臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1330號原 告 王永青訴訟代理人 楊愛基律師被 告 君泰開發建設股份有限公司法定代理人 王玉鳳訴訟代理人 劉立鳳律師複代理人 劉樹志律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國106年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，面積共611
5.7平方公尺，使用分區為住宅區，建築執照為新北市政府工務局民國102年4月2日新北市102莊建字第00196號，地上21層、地下5層之三棟大樓君泰建案（下稱君泰建案）之起造人，訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）則為被告委託銷售君泰建案之仲介公司。
㈡原告於103年6月22日參觀君泰建案預售屋銷售現場，經由信
義房屋公司職員徐誼庭居間介紹，原告當時對於君泰建案北基地第B1棟7樓之預售屋（含基地）及地下4層編號216號之平面式停車位，價金總共新臺幣（下同）2,552萬元之物件（下稱系爭房地）甚為滿意，向徐誼庭表示沒有足夠能力支付價金，需待原告名下所有坐落於台北市○○區○○段0○段000000000地號土地上門牌號碼為台北市○○區○○街0段000巷0號4樓房屋（下稱北投房地）出售後，才有能力支付買賣價款，故無法下單訂購系爭房地。惟徐誼庭在檢視過北投房屋相關資料，並與被告公司內部討論過後，向原告保證北投房地之價值絕對超過2,500萬元，原告可將北投房地委託伊公司出售，用以屋易屋之方式將北投房地之出售價款支付系爭房地之買賣價金。至於被告公司所提出之合約只是被告公司內部所要求之制式內容，原告無須理會，伊會負責處理本件履約事宜，向被告公司說明原告之特殊情況，原告不必擔心。在徐誼庭不斷勸說及保證下，原告因此與被告簽訂系爭房地之「房地買賣預定契約書」（下稱系爭買賣契約），並將北投房地專任委託與信義房屋公司銷售，並聽從徐誼庭之建議，捨棄系爭買賣契約之審閱期間。徐誼庭並建議用北投房地辦理房屋貸款用以支付頭款，待北投房屋出售後，再以出售價金清償系爭房地之尾款及北投房地之房屋貸款。原告因此用北投房地向國泰人壽保險股份有限公司借貸500萬元房貸，用以繳付系爭房地之410萬元頭款及出售北投房地期間之房貸利息。詎料原告嗣後竟收到被告公司催繳系爭房地分期款項之通知書，經連絡徐誼庭處理，徐誼庭竟自103年8月開始避不見面或藉詞推拖，嗣後更稱已離職。而信義房屋公司一直到103年底還未將北投房地售出，原告因此找被告公司處理。原告欲向被告公司反應，然被告所給予之客服電話竟係某家會計師事務所電話，並非被告公司真實電話，導致原告無法與徐誼庭或被告公司聯絡，原告始知上當受騙。被告公司由張詠婷接洽，表示會處理，然又不了了之，原告不得已於105年3月15日以新莊民安郵局68號存證信函給被告表明以屋易屋之交易經過（證7）。嗣後由被告公司副理曾博孝接手處理，並建議被告寫申請書向被告公司申請延期繳納（證8），待原告北投房地出售後再支付尾款。應予特別說明者，證8之申請書均為曾博孝所繕打，其中事由概為電腦繕打列印部分，為曾博孝按照雙方溝通所了解之內容記載，另一份手寫部分係曾博孝擔心自己繕打內容不完善，交由原告自己書寫，足證被告確實早已知悉原告以屋易屋之交易內容，是被告稱不知悉有以屋易屋之情事，並非事實。原告自103年6月委託信義房屋公司出售北投房屋外，在徐誼庭失聯後，也委託其他多家仲介出售北投房地，然迄今仍無法售出，併此敘明。
