臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1232號原 告 太平洋景秀天廈社區管理委員會法定代理人 李文宇訴訟代理人 吳俊昇律師複 代 理人 許侑珊律師被 告 蕭家豪訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師上列當事人間繳交管理費事件，本院於民國106年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾捌萬參仟柒佰陸拾壹元，及自民國一○六年二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾捌萬參仟柒佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條、第169條第1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第173條前段、第175條第1項分別定有明文。本件原告法定代理人原為陳甲墻，嗣於本件訴訟程序進行中變更為李文宇，業據原告於民國106年5月24日具狀聲明承受訴訟，並提出新北市中和區公所申請變更主任委員備查函文影本1紙附卷可稽（見本院卷第164至173頁），是其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。
經查，本件原告聲請對被告之支付命令（本院105年度司促字第34161號），聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）683,761元，及自本件支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（見上開支付命令卷第5頁）。嗣被告對上開支付命令提出異議，本件訴訟程序進行中，原告於民國106年5月24日具狀於訴之聲明增列請求供擔保准予宣告假執行（見本院卷第122頁）。經核原告上開所為係補充法律上之陳述，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣被告為其配偶即訴外人黃梅雪（已歿）之繼承人，現為太平洋景秀天廈大樓（下稱系爭社區）之住戶，因繼承關係分割黃梅雪之遺產後為單獨繼承，於民國104年6月26日辦妥繼承登記而成為新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○號地下1層建物（下稱系爭社區地下1層建物）之區分所有人，系爭社區地下1層建物位處系爭社區內C棟至I棟大樓。查被告在106年11月1日將原所有之新北市○○區○○段○○○○○號分割成4個建號，形成除2236建號外，另有同地段5860、5861、5862等4筆建號，面積分別為2,829.04平方公尺、424.02平方公尺、425.9平方公尺、
49.1平方公尺，合計4筆建號專有部分的面積為3,728.06平方公尺（與分割前的面積完全相同），再加上共有部分的持分面積後（1,430.98平方公尺、權利範圍949/10000），被告所有之面積即約為1,168.82坪【（3,728.06×0.3025）＋1,430.98×0.3025×949/1 0000）＝1,168.82；小數點第二位以下四捨五入】，依太平洋景秀天廈社區規約（下稱系爭社區規約）第10條第2項之規定，管理費係依每坪45元計算收費，故無論新北市○○區○○段○○○○○號在被告另為辦理獨立分割之前或之後，其每月應繳交之管理費均為52,597元（1,168.82坪×45元；元以下四捨五入）。承上，本件被告積欠應繳納之管理費，其積欠期間為104年7月至105年7月共計13個月，總額為683,761元（計算式：52,597元×13＝683,761元），惟經原告履次催繳，被告均置之不理，爰提起本件訴訟。
