臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第247號原 告 江宛陵訴訟代理人 吳秋樵律師被 告 陳為騰訴訟代理人 朱政勳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107 年1 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國104年1月間經由訴外人陳美玲(原名陳慧誼)介紹，向被告購買新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號2樓房屋，及其坐落之新北市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍五分之一）(下稱系爭房地)，約定買賣價金為新臺幣（下同）6,600,000元(下稱系爭買賣契約)。惟為辦理貸款事宜，兩造於104年1月26日至金門地政士事務所簽立另份買賣契約，由原告交付現金100,000元及700,000元支票乙紙作為簽約款，該支票由被告提示兌現；另據被告指示，將買賣價金中之450,000元直接給付於訴外人陳美玲，另交付代書費10,000元予辦理移轉登記之代書。嗣原告因無法辦理貸款，乃與被告商議，由原告繳納系爭房地原先貸款及另請被告以其名義辦理貸款，由原告繳納本息攤還，並同時結算買賣價金之差額584,812元，以及給付被告代辦貸款費用60,000元，上開二筆款項原告均以支票支付。嗣原告自104年12月起繳納共計348,750元。
(二)詎105年6月間，原告委託皇星不動產有限公司（下稱皇星公司）出售系爭房地，皇星公司告知系爭房地為凶宅，原告方知受騙。而系爭房地是否為凶宅，乃原告是否買受之重要事項，被告負有告知義務，詎竟故意不告知，致原告仍為買受系爭房地之意思表示，顯係受詐欺無疑，原告自得依民法第92條規定為撤銷系爭買賣之意思表示。次按，系爭房地為凶宅，被告為不完全給付，且該瑕疵屬無法補正，即應適用關於給付不能之規定，依民法第226條、第227條及第256條規定原告得解除系爭買賣契約。再按民法第354條、第359條規定，被告明知系爭不動產為凶宅，仍高價出售於原告，又凶宅之特性即足致價值生重大減損，可謂情節重大，爰以起訴狀送達為解除買賣契約之意思表示。
(三)綜上，系爭買賣契約既經原告撤銷意思表示、解除契約，即屬自始無效，原告得依民法第259條第2款、第179條規定，請求被告返還前受領之價金2,179,687元；另原告遭被告詐欺，屬侵害原告之表意自由，原告除給付買賣價金外，尚支付代書費10,000元及代辦貸款辦理費60,000元，當得一併請求賠償，爰依民法第260條規定，請求賠償700,000元。訴之聲明：1、被告應給付原告2,249,687元，並自起訴狀繕本訴達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。2、前項判決原告願供擔保，請求宣告假執行。
二、被告答辯主張：被告就系爭房地為十多年前曾發生住戶燒炭自殺之凶宅乙事，未曾遮掩、隱匿，無論對原告、介紹人陳美玲或其他仲介，均如實告知，況本件買賣係原告無意間從訴外人陳美玲處得知此一交易物件，基於可操作凶宅全額貸款，以投資獲利之想法而買入，故原告就系爭房地為凶宅於正式簽約前即已明確知悉。綜上，原告稱因被告隱匿未告知凶宅瑕疵而買受，至嗣委託皇星公司出售時，經皇星公司仲介查證始驚覺受騙，故主張撤銷受詐欺之意思表示、解除契約，並請求返還價金及損害賠償云云，顯非事實，當非可採。答辯聲明：1、原告之訴及假執行聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項:
(一)原告於104年1月間向被告以660萬元之價金購買系爭房地。
(二)系爭房地為凶宅。
四、本院得心證之理由:原告主張被告以故意不告知系爭房地為凶宅之方式對原告施用詐術，致原告為買受系爭房地之意思表示，原告爰依民法第92條之規定撤銷受詐欺而為之意思表示；且系爭房地為凶宅，具有物之瑕疵，原告依民法第359條規定解除契約；又系爭不動產為凶宅，被告所為係不完全給付，且該瑕疵屬無法補正，原告依民法第226條、第227條及第256條規定解除系爭買賣契約等語，均為被告否認，並以前詞置辯，故本件爭點厥為:(一)原告依民法第92條撤銷受詐欺而為之意思表示有無理由？(二)原告得否依民法第359條規定解除契約？(三)原告依民法第226條、第227條及第256條規定解除系爭買賣契約，有無理由？茲分述如下:
(一)原告依民法第92條撤銷受詐欺而為之意思表示有無理由？
1、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。再按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任(最高法院18年上字第371號、44年台上字第75號判例要旨參照)。本件原告主張其受被告之詐欺，始向被告購買系爭房地乙節，既為被告所否認，依前開說明，原告自應就被告故意以不實之事，令其因錯誤而為買受系爭房地之意思表示，舉證以實其說。