㈢兩造間關於買賣契約之意思表示並不一致，系爭買賣契約並未成立生效：
本件原告簽立系爭買賣契約時，並無支付系爭房地買賣價金之能力，已表明以屋易屋，要以北投房地出售所得價金作為支付兩造間系爭買賣契約之價款，並經被告所承諾，此為系爭買賣契約之重要成立要素，然為被告事後所否認。參照最高法院40年台上字第1482號判例說明，兩造間關於系爭買賣契約價金之支付方法意思表示並未一致，系爭買賣契約並未成立，則被告應將自原告處所收取之400萬元價金返還原告。
㈣縱認系爭買賣契約成立，惟原告業已撤銷系爭買賣契約之意思表示：
本件縱認系爭買賣契約成立（此為假設之詞，被告否認之），惟原告主觀上係認為用北投房地售出所得價金作為支付系爭買賣契約之價金，卻與被告所稱之約定不符，顯然原告內心意思與外在表示不符而有錯誤，原告自得依民法第88條第1項前段規定，撤銷錯誤之意思表示。又原告關於買賣價金意思表示之不一致，顯係遭到被告代理人徐誼庭之詐欺所致，原告亦得依民法第92條第1項規定，撤銷遭詐欺之意思表示。經原告於105年10月7日以久和國際法律事務所104（律）字第1051017號律師函撤銷有瑕疵之意思表示，則兩造間系爭買賣契約自不復存在。
㈤被告應依不當得利法律關係，返還所收價金400萬元：
本件兩造間系爭買賣契約不成立，雙方意思表示無效，業如上述。且縱認系爭買賣契約成立，惟原告業已撤銷系爭買賣契約之意思表示，依民法第114條規定，系爭買賣契約也視為自始無效。是被告收取原告交付之價金400萬元，受有利益而無法律上原因，應依不當得利之規定返還所受利益400萬元與原告。原告爰依民法第179條規定提起本訴。
㈥並聲明：
⒈被告應給付原告400萬元，及自起訴狀送達翌日起按年息5%計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠對於原告所主張事實及所提證據不爭執部分：
⒈原告主張被告為君泰建案起造人，並委託信義房屋公司代銷
君泰建案房地，原告於103年6月22日參觀君泰建案預售屋銷售現場，由信義房屋公司職員徐誼庭居間介紹，原告當時對系爭房地（總價2,552萬元）之物件甚為滿意等語，被告不爭執。
⒉兩造於103年6月22日簽訂系爭買賣契約。
⒊被告已支付系爭房地價金共410萬元，其中10萬元訂金由原
告之配偶張華利簽約同時刷卡方式給付；其餘400萬元則以張華利所簽發、發票日期為103年7月15日之支票給付。
⒋原告嗣後收到被告催繳系爭房地分期款項之通知書。
⒌原告106年6月30日民事準備狀所附原證5「105年3月7日15時
原告和曾博孝副理」之錄音譯文，與原告106年8月18日民事準備二狀所提光碟之錄音內容相符（但該錄音內容並非雙方之全部交談，後續尚有對話，原告並未提出）。
⒍原證8：被告公司曾博孝與原告之便函及原告簽名之申請書。
⒎原告於105年3月15日寄發如原證7所示新莊民安郵局68號存證信函與被告（被告於106年3月16日接獲）。
⒏原告委請楊愛基律師寄發如原證3所示之久和國際法律事務所105年10月17日104（律）字第1051017號律師函予被告。
⒐被告委託劉立鳳律師於106年3月27日寄發如被證1所示台北
信維郵局第5296號律師函與原告，並催告其繳付剩餘工程期款及約定之遲延利息。
⒑被告委託劉立鳳律師於106年4月12日寄發如被證2所示台北
信維郵局第6694號律師函，通知原告解除系爭買賣契約，並依約自原告已付價金中沒收3,828,000元為違約金。
㈡對於原告所主張及所提證據有爭執部分：
被告對於原告主張及所提證據，除前開不爭執部分外，其餘（含原告所提之信義房屋買賣仲介專任委託書）均有爭執。㈢查兩造於103年6月22日所簽訂系爭買賣契約，為系爭君泰建