㈡、被告抗辯主張要求改定管U理費之理由，無非係以：⒈對於公共設施之使用，遠低於其他樓層住戶與地下2層之停車場之車位使用人；⒉未享有保全此公共服務；⒊目前地下1層是作為停車場，而非住家，故應比照地下2層停車場，以每個車位300元計收清潔費（管理費）云云，惟該等理由均為被告於鈞院另案101板簡字第1723號、102年簡上字第19號給付管理費事件中已提出並受敗訴判決確定，應有爭點效之適用。次查，系爭社區規約係在86年6月28日經區分所有權人會議通過制定，前分別於93年6月26日、96年6月16日、104年12月26日經區分所有權人會議通過修訂，而系爭社區規約第10條第1項第2款及第3款關於管理費之計收基礎，自制定規約起迄今從未變動。系爭社區之區分所有權人除係依其所有建物之面積計付管理費外，對於另於地下2層有停車位使用權者，應依照車輛數另外繳交清潔費。被告係繼承其配偶黃梅雪之遺產而為系爭社區地下1層之區分所有權人，自應於繼受後遵守原地下1層區分所有權人依規約所定之一切權利義務事項，即應依上開規約規定，以每坪45元計算繳交管理費，如果被告在地下2層有停車位，則另應依照車位數繳交每個車位300元的管理費，不能以其專有部分用途變更為車位，要求依照第3款繳交車位清潔費。按公寓大廈之區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比。公寓大廈之居住品質、使用效益、公共安全、環境清潔如何，與其整體之管理、維護、結構、外觀等因素息息相關，並有助於區分所有建物居住、安全品質之提升，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，應無許區分所有權人以對共用及約定共用部分使用權利之拋棄，任意請求酌減管理費。查被告繼承之地下一層建物原核准使用用途為「儲藏室、店舖（G3）」，並非停車位，係被告後來自行申請變更為「店舖及一般事務所附屬停車空間、店舖（G3）、一般事務所（G2）」，並規劃為停車場對外經營使用。因此，被告係因變更地下一層為停車場使用而減少甚至無須使用公共設施、保全服務，乃係其個人對公共服務或公共設施使用權之拋棄，不能以此主張酌減管理費。否則，如果區分所有權人的房屋是空屋、或者區分所有權人出國、家庭人口數較少，區分所有權人是否也可以要求比照減少管理費？再者，被告所有之地下一樓建物雖經核准變更為一般事務所、店鋪、附屬停車空間，其使用用途仍為店舖、一般事務所。停車空間僅屬附屬性質，與住戶規約第10條第1項第3款之地下貳層平面式車位，並不相符，自仍應適用同條第2款管理費依每坪45元計算收費。
縱然被告自陳就其所有之建物規劃為60格停車位，然該等停車位並非僅供系爭社區住戶所用，而具有對外營業之性質，尚難謂與該社區一般停車位單純供住戶使用相類。況被告所有之專有部分係位於地下1層，而非地下2層，從系爭社區規約第10條第1項第3款文義限定地下貳層平面式車位此點觀之，亦有不符。被告若希望其所有之地下1層建物適用停車位的收費辦法，應於區分所有權人會議提案修改規約，否則在規約變更之前，其主張仍無理由。此外，被告所有之地下1層建物經其自行申請變更為「店舖及一般事務所附屬停車空間、店舖（G3)、一般事務所（G2)」，目前全部作為停車場對外出租使用，並無事務所，但被告尚未取得使用許可，且被告將事務所的隔間打掉，為此前經新北市政府違章建築拆除大隊認定屬違章建築而已排定拆除；另新北市政府工務局亦認定被告將「原核准准之一般事務所及店鋪之隔間牆全部打掉，擅自變更為停車場並對外出租，疑似屬未經核准室內裝修之情形」。由此可知，被告並未依照原核准之裝修圖裝修，應尚未取得使用許可（按：申請變更用途後，應依照申請變更的用途及裝修圖裝修，裝修竣工後再申請使用許可。假如未依申請許可時所附的裝修圖裝修，即無法取得使用許可）。被告既然違規裝修，應尚未取得使用許可，既未取得使用許可，倘准許其專有部分改以停車位計收管理費，無異鼓勵非法之理？
㈢、再查，被告所有地下1層建物目前係全部作為停車場對外出租使用，因面積廣達1100多坪，被告卻僅規劃兩個出入口，雖其並沒有進出系爭社區各棟大樓大門的磁扣，但在承租其停車場的客人不願意走太遠的路程時，就會走系爭社區各棟大樓既有的7個緊急逃生樓梯到地面層，然後自各棟大樓的一樓離開，就此點觀之，可論被告的承租客戶有在使用系爭社區大樓的共有部分（一樓梯廳、緊急逃生梯）。又被告所有地下一層建物有獨立的水、電及消防設施，在發生火警時，仍會使用系爭社區大樓的公共用水、用電，顯然已經使用共用部分之設施。被告雖另主張未使用保全服務云云，並不可採，因實際上保全人員是為全體區分所有權人存在，為整棟大樓住戶服務。被告身為住戶之一，當然也享受了保全服務，此無容被告爭執。