臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第240號原 告 台灣農林股份有限公司法定代理人 林金燕訴訟代理人 蔣瑞芝
吳鳳翔姜勝展被 告 林丹屋訴訟代理人 謝龍達上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國106年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落新北市○○區○○段○○○段00○0地號面積
0.1311公頃、同段10之228地號面積0.2027公頃之耕地三七五租約（新北市三峽區公所三竹字第48號）關係不存在。
被告應協同原告就上開租約向新北市三峽區公所辦理註銷登記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１新北市三峽區公所自民國56年1月1日起，就坐落新北市○○
區○○段○○○段0000地號內之0.1311公頃及同段10-228地號內之0.2027公頃之土地，註記台灣農林公司海山茶場大寮分場與被告間成立台北縣三峽鎮三竹48號三七五耕地租約，惟原告自始至終從未參與簽約或換約手續，該租約並無原告公司或海山茶場之大印，雖新北市三峽區公所稱租約上疑似有大寮分場主任「吳尊聖」之私章，惟系爭土地當時隸屬於海山茶場，依法應由場長對外代表，故縱使有「吳尊聖」之私章，亦不具有代表權限，難以認定原告確於租約上簽章。依據大寮分場49年之土地登記卡記載，系爭土地早年由被告之父執輩林水枝所承租，當時土地登記卡即記載「未訂約」，顯見並無書面租約之訂立，就原告之認知，兩造之租賃關係僅為一般土地租賃關係。新北市三峽區公所自行每六年續約一次，原告從未參與書面租約之簽訂或換約，亦無約定租賃期間，自為不定期限之一般土地租賃。因被告在山坡地使用已違反水土保持法，原告屢遭新北市政府處以罰鍰，乃依民法第450條第2項之規定，於104年10月7日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，並經被告收受，已生終止租約之效力，兩造間已無租賃關係存在。
２系爭兩筆土地使用地類別皆為林業用地，地目分別為林及旱
。依平均地權條例施行細則第61條及農業發展條例第3條第10款、第11款之規定，所謂「耕地」與「農業用地」係屬不同之概念，前者依土地法第106條第2項僅指農、漁、牧地而言，後者除耕地外，尚包括農舍、農業設備用地及林業用地、養殖用地、水利用地等，是地目「林」之土地雖為農業用地，但並非耕地。因此，地目為「林」之新北市○○區○○段○○○段0000地號之土地，即非最高法院88年台上字第1號判例所謂之農、漁、牧地，兩造間所成立係一般土地租賃關係，應適用一般民法租賃規定。另同段10-228地號，其地目雖為「旱」，但觀其土地登記謄本所載，係為林業用地，依非都市土地使用管制規則第3條、森林法第6條及森林法實施細則第3條之規定，仍適用林業用地之管制，故禁止作為耕作使用，兩造間所成立係一般土地租賃關係，應適用一般民法租賃規定。
３退萬步言，倘若鈞院認為兩造間就系爭二筆土地有耕地三七
五租約關係存在，依照耕地三七五減租條例第16條、第17條第1項第4款規定，承租人需自任耕作，非因不可抗力繼續一年不為耕作，出租人得終止租約，經查，系爭二筆土地均有被告不自任耕作、雜木成林之情形，此有原告所拍之照片及空照圖可稽。被告亦於庭訊自認已無耕作之事實，是以原告依據耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，亦得終止系爭租約。
４並聲明：確認兩造間就坐落新北市○○區○○段○○○段00
○0地號面積0.1311公頃、同段10之228地號面積0.2027公頃之耕地三七五租約（新北市三峽區公所三竹字第48號）關係不存在。被告應協同原告就上開租約向新北市三峽區公所辦理註銷登記。
