將附表所示不
動產所有權移轉登記予原告，被告就附表所示不動產上設定之最高限額抵押權亦不得塗銷：
原告主張被告嘉泉公司依買賣契約負有交付無瑕疵之物予原告之義務，且依信託契約內部關係，被告臺億公司得依被告嘉泉公司之指示將附表所示不動產移轉登記予原告，而被告嘉泉公司以104 年5 月7 日函文、被告臺億公司於104 年3月2 日會議及以104 年5 月18日函文同意移轉所有權登記予原告，故被告應塗銷附表所示不動產上設定之最高限額抵押權，並移轉所有權登記予原告云云。然查：
⒈觀諸被告臺億公司提出其於103 年12月23日、104 年9 月18
日與被告嘉泉公司及其他關係人簽訂之信託契約，關於信託關係消滅時，信託財產之歸屬及交付方式，其中103 年12月23日信託契約第16條第1 項第2 款、第2 項乃約定「甲、乙（即被告嘉泉公司）同意於辦理塗銷信託登記時，依合作契約之約定，須辦理建物追加設定第一順位抵押權登記予丁方（即遠銀公司）後，丙方（即被告臺億公司）始得將信託財產變更登記回復予甲、乙方。」、「乙方未依本契約及合作契約之約定支付相關費用、清償一切債務或返還丁方出資金額及應得利潤前，丙方得不予返還信託財產，並得處分該信託財產抵償之，乙方不得異議。」（見訴字卷第133 頁），且104 年9 月18日信託契約第14條第1 項第2 款、第2 項亦約定「甲1 方（即地主）、乙方（即被告嘉泉公司）同意於辦理塗銷信託時，依合作契約之約定，須辦理建物追加設定第一順位抵押權登記予丙方（即遠銀公司）後，丁方（即被告臺億公司）始得將信託財產變更登記回復予甲1 方、乙方。」、「甲1 方、乙方未依本契約及合作契約之約定支付相關費用、清償一切債務或返還丙方出資金額及應得利潤前，丁方得不予返還信託財產，並得處分該信託財產抵償之，甲
1 方、乙方不得異議。」（見訴字卷第98頁），可知被告嘉泉公司於信託關係消滅時，尚負有設定第1 順位最高限額抵押權予遠銀公司之義務，且於尚未清償相關費用、清償債務及返還遠銀公司出資及利潤前，被告臺億公司得不予返還信託財產，並得處分信託財產抵償，則被告嘉泉公司既依上開信託契約約定，縱於信託關係消滅時，仍負有設定第1 順位最高限額抵押權予遠銀公司之義務，且其迄今既尚未履行前開約定清償相關費用及債務，其自無得請求遠銀公司將附表所示不動產上現已設定之第1 位、第2 位最高限額抵押權予以塗銷，並請求被告臺億公司返還信託財產，亦無從指示被告臺億公司將附表所示不動產移轉登記予原告甚明，原告此部分主張，為屬無據。另參之104 年9 月18日信託契約第5條第3 項約定「甲1 方、乙方同意將原信託於丁方之信託受託財產，先行解除信託再設定第二順位抵押權予甲2 方（即三拹公司) 後，再信託登記予丁方，以確保甲2 方於續建過程中之代墊款項，前揭辦理事項應連件辦理。」（見訴字卷第95頁），可知被告嘉泉公司於信託關係存續中，就信託財產負有設定第2 順位最高限額抵押權予三拹公司之義務，故該信託關係迄今既尚未消滅，附表所示不動產上現已設定第
3 順位最高限額抵押權予三拹公司，被告嘉泉公司尚無從請求三拹公司塗銷該最高限額抵押權設定，被告臺億公司僅為受託人，亦無權自行塗銷該最高限額抵押權設定，原告此部分主張，亦無可據。
⒉至被告嘉泉公司雖以104 年5 月7 日函文同意將原告購買房
地及車位移轉登記予原告，有原告提出該份函文可參（見訴字卷第49頁），然被告嘉泉公司依前揭信託契約約定，現就信託財產並無處分權能，其縱同意移轉所有權予原告，仍無從指示被告臺億公司為該所有權移轉登記。又被告臺億公司於104 年3 月2 日會議時乃表示「受託人臺億建經依委託人及債權銀行指示於建物第一次登記完成後，將上述房屋移轉至周雅淑、林采嫻名下」（見訴字卷第113 頁），且於104年5 月18日函文內亦表示「本公司當依信託本旨，於建物第一次登記完成後，若無第三人對上述該戶及車位主張權利，本公司將依貴公司上開來函之要求，移轉登記為林采嫻、周雅淑君所有。」（見訴字卷第53頁），均重申其係依信託契約委託人、債權銀行之指示而為所有權移轉登記，而非單純依被告嘉泉公司之指示，是被告臺億公司尚無得依被告嘉泉公司之指示即可將附表所示不動產移轉登記予原告。原告固另辯稱其與被告嘉泉公司簽訂房地買賣契約之時點早於前揭信託契約之簽訂，該等信託契約不得拘束原告云云，然原告並非該等信託契約之當事人，本無受該等信託契約之拘束，而係被告因該等信託契約之限制，現無從將附表所示不動產移轉登記予原告，倘原告認被告嘉泉公司有違反房地買賣契約之債務不履行情事，亦屬原告與被告嘉泉公司間損害賠償請求範疇，依債之契約相對性原則，原告僅就被告嘉泉公司有請求履行契約之權，被告臺億公司亦僅對信託契約當事人負有信託契約所定義務，於被告嘉泉公司就附表所示不動產尚無得請求被告臺億公司移轉所有權登記前，原告自亦無請求被告嘉泉公司應指示被告臺億公司移轉不動產所有權之權利，原告此部分主張，仍非可採。再原告另主張被告臺億公司依100 年信託契約應依委託人即被告嘉泉公司之指示塗銷最高限額抵押權並移轉所有權登記云云，惟被告臺億公司否認有100 年信託契約之存在，且參之103 年12月23日信託契約亦無如104 年9 月18日信託契約第5 條第4 款「民國103年12月23日所訂之信託契約〈編號：104TR1017 〉仍有效。
其他條款比照。」（見訴字卷第95頁）之約定內容，原告就有100 年信託契約存在一事復未舉證以實其說，其前揭主張，自無可採。
五、從而，原告依買賣契約及信託契約，請求確認其對被告嘉泉公司就附表所示不動產之所有權移轉登記請求權存在，及請求被告嘉泉公司應指示被告臺億公司將附表所示不動產移轉登記予原告，並將其上最高限額抵押權設定塗銷，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
書記官 李瑞芝