被告主張有獨立的水、電、消防設施，只有在大樓發生火警時，才會使用大樓的公共用水、用電，所以使用公共設施的程度低，應該減少管理費云云。但被告有獨立的水電和其他住戶有獨立的水電並無不同，怎麼能夠作為減免管理費的理由？如果可以，其他的住戶是否也比照辦理？至於被告有獨立的消防設施是因為被告變更專有部分，把商場變更為停車場，所以才需要設獨立的消防設施。不然，其他住戶怎麼不需要獨立的消防設施？既然被告變更專有部分的用途以致於必須增加這些設備，當然要自己負擔費用，怎麼能作為減免管理費的理由？嚴格來講，被告對於公共設施的使用程度也不會低於其他住戶，因其專有部分面積大，而且進出人員複雜、發生火警的機率更高。一旦發生火警時，使用的公共用水、用電的程度會更高，應該負擔更高的管理費，但原告並未收取較高的管理費。此外，被告先前曾另案起訴請求交付系爭社區內C棟至I棟大樓大門進出感應磁卡，惟遭鈞院判決駁回並告確定在案，如今被告竟在本訴主張因未持有磁卡，無法利用一樓大門進出而減少公共設施之使用，實屬無理。被告沒有取得門禁系統的磁扣，是因為地下一樓的原始設計是作為商場，而進出商場原則上不會利用系爭社區內各棟大樓的緊急逃生樓梯，是走商場專有的出入口，所以根本不需要持有磁扣。雖然被告沒有磁扣可進入系爭社區內各棟大樓，但不等於沒有享受保全服務。保全人員是為了全體住戶而存在，負責公共區域的安全。保全人員不會進入住戶家裡巡邏，當然也不會進入被告所有的地下一樓巡邏，所以大樓的保全服務並沒有厚此薄彼，獨薄被告。如果被告因為進入自己專有部分的人員複雜，要自己請保全人員當然要自行負擔費用，但不能因此就主張沒有享受社區的保全服務。否則，其他住戶也做相同的抗辯，保全人員的費用誰來付？如果全體住戶都不需要保全人員，為何還要請保全呢？被告何不提案撤除保全服務，看全體區分所有權人表決會不會通過？如果不會過，基於住戶自治原則，被告當然要服從決議，由社區繼續聘請保全並由全體區分所有權人負擔費用。
㈣、綜上，依照住戶自治、私法自治原則，對於管理費的負擔，住戶應該尊重全體住戶的共同意見，規約與區分所有權人決議應該優先適用。區分所有權人對於管理費的數額有任何意見，應透過區分所有權人會議表決或以修改規約的方式處理。被告不於區分所有權人會議中討論、提請修改規約，竟訴請法院判決調整其個人的管理費數額，違背超過2/3以上區分所有權人人數與區分所有權比例之出席，出席區分所有權人人數與區分所有權比例3/4之同意在規約中明訂的管理費計算之依據，形同享有特權，此實無可取等語。本件爰依據公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第21條及系爭社區規約第10條第1項第2款等規定，請求被告給付積欠應繳納之管理費，訴之聲明：1、被告應給付原告683,761元及自本件支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、伊否認原告之主張及請求。緣被告所有之系爭建物係位於系爭社區地下1層，於100年11月29日向新北市政府工務局申請變更使用執照用途，由原核准之「儲藏室、店鋪(G3)」，變更為「店舖及一般事務所附屬停車空間、店鋪(G2)」，目前規劃為停車場使用，與系爭社區地下2層作為「室內停車場」之用途相同，而與同大樓一樓做為店鋪使用，二樓以上作為住家使用截然不同，先予述明。查被告所有之地下一層停車場具備獨立水、電及消防設施（地下一層設置有獨立水箱，日常用水並未使用大樓共用水箱），除發生緊急火災危難時會自動啟動之公用灑水系統，原則上不會使用到公共用水、公共用電，核與其他住戶日常使用公共用水、用電之情況完全不同。又因被告將地下一層作為停車場使用，已自行依法設置有獨立之泡沫式消防設備，故亦需自負消防設備如發電機、幫浦、蜂鳴警報器等設備之管理維護責任；殊與地下2層停車場得使用大樓共用消防設備，由社區對設備、耗材進行管理維護完全不同，亦即對於社區公共設施的使用，亦遠低於地下2層之停車場。再者，為解決人員、車輛出入問題，先前被告在將地下一樓申請合法變更設計時，即規劃獨立出入口，使人員、車輛得以進出，無須透過大樓門廳或中庭進出，故對於大多數共用空間（包含電梯、梯廳、花圃等），即社區共用部分之使用程度遠低於其他樓層住戶及地下2層之停車場。又系爭社區內各大樓雖設置有電梯，然電梯僅有地下2層及一樓以上住戶可得使用，被告所有之地下一樓並未設置有可供啟開之電梯門扇，無法使用電梯，故由被告取得系爭建物所有權、占有使用迄今，均未獲配一樓門廳、電梯之電磁感應設備等情，可知被告因未獲配門禁設備感應磁卡而須自行對所有之地下一層負保全責任。是被告除所有之專有部份外，幾乎未使用系爭大樓任何之共用部分，更顯見客觀之實際用益程度，被告之利用情況及享受系爭社區所提供之管理服務遠低於其他樓層住戶。