二、被告則以：雙方訂有耕地三七五租約，兩造於租賃期滿前均依耕地三七五減租條例第5條及20條之規定，每六年期限屆滿前續約，最近一次續約是自104年1月1日起至109年12月31日止，亦有新北市三峽區公所104年5月21日新北峽民字第1042092505號函及台灣省台北縣私有耕地租約三竹字第48號，背面有關台北縣三峽鄉鎮市區私有耕地租約異動登記加蓋戳記可稽。況且被告於租賃期間均有按時依約繳納地租（即甘藷租），顯見兩造所簽確屬耕地租約，並已向主管機關辦理登記在案。原告主張兩造間屬一般土地租賃關係等語，要屬無據。兩造間之耕地租約始訂於56年間，被告種植茶樹，關於三七五租約減租條例第17條第1項第5款所稱耕地，並不因農業發展條例於92年2月7日修正「耕地」之範圍而受影響。再按最高法院64年台再字第80號判例意旨，是系爭土地於56年間出租予被告林丹屋為耕地使用，被告自仍得就系爭土地繼續為從來之使用，而自有耕地三七五減租條例之適用。嗣於民國80幾年，政府希望山坡地不要種茶樹，要改種樹木，並發給被告樹苗，被告才改種相思樹，原告應依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款給予被告補償後終止租約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造之爭點：１兩造間成立耕地租約？或是一般土地租約？２原告有無合法終止租約？經查：
１按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他
人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，最高法院88年台上字第1號判例參照。經查，新北市○○區○○段○○○段0000地號之土地，於總登記時地目即為林，有土地登記簿謄本可稽（見卷第55頁），自非耕地，即無耕地三七五減租條例規定之適用。原告主張兩造間係成立一般土地租賃，應為可採。至於同段10-228地號，地目為「旱」，編定使用種類為山坡地保育區農牧用地，有土地登記簿謄本可稽（見卷第54頁），於87年10月31日更正編定為林業用地（見卷第42頁），於87年10月31日更正前既為農牧用地，被告開始承租時種茶，自屬耕地租用，兩造間應有成立耕地租賃契約。原告雖主張：原告自始至終從未參與簽約或換約手續，該租約並無原告公司或海山茶場之大印，雖新北市三峽區公所稱租約上疑似有大寮分場主任「吳尊聖」之私章，惟系爭土地當時隸屬於海山茶場，應由場長對外代表，故縱使有「吳尊聖」之私章，亦不具有代表權限，難以認定原告確於租約上簽章等語，惟按，耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院51年台上字第2629號判例參照。本件同段10-228地號，地目為「旱」，編定使用種類為山坡地保育區農牧用地，原告將耕地交予被告種茶，被告交付甘薯予原告作為租金，兩造自有以發生租佃關係之意思成立耕地租約，而向公所登記並非耕地租約之成立生效要件，故原告主張：其自始至終從未參與簽約或換約手續，該租約並無原告公司或海山茶場之大印等語，均不影響兩造間耕地租約契約之成立。雖同段10-228地號，嗣編定使用種類變更為林業用地，惟此屬耕地租約有無法定終止事由之問題，原成立之耕地租賃契約並不因此變更為一般租賃契約。
２同段10-228地號於87年10月31日編定使用種類變更為林業用
地，被告於庭訊自認：八十幾年間改種雜樹，有相思樹、油桐樹、樟樹，樹木自然給它長大等語，經查，被告自八十幾年起未再種茶，而上開樹種非以定期收取果實為種植目的，核與耕作之定義不符，故被告自八十幾年起即無耕作之事實，被告雖辯稱當初係因鄉公所鼓勵造林改種樹等語，惟經本院向新北市三峽區公所及新北市政府農業局函詢，均查無被告所述之情事，是被告未種茶，符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之終止租約事由，原告以被告符合該條款，對被告終止同段10-228地號之耕地租約，自屬有據。
四、綜上，新北市○○區○○段○○○段0000地號之土地，非耕地，自無耕地三七五減租條例規定之適用，兩造間就該地號無耕地租約關係存在。同段10-228地號之耕地租約，業經原告以被告符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之事由，合法終止該地號之耕地租約。是原告請求確認兩造間就坐落新北市○○區○○段○○○段00○0地號面積0.1311公頃、同段10之228地號面積
0.2027公頃之耕地三七五租約（新北市三峽區公所三竹字第48號）關係不存在，為有理由，應予准許。又兩造間既無耕地租約關係存在，原告請求被告協同就上開租約向新北市三峽區公所辦理註銷登記，亦有理由，應予准許。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 17 日
民事第二庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 17 日
書記官 黃頌棻