案即「君泰鳳集」B1棟7樓之預售屋房地（含地下4層216號平面式停車位）（即系爭房地）之買賣契約，並非原告所主張「以屋易屋」之互易契約，此由系爭買賣契約中各約定及其中並無任何原告所有北投房地之資料及兩造互相移轉房地所有權之相關特別約定可以證明。兩造所簽為買賣契約，原告並依系爭買賣契約附件四之房地價金分期付款明細表所示按期給付部分分期價款，並非「以屋易屋」之互易契約，亦無原告所主張「兩造就買賣價金付款方式之意思表示不一致」之情形。
㈣被告從未被信義房屋公司任何相關人員告知該公司與原告間
有「以屋易屋」之約定，或該公司另有受原告委託代為出售其北投房地之情事。原證3、5、7、8等，至多僅能證明原告在被告催繳系爭房地之分期款項後，曾向被告表示上開情形。然其仍為原告單方面之主張，並無證據證明確實為真，被告公司人員亦從未承認其主張。另從原證8之2份申請書均載明：「至希貴公司同意本戶期款暫緩繳納，至遲於本案使用執照核准前將遲繳逾款一次繳清」等語，亦可知被告嗣後並未同意待原告出售其北投房地後始給付系爭房地餘款。原告應先證明其上開主張及所提之證據：信義房屋買賣仲介專任委託書等為真正。退步言之，縱該買賣仲介專任委託書為真正，依其內容，原告實係於簽訂系爭買賣契約後之103年6月25日始與信義房屋公司唭哩岸店簽訂，且委託仲介買賣房屋之約定（以約定價格出售予不特定之第三人），顯與原告所主張兩造約定「以屋易屋」（兩造互相移轉房地所有權）相矛盾。
㈤針對原告委請楊愛基律師所寄發如原證3所示之律師函，主
張系爭買賣契約未成立，及退步主張撤銷受詐欺之意思表示等，請求返還其已付400萬元價金乙節，被告前已多次告知原告其主張均非合法，而礙難照辦。後被告並再於106年3月27日委託劉立鳳律師以台北信維郵局第5296號存證信函回覆原告，同時陳明原告多次未依催告期限辦理貸款對保手續及繳付工程期款之事實，並再次催告其繳付工程期款2,132萬元及約定之遲延利息（被證1）。而因原告迄未依上開存證信函之限期繳付上開工程期款及遲延利息，被告已於106年4月12日委託劉立鳳律師再以台北信維郵局第6694號存證信函，通知原告解除系爭買賣契約，並依約自已付價金中沒收3,828,000元為違約金（被證2），併此敘明。
㈥信義房屋公司是被告委託銷售系爭君泰建案（本件為北基地
，稱為鳳集區）之代銷公司，此有雙方簽立之不動產委託銷售契約書可稽。而徐誼庭係受雇於信義房屋公司之銷售人員，並非被告公司之代理人，此由原告所提徐誼庭之名片及原告自承該名片上面註明信義代銷可稽。兩造簽立系爭買賣契約之地點，在信義房屋公司代銷君泰建案（北基地-鳳集區）房屋所建之樣品屋內，當時被告方面是由被告公司專案主辦陳瑋珽代表被告公司蓋用大小章，原告主張其與徐誼庭簽訂系爭買賣契約云云，與事實不符，被告否認。另參酌被告與信義房屋公司間訂立之不動產委託銷售契約書第6條第5項、第8條第7項、第10條第2項等約定內容，被告並未授權信義房屋公司及其銷售人員與客戶簽訂房地預定買賣契約書。原告已付系爭買賣契約價金共410萬元，其中第1期10萬元「訂金」係原告於簽約同時，由原告配偶張華利以信用卡刷卡方式給付被告，另第2至5期共計400萬元之分期款（含簽約款、開工款、連續壁完成及地下5樓完成等工程分期款）則係原告於簽約日後2日之103年6月24日，原告以其配偶張華利所簽發發票日為103年7月15日之面額400萬元支票給付被告（被證5、7）。原告主張其係一次繳付410萬元，且係因北投房地賣不掉，所以徐誼庭叫原告先用自己的錢墊付云云，與上開事實不符，亦與原告所提「買賣仲介專任委託書」所示簽訂日期為103年6月25日不符，被告否認。