㈡、原告主張被告每月應繳管理費52,597元，訴請共計積欠13個月管理費683,761元之理由，不外乎依據系爭社區規約第10條第1項第2款之規定，惟管理費之數額雖透過規約定之，若客觀上，各住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查。參照最高法院98年台上字第675號、96年台上字第2722號、93年台上字第2218號等判決要旨。規約雖對於管理費用數額有均一之決議，然若基於區分所有權之使用用途不同，如上開最高法院96年台上字第2722號判決為即對於區分所有權作為停車場或住宅使用時，認定基於公平合理原則，管理費不應等同視之。此係因公寓大廈之管理委員會對於停車場所提供之安全管理維護及清潔服務項目較其他社區住戶明顯為少，且在客觀上，停車場與大廈其他住戶就該大廈之實際用益狀態及享受所提供之管理服務明顯不同，倘僅因區分所有權人採多數決之結果，未區分系爭停車場與住宅之不同，即通過管理費數額均一之決議，並列入系爭規約規範被上訴人，尚非公允，故法院得針對停車場另行衡酌一適當管理費用數額。法院得針對被告所有之地下一層停車場，考量公平合理原則，酌定管理費用，至於酌減之數額，原告提供數項標準供鈞院參酌：
⒈系爭社區規約第10條第1項第3款關於停車場之管理費收取之
約定，與按照坪數計算之住戶管理費收取不相同，考其緣由，當係地下貳層僅供停車使用，與一般供住居使用之建物使用公共空間及電梯設備之情形有別，故計算標準自有不同。而被告所有之地下一層既係規劃作為停車場使用而未供住居使用，且因幾乎未使用公共用水、用電、消防設施，甚至完全未使用公共空間及電梯、社區保全設備，雖對於公共資源之使用更低於地下2層之停車場，管理費用之收取標準本應遠低於地下2層停車場之費用，但被告基於敦睦鄰里，對於管理費用之收取標準，仍願比照同棟大樓作為停車場使用之地下貳層，以平面停車位，每輛汽車收取300元作為收費之標準。目前被告所有之地下一層停車場約劃設有60個停車空間（34部大車位、20部機械車位、6部小車位），故每月管理費用應以18,000元為適當。
⒉承前所述，本案之案件事實核與最高法院96年台上字第2722
號判決之案件事實相類似，該案法官以客觀上停車場與大廈其他住戶就該大廈之實際用益狀態及享受所提供之管理服務明顯不同，酌減管理費用為二分之一，故倘鈞院認為比照地下2層停車場酌收管理費用仍屬偏低，則酌減管理費為二分之一，亦屬合理。
㈡、綜上所述，原告主張有關管理費之計算及被告之繳費狀況雖無錯誤，惟被告所應繳交之管理費，應考量對於共用部分、管理服務之實際用益程度遠低於其他住戶為酌減管理費，請鈞院審酌被告所述之上開客觀實際狀況，考量公平合理原則，重為酌定管理費用等語置辯，併為本件答辯聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、本院得心證之理由：原告主張依據系爭社區規約第10條第1項第2款規定，被告依每坪45元計算方式，每月應繳交管理費52,597元，被告目前積欠期間為104年7月至105年7月共計13個月，總額為683,761元等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點為：（一）本件有無本院102年度簡上字第19號確定判決（下稱前案判決）之爭點效適用？（二）原告主張被告所有之系爭社區地下1層建物，應依系爭社區規約第10條第1項第2款規定計算被告應繳納之管理費用，是否有據？被告抗辯應由法院依據公平原則改依同條同項第3款規定計算被告應繳納之管理費用，是否有據？茲分別判斷如下：