2、經查，證人即被告之兄陳松宏到院證稱:被告委任伊處理系爭房地出售事宜，是伊與原告簽約的。之前伊找其他房仲出售系爭房地時，仲介公司都有登記系爭房地是凶宅。簽約當天有原告、伊及訴外人陳美玲在場，伊當原告及陳美玲的面說:「系爭房屋是凶宅你們都知道」，陳美玲表示說她已經有跟原告說了，當天原告也有回頭說她知道，伊有跟原告說系爭房屋在委託仲介賣的時候都有註明是凶宅，原告表示她知道，據前屋主說，事故於派出所有登錄，大約在10多年前，是燒炭自殺。因為原告表示希望不要備註凶宅，所以未將凶宅記載在契約書，這樣向銀行貸款的成數才可以拉高，且要伊配合寫8,850,000元的價金，若貸得八成就可以貸到約700多萬元，故本件買賣原告要求簽兩份契約書。原告買系爭房地之後，105年6月有委託皇星公司出售系爭房地，是原告拜託伊介紹皇星公司的仲介人員謝玉珍小姐給原告認識的，當天在伊車上有原告、伊與謝玉珍，伊介紹她們認識後，有談及到系爭房地在伊早期委任謝玉珍時就有提到系爭房屋是凶宅了等語(見本院卷二第148頁至第153頁)。與證人陳美玲證述:伊介紹原告購買系爭房地，原告在要買系爭房地前，知道系爭房地為凶宅，伊與原告是朋友，原告是伊開的佛堂的信徒。當初是在伊佛堂裡，本來要介紹的買家不是原告，是原告剛好來伊佛堂聽到，就說為什麼這麼好的物件沒有介紹給原告，原告就說要去看一下，伊有說這是凶宅，原告說無所謂，原告買來是要出資投資用的，之後就帶原告去看，原告就下訂了。正式簽約時伊有在場，簽約時代書及陳松宏先生都有再提及系爭房屋是凶宅的事。有兩份契約書是因為原告要貸款，所以其中一份契約價金寫8,850,000元，是為了要方便原告向銀行貸款，原告曾提起不用出半毛錢就可以買這間房子。契約書上沒記載凶宅是原告要求的等語(見本院卷二第153頁至第156頁)。就原告於訂立系爭房地買賣契約前已知悉系爭房屋為凶宅乙節相符，且證人陳美玲於本院經具結而為上開證述，自無甘冒遭偽證罪追訴處罰之風險而為虛偽證述之可能，證人前揭證言自堪採信。足徵原告於訂立系爭房屋之買賣契約之前，已知悉系爭房屋為凶宅，並評估其購置之目的係用以投資，原告主張被告隱匿系爭房屋為凶宅，致原告為買受系爭房屋云云，自難採信。
3、綜上，兩造締結系爭買賣契約時，被告業已告知系爭房地為凶宅，難認被告以隱匿系爭房地為凶宅之方式施用詐術，原告依民法第92條撤銷受詐欺而為之意思表示，並請求被告返還買賣價金，為無理由。
(二)原告得否依民法第359條規定解除契約？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第一項固定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。買賣標的之房屋屋內若曾有凶殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或凶殺致死」情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵。而系爭房地為凶宅等情，為兩造所未爭執，揆諸上開說明，堪認系爭房地有交易價值上之重大瑕疵。
2、再按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。查原告於買受系爭房地時，已知悉系爭房地為凶宅而有物之瑕疵，業如前述，依前揭說明，被告無庸負瑕疵擔保責任。
3、綜上，被告無庸負瑕疵擔保責任，原告依民法第354條、第359條規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金，及依民法第260條條規定請求被告賠償原告因此所受之損害，均無理由。
(三)原告依民法第226條、第227條及第256條規定解除系爭買賣契約，有無理由？按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條固定有明文。惟出賣人構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，始足當之（最高法院77年度第7次民事庭會議決議參照），可見出賣人是否構成不完全給付之債務不履行責任，須探究該瑕疵是否符合：(一)發生於買賣契約成立之後；(二)可歸責於出賣人之事由等要件。又所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而言；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度台上字第1898號判決意旨參照）。查原告於兩造訂立系爭買賣契約時已知悉系爭房地為凶宅，仍與被告訂立系爭買賣契約，而系爭房地發生燒炭自殺事件於10多年前，被告以系爭房地約定現狀交付，已依債務本旨而為交付，難認已構成不完全給付。故原告依民法第226條、第227條及第256條規定解除系爭買賣契約，請求返還買賣價金，即非有理。
五、綜上，原告主張依民法第92條撤銷受詐欺而為之意思表示，及依民法第359條、第226條、第227條及第256條規定解除系爭買賣契約，請求被告返還買賣價金及依民法第260條之規定請求被告賠償損害，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不逐一論述。至原告請求將系爭房地於104年1月間之價值由估價師進行估價，待證事實為原告以6,600,000元之價金購買系爭房地，與斯時之市價相當，間接推論原告並不知悉系爭房地係凶宅云云，然不動產交易之買賣價金多寡，涉及買賣雙方之議價能力、當事人對於不動產之用途等主觀考量，與原告是否知悉系爭房地為凶宅並無必然關連。原告又請求向上海商業儲蓄銀行股份有限公司調取被告於102年8月7日之申辦貸款之資料，間接推論被告本即有隱匿系爭房地為凶宅之事實云云，然兩造訂立系爭買賣契約時，被告已告知系爭房地為凶宅，業經本院認明如前，被告於兩造訂立系爭買賣契約前向銀行申辦貸款所填寫資料內容，尚與本件無涉。原告再請求傳喚證人鄭森鋁、蕭秀珊，待證事實為原告嗣後經由蕭秀珊介紹，委託鄭森鋁先生出售系爭房地，後經由鄭森鋁先生委託熟識之仲介查詢凶宅網後才知悉係凶宅云云，然原告於訂立系爭買賣契約前即已知悉系爭房地為凶宅，業經本院認明如前，至原告嗣後是否再經由他人告知系爭房地為凶宅，已無礙於本院前開認定，原告此部分調查證據之聲請亦無必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 14 日
民事第五庭 法 官 黃繼瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 21 日書記官 黃伊媺