㈦綜上所述，原告之主張與其所提證據顯不相符，或毫無任何
證據可資證明，或根本互相矛盾，其遽而依不當得利之規定請求被告返還400萬元，顯無理由。
㈧答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告公司為君泰建案之起造人，並委託信義房屋公司銷售君泰建案之房地，原告於103年6月22日參觀君泰建案預售屋銷售現場，經由信義房屋公司職員徐誼庭居間介紹，原告當時對於系爭房地甚為滿意，以及兩造於103年6月22日就系爭房地簽立系爭買賣契約，約定總價2,552萬元，原告已支付價金410萬元，其中10萬元訂金是由原告之配偶張華利刷卡支付，其餘400萬元係由張華利簽發發票日期為103年7月15日、面額400萬元之支票1紙與被告以為支付之事實，為被告所不爭執，並有君泰房地預定買賣契約書影本1份﹝見臺灣臺北地方法院106年度訴字第1225號卷（下稱北院卷）第12至25頁﹞、不動產委託銷售契約書影本1份（見本院訴字卷第91至97頁）、客戶繳款明細表影本1紙、簽帳單影本1紙、統一發票影本2紙、支票影本1紙（見本院訴字卷第
101、103、105頁）附卷可稽，堪認為真。
四、原告主張：其簽立系爭買賣契約時，已表明要以其北投房地出售所得價金支付系爭買賣契約之價款，並經被告承諾，惟被告事後否認，故兩造間關於系爭買賣契約之買賣價金意思表示並不一致，系爭買賣契約並未成立生效，縱認系爭買賣契約成立，原告內心意思與外在表示不符而有錯誤，且此錯誤係遭被告代理人徐誼庭詐欺所致，原告業已依民法第88條第1項前段、第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，故被告應依不當得利法律關係返還所收價金400萬元等語。惟被告否認系爭買賣契約未成立，亦否認原告簽立系爭買賣契約之意思表示有錯誤或受詐欺，並以前揭情詞為辯。經查：
㈠關於原告主張系爭買賣契約並未成立生效部分：
⒈按民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論
其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」。次按民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」。
⒉本件兩造於103年6月22日就系爭房地簽立系爭買賣契約，約
定總價金為2,552萬元，此為兩造所是認，並有原告所提君泰房地預定買賣契約書影本1份附卷可稽（見北院卷第12至25頁），已如前述，足證兩造就買賣標的物為系爭房地，以及價金為2,552萬元，已互相同意，則依上開規定，系爭買賣契約自已成立甚明。至於買方支付價金之資金來源為何，本非賣方所得置啄，亦與買賣契約之成立無關。是原告主張其簽立系爭買賣契約時，已表明要以其北投房地出售所得價金支付系爭買賣契約之價款云云，縱然為真，此至多僅為買方即原告向賣方陳述其籌措資金之方式，與賣方無關，且非買賣契約成立之要素，並無所謂應得賣方同意之問題。原告將其個人籌措資金之方式解為買賣雙方關於價金之約定，而認兩造就此未達成意思一致，故系爭買賣契約不成立云云，顯屬無稽。
⒊又原告以其簽立系爭買賣契約時，已表明其無支付價金之能