㈠、本件有無本院102年度簡上字第19號確定判決（前案判決）爭點效之適用？按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院95年度台上字第1574號、96年度台上字第307號判決意旨參照）。經查，原告於前案訴請訴外人黃梅雪給付系爭社區地下1層建物於101年4月起三個月積欠之管理費共計137791元一情，由本院板橋簡易庭101年度板簡字第1723號受理並判決原告勝訴，嗣經黃梅雪上訴，並由本院以102年度簡上字第19號判決駁回上訴確定，為兩造所不爭執，且經本院調取該案件核閱無誤。又查，原告與黃梅雪於上揭案件中就系爭社區地下1層建物之管理費計算標準可否改用系爭社區規約第10條第1項第3款規定，以及可否酌減管理費收取金額等情，各為充分之舉證，極盡其攻擊、防禦之能事而為辯論，而由本院實質審理該案件兩造之主張、舉證後，將所為之判斷詳述於前案判決理由，亦有前案判決在卷可稽（見本院卷第232頁至第261頁），堪予認定。又原告對被告本案訴請給付系爭社區地下1層建物於104年7月至105年7月間積欠之管理費共計683761元一情，則被告就原告收取系爭社區地下1層建物之管理費用一節，其抗辯理由固與前案判決相同，惟前案判決之當事人乃原告與黃梅雪，與本件訴訟之當事人為原告與被告形式上仍非同一，且被告雖為黃梅雪之繼承人而單獨繼承系爭社區地下1層建物，惟被告並未實質參與前案訴訟之攻擊、防禦程序事項，縱然為與前案判決判斷相反之主張，亦無違反誠信原則或禁反言原則之情形，是依前揭說明，本件並無受前案判決爭點效之適用，從而，本院自不受前案判決爭點效之拘束。
㈡、原告主張被告所有之系爭社區地下1層建物，應依系爭社區規約第10條第1項第2款規定計算繳納管理費用，是否有據？被告抗辯應由法院依據公平原則改依同條同項第3款規定計算繳納管理費用，是否有據？⒈原告主張被告之被繼承人黃梅雪係於99年8月24日因買受系
爭社區地下1層建物，黃梅雪死亡後，由被告為分割繼承而單獨繼承系爭社區地下1層建物，並於104年6月26日辦妥繼承登記而成為系爭社區地下1層建物之所有人，為系爭社區之區分所有權人，嗣於106年11月1日將系爭社區地下1層建物之原建號即新北市○○區○○段○○○○○號分割成4個建號，分別為上開2236建號、同地段5860、5861、5862等4筆建號，面積分別為2,829.04平方公尺、424.02平方公尺、425.9平方公尺、49.1平方公尺，合計4筆建號專有部分的面積為3,728.06平方公尺，及共有部分建物面積為135.8平方公尺，合計3863.86平方公尺，即1,168.82坪，且被告尚未支付104年7月起至105年7月止共計13個月之管理費用等情，業據其提出系爭社區地下1層建物登記謄本為證（見本院卷第132頁正反面），且為兩造所不爭執（見本院卷第186頁、第264頁），首堪認定，是認被告於104年6月26日繼受黃梅雪所有之系爭社區地下1層建物所有權，且於繼受後至今均未繳納管理費用。
⒉被告抗辯系爭社區地下1層建物使用系爭社區公共設施甚低
，依系爭社區規約第10條第2項規定收費違反公平，應由法院酌定被告依據系爭社區規約第10條第1項第3款規定計算管理費等情，為原告否認，並以前詞置辯。經查，被告所有之系爭社區地下1層建物有獨立出入口，亦有7個緊急逃生樓梯可通往系爭社區各棟1層進出，但未設有電梯可通往系爭社區各棟之其他樓層，且被告曾向原告訴請提出系爭社區1層門廳之感應卡，經本院以102年度訴字第94號排除侵害案件判決駁回原告之請求確定，是被告並未獲配系爭社區1層門廳及電梯之電磁感應設備等情，業據被告提出系爭社區地下1層樓平面圖影本、現場照片在卷（見本院卷第92頁至第102頁、第306頁至第324頁），且有原告提出之本院102年度訴字第94號判決影本1份在卷（見本院卷第280頁至第303頁），且上開事實未經兩造爭執，堪以認定，可認被告辯稱系爭社區地下1層建物無須通過1層門廳或1層中庭進出，其使用系爭社區共用部分之程度低於其他樓層住戶之使用程度之事實為真。惟按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文。被告之被繼承人黃梅雪於99年8月24日買受系爭社區地下1層建物而為系爭社區之區分所有權人，黃梅雪死亡後，由被告單獨繼承系爭社區地下1層建物，並於104年6月26日辦妥分割繼承登記而成為系爭社區地下1層建物之所有人，為系爭社區之區分所有權人，業如前述。再者，系爭社區於86年6月28日由當時之區分所有權人會議通過制定系爭社區規約，於93年6月26日、96年6月16日、104年12月26日經區分所有權人會議通過修訂之規約，此有最新之系爭社區規約在卷可稽（見本院卷第134頁至第157頁），是認被告繼受系爭社區地下1層建物所有權後，自應遵守系爭社區規約所定之一切權利義務事項。
⒊再按，系爭社區規約第10條係規範公共基金及管理費之繳納
之規定，於該條第1項規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規約向管理委員會月繳交下列款項：1、每戶遷入時應繳交公共基金新台幣伍仟元整。2、管理費依每坪新台幣肆拾伍元整計算收費。3、地下貳層平面式車位依照車輛，每輛清潔費新臺幣參佰元計算收費。」等語（見本院卷第145頁），可見系爭社區之區分所有權人應按照系爭社區規約繳納「公共基金」、「管理費」及「車位清潔費」，而「公共基金」僅限於遷入社區時繳納一筆5000元，而「管理費」則係依各個區分所有權人所有建物之面積每坪45元方式計算支付管理費，如另外於系爭社區地下2層有停車位使用權者，則應依車輛數每輛300元另外繳交「清潔費」，準此，除於系爭社區地下2層停車位使用應依照車輛數量繳納清潔費以外，系爭社區之管理費之計算標準均統一以系爭社區規約第10條第1項第2款之方式計算收取，並未有以區分所有權人使用系爭社區公用部分之面積多、寡，或使用程度高、低予以區別管理費之計算標準，從而，縱使被告抗辯其使用系爭社區共用部分之程度低於其他樓層住戶之使用程度等語為真，亦不影響系爭社區統一以區分所有權人之建物面積計算管理費之規約效力，而被告既為系爭社區地下1層建物之區分所有權人，自應依系爭社區規約第10條第1項第2款所定，以所有之建物面積每坪45元方式計算並繳納管理費，方合於系爭社區規約之約定。從而，被告前開抗辯並非可採。
⒋又被告抗辯系爭社區地下1層建物之使用用途既已變更，且
目前規劃為停車場使用，與系爭社區地下2層建物作為室內停車場用途相同，且有獨立之水、電及消防設施，自應適用系爭社區規約第10條第1項第3款規定收取管理費等情，為原告否認，並以前詞置辯。經查，系爭社區地下1層建物依原81中使字第358號使用執照（78中建字第1369號建築執照）所載核准使用用途為「店鋪（Ｇ３）、儲藏室」，由被告之被繼承人黃梅雪於100年10月20日向新北市政府工務局申請辦理變更使用用途，後經新北市政府工務局於105年10月12日准予變更用途為「店鋪及一般事務所附屬停車空間、店鋪（Ｇ３）、一般事「店鋪及一般事務所附屬停車空間、店鋪（Ｇ３）、一般事務所（Ｇ２）、門廊」，且目前為停車場對外出租使用等情，業具被告提出新北市政府工務局100年11月29日北工建字第1001506356號函文、系爭社區地下1層建物之變更使用執照影本在卷可稽（見本院卷第74頁、第104頁、第105頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第206頁），堪以認定，可見系爭社區地下1層建物於105年10月間變更使用用途後，其用途包括「店鋪、一般事務所、附屬停車空間、門廊」，而非僅可作為單純之停車空間使用。復觀，系爭社區地下2層建物之核准使用用途為「防空避難室、室內停車位」，而系爭社區1層建物之核准使用用途為「店鋪、住家」等情，有新北市政府81中使字第358號使用執照、系爭社區地下2層建物之建物謄本影本在卷可憑（見支付命令卷第39頁、本院卷第76頁），是認系爭社區地下1層建物登記之主要用途為「店鋪、一般事務所」，即被告可於該地下1層經營店鋪及事務所，停車空間僅是附屬於經營店鋪及事務所而為之空間使用，故整個系爭社區地下1層建物均可對外經營營利使用，與系爭社區1層建物可作為店鋪對外經營使用之情形相當；反之，與系爭社區地下2層建物之使用用途僅作為系爭社區之「防空避難室、室內停車位」一節，並非相同。再者，系爭社區建物之使用執照原核准之法定車位為55部、獎勵停車位0部、增設車位0部，總計55部，變更後法定車位為55部、獎勵停車位0部、增設車位60部，總計115部，此有新北市政府工務局105年10月12日變更使用執照及新北市政府執照加註明細資料各1份在卷可稽（見本院卷第104頁、第106頁），可見系爭社區地下2層建物之停車位乃法定停車位，將來移轉時須與區分所有之建物一同移轉，或移轉對象限於系爭社區之區分所有權人，則被告於系爭社區地下1層建物變更使用執照所新增之車位，乃增設車位，此增設車位均為被告之專有部分，將來如要移轉其對象亦不限於系爭社區之區分所有權人，益徵系爭社區地下2層建物之使用情形與系爭社區地下1層建物絕非一致。況按系爭社區規約第10條第1項第3款之文義內容，已明文限定適用對象為「地下2層平面式車位」，而未涵蓋其他樓層因申請變更使用執照之用途，或自行變更使用現況，即可免去管理費之繳納，而改以適用此第3款規定之清潔費收取方式。從而，被告前開抗辯並非可採。