力，要以其北投房地出售所得價金支付系爭買賣契約之價款，並得被告承諾，而謂兩造間有以屋易屋之合意云云。惟按互易契約，乃當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權（動產或不動產）為標的（民法第398條規定參照）。本件原告縱有向被告表明其需待出售其北投房地後，始有能力支付系爭買賣契約之價金餘款，並得被告之承諾，此亦屬兩造間就系爭買賣契約價金餘款之支付期限所為之約定，而非兩造間有何約定互相移轉北投房地與系爭房地予對造，自非屬互易契約甚明。且買賣雙方是否有約定價金之支付期限，與買賣契約之成立與否亦無涉，蓋民法第367條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」；同法第369條規定：「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。」。是價金交付時期，買賣雙方如未另有約定，則應依民法第369條規定即價金之交付應與買賣標的物之交付同時為之，可知價金交付時期並非買賣契約成立之必要約定之點。是原告執上開主張而謂兩造間系爭買賣契約之意思表示不一致，故買賣契約並未成立云云，洵屬無據。
⒋從而，兩造間就系爭房地訂立之買賣契約，已於103年6月22
日兩造簽立系爭買賣契約時有效成立，堪以認定。原告謂系爭買賣契約並未成立，故其得依民法第179條不當得利規定請求被告返還其已付價金400萬元云云，並無理由。
㈡關於原告主張其得依民法第88條第1項前段撤銷系爭買賣契約之意思表示部分：
⒈按民法第88條第1項規定：「意思表示之內容有錯誤，或表
意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」。是上開規定係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。此有最高法院51年台上字第3311號判例要旨可參。
⒉原告主張：縱認系爭買賣契約成立，惟原告主觀上係認為用
北投房地售出所得價金作為支付系爭買賣契約之價金，卻與被告所稱之約定不符，顯然原告內心意思與外在表示不符而有錯誤，原告自得依民法第88條第1項前段規定撤銷錯誤之意思表示云云。然查，兩造所簽訂之系爭買賣契約第七條已就付款條件及方式約定：「除簽約款及開工款外，買方應依已完成之工程進度所定付款明細表詳﹝附件四：房地價金分期付款明細表﹞之規定於工程完成進度後繳款。買方於接獲賣方書面繳款通知後五日內（為避免疑義，除本契約另有規定外，其餘本契約所稱日期皆為日曆日），分別依據該期房地價金分期付款明細所定之金額以下列方式壹次繳付：㈠開立以台新國際商業銀行受託財產專戶為受款人之即期支票。㈡匯款至本案信託專戶之銀行帳戶：台新銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託財產專戶。虛擬帳號：…」（見北院卷第15頁反面至第16頁），並有經原告蓋章之系爭買賣契約「附件四：房地價金分期付款明細表」影本1紙在卷可證（見本院訴字卷第99頁），可證兩造於103年6月22日簽立系爭買賣契約時，業已就系爭買賣契約價金之付款時期與方式為明確約定。至原告謂其主觀上係認為以原告北投房地售出所得價金作為支付系爭買賣契約之價金一節，此乃原告籌措資金之方式，並非買賣價金支付之方法與支付時期之約定。且原告內心縱有以其北投房地出售所得價金來支付系爭買賣契約價金之意，亦僅屬其意思表示緣由之動機錯誤，即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非原告訂立系爭買賣契約之意思表示內容有錯誤，而與民法第88條第1項前段規定得撤銷意思表示之要件不合，原告自不得執此而主張撤銷系爭買賣契約。
⒊再者，依原告所提出原告於105年3月14日簽立給被告公司之
申請書2紙（見本院訴字卷第137、139頁），其上記載「…申請事由：房地期款延遲繳納申請。…至希貴公司同意本戶期款暫緩繳納，至遲於本案使用執照核準前將遲繳餘款一次繳清。」等語。顯然原告就兩造所約定系爭房地分期價金之繳納，已有逾約定期限而遲未繳款之情事，始有所謂買方即原告向被告公司申請暫緩繳款之問題。而被告陳稱：被告公司有同意原告上開申請展期至君泰建案使用執照核准前一次繳清價金餘款等語（見本院訴字卷第186頁），可認兩造已就系爭買賣契約未付價金餘款之支付時期另為新約定，即原告未付之各期價金應於君泰建案使用執照核准前一次繳清。則兩造前此就系爭買賣契約原告未付部分之各期價金原本所約定之支付時期無論為何，均已因其後兩造另行為上開新約定之期限而使原約定之支付時期失其效力，是兩造自均應受該新約定之支付期限之拘束。因此，原告本無從再以原約定之價金支付時期之意思表示有錯誤為由，撤銷該已失效之原約定之意思表示，遑論原告謂其主觀上係認為以其北投房地售出所得價金作為支付系爭買賣契約之價金，乃屬動機錯誤，並非意思表示錯誤，依法不得撤銷，業如前述。又被告陳稱君泰建案之使用執照已於105年9月14日取得，被告在105年10月12日已通知原告使用執照已拿到，106年2月16日再次發函通知函原告繳款，後續還有多次通知，原告均未繳納等情（見本院訴字卷第186頁），為原告所未爭執。則原告不依與被告間上開新約定之期限繳納價金餘款，反以其先前簽立系爭買賣契約時，主觀上認為以北投房地售出所得價金作為支付系爭買賣契約之價金與被告所稱價金支付方式之約定不符為由，而謂其意思表示有錯誤故得撤銷系爭買賣契約云云，顯然無據。
⒋從而，原告以其得依民法第88條第1項前段撤銷系爭買賣契
約，並依民法第179條不當得利規定請求被告返還價金400萬元云云，亦無理由。
㈢關於原告主張其得依民法第92條第1項前段撤銷系爭買賣契約之意思表示部分：
⒈按民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表
示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」。又民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依上開規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。此有最高法院18年上字第371號判例要旨、最高法院44年台上字第75號判例要旨、最高法院17年上字第917號判例要旨可參。
⒉原告主張：其購買系爭房地時，已向被告之代理人徐誼庭表
示無足夠資金，也無力支付貸款，經徐誼庭遊說，雙方同意以屋易屋，即將原告北投房地交由信義房屋公司出售，將北投房地出售之價款支付系爭房地之買賣價金，至於被告公司所提出之買賣契約只是被告公司內部所要求之制式內容，原告無須理會，伊會負責處理本件履約事宜，原告在徐誼庭不斷勸說及保證下，因此與被告簽訂系爭買賣契約，並將北投房地專任委託信義房屋公司銷售。是兩造關於系爭房地買賣價金意思表示之不一致，係原告遭徐誼庭之詐欺所致，原告得依民法第92條第1項前段規定撤銷遭詐欺之意思表示一節，為被告所否認，故應由原告就其上開主張負舉證之責。
⒊而查，原告雖提出其與信義房屋公司於103年6月25日所簽立
之「信義房屋買賣仲介專任委託書」影本1份為證（見北院卷第10至11頁），然該專任委託書至多僅能證明兩造簽立系爭買賣契約之後，原告有委託信義房屋公司專任銷售其北投房地，然並無法證明徐誼庭有向原告詐稱被告公司已同意原告得待其北投房地出售後，再行支付系爭房地之買賣價金。⒋原告雖於106年6月30日另提出原告與徐誼庭於105年2月23日