⒌又被告雖抗辯系爭社區地下1層建物設有獨立之水、電及消
防設備一情，固為原告所不爭執（見本院卷第192頁），然一般公寓大廈之各專有部分以一戶一電錶、一戶一水錶之方式設立，且各專有部分之區分所有權人均係依照各戶獨自使用水、電之情形，並依據各自獨立之水、電錶計量，以繳納水、電費用，已屬社會普遍所週知之情形，是被告所有之地下1層建物設有獨立之水、電設備與系爭社區一樓以上之住戶及店鋪使用獨立之水電並無不同。再按公寓大廈之區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，公寓大廈之居住品質、使用效益、公共安全、環境清潔如何，與其整體之管理、維護、結構、外觀等因素息息相關，並有助於區分所有建物居住、安全品質之提升，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，應無許區分所有權人以對共用及約定共用部分使用權利之拋棄，任意請求酌減管理費。經查，被告將系爭社區地下1層建物之原核准使用用途變更，並將地下1層建物作為停車場對外出租使用，業如前述，因此被告於系爭社區地下1層建物設有獨立之車道出入口及通往地面之出入口，及設有消防安全設備如發電機、幫浦、蜂鳴警報器等設備，並予以管理維護，此係基於被告為符合變更使用執照之目的及消防安全查驗條件所生，因此，被告所增加出入口及消防設備之設置成本與其應盡管理費繳納義務本屬二事，且被告因此減少甚至無須使用原先已有之樓梯或公共消防設備等共用設施，亦為被告其對此等共用設失使用權利之拋棄，揆諸前開說明，被告抗辯以此為由請求法院改採系爭社區規約第10條第1項第3款規定酌減管理費用云云，自非有據。
⒍末查，區分所有權人繳納管理費之義務，乃因區分所有權人
會議決議或規約所生，而規約之性質係屬自治規則，並民法上一般單純拘束雙方當事人之契約，亦非契約雙方其中一方具有優越地位之定型化契約，而是基於住戶自治原則，由住戶自治方式組成並制定之權利義務事項，以謀求區分所有權人彼此間和諧之生活方式，因此區分所有權人繳納管理費之義務，是基於團體規章之拘束所生。因此，於系爭社區規約尚未經系爭社區區分所有權人會議修正通過前，基於住戶自治原則，系爭社區之區分所有權人仍應遵循系爭社區規約繳納管理費用。惟倘若為促進系爭社區整體之和諧及合理之互動模式，系爭社區之區分所有權人日後願意參酌被告前開辯稱系爭社區地下1層建物相較系爭社區其他樓層就共用部分之使用程度較低，且該地下1層建物目前使用方式已變更等情，調整管理費用之計算方式或區別類型收費，並予以修正系爭社區規約第10條之規定，被告自有適用新規約之虞地，而於此之前，基於私法自治及住戶自治之精神，本院自應依據系爭社區規約之規定予以認定本件管理費之標準，附此敘明。
四、綜上所述，本件應依系爭社區規約第10條第1項第2款規定，以每坪45元計算被告每個月應繳納之管理費用為52,597元（計算式：1,168.82坪×45＝52,597，元以下四捨五入），是被告自104年7月起至105年7月止共計13個月應繳納之管理費用應為683,761元（計算式：52,597元×13月＝683,761元）。從而，原告依據系爭社區規約第10條第1項第2款規定，請求被告給付683,761元，以及自本件支付命令起訴狀繕本送達翌日（即106年2月19日，見支付命令卷第60頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。另兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
民事第五庭 法 官 羅惠雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 15 日
書記官 王嘉蓉