對話之譯文（見本院訴字卷第71頁），以及原告於105年3月7日與被告公司職員曾博孝之對話譯文（見本院訴字卷第73至75頁）各1份為證，並謂：依上開對話內容，雙方確實有提到「以屋易屋」之約定，徐誼庭還建議原告「大屋換小屋」，足證被告知悉「以屋易屋」之約定。兩造係先簽立系爭買賣契約後，再由被告公司徐誼庭轉介原告與信義房屋公司之業務洪聖翔簽立前開「信義房屋買賣仲介專任委託書」云云（見本院訴字卷第69頁）。然查：證人徐誼庭於本件106年10月6日言詞辯論期日到庭結證稱：我曾銷售過君泰建案（北基地-鳳集區）之房屋，大約是102年底到103年底，當時我是受僱於信義房屋公司。原告購買系爭房地是我所居間介紹。原告來銷售中心看房子，過程表達很喜歡房子有購買意願，願意直接談價錢買屋，就談好購買價金，我回報主管，就達成交易，我的主管是信義房屋專案經理。（問：有談到價金給付方式問題嗎？）就照正常購屋程序，看到喜歡的戶別，我們有定價，原告有殺價，回報主管客戶要求的買賣價金，雙方合意達成合約買賣就進入簽約手續完成簽約，過程中原告沒有提到價金如何給付或他沒有能力支付的問題。（問：原告是否有跟你說到他北投房屋銷售的事情？）沒有。（問：原告購買君泰建案之系爭房地所簽立原證2之系爭房地預定買賣契約書，是在何處簽立？是否為證人代理被告公司所簽立？）是在房屋銷售中心簽的，不是我代理被告公司簽的，是被告公司的代表來簽的，我有在現場，簽的時候有告知正常的付款方式，就是簽約金、工程款，原告都沒有表示任何意見。﹝問：何以原告於103年6月25日簽立原證1之「信義房屋買賣仲介專任委託書」？（並提示原證1之「信義房屋買賣仲介專任委託書」）﹞我不清楚，我是賣預售屋的業務員，不是仲介，此份專任委託書不是我介紹原告去簽的，我沒有見過這份專任委託書。（問：原告購買系爭房地，總價金2,552萬元，約定如何給付？）正常是簽完約一週付簽約金，之後按照工程付款，被告公司會寄繳款通知單給客戶通知繳款。（問：買賣過程有無與原告約定，如果原告北投房地無法出售，則系爭買賣契約要如何處理？）完全沒有談到這件事情，我不認識信義房屋公司之洪聖翔等語。又經本院提示本院訴字卷第71頁即原告所提原告與徐誼庭105年2月23日對話譯文與證人徐誼庭，詢問其是否有於105年2月23日與原告為該對話譯文所示之對話，證人徐誼庭陳稱：
沒有這段對話，我有跟原告通過電話，時間記不得，應該是去年，但是對話內容跟第71頁內容不同，我印象中原告說他要賣他的舊房子，但是賣舊房子的時間沒有想像中順利，他說他有兩間舊房子要賣，只要其中一間賣掉就可以支付系爭房地的價金，他表達兩個想法，第一個是他要延繳工程款，第二個是他怕他的舊房子賣的時間不順利，所以要跟被告公司談把他原來買的61坪大屋換成28坪的小屋，叫我跟公司表達，所以我就照原告的意願表達給被告公司，通話內容大約是這樣，我有把原告的意思表達給被告公司，後續的聯絡跟事情我都沒有參與，都是由被告公司代表去處理。…原告在簽系爭買賣契約前已經來過，過程中有談好買賣價金及審閱期，原告說他有多次購買經驗，對合約內容非常清楚了解，可以直接簽約，不用審閱。…原告在103年6月22日簽立系爭買賣契約時，並沒有跟我說北投房地要出售的問題，原告說北投房地要賣是在系爭買賣契約簽立後，而且原告說是他在新莊和北投兩邊的房子都要賣，原告在電話中提到的訴訟就是他新莊的房子在訴訟等語（見本院訴字卷第186至189頁、第190、191頁）。再經本院於該期日當庭播放原告106年8月18日補提之錄音光碟（見本院訴字卷第119頁）中，關於原告與徐誼庭對話部分之錄音檔，證人徐誼庭當庭表示該段錄音內容就是伊前開證詞所稱其與原告通話之內容（見本院訴字卷第189頁）。而此段電話錄音檔經本院當庭勘驗結果，與本院卷第71頁所附原告提出之錄音譯文內容不同，本院卷第71頁之譯文僅為部份對話之節錄，且有部分錯誤。上開錄音檔內容大致為徐誼庭告知原告有向被告公司提過原告想法，先申請延期繳款，被告公司準備在九月交屋，第二階段才考慮將系爭大坪數房地換成君泰建案的小坪數房屋，過程中原告曾提及因為相信信義房屋是大品牌，賣房子應該是沒問題，而非稱以屋易屋是沒問題，原告最後有同意徐誼庭先寫好延遲繳款申請書給原告簽名。此有該次期日之筆錄附卷可稽，且兩造對上開勘驗結果均表示沒有意見（見本院訴字卷第189至190頁）。是上開原告與徐誼庭之對話，以及原告與被告公司職員曾博孝於105年3月7日之對話，皆係在103年6月22日兩造簽立系爭買賣契約已1年餘之後，且係原告已遲延未繳納系爭房地其餘各期價金以後，加以原告與徐誼庭所談內容，係關於原告向被告公司申請延期繳款事宜，其等對話內容中，並無任何被告公司於103年6月22日與原告簽立系爭買賣契約當時，有與原告約定待原告北投房地出售後再行支付系爭房地價金之情事。另依原告與曾博孝上開對話譯文內容，曾博孝亦無表示被告公司與原告訂立系爭買賣契約時，有與原告約定待原告北投房地出售後再行支付系爭房地價金一事。是被告公司於系爭買賣契約簽立之後，縱然知悉原告因北投房地無法順利售出，致無資力支付系爭房地之價金，並與原告洽談價金支付事宜，亦無法因此而認徐誼庭向原告仲介系爭房地時，有向其詐稱被告公司同意原告以北投房地出售之價金支付系爭買賣契約之價金，更無法證明兩造於訂立系爭買賣契約時，有約定原告可於其北投房地出售後再行支付系爭房地價金餘款，是原告上開主張難信為真實。加以，依原告與曾博孝上開對話譯文內容，原告自稱其亦為建設公司人員，其老闆與被告公司老闆很熟等語，則如原告亦為建設公司人員，理應知悉該業界之一般慣例上，建設公司雖委託代銷公司銷售其建案之房地，但買賣契約之簽訂向係由建設公司自行派員與買方簽立用印，通常不會授權代銷公司代為簽訂用印。是原告既亦為建設公司人員，應無不知之理，豈可能單憑代銷公司銷售人員口頭表示被告公司同意原告可待北投房地出售後再行支付系爭房地價金，而未於系爭買賣契約上為任何此項約定之註記，且於系爭買賣契約第七條及契約之附件四並為與原告上開要求截然不同之付款時期與付款方式之記載，即認被告公司已經同意原告上開要求，並其因此陷於錯誤而與被告公司簽訂系爭買賣契約，顯違常情，洵無足採。
⒌從而，原告主張其係受被告公司代理人徐誼庭之詐欺，因而
與被告簽立系爭買賣契約云云，未提出相當之證據證明，而不可採。是原告以其得依民法第92條第1項規定撤銷簽立系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179條不當得利規定請求被告返還價金400萬元云云，自無理由。
五、綜上所述，原告主張兩造間就系爭房地訂立之買賣契約並未成立生效，以及原告簽立系爭買賣契約之意思表示有錯誤，原告係受詐欺而簽立系爭買賣契約，而得依民法第88條第1項前段、第92條第1項前段規定撤銷簽立系爭買賣契約之意思表示云云，均無可採。則原告依民法第179條請求被告返還400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，以及原告聲請證人洪聖翔欲證明原告有經徐誼庭介紹而委託信義房屋公司銷售其北投房地等項，經核與判決結果均無影響，毋庸再一一審酌與傳詢，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 30 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 30 日
書記官 張珮琪